リファイニングについて講演する青木氏（ミッドタウン東京で）

　三井不動産と三井不動産レジデンシャルが12月８日に行なった「マンション再生セミナー」を取材した。セミナーでは、老朽化マンションの課題である①耐震性②設備の老朽化③設備･間取りの陳腐化に対して生命の危機、資産の危機をどう克服するかについてリファイニングによる長寿命化と建て替えによる再生の２通りの将来設計のプランを示した。リファイニングについては、青木茂建築工房・青木茂主宰（首都大学東京特任教授）が、建て替えの留意点についてはアークブレイン・田村誠邦社長（明治大学特任教授）がそれぞれ講演した。

　まず、青木氏の講演を紹介する。田村氏の講演は改めて紹介する。

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　青木氏は、リファイニング建築とは躯体構造を基本的にはいじらないリノベーションやリフォームとは異なり、徹底して耐震性、施工精度、コンクリートの中性化などを精査し、一度スケルトンに戻してから、用途に応じデザインや機能を一新することで新築並みの価値のある建築物に蘇らせるものと説明した。

　青木氏は建築確認書類や検査済証など一切ない建物の再生や、入居率の悪い賃貸住宅を居ながらにして再生して利回りの高いものに再生した事例、屋外廊下や階段室を室内化した事例、賃貸を分譲にした事例などを紹介。

　リファイニングに当たっては①建築確認を取得すること②検査済証を取得すること③家歴書を作成すること④コンクリートの中性化を確認すること－の４点が重要であることを説明した。また、既存－現在-将来の120年ぐらいの時間をどうデザインするかが重要で、それぞれ構造、意匠、用途について30～40年に１回ぐらい見直すべきと強調した。

　また、今後の課題として、①建築技術の伝承②雇用の促進③耐震診断のデータベース化④法の整備－の４点について話した。耐震診断をデータベース化すれば、診断スピードが飛躍的に高まり、再生しやすいよう条例の整備も必要と語った。また、建築物の再生に関する教育も必要とし、国交省や文科省には「再生建築学」の専門のコースを設置すべきと提案している。

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　青木氏は、「プランについてはいつも所員とけんかしている。ピンクや赤の壁などを提案する所員にグリーンを主張した私はことごとく敗れている」と会場を笑わし、「これまで500件以上の案件を手がけてきたが、実ったのは50件くらい。リファイニングがなかなか進まないのは、私の社会的評価が低いのだと判断して、思い切って築40年の古いビルを買ってリファイニングした。港区のYSビルがそれで、１、２階は賃貸とし、3～4階は自宅にした。『Ｙ』は女房の『Ｓ』は私の名前」などと、自らが人体実験したことを紹介した。

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　黒川記章氏や磯崎新氏などが設計した建築物を青木氏が再生したのはリリースなどで知っていたが、これまでどのような仕事をされてきたのかよく分からなかった。そして驚いたのが、別掲の「千駄ヶ谷」の賃貸マンションを分譲に再生するプロジェクトの見学会だった。何と300人も見学者が集まった。「只者」ではないと思い、青木氏に失礼だとは思ったが、「失礼ですが、その道では知られた方なのでしょうか」とお聞きしたところ、「自分では判断に困ります」と返された。

　そこで青木氏の事務所のホームページをみた。「日経アーキテクチュア」（2013/10/10）の「発注したい設計者・施工者ランキング」の設計者好感度ランキングで何と17位にランクされているではないか。トップは日建設計、２位は日本設計、３位は三菱地所設計、４位は隈研吾氏、５位は伊藤豊雄氏、６位は山本理顕氏…11位に安藤忠雄氏と磯崎新氏、13位がNTTファシリティーズ、14位が久米設計…そして17位が青木氏だ。そのあとにはプランテック、松田平田、山下設計、石本建築設計、梓設計、アール・アイ・エー、東急設計など錚々たる建築家・設計会社が続く。

　ものを知らないことがこれほど恥ずかしいことだと改めて思い知らされた。取材をお願いしたのは、青木氏についてもっと知るためだった。「YSビル」の取材はさせていただけないだろうか。

「マンション再生セミナー」

千駄ヶ谷のリファイニング建築に見学者300人（2013/11/12)

「オーベルグランディオ横浜鶴見」のモデルルームを見学して

「オーベルグランディオ横浜鶴見」全体外観

　大成有楽不動産、京浜急行電鉄、菱重エステート、長谷工コーポレーション、ナイスの５社が12月7日から分譲を開始する横浜市鶴見区の大規模マンション「オーベルグランディオ横浜鶴見」（全553戸）もモデルルームを見学した。

　千代田化工建設の本社・研究所跡地を再開発するもので、周辺にある企業や大学と協力して工場見学、スポーツ観戦、さらには子どもからシニアまで幅広い世代交流ができるプログラムが計画されているマンションだ。

　今回のマンションに限ったことではないが、高さが７階建てに制限されていることについて触れたい。

　横浜市では現在、地区計画や市街地環境設計制度などで緩和許可を受けたものを除きほぼ全域に用途地域や容積率によって建物の絶対高さが第１種高度地区から第７種高度地区まで７段階わたって規制されている。第１種が10ｍ、第２種が12ｍ、第３種が15ｍ、第４種から第６種が20ｍ（斜線制限もあり）、第７種が31ｍだ。

　今回のマンションが建つエリアは順工業地域で、高さ制限は20ｍなので７階建てになっている。

　この数値でも分かるように、10－15－20と5ないし10ｍ刻みで規制がかけられている。31ｍというのは100尺（１尺は約30.3ｃｍ）で、尺貫法を用いていた時代の名残だ。つまり旧来の尺貫法をｍに置き換えただけで、10ｍも20ｍも根拠はあいまいだ。

　記者は以前からこの建物の絶対高さ規制には反対してきた。建物は機能とともに美しさも大事だと思う。機能面で言えば、居住性能を考えれば階高は3ｍぐらい必要だし、最近では3.4ｍぐらい確保したマンションもある。つまり、高さ規制は３～３．３ｍ刻みで行なうべきだし、居住性能の高いものについては、日影規制もあるだろうが、さらに高さ規制を緩和すべきだと思う。

　したがってこの20ｍ規制は住宅のレベルを押し下げるものとして機能する。さらに言えば、戸数を抑制することから地価を押し下げるとともに、その逆に規制内で最大の利益を追求するならば分譲価格を絶えず押し上げる要因としても働く。

　美しさはどうか。建物のスカイラインが一定なのは美しいともいえるし、そうでもないといえる。難しい問題だ。街並みから突出したスカイツリーは本当に美しいのか、山頂に突き出た大仏像は美しいか。近くで見るのと遠くから眺めるのとではまた違ってくる。建物の高さと景観美は重要な要素ではあるが、絶対的な相関関係はないと思う。

　今回のマンションで言えば、高さ規制を守り、容積率をこなすため単調な板状の外壁が建ち並ぶことになる。それよりも、高さ規制を緩和して、公開空地、緑地を十分確保したほうが街並みとしては美しくなると確信する。

　建築物の高さ規制は居住性能と街並み景観の視点からもう一度見直すべきだと思う。

大成有楽不動産他「オーベルグランディオ横浜鶴見」販売開始へ（2013/12/5)

絶対高さ制限の背景にある100尺規制とは（2008/6/10)

　LEE 読者との座談会の様子

　住友林業は12月6日、女性の視点を商品開発やサービスなどに生かすため、組織を横断した女性プロジェクトチームを立ち上げたと発表した。

　プロジェクトチームは、2013 年3 月に住宅事業本部で住宅の商品、インテリア、販売、部材、施工、人財などの開発に関わる各部の担当と、住宅設備機器の製造などを行う住友林業クレストの収納部材の担当をメンバーとして発足。6 月にリビング空間の収納力と快適性を両立する収納提案「こまま（comama）」を提供。10月には、全国の支店から選ばれた営業・設計・生産・総務・インテリア担当社員もメンバーとして加え、総勢36 名で本格始動した。

　本格始動の第一弾として、12月7日発売の女性誌「LEE」（集英社発行）で、木の家の良さを子育て世代の女性に知ってもらうコラボレーション企画「きれいを未来につなぐ木の家」の連載（全4回）を始める。

　同社はこれまでも女性社員が中心となり、家事や子育ての負担を軽減する生活提案型商品「mamato（ママト）」などを提案してきたが、今後継続的に女性の視点を生かした商品や部材の開発を推進し、サービスなどのソフト面の提案力を強化するのが目的。

「ピンク」一色　住林の新商品「ｍａｍａｔｏ (ママト) 」発表会（2011/6/2)

「（仮称）新日比谷プロジェクト」完成予想図

　三井不動産は12月6日、千代田区有楽町一丁目の「三信ビルディング」（昭和5年竣工）および「日比谷三井ビルディング」（昭和35年竣工）の跡地を一体開発する「（仮称）新日比谷プロジェクト」が同日、都市計画決定されたと発表した。

　計画地は、日比谷公園、日生劇場や宝塚劇場、スカラ座・みゆき座などの劇場・映画館、帝国ホテル東京などに隣接するとともに、国際的なビジネス拠点である大手町・丸の内・有楽町地区、官公庁が集積する霞が関地区などにも近接。
　同社は、この立地条件を最大限に活かし日比谷地区を日本橋地区に続く都心におけるスマートシティ第2 弾として進化させ、東京の都市再生に貢献できる街づくりを推進する。

　計画では最新のBCP 性能を備えたオフィス、都心の賑わいを醸成する商業施設などを主要用途とした大規模複合ビルを建設するとともに、計画地内のオープンスペースと隣接する千代田区の広場を一体的に整備することにより、まちの中心に約4,000 ㎡の広場空間「（仮称）日比谷ゲートプラザ」を創出する。

　敷地面積は約10,700 ㎡、建物は地上35階建て、地下4階。2014年度に着工し、2017年度に竣工予定。