「大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業」完成予想図

　住友不動産が参加している「大井一丁目南第1地区第一種市街地再開発事業」が平成26年10月16日付けで再開発組合の設立認可を受けた。

　JR大井町駅西側に位置し、細分化された敷地の統合と建物の共同化によって土地の高度利用を図り、区画道路や広場などを整備することで、市街地環境の改善と防災性の強化を図る。

　施行面積は約0.8ha、建物は29階建て、住宅は約650戸を予定。平成28年7月に着工し、完成は平成31年2月の予定。総事業費は約261億円。

「オープンレジデンシア南青山」完成予想図

　オープンハウス・ディベロップメントが分譲開始した「オープンレジデンシア南青山」を見学した。建築家・光井純氏がデザイン監修を行っており、新たに渋谷にオープンしたモデルルームも秀逸だ。

　物件は、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線表参道駅から徒歩4分、港区南青山三丁目に位置する9階建て全33戸。第1期（13戸）の専有面積は40.59～82.55㎡、価格は6,783万～12,043万円（最多価格帯8,500万円台）、坪単価は475万円。10月19日に抽選分譲が行われ、11戸に申し込みが入った。販売代理はオープンハウス。設計・監理は長谷建築設計事務所。施工はファーストコーポレーション。竣工予定は平成27年9月下旬。

　現地は、青山通りから一歩入ったところで、北側には賃貸マンション予定地があり、その北側は現在工事が行われている東急不動産の「表参道計画」。

　モデルルームは渋谷・常設モデルルームを今回分譲のため新たに改装したもので、一部オプションも含まれるが、シーザーストーンを玄関・ホール、キッチン天板、バックカウンターに標準装備。洗面はDURAVIT、ガラスのリビングドアはオプションだが150万円もする高価なもので、居室のドア把手はイタリア・コロンボ製のような気がした。

現地（看板がかかっているところがエントランス、建物はその右側に建つ。手前右側は高級賃貸）

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　同社のマンションは低層の「レジデンス」もマンションタイプの「レジデンシア」も結構取材してきた。都心・準都心に特化し、土地は不整形なものが多いが、その不利な立地条件を逆手にとって一定のユーザーに支持されているメゾネットタイプにするなど圧倒的な価格の安さ・割安感で好調を維持してきた。　

　メゾネットタイプについては、業界記者の中には「長屋」だとか「駐車場がない」とかかなり批判的に見ている人が多いが、記者は「あなたたち、ちゃんと見なさい」といいたい。中堅デベロッパーが大手と戦うには同じ手法では歯が立たない。工夫を凝らさないとまず売れない。同社が2008年に第一号を供給してからこれまで60棟を超える。しっかりビジネスモデルを構築した。

　とはいえ、今回の「南青山」はやはり気になった。一般的な物件だったら、間違いなく坪単価は600万円くらいになるはずだが、同社のこれまでの手法で果たして大丈夫かと正直思った。光井純氏をデザイン監修に起用したのは正解だが、光井氏のブランド力に応えられる商品企画であるかどうかを確認するのが今回の取材目的だった。

　先にも書いたが、立地はたしかにいま一つだが、デザイン・設備仕様は単価の安さからして素晴らしいものだと思う。駐車場がないのはネックにならないかと担当者に聞いたら、「青山通りにでればタクシーはすぐ拾える。ネックにはあまりなっていません」とのことだった。

　参考までに。光井氏がこれまで手掛けたマンションの設計・デザイン監修は三井不動産レジデンシャルが圧倒的に多く、20物件近くあるはずだ。他のデベロッパーでは東京建物が3物件くらいある。中堅デベロッパーではフージャースコーポレーションの「府中」がそうだった。失礼ながら「府中」の購入者が光井氏を知っているかどうかはやや疑問に思ったが、これもなかなかいいデザインだった。

　光井氏によるデザイン監修マンションは、オープンハウスとしては「目白」「青葉台」（渋谷）に次いで3件目のプロジェクトだそうだ。

モデルルーム（LDK）

モデルルーム（廊下）　

　中古マンションを個人から仕入れ、内装を施しアフターサービス保証付きで販売する「リノヴェックスマンション」事業を行っているインテリックスが、リノベーションマンションが中古流通市場を促進しているというアンケート調査結果をまとめ発表した。

　購入時の重視点とリノヴェックスマンションの満足度を調査したもので、「立地条件」「マンション構造条件」「マンションソフト条件」「専有部リノベーション条件」の38項目の中から、「購入検討時に重視した点」「購入時に妥協できた点」「入居後に気に入っている点」として当てはまるものをそれぞれ5点選んでもらった。

　これによると、検討時に重視していた「築年数」は、入居後の設備や内装の更新により気にならなくなり、高い満足度を得ている結果が出たとしている。

　集計対象は2006年8月～2014年3月末までの約2,300件。同社の2014年5月末までのリノヴェックスマンション販売累計戸数は14,500戸。

　
「リビオ新宿ザ・レジデンス」完成予想図

　新日鉄興和不動産のマンション「リビオ新宿ザ・レジデンス」を見学した。狭い道路の解消と木造住宅が密集している防災上の問題を解決するために進められている約4.7haの再開発エリアの最終段階のマンションだ。

　物件は、東京メトロ丸ノ内線・都営大江戸線中野坂上駅から徒歩6分・東京メトロ丸ノ内線西新宿駅から徒歩8分、新宿区北新宿二丁目に位置する6階建て全103戸。専有面積は37.38～72.69㎡、第2章1期（20戸）の価格は4,800万円～7,800万円(最多価格帯6,300万円台)、分譲済み第1章23戸の坪単価は340万円。竣工予定は平成27年3月下旬。設計・施工・監修は淺沼組。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　現地は、青梅街道と神田川が交差するエリアで進められている約4.7haの東京都施行による「北新宿地区第二種市街地再開発事業」地内に位置。全体で9棟が予定されている商業・業務棟、住宅棟などのうち7棟が完成済み。今回のマンションとやはり新日鉄興和不動産が建設する賃貸住宅棟を残すのみとなっている。

　マンションは都の事業コンペに当選して建てられるもので、「地域防災拠点となり得る共同住宅」というのがコンセプト。法定建蔽率90％・容積率400％の商業地であるにもかかわらず後背地の日照などを配慮して建物は6階建てとし、建物の建蔽率は48％、容積率は182％に抑えているのが大きな特徴だ。

　帰宅困難者の受け入れなどを想定し、敷地の一部を「地域防災拠点」として開放する予定で、「かまどベンチ」「浄水ポンプ」「マンホールトイレ」なども整備する。

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　このエリアの再開発マンション第1弾として2011年に三菱地所レジデンス他「ザ・パークハウス新宿タワー」が分譲されたときは、質は高いがファミリー層をどう取り込むのだろうと考えたが、今回、現地を見学して住環境が整っていたのには正直驚いた。さすが都の施行による再開発事業だ。

　幹線道路から一歩入っており、近くに神田川も流れる。ファミリーでも十分住めると思った。青梅街道も税務署通りもきれいに整備された。単価もリーズナブルなものだと思う。

　今後、青梅街道を挟んだ西新宿五丁目では三菱地所レジデンスの60階建てタワーマンションなど再開発マンションなどが続々建設される。5年、10年後はどのような街になるのか。

右側奥のシートが掛かっている部分が分譲マンション（左側は賃貸マンション）

西新宿の日本最高峰60階建て976戸 三菱地所レジなど再開発起工式（2014/5/12）

満点☆３つ　三菱地所レジデンス・平和不動産「ザ・パークハウス新宿タワー」（2011/1/12）

「プラウド京都麩屋町御池」完成予想図

　野村不動産が京都初の“プラウド”マンション「プラウド京都麩屋町御池」を分譲する。京都市営地下鉄東西線京都市役所前駅から徒歩4分の10階建て全43戸。専有面積は67.34～104.10㎡。価格は未定だが、坪単価は370万円。設計・施工・監理は野村建設工業。入居予定は平成28年3月下旬。

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　同社は9日に記者発表を行ったが、記者は参加していないので何とも言えないが、京都は好きで結構行っているし、リッツ・カールトンの見学会があったときも周辺をみている。

　坪単価はやはりびっくりしたが、今後供給される一等地のマンションは坪500万円を超えるというから、こんなものかとも思う。バブル期は熱海のリゾートマンションだって坪400～500万円がざらだった。購入する人は東京や大阪などの富裕層が相当数占めるのではないか。設備仕様は同社の東京の都心部の物件とどうなのだろう。

　
「シティテラス吉祥寺南」完成予想図

　住友不動産は10月10日、三鷹台団地の建て替え・再生プロジェクトの最終章マンション「シティテラス吉祥寺南」のマンションギャラリーを11月1日にグランドオープンすると発表した。価格は未定だが、坪単価は260万円台に収まる模様だ。

　物件は、京王井の頭線三鷹台駅から徒歩12分、三鷹市牟礼三丁目に位置する6階建て5棟全268戸の規模。専有面積は67.11～85.68㎡、価格は未定だが70㎡で南西向きが5,000万円台の後半、東向きが5,000万円台前後、坪単価は260万円台になる模様。竣工予定は平成27年10月中旬。施工は三井住友建設。

　現地は、昭和30年代に建設された旧住宅公団の「三鷹台団地」の一角。平成9年から建て替え・再生が行われており、同社は平成23年に用地をUR都市機構から取得した。敷地面積は約16,000㎡、容積率は120％で、地区計画で高さ規制も20ｍに抑えられている。敷地南側は第一種低層住居専用地域。

　空地率は45％、緑地面積は約3,600㎡の緑豊かなランドスケープが特徴で、既存樹のケヤキ4本をシンボルツリーとして残し、新たに約2万本の樹木を植樹する。

　外観は、落ち着いた色調のタイルとコンクリート打ち放しの対比を演出し、バルコニーはガラス手すりを採用。一部の住棟には直線的なラインのパーゴラを設け、重厚感を醸し出す。

　住戸プランは70㎡台が中心で、全住戸とも玄関は横入りタイプ。カスタムオーダーメイドも一部対応する。

外観

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　このマンションが建つ敷地は2年前、大京「ライオンズ三鷹台」を取材したとき見ており、何が建つのだろうと思っていた土地だ。大京のマンションは坪単価220万円くらいだったので、今回はいくらになるかが最大の関心事だった。同社は単価を明らかにしなかったが、坪260万円台になる模様で想定内に収まりそうだ。三鷹駅圏ではべらぼうな単価になると聞いているので、この程度では全然驚かない。

　一般サラリーマンの取得限界にきているが、専有面積も70㎡台が中心だから5,000～6,000万円台中心になるはずだ。

　驚いたのは全住戸の玄関が横入りだったことだ。昨日書いたコスモスイニシア「イニシア武蔵新城ハウス」（124戸）も全戸が横入りだったので、これはデベロッパーもゼネコンも今後はこのようなプランを多く採用するのだろうと思った。いいことは真似たほうがいい。

　高さ規制は納得がいかない。今日も国立マンション裁判の記事で書いたし、大京の「三鷹台」の記事でも書いているので省略するが、高さ規制をあと1ｍ高くして21ｍにしたら7階建てが可能になり、価格が下げられるし広さも天井高も確保できる（土地代がそれだけ高くなることもあるが）。せめて質の高い建築物は規制を緩和すべきだ。

　ものはついでだ。この際、言っておく。明和地所の国立問題が起きたとき、記者は業界をあげて高さ規制を阻止すべきだと思った。業界団体に「これは国立対明和の問題ではない。業界全体の問題だ。対岸の火事視すべきでない」と詰め寄ったが、相手にされなかった。その結果は皆さんご存知の通りだ。

エントランス

大京　ライオンズ・リビング・ラボをフル装備した「ライオンズ三鷹台」（2012/5/16）

　
「イニシア武蔵新城ハウス」

　コスモスイニシアが11月に分譲する「イニシア武蔵新城ハウス」を見学した。同社の創業40周年を記念するフラッグシッププロジェクトで、その冠にたがわぬ好物件だ。

　物件は、JR南武線武蔵新城駅から徒歩8分、川崎市中原区下新城3丁目に位置する5階建て全124戸。専有面積は70.08～85.79㎡、価格は未定だが、坪単価は231万円の予定。竣工予定は平成27年7月下旬。設計・監理はコスモスイニシア一級建築士事務所／コスモスデザイン。施工はライト工業。

　テーマは「やさしいシカク」－パンフレットなどには、その意味として「住む人にとってやさしい住まいって、どんなカタチ？　それは空間から柱や梁の凸凹をなくした、フラットで、伸びやかな自由空間」とある。

　この言葉通り、リビング、居室、コーナー、天井、壁などの面に一切柱型や梁型が出ていない。カーテンボックスも埋め込み型にしてすっきりさせ、廊下と居室ドアの引き戸の高さも2400ミリにし、収納なども天井まですっきり収まるように工夫している。

　特徴はこれだけではない。玄関は全て横入り型とし、下足入れ下部には業界初と思われる内倒し窓を設置。専有面積は70㎡台が中心だが、居室はほぼ正方形の5畳大とし、それぞれがフレキシブルに使えたり、シェアしたり可変性を持たせたりして住まい方の提案を行っている。外廊下側の窓は壁面より1ｍセットバックさせ、その上部は花台、下部は室外機置場としている。外廊下とバルコニーの床は新製品という木目調シート張り。

　二重床二重天井で、フローリングの遮音性能はLL－40。床は有償だがチェリー、メイプル、オークに変更も可能。キッチンカウンターは最近珍しいステンレス製。食洗機も標準装備で、水栓はグローエ。カラーリングは白が基調。

　建物のエントランス左官職人・久住有生氏による「土の壁」を採用。壁は左官コテ仕上げも多用している。

すっきりした住空間

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　今回の物件が創業40周年の記念マンションだということはモデルルームを見学するまで知らなかったが、同社野球部の選手から「ぜひ武蔵新城をみてほしい」と言われていた物件だ。

　同社の40年のマンションの歴史で、真っ先に思い出すのは「コスモ蕨」だ。昭和60年に完成した12階建て150戸のマンションで、当時の社名はリクルートコスモス。最大の特徴は住戸プランが7900×7650＝60㎡、つまりほとんど正方形の間取りで、南面に3室を確保し、廊下スペースをほとんどなくすことで60㎡でありながら居住性を高めていたことにある。

　記者はこれに驚愕した。高層マンションにこのような商品企画を持ち込んだのは同社が初めてだった。リクルート系のデベロッパーとして末恐ろしさを感じた。

　あれから30年余。同社には紆余曲折があったので、当時の社員が残っているかどうかわからないが、記者はあのキュービックプランと今回の「シカク」が1本の線としてつながった。面白いことに、今回のマンションの5畳大の居室もほとんど四角だ。「シカク」とは「四角」ではないか、それとも「死角」、つまり盲点となっていたものをあぶりだすという狙いか。

　先につらつらと書いたように商品企画が秀逸だ。下足入れの窓は換気と脱臭に効果があるはずだ。ステンレスのキッチンカウンターは美しい。洗面所のデザインもいい。とにかく美しいマンションだ。

　おまけに坪単価について。販売事務所で真っ先に環境開発やらリクルートの上場の話しやらをした後、いつものように単刀直入に「坪単価230万円でどうですか」と聞いた。答えは「231万円」だった。読者のみなさんは嘘だろうと思うかもしれないが、聞いたとき広報担当者と販売担当の3人の方がいた。まさかズバリ的中するとは思わなかったが、これが記者の相場観だ。

　それからプランを見たのだが、単価と商品企画を総合的に評価すれば、これは間違いなく売れる。駅の反対側には野村不動産の「プラウド」もある。こちらは見ることができなかったので何とも言えないが、コスモスイニシアが勝っても驚かない。

　川崎市には注文をつけたい。ここの用途地域は第一種中高層住居専用地域（建蔽率60％、容積率200％）だが、高さ規制も15ｍと定められている。公開空地を確保することなどを条件に高さ規制を緩和すれば、もっと素晴らしいプランのマンションになるし、街づくりにも貢献する。高さ規制の是非をもういちど官民が考えるべきだ。

キッチン

洗面

「グランセンス吉川美南 ステーションコート」完成予想図

すさまじい売れ行き 周辺物件含め2年間で1,154戸が契約済み

　大和ハウス工業（事業比率60％）と住友不動産（同40％）の共同事業マンション「グランセンス吉川美南 ステーションコート」が好調な売れ行きを見せている。吉川美南駅から徒歩1分の全429戸の規模で、昨年12月から販売開始しており、現在まで280戸が契約済み。信じられないような売れ行きだ。

　物件は、JR武蔵野線吉川美南駅から徒歩1分、埼玉県吉川市美南2丁目に位置する15階建て全429戸（計画は全984戸で、残り555戸は計画戸数）。専有面積は55.91～90.17㎡。現在分譲中（10戸）の価格は2,930万～2,980万円（70㎡台、最多価格帯2900万円台）。坪単価は140万円。完成予定は平成26年11月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　JR武蔵野線沿線ではこの1～2年間で吉川美南駅、越谷レイクタウン駅、新三郷駅の3駅圏で合計1,348戸のマンションが供給されている。いずれも坪単価は130～150万円だ。

　越谷レイクタウン駅では、大京と住友不動産の共同事業マンション「グランアルト越谷レイクタウン」（381戸）が一昨年末から分譲開始され、「駅近」で単価が130万円と割安感があったため瞬く間に完売。引き続いて分譲された第2弾「ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン」（435戸）もこれまで264戸供給されたうち243戸が契約済み。

　競合物件の中では坪単価150万円とやや高かった免震の三井不動産レジデンシャル「パークホームズLaLa新三郷」（250戸）も最近完売した。3駅で合計1,154戸が契約済みだ。

　このところの価格高騰で割安感が出ているのと「駅近」が好調の要因だが、すさまじい売れ行きというしかない。2～3年前なら3駅合わせ年間300戸売れればいいというのが市場だった。

　今回の「グランセンス吉川美南」もこのまま推移すればあと半年もすれば完売しそうだ。残りの555戸は未定だが、この価格よりどれだけ高くなるのか。150万円を突破すると見ているのだが…どうか。

「東京都マンション再生セミナー2014 in多摩ニュータウン」

　東京都は10月４日、多摩市と共催して「東京都マンション再生セミナー2014 in多摩ニュータウン」を行った。第一次入居から40年以上が経過し、建物の老朽化や入居者の高齢化など様々な問題を抱えていることから再生・活性化が急務として開催されたもので、マンション管理組合関係者など定員いっぱいの約200人が参加した。

　セミナーは３部構成で、第１部では「諏訪２丁目」建て替えマンション「Brillia多摩ニュータウン」の現地見学会、第２部では明治学院大大学院教授・戎正春氏と再開発プランナー・山田尚之氏がそれぞれ講演し、第３部では建て替えと改修について交流会が行なわれた。

「Brillia多摩ニュータウン」

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　建て替え後の「Brillia多摩ニュータウン」を見学するのは初めてだったが、素晴らしい街に生まれ変わった。記者は一昨年、首都圏のベスト３マンションの一つにこのマンションを選んだが、その選択は間違いでなかったことを実感した。建て替えの経緯などについて説明した諏訪2丁目住宅マンション建替組合理事長・加藤輝雄氏が「気持ちのいい、居心地のいい街になった」と語った言葉そのものだった。

　六本木・ミッドタウンに通勤する30歳代の入居者は「杉並の賃貸に住んでいましたが、ここは環境もいいし敷地も広い。駐車料金なども安い。これまでの人生で一番いい買い物をした」と満足そうに話していた。

　築40年経過して入居者の平均年齢が65歳、640戸のうち賃貸が約130戸、空き家が30戸にものぼり、バブル期の購入などローンが残っている所有者も相当数いた団地を再生した管理組合活動家やサポートしたコンサルタントの熱意には敬服する。コミュニケーションを密にし、個別の課題にも一つひとつ誠実に対応してきたのが建て替え成功の最大の要因だろう。

　第３部で参加者が「マンションでも相続放棄の事例がある」「図面すらないマンションは３割もある」と話したのには衝撃を受けた。山林や田畑、地方の住宅などの相続放棄はこれからも増えると見ているが、都市部のマンションもそうなるのか。第2部でも報告されたように建て替えも改修もできないマンションが増えそうな問題と共に考えないといけない。

地元産の食材も多い「Brillia多摩ニュータウン」のコミュニティカフェ「ゆめーぬ」（りんどう、きりん草、くじゃく草の野草が活けられていた）

「一団地解除に14年」　多摩市・諏訪2丁目建替組合の加藤理事長（2012/10/22）

記者が選んだ2012年ベスト3マンション（2012/12/25）

「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」

　三井不動産レジデンシャルが11月に分譲する「パークホームズ日本橋浜町ザ テラス」のモデルルームを見学した。日建ハウジングシステムがデザイン監修しており、外観デザインがなかなかいい。坪単価は340万円くらいになる模様。

　物件は、都営新宿線浜町駅から徒歩６分、中央区日本橋浜町３丁目に位置する11階建て全50戸（販売は48戸）。専有面積は54.32～68.52㎡、価格は未定だが、坪単価は340万円くらいになる模様。竣工予定は平成27年12月下旬。

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　「浜町」のマンションは4年前に取材した大和ハウスの「ブレミスト日本橋浜町リデアル」（73戸）以来だ。駅から徒歩3分で、単身者向けで坪単価は260万円だったが、かなり人気になった。

　今回の物件は、８階当たりから南側の隅田川方向の眺望が開ける。50ｍ先に高速が走っていることから、８階からは二重サッシを採用しているのも大きな特徴の一つ。外観はなかなかおしゃれでいい。キッチンの天板は、黒色が中心だが銀色、青色なども混じる御影石ブルーパール。

　単価は安くはないが、都心・準都心部を中心に今後は信じられないような単価になるので記者も納得した。