マンションの管理状態を★の数（★5つから★なしの6段階）で評価するマンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」がスタートし、東急リバブルの不動産情報サイト「中古マンションライブラリー」が表示第一号として先に掲載を開始した。

　掲載された19物件のうち★５つ（特に優れている）は6物件で、野村不動産が分譲した「プラウドタワー武蔵小杉」「プラウド大阪同心」「プラウド葛西」の3物件が半数を占めた。そこで、野村不動産グループの取り組みについて聞いた。次のような回答があった。

　マンション管理事業の野村不動産パートナーズは、マンション管理適正評価制度だけでなく、管理計画認定制度も合わせて2022年1月から、同社が管理している全物件の管理組合理事会に制度の説明を開始し、3月までに完了。4月以降は改めて両制度の内容・活用するメリット・登録申請フローなどの説明を行っている。

　中古マンションの仲介を担当する野村不動産ソリューションズは、制度の拡大をにらんで不動産情報サイト「ノムコム」への掲載を検討している。

　マンション管理協は、向こう3年間で12,000組合の登録を目標に掲げている。

東急リバブル 「マンション管理適正評価制度（★の数）」評価掲載スタート（2022/8/3）

杉原氏

　マンション設計・コンサルタント会社のトータルブレイン取締役副社長執行役員・杉原禎之氏（59）にほぼ1年ぶりにお会いし、今年前半の首都圏マンション市場について話を聞いた。

　同社が発行した「2022年前半戦の首都圏マンション市場検証 及び後半戦以降の課題と展望」レポート（Vol.225）には、1～6月の供給量は前年同期比4.2％減の12,716戸で、初月契約率は前年同期比1.2ポイント減の72.1％、平均坪単価は前年同期の309万円から4.4％アップの323万円とある。これらは不動産経済研究所のデータに基づくもので、長谷工総合研究所の「CRI」8月号と同じだ。

　この基礎データについて。不動研は1戸30㎡未満のワンルームや1棟売り、非分譲住戸などを調査対象外（関西圏は30㎡未満を含む）にしているが、住宅着工動向からして「分譲マンション」はこの倍はあるはずで、捕捉率は50％だ。残りの部分はどうなったかも追跡調査すべきだとは思う。

　この問題はさておき、同社レポートの真骨頂は、それらのマクロデータだけではなく、直接各社にヒアリングし、好不調、人気の要因などを公表している点だ。ヒアリング対象となった新規発売物件は270物件で、そのうち90.4％に当たる244物件の回答を得ているから、ほぼ全物件を網羅していることになる。

　杉原氏自身も、毎日3～4社、毎月約50社の幹部や担当者と定期的に情報交換をしている。われわれ業界紙の記者が知りえない、生々しい現場の情報を把握しているのは間違いない。コンサル会社の強みだ。クライアントにとっても極秘情報が外にでる心配がないから、本音を語れる。

　ここでは、頂いた貴重なデータを公表することはしないが、一つだけ、杉原氏の了解を得たので、レポートの雑感（総括）をそのまま紹介する。次のようにある。

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　2022年の前半戦の首都圏マンション市場は、概ね昨年の好調継続ということになるが、ポイントには割安な郊外マーケットの復調があげられる。所得の上昇が難しい中、都心中心にマンション価格は上昇を続けており、賃貸を脱出したい一般層は中古や割安な郊外マンションを検討せざるを得ず、郊外物件の販売が好転した（23区でも割安な練馬区や城北エリアの販売が好転）。今年前半の売れ行きの特徴の一つに、アクセスが良い割に意外と割安なエリアでの販売好調事例の増加があげられる。

　一次取得層は予算が限られている中、検討エリアを広げてマンションを探し始めている。そしてその際、重要視しているのは、都心アクセスと割安感。そしてその良好なアクセスにも関わらず割安なエリアは、デベロッパーの沿線・エリア（地位）評価が低く、供給側に人気がないエリアである。

　エンドユーザーは、エリアの持つ過去のネガティブなイメージよりも、将来の発展性に期待し、先取りする（しかも過去のイメージはほとんど知らない）ため、デベロッパーサイドも、これまでのエリアイメージにとらわれることなく、アクセスの良さや、将来性が感じられる穴場の路線・エリアを開拓していくことが必要なのではないだろうか。

　デベロッパーは現在4つの不安要素を抱えている。①建築費の更なる上昇（人件費・建築資材・設備の高騰、ZEH－M対応によるコストアップ等）②地価の更なる上昇（マンション用地不足）③住宅ローン金利の上昇④物価高騰と生活防衛意識の高まりによる顧客マインドの低下－である。

　そして、それらを乗り越えるためには、エンドユーザーのニーズ（アクセスと割安感）にもっと応えられる新しい視点での供給戦略が必要であり、そのためには、これまでの固定観念は捨てて、沿線・エリア評価の見直しを行っていく必要があるのではないだろうか。

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　記者もほぼ同じ考えだ。住宅ローン金利上昇懸念だが、これは懸念が杞憂に終わることを願いたい。仮に金利が0.5％でも上昇したらわが国の経済社会はパニック状態に陥る。住宅購入どころではない。変動金利で借りている人は立ちどころに返済に窮す。ローン破綻が激増し、経営が行き詰まるデベロッパーもリーマン・ショック時の比ではないはずだ。黒田日銀総裁もそのような愚は犯さないと思う。

　さて、問題は、雑感がいう「将来性が感じられる穴場の路線・エリア」の開拓と、「エンドユーザーのニーズ（アクセスと割安感）にもっと応えられる新しい視点」をどう構築するかだ。

　不動産に穴場など存在しないし、現時点で新しい視点などどこも持ち合わせていないのではないか。売れ行きがいいのを背景に、利益を確保するため基本性能・設備仕様レベルをどんどん落とし、競合物件が高値追求してくれることを願い、漁夫の利を得ようとしているのではないか。

　強いてアクセスがよく、割安感のあるエリアをあげるとすれば、マンション空白区ではないか。直近の事例では、日鉄興和不動産・三菱地所レジデンス「リビオタワー羽沢横浜国大」がある。過去10年間にさかのぼって供給が1件もない首都圏駅は100駅を下らないのでは。舎人ライナーを〝穴場〟とする人もいるが、交通利便性よりも緑環境を重視する小生は勧められない。

　他では、小生が注目しているのは東京駅から30分圏内の京葉線南船橋だ。ららぽーとがあり競馬場もある。供給はいつか分からないが、三井不動産レジデンシャルがマンションを分譲する。利便性から言えば坪350万円でも安いと思うが、そんな高値にはならないはずだ。

　もう一つは、現在は地区計画によって居住が不可の新木場だ。規模は皇居より広い151haだ、地区計画を変更し、インフラも整備して複合都市を建設することになるのはそんな遠い将来でもないような気がする。新木場駅から東京駅までは10分だ。

　新しいサービスでは、三井不動産レジデンシャルの大規模修繕工事を長周期化することで、運用段階のライフサイクルCO2排出量を約38％削減する取り組みと、入居者が読み終えた本を次の読み手に届けるサービス「循環するライブラリ」に注目している。基本性能・設備仕様の退行を補って余りある価値があると思う。

　ZEH、全館空調、樹脂サッシは差別化の必須要件になるはずだ。

入居者の読み終えた本を貸し出す「循環ライブラリ」 三井不レジ「文京本駒込」（2022/8/6）

駅1分の利便性・資産性受けたか 県外が5割 日鉄興和「羽沢横浜国大」好調スタート（2022/6/25）

「しつこく繰り返し」仕上げる月例レポート トータルブレイン副社長・杉原禎之氏（2021/8/31）

「レーベン福岡天神 ONE TOWER」

  都市圏別マンション着工　PDF表

　わが業界もすっかり夏休みモードに入ったようだ。長谷工総合研究所の「CRI」8月号は首都圏と近畿圏の「分譲マンション市場動向」を特集にしており、コンサルトント会社のトータルブレインも20ページにも及ぶ「2022年前半戦の首都圏マンション市場動向 及び後半戦以降の課題と展望」と題するレポートを発刊した。これらについては機会を改めて書くことにして、国土交通省の住宅着工のマクロデータから、マンション市場について考えることにした。

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　過去10年間の分譲住宅の着工戸数そのものは25万戸前後で推移しているが、分譲マンションの比率は漸減しており、2021年度は41.4％まで減少しており、2012年度より8.3ポイント下落している。地価・建築費上昇などによる適地難が背景にありそうだ。その一方で、分譲戸建てがメインの飯田グループ、オープンハウス、ケイアイスター不動産などが価格の安さを武器に全国展開を強化している。

　都市圏別では、首都圏マンションは2012年度の約7.2万戸から2021年度は約4.9万戸に、2012年度比31.8％減少。分譲住宅全体に占める割合も2012年度の54.4％から2021年度は45.3％と9.1ポイント下落し、過去10年間で最少を記録した。

　中部圏のマンションは増加傾向にあり、全国に占める割合は2012年度の5.5％から2021年度は8.9％へ伸びている。圏域に占めるマンション比率はこの10年間ほぼ横ばい、30％前後で推移している。

　近畿圏のマンションは年度によって増減が目立つが、全国着工に占める割合はほぼ20％台の前半、圏域に占めるマンション割合は50％台の前半でそれぞれ推移している。

　その他地方の分譲住宅は増加傾向にあり、2017年度に6万戸台に乗ると、2020年度は約5.9万戸と6万戸を下回ったが、2021年度は約6.7万戸と2012年度比48.1％増加している。マンションも年度によって多少の増減はあるが、2021年度は過去10年で最多の約2.3万戸となり、全国に占める割合も過去10年間で最高の22.5％ととなり、近畿圏を抜いた。圏域に占めるマンション割合もほぼ中部圏を上回っている。

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　さらに過去5年間（2017年度～2021年度）に絞って、マンション着工動向を見た。

　トップはもちろん東京都。5年間トータルで17,056戸となり、全国着工戸数550,526戸のうち31％を占めている。ただ、着工戸数の減少傾向は続いており、2022年度は2021年度の29,216戸を下回る可能性が大きい。用地難と価格上昇などが原因と思われる。首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）は5年間合計で277,771戸となり、全国の50.5％を占めている。

　2位の大阪府は5年間合計78,633戸で、東京都の46.0％。近畿圏（大阪・滋賀・京都・兵庫・奈良・和歌山）合計は119,659となり、全国の21.7％となっている。

　3位は神奈川県の57,794戸、4位は愛知県の38,062戸。中部圏（愛知・静岡・岐阜・三重）は48,575戸で、全国比8.8％。3大都市圏の合計は446,005戸で、全国に占める割合は81.0％となっている。

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「HIYORI オーシャンリゾート沖縄」

　九州勢の着工増が目立っている。福岡県の5年間の着工戸数は約26,000戸で、埼玉、千葉、兵庫より上位の堂々5位に入っている。

　着工増を象徴するのが、記者も見学取材したタカラレーベン「レーベン福岡天神 ONE TOWER」（153戸）だ。同社の創業50周年記念物件で、圧倒的な人気を呼んでいる。坪単価は書かないという約束なので、紹介できないのは残念だが、過去の博多駅圏の最高値を更新した。

　「福岡天神」が高値更新したことで、他の物件に好影響を与えているのか、西日本鉄道・大和ハウス工業「ブライトクロス博多」（183戸）は、2021年10月1日～2022年3月31日の成約戸数120戸は、九州で分譲された新築分譲マンションの中で最多と、ホームページに公表している。

　リゾートマンション・分譲ホテルなど首都圏の富裕層にも人気が高い沖縄県は13位で、熊本県は16位、長崎県は19位、鹿児島県は20位、大分県は21位。過去4年間は年間平均231戸だった宮崎県も2021年度は673戸と3倍増に近い戸数を着工し31位に浮上した。

　沖縄県では、サンフロンティア不動産の分譲ホテル「HIYORI オーシャンリゾート沖縄」（203室）が今年3月までに竣工完売した。坪単価は350万円だった。

　熊本県では、タカラレーベン西日本は7月29日から熊本市の駅前再開発街区に、ランドマークトなる15階建て3棟構成の「レーベン熊本駅レクシア」（全167戸）の分譲を開始した。坪単価は分からないが、300万円近いのではないか。

　長崎市の中心市街地活性化事業の玄関口に位置する大京・穴吹工務店・三菱地所レジデンス・エヌ・ティ・ティ都市開発・JR西日本プロパティーズの５社JVの26階建て「ライオンズタワー新大工町」（240戸）もホームページを見た限りでは販売は好調のようだ。

　住友不動産は8月12日、宮崎市内過去最大級のマンション「シティテラス宮崎」第1期29戸の登録申し込みを受け付ける。JR宮崎駅から徒歩5分の15階建て全204戸。第1期の専有面積は70.14～75.30㎡、価格は3,180万～5,080万円（最多価格帯3,500万円台）。竣工予定は2024年2月中旬。施工は穴吹工務店。

　同社関係者によると、市内郊外部の一戸建てに住んでいるシニア層の〝都心回帰〟需要を取り込んでいるようだ。

　どうして九州地方のマンション着工が増加しているのか。頻発・激甚化する自然災害や、コンパクトシティ・中心市街地活性化事業などの取り組みなどと関連するのかどうか詳細な分析が必要だ。

　3大都市圏以外では、指定都市を抱える広島県（広島市）が9位、宮城県（仙台市）が12位、岡山県（岡山市）が15位、新潟県（新潟市）が25位にランクされている。

　他では、過去4年間の年間平均は431戸だった茨城県が2021年度は1,405戸に増やし18位に浮上。現在、西日本鉄道・東レ建設・長谷工不動産の3社JV「つくばウェルビーイングプロジェクト」（569戸）や名鉄都市開発「メイツつくば」（166戸）などが分譲されている。

　最下位の福井県は、過去4年間で154戸しかなかったが、2021年は308戸が着工された。タカラレーベン「レーベン福井二の宮CROSS FRONT」（84戸）のほか、福井駅から徒歩4分の28階建て再開発のコスモスイニシア「ザ・福井タワー イニシアグラン」（106戸）が着工増に寄与しているようだ。

　ブービーの山梨県だが、タカラレーベンは、甲府市内の一等地・丸の内一丁目に位置する岡島の百貨店跡地を取得し、28階建て約360戸の商・住複合タワーマンションを建設すると先に発表した。竣工予定は2028年。　

単価の安さに驚愕 立地よく設備仕様レベル高い 駅圏最大級の野村不他「金沢」287戸（2022/7/30）

穴吹工務店 「サーパス」最大級の「新潟万代」329戸 市内初のZEH-M仕様（2022/8/1）

福岡の最高峰 第1期100戸 圧倒的な人気 タカラレーベン50周年「福岡天神」（2022/3/15）

北海道最高峰は坪415万円 大和ハウス他「ONE 札幌ステーションタワー」始動（2022/2/8）

サンフロンティア 所有と投資を両立させたホテルコンド「沖縄」開業 販売も順調（2022/2/23）

坪400万円でも人気 第1期165戸販売完了 総合地所など「NAGOYA the TOWER」（2021/10/20）

「循環するライブラリ」

　三井不動産レジデンシャルは8月5日、古本買取・販売を展開するバリューブックスと提携し、入居者が読み終えた本を次の読み手に届けるサービス「循環するライブラリ」を、今秋分譲するマンション「パークホームズ文京本駒込」の共用部に導入すると発表した。今後も両社の連携を拡大しながら他の計画物件にも順次展開していく。

　バリューブックスは、オンラインでの古本買取・販売を中心に、実店舗やパートナー店舗での販売、さらには買取できなかった本の一部を保育園や福祉施設に寄贈する「ブックギフト」、移動型書店「ブックバス」などを通じて〝本が循環する社会〟を目指している書店。

　同社には一日約2万冊の本が届き、そのうち値段がつく本は約半数の約1万冊。大半が古紙再生に回るという現状があるなか、持続可能な社会の実現・SDGsへの貢献を目指す三井不動産レジデンシャルと連携することで、マンションのコミュニティ醸成に生かすのも目的の一つ。

　サービス導入1号物件の「パークホームズ文京本駒込」の共用部に2層吹抜けの空間を活用したライブラリを設置。本棚には約1,800冊の蔵書を収め、そのうち約1,500冊を古本から選書、3か月に1度、定期的に100冊程度の入れ替えを行う。

　また、買取金を管理組合に還元することを前提に、入居者が読み終えた本を寄贈するための本棚も設定し、一定期間が過ぎた後はバリューブックスが買取る。

　マンション内の蔵書は、バリューブックスが提供する「オンラインライブラリ」で検索、24時間貸出可能。入居者様同士で書籍のレビューをし合う取り組みの導入も検討している。

　今回の協業について、バリューブックス取締役・中村和義氏は「本が循環するライブラリを一緒につくり上げていくという、弊社としても新たな試み。誰かが大切にしていた本が、次の読み手にわたっていくこと、最後は古紙として再生されていくことだけでなく、物の流れを体感できるような空間をつくり出していく」とコメントを寄せている。

　物件は、JR駒込駅から徒歩6分、文京区本駒込五丁目に位置する14階建て全88戸。完売開始予定は2022年秋。竣工予定は2024年3月。設計・施工は村本建設。

「パークホームズ文京本駒込」

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　小生は読んだ本は捨てがたく、二束三文にもならないので古本屋にも売ったことはないが、一日中、神田の古本街を徘徊していたこともある。思いがけない古本に出会ったときなどは例えようもない喜びを感じたものだ。昔は貸本屋があったのでよく利用したものだ。自分の本（稀覯本に近いものも結構あるはずだ）を貸し出すのには何の抵抗もないが、そんな手段はないのが残念だ。

　今回の取り組みはとてもいいと思う。パラアーティストのアート作品をマンション共用部に展示・購入できるサービスや、大規模修繕工事を長周期化することで、運用段階のライフサイクルCO2排出量を約38％削減する三井不動産レジデンシャルの取り組みに注目しているのだが、同社はまたマンションに新たな価値を付加した。

　コストはかかるだろうが、同社が分譲するマンションすべてに導入したら数十万、数百万冊に達するのではないか…もっと多いか。

　東急リバブルは8月3日、マンション管理業協会が運営する「マンション管理適正評価制度（★の数）」における管理評価の掲載を同社ホームページ「中古マンションライブラリー」で開始したと発表した。管理評価の掲載は同社ホームページが第一号。

　「中古マンションライブラリー」は現在、88,000 棟を超える分譲マンション情報を掲載している。

サイトはhttps://www.livable.co.jp/mansion/library/

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　早速、東急リバブルのホームページで検索してみた。「★」でも「特に優れている」でもヒットしなかった。

　そこでマンション管理協に問い合わせたら、同協会のマンション管理適正評価サイトhttps://www.mansion-evaluationsystem.org/を紹介してもらった。このサイトで検索したら19件がヒットした。内訳は★5つが6件、★4つが8件、★3つが5件。★5つは「プラウドタワー武蔵小杉」「シティーナ神立」「プラウド大阪同心」「プラウド葛西」「プレミアムフォート柏」「東京フロンティアシティパーク＆パークス」だった。

　つまり、東急リバブルのホームページにアクセスし、★5つのマンションを探そうとしても現段階では無理ということのようで、管理協のホームページから探して、リバブルのホームページで詳細を知るという2段階かかるということだ。これは課題だ。ワンストップで探せるようにすべきだ。

マンション管理適正評価3年間で12,000組合登録が目標 マンション管理協（2022/7/15）

「マンション管理適正評価制度」スタート 第1号は東急リバブルのサイト（2022/7/5）

「小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業」

　三菱地所レジデンス、日鉄興和不動産、大林組の3社は8月1日、「小山三丁目第1地区第一種市街地再開発事業」が都市計画決定されたと発表した。3社は事業協力者として参画している。

　事業地は、東急目黒線武蔵小山駅前の「パルム商店街」の入り口に位置する区域面積約約1.4ha、延べ床面積約127,000㎡。主な用途は住宅約850戸のほか店舗・生活支援施設・駐車場など。竣工予定は2030年ころ。

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　最高の立地だ。駅の反対側では三井不動産レジデンシャルと住友不動産の双方で1,000戸超のタワーマンションが2～3年前に竣工しているが、それ以降の新築マンションはないはずだ。仮に、現状の新築相場を550万円とし、このまま大きな天災・人災がなく、年率2％の経済成長が続くとすれば、竣工までの向こう8年後の坪単価は約644万円だ。これは納得の価格だ。年率5％だとすると坪813万円。これはありえないような気がする。そんな成長率をたどるとはとても思えないからだ。

　これも凄いが、記者が注目しているのは日鉄興和不動産と野村不動産が事業参画している「赤坂七丁目２番地区第一種市街地再開発事業」だ。事業区域は高橋是清翁記念公園に隣接する約1.2haで、46階建て約640戸の住宅が予定されている。竣工予定は2027年度だ。

　こちらも最高の立地だ。いま分譲されたら坪単価は1,000万円でも安いと思う。

三井不レジ他 武蔵小山駅前の再開発タワーは坪単価470万円 第1期は204戸（2017/11/20）

昭和の商店街が残る十条駅前の「銀座通り」

　三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス十条」の取材を申し込もうと思い、ホームページを見たら「お陰様で全戸完売となりました」とあった。

　そこで、同社に確認した。ホームページ開設は昨年9月、12月にオンライン事前案内開始を開始し、3月に第1期、5月に第2期をそれぞれ販売し、5月末で完売した。反響は1,926件、来場は297件だった。

　物件は、JR十条駅から徒歩4分、北区上十条１丁目に位置する11階建て全64戸（販売対象は41戸）。専有面積は25.74～70.30㎡、坪単価は353万円。竣工予定は2023年2月中旬。売主は同社のほか首都圏不燃建築公社。施工は村本建設。

　同社によると、当初は8月完売を目指していたが、東急不動産・日鉄興和不動産の駅前再開発タワーマンション「ザ・タワー十条」578戸(事業協力者住戸184戸含む)との相乗効果があったという。

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　なぜ「ザ・パークハウス十条」を取材しようと思ったのかといえば、昨年末、同社の「ザ・パークハウス板橋大山楠ノ杜」を取材したとき、同社担当者がこの「十条」にも触れ、単価は360万円くらいになりそうなことを聞いていたからで、小生もそのとき「板橋大山」のほうがいいとは思ったが、単価的には「十条」もほぼ互角だろうと予想した。

　前段で紹介した「ザ・タワー十条」と一緒に取材を申し込もうと考えていたのだが、「ザ・タワー十条」は、個別取材には対応しないとのことだった。（見学会を行う場合は声を掛けてくれるとのことだった）

　ならば、三菱地所レジだけでもと見ようと考えたら上段の結果だった。

　業界関係者内では周知の事実のようだが、みなさんは「ザ・タワー十条」の予定価格をご存じか。東急不動産に聞いても「価格は未定」としか返ってこないはずだから。ここでは書かない。

　小生はその予定坪単価を聞いて、東京建物の2015年分譲の「Brillia Towers目黒」を思い出した。添付した「目黒」の2つの記事を読んでいただきたい。

　恥をさらすようだが、最初に書いた2014年8月の段階では坪単価は550万円がアッパーだろうと予想した。記事にはアクセスが殺到し、1万件をはるかに突破した。その当時、業界紙の記者のみなさんは坪400万円台の半ばを予想していた。小生の予想は桁外れに高かった。

　それでも実際の分譲単価600万超を大幅に外した。あれから首都圏のマンション単価は軒並み高騰した。

　さて、「十条」に戻る。三菱地所レジと駅前再開発タワーは比較にもならないかもしれないが、タワーが噂されている単価通りになったら、その周辺の再開発物件だけでなく、準都心部のマンション単価設定に大きな影響を与えるのは必至だ。台風の目だ。

　皆さんは小生の単価予想など歯牙にもかけないかもしれないが、結構当たる。東急不動産の「豊洲」だって、業界関係者は〝坪単価400万超えは絶対無理〟と言われていた時から400万円超はありうると思っていた。モデルルームを見学した時点でそれを確信した。ものの見事に的中した。

東京建物「Brillia Towers目黒」の坪600万円が意味するもの（2015/4/2）

東京建物　目黒駅前の再開発マンション 坪単価は500万円超か（2014/8/22）

反響3000件超 ランドスケープ抜群 三菱地所レジ他「板橋大山大楠ノ杜」（2021/12/11）

「愛」をテーマに坪400万円に挑戦 ７月下旬にモデルオープン 東急不ほか「豊洲」（2019/6/14）

「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ」

　穴吹工務店は7月29日、同社の〝サーパス〟シリーズ最大級で、新潟市初の「ZEH-M Oriented」仕様を採用、「BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）」を取得した「ザ・サーパスタワー新潟万代シテイ」のウェブサイトを公開したと発表した。

　物件は、JR新潟駅から徒歩10分、新潟市中央区万代二丁目に位置する20階建て全329戸。専有面積は45.41～158.31㎡、価格は未定。竣工予定は2024年10月中旬。設計は安宅設計。施工は穴吹工務店・加賀田組特定建設工事共同企業体。

　現地は、「ラブラ万代」「新潟伊勢丹」「ビルボードプレイス」などの大型商業施設が立ち並ぶ、飲食・ショッピング・文化の中心地「万代シテイ」内に位置し、徒歩2分に「信濃川」が流れる中心市街地の一角。

　敷地内には、木調の空間「シティデッキ」を設置したほか、外観にはガラス素材を随所に採用。共用部には「オーナーズラウンジ」や「フレックススペース」、ゲストルームなどを設置。

　専有部の最上階の住戸（10戸）は、プレミアム住戸として海外のブランド設備・仕様を標準採用している。

オーナーズラウンジ

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　この日は、プレス向け内覧会が行われ、同社徳田善昭社長も出席して質疑応答も行われたようだ。記者は「金沢」の取材が入っており、参加できなかった。金沢から新潟は近いようで遠い。4時間もかかる。もう少し早く案内が届いていたら「新潟」を最優先した。

　内覧会では価格についての質問が飛んだはずだが、徳田社長は何と答えたのか。小生は新潟には一度も行ったことがないので、皆目見当がつかないが、大京が金沢駅前で2017年に分譲した「ザ・レジデンス金沢」は坪250万円くらいだったはずだ。それよりは安いか同等と見るのが妥当だが…どうだろう。

「サーパス富山三番町レジデンス」

　穴吹工務店は7月28日、富山県で同社初のZEH-M Oriented仕様＆オール電化マンション「サーパス富山三番町レジデンス」のギャラリーを7月29日（金）に一般公開すると発表した。同社が富山市で分譲するマンションは24棟目、富山県では25棟目。

　物件は、富山地方鉄道市内電車「西町」電停から徒歩4分、富山市三番町の商業地域（建ぺい率80％・100％、容積率477％）に位置する敷地面積約860㎡（住宅部分）・431㎡（駐車場部分）の15階建て全54戸。専有面積は65.91～96.29㎡。第1期（22戸）の価格は3,420万円～5,500万円（65.91～85.51㎡）。駐車場は54区画。竣工予定は2023年12月上旬。設計・施工は穴吹工務店。

　現地は、市の中心市街地「総曲輪（そうがわ）エリア」に位置。敷地は南側と北側道路に接道。建物は全戸南向きで、外観デザインには富山の伝統的技術であるガラスや組子細工を取り込んでいる。

　主な基本性能・設備仕様は「ZEH-M Oriented」、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、Low－E複層ガラス、LED照明、オール電化、全戸駐車場、顔認証セキュリティなど。

　同社北陸支店マンション営業課課長・向井裕二氏は、「富山駅圏ではこの2～3年間に3棟150戸くらいが文治陽されており供給過剰気味だが、商業・文化の中心地という立地を生かし、60歳前後のミドル層やシングル・DIMKS、子育てファミリー層に訴求していく」と話した。

　オリックスグループの大京は2019年竣工の「ライオンズ芦屋グランフォート」でわが国初の「Nearly ZEH-M」を取得したほか、これまで穴吹工務店を含めグループ全体で26件のZEH仕様の実績がある。

エントランス

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　既報の野村不動産他「プラウドタワー金沢」の取材目的もあったので、初めて富山市のマンションを見学した。駅からマンションギャラリーが設けられている「ユウタウン総曲輪」までの街並みは路面電車が走り、イチョウ並木が美しく、城下町らしい佇まいを見せていた。現地の平和通り沿いは人通りが少なく、中心市街地活性化の課題もあるような気がした。

　金沢もそうだったが、驚いたのは単価の安さだった。同社は単価を公表していないが、坪180～190万円くらいではないか。首都圏なら埼玉、千葉の郊外部でもあるかないかだ。富山県は全国持ち家率で全国2位、延べ床面積は全国1位として知られる。まだまだ戸建て志向が強いのか（火災の少なさでは全国1、2位）。

　気になったのは、一般紙など地元メディア向けのプレス・リリースと内覧会だった。小生などの業界紙記者はZHEマンションの素晴らしさはよくわかっている（記者は大京の「芦屋」も含めて30物件くらい見学取材している）。しかし、地元紙の記者にとっては同社初（他にタカラレーベンの2物件がある）のZEHやLow－Eと言われても、どのようなものかさっぱり分からないはずだ。丁寧な説明が必要ではなかったか。〝夏暑く、冬寒い〟富山のだからなおさらだ。

　その点、同社と大京は26件の実績があるではないか。調べてはいないが、事業主別のZEH取得件数は断トツで、快適な住まい心地に関するデータも居住者からたくさん集まっているはずだ。先行者利益を享受できるはずだ。

　イニシャルコストはかかるが、光熱費の削減はもちろん、快適性の価値を〝見える化〟〝見せる化〟すれば、訴求力は飛躍的にアップする。

　さらに言えば、サッシも樹脂サッシを採用してはどうか。そうすれば冷暖房費は普通の複層アルミサッシなどの半分か3分の1に抑えられるはずだ。居住面積が広いほどその効果も大きいので、富山県には最適だ。

現地

駅前のホテルと商業施設の複合ビル「MAROOT（マルート）」の「バール・デ・美富味」（隈研吾氏が酒蔵IWAを手掛けたことで知られる桝田酒造店の「満寿泉」など富山の蔵元の酒が勢揃い。店内は見事な香しいスギ材のカウンターもあり、木と酒の香りが鼻腔を蕩かす）

単価の安さに驚愕 立地よく設備仕様レベル高い 駅圏最大級の野村不他「金沢」287戸（2022/7/30）

蛍が湧き立つ川に隣接 基本性能・仕様レベル高い 大京のZEHマンション「長津田」（2020/2/18）

わが国初の大京NearlyZEHマンション 坪単価は東急「芦屋」の3分の1（2017/7/29）

「プラウドシティ金沢」

　野村不動産（事業比率40％）・フージャースコーポレーション（同30％）・JR西日本不動産開発（同30％）3社JVマンション「プラウドシティ金沢」を見学した。路線価上昇率は東口を上回るという駅西口の一等地。中心価格帯の坪単価220～230万円という安さに驚いた。

　物件は、JR金沢駅から徒歩6分、石川県金沢市北安江三丁目の商業地域（建ぺい率90％、容積率600％）に位置する15階建て全287戸。専有面積は54.32～167.70㎡。中心価格帯の坪単価は220～230万円。竣工予定は2023年12月中旬。設計・監理はINA新建築研究所・エノア総合計画事務所（構造）。ファサードデザインは南條設計室。施工は熊谷組。駐車場は183台だが、敷地外を含めて全戸分確保している。

　4月末から販売を開始しており、これまでエントリー数は約800件、来場者は約300件。すでに50戸以上が成約済み。

　現地は、JR西日本グループによる北陸エリア最大級の延床面積27,500㎡のオフィスのほか日銀金沢支店、立体駐車場などが建設中の大規模複合事業地に隣接。敷地は従前は結婚式場だったところで、東側（幅員25ｍ道路）、南側（隣接建物を含めた距離は21ｍ）、西側（幅員8ｍ道路）の三方に接道。

　建物は西向きA棟（71戸）、南西・南向きB棟（134戸）、東向きC棟（82戸）の3棟構成で、主な基本性能・設備仕様は、直床（最上階のプレミアム住戸は二重床・二重天井）、天井高は2450～2500ミリ（最上階は2600ミリ）、Low－Eガラス（一部の居室）、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、IH・ガス選択制（セレクト期限あり）、ホーローキッチン・浴室など。共用施設はゲストルーム、パーティルーム、ライブラリー、ワークスペースなど。共用部には金沢に縁のあるアーティストによる金箔、漆、陶器、ガラスなどアート・オブジェを配しているのも特徴の一つ。

　販売を担当する野村不動産・佐藤氏は「契約者の7割が地元。2割は金沢に縁がある首都圏居住者の投資・セカンドユース。当社のプラウドとしては金沢初ですが、ゲストルームとパーティルーム双方を備えているのは金沢市では珍しく、首都圏のプラウドと遜色ない設備仕様で、お客さまからは『さすがプラウド』と高い評価を頂いています」と話した。

モデルルーム

浴室

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　金沢のマンションを見学するのは2017年の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス金沢城公園」以来だった。その時は、オリックスが手掛けた「金沢駅西口大規模複合開発プロジェクト（クロスゲート金沢）」は完成していなかったが、翌年の大京「ザ・レジデンス金沢」114戸の第1期1次70戸が即日完売するなど人気を呼んだ。

　今回のマンションは、駅西口の一等地なのだろう。それにしても坪単価はべらぼうに安いと思う。地方の中核都市では坪300万円をはるかに突破しているのに、どうして人口45万人の城下町・金沢はこんなに安いのか。

　77㎡と115㎡のモデルルームはよくできている。とくに115㎡は同社の得意とするオーダーメイド対応で、玄関は1800ミリ×2500ミリの広さがあった。内装費に約1,500万円かけたそうだ。最高価格の住戸は成約済みというのもよく分かる。

　浴室の壁面全面をホーロー仕上げにしているのもいい。この種の浴室は初めて見た。掃除が楽だし、風呂嫌いの子どもを誘導しおもちゃで遊ばせたり落書きさせたりするのにもいい（小生は小さいころブリキの金魚などでよく遊んだ）。

　小生はマンションを投資商品として観ることはほとんどないが、頂いたパンフレットの購入者の声には「今ある不動産会社の中で一番だと思います！将来性・信頼性はもちろんですが、全国の各所に建設されている野村さんのマンションを見ると、どの物件も洗練されていてすてきで魅力的です。出会えた運命に感謝しています」（金沢市40代）とあるではないか。

建設現場

クロスゲート金沢

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　さすが観光都市・金沢、人々のホスピタリティの高さを目の当たりにした。タクシーの運転手さんはいろいろ説明してくれたし、あるホテルではコーヒーを飲もうとしたら時間外だったので、タバコが吸える喫茶店を紹介してくれた。別のホテルでも宿泊者のみ利用可の喫煙室を利用させてもらった。

　極めつけは「金沢百番街あんど西百番キッチン」の「カンパーニュ クチーナ＆バール」だ。この日の外気温は36度（湿度も高かったはず）。くたくたに疲れたので、取材後、一杯飲もうとこの店に立ち寄った。

　喫煙室がないのを承知のうえで、「タバコを吸いたいのですが、ないでしょうね」と女性スタッフの方に聞いたら、「館内は禁煙ですが、当店は屋外の喫煙所にもっとも近い。30秒です」とわざわざ案内してくれた。一服吸って店に戻ったら「どうでしたか。時間に間違いはありませんでしたか」と声を掛けられた。

　「1分は80ｍ」は記者のイロハだ。今度は店の出入り口から喫煙所まで歩測した。78歩だった。小生の1歩は55cm、55×78＝4,290cm≒43m。「喫煙所まで30秒」は店の指示ではなかった。「仲間にも喫煙者がいますので」という彼女の気遣いだった。これに感動した。もう一杯ワインを注文した。とてもおいしかった。

「カンパーニュ クチーナ＆バール」

以上、金沢城公園

駅前の一等地 大京「金沢」第１期１次70戸が即日完売 ４割は地元以外（2018/11/2）

三菱地所レジ 北陸初マンションは北國銀行本店跡地 坪単価は最高峰の200万円超か（2017/6/5）