モデルルーム

　住友不動産は10月24日、武蔵小杉の大規模免震マンション「シティタワー武蔵小杉」の記者発表・見学会を行い、11 月2 日（土）にマンションギャラリーをオープン、事前案内会を開始すると発表した。

　物件は、東急東横線・目黒線武蔵小杉駅から徒歩4 分、またはJR横須賀線・湘南新宿ライン武蔵小杉駅から徒歩4 分、川崎市中原区中丸子に位置する53階建て全800戸。専有面積は55.23～72.35㎡、竣工予定は平成28 年1 月中旬。設計・施工は前田建設工業。

　物件の特徴は、①“武蔵小杉センターゾーン”の大型開発ファイナルステージ「新丸子東3 丁目南部地区」に立地②東急線、JR 横須賀・湘南新宿ラインの「武蔵小杉」駅両方から徒歩4 分③大型商業施設「アリオ武蔵小杉（仮称）」に隣接④〝日本初〟のダイナミックパノラマウィンドウ＋アウトフレーム工法を実現⑤水回りを含む間取りとインテリアカラーが無償で選択できる「カスタムオーダーマンション」対応――など。「周辺に多い白やベージュとは一線を画した縦ラインを強調したダークグレー」の外観も特徴だ。

　発表会に臨んだ同社住宅分譲事業本部神奈川事業部長・雲見隆行氏は、特徴について「第三世代のタワーマンション」であることを強調した。同氏によると、「第一世代は従来の思考に基づく高さを競うタワー型」とし、「第二世代は、第一の商品企画の反省に基づきピクチャーウインドウの採用により眺望を重視する進化型」と説明。そして「第三世代とは、眺望重視をさらに発展させ、住戸の間取りに工夫を加え、防災も充実させたもの」とと定義づけした。「自慢のタワーマンション」とも語った。

　現在まで問い合わせは5,000件を超えている。第1期分譲は来春。価格は公表されなかった。

外観

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　記者が注目したのは「第三世代のタワーマンション」というコンセプトだ。免震もアウトフレームも珍しくはないが、同社は「我が国初」として「ダイナミックパノラマウィンドウ＋アウトフレーム工法」を紹介した。専有面積は最大でも72㎡しかなく、中心は70㎡だが、「アウトフレームとワイドスパン（約12ｍ）を採用することで廊下面積を少なくし、専有面積（壁心）に含まれる壁の面積を少なくすることで実質的に75~80㎡ぐらいのマンションと同じ居住空間が確保できた」という点だ。

　比較するものによって異なってくるが、これはその通りだ。間口の狭いマンションなどは廊下面積だけで畳2畳分（約3.3㎡）は違ってくる。廊下がないマンションは味気ないが、専有面積圧縮型には効果がある。大きな間取りタイプをなくしたのは、武蔵小杉のマーケットを考えてのことだろう。

　これが奏功するかどうか注目だ。

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　もう一つは、どうでもいいことかもしれないが、発表会に参加した記者の数だ。約40人が集まった。さいきん、大型の共同事業マンションではこれぐらいの人数が集まるが、同社1社単独マンションでこれほどたくさん記者が詰めかけたマンションは少ないはずだ。同社に聞いたら「豊洲かワールドシティクラスと同様で過去最多かもしれない」ということだった。

　最近、三井不動産レジデンシャルが新川崎駅前のタワーマンションの見学会を行ったが、台風の影響もあってか記者の数は20人ぐらいだった。「武蔵小杉」と「新川崎」はかなり単価差があるが、競合するかどうか。住友不動産の物件の単価は「新川崎」とは坪30万円ぐらい高く、野村不動産の280万円を超える285万円ぐらいになると予測したがどうか。

　参考までに。言うまでもないことだが、「新川崎」と今回の「武蔵小杉」の記者の数の差は物件そのものとは全然関係ない。記者も含めて質が問われる時代だ。

商・住一体開発の三井不動産レジデンシャル「パークタワー新川崎」

住んでみたい街３位　教委の売れ行き 野村不動産「武蔵小杉」

西浦教授

「何もしなければ座して死を待つばかり」と警告

　明星大学教授で多摩ニュータウン学会の筆頭理事、多摩市の多摩ニュータウン再生検討会議の委員などを務める西浦定継氏が10月20日、調布市などが後援する「東京都多摩地区生涯学習インストラクターの会」で「広域で人口減少に対応する方策は？　多摩地域の広域計画を考える」と題する講演を行った。西浦教授は「広域連携」を以前から主張されており、リニアが橋本に停まることの決定をみてどのような発言をされるか興味があったので受講した。

　稲城、多摩、町田、八王子、相模原の各市の多摩圏域の現在の人口は約181万人で、2050年には148万人に、2070年には111万人へ減少すると予想されている。西浦教授は「何もしなければ人口は坂道をすべり落ちるように減る。言葉は悪いが、座して死を待つしかない」としながらも、「多摩圏域のポテンシャルは極めて高い。努力すればオセロゲームのように一挙に黒から白に好転する可能性も秘めている」と、各市が行政の枠を超えて連携する必要性を訴えた。

　具体的には将来にわたりリスクを軽減する都市の構築へ向けての戦略が必要とし、公共施設をシェアすべきという。空き家・空き地対策も重要で、限界集落などは移住を促す方策もやむを得ないとした。

　その一方で、リニアの橋本停車、圏央道の開通は大きな可能性を秘めると強調。「リニアが開業すれば品川から橋本まで10分。橋本は名古屋、関西方面への玄関口となる。企業や研究所の誘致も可能になる。圏央道の開業によって中央道ともつながることになり、さらに多摩モノレールの八王子や町田への延伸、横田基地の利用なども考えると、地域ブランドを確立する絶好の機会」と語った。

　西浦教授はまた、米国のデトロイト、クリーブランド、ピッツバーグなどのかつての工業都市が衰退する一方で、成長し続けているポートランドとその周辺都市の大都市圏について紹介。

ポートランドの大都市圏には3つの郡と25の都市があり、人口は約130万人。各郡や各都市にそれぞれ首長はいるが、それとは別に直接民主制で選ばれる地域政府の存在が大きく、クラスター状のコンパクトシティが形成されているという。自転車専用レーンを設けた公共交通システム、森林保全などでも成果を上げていると、西浦教授は話した。

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　わが国でも住民投票で自治体の首長や議員を罷免できる制度がある。また、原発施設、ごみ処理場などの嫌悪施設の建設是非を問う住民投票が行なわれるが、これらは首長や議会に対して圧力をかけることは出来ても法的決定権を持っていいないのが現状ではないか。

　ポートランドのように住民投票によって大都市圏の憲法とも言うべき「住民憲章」が設けられているのは驚きだ。

　わが国ではあり得ない制度だろうが、土地所有者の声が街づくりに反映できるようにしたり、投票権者に在勤者や外国人居住者にも門戸を広げ、さらに20歳以上という年齢制限も引き下げたりして、住民の声が行政に届くようにすべきだと思う。議員にしたくない候補者に対しては「拒否」権投票が出来るようにすれば、選挙の投票率は高まるはずだ。

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　東京－名古屋間を40分で結ぶリニアの開業予定は2027年だから随分遠い将来のことだが、停車駅となる橋本を中心に多摩エリアの住宅開発などがどうなるか予測してみた。

　橋本は、JR橋本駅すぐの相原高校に駅舎ができる。近接するイオンの商業施設はドル箱になるはずだ。マンションの単価は現在、駅近で180万円ぐらいだが、調布と同じぐらいの300万円くらいになるかもしれない。周辺エリアの地価が高騰するのは間違いない。京王や小田急が津久井方面への延伸を打ち出すかもしれない。相模線や八高線の輸送力増強も図られるはずだ。町田、相模大野などの小田急線沿線の住宅需要も高まるはずだ。問題は、橋本にはホテル機能がないことだ。イベントなどは品川などの都心に奪われそうだ。

　八王子市もリニアや圏央道の開業によって大きな恩恵を受ける。石森孝志市長は市のホームページで「本市は経済、文化などあらゆる面において”多摩のナンバーワン”であり、多摩地域の牽引役として相応しい真の多摩のリーディングシティを目指している」「私の大きな目標の一つに『中核市への移行』があります。実現すれば東京都初となり、子育て、高齢者、環境、都市計画、景観行政など様々な分野で独自の取組みが可能となる」と、都市間競争に打ち勝つ意欲を見せている。

　わが街、多摩市はどうか。どうも相模原市や八王子市の攻勢にたじたじの観がしないではない。デパートもホテルもコンサートホールもあり、丸善もブックオフもある。大学もある。絶滅危惧種の野草も咲く。ポテンシャルはどこにも負けないと思うが、マンションの分譲単価は200万円が大きな壁になっている。

　立川、町田、調布、府中などに多摩市は全然勝てない。日野市も豊田駅前で再開発が行なわれている。都市間競争に敗れる前に各市に連携を働きかけ、キャスティングボードを握って欲しいと思う。「多摩ニュータウン学会」も装いを新たにし、「多摩メガロポリス推進協議会」とでもしたらどうだろう。