「グレイプス大森西」

　東京建物グループは1月8日、東京建物シニアライフサポートが介護サービス（居宅介護支援・訪問介護）を提供する初のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）「グレイプス大森西」の現地案内会を開き、1 月17 日から開業すると発表した。12月から募集しており、7区画に申し込みが入っている。

　「グレイプス大森西」の主な特徴は、①24時間365日、介護スタッフが常駐②入居者をサポートする〝もう一人の家族〟のコンシェルジュ③各部屋に設置したセンサーによる最新型の見守りシステム④家庭の味を大切にした現地調理で提供する食事サービス⑤分譲マンション「Brillia」準拠の設備・仕様⑥終身建物賃貸借と入居一時金不要の賃貸方式－など。

　発表会に臨んだ東京建物シニアライフサポート・加藤久利社長は、「2009年にサ高住の第一弾『グレイプス浅草』の営業を開始して以来、やさしい手などの外部オペレーターに依存してきたが、これからは外部オペレーターとコンソーシアムを組んでより質の高いサービスを提供することで顧客満足度を高めていく。当社グループは高齢者向け住宅事業を重点分野と位置付けており、今後、中長期的には50棟（今回の物件で5棟目）を目指す」などと話した。

　物件は、JR 京浜東北線蒲田駅から徒歩13分、大田区大森西七丁目に位置する5階建て全56戸（ほかに訪問介護事業所・居宅介護支援事業所）。専用面積は18.60～53.67㎡、月額賃料は127,000～383,000円。管理費は15,000円（浴室あり）・20,000 円（浴室なし）。基本サービス（税込）は37,800円（1人入居）・54,000円（2人入居）。食費（税込）は朝食：540円昼食：756円夕食：864円、3食30日分：64,800円。事業主は東京建物、貸主は東京建物不動産販売、運営受託は東京建物シニアライフサポート。設計・監理はINA 新建築研究所。施工は古久根建設。

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　同社グループのサ高住事業が軌道に乗り、いよいよ加速度を高めるようだ。サ高住は〝玉石混淆〟と言われるが、同社は「サ高住」「有料老人ホーム」双方を検討している顧客のニーズを幅広く取り込む戦略で、居室面積を広くしたり、サービスを充実させたりして差別化を図っていく。

　今回の物件では、敷地に制約があり、サ高住の適正規模といわれる60～70戸を確保するため約18～21㎡のコンパクト住戸を36戸設けているが、一方でニーズが高い広めの約35～53㎡の住戸も５戸設置しているのが特徴だ。

　有料老人ホーム・サ高住事業は、積水ハウスなどのハウスメーカーが積極的に取り組んでおり、デベロッパーでは東急不動産グループ、オリックス不動産グループ、NTT都市開発グループなどが力を入れている。

　今後は、入居者の資産管理・運営、所有建物の空き家管理・処分、土地の有効活用などの周辺事業も期待される。どこが抜け出すか。

　
「グレイプスホール」（左）と共用浴室

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　現地案内会には、やさしい手から出向している東京建物シニアライフサポート取締役介護運営部長の小林新吾氏も同席していた。記者は「外から入ってこられてデベロッパーの印象はどうですか」と聞いた。小林氏はすぐさま「お客さま第一主義を貫かれている点ではデベロッパーらしくないかもしれませんが、すべての事業もこれが一番大切。全然違和感はありません」と答えられた。

　この答えには記者もびっくりしたが、コツンと胸に響くものがあった。東建を30数年間取材してきているが、まさに〝デベロッパーらしくない〟のが同社の特徴だ。みんなおっとりしている。時には他社の後塵を拝することもあるが、長い目でみればこの姿勢がもっとも必要なことかもしれない。

　ついでにもう一つ。見学会は業界紙記者向けだけでなく、証券会社のアナリスト向けにも行っており、こちらのほうは業界紙向けより多い約30人が参加したという。アナリストは机上の計算しかしないと思っていたが、大間違いだ。ごめんなさい。

　
25㎡の居室（浴室なし）

不動産協会・FRK合同 新年賀詞交歓会の会場となったホテルオークラの「松・竹・梅」

　
木村氏（左）と竹井氏

　不動産業界は前倒し10％増達成－恒例の不動産協会と不動産流通経営協会（FRK）の2015年合同新年賀詞交歓会が1月7日行われ、参加者は前年比10％増の約1,050人が集まり、先送りされた消費税10％を前倒しで達成したような賑わいをみせた。

　冒頭、挨拶に立った木村惠司・不動産協会理事長（三菱地所会長）は、「今年は明るい展望が開ける年にしなければならない。デフレ脱却、持続的な成長がかなえられるかどうか正念場に差し掛かっている。このままでは成長できない。持続的な経済成長のための第三の矢のメニューは示されている。これを着実に実行することが肝要」と切り出し、足元の不動産マーケットについては、マンションは好調としながら、「用地取得が難しくなり、工事費の上昇が懸念される。本日も多くのゼネコンさんがいらっしゃっているので、この問題については配慮していただきたい」と建設業界を牽制し笑いを誘った。

　税制改正については、「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置が3,000万円に拡大されるなど100点満点」と評価した。

　「地方創生」についても触れ、「大都市の国際的な競争力を高め経済を牽引することが大事で、これは地方創生にとっても有効で、車のエンジン、両輪のような役割を果たす。人口減少社会を迎え、山林、農村も含め都市、住宅のあり方を真剣に考えないといけない」と話した。さらに、環境問題やインバウンドなどについても提言を行っていくとした。

　乾杯の音頭を取ったFRK・竹井英久理事長（三井不動産リアルティ社長）は、「昨年は足踏み状態が続いたが、税制改革で買取再販に係る税の軽減措置が取られたことを歓迎したい。これからは中古マンションを買ってリフォームするなどして付加価値をつけて分譲するスタイルがスタンダードになる」と語った。

　また、インターネット社会に対応する仲介のあり方をお客さま目線で考えることが必要とし、不動産取引主任者の「宅建士」への名称変更については、「これから魂を入れる、倫理観を高めていくことが重要」などと述べた。

会場

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　以下、会場で拾った声を紹介する。(　)内は記者のコメント。（順不同）

　木村惠司・不動産協会理事長　都市と地方をどうつなげていくか。点在している地方はまとまってコンパクトにし、道路を整備し、IT技術などを使って都市とつなげ、都市と地方の共存を考えないといけない（大賛成。不動産協会が音頭を取ってほしい）

三枝氏（左）と高木氏

　東急不動産・三枝利行社長　（「ブランズタワーみなとみらい」は坪400万円？ ）いきたいね（まんざらでもなさそうだった）

　コスモスイニシア・高木嘉幸社長　（わたしの「ベスト3マンション」の記事見ていただけましたか）もちろん、今年も質の高いマンションを供給していく

　
左から林氏、山本氏、中井氏

　山万・林新二郎常務　農業を始めたよ。ハウスをつくってもうすぐトマトを供給する。イチゴもつくる（名刺には山万ユーカリファーム社長の肩書がついていた。「ユーカリが丘」は奇跡の街。業界関係者も一般の方も是非見学を。この街に未来の街づくりのヒントがある）

　野村不動産ホールディングス・中井加明三社長、野村不動産・山本成幸取締役　（いよいよ「プラウドシティあさがや」が始まりますが、坪400万円はないですよね）400万円？いきたいですよね（「400万円はないでしょ」と別の声）

　　
廣岡氏（左）と島田氏

　フージャースホールディングス・廣岡哲也代表取締役　（つくばのシニア向けマンションはいいですね）町田と柏の葉で第二弾、第三弾も準備中（顔が真っ黒なのは正月に湯沢で家族とスキーに行っていたため。ヒゲはそらなくていいのか）

　タカラレーベン・島田和一社長　ストック、フィービジネスにはずみをつける年（昨年は富山と仙台に営業所を新設、地方展開に力を入れるとともに、マンションデベロッパーのサンウッドと資本提携、住宅情報館の子会社化するなど事業の多角を進める。今年も目が離せない）

　
菰田氏（左）と高井氏

　三井不動産・菰田正信社長　（今年の年頭所感で法人税率の引き下げについて言及されていたが）当然。投資もしやすくなるし雇用も拡大する。賃金？　法人税率と同じかどうかは答えられないが、業績（過去最高）に見合う賃上げはやらないと。（法人税は住宅価格に含まれるので、税率が下がれば価格は下がるのか）分譲価格はコストの積み上げだけではない。マーケットが決めること。むやみやたらと（工事費上昇を）価格に転嫁することはしない

　大和ハウス・高井基次上席執行役員　マンションはこれからどんどん価格があがっていく。しかし、ユーザーの取得能力が上がっているわけではない。需要と供給の乖離が表面化する。また来た道にならないといいが（おっしゃる通り。記者は都心のマンションは高値追求結構だが、郊外部は企業努力で抑えるべきだと思う。〝時の人〟長谷工コーポ辻範明社長からは「価格は抑えます」の言質を取りたかったのだが、会場を飛び回っていたのか見つけだすことができなかった）

　ある旧知の中堅デベロッパーの役員　知らない人ばっかり。だれか紹介してよ（記者も知らない人ばっかり。当たって砕けろだ。本当は100人くらいにインタビューしたい）

　昨年、ある業界紙を退社した方　友人の会社にお世話になり「好きなことをやっていい」といわれているが…（記者もそう。「RBA野球を取材するほかは好きなことをやっていい」と言われてお世話になることを決断した。目指す目標は一つ「業界を明るくすること」だ）

　不動産流通研究所の「R.E.port」が圧勝－今年の住宅・不動産市場がどうなるか、業界各社はどう動くかを探る意味で年初に業界紙各社が報じる「年頭所感」は大きなヒントを与えてくれるが、今年も不動産流通研究所の不動産ニュースサイト「R.E.port」が過不足なく伝え、他者を圧倒した。

　「R.E.port」が紹介した年頭所感は５日と６日で太田国交相の1573字（400字の原稿用紙で4枚）を筆頭に42団体・会社に及んだ。ハスウメーカーはやや少なく、デベロッパーは大手が中心でややもの足りないが、不動産流通業界の団体・会社はほぼ完璧に網羅しているのではないか。

　所感の中身も具体的で、各社のつばぜりあいが手に取るように伝わってくる。いくつかを紹介しよう。

　東急リバブル・中島美博社長のそれは檄文だ。「不動産流通業界は今後も大きく変化していくだろう。その中で当社の取り組みとしては、新規出店を積極的に行うとともに、インナーブランディングである『スピード』『専門性』『サービス』の強化を徹底することで、他社以上の変化と成長を実現していきたい」「今のような変化の激しい時代には、常に新しいことに取り組み、イノベーションしていくことが成長の絶対条件である」と呼びかけている。

　三井不動産リアルティを激しく追う住友不動産販売・田中俊和社長も「既存の直営店舗網を拡充し、当社の強みである『地域密着』を深めつつ…今年は更に発展させていきます。全役職員は『住友ブランド』にふさわしい社員としての行動を日々徹底するよう、心がけてほしい」と更なる飛躍を期した。

　東京建物不動産販売・種橋牧夫社長は「顧客基盤と独自性のある機能をさらに拡充し、差別化戦略を追求する」など三本の矢を掲げ、全社一丸となるよう檄を飛ばした。

　不動産流通業界のトップをひた走る三井不動産リアルティ・竹井英久社長は余裕があるのかないのか分からないが、「行く先に『生い茂っている』不動産流通の旧習や古い常識を打破し、“新しい不動産流通の創出”、“新しい会社への改革”を力強く推し進めてまいる所存です」と、意識改革・人材育成に意欲を見せた。

　ここまで紹介したら、2013年から新ブランド「野村の仲介＋（プラス）」を掲げ、〝ただ住まいを探すだけなら、不動産仲介なんていらない。〟などと同業他社に挑戦状を突きつけている野村不動産アーバンネットの宮島青史社長の所感がありそうなものだがそれがない。「R.E.port」は頼んだのか頼まなかったのか、野村不動産アーバンネットが拒んだのかどうか、それは謎だ。

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　「R.E.port」がここまで紹介しているのに、同業他社はまったく掲載なし。週刊紙だから読者には年初に新年号が届いてはいるのだろうが、不動産は生き物。じっくり読ませる記事ももちろん必要だが、その時々の空気を伝えないといけない。ネットは最大の武器の一つだ。コピー＆ペーストで済む年頭所感をいくら掲載してもコストはかからないし、一般の読者（ユーザー）をつなぐ大きな役割を担っているはずだ。

　しかし、かくいう記者も紹介できたのは10社のみ。完敗だ。それでも、法人税率の引き下げや岩盤規制の突破に言及した三井不動産・菰田社長、大都市の国際的競争力を高めるのは地方創生にとっても有効と話す不動産協会・木村理事長、女性活躍（ダイバーシティ）をさらに推進するとした積水ハウス・阿部社長と野村不動産ホールディングス・中井社長など、それぞれが考えていることが少し分かった。

　法人税率の引き下げで恩恵を受けるのは誰か、都市と地方の共生は可能か、女性活躍でリードするのはどこか。それぞれが今年の大きな取材テーマになりそうだ。明日は不動産協会の新年賀詞交歓会だ。菰田社長には、法人税はマンション価格に転嫁されているのか、引き下げで価格は下げられるのか是非聞いてみたい。

　東急リバブル、東急ホームズ、ミサワホームの３社は１月６日、相互の顧客サービス向上に向けた業務提携契約を締結したと発表した。

　最近の国内不動産流通市場では、一般事業法人や個投資家による事業用・投資不動産の売買に際して、事業に精通する専門家のサポートを行なうのが狙い。東急ホーム、ミサワホームは、戸建て住宅のほか、マンションやオフィスビル、商業施設、ホテル、医療・シニア施設などのオペレーションアセットの分野でも事業展開している。

　３社の業務提携により、東急リバブルの顧客が保有または売買する事業用・投資用不動産を対象に、東急ホームズとミサワホームが連携して新築・増改築工事をはじめ、既存施設の耐震化や省エネ対策、エンジニアリングレポートの作成、長期修繕計画の提案などを行い、対象不動産のバリューアップを支援していく。