郊外マンションや一戸建ての売れ行きがいま一つだ。いろいろ理由はあるが、最大の理由は価格が高くなったことであり、子育て世代にとって保育所を確保するのはもちろん、子どもの送迎に時間が係るために、住環境などを犠牲にしてより勤務地に近い駅圏のマンションを選び、さらに〝駅近〟を選好する傾向が強まっているからだ。

　専業主婦世帯と共働き世帯の数が逆転したのは1990年代に入ってからだ。バブル崩壊とほぼ一致する。バブル崩壊前は、結婚して退職する女性が多数派を占めていたのは、夫の収入だけでなんとかやりくりできたからだ。その図式がバブル崩壊で一挙に崩れた。その間隙をついて、新自由主義（ネオリベラリズム）が台頭し、世の中を支配するようになった。

　その是非はともかく、〝駅近〟のマンションや戸建てしか売れないというのはどう考えてもおかしい。記者も〝駅近〟に加担したとは考えていないが、人気の要因に〝駅近〟を挙げたことはたくさんあるので、その責任の一端はある。反省の意味を込めて、〝駅近〟に反撃しようと思う。

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　1日24時間。個人差もあるだろうが、このうち睡眠時間8時間、労働時間8時間、朝・昼・晩の食事時間1時間30分として、残り6時間30分をどう使うかだ。

　残り時間のうちもっとも時間を要するのが通勤時間だろう。仮に片道1時間とすると、残り時間は4時間30分。主婦、あるいは主夫の家事労働も無視できない。食材などの買い物、調理時間、後片付け、掃除、洗濯などを2時間30分とすると、残りは2時間。

　子どもがいる家庭の場合はさらに保育園の送り迎えがあり、さらにその世話も加えると、主婦、または主夫の可処分時間は限りなくゼロになる。読書をしたり音楽を聴いたり、テレビを観たりする余暇時間はいくらも残されない。

　では、どうして時間を工面するかだが、やはり通勤時間を何とかしようという家庭が圧倒的に多いはずだから、より職場に近いところに住まいを定めようと考えるのは当然だ。

　だから「駅近」のマンションや戸建てが選好されるのは当たり前で、郊外住宅地が敬遠されるのはよくわかる。

　解決法はないのか。考えられるのはより住居に近いところに夫、又は妻が職場を変えるか、専業主婦、または専業主夫になるか、労働時間を削ることが可能なパート・アルバイト、フリーターに変わるか、あるいはまた自由業に転身するかだ。いずれも厳しい選択だ。

　となると、残された道は働き方を変えるしかないのだが、残念ながらフレックスやみなし労働も進んでいない。

　厚生労働省の平成27年就労条件総合調査結果のデータでは、「フレックスタイム制」を採用している企業は従業員が1,000人以上の企業では21.7％だが、全体では4.3％（不動産業・物品賃貸業は6.2％）しかない。フレックスタイム制の適用を受けている労働者割合も全体では6.7％（同8.5％）に過ぎない。

　みなし労働時間制（裁量労働）を採用している企業割合は13.0％（同20.0％）となっており、その適用を受けている労働者は8.4％（同10.1％）だ。

　このほか、所定労働時間、年次有給休暇取得率などあらゆる指標はこの5年間ほとんど変化がなく、改善はされていない。

　こうなると、〝駅近〟に反撃を加えようにも突破口すら見つからない。あとはもう子どもを育てるには緑が豊かな郊外住宅のほうがいいというほかない。

　私事で恐縮だが、記者はバブルの発生の頃、ある郊外マンションを購入した。契約も済ませ、引っ越しが直前に迫ったとき、小学低学年の長男から「お父さん、友だちと別れたくない。引っ越しイヤだ」と泣きつかれ、手付金を放棄して契約を解除した。その後、あれよあれよという間に価格が暴騰したことは経験者の方はご存じのはずだ。

　あれから人生が狂ったかもしれないが、後悔はない。マンションは金融商品ではない。買わざるを得ない各家庭の事情がある。子ども育てるには、嫌悪・娯楽・遊興施設が全て揃う、交通事故の心配を絶えずしなければならない、寸詰まりの面積しか買えない都心部のマンションより郊外のほうがいいに決まっている。孟母三遷の教えだってあるではないか。

　デベロッパー各社も、いい加減〝駅近〟を強調するのをやめようではないか。〝駅近〟だけを分譲できるデベロッパーは皆無だ。都合のいい時だけ〝駅近〟を謡うのは自殺行為にならないか。

　行政も、流山市のように大規模マンションには保育施設を併設することを義務付けたり、駅前の保育ステーションサービスなどを導入したりするなど問題解決に当たってほしい。

　物件購入を考えているユーザーの方もよく考えていただきたい。〝駅近〟の魅力はよくわかるが、それと同じくらいデメリットもあるはずだ。もう都心ではワンルームだって億ションの時代だ。〝保育園はどうする〟と詰め寄られれば返す言葉はないのだが、郊外なら30坪で5,000万円のエリアは探せばまだある。

　あとは安倍総理にお願いだ。安倍総理が昨年9月27日、総理大臣官邸で開かれた第１回「働き方改革実現会議」で語った一部を紹介する。

　「『働き方改革』は、第三の矢、構造改革の柱となる改革であります。大切なことは、スピードと実行であります。もはや、先送りは許されないわけでありまして…多くの人が『働き方改革』を進めていくということは、人々のワーク・ライフ・バランスにとっても、あるいは生産性にとってもいいと思いながらできなかったわけでありますが、いまこそ我々は必ずやり遂げるという強い意志を持って取り組んでいかなければならない」「『働き方改革』のポイントは、働く方に、より良い将来の展望を持っていただくことであります。同一労働同一賃金を実現し、正規と非正規の労働者の格差を埋め、若者が将来に明るい希望が持てるようにしなければなりません」

「ファインコート深沢七丁目」

　三井不動産レジデンシャルが分譲中の都市型戸建て「ファインコート深沢七丁目」を見学した。桜新町駅から徒歩15分の全21戸で、リビングのほかキッチンも床暖房を標準装備し、リビング天井高は約2.7ｍ確保。1住戸にはスマートウェルネス機能を備えている。先週末に第1期として11戸が分譲され、9戸に申し込みが入るなど好調なスタートを切った。

　物件は、東急田園都市線桜新町駅から徒歩15分、世田谷区深沢７丁目の建ぺい率50％・容積率100％に位置する全21戸。土地面積は96.95～107.26㎡、建物面積91.03～114.52㎡、価格は10,000万円台が中心。入居予定は平成29年2月下旬。構造・階数は木造2×4工法2階建て。施工は三菱地所ホーム。

　現地は、東急不動産が分譲中の定期借地権付き複合開発「ブランズシティ世田谷中町」の対面。一部の2階住戸からは富士山も見える住宅街の一角。

　住戸プランは、1階のリビング天井高を約2.7ｍ（1住戸除く）とし、床暖房はリビングだけでなくキッチンや隣り合わせのDENにも標準装備。21号棟は同社基準のスマートウェルネス住宅。

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　第1期11戸のうち9戸に申し込みが入ったというからすごい。現在分譲中の住戸は10,180万円（敷地延長があり、この住戸のみリビング天井高が2.550ミリ）と11,880万円。

　隣接の東急不動産の定借マンションは坪単価300万円強で、30坪だと9,000万円になるから、戸建てのほうが安いと感じるユーザーもいるのだろうか。

　同社は最近、キッチンやDENも床暖房付として差別化を図っているが、キッチンに床暖房を設置するのは大賛成。主婦（主夫）の家事労働を考えた商品企画にすべきだ。

外構

モデルハウスから西側を写す（隣の東急不のマンション工事の向こうに富士山が見えた）

「私たちが考える これからの地域の活性化」シンポジウム（住友林業で）

　定期借地権推進協議会・日本型HOA推進協議会は12月2日、「私たちが考える これからの地域の活性化－定期借地権とエリアマネジメントの活用－」と題するシンポジウムを開いた。関係者ら約120名が参加した。

　定期借地権推進協議会は前身団体を含め24年前に設立された任意団体で、構成メンバーは旭化成不動産レジデンス、ミサワホーム、積水ハウス、大和ハウス工業、フージャースコーポレーション、パナホーム、都市農住センター、伊藤忠都市開発、住友林業。定期借地権制度の健全な発展を図ることが目的だ。大木祐悟氏（旭化成不動産レジデンス マンション建替え研究所主任研究員）が委員長を務める。

　日本型HOA推進協議会は、アメリカの土地の「魅力」を所有し、管理し、コントロールするHOA（homeowners association、住宅所有者の組合）を日本型にしたもので、2009年5月に設立。横浜市立大学国際総合科学部教授・齊藤広子氏が代表を務める。構成メンバーは前記のハスウメーカーなど。

　シンポジウムでは齊藤氏が基調講演を行い、大木氏、ミサワホーム分譲開発部部長・一宮康則氏、フージャースコーポレーション企画開発一部部長・須藤幸弘氏、両団体の事務局長・温井達也氏が講演・事例報告を行った。

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　定借はもっと普及してほしいと思うのは主催者と同じだし、エリア（タウン）マネジメント手法が大事なのは同感だ。

　しかし、正直に言えば、もう3時間（休憩は1度あったが）も机に座って、細かい字でびっしり書かれたパワーポイントの文字を読みながら、後援者の話を聞くのは耐えられなくなってきた。

　盛りだくさんのシンポジウムの詳細を紹介することはできないので、記者が取材してきた事例を紹介する。

　首都圏第1号の「グランビューあざみ野」（平成6年竣工、事業主：サミュエル、以下同じ）のほか、「銀座タワー」（平成15年、三菱地所レジデンス）「神楽坂アインスタワー」（平成15年、藤和不動産）「タンタタウン」（平成17年、伊藤忠都市開発他）「シティタワー品川」（平成20年、住友不動産）「パークコート神宮前」（平成22年、三井不動産レジデンシャル）「広尾ガーデンフォレスト」（平成25年、三井不レジ、三菱地所レジデンス）などだ。現在は東急不動産の「ブランズシティ世田谷中町」やスターツの「アルファグランデ千桜タワー」がある。

　地主が東京都の案件では、「パークアクシス青山一丁目タワー」（平成19年、三井不レジ他）「パークコート神宮前」「むさしのｉタウン」（平成19年、アキュラホーム他）などがあり、先の「原宿」は東京都、「品川」は品川区、「千桜」は千代田区の土地だ。

　「グランビューあざみ野」は賃貸並みのレベルしかなかったのに失望し、8,000人もの来場者があった期間70年の長期定借を実現した「タンタタウン」や、圧倒的な人気を呼んだ「シティタワー品川」、「むさしのｉタウン」には驚愕したのを覚えている。いくつか記事を添付したので参照していただきたい。

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　いうまでもないことだが、定借で貸す側にとってはマンションや戸建ては低リスク低リターンである代わりに、固定資産税や都市計画税の軽減措置が取られ、買う側にとっては土地代が高いところほど所有権分譲より安い価格で購入・賃借できる特徴がある。

　これまで取材してきて気になるのは、定借マンションの供給が先細りで、しかも所有権付きと比較して割安感が見えにくくなっている点だ。

　その理由として考えられるのは、第一に建築費の高騰だ。平成17年に竣工した「タンタタウン」の分譲坪単価は110万円強だったと記憶しているが、今は最低でも売単価は130万円くらいになるのではないか。

　地代、権利金、保証金も第一次取得層にとって負担が大きい。例えば「パークコート神宮前」。坪単価は318万円（所有権なら当時でも坪700万円はしたはずだし、現在なら900万円くらいか）と安く、デザイン監修が隈研吾氏だったこともあり、記者は購入まで考えたが、坪当たり地代は約4,000円、20坪で約8万円もするので断念した。「銀座タワー」も月額地代は10万円くらいした。

　つまり、土地代が高いエリアのマンションも結局は〝高値〟の花にしか定借マンションはならない。郊外部でもユーザーの所有権のこだわりが強く、それを払しょくできるだけの商品企画を提供できていないように思う。

　このように現在の定借システム・社会環境では一般的な会社員にとって魅力が乏しいと言わざるを得ない。あい路を解消するヒントは、齋藤氏が力説されたエリアマネジメント手法の採用が大きなヒントのような気がする。地代、権利金、保証金負担を軽減することも考える必要がある。定借物件が中古市場でどのように評価されているのかも発信してほしい。

　そこで提案したい。国や地方自治体にとってローリスク、ローリターンは必ずしも魅力のない投資ではないはずだ。長期にわたって安定的収入が期待できるし、地代、権利金、保証金も低く設定できるはずだ。むしろ逆に、遊休農地に対しては課税を強化するのと同じように、不服申立制度を簡便化して国や自治体も含め合理的理由がない遊休地・低未利用地には〝特別課税〟を課すとか住民に開放するとかの措置を取ったらどうだろう。

　こんなことを言えば、国や自治体に特別課税することは国民に課税するのと同じではないかという反論もあるだろうが、特別課税＝議員歳費の引き下げならみんな納得するはずだ。

　一つ付け加えれば、先に2020東京オリンピック選手村用地を1種（容積率100％あたり）8万円で売却したマンションはいったいいくらで分譲されるのか。記者はいまでも定借方式がよかったと思っている。

中堅所得層でも手が届く坪350万円　「アルファグランデ千桜タワー」（2016/9/5）

東急不動産の記念碑的マンション　定借「ブランズシティ世田谷中町」は坪308万円（2016/9/3）

究極の億ション　三井＆三菱 「広尾ガーデンフォレスト」（2007/2/23）

住友不動産「シティタワー品川」最高378倍、平均17.65倍で即日完売（2008/9/5）

驚嘆の安さ 坪318万円　隈研吾氏がデザイン監修 「パークコート神宮前」(2008/11/19)

「むさしのｉタウン」平均３．７倍の申し込み倍率に（2007/2/13）

圧倒的人気呼んだ長期定借付マンション第２弾「タンタタウン・アルボの丘」（2005/2/4）

「グランフォーラム石神井公園」

　コスモスイニシアが12月中旬に分譲する戸建て「グランフォーラム石神井公園」を見学した。石神井公園駅から徒歩5分の高台・風致地区に位置する全8戸で、うち4戸は1億円を超えるが価格に見合う価値のある物件だ。ゆったり敷地を取り、メーターモジュールの廊下・階段、天井高3.2～3.8ｍの2階リビング、全居室床暖房を採用するなど商品企画が優れている。

　物件は、西武池袋線石神井公園駅から徒歩9分、練馬区下石神井三丁目の第1種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率100％）に位置する全8戸。敷地面積は114.01～180.00㎡、建物面積は96.47～132.90㎡、価格は9,000万円台から1億3,000万円台。竣工時期は平成28年9月下旬～12月下旬。施工は西武建設。構造・工法は木造（在来）・2階建。

　現地は邸宅跡地で、隣接地も従前の土地所有者の自然林が広がっている高台立地。駅から現地までのアクセスは2通りあり、駅からフラットなほぼまっすぐな道を通っていくのが一つ、もう一つはなだらかな坂を下って石神井公園・石神井池を見ながら高さ4メートルくらいの坂を上っていく方法だ。

　配棟計画は、電線を地中化、全8棟のうち7棟の道路は透水性のインターロッキング舗装の私道とし、コモン的な空間を確保している。また、高台立地を生かし、2号棟と3号棟は石神井公園側から約4ｍの専用階段を上っていけるようにしているのが特徴だ。

　商品企画では、2号棟と3号棟は玄関（親子ドア）をゆったり取り、廊下・階段はメーターモジュールを採用。床は大理石、壁はタイルを多用。玄関収納カウンター、キッチンカウンターなどはフィオレストーンを採用。全棟2階リビングで、全居室に床暖房を設置。セミオーダー型のデコレーションサービスも受けられる。

5号棟リビング

5号棟リビング

1号棟玄関

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　間違いなく価格に見合う価値のある戸建てだと思う。立地、ランドスケープデザインがいい。背後の自然林からは小鳥のさえずりが聞こえ、四季の移ろいを感じさせてくれるはずだし、近くを流れる石神井川沿いの「桜並木は上野のサクラに負けない」と地元居住者は言う。7棟が共有する私道部分はコモンスペースとしての役割を果たす。電線地中化もいい。

　なによりうれしいのは、2号棟、3号棟のみだが、玄関が広く、廊下、階段がメーターモジュールになっていたことだ。メーターモジュールは20年前くらいに流行り、都市型戸建てでもどんどん採用されたが、その後、ほとんど姿を消した。尺モジュールと比較すればその良さがわかるはずだ。これからもどんどん挑戦してほしい。

　全室に床暖房もいいが、やるならキッチンもそうしてほしかった。洗面室も同社のマンションと同じタイプで優れている。床材・面材に大理石やフィオレストーンを多用してグレード感を演出しているのもユーザーには評価されるはずだ。

隣接地の〝借景〟

3号棟専用階段から見た借景

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　問題は、この物件特性・良さをどうアピールするかだ。〝コスモスイニシア〟も〝グランフォーラム〟もこのエリアではマイナーだ。ありきたりの広告では埋没してしまうのは必至だ。間違っても「丘に住まう」「静謐の丘に」などの手垢にまみれたコピーを使ってはならない、と思いパンフレットを見たら「森を抱く丘邸。」とあった。これも五十歩百歩ではないか。

　記者なら西部エリアの主だった戸建てを地図上に落としこんだチラシを作り、「どこにも負けません」と謳う。不動産公取協から根拠を示せと言われるから「メーターモジュールの廊下・階段」「リビング天井高3.2～3.8ｍ」とする。同業からは反発されるが、価格の安さを競う市場から質で勝負市場へ変換するためには思い切った比較広告は有効ではないか。

石神井公園