「住宅新報」「週刊住宅」も1面はつまらない 豚のように木に登ろうではないか
今週の業界紙の1面は「住宅新報」（3月12日付）が一括受電方式を専有部にまで適用する管理組合決議は違法とする最高裁の判決記事、「週刊住宅」（3月11日付）が拡大するネコ市場に関する記事だ。
まず住宅新報の記事。この問題は一般紙でも先週の5日、6日当たりで報じられた。何か新しいことが盛り込まれているかと読んだが、ほとんどなし。この種の他紙、それも一般紙が報じた後で取材する、いわゆる後追いほど記者にとってつらい仕事はない。この記事を書いた記者の気持ちはいかばかりか。
判決そのものは極めて穏当だと思う。区分所有法を読めばそうなるだろうことは素人でも分かる。共用部への一括受電はともかく、各戸へそれを強要するのは無理がある。例えが適当かどうか分からないが、〝一括購読すれば料金が安くなるから〇〇新聞を購読しよう〟という組合決議が通用しないのと一緒だ。専有部はいわば排他的経済水域だ。誰もその使用方法について指示・命令などできない。記者の個人的な考えでは、専用使用権が認められているバルコニーでの喫煙を禁止する原始規約は違法ではないかと考えている。仮にそのような議案が提出されたら徹底抗戦する。人権無視だと。
ただ、今回の事案は、何も裁判に訴えることではないと思う。話せばわかる問題だ。どこかで感情的な衝突が起き、双方が引くに引けない事態に陥ったのではないか。同紙もそのあたりを探るべきだった。それにしても、トップ記事よりタタミ記事のほうが大きいスペース配分は頂けない。バランス・美的感覚はどうなっているのか。
H氏の居酒屋紹介も二週続けて読んだ。なに、またなくなった飲み屋の話？ いよいよ過去に生きる人になったか。このコラムはよく読まれていると聞くが、そこに同紙の課題が集約されている。深刻に受け止めたほうがいい。
週刊住宅のネコ市場。記者は、愛玩＝哀感動物としてすっかり骨抜きにされている犬より、人間よりはるかに自立心の高いネコ、とくに誰にも媚びない野良猫が好きで、いつも顔を合わせると〝寒いのにお前も大変だなあ。しっかり食べてるか、彼女がいない？ なに、去勢された？ 〟などと会話を交わしていたのだが、最近はすっかり姿を見せなくなった。スズメすら見かけなくなった。近くのすし屋がなくなって数年。多摩市限定販売の名酒「原峰のいずみ」が買えた米屋・酒屋も店をたたんだ。
どんどん住みづらい世の中になってきたというのに、いつも元気で人を馬鹿にしているのはカラスだけだ。小生はかみさんであろうと誰であろうと馬鹿にされても全然こたえないが、カラスだけは我慢ならない。鳥獣保護法に引っかかるので自分から攻撃することは控えているが、敵もさるもの、殺気を感じるのか襲ってこない。カラスの頭がいいのには頭にくる。
さて、週刊住宅の記事。はっきり言ってつまらない。記者はもう30年くらい前、ペット裁判を取材したことがある。現地を見て裁判を傍聴し、原告、被告それぞれの側も取材した。そのとき書いたのは〝ペット飼育禁止を盛り込んだ原始規約を改めよ〟だった。主だったマンション管理会社に「ペット飼育は人権だ」と詰め寄ったが、どこも相手にしてくれなかった。当時、ペット飼育を認めていたのは鹿島建設「北赤羽」のほか数えるほどしかなかった。
それが、平成7年ころだったか。手のひらを返したように「飼育可」にした。「ペット飼育は人権」を認めたわけでは断じてない。マンションの販促手段として用いたのだ。
このような歴史を知っている記者は、ペットがもてはやされる時代を冷ややかに見ざるを得ない。いつ何時人権が脅かされるかわかったもんじゃない。
両紙に言いたいのは、分かり切ったことを書くなということだ。小生はいつも「豚もおだてりゃ木に登る」記事を書こうと思っている。
「週刊住宅」地所ホームの記事が圧勝 不可解「住宅新報」野村不も東急不も触れず(2019/3/6)
開発用地は枯渇 地域活性化に方向転換 小田急不動産 「栗平」にコミュニティ施設開業
「CAFÉ ＆SPACE Ｌ．Ｄ．Ｋ．」エントランス
小田急不動産は3月14日（木）、小田急多摩線栗平駅前のコミュニティ施設「CAFÉ ＆SPACE Ｌ．Ｄ．Ｋ．」を開業する。これまでは住宅供給の拠点だったものから、地域活動の活性化に寄与する空間に転換する。
施設は、小田急多摩線栗平駅北口から徒歩１分、川崎市麻生区栗平２丁目に位置する「小田急マルシェ栗平」の２階部分。カフェ、レンタルスペース、ワークスペースからなる面積約208㎡。企画・運営は小田急不動産・ＷＡＴ。
カフェでは、地域の食材を使用し、手作りの食事、季節のフルーツタルトやパンケーキ、プリン、ドリンクなどを提供する。座席数は36席。
レンタルスペースは、間仕切りによって3つのスペースに分けることができ、最大76㎡（着席48名）。1室はキッチン付き。ワークスペースは4月下旬開業の予定。
開業に先立つ8日、竣工内覧会を行い、同社・金子一郎社長は、「1974年に小田急多摩線を開業して以来、多くの住宅を供給してきたが、開発用地は枯渇している。今後はリノベ再販などストックの流動性を高める仕掛けを構築し、地盤沈下しつつあるエリアの活性化に取り組み、コミュニティの核となる機能を設けることで、多世代交流型の街づくりを進める」などと語った。
施設は、5月にオープンする予定の黒川駅前のシェアオフィスとともに「平成30年度スマートウェルネス住宅等推進モデル事業」に選定されている。施設には神奈川県産材のスギを多用している。
左から経営企画部経営企画グループサブリーダー・石川敦己氏、金子社長、同部顧客開発・IT推進グループ上席チーフ・菊地友佳氏
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若い方はご存じないかもしれないが、小田急多摩線の新百合ヶ丘－五月台－栗平－黒川－はるひ野で同社は約2,300戸ものマンション・戸建てを分譲してきた。バブル期には沿線のマンション坪単価は300万円を突破（新百合ヶ丘）し、戸建ては1億円を超えた。それでも飛ぶように売れた。
昭和57年に竣工したRC2階建ての記念碑的な「栗平タウンハウス」の話をしたら、関係者は「生まれていなかった」という方ばかりだった。
しかし、金子社長も「開発用地は枯渇した」と話したように、今後の新規分譲はまずないはずだ。（沿線の町田、八王子、相模原市には調整区域や山林を電鉄が所有しているかもしれないが）わが京王電鉄もそうだが、これからどのような事業で活路を見出すのか。
コミュニティカフェ
コミュニティカフェ（神奈川県産材スギなどの面材が美しい）
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記者は乗ったことがないが、小田急多摩センター－新宿は最速33分で370円だ。ダイヤ改正のたびに速くなっている。
一方の京王相模原線は同区間で最速39分、319円なので、51円安いが速さでは6分も負ける。時給を1,500円とすると6分は150円の価値があるということになる。ヨーイドンで走ったら皆さんはどちらを選ぶか。試しに社内のスタッフに電車名を伏せて聞いた。記者と同じ高齢者は京王を選んだ。仕事ができる30歳代の女性はためらいなく小田急を選んだ。
おっと、記者は京王ファンだ。こんなことを書くと、また京王は小田急に客を奪われるか…。小田急が喫煙ブースを設けたら小田急に乗り換えるが、絶対ないはずだし、仕事ができる人は小田急で、そうでない人は京王－そんな事態にもならないと思うが…。
コミュニティカフェ
サ高住は老人福祉法の「施設」の受け皿・代替えになるか 国交省・懇談会
国土交通省は3月8日、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の今後の取り組みについて助言を得る第2回懇談会（座長：髙橋紘士・高齢者住宅財団顧問・東京通信大学教授）を開催。サ高住の現状や多様性に関する調査報告、主な課題と対応などについて活発な論議を行った。
懇談会の冒頭、髙橋座長は「サ高住に対する関心は高まっているが、（老人福祉法に基づく）『施設』として捉えられている」と不満を示し、「サ高住は〝腕〟が期待されている。よさをどう発信していくかが問われる」などと各委員に呼び掛けた。
高齢者住宅協会がまとめた「多様性に関する調査報告」に対しては「極めて示唆的な調査」と評価した。
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記者が注目したのは、五郎丸徹委員（サービス付き高齢者向け住宅協議会理事・学研ココファン社長）がサ高住の多様性に関し、オプションの一つとして「サ高住が特養などの施設の受け皿になってもいい」と発言したことだ。サ高住と施設の垣根が取り払われたらどうなるのか－五郎丸氏は鋭い問題提起を行った。
髙橋氏も指摘したように、特養などの高齢者向け施設とサ高住はそれぞれ法律によって厳然と区分け・峻別されていると記者は考えてきた。「施設」の文言も、特養などの施設について定めた「老人福祉法」には86カ所、サ高住について定めた「高齢者の居住の安定確保に関する法律」には2カ所にしか用いられていないことからも明らかだ。前者の「施設」は施設そのものを規定するものとして、後者のそれはサ高住と区別する文脈の中で用いられている。
しかし、サ高住や民間の介護付き有料老人ホームが施設の「受け皿」になっている現実は否定できない。これまでの調査でもその差異を明確にできていない。
懇談会の座長を務める髙橋氏を委員長とする「平成26年3月有料老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅に関する実態調査」もその一つだ。
アンケート回収は1,034件（回収率：36.0％）だったことから、髙橋氏は「残念ながら、調査にご協力いただけなかったホーム、住宅も少なくなかったので全貌を示したというには憚られることもないわけではない…」「正確な実態把握のための環境が早急に整うことを期待したい」と述べている。忸怩たる思いが伝わってくる。
記者も事業者から「サ高住は玉石混交の世界。『見守り』などあってないようなもの」と聞いており、未回収の64％のサ高住がどのようになっているのか気掛かりだし、明らかにしなければならない。
気掛かりと言えば、サ高住とも密接に関連している住宅セーフネット制度もそうだ。平成29年10月に施行されたこの制度は平成31年3月現在、登録住戸は受付・審査中も含め10,367戸ある。うち大阪府が51.9％に当たる5,377戸で、東京都は289戸だ。大阪府が突出して多いのは、府は高齢単身者世帯の所得は200万円未満が64.5%と高く、65歳以上の単身世帯の88.5%は居住面積29㎡以下という現状を深刻に受け止め、事業者の申請条件を緩和し、手続きの代行を行っているからだと言われている。
そのことの是非はともかく、記者は東京都の事例について調べたことがある。バスもトイレもないわずか７㎡（2.1坪、4.2畳）でも、家賃は都心の億ション並といえる坪2万円を超えるものが少なくなかった。審査は書類のみだった。このままでは〝貧困ビジネス〟につながるのではないかと背筋が寒くなった。
髙橋座長や各委員に「バスもトイレもない7㎡」の部屋を「住宅」と呼べるのか、入居を拒否されないためには億ション並の家賃を払わないといけないのか、現地を調査しないで審査が通っていいのかと聞きたい。
今回の調査報告にも見逃せないものがあった。「サ高住」の利用者の従前の居住形態は持ち家が８割なのに対し、賃貸が２割というデータだ。これは持ち家と賃貸の全国比率約６：４（東京都の持ち家比率は46％）と大きく異なる。
しかも、居室面積が25㎡以下は全登録件数約23.5万戸のうち実に77.8％、約18.3万戸を占め、約15万戸は台所・浴室がないことだ。
これら25㎡未満の台所・浴室もないタイプに住む居住者の平均年齢は84.1歳で、要介護1、2の人45.8％と要介護3～5の人38.1％と合わせ83％に上る。
これらのデータからすると、圧倒的多数の賃貸居住者には多様な選択肢はあるのかという問題が浮かび上がる。さらにまた、平均余命からしてサ高住居住者はこの先6～10年間の間、中身がよく分からない〝サービス〟（見守り・その他）を受けながら看取られるのか、それとも施設に転居するのか、約4割と言われる認知症を発症している人の尊厳、家族の負担はどうなるのか…。
さて、サ高住と施設の垣根を取っ払ったらどうなるか。水が高いところから低いところへ流れるように、サ高住は施設化し、施設もまたどんどん質は低下し、双方が錐もみ状態となって深い地底に沈んでいくことにはならないか。
これらに対し、園田眞理子委員（明大理工学部建築学科専任教授）は、「サ高住の従前の住まいは持家8割、借家2割ということに経済格差が内包されている。セーフティネット住宅も含めしっかり仕分けして考えるべき。サ高住の前（自宅は空き家になる）と後ろ（戻るところがあるのか）を同時に考えないといけない」などと指摘した。
問題はそれだけではない。吉村直子委員（長谷工総合研究所主席研究員）は、「事業者サイドから考えると（職員などの）人手不足は課題というより深刻な問題。みんな危機感を持っている。さらに、老人ホームの一時金方式は2021年から全額を初期償却できなくなる。一括償却して自転車操業的なやりくりしているところは相当の打撃を受ける」と注意を喚起した。
これも記者はよくわかる。記者は20年くらい前だったか、取材目的で特養と民間有料老人ホームに体験宿泊したことがある。老人ホームの食事はコンビニ・ケータリングとほとんど同じだった。
特養の施設は億ション並に立派だったが、食事はのどを通らなかった（まずいというのではない。経験しないと分かってもらえない）。娯楽の時間に認知症の人から1時間くらい戦争のことなど同じことを聞かされた。無視することもできず、自分が痴呆を演じるしかなかった。夜は個室を与えられたが、奇声を上げる人は少なくなく一睡もできなかった。もちろん酒はダメ。家に帰って半日寝込んだ。
それより職員から「オンとオフの切り替えができない職員は精神病にかかる」と言われたことにショックを受けた。サ高住も施設も「認知症」「死」は日常だ。職員の側からもアプローチしないといけない。精神疾患などで労災の認定を受ける職員が急増していると報じられている。
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国交省と懇談会には「健康で文化的な最低限度の生活を営める」サ高住の方向性を示してほしい。〝地獄の沙汰も金次第〟と言ってしまえば身もふたもない。
三菱地所 奏の杜で5回目の防災訓練 他社物件・戸建て含め過去最多の2300世帯対象
防災訓練（奏の杜で）
三菱地所レジデンスと三菱地所コミュニティは3月10日(日)、千葉県習志野市「奏の杜（かなでのもり）」エリアで、三菱地所グループが分譲・管理している物件だけでなく他社分譲・ 管理物件も含む計6棟・約2,300世帯、戸建て約100戸を対象とした同エリア過去最大規模の防災訓練をエリアマネジメント組織である奏の杜パートナーズと共に実施した。
今回で5回目となる報歳訓練は、東日本大震災の被災8年目の前日で、周辺の戸建てや他社分譲マンションも対象にしたからか、参加対象世帯は第1回と比べ約3倍にのぼる約2,300世帯に上った。
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このイベントに対する取材の誘いは受けていたが、過去3回取材しており、今週は同社の仙台とみやこ下地島のCLT取材も控えており、書かなければならない記事もありスルーした。
今年に入って三菱地所グループの発表・見学会は10回を超える。次位グループはせいぜい3回くらいだから、先制攻撃で完全に優位に立ち、すでに独走状態に入ったといっていい。ラグビーワールドカップ2019年のオフィシャルスポンサーとして突っ走るつもりか。
こうなったら堂々と受けてやろうではないか。日程の都合がつけば全て参加することを宣言する。記者から申し込んでいる「和光市」はどうした。
同業他社はどうした。三菱地所に独走を許していいのか。見学取材の呼びかけがないのはどういうことか。
あれから８年 被災地の人口 被災前から8.6万人減 原発被害の福島は全体で17万人減
あと２日で2011年3月11日の東日本大震災から８年目を迎える。被災太平洋岸エリア39市町村の人口減少傾向は止まらず、前年比で約13,000人、0.5％減となった。前年より人口が増加したのは仙台市、名取市、多賀城町、岩沼市の4市町のみで、前年は増加していた利府町、いわき市、相馬市も減少に転じた。
震災前と比べると、41.4％減少した女川町を筆頭に南三陸町が35.1%、広野町が27.1％、大槌町が26.5％減るなど被災地全体で約86,000人、3.3％減少となった。岩手県の被災市町村は15.0％、約42,000人減少し、県全体では津波被害だけでなく原発被害が大きかった福島県は8.3％、約167,000人が減少している。
福島県の原発被災エリアの避難者は昨年12月現在、県外約3.3万人、県内約1万人をあわせ43,214人にのぼっている。直近の被災者の意向調査では、「戻りたい」「条件が整えば戻りたい」「戻りたいが戻れない」を合わせた人は、富岡町が33.5％、大熊町が12.5％、双葉町が11.7％、浪江町が16.8％となっており、富岡町、大熊町、双葉町、浪江町の人のほぼ半数以上は「戻らない」と答えている。
創建 福島県浪江町の「諏訪神社」再建・寄贈 発表会に東急・豊洲上回る70名の報道陣
プロジェクト発表会（左から3人目が吉村氏、5人目が丹治氏。TKP赤坂駅カンファレンスセンターで）
創建は3月7日、「災害被災神社再建・地域復興プロジェクト」第二弾として、福島県浪江町の「諏訪神社」を無償で建築し、寄贈すると発表した。「福島県浪江町」に反応したのか、報道陣は、約10名の住宅関係者を含め約70名が集まった。今年最多だった東急不動産「豊洲」の42名を大幅に更新した。
「諏訪神社」は標高約30ｍの高さにあり、東日本大震災のとき倒壊したが、避難場所として45名の命を救った場所であり、昔から地域住民のコミュニティの核であったことから、地域復興に役立てたいと同社が打診し、実現したもの。
神社を建設するのは同社グループの北海道に本拠を置く「木の城たいせつ」で、宮大工の技を独自開発した一般建築の約3倍の構造耐力を持つ金物をほとんど使わない「木組み」工法を採用する。「木の城たいせつ」はこれまで約19,000棟の住宅建設の実績がある。建物は約44㎡で、今年10月末に完成予定。
同社の復興プロジェクトは、熊本地震で被災した「白山姫神社」を昨年に建設し、寄贈したのが第一弾。
創建・吉村孝文会長は、「約10年前のリーマンショックの年に当社は初めて25億円もの赤字を出した。そのとき、事業停止した『木の城たいせつ』の伝統工法を継続させたいと買収を考えたが、銀行に反対されたので自費で買った。『神社復興』などというと、裏に何かあると勘繰る人もいるが、私利私欲、政治的な思惑は全くない。たくさんの命を救いたいだけだ。第一弾の『熊本・白山姫神社 』でもたくさん氏子、地域の人に喜んでもらえた。今後、毎年1棟を建設し、寄贈していく」などと語った。
福島県神社庁長 本務神社福嶋稲荷神社宮司・丹治正博氏は、「福島県は神社の多い県で、県内に305社ある神社のうち240社が地震・原発の影響を受け、浪江・双葉支部の44社が復興から取り残されたまま。30社は再建のメドすら立っていない。風前の灯火。政教分離の憲法の原則はあるが、神社は故郷と人々を結び、伝統芸能を守る役割を担っている」と話した。
吉村氏
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吉村会長に初めてお会いしたのは十数年前の東京での記者発表会場だった。どんどん基本性能が退行していく分譲戸建てを痛烈に批判されたのを聞き、高い志に感服し、すぐファンになった。その後、「若葉台」「つくば研究都市」などレベルの高い分譲地を見学している。しかし、ここ数年は同社からの声掛けがないことにかこつけて全然取材していない。
今回、吉村会長の元気な姿を拝見し、嬉しくなった。「神社」などと聞くと、みんな腰が引けるのによくぞチャレンジされた。
それにしても記者の数が約70名とは驚きだ。デベロッパー・ハウスメーカーの発表会動員数では、今年最多だった2月18日に東急不動産が行った「ブランズタワー豊洲」の約40人をはるかに上回った。
これは多分に「福島県浪江町」に関することだったからだろうが、わが国の伝統的な「木組み」を理解させる宣伝効果としては抜群の力を発揮した。
首都圏での戸建て競争は激しく、一定の地歩を築くのは容易でないが、発表会などは年に数回はやっていただきたい。でないと忘れられる。
「白山姫神社」
倒壊した「諏訪神社」(福島県神道青年会 提供）
◇ ◆ ◇
「神宮」については今回の取材の主旨ではないので深入りしないが、諸悪の根源は、明治政府が「国家神道」を政治・宗教・教育の基本と定め、国教的制度としたことにあると記者は思う。そして、そのような時代錯誤的な考えを一部の政治家が今現在も政治的信条に掲げ、神宮もまたそれに迎合的な姿勢を取っているからこそ「風前の灯」状態に陥っているのではないかと考えている。われら賢明な庶民は神さんや仏さんが政治に利用されるのに辟易しているはずだ。
浪江町も双葉町も今回の「諏訪神社」の再建にはアンタッチャブルの姿勢を取っているようだ。わが地元・伊勢市も今回の新元号制定に関する祭事に関わることにナーバスになっていると聞く。当然だろう。政教分離の建前は守らなければならない。神宮は政治から独立しない限り将来はないのではないか。
創建 「木組み工法」による神社・仏閣・個人住宅建て替え推進（2015/9/28）
「週刊住宅」地所ホームの記事が圧勝 不可解「住宅新報」野村不も東急不も触れず
いつものように、今週号の業界紙について。昨日書いた記事の一部は削除する。頭に血が上ったものだから、馬鹿なことを書いてしまった。関係者にはお詫びいたします。
3月4日付「週刊住宅」。完勝したのは三菱地所ホームの記事だ。これには小生も完敗。先週会見が行われた「エアロテック」の記事だけでなく、ハウジングライター・藤原利彦氏による加藤博文社長のインタビュー記事とセットになっており、お互いの記事が補強しあい、相乗効果を生んでいる。同社の名物広報マン・横須賀直人氏の「大きく扱っていただきたい」という前口上に見事に応えている。
同紙の長谷工コーポレーションの賃貸「文京白山」の記事もいい。相場の2割増しとは驚いた。小生も高いと思い利回りを計算し、なるほどと得心もした。都心部での賃貸はこれから分譲、ホテルとも戦えることを示した。
アスコットのコンパクトマンションの記事もあった。デザイン性の高いマンションを供給してきた会社だ。どのようなものか、小生も取材させていただこう。
3月5日付「住宅新報」。1面トップは「MaaS（マース）」。何のことやら全く分からないのでコメントのしようがない。
いいのは、旭化成ホームズ「アトラス品川中延」の記事。木密地域の不燃化特区事業がよくまとめられている。不満を言えば、事業性にも触れるべきだった。記事には価格のことが全く触れられておらず、最後に「123戸を分譲し（これまたいつからか書かれていない）、ほぼ販売済み」としかなっていない。これでは画竜点睛を欠く。当事者や業界関係者がもっとも気になるのはいくらで分譲したら売れるか売れないかだ。
記事はラブレターのようなものだ。小生のラブレターに当時18の彼女は感涙し、お互いが恋に落ちた。結局は小生が病葉のように捨てられ、立ち直るのに4年かかったが…。
もう一つ、記事には「このほど竣工」とある。リリースには「2月末に竣工する」とあるではないか。なぜリリース通りに「2月末竣工」と書かないのか。「このほど」は何の意図があるのか。あのセザールがマンションの竣工時期を延ばした（あり得ない）ことをきっかけに破綻の道を突き進んだのをご存じないか。
不可解なのは、先週見学会が行われた、つまり今週号に掲載されていいはずの野村不動産の分譲マンション「武蔵小金井」と、東急不動産の学生レジデンス「赤羽志茂」がどこを探しても見当たらないことだ。
いったい、これはどういうことか。「品川中延」と釣り合いがまったく取れていないではないか。記事は鮮度が命だ。来週あたりにまた「このほど」と書くのか。10月に予定されている消費増税は、3月末までに契約すれば8％で済む。4月以降だとおそらく10％になる。マンションの建物価格を4,000万円とすると、80万円の差だ。あらゆる法律行為は「このほど」では通用しない。読者と主催者を愚弄するのもいい加減にしろといいたいし、何よりもそんないい加減な記事を書いていたら自分をダメにする。記事は自分の分身でもあるはずだ。
いや、前言は言い過ぎ。記者の皆さんはそんな意図はないはず。どうしてそのようなことが起きるのか。多分、他の領分（紙面・分野・担当）を侵さないという旧弊ではあるがそれが72年の伝統という美意識が背景にあり、外で暴風が吹き荒れようと我関せず、いや、戦々恐々かもしれないが、暗い船倉でひとり安酒に酔いしれているからだと思う。もうダッチロールから抜け出すべくダッチアカウント（上も下もなくお互い助け合う共助）すべきではないか。
ほかの管理、賃貸、暮らしなどの紙面はよくできていると思う。同紙の読者（主に中小、地場業者）向けの取材をきちんとやっているのだろう。
Hさんへ。貴殿は毎日が「春風」の気分だろう。ご同慶の至りだ。しかし、「賃貸は春風に乗って」はない。あのレオパレスの入居者のことを忘れたか。そして、劣悪な居住環境の住宅に住まわざるを得ない圧倒的多数の賃貸居住者のことを考えたら、そんなノー天気なことなど書けないはずだ。少なくともまだ東京には春一番は吹いていない。「風邪」など召されないように。
居酒屋紹介。小生は京王線なので笹塚「千歳鶴」に今度行こうと思ったが、もうない？ 女将はいくつ？ 飲まないのに飲んだ気分に浸る、これはフェイクではないか。酒代も底をついたか。それとも追憶の中でしか生きられなくなったか。心配だ。
スムストック 市場での認知度・捕捉率が低いのはなぜ 劇的に上げる「武器」はあるか
阿部会長（笹川記念会館で）
優良ストック住宅推進協議会（会長：阿部俊則・積水ハウス会長）は3月4日、会員と報道陣向けのイベント「スムストックレポート2019」を開催。「スムストック」は着実に拡大しているものの、会員企業の社会的責任を果たすためにはまだまだ不十分として、スムストック住宅販売士のスキルアップと、仲介・リフォーム部門との連携を強化して、「捕捉率20％」の達成に向け「中期計画」（2018～2020年）を推進すると発表した。
阿部会長は、「建て替え、リフォームを車の両輪として捉え、不動産流通市場の活性化に貢献する。そのためには、スムストックの①耐震性②住宅履歴③長期点検・補修制度があることの三原則と、その手法である①スムストック住宅販売士②スケルトン(50年）・インフィル（15年）で査定・販売③土地と建物価格を分離する三手法を用いていくことが重要。現状ではまだまだスムストックの認知度が低い。捕捉率20％を3年前から掲げてきたが、その策を近々まとめる。当協会が先頭を切って市場活性化の先導モデルを構築する」と語った。
◇ ◆ ◇
この日、阿部会長ほか何人もが「捕捉率」を口にした。捕捉率とはおおよそ次の通り。
会員各社がこれまで販売した戸建てのストックは約370万戸あり、このうち2018年度の市場流通量は1.2万戸と推定され、会員各社グループが仲介した物件は1,800件と見込まれている。この1,800戸を12,000戸で割った数字約15%のことだ。
スムストックが市場で認知されるためには、捕捉率をアップすることが欠かせないとして同協会は力を入れているわけだ。
記者も、このスムストックを拡大することに大賛成だ。しかし、言うは易し行うは難し。劇的に捕捉率を引き上げるのは容易でないと考えている。
話は横道にそれるが、2月末、三菱地所ホームが記者発表を行った。加藤博文社長らは、今後の買い換え・リフォームニーズを取り込むため、横浜みなとみらい地区で1995年以降に分譲されたマンションの55％、約3,600戸が三菱地所グループだとし、全館空調システム「エアロテック」を武器に現状の仲介での捕捉率約15％を50％に拡大するとぶち上げた。
この15％も相当な数値だと思うが、これを50％に引き上げるなどというのは常識的には絵空事だ…だが、しかし、他社にない絶対的優位に立つ「エアロテック」を武器にすればひょっとしたら既存住宅市場に革命を起こすかもしれない…それほどの武器だと小生は思う。
話をもとに戻す。スムストック会員10社の捕捉率は15％だ。三菱地所グループのみなとみらい地区とよく似ている。なぜ捕捉率が低いか、考えているほど伸びないか。
スムストックの会員は旭化成ホームズ、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナソニック ホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホーム（五十音順）。ハウスメーカー世界ランキングがあるかどうかは知らないが、間違いなくみんなトップレベルにランクされるはずだ。
ところが、会員の仲介会社10社の店舗数は束になってもデベロッパー系の大手1社にかなわないのではないか。これでは勝てない。しかも、スムストック発足当時からそう思っているが、10社の足並みが揃っていない。
さらに決定的なのは、仲介の仕事は、デベロッパーやハウスメーカーの仕事と似て非なるものであることだ。仲介会社の営業マンに「どこが建設したか販売したのかは重要ではあるが、お客さんに最適な物件を探すのが我々の仕事」と言われたときは頭がどやされた思いがした。なるほど正解だ。消費者もまた、売る側は少しでも高く売りたいと考え、買う側は安くて良質なものを買おうとする。
スムストックには申し訳ないが、いくら優れていても、このような市場原理が貫徹されている仲介でシェアを伸ばすには、不動産仲介会社をぎゃふんと言わせる「武器」を持たないと勝てない。
このような主旨のことを懇親会参加者のある会社専務にストレートに質問した。「お前、帰れ」と一喝された。（怒るのもまた当然）
しかし、記者と全く同じではないが、「捕捉率」論議に一石を投じた人がいた。懇親会最後の〝お開き〟の場で登壇した積水化学工業取締役・関口俊一氏は、「わたしは今回でお役御免（担当を外れるという意味か）。捕捉率が問題になっているが、わたしはカバー率（似たようなものだと思うが）、対応率で論議すべきだと思う」と話した。
会員各社が加入するプレハブ建築協会の顧客満足度調査では100％近い人が満足しており、友人・知人に紹介したいと考える人が過半を超える。一方で、住宅新報社の2015年調査では、一般顧客の不動産業者への「信頼度」の平均値は65.3％だ。信頼度では圧倒的に勝るのに…。阿部会長はどのような打開策を示すのか。
「安心R住宅」についても一言。この名前に失望した。「安心」できないから「安心」を付ける－いかにもお役所的な発想だ。恥の上塗りといったら失礼か。あれほど和田勇前会長が「気の利いた言葉はないか」と言っていたではないか。登録制が始まって8団体約1,000件－多いか少ないか記者は判断材料を持たない。
関口氏
三菱地所ホーム 「エアロテック」定額・共同店舗／分譲にエアロテック搭載を
記者発表会場（三菱地所のレジデンスクラブラウンジで）
三菱地所ホームは2月28日、2018年10月に発表した100㎡前後の住宅を対象とした全館空調システム「エアロテックFit（フィット）」を定額制リフォームメニューとして発売し、三菱地所ハウスネットとともに「三菱地所のレジデンスクラブラウンジみなとみらいイベントスクエア」内にリフォームと仲介の共同店舗を1月10日にリニューアルオープンしたと発表した。
定額制リフォームは次世代省エネルギー基準以上を条件に、シニア層向け戸建てリフォームプランとして、20坪の木造住宅（2×4工法、在来工法）1階のみリフォームの場合790万円、中古戸建てを買ってリフォームする場合は、30坪の木造住宅（2×4工法、在来工法）で910万円、70㎡のマンションをスケルトンリフォームする場合1,075万円。いずれも税別、間取りや間仕切り変更は含まず。
記者発表会の冒頭、「発表会は今年度5回目。心を込めて加藤社長以下説明しますので、大きく取り上げていただくとありがたい。加藤社長は写真写りがいいピンクのネクタイ」と同社の〝名物〟広報マン・横須賀直人氏の前口上を受けて登壇した同社加藤博文社長は「定額制は低額化・スリム化のいい流れを継続するため。共同店舗はみなとみない地区で供給されたマンションの半分以上は当社グループが供給したもの。今後発生するリフォームニーズにワンストップで対応していく」と、それぞれの狙いについて語った。
加藤社長
◇ ◆ ◇
入浴中の死亡者数は年間2万人近くにのぼり、そのうち半数以上が高齢者で、高齢者の死因の4分の1を占め、ほとんどがヒートショックによるものだと言われている。
研究によると、ヒートショックを起こす原因は急激な温度変化にあり、その分岐点は18℃といわれる。
一方で、省エネ基準６地域にある東京都のZEH基準を満たすのはUA値0.6とされている。問題は、これでは冬季の洗面室、廊下、トイレ、浴室などを健康リスクの分岐点とされる18℃に保てないのではないかということだ。
ZEHはどちらかといえば省エネルギー、CO2削減の視点が中心だ。これに健康長寿の視点を加えればもっと違った指標が提示されるはずだ。平成21年度にスタートした「長期優良住宅認定制度」も、バリアフリー性、省エネルギー性の基準はあるものの、健康長寿＝健康価値の視点は欠けている。
その点、同社のエアロテックはZEHを上回る理想的なシステムだと思うが、それでもそのよさを訴え切れていないもどかしさを感じる。
同社がうたい文句にしている①部屋ごとに温度調節できる②花粉やカビの胞子を97％カットし、家中をクリーンな空気で満たす③エアロテックの年間冷暖房費は約54,000円節減できる④家全体を快適な温度にできる④長期10年間保証－などは健康長寿＝健康価値を〝見える化〟できていないと思う。
加藤社長は「研究は進んでいるが、健康価値を数値化するのは難しい」と語り、リフォーム担当の中島秀敏常務も「エアロテックの認知度は高くない」と話したように、家の中の温度がどこでも一緒という家にわれわれはほとんど住んだことがなく、その価値は想像するほかなく、なかなか浸透しない理由だ。（外断熱、全館床暖房もあるが）
では、その価値をお金に換算したらいくらになるか。記者は大胆に1人50万円／年間とはじいた（加藤社長は「安すぎる」と怒るかもしれないが、お金持ちはもっと高く評価し、貧乏人はもっと低く査定するかも。価値判断は人それぞれ）。4人家族だと200万円／年間だ。同社が2017年に販売開始した「新マンションエアロテック」は250万円だ。2人家族だと2年半で償却できるし、4人家族なら1年ちょっとでおつりがくる。
こんなことを言うと、根拠を示せと言われるが、一つヒントになるのが「眺望価値」「日照価値」だ。以前にも書いたが、マンションの眺望を価格に置き換えると坪単価にして数百万円になる。1フロアで1,000万円の差をつけた物件もあるほどだ。これからは「音」「香り」「色」など五感に響く効果も大きな価値になるはずだ。IoTは世の中を一変させる。
同社には、これまで販売したエアロテックに住む人に詳細なアンケート・モニター調査をして、環境価値の見える化をやっていただきたい。厚労省みたいにサンプルに手を加えなくともデータを改ざんする必要もないはずだ。コンピュータは瞬時にその価値をお金に換えてくれるのではないか。
◇ ◆ ◇
みなとみらいの共同店舗の開設について、中島常務は「1995年以降みなとみらい地区で供給されたマンションの55％、3,266戸は当社グループが供給した」と語った。記者は嫌味な質問をした。「そのうちの御社グループの仲介での捕捉率はどれだけか」と。答えは返ってこないかとも思ったら、中島常務は「15％。これを50％に引き上げるのがグループとして目指すべき方向」と即座に答えた。
捕捉率が高いか低いかはさておくとして、この方向の数値はとてつもなく高いのではないか。どう達成するか見ものだが、前段でも書いたように「エアロテック」の価値の見える化を図れるかどうかがポイントだと思う。スケルトンリフォームの坪単価約50万円のうちエアロテックは10数万円のはずだ。とてつもなく安いと思うがどうだろう。
もう一つ、欠かせないのはグループを上げてエアロテックのよさを住宅検討者に伝えることだが、三菱地所レジデンスのマンションや分譲戸建てへのエアロテック搭載物件は数えるほどしかないのが現状ではないか。
加藤社長に聞いたら、「三菱地所ホームの社員の約7割はエアロテックを体験しているものの三菱地所全体はまだまだ低い」と正直に話した。
この点については明るい兆しもある。三菱地所レジデンスは今後分譲する一定条件以上のマンションのエアロテック搭載を検討しているという。これはすぐにでも実施すべきだ。
値段が多少高くとも販売が苦労しようとも、高付加価値の商品を供給し続けることが企業価値を上げるのは間違いない。世の中は完全にESG・SDGs経営の時代に突入した。もう戸数、売上高を競う時代ではない。
参考になるかどうか。明豊エンタープライズは2006年、木場駅から9分の外断熱の「シェルゼ木場公園」を分譲した。坪単価は260万円だった。瞬く間に売れた。当時の〝駅近〟は210万円で苦戦していたころだ。
吉田淳一社長にもこの記事を読んで頂きたい。気が変わるはずだ。CLTとこのエアロテックで業界、世の中を変えられると記者は信じる。
効果てきめん 三菱地所ホーム 全館空調「エアロテック」記者も宿泊体験（2017/10/30）
勝負に出た 三菱地所ホーム エアロテック＋フルリフォームで1,100万円（2017/10/20）
積水ハウス 「絹谷幸二 天空美術館」来館者10万人突破
積水ハウスは3月1日、「絹谷幸二 天空美術館」の来館者数が同日に10万人を突破したと発表した。
絹谷氏は「個人画家の美術館として2年2カ月という早い期間で10万人に届くことは珍しいことなので、とても感謝しています。今度は20万人目の方にもお越しいただけるように、これからも美術館を盛り上げていきます」とコメントを寄せた。
同美術館は2016年12月、芸術文化振興による社会創造を目指し、新しい芸術文化発信の拠点として梅田スカイビル タワーウエスト27階に開設。
現在は開館2周年記念特別展示「夢見る力～空想大劇場」が開催されている（2019年6月10日まで）。絵の中に飛び込む3D映像体験やアフレスコ（壁画の古典技法）など色彩豊かな絵画・立体作品が展示されている。
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記者は絹谷氏が若いときからのファンだが、絵を買いそびれてしまった。もう絵は買えないので、絹谷氏がデザインしたネクタイを買ってつけている。1本目はボロボロになるまでつけ、今は同じ柄の2本目だ。先生、もっと異なるデザインを増やして。同じネクタイを頻繁にはつけられない。
