並以下のチラシでも歩留まり29％ 34戸が売れる ポラス「ルピアコート西大宮」
ポラスグループの中央住宅マインドスクェア事業部が５月12日、西大宮駅圏で初の分譲マンション「ルピアコート西大宮」の記者見学会を行った。
モデルルームを４月15日にオープンし、23日に優先分譲として18戸を供給し全て申し込み済み。引き続き29日に44戸を供給し、16戸に申し込みが入ったという。優先分譲と合わせ34戸が成約・申し込み済みだ。来場者は約120件だから、歩留まりは29％に達している。
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この物件については1カ月前に取材して記事にしているのでさちらを参照していただきたい。付け加えるのは販売状況と坪単価くらいだ。
最初に見学したとき「これほど魅力的なマンションであるにも関わらず、チラシは並以下だ。企画意図が全然表現できていない。記者なら『ルンバだけじゃない。働く主婦に嬉しいこれだけの魅力』とでも見出しにつけて、他社にない少なくとも50くらいのアイテムを盛り込んだチラシにする」と書いた。
そんな並以下のチラシでも120組の来場者があり、34戸の成約・申し込みがあるというのだから、来場者にその良さをアピールできたのだろう。来場者の約半数が分譲戸建ても検討しているというから価値がある。分譲戸建ても玉石混交だから、来場者がどのような戸建てと比較検討したかはわからないが、まちがいなくこのマンションは勝てる。何度もいうが、このマンションの価値をわかりやすくチラシに盛り込んで訴求する必要がある。
価格について。最初の記事では「坪180万円くらいが妥当とはじいたが、予定価格からするともっと低くなる。設備仕様レベルからすれば極めて割安感がある」と書いた。170万円という坪単価は納得だ。大宮以遠でどれだけのマンションが分譲されているかわからないが、このマンションのレベルを超える物件はまずないはずだ。他物件との比較をきちんとできるかどうか。販売力にかかっている。
もう一つ、「ピアキッチン」について。これがスグレモノであることは何度も書いた。標準装備のバックカウンター・収納を含めこれほどの機能をリビング・ダイニング・キッチンに収めようとしたらまず100㎡は必要だが、ここは70㎡台で提案できている。
物件名は出せないが、このピアキッチンとよく似た都心の億ションのモデルルームで見たことがある。
これほど働く主婦の目線に立ったマンションはないポラス「ルピアコート西大宮」（2017/4/12）
ポラス中央住宅・金児正治部長の描く「複合開発」 官との連携欠かせない（2017/5/13）
ポラス中央住宅・金児正治部長の描く「複合開発」 官との連携欠かせない
「マンション事業の売り上げは前期77億円だったが、今期は100億円を目指す。向こう３年間分の用地も取得できた。今回の『西大宮』を第一弾に、第二弾の『浦和美園』、第三弾の『西葛西』、第四弾の『市川』など複合開発を進めていく。ブランド戦略の構築も進める」－ポラスグループの中央住宅取締役事業部長・金児正治氏が５月12日行われたJR埼京線・川越線西大宮駅圏初の分譲マンション「ルピアコート西大宮」記者見学会で、マンションと戸建てなどの複合開発を一層進めると語った。
金児氏は４年前、このような複合開発やJV、再開発、リノベーション、建て替えなどに力を入れていくと語った。このうち建て替えだけはまだ着手できていないが、他の事業は着々と進んでいる。
今回改めて金児氏の意気込みを聞いたのだが、記者は考え間違いをしていたことに気がついた。金児氏の考える「複合開発」は記者が考える複合開発とは雲泥の差があることだ。
一つの区画にマンションと一戸建ての複合開発は多くはないが各社も取り組んでいる。記者はそのような複合開発を同社が進めるものだと理解していた。
しかし、どうもそうではないことが分かった。もっとスケールの大きいものだ。西大宮駅圏ではすでに分譲戸建ての実績があり、今後、土地区画整理事業による街づくりが進むのに狙いを定め、街全体をグラウンドとしてマンションや戸建ての開発を進めるのだという。
「浦和美園」「西葛西」「市川」なども同様だ。それぞれの拠点を抑えることで、同社が主導して街づくりを進めようということのようだ。
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金児氏の考えに大賛成だ。同じような面として街づくりを展開しているのはデベロッパーでは三井不動産くらいだ。同社は日本橋を拠点に、これまで舞浜、佃、豊洲、芝浦、新川崎、川崎、新三郷、柏の葉などで商・住などの大規模複合開発を進めてきた。
金児氏が考えている複合開発は三井不のそれとはやや異なるが、記者が欠かせないと思うのは街のポテンシャルを上げる取り組みだ。
西大宮も確かに整然とした区画が整備されつつあるが、街路樹が貧しく、建物の形状がまちまちで外壁の色、道路からのセットバックなども全然統一感がない。これは行政の責任でもあるが、街並みを統一する地区計画やガイドラインを定めないと街の価値は上がらない。
越谷レイクタウンがそうだ。ここは立派な戸建て群と貧しい戸建て群が混在する。官に任せきりだからこうなる。民が積極的に街づくりに関与していかないと成功しない。
〝郵政、野村不の買収検討〟 野村不HD千載一遇チャンス 業界再編の起爆剤に
大変なニュースが飛び込んできた。「雄星」の快投に歓喜し、西武の大勝に酔いしれて床に就いたときだ。かみさんが声を掛けた。「ねえ、ユウセイが野村不動産を買収するってよ」「？ …」
「まさか、ありえない。誤報だろう」と思ったが、朝早く起きて確認したら、日経も朝日も読売も3～4段見出しを使って１面トップで報じていた。
日経には「郵政、野村不の買収検討」の見出しで「郵政グループで都市部に持つ商業施設を活用し不動産収入を伸ばすため、野村不動産の開発ノウハウを得て収益基盤を強化する狙い」とあった。
日本郵政側の思惑、狙いについては読売も含め各紙を熟読していただきたい。みんな似たり寄ったりだが。
野村不動産ホールディングス側にとってはどうか。野村不HDはマンションブランド〝プラウド〟こそどこにも負けない開発・商品企画力があるが、ビル・商業事業に注力はしているものの三井不動産、三菱地所、住友不動産には大きな差を付けられており、総合力では太刀打ちできないのが現状だ。
仮に郵政傘下に入れば、財閥系３社と肩を並べることが一挙に可能となる。マンション市場についていえば、今後縮小するのは間違いない。適地の取得を巡って大手を中心とする争奪戦は激化する。勢い用地費は高騰する。それを避けるため、各社は共同戦線を張っているのが現状だ。
一方、郵政が保有する郵便局などの施設は全国に2万数件あるという。このうち３分の１が大都市部としても8千件だ。さらにマンションやオフィス・商業施設用の適地が半分としてもなお4千件くらいはあるはずだ。その用地はデベロッパーにとっては垂涎の的だ。
野村不HDが郵政傘下に入れば随意契約で格安の用地が手に入る。こんなおいしい話はない。〝果報は寝て待て〟仕入部隊は寝ていても適地が手に入る。向こう10年間くらいの用地は手当てできるのではないか。
野村不HDの株式の33％を保有する野村ホールディングスとの「交渉は難航する可能性もある」と報じているところもあるが、野村HDも野村不HDもこれは千載一遇のチャンスだ。逃す手はない。（相思相愛、双方ともすでに乾杯しているのではないか）
今回のニュースは、不動産・マンション業界の再編を促す。三井、三菱、住友の３強はもちろん東京建物、東急不動産、大京、NTT都市開発、伊藤忠都市開発などのデベロッパーや大和ハウス、積水ハウス、旭化成ホームズなどのハウスメーカーも参戦して激しい陣取り合戦が展開されるはずだ。
経営者は寝ていられない。うっかりするとそれこそ寝首をかかれる。大変な時代になってきた。
アキュラホーム 「木望（きぼう）の未来pro」 2016年度は学習机天板1,166枚寄贈
アキュラホームは5月10日、子どもたちに木の素晴らしさを伝える「木望（きぼう）の未来プロジェクト」の間伐材による小学校学習机の天板寄贈が7年間で11,062枚に上ったと発表した。
2016年度は13の小学校で計1,166枚の天板を交換し、10校でふれあい授業を実施した。
「木望（きぼう）の未来プロジェクト」は2010年から同社グループのオカザキホームとともに行っている、
三菱地所 中計発表 2020年代見据え全社横断的な特別投資枠1,000億円設定
三菱地所は5月11日、三菱地所グループ中期経営計画(2018年3月期～2020年3月期)を策定し発表した。
前中期経営計画期間までの収益基盤強化の成果を利益として具現化するとし、具体的には丸の内エリアを中心とする大型プロジェクトの竣工・稼働寄与、海外事業の拡大・進化、「回転型投資」のバリューチェーンの活性化を上げた。
さらに、環境変化の加速をチャンスととらえ、2020年代の更なる成長にむけたビジネスモデル革新を推進するとし、「オープンイノベーション活性化の仕組み」「最先端の働き方の提供」などを通じて企業の生産性向上に貢献するとともに、社会ストックの最有効活用、高度化・多様化する「住む」「食べる」「遊ぶ」「買う」「憩う」のニーズに応え、くらしの豊かさを高めるとしている。
定量目標としては、2020年3月期に営業利益2,200億円（2017年3月期1,925億円）を目指す。セグメント別ではビル事業1,380億円（同1,336億円）、生活産業不動産事業370億円（同258億円）、住宅事業200億円（同192億円）、海外事業290億円（同263億円）など。
また、2020年代の更なる成長に向けたビジネスモデルを革新するための全社横断的な投資枠として期間内に1,000億円を予定。合計で2兆500億円の投資を行う。
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2017年3月期が2ケタの増収増益と好調だった決算を受けたこの日の吉田淳一社長の説明・質疑応答は極めて明快。吉田社長は「時代の変化を先取りするスピードで、競争力あふれる企業グループに変革する」ことを強調した。一言でいえば中計はコーポレートブランド広告「三菱地所を、見に行こう。」そのものの実践だろう。
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記者団からは企業横断的な投資枠1,000億円を設定したことに質問が飛んだ。吉田社長は「使途は決めていない」と答えた。売り上げが1兆1,254億円もある会社だ。そのうちの10％（3か年合計）を先行投資するのは当たり前だと思う。激しい時代の変化に対応するためには四方八方にアンテナを張らないと手遅れになる。4月に「新事業創造部」を社長直轄とした。吉田社長の腕の見せ所だろう。
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1回だけ吉田社長が言葉を慎重に選んだ場面があった。記者団から今後のマンション市場について「値下げ傾向に拍車がかかるのか」という質問に対してだった。
もちろん値下げとはいま分譲されている物件の値段を下げることであり、未供給物件の「値下げ」などあり得ないのだが、吉田社長は「値を下げる流れが一部にはあるが、（建築費の上昇など）高くならざるを得ない状況もあるので、共同事業、随意契約、再開発手法などを駆使して収益性を高める努力を行う必要がある。また、（価格を下げなくても）じっくり時間をかけて売る体力は大手にはあるのではないか」と、価格下げ圧力については慎重な姿勢を見せた。
しかし、すでに最近分譲されるマンションの値段（坪単価・グロス価格）はどんどん下がっている。同社も追随せざるを得ないと記者は見ている。ただ、建築費だけは下がらない。過度のグレードダウンは大手の看板の沽券にかかわる。となると利益率を圧縮する以外方法はない。ここ1～2年、マンション市場から目が離せなくなる。
深刻な事態浮き彫りに 「週刊住宅」の破たんを記事にしない競合紙「住宅新報」なぜ
5月9日付「住宅新報」には「週刊住宅」が破たんしたことが全く掲載されていない。「週刊住宅」が事業を停止し自己破産する意向であることは5月1日に分かった。「住宅新報」もWebで短く報じた。それから1週間近くあったはずなのになぜ掲載されていないか。他の記事には相変わらず日にちの明示がないものや「このほど」などいつのことやらわからない記事もあるのだが、5月1日に行われた会見記事も掲載されているので、書く時間的ゆとりがなかったということでもなさそうだ。
媒体が何を書こうが無視するか、それぞれ社の方針や編集責任者の判断に任される。「週刊住宅」の破たんを報じないのも同社の勝手といえば勝手だ。
しかし、書くに値しない出来事ならともかく、業態がほとんど一緒の競合紙であり、また時には手を携える〝身内〟のような存在の〝死〟に対して無視ではないだろうが1行も触れないという意図が分からない。
この点について別の記者は〝明日は我が身と考えているから〟と話し、また別の記者は〝武士の情け。書けないことがたくさんあるのでしょ〟とかばった。言い得て妙ではあるが、記者は身内の〝死〟を報じない何と非情な媒体であり、書けない事情があるとすればそれほど深刻な事態を抱えているのかと勘繰らざるを得ない。
住宅・不動産業界の日々生起する事象を読者に伝え、業界紙ならではの視点で論評するのが業界紙の役割・使命であるとするならば、今回の「住宅新報」は大きな汚点を残した。追悼、追従の記事でもいいから書いてほしかった。
「週刊住宅」の破たんについて、先の記者は「高度情報化社会がもたらした情報の相対的な価値の低下」が背景にあると語っているが、書く側がその情報の価値判断ができず、独自の視座を持たないとすればそれはジャーナリズムではない。
流れに乗れず逆らえず 記者は病葉か 「週刊住宅」破たんに思う
「週刊住宅」の破たんについて業界関係者にコメントを求めたところ、今から11年前、70歳で亡くなられた住宅評論家の佐藤美紀雄先生に言及された方がいた。佐藤先生には記者も大変お世話になった。自称〝弟子〟を名乗ったほどだ。今あるのも先生のお陰だと思っている。
佐藤先生に「週刊住宅」紙上に「佐藤美紀雄のワンポイント時評」を連載していただくようお願いしたのは昭和57年だった。当時、住宅評論家と呼ばれる方はたくさんいた。ところが、多くの方は「建設省のデータによれば」「〇〇会社の発表によれば」などと、マクロデータや会社発表ニュースをもとに論評されていた。佐藤先生は違った。「私の取材によると」などと自らが情報源となり、舌鋒鋭く批評されていた。
執筆を快諾していただいたのだが、その時、「先生、先生の好きなように書いていただいて結構です」とお願いした。その後、「ワンポイント時評」の連載回数は先生が亡くなる直前まで1,031回に及んだ。週刊住宅紙上でもっとも読まれたコラムだった。デベロッパーはマンションの販売現場に「ワンポイント時評」をコピーして張り出した。もちろん都合のいい部分だけだったが。
とはいえ、業界紙の宿命ともいうべき、営業サイドの圧力もかかった。あまりにも鋭い指摘に記者も編集長もたじろぎ、経営者の意向を忖度し何度も原稿を書き換えていただいた。情けない記者は佐藤先生に書き換えをお願いする勇気などなかった。すべて当時の編集長が〝悪役〟を引き受けて、コラムの変更・書き直しを先生にお願いした。「佐藤さん、これはちょっと営業的（つまりスポンサー）にまずいので…」「わかりました。そうしてください」二人のやり取りを電話口でハラハラしながら聞いていた。
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いまなぜ佐藤先生のことを書くか。佐藤先生が評論活動を始めるとき、「業界ジャーナリズムと同じ原稿など書いていて存在価値はない。現場主義に徹し、自分の目を通じて業界のために働こう」と話されたのをよく覚えている。
先生が生きておられたらいまの事態をどうみられるか。「牧田さんよ、流れに掉さすことも逆らうこともできていない。どこまで流されればいいんだよ。病葉か」と言われるような気がしてならない。
時代や読者ニーズの変化に鈍感になり、ゆでガエルのように気が付いたときはすでに手遅れの状態に陥っているのではないかということだ。「週刊住宅」の破たんの遠因はこんなところにありはしないか。
先生が亡くなられたときの追悼文を添付する。首を垂れるしかない。
「業界の羅針盤」住宅評論家の佐藤美紀雄氏逝く（2005/9/24）
〝2Lで60㎡台〟新たな需要喚起するか 野村不「プラウド日本橋人形町パサージュ」
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「プラウド日本橋人形町パサージュ」完成予想図
野村不動産が6月中旬に分譲する「プラウド日本橋人形町パサージュ」を見学した。同社初の共働き世帯に特化したマンションで、これまで周辺で分譲した顧客ニーズを商品企画に反映しているのが特徴。駅から徒歩2分、無駄を省いた２LDKで60～65㎡のプランが光る。圧倒的な人気を呼ぶ予感がする。
物件は、日比谷線人形町駅から徒歩2分（他に５駅が利用可）、中央区日本橋人形町三丁目に位置する敷地面積約364㎡の14階建て全39戸（非分譲3戸含む）。専有面積は60.43～65.76㎡、価格は未定だが、坪単価は430万円くらいになる模様。施工は新日本建設。入居予定は平成30年8月中旬。
現地は北側道路の100坪強の敷地。敷地南側は同社が分譲した14階建て「プラウド日本橋人形町ディアージュ」（38戸）が建設中。
建物は１フロア３住戸で、プランは60.43㎡、61.55㎡、65.76㎡。65㎡のタイプは主寝室を約7.3畳大、リビングダイニングキッチンは約15.2畳大確保しているほか、廊下幅は1280ミリ（約1.2
畳大）と広めで、収納も多くしているのが特徴。このほか、大理石の玄関、キッチンカウンター、洗面化粧室、浴槽のカウンターはインド産サファイアブラウンの御影石、食洗機、リビングドアは框ドア、ドア把手はコロンボ製、ガスコンロはショット社製、エアコンは2基、奥行き2ｍのバルコニーなどが標準装備。
販売担当者は、「周辺で分譲した当社のマンションのお客さまの声を企画に反映した物件。人形町界隈ではたくさん供給されているが、2LDKといえば50㎡台しかなかった。60㎡台にすると主寝室やリビングを広くし、収納も増やせることがお客さまによく伝わっている。設計をはじめとするトータルな評価がものすごく高く、お客さまの滞在時間も長い。朝から晩まで4名のスタッフはてんてこ舞い」と話している。
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モデルルームを見て企画意図がすぐ理解できた。細々と紹介しないが、主寝室を7.3畳大確保したこと、玄関・廊下を広くし、収納をきちんと確保していること、仕様レベルを落としていないことなどがストレートに伝わってきた。
もう一つは、単価とグロスの設定だ。同社がプレス・リリースしたとき、「坪単価は420万円でどうですか」と同社に尋ねた。答えは返ってこなかったが、ほぼ予想した通りだ。
同社が3年前、「プラウド日本橋三越前」（88戸）を分譲したとき問い合わせの多さとレベルの高さに驚いたが、その後、周辺物件の単価はどんどん上昇し、坪400万円どころか、東日本橋、馬喰横山あたりでも軒並み400万円を突破した。
その後市況が変化し、各社とも価格修正を余儀なくされた。プレス・リリースを読み、北側道路であること、狭小敷地であること、南側にマンションが建つことなどを考えて、「高値挑戦はしない。面積を圧縮し、グロスも抑える」と読み、坪420万円を導き出した。
予想より坪10万円高かったが、仕様レベルを考えたらこれは納得の価格だ。ローン金利がただ同然とはいえ、アッパーミドル層にとって〝20坪で1億円〟というのは購入に抵抗があるはずだ。同社はそうしたユーザー心理を巧みに読み企画に反映した。
いまのところ第2弾、3弾の具体的な物件は上がっていないが、〝プラウド〟がコンパクトマンション市場に参入すればそれこそ全員参加型の市場になる。広めの2Lで新たな需要を創造するかもしれない。
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同社は前期決算で654戸の完成在庫（うち402戸は未販売）を出し減益となった。遠い昔のことは分からないが、少なくとも〝プラウド〟では過去になかったことだ。
在庫が増えていることに対して、記者は絶対に同社はてこ入れをすると思っていた。今期は6,000戸を計上する予定だ。在庫を減らすのはもちろん新規物件も完全に売り切る策に出るはずだ。
今回の「プラウド日本橋人形町パサージュ」は同社の積極姿勢を示すマンションになるのは間違いない。「日本橋三越前」同様、瞬く間に売れるのではないか。一つだけ気になったのは浴室サイズが1317だったことだ。これはやむをえないのか。いずれにしろ、同社の今後の動きに注目したい。
野村不動産 共働きをターゲットにした「プラウド日本橋人形町パサージュ」分譲（2017/4/27）
驚！問い合わせ4500件突破 「プラウド日本橋三越前」（2015/2/27）
三井のリハウス 新TVCF「新しい家」13日から全国放映
三井不動産リアルティは5月13日（土）から不動産仲介サービスブランド「三井のリハウス」の新TVCF「新しい家」篇の全国放映を開始する。
今回の新TVCF は、昨年放映し好評だった樹木希林さん、田辺桃子さん出演の“相続”をテーマにしたCF第二弾。おばあちゃんの家を手放すことになった家族の思いを描いた前作のストーリーを引き継ぎ、新生活での家族の思いに焦点を当てストーリーが展開していく。
“家族の絆”を表現するとともに、孫娘にだけは見えるおばあちゃんが猫に変わる演出も加え、ユーモラスを醸し出すことで重くなりがちな“相続”というテーマをライトに仕上げているのが特徴。
「週刊住宅」破たん わたしはこう考える ④（建築家）
住宅・不動産業界紙「週刊住宅」が破たんした。業界にショックが走った。そこで、①週刊住宅の破たんをどう思うか②なぜ同社は破たんしたか③週刊業界紙が1紙になることをどう思うか④業界紙に望むこと・課題⑤その他－について業界広報担当者やメディア関係者に声を聞いた。
以下は建築家の声。
①週刊住宅の破たんをどう思うか
紙媒体の専門紙は余程特徴がなければ、しょうがないのでは…と思います。
ちなみに、日経ＢＰ社の「日経アーキテクチャー」も読者が減りかなり苦戦を強いられているようです。
②なぜ同社は破たんしたか
牧田さんがお辞めになった後に「ピリ辛」記事が全くなくなり読んでいましても「提灯記事」ばかりで「週刊住宅」の特徴が全くなくなったので、読者が減ったと思います。
また、宣伝を載せている「スポンサー」に気を遣い過ぎでそれが紙面に表れている感じがしました。
③週刊業界紙が1紙になることをどう思うか
「住宅新報」は購読していませんでしたので、内容は分かりませんのでコメントは差し控えます。
④業界紙に望むこと・課題
不動産関連の記事だけでなく、建築的な専門分野の記事を載せて欲しい。
また建築的な見地から不動産物件に関するメリット・ディメリットを載せないと、不動産業界はいつまでも浄化しないと思います。
⑤その他
ネットの時代になって、全ての紙媒体の新聞や情報誌は,余程特徴がなければ破綻するのではないかと思います。
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記者自身についても書かれており、削除しようかとも考えたのですが、「コメント全文を掲載します」とあらかじめ約束しており、〝おほめ〟の言葉は改めて姿勢を正せ、お叱りの言葉だと受け止めて原文のまま掲載しました。
