〝ヴェレーナグラン〟の名に恥じない商品企画 大和地所レジデンス「浦和仲町」
「ヴェレーナグラン浦和仲町」完成予想図
今年のマンション取材の締めは大和地所レジデンスの「ヴェレーナグラン浦和仲町」になった。GRAND =「偉大なる」の意味を込め、外観、空間、マテリアル、仕様の細部にこだわり、住まいとしての価値を求めたシリーズ〝ヴェレーナグラン〟の名に恥じない好物件だ。
物件は、JR京浜東北線・湘南新宿ライン・上野東京ライン浦和駅から徒歩13分、埼玉県さいたま市浦和区仲町三丁目に位置する11階建て全30戸。専有面積は62.63～71.08㎡、価格は未定。竣工予定は平成30年1月下旬。施工は東京美装興業。販売予定は平成29年1月下旬。
現地は、埼玉県庁、知事公館、さいたま市役所など行政機関や商業ビル、マンションなどが建ち並ぶ一角。
建物は南向きで、エントランス部分にさび石を配するなど重厚感を演出。住戸プランは、1フロア3戸のワイドスパンが特徴。玄関、廊下、キッチン・洗面カウンターに御影石を採用。
廊下スペースを極力小さくして、居室やその他のスペースに充てるなどの工夫を凝らしている。居室ドアはほとんど引き戸だ。
70㎡のプラン
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他の取材が現地販売事務所から徒歩2～3分であり、そのついでといっては失礼だが、どのようなプランのどのような設備仕様のマンションになるのか興味があったので、取材を申し込んだ。正直に言えば「たいしたことはないだろう」と高をくくっていた。
しかし、モデルルームを見学してそのレベルの高さに驚いた。浦和駅圏のマンションはここ数年で6～7物件は見ているが、設備仕様は間違いなくトップクラスだ。例えばキッチン。寸法は幅2550ミリ×奥行き1000ミリ×高さ850ミリだが、袖壁も御影石仕上げ。
プランもいい。グロスを抑えるために全体的に専有面積を圧縮しているが、間口を約7.85～8.30ｍ取り、廊下はメーターモジュールとする一方で極力少なくしている。ホールは折り上げ天井。居室ドアは引き戸。奥行き2メートルのオープンエアデッキは照明、スロップシンク付き。
さて、肝心の価格はどうか。記者は2年前、このマンションと目と鼻の先で分譲され、瞬く間に売れた大成有楽不動産「オーベル浦和レジデンス」を見学している。坪単価は230万円だった。価格を抑えすぎと当時でも思ったほど割安感があった。
今回の物件は、それより高くなるのは間違いなく、記者は275万円とはじいたが、ひょっとしたらもっと高くなるかもしれない。
もう少し駅寄り、駅から徒歩8分には野村不動産の「プラウド浦和高砂マークス」（108戸、非分譲13戸含む）がある。こちらは果たしていくらになるか。坪単価300万円はないと思うがどうだろう。
エントランス
三井不動産リアルティ 「勝どき」に売買・賃貸仲介店舗を開設
三井不動産リアルティは12月26日、売買仲介機能と賃貸仲介機能を併せ持った「三井のリハウス 勝どきセンター」を2017年1月5日（木）に開設すると発表した。2016年12月に竣工する都営大江戸線勝どき駅から徒歩6分の大規模タワーマンション「勝どき・ザ・タワー」の１階の立地に出店する。
これまで勝どきエリアは「月島センター」が主にカバーしていたが、当エリアのマーケット拡大に伴い出店するもの。
勝どきエリアは、2000年に都営大江戸線が開通して以降、再開発による大規模タワーマンションや商業施設の建設が相次ぎ、隣接する晴海には2020年東京オリンピック・パラリンピック選手村も建設されるなど一層の賑わいが予想されている。同業他社では住友不動産販売、野村不動産アーバンネットがすでに出店している。
今回の出店により、同社グループは全国281店舗となる。
「埼玉で、がんばる！ 埼玉を、創る！」 スローガンが泣く 埼玉県住まいづくり協議会
別掲のように昨日（12月22日）、埼玉県住まいづくり協議会が主催する「第4回埼玉県環境住宅賞」表彰式が行われた。審査委員長の三井所清典氏（日本建築士会連合会会長）は、20周年を迎えた同協議会の活動を称え、受賞作品も絶賛した。
記者もそう思う。しかし、素晴らしい活動をやっているからこそ、支援したいからこそ言わざるを得ないことがある。同協議会の組織運営についてである。
石の上にも3年だ。部外者が言うべきことではないのを承知で、組織に水を浴びせることを書く。誰かが悪者にならなければ治らない。記者はそうなってもいい。
この日の表彰式、満席になれば優に100名は超えると思われる会場に集まったのは30～40名。空席が目立った。
式次第に沿って、主催者の同協議会会長・風間健氏（高砂建設社長）の挨拶から賞状授与が粛々と行われた。
賞状を受け取るため登壇した人は25名。一人ひとりに賞状が手渡され、降壇するたびに司会者が「受賞者にもう一度大きな拍手を」の呼びかけに応える拍手が大きく響き渡ったが、それ以外はしわぶき一つ聞こえない。お通夜と間違えそうな静かさだ。〝さくら〟もいなければ一般人の参加は皆無だったはずだ。
その後、プレゼン、総評に移ったが、登壇者の声が小さく最後列に用意された報道席には届かないのもあった。
この光景こそ、同協議会の現状を如実に物語っているのではないか。これ以上は書かないが、式の演出に問題があるのだ。関係者みんなが受賞者を称える雰囲気づくりに決定的に欠ける。三井所氏ら審査員が「素晴らしい」などと絶賛する言葉がむなしく聞こえるのは記者だけでないはずだ。
プレゼンの登壇者もそうだ。4人のプレゼン時間を測った。3分、8分、15分、19分だった。決められた時間きっかり行うのがプレゼンのイロハだ。
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もう一つ。今回の応募は92作品。多いか少ないかの判断は難しいが、応募者の構成を見ると、アキュラホームから50作、県下の3高校から13作、小林建設が4作、東京ガスが4作。この6社・校で全体の77％を占める。
この構成は考えなければならない。盛り上がり、広がりに欠けると言わざるを得ない。
その原因として、「レギュレーションがくるくる変わる」という関係者の声も聞かれるが、三井所氏は「応募部門は5つあるから、関心を持てば県民全てに（応募の）チャンスがある」と話した。部門によってはハードルを高くし、また「学生部門」のような市民がどんどん応募できるような部門を設けていいではないか。受賞者に対するユニークな賞品提供もあっていい。
協議会メンバー、中でもハウスメーカーは優れているのが当たり前だから、個人応募はともかく企業としての応募資格から除外してもいい。若い人にチャンスを与えるべきだ。
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埼玉県は最近、「先導的ヒートアイランド対策住宅街モデル事業」を立ち上げ、さいたま市も「スマートシティさいたまモデル」を国内外に発信・展開する「美園タウンマネジメント協会」を設立した。地球環境問題に真剣に取り組む姿勢を明らかにしている。
同協議会はその旗振り役であるはずだし、そのメンバーが建築中の「浦和美園」の戸建ては、東京都の「「むさしのｉタウン」や横浜市の「脱温暖化モデル住宅」などと比較しても、はるかに進んでいる。
記者はこの〝落差〟が許せないのである。このままでは尻すぼみになるのが目に見えている。「埼玉で、がんばる！ 埼玉を、創る！」のスローガンが泣くではないか。
上田清司・埼玉県知事は先のRBA交流会で「埼玉県が一番元気」とアピールしたが、元気なのは知事だけでないのか。
同協議会を応援しようという気持ちがなえてくる。記者だって暇じゃない。このままでは来年は取材するかどうか考える。（こんな記事を書いたらお呼びじゃないだろうが）
20周年を記念にもう一度、原点に立ち返って協議会のあり方を問い直すべきだ。
埼玉県知事賞に小林建設 高校生の作品も入賞「第4回埼玉県環境住宅賞」（2016/12/23）
埼玉県知事賞に小林建設 高校生の作品も入賞「第4回埼玉県環境住宅賞」
「第4回埼玉県環境住宅賞」表彰式
埼玉県住まいづくり協議会は12月22日、埼玉県が後援する「第4回埼玉県環境住宅賞」表彰式を行い、応募92作品の中から今回初めて創設された埼玉県知事賞に「ツクル時もツカウ時も環境に負荷を与えないイエ」（小林建設）を選んだほか、優秀賞4点、20周年記念賞2点、入選10点、奨励賞8点を選んだ。
知事賞を受賞した作品は、埼玉県長瀞町に今年6月に竣工した124㎡のロフト付き平屋建て住宅で、「環境に負荷を与えたくない、自分の山の木を使いたい、地産地消したい、一生に一度の家づくりだから記念になるものを」すべて盛り込んだのが特徴。薪ストーブも設置されている。
小林建設の担当者は「環境意識が高い施主だったから実現した」と受賞の喜びを語った。同社は昨年の最優秀賞に続き、2年連続の最高賞の受賞。
審査委員長の三井所清典氏（日本建築士会連合会会長）は、「埼玉県住まいづくり協議会は今年で20周年を迎えるが、継続して素晴らしい活動を行ってきた」と称え、「賞の部門は5つあり、建築専門でなくても、関心を持てば埼玉県の人すべてが（受賞の）チャンスがある。今回はパッシブデザインなど健全な提案が多かった」と総評した。
受賞作品は公共団体などで展示される。
知事賞を受賞した小林建設
三井所氏
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三井所氏が高く評価したように、受賞した作品はみんな力作ぞろいだ。ただ、配布された資料はA4の1枚に1作品が紹介されているもので、記者には字が小さすぎて読みづらいのが難点だ。
一つひとつ詳しく紹介できないが、昨年に新設された学生部門の作品を紹介する。
優秀賞に選ばれたのは、「光と風の家」をテーマにした埼玉県立春日部工業高校の池田茜さんの作品。三井所氏も絶賛した。
1階の約20坪の平面図は東西に2分されており、中央部分は南北方向に幅約2ｍの「土間」が配置されている。土間は家族だけでなく、地域住民にもコミュニティの場として開放される空間だという。
このほか、入選・奨励賞を受賞した県立大宮工業高校の大西実恵さんの「北側にある快適な家」、同校・長谷川愛さんの「竹の大切さを忘れない」、同校・井島祐紀さんの「家族でつくる木炭の家」、県立川越工業高校の赤岩春紀さんの「振動で発電する家」、県立春日部工業高校の大島優衣さんの「窓の位置から見直す住宅」も発想が面白い。
「格子」「土間」「木炭（樫）」「竹」などをデザイン・素材に扱うところなど隈研吾氏そっくりだ。日の当たらない家に太陽光を取り入れるとか、鉄道や道路の振動を電気に変えるというのもひょっとしたら実現するかもしれない。（太陽光採光住宅は商品化されている）
春日部工業高校の大島さん（左）と池田さん
野村不動産アーバンネット 人工知能（AI）によるチャット型Q&A サービス開始
野村不動産アーバンネットは12月21日、不動産情報サイト「ノムコム」の新コンテンツとして、人工知能（AI）によるチャット型Q&A サービス「住まいのAI ANSWER」をスタートしたと発表した。
心理的にハードルが高いとされる不動産会社へのアクセスを個人情報を明かさずに可能にし、住まいの購入、売却についてAIが24時間対応するチャット型Q&Aサービス。物件紹介・査定受付も行う。
寄せられたさまざまな質問を蓄積することでAIを更に学習させ、より的確な回答を目指す。
築44年の寄宿舎をリファイニング手法で賃貸に一新 見学者100名超 青木茂建築工房
「(仮称)井の頭ビルリファイニング工事」（シートがかかっている建物、北側から写す）
青木氏
青木茂建築工房は12月21日、事業主のレーサムの協力により、三鷹市にある築44年の寄宿舎をリファイニング手法によって賃貸住宅に用途変更する「(仮称)井の頭ビルリファイニング工事」の現場解体見学会を行った。100名を超える見学者が集まった。
建物は、JR三鷹駅から徒歩15分、三鷹市下連雀2丁目の紫橋通りに面した近隣商業地域（建蔽率80％、容積率200％）と第一種低層住居専用地域（建蔽率40％、容積率80％）にまたがる敷地面積約459㎡、建築面積約296㎡、延床面積約2,478㎡の鉄骨鉄筋コンクリート造9階建て。確認申請は昭和47年。設計監理は青木茂建築工房。施工は日本建設。建築主はレーサム。
建物は検査済証がないため、国土交通省のガイドラインに基づいて既存不適格建築物の証明を得て、さらに現行法の高さ規制（25ｍ）、日影規制、容積率などの集団規定、構造耐力や階段などの単体規定の法規には適合しないが、建設当時の法規は満足していることの証明を行い、特定行政庁との協議を重ねて実現したもので、現行法による新たな確認済証を取得する。
具体的には、既存階段を撤去し、新たに特別避難階段を設置。寄宿舎部分を共同住宅に用途変更し、耐震補強も行い、耐震評定所を取得する。
また、一連の工事と合わせ内外装、設備の一新し、現在の市場にマッチした共同住宅にプラン更新する。
見学会で挨拶した同工房・青木茂代表は「リファイニングを知ってもらうには工事途中の現場を見てもらうのが一番。不適格部分を残しながら、商品性を高めたのが特徴」と述べた。
南西側から写す（建物の東側は第一種低層住居専用地域）
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建築のプロの方なら、前段の記事を読まれてよく理解できるかもしれないが、そうでない方はまったく何のことだかわからないのではないか。
かく言う記者も解体工事を見ても何もわからない。むき出しのコンクリを見るだけだ。なので、早々に退却した。
しかし、このリファイニング工事がどのようなものであるかは容易に想像がつく。つまり、この敷地を更地にして、用途が何であれ建物を建てたら、建蔽率、容積率、高さ規制、日影規制などから判断して現在の建物の半分も建たないのではないか。
また、現在の建物の高層階の平面図を見ると、1フロアは25㎡くらいの10室と2室分相当の待合室、洗面室、便所、浴室を備えた共用部分があるが、現在では社員寮としても使用にたえないものであることがわかる。
それをリファイニング手法によってエレベータを付け替え、1室分を特別避難階段にする一方で、居室は1フロア11室を確保。各部屋（25㎡くらいか）にはバス・トイレ・洗面・キッチンを設置する。
どうだろう。従前はまったく商品価値のない建物だ。〝たこ部屋〟（記者はしらないがおそらくこんなものだろう）同然だったものを、市場性のあるものに一新する。仮に分譲マンションにすれば、最低でも坪単価は250万円で、グロスでは2,000万円を突破する。賃貸でも利回りは4％くらい確保できるはずだ。
それにしても、この日はそんなに寒くはなかったが、暮れの忙しい日に完成お披露目ではなく解体工事に100人も見学者を集めるとは。〝建築の魔術師〟青木氏の人気度をまざまざと見せつけた。
これまで書いた青木茂氏の記事は、「千駄ヶ谷」「笹塚」「竹本邸」「再生建築学」などの語句と「RBA」で検索していただくと5つ6つはヒットするはずだ。
見学者でごった返す工事現場
大和地所レジ マンション新ブランド「ヴェレーナグラン」 「鎌倉」と「浦和仲町」で
「ヴェレーナグラン鎌倉大船 瑞景」完成予想図
大和地所レジデンスは12月20日、マンションの新ブランド「ヴェレーナグラン」を立ち上げ、その第一弾の「ヴェレーナグラン鎌倉大船 瑞景」と「ヴェレーナグラン浦和仲町」のモデルルームをオープンしたと発表した。
「ヴェレーナグラン」は、GRAND =「偉大なる」の意味を込め、外観、空間、マテリアル、仕様の細部にこだわり、住まいとしての価値を求めたシリーズ。
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「ヴェレーナグラン浦和仲町」を明日（22日）取材するので、詳細は23日以降に紹介する。
三井不レジ コンパクト「白金高輪」「渋谷西原」 投資需要も取り込み絶好調
「パークリュクス渋谷西原」完成予想図
三井不動産レジデンシャルが分譲中のコンパクトマンション「パークリュクス白金高輪」と「パークリュクス渋谷西原」のモデルルームを見学した。ともに売れ行き好調。実需がメインの分譲仕様で、投資家需要も吸収しているのが人気の秘密だ。
「白金高輪」は、〝パークリュクス〟シリーズ最大規模。東京メトロ南北線・都営三田線白金高輪駅から徒歩５分、港区三田５丁目に位置する19階建て全160戸（事業協力者住戸８戸含む）の規模。専有面積は23.56～56.53㎡、現在分譲中の住戸2戸の価格は4,068万円（25.50㎡）と8,388万円（56.53㎡）。全体の坪単価は450万円。竣工予定は平成29年3月下旬。施工は五洋建設。
ゴールデンウィークに契約を開始し、現在残りは3戸。23㎡、25㎡、26㎡の1Kタイプが100戸超で全体の約7割を占める。1Kの購入者は約6割が投資需要で、全体としては実需と投資が半々。
「渋谷西原」は、京王新線幡ヶ谷駅から徒歩１分、渋谷区西原１丁目に位置する7階建て全69戸。専有面積は28.41～67.86㎡、現在分譲中の3戸の価格は3,598万円（28.41㎡）・5,698万円（43.30㎡）・7,098万円（55.63㎡）。全体の坪単価は400万円。竣工予定は平成29年6月下旬。施工は京王建設。事業主は同社のほか大栄不動産。
今秋から分譲開始されており、約8割が契約済み。45戸が28～32㎡の1DKタイプで、こちらは投資需要も呼び込んでいるという。
「パークリュクス白金高輪」完成予想図
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「渋谷西原」の立地は駅には近いが、一等地ではない。噂では〝売れている〟と聞いていたが、単価が単価だから完売まではかなり時間がかかるのではないかと見ていた。好調な売れ行きにびっくりした。
なぜ、こんなに売れるのか。まずプランがいい。添付したGタイプ（36㎡）を見ていただきたい。この住戸は2階と3階のみで、開口部は南東と南西の2カ所。前建もあるので日照は分からないが採光・通風には問題ない。廊下スペースはないが、トイレは別で浴室は1216。リビングダイニングは床暖房付で11畳大確保されており、洋室は5畳大。
もう一つ、モデルルームタイプ（28㎡）は、北向きだがここも洋室は4.3畳大確保されており、ダイニングとつなぐドアは採光が取れるようにガラリ付き。5畳大のダイニングの壁は大型のフレキシブルクローゼットが標準装備。洗濯機置き場にはカウンターが付いている。洗面ボウルはおしゃれなスクエア陶器製で、水栓はグローエ。
このほか、2DKタイプ以上は食洗機、床暖房が標準装備。キッチン天板はラフィネストーンとあるので、フィオレストーンと同じような製品か。
「パークリュクス渋谷西原」の36㎡のGタイプ（この住戸は未分譲）
「白金高輪」は、上層階では坪単価は600万円近いというが、全体では450万円という単価の安さにまたびっくり。設備仕様は「渋谷西原」とほぼ同様。35㎡以上は床暖房付。
同社都市開発三部事業室目黒サロン副所長・田中勇祐氏によると、「コンパクトはここ3～4年、供給が少なかったが、『銀座』をきっかけに用地取得も順調に進んでおり、これから供給を増やす。単価が上昇してくると、投資家向けは利回りが低くなるのでどうなるか。そうなると、利回りが確保できるレベルの高い中古に向かうかもしれない」と話していた。
全体的には同社の〝パークホームズ〟仕様だと思う。これまでの〝パークリュクス〟シリーズはほとんどが二重床だ。
「銀座」については昨年取材し記事にもしているので、そちらを参照していただきたい。隣接地で予定されていたマンションは1棟で投資家に売却したという。
コンパクトマンション市場は、三菱地所レジデンスが参入するなど大手中小が入り乱れて販売合戦が激化している。都心の3区では坪単価はほとんど400万円を突破しつつある。
各社は実需向けには設備仕様レベルを落とし、専有面積を圧縮してグロスを抑えようとしている。他方、そうすることで利回り重視の投資需要も取り込もうと必死だ。しかし、過度の専有圧縮、ダウングレードはエンドユーザーの支持が得られなくなる。〝お客さん〟とは投資家かエンドユーザーか、悩ましい選択が迫られている。
「パークリュクス白金高輪」モデルルーム
バブルだ！中古が新築を上回る 三井レジ「パークリュクス銀座mono」（2015/2/23）
三井不動産レジデンシャル「パークリュクス本郷」納得の価格・商品企画（2008/6/20）
住友林業 東松島市で同社初・宮城県初の木造小学校完成
東松島市立宮野森小学校
住友林業が施工した東松島市立宮野森小学校が12月20日に竣工する。同社が手がけた初の木造小学校校舎で、施工を担当した中大規模木造建築物の中でも最大規模の施設。構造材にはヒノキ、スギの無垢材を使用。地元東北材を活用し、全面的に木の現しとすることで木質感あふれる空間にした。
校舎は、東日本大震災により移転地として高台に造成された新しい街区の里山と寄り添う敷地に立地、木造平屋建て（一部2階建て）、延床面積は約4,000㎡。施工費は約18 億円（電気・設備工事含む）。 約5,000本の無垢材を使用。校舎・屋内運動場がともに木造の小学校は宮城県初。
教室
屋内運動場
フージャース コンバージョン シェアオフィス 渋谷に完成／コンパクト「飯田橋」好調
「Good Morning Building（グッド・モーニング・ビルディング）」
フージャースコーポレーションは12月19日、東京都渋谷区のコンバージョンシェアオフィス「Good Morning Building（グッド・モーニング・ビルディング）」をオープン、報道陣向けに公開した。「創業期のスタートアップの朝を応援する」をコンセプトに、築44年のビルをシェアオフィスとしてコンバージョンしたもの。
１階にコーヒースタンド「ampere」、共用施設としてラウンジ・ミーティングルームを設置し、入居者同士の交流が生まれやすい設計とした。2階～5階がオフィスフロアで、全12区画のうち11区画がスタートアップ企業などで契約済み。今後も、最寄り駅から徒歩7分以内、築20年以上などを条件に5億円から30億円（首都圏）などの投資事業を強化していく。
物件は、渋谷駅から徒歩10分、渋谷区渋谷2丁目に位置する6階建て。延べ床面積632㎡。事業企画は数多くのシェアオフィスの企画・運営実績を持つツクルバが担当した。
エントランス（左がコーヒーショップ、右が共用ラウンジ）
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同社はまた、先に分譲を開始した、JR飯田橋駅から徒歩8分のコンパクトマンション「デュオヴェール飯田橋」（28戸）の約8割が契約済みであることを明らかにした。坪単価は335万円で、期間50年の定期借地権付き。
