クミカ代表取締役社長・飯島弘徳氏（左）とシーラテクノロジーズ取締役会長・杉本宏之氏（シーラテクノロジーズで）

　シーラテクノロジーズ（以下、シーラ）とクミカ（旧リベレステ）は12月2日、合同経営戦略発表会を開催し、クミカを完全親会社、シーラを完全子会社化とする株式交換による経営統合を行う予定と発表した。

　株式交換により、クミカはシーラの株主に対してシーラの普通株式1株につきクミカ普通株式110株式会社（時価総額ベースではクミカ１：シーラ2.85）を割り当てる。

　統合スケジュールは2025年２月14日の臨時株主総会で双方が議決し、2025年５月29日にシーラはNASDAQ市場での上場が廃止となり、株式交換の効力発生日は2025年６月1日。

　経営統合後は、クミカは社名をシーラホールディングスに変更し、シーラ取締役会長・杉本宏之氏が代表取締役会長に、シーラ代表取締役社長グループ執行役員COO・湯藤善行氏が代表取締役社長に就任する予定。

　経営統合が発表された午前11時すぎ、東証スタンダード市場のクミカの株価が暴騰。午後3時時点で始値340円に対してストップ高の410円（値上がり率20.6％）、NASDAQ市場のシーラは前日比0.060USD高の1.75USD（3.55％高）となっている。

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発表会でシーラ取締役会長・杉本宏之氏は、「不動産投資を取り巻く外部環境は厳しいが、当社は岩盤収益源である賃貸約4,000戸を管理しており、また、当社は売上原価の多くを占めるゼネコン機能を有しており、全物件を自社施工できる体制を構築する。設計、デザイン料などは内製化できている強みがある。2030年5月期には売上高700億円、総資産1,000億円をめざすが、双方の資産は300億円にのぼり、600億円を家賃収入、400億円をデベロップ部門をベースにする。在庫は（賃貸収入を生む）資産。M＆Aを強化して大手デベロッパーが手薄な分野で各個撃破する」と語った。

杉本氏は1977年（昭和52年）生まれ。不動産業を営んでいた父親はバブル崩壊（1990年）をきっかけに事業に失敗、同年に母親を亡くす。その後、生活保護を受けながら、風呂がない四畳半のアパートでの生活を余儀なくされなくなったこと、父親との確執、大学進学をあきらめ高校卒業後、専門学校に通い宅建士の資格を得て不動産会社に就職、営業成績はトップクラスだったことなど、少青年期の波乱万丈の人生を赤裸々に明かしている。勤務先の不動産会社では商品企画に疑問を抱き、24歳の2001年12月、投資用ワンルーム事業を中心としたエスグラントコーポレーションを仲間らと設立し、初代社長に就任。同社はリーマン・ショック後の2009年、民事再生法の適用を申請し破綻。

その翌年の2010年11月、シーラテクノロジーズ（旧シーラホールディングス）を創業。不動産投資に特化した自社ブランドマンション「SYFORME」の開発・売買・管理・仲介を展開。2021年6月、不動産クラウドファンディング「利回りくん」のサービスを開始。2023年3月、国内不動産業界としては初となる米国ナスダック市場に上場。

シーラの2024年12月期決算予想は、売上高29,000百万円（前期比27.5％増）、営業利益は1,800百万円（同24.9％増）。

クミカ代表取締役社長・飯島弘徳氏は、「シーラさんとは今後供給する『大宮』『川崎（八丁畷）』での協業は進んでいるが、当社の創業社長が出資法違反で逮捕されて以降は経営基盤が不安定で、経営統合は企業価値を向上させるためには不可欠と判断した」と語った。

クミカの旧社名は1970年創業の河合工務店で、創業地の埼玉県越谷市を中心にマンション事業を展開、温泉付き「ベルドゥムール」で業容を拡大し、1999年には社名を「リベレステ」に変更、2000年には株式を店頭公開した。しかし、2023年、創業社長の河合純二氏が出資法違反の「抱き合わせ融資」で逮捕されるなど厳しい経営環境にあり、2024年6月、「リベレステ」から社名を「クミカ」へ変更、2024年8月、第三者割当増資6億円をシーラテクノロジーズが引き受け、シーラテクノロジーズは同社の30.58%の株式を取得した。

クミカの2024年５月期の売上高は4,765百万円（前期比36.0％減）、営業利益は295百万円（同72.7％減）、経常利益は302百万円（同72.0％減）、純利益は212百万円（同72.2％減）。

経営統合後の単純合算で売上高は337億円、営業利益は19.4億円となり、2026年度は売上高450億円、営業利益23億円を目指す。

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代理店から発表会の案内が届いたとき、気は進まなかった。シーラは投資用マンションやコンパクトマンションを展開している会社のようだが、記者の取材経験からして玉石混交というより〝石〟だらけの市場だと思っているからだ。しかし、クミカは河合工務店時代だから20数年前から温泉付きマンションを何度か取材しており、記者と同い年（確か75歳）の創業社長の河合純二氏が「井戸を２か所も掘ったんだ。温泉付きではない他のマンションにも特別車両で源泉を運ぶ」と得意げに話したのを覚えているので、参加することに決めた。それでも資本・業務提携だけでは前途は多難だろうと思い、記事にもそう書く予定だった。

記者が会場に着いたのは発表会の予定時間11:30の15分くらい前だった。いきなり、司会者から「有益な情報を伝えるため」と11:45分に延期すると知らされた。双方ともいい加減な会社だと正直思った。これでは先が思いやられると。ところが、会見の冒頭、司会者から経営統合発表会と知らされて、その理由がよく分かった。東証などへの報告事務があったからだと判断した。この時点で、前途に光が見えたように思った。経営統合は正解だろうと。

発表会の事前にシーラのホームページを調べた。同社初の富裕層向けマンション「THE SYLA SHIBUYA-TOMIGAYA（ザ・シーラ 渋谷富ヶ谷）」が紹介されていた。住所は代々木公園駅から徒歩5分の渋谷区富ヶ谷一丁目で敷地は188㎡（56坪）しかないが、1フロア1戸で専有面積は90.99㎡、間取り1LDKとあるではないか。物件概要を読んで、坪単価は1,000万円だと予想した。グロスで2億7,572万円だ。これまで低層で1フロア1戸という事例はあったが、高層マンションで1フロア1戸、しかも99㎡のマンションの供給事例はほとんどないはずだ。平屋を積み上げたプランは、ひょっとしたら売れるかもしれないと考えた。

会見後にこれだけは聞こうと杉本氏に尋ねたら「決済は済んでいませんが、8月に分譲開始し、即日完売しましたよ。坪単価平均は900万円」と話した。

また、「投資用・コンパクトマンション市場は厳しい。差別化を図らないと」聞いたら、「当社はこれまでも差別化を図っている。現段階でプランは公表できませんが、クミカさんと共創する『大宮』も『八丁畷』もジムやレストラン、コワーキングスペースなどを予定している」と杉本氏は話した。

シーラはこれまでの投資用・コンパクトマンションデベロッパーと全く違うと確信した。取材前にイメージした杉本氏の〝虚像〟は音を立てて崩れた。杉本氏は〝投資市場の自由化〟〝愛〟についても熱っぽく語った。前途洋々とは言い切れないが、発表会での話を聞きながら、こういう会社を応援したくなった。

「THE SYLA SHIBUYA-TOMIGAYA（ザ・シーラ 渋谷富ヶ谷）」は、東京メトロ千代田線代々木公園駅から徒歩5分、渋谷区富ヶ谷一丁目の近隣商業地域、第1種低層住居専用地域（建ぺい率100％・70％、容積率400％・150％）に位置する敷地面積約188㎡、延床面積約764㎡、8階建て全8戸（販売戸数7戸）。専有面積は90.99㎡。坪単価は900万円。間取り1LDK。設計・監理はエム・エスデザイン、デザイン監修はSTUMP、施工はシーラ。竣工予定は2024年12月下旬。

「金利0.01％で55％が預貯金は正気の沙汰じゃない」「不動産は愛」シーラ杉本氏

　オープンハウスグループは11月14日、2024年9月期決算を発表。売上高1兆2,958億円（前期比12.8％増）、営業利益1,190億円（同16.3％減）、経常利益1,202億円（同12.2％減）、純利益929億円（同0.9％増）となった。売上高、純利益は過去最高。

　戸建関連事業の売上高は5,890億円(前期比0.2％減)、売上総利益率は14.4% （同2.2ポイント減）、営業利益は496億円（同21.4％減)、営業利益率は8.4%（同2.3ポイント減）となったが、在庫調整に取り組んだ結果、販売は回復基調を示しているとしている。

　マンション事業の売上高は892億円 (同28.4％減)、営業利益は106億円（57.6％減)、営業利益率は11.9%（同8.2ポイント減）、プレサンスコーポレーションの売上高は1,808億円(同12.1％増)、営業利益は274億円（同6.5％増)、営業利益率は15.2%（同0.8ポイント減）となった。

　収益不動産事業の売上高は1,960億円(同6.1％増)、営業利益は172億円(同14.6％減)となった。

　その他（アメリカ不動産など）の売上高は1,808億円（同12.0%増）、営業利益は114億円（同32.1%増）となった。

　2025年9月期は、売上高1兆3,000億円（前期比0.3％増）、営業利益1,300億円（同9.2％増）、経常利益1,230億円（同2.3％増）、純利益820億円（同11.8％減）を予想。

　ケイアイスター不動産は11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高は1,509億円（前年同期比20.3％増）、営業利益は69億円（同50.6％増）、経常利益は60億円（同52.8％増）、純利益は36億円（同20.8％増）となり、売上高は過去最高を記録した。

　分譲住宅事業は、販売棟数3,943棟（土地販売含む）、売上高1,431億円（同18.4％増）、セグメント利益82億円（同28.1％増）。売上総利益率は12.6％で、2024年3月期の11.5%から1.1ポイント改善した。注文住宅事業は、販売棟数169棟、売上高32億円（同29.4％増）。

　飯田グループホールディングスは11月11日、2025年3月期第二四半期決算を発表。売上高6,871億円（前年同期比2.3％増）、営業利益379億円(同3.3％増)、経常利益341億円（同4.2％減）、純利益230億円（同4.4％減）となり、戸建分譲事業は回復傾向を見せた。

　セグメント別では、戸建分譲事業の売上高は5,857億円（同103.8%）、売上総利益率は14.0％（同0.3ポイント増）、販売棟数は18,804戸（同100.6%）、1棟単価は3,115万円（同103.2%）。9月末時点の未契約在庫数は22,382棟で、今期計画に対して若干下回る水準。

　マンション事業の売上高は311億円（同77.3%）、売上総利益は59億円（同63.5%）、売上総利益率は19.1%（同4.1ポイント減）。フォーム事業は、オプション工事を含めた売上高は152億円（同120.9%）と伸びた。

　セグメント別の戸建分譲事業の件数（宅地など含む）、売上高（前年同期比）は次の通り。

・一建設グループ　　　　　　5,049件1,497億円（同7.0％増）
・飯田産業グループ　　　　　3,016件1,112億円（同6.5％増）
・東栄住宅グループ　   　　 　2,307件   872億円（同7.2％増）
・タクトホームグループ　　　2,223件   747億円（同7.0％増）
・アーネストワングループ  　 4,656件1,184億円（同4.4％減）
・アイディーホームグループ   1,542件   439億円（同0.8％減）

　大和ハウス工業は11月13日、2025年3月期第2四半期決算のマスコミ向けスモールミーティングを開催し、同社代表取締役社長CEO・芳井敬一氏が約1時間にわたって前日11月12日に発表した決算内容について記者団の質問に答えた。

　2025年3月期第2四半期の売上高は2兆6,526億円（前年同期比4.2％増）、営業利益2,346億円（同22.8％増）、経常利益2,209億円（同17.5％増）、純利益1,563億円（同1.2％増）となり、コスモスイニシアと大和リゾートの連結範囲変更に伴う売上高592億円、営業利益23億円の減少要因があったものの、売上高は4期連続の増収、営業利益、純利益とも2期連続の増益となった。

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　スモールミーティングは、メディアの方が何を質問されたのか、芳井社長がどのように答えたのか、耳が遠くなった記者はほとんど聞き取れなかった。聞き取れたのは、芳井社長が「経営者にとって利益率をどう高めていくかが課題。とくに米国は粗利益率を重視している」と語り、新政権に対して「経営者目線より、住宅購入者目線が大事。新政権には、先の住宅エコポイントように途中で打ち切るのではなく、切れ目のない政策を要望する」と話したことのみだった。

　利益率については質問に答えたというより自ら口にしたことだ。確かに、同社の利益率が高くないのは昔からの課題で、今回の2025年3月期2Qの売上高２兆6,526億円に対して営業利益は2,346億円で、営業利益率は8.8％だ。同業の積水ハウスの2025年1月期2Qの売上高1兆8,591億円、営業利益1,571億円、営業利益率8.5％のいずれの数値も上回ってはいるが、大手デベロッパーの国内住宅事業の営業利益率と比較すると大きな差がある。

　例えば2025年3月期2Qの三井不動産は22.0％、三菱地所は2.4％（下期に引き渡しが集中するためと思われる）、住友不動産は30.2％、野村不動産HDは37.0％、東急不動産HDは21.1％、東京建物は25.2％（2023年12月期３Q）だ。粗利益率は住友不動産と三井不動産は非開示だが、30％を超えている模様で、東京建物は29.2％、野村不動産HDは26.7％、三菱地所は26.3％だ。

　これほどの差が出るのは、デベロッパーの国内住宅事業は経営資源を都心部に集中しており、原価高騰を価格に転嫁し、さらに最近の市場に合わせた価格の高値設定やコスト削減効果が顕著に表れていると見ることができるのに対し、大和ハウスは全国展開しているため（最近のマンション分譲は地方圏は少なくなっているが）、用地・建築費高を価格に転嫁しづらい環境が続いているためと思われる。

　しかし、記者は住宅事業の営業利益率は10％前後が適正ではないかとみている。BtoBの事業はともかく、一般消費者の実質賃金は上昇していないのだから（アッパーミドル・富裕層向けマンションなどはどんどん高値挑戦すべきだと思っているが）、利益率を落とし、その分を消費者に還元すべきだと考えている。〝利益を消費者に還元してどこが悪い〟と口にする経営者は出てこないかと期待しているのだが…。かつて三井不動産の役員（社長ではなかった）が「何事も腹八分目、残りの二分はお客様に還元するんだよ」と呵々大笑したのを思い出した。

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　同社は11月12日、2024年８月７日に公表した2025年３月期の業績予想を上方修正し、期末配当を増配すると発表した。売上高は5兆3,700億円（前回予想5兆3,500億円）、営業利益4,400億円（同4,300億円）、経常利益4,100億円（同3,900億円）、純利益2,670億円（同2,600億円）。期末配当予想は77円（同75円）で、年間配当予想は147円（同145円）。

　住友不動産は11月8日、同社完全子会社の「住友不動産販売株式会社」の商号を2025年４月１日から「住友不動産ステップ株式会社」に商号変更すると発表した。来年度は会社設立50周年を迎え、「すみふの仲介ステップ」で親しまれる「ステップ」ブランドを社名に冠することとした。

　変更の理由として、住友不動産販売は、1975年に住友不動産の分譲マンションや宅地の販売を担う会社として設立され、社名はそれに由来するものだったが、現在では、住友不動産の分譲マンション事業の営業は住友不動産自身が担い、不動産仲介専業の会社に進化したため、会社の名が体を表さなくなっていたとし、住友不動産販売は目下、①投げ込みチラシや登記情報に基づいたダイレクトメール中心のアナログ広告からデジタル広告へ全面的に移行し②透明性の高い「ステップオークション」による客付けシステム導入、さらに③ＤＸによる徹底した業務の見える化を図り、顧客の利益を損なう「囲い込み」が起こり得ない、疑われようがない体制構築を推進しており、また④人事給与制度の改革⑤店舗網の再編を含め、聖域なき構造改革に取り組んでいくためとしている。

小澤氏

東京建物は11月7日、新社長に代表取締役専務執行役員・小澤克人氏が、代表取締役社長執行役員・野村均氏は代表取締役会長へ、代表取締役専務執行役員・和泉晃氏は代表取締役副社長執行役員に2025年1月1日付でそれぞれ就任すると発表した。

小澤氏は1964年2月1日生まれ。1987年3月、慶応義塾大学法学部卒。同年4月、同社入社。2007年3月、ＲＭ事業部長、2015年3月、執行役員企画部長、2017年1月、常務執行役員、2021年1月、取締役専務執行役員などを経て、2023年3月、代表取締役 専務執行役員 ビル事業本部長兼クオリティライフ事業担当兼投資事業推進部（共同担当）、関西支店、九州支店、名古屋支店担当（現在に至る）。

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　ひょっとしたらと予測はした。その通り。三菱地所レジデンス・宮島正治社長氏は1964年5月26日生まれ、三井不動産レジデンシャル・嘉村徹社長は1964年10月７日生まれ、野村不動産・松尾大作社長は1964年10月18日生まれ。小澤氏も同い年で、宮島氏とは同窓だ。このほか、住友不動産・仁島浩順社長は1961年3月6日生まれ、大和ハウス工業同社上席執行役員マンション事業本部長・富樫紀夫氏は1963年11月20日生まれ。大京・深谷敏成社長は1965年9月6日生まれ。デベロッパー社長はみんな同世代だ。不動産バブルは入社してすぐはじけたので、どん底から這い上がってきた方ばかりだ。

♬お手てつないで 野道を行けば みんな可愛い　小鳥になつて 歌をうたへば　靴が鳴る 晴れたみ空に　靴が鳴る♬

　大東建託は10月22日、2024年５月２日に公表した業績予想と配当予想をそれぞれ上方修正すると発表。

　第2四半期業績予想は、売上高9,072億円（前回発表予想比1.9％増）、営業利益710億円（同26.8％増）、経常利益738億円（同25.1％増）、純利益511億円（同31.0％増）。

　通期業績予想は、売上高1兆8,300億円（同0.5％増）、営業利益1,200億円（同91％増）、経常利益1,230億円（同8.8％増）、純利益840億円（同10.5％増）。

　年間配当は前期の555円から630円（前回予想575円）に増配する。

　上方修正の理由を同社は、施工の平準化と工程の順調な進捗などにより完成工事高、総利益が増加したためとしている。

　野村不動産ホールディングスは10月4日、TNFD（自然関連財務情報開示タスクフォース）提言に基づく自然に対する依存・インパクト関係を分析した結果を公表した。

　同社グループの事業活動（用地・物件取得、資産調達、商品企画・設計、事業推進、保有）について、評価ツールを用いて分析したも。2022年度時点で同社グループが保有していた物件、分譲物件は約700件、298haで、分析の結果「当社グループは、事業展開の特性上、都心や首都圏において、すでに建物がある地域での開発が多いことから、新たに自然資本を損失する要素は少ないと考えております」「当社グループが開発・保有を行っている物件が集中しているエリアでは、当社グループの事業が自然に影響を及ぼすことも想定されますが、同時に、当社グループが自然の保護・復元等に向けて取り組みを行うことでの好循環を期待することができます」としている。

　同社グループの生物多様性に配慮した取り組みとしては、「プラウド国分寺」「(仮称)世田谷中町3丁目計画」「プラウドシティ小竹向原」などでABINC認証を取得したほか、2022年に締結した農林水産省との「建築物木材利用促進協定」では、今後5年間で10,000㎥の木材を建築資材として活用することを目指している。

　また、分譲マンション「PROUD（プラウド）」では、今後の建設に際し、共用部の内装に原則国産木材を使用することとしており、オフィスビルブランド「H¹O（エイチワンオー）芝公園」「野村不動産溜池山王ビル」で木造ハイブリッド構造を導入。同社グループが保有する奥多摩町の「つなぐ森」での「森を、つなぐ」東京プロジェクトは「自然共生サイト¹」に認定された。商業施設「横浜ビジネスパーク（YBP）」では横浜国立大学協力のもと、生物多様性保全を進める「ホタルがすむ街づくり展」を2008年より毎年開催している。

　同社が生物多様性に配慮した取り組みを強化している背景には、世界経済フォーラム（WEF）の試算によれば、世界で創出された総GDPの半分以上の経済価値が自然資本に依存しており、その自然資本の劣化は社会経済の持続可能性に対する明確なリスクとされ、2022年12月に開催された生物多様性条約第15回締約国会議（COP15）では、2030年ミッションとして「生物多様性の損失を止め反転させる」「ネイチャーポジティブ（自然再興）」が掲げられた。

　これを受け、2021年6月、各企業の自然関連のリスク・機会を適切に評価できる世界共通のフレームワーク「TNFD（Task Force on Nature-related Financial Disclosures）」が設置された。TNFDは、各企業に自然関連情報を開示することを求めている。同社グループは2022年７月、TNFDフォーラムへ参画した。

　TNFD開示提言採用企業は世界320社で、このうち日本企業が80社を占め、国別では世界最多となっている。わが国の2024年度までのTNFDフレームワークによる開示を表明した建設・住宅・不動産会社はLIXIL、リゾートトラスト、積水ハウス、清水建設、住友林業、大成建設、竹中工務店、大和ハウス工業、大東建託、東急不動産ホールディングス、野村不動産ホールディングスの11社。2025年度の開示を表明した企業は大林組。三井不動産はTNFDフレームワークを参考にしながら、積極的な情報開示に努めていくとしている。

〝美は現しにあり〟木と鉄骨のハイブリッド実現野村不＆清水建設「溜池山王ビル」（2023/1１/21）

野村不動産「プラウド国分寺」国分寺崖線の既存樹を残し市民に一部開放（2016/7/26）

野村不動産 6月26日まで「ホタルがすむ街づくり展」開催(横浜ビジネスパーク）（2016/6/14）

ホタルやメダカ、せせらぎが見られる　新宿野村ビル（2008/6/9）

　阪急阪神不動産は9月24日、積水ハウスが開発を進めているオーストラリア・シドニー近郊のマンション分譲事業「メルローズパーク」の南側街区ステージ1～7に参画し、共同で事業に取り組むと発表した。

　「メルローズパーク」は、積水ハウスオーストラリアが2014年から開発を進めている約30haの大規模開発で、これまで1,075戸のマンションを分譲しており、今後約4,700戸の開発を計画している。阪急阪神不はそのうち約2,000戸の開発に参画する。

　阪急阪神不にとって、オーストラリアでは初めての住宅分譲事業で、海外の同事業としてはベトナム・タイ・フィリピン・インドネシア・マレーシアに続く6か国目。今回の事業を含めて59プロジェクト約67,140戸の規模となる。