オリックス 大京を連結子会社化 マンション業界 主導権争い激化
オリックスは1月17日、同社が保有する大京の優先株すべてを普通株式に転換することによって、議決権ベースでの所有割合を31.7％から64.1％に増やし、大京を同社の連結子会社にすると発表した。
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同社が2005年、経営再建中だった大京の支援に乗り出した時点でこのような連結子会社化は予想されたことだが、これによっていわゆる独立系だった大京、ダイア建設（大和地所の子会社）、コスモスイニシア（大和ハウスの連結子会社）、藤和不動産（三菱地所レジデンスに吸収合併）全てが他社の子会社になったことになる。これも時代の流れか。
マンション業界は大手の寡占化・再編が進行しており、この流れはまだまだ加速する。オリックスにはオリックス不動産が、大京には穴吹工務店があり、3社のマンション供給量を合わせると4,000戸を突破する。全体的なパイが縮小する中、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、住友不動産、野村不動産の〝４強〟にオリックスグループがどう肉薄するのか。
このほか東急不動産、東京建物がブランド強化を図っており、新日鉄興和不動産、NTT都市開発なども開発に力を入れている。老舗企業、大成有楽不動産も今年からリブランディングを開始した。面白い展開になってきた。
大和ハウス 建て替え・請負強化の新商品「xevo Σ（ジーヴォシグマ）」発売
「xevo Σ（ジーヴォシグマ）」
大和ハウス工業は1月16日、株式会社（本社：大阪市、社長：大野直竹）は、2014 年1 月24 日より、繰り返しの巨大地震でも初期性能を維持できるエネルギー吸収型耐力壁などの新工法を採用した戸建住宅最上位商品「xevo Σ（ジーヴォシグマ）」を1月24日から発売すると発表した。
新たに開発した新商品は、エネルギー吸収型耐力壁「D-NΣQST（ディーネクスト）」を採用することで阪神・淡路大地震を上回る175kine（カイン＝地震の強さを揺れの速度で表す単位。物体が1秒間に何センチ移動するかを示す）の地震波を繰り返し与えた場合でも柱・梁の損傷がなく、高い耐震性を維持できることが実証されている。
構造躯体を強化したことによって、業界最高クラスの天井高2.72センチ、開口幅最大7.10メートルの大空間を実現した。
さらに、従来の外張り断熱通気外壁を進化させ、断熱・耐久・遮音性能を高めた。
外壁材はより深い陰影を生む34ミリ厚の窯業系サイディング「DXウォール」を採用して重厚感をアップさせた。内装材もブラックチェリー、オーク、サべリなど高級樹種を使用し、木のぬくもりと個性的な味わいを演出するフローリング材「ライブナチュラルプレミアム」を用意した。
販売地域は北海道･沖縄県を除く全国で、販売価格は本体工事価格が「ハイグレード仕様」で2,890 万円台（74.0 万円／坪）～「スタンダード仕様」で2,640 万円台（67.7 万円／坪）～（税込）。販売目標は年間1,200棟。構造は軽量鉄骨構造2 階建て。
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記者は別の取材があったため、記者発表会が終わったころに駆け付けた。会場には取締役専務執行役員・沼田茂氏や上席執行役員・中村泉氏などがあいさつ・事業説明したほか、会場には実物大の耐力壁も展示されていた。相当力の入った商品に違いない。
配布された資料には、開発に至った背景として、東日本大震災、阪神・淡路大地震などを経験してより強度の高い商品を開発しなければならないことと、同社が同業他社と比較して建て替え比率が低いこと、単価が低いことが課題としてあげられ、その改善を図るのが狙いであると書かれていた。
大手6社の建て替え比率では、もっとも比率が高いＡ社が53.0％であるのに対して同社はもっとも低い32.5％で、請負単価はもっとも高いSR社の34.3百万円に対し同社はP社と同じ3番目の31.2百万円となっている。請負単価が最も低いのはA社の30.3百万円となっている。
同社は新商品の投入により、テストマーケティングでは平均単価は43.8百万円まで上げられる手ごたえがあるとしている。
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主なデベロッパーの分譲マンションの1戸当たり販売単価を平成25年3月期の決算数字から調べてみた。
もっとも高いのは住友不動産で4,811万円、以下、野村不動産4,785万円、三井不動産4,765万円、三菱地所4,315万円、東急不動産3,925万円、大京3,856万円、大和ハウス3,436万円、タカラレーベン3,252万円。もちろんこれは供給エリア、企業戦略によるもので高いほうがいいのか安いほうがいいのか一概に言えないが、大和ハウスの役員はどう考えるのだろう。積水ハウスは4,679万円だ。
用地取得から10年 小石川植物園に隣接した住友不動産「インペリアルガーデン」
「インペリアルガーデン」完成予想図
用地取得から10年、「小石川植物園」に隣接する希少の住友不動産「インペリアルガーデン」がいよいよ分譲される。東京火災海上の社宅跡地に建設されるもので、敷地面積約1haの第一種低層住居専用地域に立地する都心では過去にないと思われる低層大規模マンションだ。全167戸のうち半数が億ションとなる見込み。モデルルームは1 月25 日（土）にオープンする。
物件は、都営三田線千石駅から徒歩9 分・東京メトロ丸ノ内線茗荷谷駅から徒歩9分、文京区千石二丁目に位置する4階建て全167戸の規模。専有面積は70.81～102.16㎡、価格は未定だが、西向きの75㎡台が8,000万円台、90～100㎡台の小石川植物園に面した住戸と南向き住戸が1億円以上になる見込みだ。坪単価は400万円。竣工予定は平成27 年1 月。設計・施工は前田建設工業。
主な特徴は、①小石川植物園に隣接した第一種低層住居専用地域②敷地面積１万㎡超③南傾斜の高台立地を活かした4 棟構成④2戸1エレベータ採用（一部除く）⑤間取りとインテリアカラーが無償で選択できる「カスタムオーダーマンション」対応－など。
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同社が用地を取得したあたりから、隣接する小石川植物園の環境・生物多様性を壊すものとして反対運動がずっと展開されてきたマンションだ。
この点については触れないが、富裕層ならだれもが住みたいと思う都心の低層の一等地だ。同社によると、都心6区で1haを超える規模の低層マンションは過去10数年にさかのぼってもないということだが、都内全域に広げても分譲マンションの全歴史のなかでもそうないはずだ。記者が記憶をたどってみたところ、世田谷区で住友商事が「成城ハイム」を分譲したのを思い出した。分譲は昭和56年で、敷地面積は約13,000㎡だ。しかし、これは総合設計制度の適用を受けたため、低層ではなく高層マンションだった。
これ以外は思い出せない。これからの物件では三菱地所レジデンスが「中村橋」で分譲するマンションが規模的には住友不動産のものを上回るようだ。
坪単価も相場だろう。2年前、野村不動産が茗荷谷駅近くで分譲した物件は坪370万円だったが、これはいかにも割安感があった。記者は「『まだ間に合う』借景が見事な野村不動産『プラウド小石川』」という見出しをつけて記事にした。
今回は戸数も多いので即日完売というわけにはいかないが、問い合わせは3,000件を超えているそうだ。広域集客も期待できる。駐車場は50％なのは驚いた。昔の億ションは1戸1台でも足りなかった。時代は変わったものだ。外観フォルムが美しいのも特徴だ。
モデルルーム
したたか タカラレーベン 日本最大級の「太陽光」に全192戸が100㎡以上「汐見台」
「レーベン横浜汐見台ソラノテ(横浜ソラノテPROJECT)」
タカラレーベンの「レーベン横浜汐見台ソラノテ(横浜ソラノテPROJECT)」を見学した。全192戸が100㎡以上で、太陽光パネルを日本最大級の1,536枚を搭載し、光熱費を約71％節約できるという触れ込みのマンションだ。
物件は、JR京浜東北線・根岸線磯子駅から徒歩15分、横浜市磯子区汐見台二丁目2-2の風致地区に位置する6階建て全192戸。専有面積は101.83～128.24㎡、２期50戸の最多価格帯は4,700万円台、坪単価は150万円。竣工予定は平成26年11月下旬。施工は飛島建設。敷地は旧東京電力社宅跡地。
最大の特徴は、全戸が100㎡以上である点だ。これは「汐見台」の約72haが都市計画法の「１団地の住宅施設」に指定されており、建ペイ率・容積率、住宅の規模、道路、公園、公共施設などがこと細かに定められていることによるものだ。
「汐見台２丁目2-2」は戸数が192戸と決められていることから、同社は全戸100㎡以上にすることを決めた。
第2の特徴は、太陽光パネルを同社としては最大の1,536枚（これまでは「東鷲宮Ⅲの1,200枚」）を設置し、オール電化と組み合わせることで日本最大級のマンション個別太陽光発電システムを採用していることだ。同社の試算によると、光熱費は約71％節約できるという。
もう一つは、共用施設に力を入れている点だ。コンシェルジュサービスを行うほか、キッズルーム、アリーナ、ライブラリー、カラオケ＆シアターなどだ。駐車場も196台備え、料金も最高2,000円に抑えている。
昨年10月に友の会優先で50戸を即日完売しており、販売担当者も自信を深めている。戸建て・買い替え検討者の来場も目立つという。
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大手との競合にどうしたら負けないかを示したマンションだ。
いま磯子駅圏では、旧プリンスホテル跡地の東京建物他「Brilliaシティタワー横濱磯子」（1,230戸）と、東芝の社宅跡地の野村不動産・三井不動産レジデンシャル・NREG東芝不動産「ヒルコートテラス横浜汐見台」（416戸）が分譲中だ。前者は単価が180万円ぐらいだが、後者は約155万円。タカラレーベンと競合する。
同じような商品企画では結果は火を見るより明らかだ。同社は「太陽光」が売りではあるが、果たしてそれだけで勝てるか。そこで、同社は「全戸100㎡以上（平均111㎡」」をセールスポイントにした。これはかなりインパクトがある。かつて日本綜合地所が金沢八景で全戸100㎡以上の「グランシティレイディアント横浜」（1,805戸）を早期完売して話題になったが、それとよく似ている。一般サラリーマンにとって「30坪の家」は理想だからだ。隣接する「ヒルコートテラス」は平均88㎡だ。
どうして100㎡にしたか。これにも理由がある。風致地区で一団地指定があるため戸数は192戸に制限されているが、面積規制はない。100㎡以上としたのは、同社は2年前に同じ「汐見台」で平均100㎡のマンション47戸を早期完売した経験がここで生かされた。これが大きな差別化となった。「ヒルコートテラス」より単価を下げられたのも面積を広くしたからだ。
全戸を100㎡以上としたことで、リビングは最低15畳大、居室は6畳大、主寝室は8畳大以上として提案することが可能になった。廊下幅はすべてメーターモジュールを採用している。
「太陽光」だけでない、規制を逆手に取った同社の強かな戦略がうかがえるマンションでもある。
日本綜合地所 千葉NTで「Hundred Code」付きの100㎡住宅
「ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央」完成予想図
日本綜合地所は1月15日、「ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央」のモデルルームをオープンしたと発表した。全217戸のうち100戸が奥行き4ｍの「オープンエアリビングバルコニー」付きで、100㎡を超える住戸も多く設けている。価格は2,900万円台から。
物件は。北総線・成田スカイアクセス線千葉ニュータウン中央駅から徒歩5分、千葉県印西市戸神台一丁目に位置する12階建て「スカイヴィラ」119戸と10階建て「ブラッサムヴイラ」98戸の2棟構成。専有面積は80.42～101.42㎡。竣工予定は2015年2月中旬。施工は長谷工コーポレーション。
100㎡以上の住戸には「Hundred Code」と名付け、リビングルームは20畳以上、主寝室は8畳大以上、玄関・ホールの幅は1.4ｍなどの10の条件を設定しているのが特徴。
〝ポラスモデル〟 都内城北エリアに初見参 「マインドスクェア赤塚」
「マインドスクェア赤塚」
ポラスグループの中央住宅マインドスクェア事業部が都内城北エリアで初めて分譲する戸建て「マインドスクェア赤塚」を見学した。商品企画は同社がこれまで埼玉県でたくさん供給してきた物件の延長線上にあるもので、都内のユーザーに特徴をどうアピール出来るかが販売のカギを握っている。
物件は、東京メトロ有楽町線・東京メトロ副都心線赤塚駅から徒歩5分、板橋区赤塚2丁目の建ぺい率60％、容積率200％の第一種中高層住居専用地域に位置する全9棟。土地面積は84.56～94.52㎡、建物面積89.61～105.14㎡、予定価格は5,000万円台～6,000万円台が中心。建物は２×４工法２階建て。建物は一部完成済み。１月18日から分譲を開始する。
現地は、駅前の商店街を抜けた戸建てや中層マンションなどが建ち並ぶ住宅地の一角。小学校へは徒歩３分。前面道路は4ｍ、全9棟のうち敷地延長住宅は4棟。建物外観は南フランスをイメージしたオレンジの瓦屋根、アーチ窓、連窓、石積みの花台・エントランスなどが特徴。南西の角住戸は擬石と石積みのサイディングを採用した尖塔付きの印象的なデザインが施されている。
住戸の商品企画では、全棟が1階天井高2.7ｍで、吹き抜け付きリビング・ダイニング、畳コーナー付き、書斎付き、１階リビング天井高３ｍ、ワインセラー付き、リビングイン、スキップフロアなどそれぞれ特徴を持たせているのが特徴。食洗機のほか、タッチレス水栓、タッチレススイッチ、オート開閉機能付きトイレ、人大キッチンカウンター・シンクなども標準装備だ。
反響はよく、すでに地元板橋区や練馬区を中心に135件に上っている。
モデルハウス 吹き抜け 主寝室
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同社の分譲戸建てはたくさん見学しているので、記者にとって目新しいものはそれほどないが、厳しい建築規制の中で豊かな居住空間を確保した商品企画は刮目に値する。都内のユーザーは驚くものばかりではないか。
その一つは、同社としては「初めて経験する」という厳しい第２種高度地区の建築規制を受けながら、工夫を凝らして同社の特徴にこだわっていることだ。１階リビングの天井高が2.7ｍというのもその一つだ。
その一方で、１階部分の天井高を十分確保しながら、勾配屋根を逆手にとって２階の主寝室の天井高は最大3.1ｍにし、子ども部屋もビルトインガレージの上に設置することで最大3.2ｍの天井高を実現した。斜線制限の厳しい位置に水回り部分を集約する工夫も行なっている。１階リビングの天井高が最高3.0ｍというものもある。主寝室は１戸を除き最低7畳大以上としている。
同社は今後、都内城東・城北エリアでも積極的に分譲戸建てを分譲する。天井高2.7ｍが標準の〝ポラスモデル〟は十分戦える商品企画であるのは間違いない。ひとつ注文を付けるとすれば、建物の完成予想図だ。質感が表現できていない。
キッチンの壁掛け
営業マン手作りの看板（全棟間取りが異なり、特徴があることを強調している。つたない手書きの文字や切抜き写真がまたいい）
「テーマはプレゼンスと友好団体との絆」 管理協・山根理事長
山根理事長 太田国交相
新年賀詞交歓会（帝国ホテルで）
マンション管理業協会（管理協）は１月14日、新年賀詞交歓会を開き、山根弘美理事長（ダイワサービス社長）は今年のテーマに「プレゼンス」と「友好団体・自治体との絆の強化」の２つを掲げると挨拶。そのキーワードとして「A・KA・RU・KU（明るく）」を掲げた。「明るくのア（Ａ）は安全」「カ（KA）は快適」「RU（ル）はちょっとこじつけだがロングライフ」「ク（KU）はコミュニティ」と説明した。
来賓としてあいさつした太田昭宏国交相は、「マンションは2つの高齢化、一つは入居者の高齢化、もう一つは建物の高齢化。双方とも極めて重要な課題で、国交省としても皆さんと協力して課題に対応していく」と述べた。
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冒頭のあいさつで山根理事長は「プレゼンス」を強調した。それには次のような理由がある。
山根理事長は、「年末年始のテレビで『うれしいＣＭ』と『気になるＣＭ』を見た。うれしいCMは長谷工コーポレーションさんのもので、気になるＣＭは缶コーヒーのものだった」と語った。
缶コーヒーのCMには、マンション管理人役に扮した宇宙人が「この惑星はどんな仕事も誰かの役に立っている」と語るシーンがあり、山根氏はこの「どんな仕事でも」というフレーズに「カチンときた」そうだ。
第三者からすればＣＭはコミカルなものに映るが、当事者からすればそうは映らないようだ。山根氏自身、マンションの管理人の仕事をしていただけに言葉には重みがある。言われてみると、マンション管理人が居住者のクレームなどこまごまとした仕事をこなしていることに対する慰め・同情・蔑みの意が込められていると取れなくもない。
山根氏にしてみれば、全国で600万戸、1,500万人も居住するマンションの安心・安全を担っている仕事が「どんな仕事でも」と誰でもできる仕事と取られるのは心外であり、そうした世間の評価を変えるためにも「プレゼンス」が必要と感じたに違いない。
賀詞交歓会に来賓として挨拶した公明党マンション問題議員懇話会・井上義久会長も「マンションの質と寿命はマンション管理にかかっている。いい管理をすれば価値は上がるし寿命も伸びる。山根理事長が仰ったプレゼンスはその通り。この言葉がキーポイントになる」と山根氏にエールを送った。
管理協がどのような存在感を示すか、今年は注視したい。
ポラス 今年も浦和レッズのトップパートナー
左からＧＫ西川、ＭＦ青木、ＭＦ関根、ＤＦ濱田の各選手
ポラスグループは1月14日、２０１４年シーズンも浦和レッズのトップパートナーとなり、Ｊリーグユニフォームの胸部分に同社のロゴが入ることになったと発表した。
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記者はサッカーには興味がないが、浦和レッズがＪリーグでもっとも人気のあるチームだとは聞いている。不動産業界からはトーシンパートナーズが古くからトップパートナーになっている。不動産会社の認知度が高まるのはいいことだ。ポラスには西武ライオンズも応援してほしい。
三井不動産レジデンシャル〝脱ＬＤＫ〟シニア層のニーズ取り込む「築地」
「グレートルーム」（手前が夫の居室を想定した部分）
三井不動産レジデンシャルは1月14日、「パークホームズ築地グリーンサイド」の記者発表・モデルルーム見学会を行い、同社として初めてのアクティブシニア層向けのニーズを取り込んだ脱ＬＤＫのコンセプト「グレートルーム」を提案すると発表した。モデルルームのグランドオープンは3 月上旬、販売開始は3 月下旬を予定している。
物件は、東京メトロ日比谷線築地駅から徒歩4 分、中央区築地7 丁目に位置する12階建て全140戸の規模。専有面積は53.25～73.94㎡、価格は未定だが坪単価は330万～350万円ぐらいになる模様。竣工予定は平成27 年4 月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。
現地は、築地川公園に隣接し、あかつき公園にも近接した四方道路の一角。最大の特徴は、銀座まで徒歩14分という交通至便な立地条件からシニア世代のニーズもあると読み、「都心を楽しむ大人夫婦のライフスタイルを提案」していること。コンセプトは、夫婦が自立しながらともに過ごす時間を共有するという意味が込められた「ＬＯＩＡＳ（Lifestyle Of Independent And Shared）」。
約70㎡のモデルルームは、ありきたりの○ＬＤＫではなく、夫婦それぞれが夫婦別寝室としても利用できるよう「セパレートツイン」を提案し、ＬＤＫの大空間を「グレートルーム」として提案。キッチンも幅約6ｍのＩ型のほかに、ピザやそば打ちもできる大型のアイランド型の「Linkキッチン」も設置した。
さらに、ニーズの高い「トランクルーム」「キッチンスタジオ」を共用部分に設置するほか、分譲マンションとしては初めて近接する会員制健康クラブ「聖路加フレンズ」と提携し、「介護情報提供」「病院予約サービス」「健康相談」が入会金（10万円）なしで加入できるようにした。また、従来のライフサポーター（管理員）を進化させたコンシェルジュ機能を備えた「レジデンシャルコンシェルジュ」を初めて導入する。従来の管理人とコンシェルジュサービスを一体化することで管理費の低減が図れるという。
発表会に臨んだ同社開発事業本部都市開発二部長・村裕太氏は、「これまで様々なニーズを先取りしたマンションを供給してきたが、今回の物件はファミリー層だけでなく、アクティブシニア層の需要も取り込めるのではないかと、アンケート調査やインタビューを行って企画した。今後も積極的にシニア層向けの商品を供給していく」と話した。
「グレートルーム」（バルコニー側から。左がキッチン）
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記者は自分が「アクティブシニア」だとは思わないが、同社がアンケート調査対象にした55～69歳の男女（n＝412）の「夫婦は別寝室でかまわない」（40％）が「夫婦は一緒の寝室がよい」（28％）をはるかに上回っており、「リビングの広さ重視」（52％）、「キッチンの広さや設備にこだわる」（42％）というのはその通りだと思う。むしろ「夫婦は別寝室でかまわない」というのは男性の意見であって、女性は「別寝室にしたい」というのが本音ではないかと思う。
その意味で、公開されたモデルルームは理想に近いものだ。アイランド型キッチンがあれば夫婦で調理することも可能だし、ピザだろうがそばだろうが作れる。友人を呼んでパーティだってできる。モデルルームは女性の個室5.5畳大だけがしっかり作られており、男性の部屋（5.5畳大）はウォールドアしかないのがやや気にも障ったが、女性に主役の座を譲るのもわかる。
「Linkキッチン」
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同社はここ数年、「武蔵小杉」「大崎」などで多様なニーズを取り込む間取り提案を行ってきた。特に昨年に公開した「大崎」では、バルコニー側に子ども部屋を提案したのには驚愕したが、〝脱ＬＤＫ〟には大賛成だ。「グレートルーム」はアメリカでは一般化しており、一般名詞として通用するという話だった。
立地条件からすれば、銀座には近いが、かといって億ションが売れる地域でもない。コンセプトを明確にしたからこそシニア層の需要を取り込めるものになった。ありきたりのプランでは坪330～350万円で売るのは容易ではない。商品企画の確かさをみた。オプションでなく標準にした幅6ｍ弱のＩ型とアイランド型のキッチンの提案は出色だ。
と同時に、この〝脱ＬＤＫ〟は建築費の高騰にも対応できるのではないか。これを２ＬＤＫや３ＬＤＫにしたら、約21畳大の「グレートルーム」など絶対にできないし、仮に建築費が10％上昇してもそれだけ専有面積を圧縮すれば、グロス価格を抑えられる計算になる。
外観
積水ハウス「5本の樹」計画 植栽本数1000万本達成
「グランドメゾン狛江」の中庭
積水ハウスは1月10日、｢3本は鳥のために、2本は蝶のために｣のスローガンを掲げ2001年から取り組んできた住宅緑化プログラム「5本の樹計画」が2013年12月末で植栽本数が1000万本を達成したと発表した。
「5本の樹計画」は、①自然の豊かさを楽しむ住まいづくり②資産価値の向上③生態系の保全－の3つの目的のために行なっているもの。
庭に季節の移ろいが感じられる野鳥や蝶、虫が飛来する環境をつくり、室内と緑側空間や土間空間とつなげることで快適な住空間を実現。戸建てやマンション、賃貸住宅レベルでも生態系の復活を目指している。
経年変化とともに樹木が育ち、美しい街並みや景観、良好なコミュニティ形成にも貢献することで、隣接エリアを上回る基準地地価を形成している「シーサイドももち」などの例も報告されている。
生態系の保全では、同社は全国6カ所の大規模分譲地で「いきもの調査」を継続して行なっており、効果の著しい分譲地では1年前と比較して鳥類が3種から8種、昆虫が4種から32種に増えるなど、生態系の回復に効果があることが実証されている。
同社は、エクステリア事業の売り上げが500億円規模となる日本一の造園会社。全国80社の植木生産者や造園会社とのネットワークを構築。社内資格として「グリーンエキスパート」を設けている。2006年に認定を開始して以来、68名がエキスパートとして認定されており、うち15名が「樹木医」の資格を持つ。
