三井不動産レジデンシャル 女性向けwebサイト「モチイエ女子web」
三井不動産レジデンシャルが販売する新築マンション購入者のうち女性単身者の購入者推移
三井不動産レジデンシャルは7月29日、女性が「住」について興味を持つ機会を提供する女性向けwebサイト「モチイエ女子web」（http://www.mochiiejoshi.com/mj/）を公開した。運営は女性メンバーで構成するチーム「モチイエ女子project」が行う。
同社は公開の理由を、女性単身者のマンション購入が増えているにもかかわらず、「そのイキイキとした実情とはかけ離れたイメージを持たれているのが現状」とし、「このような現状を打ち破り、彼女たちがより輝ける文化を醸成することを目的」としたという。
切り口はマンガ、写真、コラム、インタビューなど6つのコンテンツから構成されている。
リリースによると、同社が販売するマンションを購入する単身女性は2009年が250人くらいだったのが年々増加しており、2013年には750人くらいに達している。
◇ ◆ ◇
公開されたwebのトップページを見ただけで記者は退散したが、結構なことだと思う。
女性単身者がマンションを購入する動きは平成7～8年あたりから顕在化した。記者も特集で記事にしたことがあるし、「女性のための快適住まいづくり研究会」の小島ひろ美代表には何度か取材している。
男性と異なり、手堅く自己資金を貯め、劣悪なワンルームマンションではなく、広めのマンションを購入していることがよく分かった。リリースにある「イキイキとした実情とはかけ離れたイメージ」がどのようなものかはここでは書かないが、男性よりはるかに賢明な選択をしている女性というイメージのほうが記者は強い。最近は2戸、3戸と買い増ししている女性も多いと聞く。
明和地所「クリオ両国」は坪単価250万円 上々のスタート
「クリオ両国」完成予想図
明和地所が分譲中の「クリオ両国」を見学した。先週末から第１期20戸の分譲を開始しており、10戸が契約・申込済みでまずまずのスタートを切った。
物件は、都営大江戸線両国駅から徒歩8分、JR総武線両国駅から徒歩13分、墨田区緑３丁目に位置する15階建て全59戸、現在分譲中の住戸は専有面積58.56～72.57㎡、価格4,324万～5,867万円（最多価格帯4,400万円台・4,800万円台）、坪単価250万円。施工は南海辰村建設。
現地は京葉道路に面しているが、敷地の南側は高さ制限28ｍのエリアで、10階以上の住戸は南面が開けている。
モデルルームは約9.9ｍのワイドスパンで、キッチン・バックカウンター天板は御影石。食洗機が標準装備。
◇ ◆ ◇
両国駅圏のマンションは2～3年前までは坪単価240～260万円で分譲されていたが、建築費の上昇から最低でも250万円、高い物件では270万円を超えてきている。先日、同社の「聖蹟桜ヶ丘」を見学したとき、この「両国」を250万円で分譲すると聞いたので見学した。
現地の販売担当者によると、購入者は地元の人で立地と価格の安さを評価しているという。交通量の激しい京葉道路には面しているが、この立地でこの単価、設備仕様レベルは割安感があると思う。
大和ハウス他「ひばりが丘フィールズ１番街」144戸が即日完売
「ひばりが丘フィールズ１番街」完成予想図
大和ハウス工業・コスモスイニシア・オリックス３社JVマンション「ひばりが丘フィールズ１番街」の全144戸が最高4倍、平均1.13倍で即日完売した。UR都市機構が民間企業を事業パートナーとする初のPPP手法を用いて街区設計やコミュニティ支援などのノウハウ、技術を生かした都市再生事業の一環。
物件は、西武池袋線ひばりヶ丘駅から徒歩18分（バス６分、徒歩２分）の東久留米市ひばりが丘団地に位置する１１階建て全144戸。専有面積は68.57～89.71㎡、価格は2,990万～5,090万円（最多価格帯3,400万円台?3,500万円台）。坪単価は167万円。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2015年2月下旬。
人気を受けて3社は、引き続き「ひばりが丘フィールズ2番街」（156戸）の案内会を9月上旬から開始する予定。
◇ ◆ ◇
このマンションの即日完売は6月下旬に取材したときに予測していたことで、即日完売そのものについては驚かないが、やはり坪単価はかなり割安感があると思う。バス便だが、地元の人にとっては旧ひばりが丘団地の立地・環境はよく知っているはずで抵抗感はなかったのだろう。
昭和30年代に建設された団地だけで、住棟配置がゆったりしていて、ケヤキを中心とする街路樹も見事だ。とにかく景観が美しい。
欲を言えばもう少し設備機器その他の仕様レベルを上げてほしかった。
野村不動産「プラウドタワー立川」第1期230戸が即日完売
野村不動産は７月23日、立川駅直結の再開発マンション「プラウドタワー立川」（全319戸、うち販売戸数292戸）の第１期分譲230戸の登録を７月20日に締め切った結果、最高５倍、平均1.22倍の競争倍率で即日完売したと発表した。
申込者の属性は、①年齢は平均52.0歳（30歳代21％、40歳代21％、50歳代23％、60歳以上32％）②家族数は平均2.6人③職業は会社員23％、役員・オーナー35％、医師17％）④居住地は立川市32％、都下82％、23区9％）⑤現居住形態は持ち家70％、借家・社宅など29％。
社内外で評価された三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」
昨年、圧倒的な人気で即日完売した三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」が2つの顕彰制度で受賞した。
ひとつは、このほど新設した各年度でもっともブランド認知やブランドイメージ向上に貢献したマンションを選ぶ社内制度「ザ･パークハウス オブ ザ イヤー」で、2013年度は同物件が選ばれた。
同物件は、立地を最大限生かした配棟計画・建物デザインなどが評価され、リーマンショック後の最高坪単価800万円だったにもかかわらず、22戸が最高13倍、平均5.1倍で即日完売し、業界内外で話題となった。
もう一つは、次世代に残る優れた分譲マンションプロジェクトを表彰する週刊住宅新聞社の「２０１３年度首都圏優秀マンション表彰」の最優秀賞に選ばれたもの。
審査委員となった住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏は「すべての部分で日本のマンションの最高水準…（昨年分譲でなかったら）この値段で買うことはできなかっただろう」と語り、不動産ジャーナリストの目黒孝一氏とマンション評価ナビ主宰の大久保恭子氏も「仕様や設備、管理など久々にすべてで最高級だった」と絶賛した。
◇ ◆ ◇
「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」が社内外で評価されるのは当然だ。記者も毎年「ベスト3」マンションを選んでおり、この物件を3物件のうちの一つに選んだ。
ただ、評価は何を重視するかによって異なるので一つ選ぶとすればこの物件を選んだかどうかはわからない。記者は隈研吾氏がデザイン監修した東京建物他「BrilliaTower池袋」、驚異的な売れ行きを見せた野村不動産・三井不動産レジデンシャル・積水ハウス・阪急不動産の4社JV「Tomihisa Cross」と三井不動産レジデンシャル・東京建物・三菱地所レジデンス・東急不動産・住友不動産・野村不動産の大手デベロッパー6社JV「東京ワンダフルプロジェクトSKYZ TOWER&GARDEN」も捨てがたいと思う。
「千鳥ヶ淵」は何よりも皇居が見下ろせる「唯一無二」の立地にほれ込んだ。単価800万円はズバリ的中した。近接する三井不動産レジデンシャルの「パークマンション千鳥ヶ淵」の坪単価778万円を超えられなかったら選外にしていたはずだ。正直に言えば、商品企画、設備・仕様は三井不動産レジデンシャルのほうが勝っていると思う。
◇ ◆ ◇
週刊住宅新聞社はこのほか都心・郊外、大規模・中規模・小規模など8部門で21物件を選んでいる。記者は全く知らなかった物件がいくつかあり、選ばれた理由がよく分からなかった物件も少ながらずあった。これも視点の違いだ。
一つ注文を付けるとすれば、評点は郊外より都心が、駅から遠い物件より近い物件がそれぞれ高くなるように設定されているので、郊外物件でしかも駅から遠い物件は不利に働く。
しかし、立地条件にハンディを抱えている物件をいかに商品企画でカバーするかもデベロッパーの腕の見せどころではないか。その意味ではグローバル・エルシードの「イデオ」が評価委員特別賞を受賞したのは嬉しい。この物件は見学しようと記者も思っていたが、見学する前に売れてしまい見る機会を失ってしまった。
明和地所「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」 人気の立地 敷地南側は1低
「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」完成予想図
明和地所が８月上旬に分譲する「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」を見学した。立地、設備仕様レベルが高く、記者の予想した単価だったら間違いなく売れるマンションだ。
物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩7分、多摩市一ノ宮４丁目に位置する10階建て45戸の規模。専有面積は65.02～85.85㎡、価格は未定。入居予定は平成27年6月下旬。設計はAUS総合研究所。施工は大勝。
現地は、川崎街道に面したマンションなどが立ち並ぶ一角に位置し、用途地域は商業地域だが、建物の南側は第一種低層住居専用地域。同駅圏では以前から人気になっていたマンション適地だ。
設備仕様レベルが高いのも特徴のひとつ。45戸の中規模だがディスポーザが標準装備。食洗機も付き、キッチン、洗面室の天板は御影石、床はブラックチェリーの突板仕様、収納扉はソフトクローズ、二重床二重天井。最上階の85㎡台の３住戸はワイドスパンで天井高約３ｍ。
同駅圏では３年ぶりの新規供給。３年前の物件よりはかなり単価は高くなるが、最近の建築費の上昇、立地条件、設備仕様などをどこまでアピールできるか。
◇ ◆ ◇
記者がモデルルームを見学しているとき、同社・原田英明社長が見学に訪れバッタリ鉢合わせした。社長は驚いたようだが、絶好の機会だと思い、「社長、キッチンも洗面も御影ですよ。食洗機も標準で、床は突板。収納はソフトクローズ。この駅圏ではレベルが高い。山の上の富裕層の買い増しも期待できるかもしれない」と、同社の営業マンになったつもりで〝説明〟した。
その上で、「問題は価格。○○万円でどうですか」と畳み込んだ。原田社長はにやりとし「知ってんじゃないの。ダメ、書かないで。まだ決めていないんだから。それより、最上階の住戸を買いませんか」と返された。
原田社長との約束だから、ここでは単価は書かない。まず予想通りか、それより若干高い価格に収まりそうだ。
◇ ◆ ◇
記者は、同社の設立の経緯を知っており、当初からずっと取材してきてきた。創業者の故・原田利勝氏からは「取材は受けない」と拒否され続けたが、創業時の〝右腕〟だった高杉仁氏からマンションのイロハを教わった。
「国立」マンション問題でつまずいたが、それまでは意欲的な商品企画で業界をずっとリードしてきた。100㎡マンションの走りでもある〝レミントンハウス〟で分譲マンションとしてはわが国初のディスポーザ付きを標準装備した。それまでディスポーザは、外国人向け賃貸や一部の高級マンションなどでは採用されてはいたが、都の基準では認められておらず、全て非公式だった。
同社はその後、リーマンショックの影響もあり長期低迷が続いてきたが、財務改善も進んでいるようだ。商品企画で再び輝きを取り戻してほしいと願っている。
野村不動産「プラウドタワー立川」は坪単価342万円 早期完売必至
「プラウドタワー立川」完成予想図
「誰が想像しただろうか」「想像を超える未来」－シアターの画面にナレーションのこの言葉が出たとき、他の人は分からないが、少なくとも記者は「想像すらできなかった」と認めざるを得なかった。完敗だ。
シアターとはこの日７月10日、野村不動産の立川駅前の再開発タワーマンション「プラウドタワー立川」の記者発表会で映し出された画面であり、露ほども想像できなかったのは坪単価342万円の高さであり、想像力を働かすことができなかった自分の甘さを痛いほど思い知らされた。
それもこれも、わが街多摩センターと比較したことが最大のつまずきだった。確かに駅前に伊勢丹と高島屋のデパートができ、多摩モノレールの駅も南と北に二つもできたあたりから立川は劇的に変わったのはよく理解している。多摩エリアの中核都市でもある。
しかし、その一方で、このマンションの従前敷地は「デパート」には程遠い古い汚い線路際の建物のイメージしかなく、馬券売り場や競輪場などの施設は決して立川のポテンシャルを上げる役割を果たしていないだろうと考えていた。
これが甘かった。再開発によって古いビルは立川のランドマークとしてふさわしいマンションになるのは間違いない。地域のアッパーミドル、富裕層のニーズをものの見事にとらえたマンションだ。改めて立川のポテンシャルの高さと、同社「プラウド」の商品企画の高さを思い知らされた。多摩センターとは比較にならない、おそらく10年たっても20年たっても多摩センターが立川を上回る魅力ある街にはならないだろうと諦観した。
ラウンジ
◇ ◆ ◇
「プラウドタワー立川」は、中央線・南武線・青梅線立川駅から徒歩2分、立川市曙町二丁目に位置する32階建て全319戸(非分譲住戸27戸含む)。専有面積は55.01～108.00㎡、１期（230戸）の価格は5,248万～1億6,598万円（最多価格帯7,300万円台）、坪単価は342.5万円。登録受付は7月12日～7月20日。竣工予定は平成28年7月下旬。施工は清水建設。監理は松田平田設計。
敷地は「第一デパート」の跡地で、平成7年から再開発の勉強会が始まり、紆余曲折の結果、平成22年に同社が事業に参画することが決まった。約50人地権者の全員同意で再開発が決議された。住宅は9階以上で、それ以下には公共施設、商業施設が併設され、駅北側と南側を結ぶ自由通路も開設され、建物のすぐ近くには駅の改札も新設される。
建物は駅とペディストリアンデッキで結ばれ、敷地が東西に長いことを利用して55㎡台の住戸も含め間口は最低でも7.9ｍという高い居住性を確保しているのが特徴。階高は約3.3ｍ、リビングの天井高は約2.6ｍ。SIを採用することによってオーダーメイドのほか、間取りが無償で変更できる「ライフスタイルセレクト」を採用。カフェコーナー、小上がり、ホームシアターなど趣味に合わせた間取りも可能だ。
キッチン、洗面、トイレのカウンタートップは御影石が標準。全体として設備仕様レベルは高い。
「プラウドタワー立川」完成予想図
◇ ◆ ◇
正直に書くと、昨年の段階ではこのマンションの坪単価は300万円くらいだと思っていた。建築費は上昇傾向にはあったがそれほど顕在化しておらず、相続税・贈与税の税率変更による富裕層の動きもさほど大きくなかったころだ。
ところが、2020年のオリンピック開催が決定されたあたりから一挙に先高観が広がり、アッパーミドルや富裕層向けマンション需要に火がついた。その流れは強まるばかりだ。
今回の坪単価は最近の高額マンションの動向などを考えると、342万円には記者は驚いたが、来場者は2,500件に達しており、１期230戸の早期完売に担当者が自信を見せていることが何よりもユーザーが支持していることを雄弁に語っている。
スカイライブラリー
「麻布霞町」を超えるか 三井不レジ「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」
「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」外観完成予想図
三井不動産レジデンシャルが７月下旬に分譲する「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」を見学した。「パークマンション」は同社の最高級マンションシリーズで、1968年の第一号「目白パーク・マンション」から46年の歴史がある。これまで供給された物件は今回で60棟目で、記者は20件くらい見学している。見学した中で最高峰は「麻布霞町パークマンション」だと思っているが、今回の物件は総合的に判断して「霞町」を上回るかもしれない。素晴らしい億ションだ。
物件は、東京メトロ南北線・都営大江戸線麻布十番駅から徒歩７分、港区三田２丁目に位置する１１階建て全98戸（販売総戸数97戸、事業協力者戸数1戸含む）。専有面積は71.02～176.33㎡。価格は未定。竣工予定は平成平成28年01月下旬。設計・施工・監理は鹿島建設。基本計画・デザイン監修はミサワアソシエイツ一級建築士事務所。
まず立地。敷地はオーストラリア大使館－伊藤忠商事の社宅跡地。敷地北側はオーストラリア大使館、東側は道路を隔てて綱町三井倶楽部、その先にはイタリア大使館、慶大三田キャンパスがある。都心の一等地だ。
この立地条件と、緑が豊富なのが最大の特徴だ。敷地内の巨木はもちろんだが、隣接する道路の街路樹は差し渡し1ｍ以上あると思われるイチョウやスダジイの古木が植わっている。物件名の「ザ フォレスト」がぴったりだ。
基本計画・デザイン監修は三沢亮一氏。先にあげた「麻布霞町パークマンション」を手掛けた建築家だ。基壇部に花崗岩、上層部は４丁掛け山型タイルを配し、伝統的なコーニス、フィンなどを用いて重厚感を演出している。
ランドスケープデザインはダニエル・ガーネス氏。世界的に活躍されている方で、コンセプトは「NECKLACE CONECTION」。既存の石造物や灯籠などの旧蜂須賀邸の遺産を引き継ぎ、８つのガーデンがネックレスのようにつながるよう設計されている。
共用施設の特徴としては、「迎賓館」としての役割を持たせた「プライベートヴィラ如庵」を設置していることだ。テラス、パーティリビング、ベッドルーム、バスコートなどがあり、広さは分からないが100坪はありそうなものだ。
専有部分のインテリアデザインは三沢亮一氏と東利恵氏の２テイスト。家具調度品は自然石や自然木などをふんだんに用い、ほとんどが外国製。「Made in Japan」が確認できたのはTOＴOの便器とパナソニックの食洗機くらいだった。
販売を前に問い合わせ・来場が〝殺到〟しているようで、これまでのパークマンションの来場ペースと比べると２倍以上あるそうだ。
模型
◇ ◆ ◇
同社の「パークマンション」を見学するのは3年ぶりくらいだが、もっとも興味があるのは「麻布霞町パークマンション」を超えるのかどうかだ。敷地規模は「麻布霞町」に次ぐもので、戸数は「霞町」が92戸だから、今回のほうが多い。
問題の価格。「正式な価格発表まで控えていただきたい」と言われているので書かないが、最低でも１億2,000万円台、最高は7億円台ということから推測していただきたい。単価は「霞町」が坪630万円くらいだったと記憶しているが、こちらはそれよりはるかに高くなるのは間違いない。
億ション住戸も「霞町」は1戸だけ1億円を下回ったが、こちらは全て1億円以上だから、文字通り億ションになる。
「霞町」のモデルルームのイメージは記憶に残っていないので何とも言えないが、機会があったら同社関係者から聞いてみたい。「霞町」のほうがいいという人もいそうだ。もちろん、借景は今回のほうがはるかにいい。。「綱町三井倶楽部」は期間限定でいいから一般に開放してはどうか。マンション購入者は利用できないのか。
建設地
◇ ◆ ◇
モデルルームで採用されている建具家具の面材、調度品などについて紹介できないのが残念だ。通常は同社の販売担当者から話が聞けるのだが、前述したように想定をはるかに上回る来場者があるので対応できないとのことで、今回は一人で見学した。
設備仕様は、これまで見学してきた多くの億ションでも見てきたものだが、他社物件と異なるのは全体として「品がある」ことだ。すべて本物志向。一流ホテルのスイート並みとみて間違いない。
主なブランドを紹介すると浴槽は「JAXSON」、水回りは「DURAVUT」、キッチンは「GAGGENAU」など。家具建具の面材はブビンガだと思ったがどうだろう。磁器・食器類はあまり興味がないが、マイセンやらミントンやら世界的に知られているブランドばかりだったのだろう。
すごい人気になっているのは、もちろん実需だろうが、相続税・贈与税の改正をにらんだ「節税対策」として富裕層の関心を呼んでいるのも一因だろう。
エントリーゲート
住友不動産 「南大塚」のマンションに電動式「デザインウォールキッチン」初採用
「セントラルプレイス南大塚」完成予想図
住友不動産は６月30日、豊島区南大塚一丁目に完成したコンパクトマンション「セントラルプレイス南大塚」に、生活感の漂うキッチンを隠しスタイリッシュな飾り棚にできる電動式の「デザインウォールキッチン」を初採用したと発表した。
「デザインウォールキッチン」は、電動式の開閉扉を閉めるとシンクやカウンターまわりが隠れ、生活感を消し去って、“飾り棚”へと早変わりするもの。
同社は「魅せる収納とすることで空間全体をリビング・ダイニングとして使用でき、より一層空間的『ゆとり』が得られ、生活の満足感を高めてくれる」としている。
物件は、JR山手線大塚駅から徒歩6 分、豊島区南大塚1丁目に位置する９階建て全35戸。専有面積は34.82～41.98㎡。竣工は平成26 年5 月。設計・施工は三井住友建設。
「デザインウォールキッチン」の開閉前後
大和ハウス他 旧ひばりが丘団地で初の分譲マンション 単価は167万円
「ひばりが丘フィールズ1番街」完成予想図
三交不動産「プレイスひばりが丘」は坪単価210～220万円
西武池袋線駅圏の2物件、大和ハウス・コスモスイニシア・オリックス不動産「ひばりが丘フィールズ1番街」と三交不動産「プレイスひばりが丘」を見学した。前者は駅から徒歩18分（バス6分徒歩2分）で坪単価167万円の大型物件、後者は駅から徒歩10分で坪単価は210～220万円の中規模物件。価格上昇局面で結果はどう出るか。
前者は、UR都市機構の賃貸団地「ひばりが丘団地」の建て替え・再開発事業の一環で、UR都市機構が民間企業を事業パートナーとするPPP(パブリック・プライベート・パートナーシップ＝官民連携)手法によって街づくりが勧められているもの。計画では3棟全419戸が予定されており、今回はその第一弾。
物件は、11階建て全144戸の規模。専有面積は68.57～89.71㎡、価格は2,990万～5,090万円（最多価格帯3,400万円台・3,500万円台）、坪単価は147万円。竣工予定は平成27年3月下旬。施工は長谷工コーポレーション。基本設計・デザイン監修は入江三宅設計事務所。販売代理は大和ハウス工業、野村不動産アーバンネット。7月19日に全戸が抽選分譲される。
後者は、西東京市谷戸町2丁目に位置する6階建て全42戸の規模。専有面積は64.02～80.91㎡、現在分譲中の1期21戸の価格は4290万円～5,180万円。坪単価は210～220万円。竣工予定は平成26年8月末。施工は木内建設。販売代理は住友不動産販売。
◇ ◆ ◇
立地、規模などが全然異なるので単純な比較は出来ないが、まず前者から。
ひばりが丘団地は昭和33年に竣工した敷地面積約34.5ｈａ、180棟全2,714戸の賃貸住宅団地。平成14年から建て替えが始まっていた。道路も広く街路樹や団地内の樹木は素晴らしい景観を形成している。これだけでも十分価値がある。
モデルルームの設備仕様レベルを考えると167万円というのはリーズナブルなものだろう。もっと独創的な商品企画を期待していたのだが、それはなかった。期分けせず一挙に144戸を販売するというのには驚いた。販売担当者は十分手ごたえを感じていた。
後者の単価はやや高いという印象を受けたが、今後の単価上昇を考慮すると相場とも受け止めることができる。都下の郊外部でも徒歩圏マンションが坪200万円を突破してくるのは間違いない。
◇ ◆ ◇
ひばりが丘駅圏ではリーマン・ショック前までの10年間くらいで3,000戸近い大量のマンションが供給された。しかし、2007年分譲の西武不動産販売他「ＨＩＢＡＲＩＴＯＷＥＲ（ひばりタワー）」（322戸）と2009年分譲の定期借地権付きの東京建物「Brillia City ひばりが丘」（356戸）を最後にほとんど新規供給はないはずだ。
「ひばりタワー」は確か単価は280万円もしなかった。あまりにも安く、他の沿線と比べ割り負けしているのに驚いた。東建の定借は坪単価が140万円くらいで人気になったが、こちらはやはり買いやすさが人気を呼んだのに納得したのを覚えている。
「プレイスひばりが丘」完成予想図
