旭化成不動産レジデンス マンション建て替え強化 10年後に累計100物件
「―成功例に学ぶ―マンション建替えレポートVol.2」と「ATLAS COLLECTION」
旭化成不動産レジデンスは8月1日、マンション建て替えを検討する管理組合や区分所有者向けに、これまで同社が携わった20件のマンション建て替え事例の概要と合意形成までの経緯をまとめた小冊子「―成功例に学ぶ―マンション建替えレポートVol.2」を発刊するとともに、10年後にはスタッフをほぼ倍増の200名体制に増強し、累計で100物件着工を目指すと発表した。
小冊子は、同社が行った最近の10プロジェクトについて具体的に紹介しており、希望者には無料で配布する。
また、事業強化の一環として、東京都文京区に建設中の常設モデルルーム「ATLAS COLLECTION」を2015年1月オープンする。
会見に臨んだ渡辺衛男社長は、「3年前に分社化してこれまで順調に業績を伸ばしてきた。2013年度の売上高は858億円だが、2024年には売上高2,500億円を目指す。用地取得を伴わない法定再開発、マンション建て替え、都心市街地共同化に特化していく。マンション建て替えは〝日本一〟と自負しており、スタッフは現在の205名から10年後には200名体制に増やし、累計で100物件着工を目指す。キーワードは〝権利者とともに創るマンション事業〟だ」などと語った。
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マンションの建て替えは今後間違いなく増加する。しかし、その一方で、還元率が100％以上期待できる好条件の物件は少なくなり、大手デベロッパーとの競争も激化する。争奪戦になるはずだ。また、建物の絶対高さ制限やダウンゾーニング、人口減少問題もあり、さらに建て替えではなく耐震補強、リファイニング手法など多様な選択肢も想定される。
そうした中で〝建て替え実績日本一〟を自負する同社が今後も業績を伸ばしていけるかどうか。
カギは、渡辺社長も強調したように、同社の強みである〝人にフォーカスした事業〟〝権利者とともに創る〟姿勢を徹底できるかどうかだろうと思う。
今日も記事にしたが、用地を取得して利益優先のマンション事業などは早晩行き詰まる。住民とともに街のポテンシャル、価値を引き上げるような事業でないと生き残れないと思う。〝急がば回れ〟〝Slow and Steady Wins the Race〟だ。
マンション計画の住民説明会 街づくりを語り合う場にならないか
わが街、多摩センターのマンション計画に対する住民説明会が行われたので聞きに行った。
どこの区市町でもそうだが、マンション紛争を事前に防止するために、一定規模以上の計画に対して、建築確認の前に計画概要や工事に伴う遵守事項などを近隣住民に説明するよう事業者に求める条例や指導要綱を定めている。
多摩市の場合は「多摩市街づくり条例」を定めており、近隣住民への周知義務として、「開発事業者は、規則に定める近隣住民に対し、前条第１項の規定による標識の設置以後において、説明会の開催等の方法により当該開発事業の事業計画及び工事計画について説明しなければならない」（第44条）としている。今回の説明会もこの規定に基づくものだ。
ここでは具体的な計画については伏すが、敷地面積が約8,000㎡、15階建て全300戸という大規模なものだ。敷地南側にはマンションが建っているが、北側は店舗、事務所などで、日照を阻害するような住宅はほとんど建っていない。
説明会は、工事を担当するゼネコンから近隣住民に迷惑をかけないということが説明された。騒音・振動を抑えるとか、塵埃の飛散を防止する、交通安全に配慮する、作業時間を事前に告知する、テレビの電波障害については必要な対策を講じるなどだ。
質疑応答では、約40人参加していた住民からは建物の高さや電波障害、交通対策、工事による騒音、塵埃などについて質問があった程度で、予定されていた１時間30分は平穏に終わった。
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マンションの住民説明会の取材は、「国立」マンションなど住民が反対運動を展開した案件では何度も経験があるが、このように平穏無事に行われたのはほとんど経験がない。問題になりそうな事項はほとんどないからだし、商品企画について説明する場でもない。基本的には法律に違反しない限り〝自分の土地に何を建てようが勝手〟だし、近隣住民もまた〝他人の土地にあれこれ注文を付ける〟立場にはない。
しかし、「多摩市街づくり条例」の目的は、「多摩市（以下「市」という。）が市民とともに目指す街づくりの基本理念及び街づくりの推進に必要な事項を定め、優れた住環境と地域の特性を生かした快適で安心して市民が住み続け、だれもが住みたいと感じる魅力ある街づくりを実現すること」（第１条）であるはずだ。
そのような視点に立てば、マンションの工事にともなう遵守事項について説明するのはもちろんだが、住民と一緒になって街をつくるマンションをつくる創造の場に説明会はなる。
多摩市に限らずマンションは建てれば売れる時代ではとっくになくなった。経済設計がまかり通る時代でもない。少子高齢化が加速度的に進む。都市間競争も激化する。事業者も住民も目先の利益だけでなく、30年後、40年後を見据えたあるべきマンション像を語り合える場にはならないのだろうか。
例えば、近隣住民が利用できる公益的施設を併設する。建物の階高を高くして各住戸の天井高を高くする。空地率を増やして緑化面積を多くする。行政も質の高いマンションに対しては優遇策を取ることも考えていい。
そうすれば、近隣対策としての住民説明会から住民のニーズを引き出す、街のポテンシャルを引き上げる説明会へ劇的に変わり、地元だけでなく他のエリアからも移り住みたくなるようなマンションになるのではないか。デベロッパーもゼネコンも世間の嫌われ者でなくなるに違いない。
そのようなことを考えながら聞いていたら、記者と同じように考えている人がいた。若い女性がこういった。「私は超素人。超素人の立場から言わせてもらうと、どうして敷地の割に戸数がこんなに多いのか。もっとゆったりしたマンションは建てられないのか」と。これに対して、ゼネコンからの明快な答えは出なかった。
三井不動産レジデンシャル 女性向けwebサイト「モチイエ女子web」
三井不動産レジデンシャルが販売する新築マンション購入者のうち女性単身者の購入者推移
三井不動産レジデンシャルは7月29日、女性が「住」について興味を持つ機会を提供する女性向けwebサイト「モチイエ女子web」（http://www.mochiiejoshi.com/mj/）を公開した。運営は女性メンバーで構成するチーム「モチイエ女子project」が行う。
同社は公開の理由を、女性単身者のマンション購入が増えているにもかかわらず、「そのイキイキとした実情とはかけ離れたイメージを持たれているのが現状」とし、「このような現状を打ち破り、彼女たちがより輝ける文化を醸成することを目的」としたという。
切り口はマンガ、写真、コラム、インタビューなど6つのコンテンツから構成されている。
リリースによると、同社が販売するマンションを購入する単身女性は2009年が250人くらいだったのが年々増加しており、2013年には750人くらいに達している。
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公開されたwebのトップページを見ただけで記者は退散したが、結構なことだと思う。
女性単身者がマンションを購入する動きは平成7～8年あたりから顕在化した。記者も特集で記事にしたことがあるし、「女性のための快適住まいづくり研究会」の小島ひろ美代表には何度か取材している。
男性と異なり、手堅く自己資金を貯め、劣悪なワンルームマンションではなく、広めのマンションを購入していることがよく分かった。リリースにある「イキイキとした実情とはかけ離れたイメージ」がどのようなものかはここでは書かないが、男性よりはるかに賢明な選択をしている女性というイメージのほうが記者は強い。最近は2戸、3戸と買い増ししている女性も多いと聞く。
消費税10％ 住宅購入は〝影響なし・増税前に買う〟〝見直し・見送り〟半々
消費税が10％に引き上げられる前に住宅を購入したい人は26.8％－野村不動産アーバンネットは7月29日、こんなアンケート調査結果をまとめ公表した。
消費税10％の引き上げが決定した場合の影響について聞いたところ、「10％に上がる前に購入したい」がもっとも多く26.8％で、「購入計画への影響は受けない」が26.3％、「購入計画を見直したい」が17.5％、「当面の間、購入を見合わせたい」が26.1％だった。
このほか、不動産の買い時感については、「買い時だと思う」「どちらかといえば買い時」を合わせると53.4％になり、不動産の価格が「上がると思う」と答えた人は44.2％だった。
調査は7月8日から14日まで、同社の不動産情報サイト「ノムコム」の会員を対象とした「住宅購入に関する意識調査」の結果分かったもので、回答者は首都圏に住む約1,700人。
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回答者の所得などの属性がいま一つよく分からないので何とも言えないが、消費税が10％に引き上げられた場合の答えは微妙だ。
消費増税の影響を受けないと考える人と「上がる前に購入したい」と考える人は過半を超えたが、購入計画を見直したり見合わせたりする人も43.6％に上った。
引き上げられても影響を受けないのは富裕層やアッパーミドルだろうから心配ないのだが、見直し・見送りが約44％にも上るのは第一次取得層向けにとっては深刻な事態になりそうだ。消費増税ばかりでなく、建築費の上昇で間違いなく価格も上昇するからだ。仮に今後10％価格が上昇したら、価格上昇と消費増税のダブルパンチを消費者は受けることになる。
マンション業界では、生鮮食品や日用品メーカーが中身を少なくして価格を据え置きにしているのと同様、建築費や用地取得費の上昇を価格に転嫁していないように見せるために専有面積を圧縮したり設備仕様を落としたりして対応している。
その典型例が武蔵小杉だ。従来、このエリアのマンション単価は290万円台の前半だったが、あるマンションは320万円になった。10％の上昇だ。しかし、このマンションは廊下面積を減らすなどして専有面積を約10％圧縮したことで、分譲価格は従来の物件とほとんど変わらない価格で分譲できた。
しかし、これもそろそろ限界だろうし、第一次取得層向けの価格も取得限界にきている。
最悪の場合は、富裕層・アッパーミドル向けのマンションが飛ぶように売れ、第一次取得層向けは供給が細り売れ行きもダウンするといういびつな図式が形成されるかもしれない。
レベル高い三井不動産レジデンシャル「ファインコート国分寺日吉町」
「ファインコート国分寺日吉町」
三井不動産レジデンシャルが近く分譲開始する都市型戸建て「ファインコート国分寺日吉町」を見学した。エネファームや太陽光発電、蓄電池、HEMSなどを組み合わせることで、エネルギーの「創る」「蓄える」「省く」「見える化」などをスマートに実現する「スマートファインコート」に基づく第1弾で、街並みが美しいのも特徴だ。第1期の分譲戸数は14戸くらいで、今週末から登録申し込みが始まる。
物件は、JR中央線西国分寺駅から徒歩13分、又は西武国分寺線恋ヶ窪駅から徒歩４分、国分寺市日吉町４丁目に位置する全27戸。土地面積は125.11～135.85㎡、建物面積92.80～102.39㎡、価格は未定だが、5,900万円台から7,600万円台の予定。建物は木造2×4工法2階建て。施工はエステーホーム。入居予定は26年9月下旬。用途地域は第１種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）。事業主は同社と日立アーバンインベストメント。
同社は今年3月末から「ファインコート」シリーズにエネファームの全戸標準仕様化を決定しており、今回のプロジェクトにはHEMS＋LED照明＋エネファーム＋太陽光発電システムを搭載。
パッシブデザインの手法も取り入れており、舗道はインターロッキングブロックを採用。夏涼しい冬暖かい居住空間を実現するため軒・庇、窓の形状にも工夫を凝らしている。
同社の試算によると、従来のTES熱源型と比べ年間の光熱費のランニングコストは約51％削減できるという。
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街並みを見てほとんど瞬時にレベルの高さを理解した。価格は7,000万円くらいだろうと判断したが、その通りだった。現地で対応してもらった同社地域開発事業部営業室所長・加藤泰明氏によるとこのエリアの相場は6,000万円がアッパーだそうで、決して安くはない。しかし、豊かな植栽計画、印象的なデザインの外観はアッパーミドルのユーザーに支持されるはずだ。
敷地がすべて125㎡以上というのは市の指導によるもので、透水性のインターロッキング舗装も認められたようだ。日立の子会社が事業主になっているのは、敷地がもともと日立の社宅だったため。
ランドスケープ、外構、建物デザイン、インテリアには4人のデザイナーを起用。フランスの「トロワ」「ブルゴーニュ」「ストラスブール」「ノルマンディ」の4つの田園都市をモチーフにした街並みに統一しているのが特徴。大屋根の外観、装飾窓や花台、ティンバー、石造り風、木製鎧戸、鋳物ブラケット、ジャワ鉄平の石積みなどが印象的。
住戸内のリビングドアはソフトクローズ機能付き、階段はメーターモジュール。リビングの天井には化粧天井が採用されていた。洗面化粧室はマンションと同じ仕様。
都市型戸建て市場はここ数年同社が独走状態にあったが、同業の大手デベロッパーも最近は力を入れており、競争が激化するのは必至だが、街並みの美しさ、建物デザインでは同社がまだまだリードしていると思う。
外構
化粧天井のあるモデルハウス
明和地所「クリオ両国」は坪単価250万円 上々のスタート
「クリオ両国」完成予想図
明和地所が分譲中の「クリオ両国」を見学した。先週末から第１期20戸の分譲を開始しており、10戸が契約・申込済みでまずまずのスタートを切った。
物件は、都営大江戸線両国駅から徒歩8分、JR総武線両国駅から徒歩13分、墨田区緑３丁目に位置する15階建て全59戸、現在分譲中の住戸は専有面積58.56～72.57㎡、価格4,324万～5,867万円（最多価格帯4,400万円台・4,800万円台）、坪単価250万円。施工は南海辰村建設。
現地は京葉道路に面しているが、敷地の南側は高さ制限28ｍのエリアで、10階以上の住戸は南面が開けている。
モデルルームは約9.9ｍのワイドスパンで、キッチン・バックカウンター天板は御影石。食洗機が標準装備。
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両国駅圏のマンションは2～3年前までは坪単価240～260万円で分譲されていたが、建築費の上昇から最低でも250万円、高い物件では270万円を超えてきている。先日、同社の「聖蹟桜ヶ丘」を見学したとき、この「両国」を250万円で分譲すると聞いたので見学した。
現地の販売担当者によると、購入者は地元の人で立地と価格の安さを評価しているという。交通量の激しい京葉道路には面しているが、この立地でこの単価、設備仕様レベルは割安感があると思う。
大和ハウス他「ひばりが丘フィールズ１番街」144戸が即日完売
「ひばりが丘フィールズ１番街」完成予想図
大和ハウス工業・コスモスイニシア・オリックス３社JVマンション「ひばりが丘フィールズ１番街」の全144戸が最高4倍、平均1.13倍で即日完売した。UR都市機構が民間企業を事業パートナーとする初のPPP手法を用いて街区設計やコミュニティ支援などのノウハウ、技術を生かした都市再生事業の一環。
物件は、西武池袋線ひばりヶ丘駅から徒歩18分（バス６分、徒歩２分）の東久留米市ひばりが丘団地に位置する１１階建て全144戸。専有面積は68.57～89.71㎡、価格は2,990万～5,090万円（最多価格帯3,400万円台?3,500万円台）。坪単価は167万円。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2015年2月下旬。
人気を受けて3社は、引き続き「ひばりが丘フィールズ2番街」（156戸）の案内会を9月上旬から開始する予定。
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このマンションの即日完売は6月下旬に取材したときに予測していたことで、即日完売そのものについては驚かないが、やはり坪単価はかなり割安感があると思う。バス便だが、地元の人にとっては旧ひばりが丘団地の立地・環境はよく知っているはずで抵抗感はなかったのだろう。
昭和30年代に建設された団地だけで、住棟配置がゆったりしていて、ケヤキを中心とする街路樹も見事だ。とにかく景観が美しい。
欲を言えばもう少し設備機器その他の仕様レベルを上げてほしかった。
野村不動産「プラウドタワー立川」第1期230戸が即日完売
野村不動産は７月23日、立川駅直結の再開発マンション「プラウドタワー立川」（全319戸、うち販売戸数292戸）の第１期分譲230戸の登録を７月20日に締め切った結果、最高５倍、平均1.22倍の競争倍率で即日完売したと発表した。
申込者の属性は、①年齢は平均52.0歳（30歳代21％、40歳代21％、50歳代23％、60歳以上32％）②家族数は平均2.6人③職業は会社員23％、役員・オーナー35％、医師17％）④居住地は立川市32％、都下82％、23区9％）⑤現居住形態は持ち家70％、借家・社宅など29％。
社内外で評価された三菱地所レジデンス「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」
昨年、圧倒的な人気で即日完売した三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」が2つの顕彰制度で受賞した。
ひとつは、このほど新設した各年度でもっともブランド認知やブランドイメージ向上に貢献したマンションを選ぶ社内制度「ザ･パークハウス オブ ザ イヤー」で、2013年度は同物件が選ばれた。
同物件は、立地を最大限生かした配棟計画・建物デザインなどが評価され、リーマンショック後の最高坪単価800万円だったにもかかわらず、22戸が最高13倍、平均5.1倍で即日完売し、業界内外で話題となった。
もう一つは、次世代に残る優れた分譲マンションプロジェクトを表彰する週刊住宅新聞社の「２０１３年度首都圏優秀マンション表彰」の最優秀賞に選ばれたもの。
審査委員となった住宅ジャーナリストの櫻井幸雄氏は「すべての部分で日本のマンションの最高水準…（昨年分譲でなかったら）この値段で買うことはできなかっただろう」と語り、不動産ジャーナリストの目黒孝一氏とマンション評価ナビ主宰の大久保恭子氏も「仕様や設備、管理など久々にすべてで最高級だった」と絶賛した。
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「ザ･パークハウス グラン 千鳥ヶ淵」が社内外で評価されるのは当然だ。記者も毎年「ベスト3」マンションを選んでおり、この物件を3物件のうちの一つに選んだ。
ただ、評価は何を重視するかによって異なるので一つ選ぶとすればこの物件を選んだかどうかはわからない。記者は隈研吾氏がデザイン監修した東京建物他「BrilliaTower池袋」、驚異的な売れ行きを見せた野村不動産・三井不動産レジデンシャル・積水ハウス・阪急不動産の4社JV「Tomihisa Cross」と三井不動産レジデンシャル・東京建物・三菱地所レジデンス・東急不動産・住友不動産・野村不動産の大手デベロッパー6社JV「東京ワンダフルプロジェクトSKYZ TOWER&GARDEN」も捨てがたいと思う。
「千鳥ヶ淵」は何よりも皇居が見下ろせる「唯一無二」の立地にほれ込んだ。単価800万円はズバリ的中した。近接する三井不動産レジデンシャルの「パークマンション千鳥ヶ淵」の坪単価778万円を超えられなかったら選外にしていたはずだ。正直に言えば、商品企画、設備・仕様は三井不動産レジデンシャルのほうが勝っていると思う。
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週刊住宅新聞社はこのほか都心・郊外、大規模・中規模・小規模など8部門で21物件を選んでいる。記者は全く知らなかった物件がいくつかあり、選ばれた理由がよく分からなかった物件も少ながらずあった。これも視点の違いだ。
一つ注文を付けるとすれば、評点は郊外より都心が、駅から遠い物件より近い物件がそれぞれ高くなるように設定されているので、郊外物件でしかも駅から遠い物件は不利に働く。
しかし、立地条件にハンディを抱えている物件をいかに商品企画でカバーするかもデベロッパーの腕の見せどころではないか。その意味ではグローバル・エルシードの「イデオ」が評価委員特別賞を受賞したのは嬉しい。この物件は見学しようと記者も思っていたが、見学する前に売れてしまい見る機会を失ってしまった。
明和地所「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」 人気の立地 敷地南側は1低
「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」完成予想図
明和地所が８月上旬に分譲する「クリオ聖蹟桜ヶ丘サクラテラス」を見学した。立地、設備仕様レベルが高く、記者の予想した単価だったら間違いなく売れるマンションだ。
物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩7分、多摩市一ノ宮４丁目に位置する10階建て45戸の規模。専有面積は65.02～85.85㎡、価格は未定。入居予定は平成27年6月下旬。設計はAUS総合研究所。施工は大勝。
現地は、川崎街道に面したマンションなどが立ち並ぶ一角に位置し、用途地域は商業地域だが、建物の南側は第一種低層住居専用地域。同駅圏では以前から人気になっていたマンション適地だ。
設備仕様レベルが高いのも特徴のひとつ。45戸の中規模だがディスポーザが標準装備。食洗機も付き、キッチン、洗面室の天板は御影石、床はブラックチェリーの突板仕様、収納扉はソフトクローズ、二重床二重天井。最上階の85㎡台の３住戸はワイドスパンで天井高約３ｍ。
同駅圏では３年ぶりの新規供給。３年前の物件よりはかなり単価は高くなるが、最近の建築費の上昇、立地条件、設備仕様などをどこまでアピールできるか。
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記者がモデルルームを見学しているとき、同社・原田英明社長が見学に訪れバッタリ鉢合わせした。社長は驚いたようだが、絶好の機会だと思い、「社長、キッチンも洗面も御影ですよ。食洗機も標準で、床は突板。収納はソフトクローズ。この駅圏ではレベルが高い。山の上の富裕層の買い増しも期待できるかもしれない」と、同社の営業マンになったつもりで〝説明〟した。
その上で、「問題は価格。○○万円でどうですか」と畳み込んだ。原田社長はにやりとし「知ってんじゃないの。ダメ、書かないで。まだ決めていないんだから。それより、最上階の住戸を買いませんか」と返された。
原田社長との約束だから、ここでは単価は書かない。まず予想通りか、それより若干高い価格に収まりそうだ。
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記者は、同社の設立の経緯を知っており、当初からずっと取材してきてきた。創業者の故・原田利勝氏からは「取材は受けない」と拒否され続けたが、創業時の〝右腕〟だった高杉仁氏からマンションのイロハを教わった。
「国立」マンション問題でつまずいたが、それまでは意欲的な商品企画で業界をずっとリードしてきた。100㎡マンションの走りでもある〝レミントンハウス〟で分譲マンションとしてはわが国初のディスポーザ付きを標準装備した。それまでディスポーザは、外国人向け賃貸や一部の高級マンションなどでは採用されてはいたが、都の基準では認められておらず、全て非公式だった。
同社はその後、リーマンショックの影響もあり長期低迷が続いてきたが、財務改善も進んでいるようだ。商品企画で再び輝きを取り戻してほしいと願っている。
