三菱地所 働き方改革推進委員会設置 本社も大手町パークビルに移転
三菱地所は2月16日、従来の長時間労働是正にとどまらず、生産性の向上による新たな価値創造を目的として4月1日付で社長直轄の「働き方改革推進委員会」（委員長：執行役社長）を設置すると発表した。また、2017年度下期に大手町ビルヂングから大手町パークビルディングに本社を移転することを決定した。
働き方改革の主な取り組みとしては、「フリーアドレスの執務スペース」と「多様な空間を備えた共用スペース」により働く場所の選択肢を最大化するほか、「勤務場所制限のないテレワーク制度」の導入、「時間単位有給休暇制度とフレックスタイム制度の併用」、「ペーパーレス化」の推進、「巨大共用スペース」と「内部階段等の社内動線の工夫」、「センサー等IoTを用いた移動データ取得・AI 解析」などを行う。
社員のベストパフォーマンス発揮を支える健康経営の推進としては、「新たな社員食堂」の復活、「カフェテリアプランによる費用補助制度」の導入などを行う。
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大手町パークビルディングの竣工見学会のとき、関係者に「このビルは丸ビルを上回る最高レベル」と話して、「そのつもり」という答えを引き出した。なるほど。そういうことだったのか。いったいどこのフロアになるのか。個人的には皇居を眼下にするようなところは避けてほしいのだが…さて。 本社を移転する大手町パークビルディングは保育所も併設されている。
皇居に隣接 三菱地所 最高級Ｓクラスの「大手町パークビルディング」竣工（2017/2/14）
三菱地所 新社長に吉田淳一常務 現社長・杉山博孝氏は会長へ
吉田淳一氏
三菱地所は2月16日、取締役兼執行役常務・吉田淳一氏が4月1日付で取締役兼代表執行役執行役社長に就任すると発表した。現取締役兼代表執行役執行役社長・杉山博孝氏は取締役会長に就任する。
吉田氏は1958年5月26日生まれ。1982年4月、東京大学法学部卒。同年4月、同社入社。人事部長、執行役員ビルアセット業務部長などを経て2014年4月、常務執行役員（人事部、総務部、法務・コンプライアンス部、環境･CSR推進部､環境･防災担当）。2016年6月から現職（人事部、総務部、法務・コンプライアンス部担当）。
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同社は同日、吉田氏と杉山氏が同席して記者会見を行ったが、記者は他の取材でその機会を逃した。
しかし、吉田氏のことはよく存じ上げている。一昨年、同社の「空と土プロジェクト酒米づくりツアー」お田植え編を取材したことがあり、当時常務だった吉田氏も参加されており、しばし歓談した。
吉田氏は山口県下関出身だが、肥溜めに落ちたことがあることを知っているのは記者くらいではないか。記者も田んぼの肥溜めに落ちて糞尿まみれになったことがあり、二人で大笑いした。その時の記事を添付する。
“ケロ、ケロ、ケロ”カエルも歓迎 三菱地所・空土プロジェクト田植えツアー（2015/6/3）
首都圏攻勢強める阪急不動産 四谷ツインプロジェクトはレベル高い
「ジオ四谷荒木町」（左）と「ジオ四谷三栄町」完成予想図
電鉄（系）会社の首都圏でのマンション事業拡大が目立っているが、関西の電鉄（系）会社では阪急不動産の攻勢が際立っている。
同社は首都圏第一号「パークハウス ジオ六番町」（14戸）を2001年に竣工して以来、ここ数年は年間300～400戸を供給してきたが、今後は年間800戸程度まで増やす計画がある。最近の物件では、デザイン監修に隈研吾氏を起用した「ジオグランデ元麻布」をはじめ、設計が日建ハウジングシステムの「港区南青山計画」（25戸）、集合住宅としては初の新宿区総合設計制度を採用した「ジオ四谷荒木町」など意欲的な物件が目立つ。
「ジオグランデ元麻布」は改めて取材することにして、四谷のツインプロジェクト「ジオ四谷荒木町」と「ジオ四谷三栄町」を紹介する。
「ジオ四谷荒木町」は、丸ノ内線四谷三丁目駅から徒歩5分、新宿区荒木町に位置する13階建て全131戸（非分譲住戸32戸含む)。現在分譲中の9戸の専有面積は55.68～58.71㎡、価格は7,370万～8,100万円。平均坪単価は443万円。竣工予定は平成30年2月下旬。施工は淺沼組。設計・監理は日建ハウジングシステム。販売代理は野村不動産アーバンネット。昨年8月から販売を開始しており、現在、8割強が分譲済み。
「ジオ四谷三栄町」は、丸ノ内線四谷三丁目駅から徒歩6分、新宿区三栄町に位置する13階建て全61戸。2月20日に分譲される第1期（11戸）の専有面積は48.91～78.74㎡、価格は6,690万～13,280万円、坪単価は460万円くらいになる模様。竣工予定は平成29年9月中旬。施工は共立建設。設計・監理は協立建築設計事務所(意匠･設備)、共立建設(構造)。販売代理は野村不動産アーバンネット。
双方ともコンパクト・ファミリー混在型でプランがよく、設備仕様レベルが高い。
いつも感心するのだが、キッチンと洗面のカウンターは三方立ち上がりにしている。これは同社だけだ。もう一つ、今回は化粧がしやすいスイングミラー三面鏡を採用しているのがいい。
モデルルームは2タイプ。このうち95㎡のプレミアムタイプは、ナラ材の突板フローリング、大理石廊下、ウォールナット突板建具、シーザーストーンキッチンカウンター、陶器洗面ボウル、ハンズグローエ水栓などが標準。
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四谷三丁目はよく知っている。住宅評論家の故・佐藤美紀雄先生とよく飲んだのだが、どこで飲んでも二次会、三次会は決まって四谷三丁目の店だった。すべて佐藤先生のおごりで、記者は一度もお金を出したことがない。いまでも申し訳ないと思っている。
同社の2物件は、その行きつけの店に近かったので、そのルートから現場に向かった。柳新町通りの路地を入ったときは〝こんなところでよく分譲する。坪単価400万円でも厳しい〟と思ったのだが、津の守坂に面していることが分かり、上方修正した。〝これなら坪500万円は無理だが、400万円台の後半でも売れる〟と。
価格は読み通りだった。「ジオ四谷荒木町」の現地は淺沼組の東京本店があったところで、新宿区の保存樹に指定されている高さ30ｍ近い見事な大銀杏が植わっている。
「ジオ四谷三栄町」の隣は住友不動産のマンションが建設中で、津の守坂では三井不動産レジデンシャルの物件もある。阪急の物件はいずれにも負けないと見た。
野村不動産 全51戸に反響4,000件近く 「プラウド芝公園」が人気
「プラウド芝公園」完成予想図
さすが〝プラウド〟というべきか。それほど立地に恵まれているわけでもなく、坪単価は500万円を突破し、ほとんどが億ションであるにも関わらず野村不動産「プラウド芝公園」が4,000件近い反響を集め、第1期23戸が先にほぼ完売した。近く第2期も分譲される。
物件は、都営三田線芝公園駅から徒歩5分（他に三田、浜松町、田町、大門、赤羽橋が利用可能）、港区芝二丁目に位置する14階建て全51戸。専有面積は69.30～105.16㎡、平均坪単価は500万円を突破する。施工は木内建設。竣工予定は平成29年10月上旬。
現地は、マンションやビル、商店、住宅などが混在する近隣商業地域。建物は1フロア4戸、2戸1エレベータ。全戸南向き。
設備仕様は、他のプラウドと同様、天然木の突板仕様のドア、大理石の床、御影石のキッチン・洗面カウンター、コロンボ製のドアノブなど。
これまでの反響は4,000件近く、来場者は300件を突破している。週刊ダイヤモンド別冊（2017年1月15日号）によると、戸数1戸に対する反響数は過去最高だそうだ。
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反響数の多さに驚いた。なぜそんなに多いのか考えた。第一に再開発計画が目白押しの浜松町駅圏であること、供給が少ない芝公園が最寄り駅であること、三井不動産レジデンシャルの「浜離宮」も分譲中であること、「プラウド」であることなどが考えられる。
これだけ反響があれば戸数は51戸だから売れるのだろうとは思うが、20坪で1億円だ。この売れ行きにもまた驚いた。余計なお世話だが、これは同社だからできる芸当だ。中堅だったらまず成功しない。
しかし、2戸1エレベータのプランと設備仕様レベルは高い。ついに港区の住宅地は坪500万円以上に突入したか。そういえば、三田綱町のアパのマンションは坪800万円を間違いなく突破するはずだ。
皇居に隣接 三菱地所 最高級Ｓクラスの「大手町パークビルディング」竣工
「大手町パークビルディング」（その隣が「大手門タワー・JX ビル」）
三菱地所の最高級Ｓクラスビル「大手町パークビルディング」の竣工式が2月13日行われ、報道陣に公開された。オフィスワーカーをサポートする至れり尽くせりの機能を備え、大手町初の住機能・サービスアパートメントが併設され、さらに皇居に隣接する立地を考慮して自然・生物との調和を図った「ホトリア広場」の提案が素晴らしい。
物件は、大手町駅直結の千代田区大手町一丁目に位置する敷地面積約9,300㎡、制振構造の地下5階地上29階建て延べ床面積約151,700㎡（容積率1400％）。用途は事務所・店舗・サービスアパートメント・地域冷暖房施設・保育所・駐車場など。設計監理は三菱地所設計。施工は竹中工務店。竣工は2017年1月31日。建物は「CASBEE」Ｓランク相当を確保している。
ビルのことは詳しくないので間違っていたら〝ごめんなさい〟というほかないのだが、関係者も「そのつもり」と話したから、〝特上〟のビルであるのは間違いない。
エントランスロビー
サントリー・ミドリエの壁面緑化
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何から書いていいか迷うのだが、まず「ホトリア広場」から。物件が皇居のほとりに位置するため名づけられたもので、2015年に竣工済みの「大手門タワー・JX ビル敷地と合わせて約3,000㎡のコミュニティ広場を整備。就業者や来街者の 憩いの場とし、生物多様性にも配慮しているのが特徴だ。また、コミュニティ活動の拠点として利用できるような仕掛けも施されている。
広場を見て、すぐ「大手町の森」と比べた。約3,500㎡の「大手町の森」（オーテモリ）は素晴らしい「森」を演出しているが、四方八方ビルに囲まれているのに対し、こちらは規模こそ負けるが、緑被率を約45％確保し、皇居の緑と空間を取り込んでいる。総合的に評価すると「ホトリア」に軍配をあげたくなる。
そればかりか、積水ハウス「新梅田シティ」の約8,000㎡の「里山」ともいい勝負だ。「ホトリア」はコンセプトも違うし規模的には圧倒的に負けるが、皇居の緑と一体としてとらえるとそんなに引けを取らない。
市民参加型の「生き物モニタリング」で何が起きるか楽しみだ。ホタルブクロを咲かせるというが本当だろうか。
皇居の緑・水・生き物との調和の取り組みとしては、お濠水（予定浄化量約50万㎥）の濠水浄化施設がすでに稼働しており、その効果がてき面であることも証明さている。アオコの発生はほとんどないそうだ。
「ホトリア広場」
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22階～29階に130室を設置したサービスアパートメント「アスコット丸ノ内東京」について。所有・運営はシンガポールが本拠のアスコットが行い、その最高級ブランド「アスコット」が日本初進出する。
22階ロビーの天井高は約7ｍで、このフロアにはトレーニングルーム、プール、ラウンジ、ミーティングルーム、レストランなどがある。
客室は38㎡からのスタジオタイプから163㎡のスイートまで7タイプ。オープニングプレミアムパッケージ料金は39㎡のスタジオタイプが1泊35,000円～（1カ月45万円～）、91㎡の1ベッドプレミアムが1泊55,000円～（１カ月75万円～）。
写真撮影が許されたのは２部屋のみだったが、眺望、設備仕様、サービス（ワイン、食事など）を計算すると、これは泊まる価値がある。パレスホテルよりかなり安く、宿泊特化型のホテルと比べはるかにレベルが高い。（以前の記者だったら体験宿泊するが、いまは余裕がない）
ビジネスとしてならホテルよりこのようなサービスアパートメントを好む人が少なくないことは十分理解できる。ホテルはプライバシーが確保されない欠点がある。
デザインは全体としてすっきりしており、あの無国籍というか多国籍というか中途半端なアジアンテイストでないのがいい。
「アスコット丸ノ内東京」客室
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オフィスフロアについて。日比谷通りに面した広場には、2020 年東京オリンピック公式エンブレムをデザイン した野老朝雄氏によるパブリックアート作品 “TOWER OF CONNECT”を設置。エントランスロビーは高さ約12ｍ。高さ約12ｍと約7ｍの壁面緑化「サントリー・ミドリエ」を設置、アロマの香りを漂わせることによって日比谷通りから皇居に向かって緑のつながりを意識させるデザインになっている。
1フロアは約1,030坪。皇居に面した側は約50ｍのワイドスパンを採用。7階にはサービス機能付小規模オフィス「The Premier Floor Otemachi」18室を整備。小規模ながらＳランクビルを望む国内外企業のニーズに応える。
そして何より素晴らしいのが、2階のオフィスサポートフロアだ。皇居の緑が眺められるラウンジのほか、テナント企業向け保育所、フィットネス、シャワールーム、仮眠室などを備える。
シャワールームがあるのがとくにいい。記者は独身の頃、毎週土曜日、仲間と皇居を1周していた。約5キロを約25分で走ったから早いほうだった。走ってからみんなと飲むビールが格別だった。困ったのはシャワーが浴びられなかったことだ。ホテルを利用しようにも金がなかった。このビルに勤務する人はそんな心配がない。同社のビルでもシャワールーム付きというのはほとんどないようだ。
オフィス標準階の眺望
パークラウンジ
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気になったこともないわけではない。皇居が丸見えだったことだ。このビルだけではないが、これはいかがなものか。
同社の「千鳥ケ淵」マンションでも書いたが、皇居を眼下に見下ろすのは抵抗がある。中国では絶対あり得ないことだし、アメリカだって国の重要施設のあるところは土地所有・利用に厳しい規制があると聞く。
単なるデザインだけでなく、少なくとも皇居内が視認できないよう窓はスモークガラスにするなど法律で規制してもいいと思うがどうだろう。
2階ラウンジ
“TOWER OF CONNECT”
デザインがいい モリモト「ピアース中野坂上」／萬金丹も飲んだ
「ピアース中野坂上」完成予想図
モリモトが3月に分譲する「ピアース中野坂上」を見学した。中野坂上駅から徒歩3分のコンパクトマンションで、都市的デザインがいい。価格もリーズナブルで早期完売するはずだ。
物件は、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線中野坂上駅から徒歩3分、中野区中央1丁目に位置する5階建て全47戸。専有面積は25.82～55.21㎡、価格は未定だが、坪単価は385万円くらいになる模様。竣工予定は平成30年2月上旬。設計・監理は庵都市建築設計事務所。デザイン監修はプランテック総合計画事務所（萩原浩氏）、インテリアデザイン担当はカン・デザイニングオフィス（鈴木ふじゑ氏）。施工は風越建設。
現地は、駅からフラット、2方道路。周辺はレベルの高いマンションも多い。建物は内廊下方式で、住戸は東向き中心に南向き、西向き。住戸プランは20㎡台が6戸、30㎡台が10戸、40㎡台が16戸、50㎡が15戸。
デザインは、基壇部に木目調のコンクリート打放しを用い、バルコニーにはハコ状のガラス・ルーバーを採用。各住戸のカラーリングは、白を基調にグレーの窓枠・巾木を採用して美しいコントラストを演出しているのが特徴。キッチン天板はシーザーストーン、食洗機、ミストサウナ、グローエ水栓、コロンボ製のドアノブが標準。
これまで4週間の来場者は約150件。男性単身者の来場が多いという。担当者は早期完売を確信していた。
エントランスホール
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萩原氏の外観・共用部デザインもそうだが、鈴木氏のインテリアデザインが上品だ。床は白のタイル、建具・面材も白のピアノ塗装で、巾木・ドア枠に細いグレーを採用することできりりと締めている。
分譲単価も坪400万円を切る模様で、価格的な競争力がある。
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記事とは関係ないが、付き合っていただきたい。わが故郷・三重県の宣伝だ。
取材を終え、販売事務所の隣にある新宿パークビルでコーヒーでも飲もうと立ち寄った。三重県と奈良県と滋賀県が共演するイベント「T・E・I・B・A・Nジャパンクラシコ」モノづくり展が1階アトリウムで行われていたので覗いてみた。
皆さんは〝越中富山の反魂丹（はんごんたん）鼻くそ丸めて萬金丹（まんきんたん）それをのむ奴ぁあんぽんたん〟という俗謡をご存じか。記者が小さいころよく聞いた唄だ。
「萬金丹」は伊勢の薬屋が開発した万能薬で創業は1570年。「ん」を省くと「牧田」になるのは全然関係ない。形状が〝鼻くそ〟に似ているのでそのように呼ばれた。「熊の胆」や富山の薬とともに常備薬としてどこの家庭でも重宝されていた。よく飲まされた記憶もある。少し仁丹の味がするがとても苦い。その萬金丹が出店していたのだ。5粒もらって飲んだら昔がよみがえった。
萬金丹の建物は今も伊勢神宮外宮の近くに昔のままに残っている。伊勢に行ったら寄っていただきたい。
もう一つ、伊賀市の馬場建具店が出店していた。馬場幸次代表が、組み立てると絶対に外れないヒノキでできた格子状のコースターをまるで忍者のように目の前で組み立ててみせた。すごい技だ。感心する記者にくれたからまた驚いた。
ついでに隣の滋賀県のブースも覗き、甲賀市の「すごいえぇのう鮎河」という酒を飲ませてもらった。ご飯の香りがしたので聞いたら、酒米ではなく普通のコシヒカリで造ったのだそうだ。
残念だったのは、出店スペースは奈良5、滋賀3、三重2とのことで、三重県が圧倒的に負けていたことだ。〝近江泥棒、伊勢乞食〟をここでも見せつけられた。忍者でもモノづくりでも滋賀や奈良に負けるはずがないのにどうしたことか。高校野球もサッカーも最近は分が悪い。
三交不動産のようなデベロッパーは滋賀にも奈良にもないので、自ら慰めるほかなかった。
「T・E・I・B・A・Nジャパンクラシコ」は12日まで。入場無料。
馬場建具店の出店
空き家対策 不動産流通業はどう関われるか 国交省 社整審 不動産部会が会合
国土交通省は2月10日、第30回社会資本整備審議会産業分科会不動産部会（部会長：中田裕康・東京大学大学院法学政治学研究科教授）を開き、増大しつつある空き家等の現状を踏まえ、不動産流通の観点からどのような対応が望まれるかについて審議した。
総務省の調査によると2013年の全国の空き家は約820万戸に達し、そのうち木造一戸建てや共同住宅などのその他住宅が約318万戸（賃貸は約429万戸）に上り増加率が高まっていること、全住宅ストックに占める空き家の割合は全国平均で5.3％（賃貸を含めると13.5%）で、昭和55年以前の建物は約210万戸あること、また、駅から1㎞以内で、簡易な手入れにより活用可能な住宅は全国で約48万戸あることなどが国交省から報告され、空き家にしておく主な理由としては「物置として必要」（44.9％）「解体費用をかけたくない」（39.9％）などがあげられた。
空き家対策としては、空家対策特別措置法が平成27年5月全面施行されたことにより、全国107市町村が空家等対策計画を策定済みで、管理不十分で放置することが不適切な空家等（特定空家等）に対する措置として勧告137件、命令7件、代執行22件に上っているとした。
今後、所有者情報の活用、全国版空き家・空き地バンクの構築、小口資金を活用した不動産特定共同事業制度の創設や、高齢者、低額所得者、子育て世帯向け賃貸住宅に空き家等を活用したり地域関係者の連携による流通・利活用を促進したりしていくことが報告された。
また、地方自治体の取り組みとして長野県上田市・母袋創一市長が、ＮＰＯの取組みとして特定非営利活動法人空家・空地管理センター事務局長・上田福三氏がそれぞれ事例報告した。
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空き家対策は、国土交通省土地・建設産業局不動産業課長・中田裕人氏が「わたしどもの部署にとどまらず住宅局はもちろん厚労省、消費者庁など横とも連携して霞が関の垣根を越えて取り組んでいく」と話したように、あらゆる行政と民間、大学などが連携しないと解決できない社会的課題だ。
今回の部会では、宅建業界がどのような役割を果たせるかが主な論点になっている。
興味深いのは、上田氏が「田舎では（仲介手数料収入だけでは）持ち出しが多く、ただでもやりたくないという業者がいる。宅建業法で定められている手数料収入の上限を『3％＋6万円または50万円以下』に改正することも検討していただきたい」と発言したことだ。業界関係者によると、その方向での業法改正の可能性は高いという。（〝それでは消費者は困る。固定資産税くらいの収入があれば貸してもいいという所有者がいるかもしれないし、借りるほうもいるかもしれない〟という声を聞いた。なるほど、賃貸はいいかも）
さらに上田氏は、良好な宅地を増やす一方で、他方では供給を減らす政策もとるなど都市計画にメリハリをつけるべきと話した。
母袋・上田市長は、上田市が大河ドラマ「真田丸」の舞台になったことが支援材料になり、平成28年には中心市街地の定点22地点の1日当たり歩行者数が3万人になるなど過去最高を記録し、人口の社会増減は平成23年度からプラスに変わり、28年度は542人増（自然増減はマイナス659人）と大幅に増加したこと、女性の創業や就労を支援する取り組みでも大きな成果をあげているなどと語った。
麹町駅に直結 地方からの購入も サンヨーホームズ他「THE 千代田麹町TOWER」
「THE 千代田麹町TOWER」完成予想図
サンヨーホームズ（事業比率50％）・NTT都市開発（同30％）・大林新星和不動産（同20）が分譲中の「THE 千代田麹町TOWER」を見学した。麹町駅直結の周辺のマンションとしては最高峰となる23階建てだ。
物件は、東京メトロ有楽町線麹町駅から徒歩1分(直結)、千代田区麹町３丁目に位置する23階建て全83戸。第2期（7戸）の価格は9,570万～1億6,390万円、専有面積は50.90～75.31㎡登録受け付けは2月10日～12日（日）。竣工予定は2018年12月中旬。施工は安藤・間。販売代理は三菱地所レジデンス、東急リバブル。
昨年9月から分譲が始まっており、これまで約半分が分譲済み。このうちコンパクトの41㎡台（8戸）は全て契約済み。50㎡台も22戸のうち14戸が契約済み。
販売担当者は「千代田区で駅直結は15年ぶり。総合設計制度の適用を受けており、絶対高さは通常なら19階までだが、23階建てとなった。東京のど真ん中という立地が評価され、地方からの購入も1割強ある」と話している。
現地は麹町駅に直結。建物は16階までは1フロア4～5戸で、17階以上はプレミアム仕様の1フロア2～3戸。
モデルルームは112㎡の価格が3億円台の億ション。さすが億だけあって、設備仕様レベルは高い。玄関ドアはナグリ調仕上げで、建具・面材は突板が採用されている。
エントランス（外観デザイン監修は田原桂一氏）
リビング
ポラスの哲学を見た 埼玉県のヒートアイランド対策「先導的モデル事業」採択に納得
工事中の「風と緑のまち 白岡」
ポラスグループ・中央住宅の戸建て「風と緑のまち 白岡」（全21棟）が埼玉県「先導的ヒートアイランド対策住宅街モデル事業」第1号として採択され、上田清司・埼玉県知事から直々に認定証を受け取ったことは昨年11月、記事にした。
「素材」「水」「緑」「風」の力を利用した「パッシブ・ランドデザインシステム」を導入することによって、夏季の体感温度を5度程度引き下げる商品企画が評価されての認証だったのだが、その時は、物件を見ていなかったこともあり簡単に紹介するにとどめた。それ以上に上田知事の話が面白かったので、知事の話を書いた。
同社には「物件を見たい」と伝えており、それが昨日実現した。5つの散水栓から噴き出すミスト状の〝水道水〟を浴びせられたときはさすがにたじろいだが、これが真夏で、各家庭が一斉に打ち水をしたらどんなだろうと想像して感動すら覚えた。こんな分譲住宅を供給したハスウメーカーもデベロッパーも皆無だろう。
上田知事は認証式で「今回の案件をきっかけに第2弾、第3弾と続け、全ての戸建てでやっていただきたい」と述べたが、記者もそう思う。ポラスにエールの座布団3枚！
ミスト噴霧中（中央の白いものが散水栓）
庭（奥に見えるのが緑化フェンス）
散水機
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物件は、JR東北本線白岡駅から徒歩7分、埼玉県白岡市千駄野字加美に位置する土地区画整理事業地内の一角にある全21区画。すでに20区画は契約済みで、残っているのはモデルハウス1棟のみ。土地面積は135㎡、私道負担が449㎡（持分21分の1）、建物面積は101.23㎡、価格は4,190万円。構造は木造2階建(在来工法)。建物は昨年9月完成済み。
現地は、地主らしき人の立派な住宅のほか賃貸マンション、駐車場などがたくさんあり、とても大宮から14分の近さにある住宅地とは思えぬのどかな田舎風景が展開している。
分譲住宅の外構はまだ終わっておらず街並み全体像を把握することはできないが、企画意図はすぐ伝わってきた。
圧巻は太陽光発電利用のタイマーによる自動散水システムだ。商業施設などは上部からミストが吹き付けられるのが一般的だが、ここは庭の樹木や草花、菜園「ポタジェ」などに水遣りもできるよう地上から吹き上がるようになっている。水源は水道水で、栓は1戸当たり5つ。5分間噴霧すると、トイレを1度使用したくらいの水量だという。このほか栓は私道部分に10数カ所設置されている。
もう一つ、駐車スペースや玄関のステップなどに植えられている「ハーブマット」がなかなかのスグレモノだ。北海道の黒田ハーブ農園が開発したもので、食べられないそうだが踏みつけるとハーブの香りがする。歩くたびにハーブの香りが漂うなんて最高ではないか。
それぞれの住戸の境界部に緑化フェンスを設置しているのもいい。ここに蒸散効果の高いつる性植物を這わせるのだという。1階リビング掃き出し窓の上には緑のカーテン用のフックもついている。このほか全戸に雨水タンクが設けられており、舗道は保水性アスファルト舗装。
以上は「水」「緑」の力を利用したものだが、「風」の力を取り込んだものとして同社オリジナルの自動小屋裏換気システム「PaaS」がある。形状記憶合金を使用して、小屋裏の温度に応じて換気量を自動的に調節するものだ。小屋裏にこもった熱気を外に出すことで冷房負荷を低減する。
「素材」の力を採用したものでは、室内の壁は調質効果のある同社オリジナルの珪藻土壁のほか、メープル、カエデ、ナラ、スギ、ヤマザクラなどの無垢材・挽板を多用。調質効果があり、虫がつきにくい桐材も壁や収納に採用している。1階の天井高が約2.7ｍ確保されているので、階段のステップは16段。出隅はR施工。食洗機も標準装備。
商品企画を担当した同社グループのポラス暮し科学研究所住環境グループ主任・福代昇一氏は「当社のオリジナルもあるが、多くはすでにあるものを採用した。このパッシブデザインは他の部署にも理解されつつあり、どんどん広がっていくのに期待したい」と話した。
敷き詰められている「ハーブマット」
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取材中、記者と同年配と思しき男女二人連れに出会った。話を聞くと、ご主人は秋田県出身で、土木関係の仕事をしていたとか。娘夫婦が購入した住宅を毎日のように見に来て写真に収めるのだそうだ。
「ポラスさんの家はいい。基礎もしっかりしており、なにより職人さんのほうから声を掛けてくれる。写真は記念として娘夫婦にプレゼントする」とご主人は話した。
「よかったら娘さんが買った家の前で記念写真はどうですか」と誘ったら、ご主人はその気になったのだが、奥さんに断られ実現しなかった（一回り若く見えた。ひょっとしたら秋田美人か。押しが足りなかったか）。
ならばと「お父さん、まだ1戸残っているそうですから買ったらどうですか」と〝追い打ち〟をかけたら、「いやいや、もう歳ですから。宝くじでも当たらなきゃ買えない」と逃げられた。
モデルハウス リビング（左の壁は桐材）
桐の鎧張りの壁とデザイン収納
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この日は朝から底冷えがするほど寒かったが、ポラスの哲学を目の当たりにし、娘思いのご夫婦と歓談することができて浮き浮きした気分になれた。
上田知事にも一言。こういう住宅にこそ固定資産税や都市計画税の減免措置を取るべきではないか。税収は減るかもしれないが、都市間競争で生き延びることができる。空き家にもならない。5選も間違いない。
それにしても知事は話がうまいと思ったら、大学は弁論部だったとか。奥さんに「家庭でもこの調子ですか」と聞いたことがあるが、「政治家ですから」とはぐらかされた。どういう意味だろう。
自動小屋裏換気システムについて説明する福代氏
価格調整進む 値引き販売がどう影響するか 今年のマンション市場
多くの媒体が書き、専門家の方が話しているように「今年のマンション市場展望」に挑戦しようと思う。
しかし、最初に断っておく。外的要因である市場を取り巻くあれやこれらの経済指標を借用したところで消費者には〝それがどうした〟と言われそうだし、内的要因であるデベロッパーの供給姿勢については年間100件くらいしか見ていない記者は分からないというほかない。
なので、歯切れの悪い文章になってしまうのを許していただきたい。物件選好の役に立つかどうかも分からない。〝当たるも八卦、当たらぬも八卦〟というくらいの気持ちで読んでいただきたい。
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長谷工総研は先に「2016年の首都圏全体の分譲単価は前年比1.8％アップの79.3千円／㎡、平均面積は69.22㎡で同比2.2％縮小し、平均価格は5,490万円と、同比0.5％ダウンとなった。分譲単価の上昇幅(前年9.6％アップ)が縮小したことに加え、平均面積の縮小もあって、平均価格は前年を下回った」と発表した。平均専有面積が70㎡を割るのは1996年の69.45㎡以来20年振りだ。
「アップ」「縮小」「上昇」「ダウン」の単語が交互に出てくると目が回る。分かりやすく書き改めると、「2016年の首都圏マンションの平均像は価格が5,490万円（昨年比0.5％減）で、面積は69.22㎡（同2.2％減）、1㎡当たり単価は79.3千円（同1.8％増）だった」となる。
これでも理解しづらいかもしれない。もっとわかりやすく言えば、建築費の上昇分を分譲価格にオンすれば売れないので、面積を狭くして、さらに基本性能、設備仕様レベルを下げて価格が上がっていないように〝見せかけた〟のが昨年の首都圏マンション市場だ。
単価の上昇幅が縮小した理由について、長谷工総研は「山手エリアでの供給が低調であった」「その一方で、都内23区以外の地域の分譲単価は前年比6.5％アップ」「分譲単価・平均価格の上昇傾向は継続している」としている。
これはこれでその通りだろうが、記者は実際の建築費はもっと上昇していると見ている。つまり、基本性能、設備仕様レベルを落としているからこの程度の上昇幅に収まっていると考えている。
具体的にいえば、建築費、設備仕様を落とす手段として、間口を狭め同じパターンのプランにする、二重床を直床にする、キッチン、洗面の天板の質を落とす、階高（天井高）を下げる、逆梁は順梁にする、食洗機、バックカウンター・吊戸棚はオプションにする、床暖房をやめる、スロップシンクやミストサウナはつけない、建具・面材・クロスの質を落とす…あらゆることが行われているのが現実だ。都心であろうと郊外であろうと例外はない。
ただ、過度の基本性能、設備仕様レベルダウンは逆効果になるので、市場動向や近隣物件の商品企画と天秤にかけながら各社は値付けに苦労しているのだ。
このように、単に価格や面積だけで市場を測ることはできない。契約率も同様だ。例えば、専有面積66㎡の8,000万円（坪単価400万円）と専有面積75㎡の3,000万円（坪単価132万円）のマンションが分譲されたとする。平均価格は5,500万円、平均専有面積は70.5㎡、平均坪単266万円となる。一方が売れ、他方が売れないと仮定すると、平均契約率は50％となる。平均値は昨年の市場とほぼ同じだ。
では、この平均契約率は市場を正確に反映しているかと問われれば、ほとんどの人はノーと答えるはずだ。母数字が大きければ大きいほど平均値は全体像を反映するという人がいるかもしれないが、現在のマンション市場はよく言われる二極化現象が顕著で、すべての供給物件を足してその数で割ったところで全体像は把握できない。
売れ行きの格差は大手・中小、デベロッパー間でも顕著で、いくらマクロデータをいじくってみても市場を把握するのは難しい。
ましてや、一国の大統領が発するツイッターに世界の政治家や経営者が右往左往、右顧左眄し、株価が乱高下する世の中だ。この先どうなるのか全く読めない。
多少の景気変動など問題にしない富裕層や、比較的元気な単身者、DINKS層向けは堅調に推移しそうなことくらいは読める。価格調整が進むのも間違いない。（こんなことはユーザーのほうがよく知っていることだ）
しかし、需要層の中心である子育てファミリー向けは不確定要素が多すぎる。雇用の改善は進んでいるが、実質賃金は底這いが続いている。これから3月末に向けて完成在庫の値引き販売が始まる。各社が堰を切ったように実施すれば、相場は崩れ、新規供給物件の価格下げ圧力はさらに強まる…などの不安要素はぬぐい切れない。
一つだけ確かなのは、マンションは金融商品ではなく、購入者は買わざるを得ない切実な事情があるから買うということだ。
その中心層は、分譲と比べ圧倒的に質が劣り、その割に賃料が高い賃貸居住者だ。これからも利回り優先の賃貸市場が変わらない限り、分譲マンションの優位性は保持される。市場規模が縮小するのは当たり前だ。いつの時代もデベロッパーの基本は商品企画だ。
生鮮食品に例えるのは適当ではないかもしれないが、最近、家の者が〝ちくわの穴が大きくなった。その分キュウリがたくさん詰まる〟としゃべった。マンションも基本的には同じだ。景気は家庭の主婦に聞くのが一番いいかも。
