「グレイプス立石」

　東京建物の子会社・東京建物シニアライフサポートは2月16日、葛飾区最大規模となる総戸数96戸のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）「グレイプス立石」を2月28日から開業すると発表。同日、報道陣に公開した。

　葛飾区内にある588室のサ高住のうち40㎡以上の広さを確保しているものは21戸しかないが、同社は40戸確保して差別化を図っているほか、身体の状態や介護の状況によってサービス内容を選択できる「ケアフロア(2F)」と「レジデンスフロア(3F－6F)」を設置し選択の幅を広げ、食事スペースもケアフロアとレジデンスフロア入居者で分けたのが特徴。日比谷花壇と連携し、身体や精神機能の維持・回復、生活の向上を図る園芸療法を導入する。また、1階には同社初の自社運営のデイサービス「グレイブスデイズ立石」を併設する。

　記者見学会に臨んだ同社・加藤久利社長は、「2009年の第一号以来これまで10物件837戸を供給し、予定物件を含めると1,000戸を突破する。昨年オープンした『辻堂西海岸』（158戸）も120室の申し込みがあるように、稼働物件はいずれも順調に推移している。これまでの経験からワンルームの稼働スピードを上げるとか、認知症入居者の退去・対応をどうするか、入居者の身体機能に応じたサービスをどう提供するかが課題で、『立石』ではその課題解決に向けた取り組みを行なう」と語った。

　物件は、京成押上線京成立石駅から徒歩10分、葛飾区立石二丁目に位置する6階建て全96戸（他に訪問介護事業所・居宅介護支援事業所・通所介護事業所）。専用面積は19.30～51.48㎡、月額賃料は45,730円～256,750円、月額管理費は36,350円（浴室あり）・41,350円（浴室なし）、基本サービス（税込）は38,880円（1人入居）・65,880円（2人入居）、見守りサービス費(税込)は59,400円(1人入居) 、食材費（税込）は朝食：324円・昼食：540円・夕食：540円・3食30日分：42,120円。共用部はフロント・ダイニング・プライベートダイニング・厨房・応接室・相談室・コミュニティラウンジ・屋上テラス・共同浴室・機械浴室・洗濯室・防災備蓄倉庫など。事業主は東京建物、貸主・管理運営は東京建物シニアライフサポート。医療連携は医療法人社団 悠翔会。設計・監理・施工はフジタ。

エントランスホール

エントランスホール

グレイブスホール

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　居室を自立・軽介護の人向けの「レジデンスフロア」と、介護が必要な人向けの「ケアフロア」に分け、食事場所も分けたのは大正解だ。記者は特養と有料老人ホームに体験宿泊したのでよくわかるのだが、健常者が要介護度の高い方と一緒に食事するのは避けたほうがいいと思う。馴れればいいかもしれないが、まず食事がのどを通らない（要介護の人は自立型の人をどう思っているかわからないが）。

　こんなことを書くと〝差別〟だという人がいるかもしれないが、それぞれが落ち着いた環境と雰囲気で食事くらいしたい。

　設備仕様では、1階のホールには江戸組子や格子のデザインが施され、共用部分、食堂の床は突板仕様だったのが目を引いた。介護浴室はストレッチャーに横たわると浴槽が浮上するタイプで、ケアする人もラクではないかと思った。デイサービスの機械浴槽は按摩器のように腰かけたままで浴槽に入ることができ、四方八方から泡が飛び出すスグレモノだ。そのまま体を洗う機能はついていないのが残念。

屋上テラス

デイサービス浴室

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　これは業界全体の課題だろうが、住宅の質、設備仕様、サービス内容が一目瞭然となるような情報提供システムは開発できないかということだ。

　記者は分譲マンションならデベロッパーの名前や物件概要を見ただけでおおよその検討がつくが、玉石混交のサ高住の中から優れた物件を探すのは容易ではないはずだ。良否は皆目見当がつかないのではないか。居室以外の共用施設の広さ（いわゆるレンタプル比率）を明確にするとか、サービスの質の〝見える化〟を進めてほしい。格付けはどうだろう。

モデルルーム（レジデンス）

「Brillia Tower代々木公園CLASSY」完成予想図

　東京建物は2月17日、代々木公園駅と代々木八幡駅からそれぞれ徒歩2分の免震タワーマンション「Brillia Tower代々木公園CLASSY」のモデルルームを2月18日にオープンすると発表。報道陣に事前に公開した。これまでの資料請求件数は約4,500件にのぼっており、来場予定組数も900件を突破するなど高い反響を呼んでいる。この日、気象庁は関東地方で春一番が吹いたと発表しが、ここにきて〝弱気〟一色のマンション業界に〝代々木旋風〟を巻き起こすことができるか。この春一番の注目物件だ。

　物件は、東京メトロ千代田線代々木公園駅から徒歩2分、小田急小田原線代々木八幡駅から徒歩2分、渋谷区富ヶ谷1丁目に位置する19階建て全195戸。専有面積は50.36～142.79㎡、予定価格は6,000万円台～3億円台、坪単価は500万円台の予定。竣工予定は平成31年1月下旬。施工は清水建設。売主は同社のほか住友商事。分譲開始は5月の予定。

　現地は、山手通りと井の頭通りの交差点に立地。代々木公園には徒歩5分、渋谷、原宿も歩こうと思えば20分圏。

　建物は免震構造を採用。東京都の総合設計制度の適用により、エリアの高さ制限は40ｍから60ｍへ、容積率は400％から620％へそれぞれ緩和されている。空地率は約50％。東側が代々木公園方面で、西側は遠く富士山が眺望できる。基準階は1フロア11～12戸。最上階の7戸はプレミアム仕様。建物中央部に設備を集約し、屋上に蓋をすることで内廊下方式に近い仕様となる。

　発表会に臨んだ同社執行役員住宅事業部長・菊池隆氏は、「渋谷、原宿も徒歩圏、代々木公園へ徒歩5分の都市と緑が融合した免震タワーマンション。3年前に用地を取得してから企画を練り、都の総合設計制度の適用も受けた。デザインには各専門家を起用した。当社のフラッグシップにする」と話した。

屋上テラス

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　いま業界は〝弱音〟一色。そんな中、都心の高額物件でよく売れているのは三井不動産レジデンシャルの「パークコート浜離宮 ザ タワー」と「パークコート一番町」だ。「浜離宮」は浜離宮恩賜庭園がすぐそばで、「一番町」は皇居に近接。単価は前者が約600万円、後者も意外と安そうで600万円台か（来週見学予定）。

　この2物件に対抗できるかどうかがこの物件の見どころだ。皇居に近い「一番町」を超えるのは失礼だが、徳川将軍家の狩場だった「浜離宮」が相手なら、こちらは明治天皇を祀る明治神宮が徒歩圏だ。引けは取らない。

　そればかりか、同社はここ数年「多摩ニュータウン」「池袋」「目黒」「東京八重洲」「上野池之端」などで業界をリードしてきた。とくに「目黒」では一挙にマンション相場を引き上げた。その貢献度は大きい。今回の「代々木公園」は低迷市場に活を入れられるかどうかが注目されている。

　記者はとことん高値追及してほしいと思う。それだけの条件は揃っている。

　ただ、「浜離宮」に勝てるか（単価が600万円という意味だが）となると、自信がない。相手は再開発計画が目白押しの浜松町が徒歩圏で、汐留に隣接している強みがある。

　こちらも渋谷、原宿が徒歩圏で、表参道まで電車で数分という立地は負けないような気がするが、同社はそんな強気ではないような口ぶりだった。報道陣から当然のように単価がいくらかの質問が飛んだが、菊池氏は「何しろモデルルームオープンは明日から。お客さまの声を聞いてみないと…500万円台としかお答えできない」と言葉を濁した。

　500万円台ということは510万円もそうだし590万円もそうだ。これでは記事の書きようがない。なので、以下は記者の独断と偏見であることを承知で読んでいただきたい。

　ズバリ坪単価は550～580万円と読んだ。港区や中央区などでは軒並み坪400万円を突破しており、立地が恵まれているわけでないのに500万円を超えている物件も少なくない。並みの物件とは比べものにならないほどこちらのほうが価値は高い－これがその根拠だ。（「目黒」は大外れだった）

　しかし、「浜離宮」の600万円に届くかどうかは自信が持てない。限りなく600万円に近付けるためには、物件の総合的な価値をきちんと伝えることが求められる。

　その最大の価値、総合設計制度について少し触れたい。総合設計制度は、公開空地を確保し、住宅性能や環境性能が優れた建築物については高さ規制や容積率を緩和する制度だが、平成22年に大幅に改正されて以降の東京都の許可件数は激減している。

　改正前の平成20年は改正を前にした駆け込みもあり30件に上ったが、平成22年には10件に減り、その後は23年8件、24年5件、25年4件、26年10件、27年7件、28年3件で推移。この5年間で許可された29件のうち用途が住宅なのは13件しかない。この13件のうち2件が同社の「上野池之端」と「代々木公園」だ。希少価値は高い。

　もう一つデザイン・設備仕様レベルについて。ランドスケープデザインに塙ランドスケープデザイン、ファサードデザインに日建ハウジングシステム、アクアリウムアートに深田崇敬氏、共用部空間プロデュースに室賢治氏をそれぞれ起用しているように相当力が入っているのはよく理解できる。

　しかし、モデルルームの設備仕様は－これは最近のマンションすべてにいえることではあるが－それほど高いとは言えない。最上階の100㎡超はフルオーダータイプで、天井高が約2.9ｍ、水回り部分が約2.7ｍあり、ふんだんに自然石、天然木が使用されている億ション仕様はともかく、他の住戸は天井高が約2.5ｍで柱や梁型が住戸内に出ているものも少なくない。これをユーザーがどう評価するか…。緩和を受けているとはいえ、建築物の絶対高さを抑える地区計画の弊害がここにもある。

ランドスケープ

ラウンジ

　三菱地所は2月16日、従来の長時間労働是正にとどまらず、生産性の向上による新たな価値創造を目的として4月1日付で社長直轄の「働き方改革推進委員会」（委員長：執行役社長）を設置すると発表した。また、2017年度下期に大手町ビルヂングから大手町パークビルディングに本社を移転することを決定した。

　働き方改革の主な取り組みとしては、「フリーアドレスの執務スペース」と「多様な空間を備えた共用スペース」により働く場所の選択肢を最大化するほか、「勤務場所制限のないテレワーク制度」の導入、「時間単位有給休暇制度とフレックスタイム制度の併用」、「ペーパーレス化」の推進、「巨大共用スペース」と「内部階段等の社内動線の工夫」、「センサー等IoTを用いた移動データ取得・AI 解析」などを行う。

　社員のベストパフォーマンス発揮を支える健康経営の推進としては、「新たな社員食堂」の復活、「カフェテリアプランによる費用補助制度」の導入などを行う。

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　大手町パークビルディングの竣工見学会のとき、関係者に「このビルは丸ビルを上回る最高レベル」と話して、「そのつもり」という答えを引き出した。なるほど。そういうことだったのか。いったいどこのフロアになるのか。個人的には皇居を眼下にするようなところは避けてほしいのだが…さて。　本社を移転する大手町パークビルディングは保育所も併設されている。

皇居に隣接 三菱地所 最高級Ｓクラスの「大手町パークビルディング」竣工（2017/2/14）

吉田淳一氏

　三菱地所は2月16日、取締役兼執行役常務・吉田淳一氏が4月1日付で取締役兼代表執行役執行役社長に就任すると発表した。現取締役兼代表執行役執行役社長・杉山博孝氏は取締役会長に就任する。

　吉田氏は1958年5月26日生まれ。1982年4月、東京大学法学部卒。同年4月、同社入社。人事部長、執行役員ビルアセット業務部長などを経て2014年4月、常務執行役員（人事部、総務部、法務・コンプライアンス部、環境･CSR推進部､環境･防災担当）。2016年6月から現職（人事部、総務部、法務・コンプライアンス部担当）。

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　同社は同日、吉田氏と杉山氏が同席して記者会見を行ったが、記者は他の取材でその機会を逃した。

　しかし、吉田氏のことはよく存じ上げている。一昨年、同社の「空と土プロジェクト酒米づくりツアー」お田植え編を取材したことがあり、当時常務だった吉田氏も参加されており、しばし歓談した。

　吉田氏は山口県下関出身だが、肥溜めに落ちたことがあることを知っているのは記者くらいではないか。記者も田んぼの肥溜めに落ちて糞尿まみれになったことがあり、二人で大笑いした。その時の記事を添付する。

 “ケロ、ケロ、ケロ”カエルも歓迎　三菱地所・空土プロジェクト田植えツアー（2015/6/3）