リニア開業後の資産性を訴求 駅圏 初のコンパクト マリモ「橋本」販売好調
「ソルティア橋本」
マリモが分譲中の「ソルティア橋本」を見学した。JR・京王相模原線橋本駅圏では初のコンパクトマンションで、今年3月から完成販売を開始し、これまで全40戸のうち30戸を成約するなど販売は順調だ。
物件は、JR横浜線橋本駅徒歩5分、京王相模原線橋本駅徒歩6分、相模原市緑区橋本六丁目の商業地域（建ぺい率100％、容積率300％）に位置する12階建て40戸。専有面積は31.57～39.73㎡、坪単価は320万円。建物は2021年12月に完成済み。設計・監理はBond Design 一級建築士事務所。施工はCMC。販売代理はシティインデックス。
現地は、駅前のイオン橋本店や「リビオ橋本タワー」「グラントーレ橋本」のタワーマンションに近接。駅の反対側では2027年開業予定のリニア中央新幹線の新駅＆複合施設計画が進行中。
敷地は北側と東側に接道。建物は東向き、住戸は2階からで1フロア2～4戸構成。主な基本性能・設備仕様は直床、リビング天井高2450ミリ（2階・12階）・2500ミリ（3～11階）、三ツ口コンロ（一部除く）、Low－E複層ガラス、床暖房、浴室タオル掛けなど。
今年3月5日から販売開始し、これまで30戸を成約、1戸が成約見込みで、実質的に残りは9戸。購入者の属性は女性：男性比率は７：３。女性は20～40代で、地元に勤務する公務員や医療機関従事者が目立つという。男性は会社員が中心で、セカンド・投資需要もあるという。来場者は200件。
同社マンション事業本部おもてなし課 マンションギャラリー所長・安江裕太氏は「お客さまは橋本をよくご存じの方が中心。リニア計画は現段階で不明ですが、資産性・換金性を訴求しています」と語っている。
モデルルーム
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リニア中央新幹線の詳細は不明だが、日本エスコンは再開発エリアに近接する病院跡地約7,700㎡のマンション用地を昨年取得している。140戸程度が予定されており、今秋にも分譲開始される模様だ。
いくらになるか分からないが、坪単価は300万円をはるかに突破するはずだ。わが多摩センター駅圏ではもはや駅近の開発用地はないが、仮に供給されたら300万円台になるかどうか。
ワイドスパン、多面採光がいい リストが販売復代理の山田建設「橋本」（2020/2/20）
コンパクト需要旺盛 コロナ禍でも変わらず 快適住まい・木村社長が語る
木村社長
1994年（平成6年）4月に会社を設立して以来、提携デベロッパーは100社以上、企画・販売協力物件1,337棟、会員数104,803人（うち約27,000人以上がマンションを購入）の実績を積み上げてきた快適住まいづくり・木村吉伸社長（71）にインタビューした。テーマは、コロナ禍でコンパクトマンション市場は変わったのか変わらないのかだ。
木村社長は開口一番、「コロナ前とベースは変わらない。単身者向けコンパクトマンションに対するニーズは旺盛で、本当にいいものとは何か、損か得かを真剣に考える人が増えている」と語った。
ベースに変化はないことの裏付けとして、木村社長は婚姻年齢の推移、高齢化の状況、名目賃金の推移などのマクロデータを示した。景気はよくならない一方で物価上昇、利回り優先の賃貸市場、晩婚化・単身世帯増の流れに変化はなく、年金など老後の生活不安も解消されないからだと説明した。
コロナ禍で郊外マンションを購入するファミリー層が増えていることについては、「テレワークが定着しており、ファミリー層はそのような傾向がみられるが、単身者は利便性を重視する傾向が強い」と話した。
しかし、その一方で「エネルギー問題、ウクライナ問題などからして建築費の上昇は避けらない。都心部では坪単価は500万円以上となり、普通の単身者の取得限界を超えている。準都心部での価格上昇も続いている」とし、今後はこれまで供給事例がなかったエリアに拡大するのではないかと語った。
その好例として、マリモが分譲中の「ソルティア橋本」40戸をあげた。橋本駅から徒歩5分の全戸がコンパクトタイプのマンションだ。この物件については取材済み。残りは10戸を切った。坪単価は320万円。機会を改めて紹介する。
さらに、坪単価260～300万円で供給可能な船橋、松戸、八王子、志木などのほか、舎人ライナー、東武線・京成線、駅から徒歩12～15分でも生活しやすい京王・小田急線などが今後注目されるのではないかと話した。
また、今後の展開として、「SDGsを意識したZEHマンションや、木をふんだんに用いた商品企画、中古のリノベなどの提案を行っていく」と話した。
同社の業績については、「2018年10月度まで24期連続黒字を達成したが、コロナ禍でセミナーを自粛したが、このところはやや持ち直してきている」とし、自社分譲の第8弾「サクラコンフォルテ新綱島」41戸（坪単価380万円）も残り6戸という。
以前行っていた男性向けセミナーはやめたそうだ。その理由について、「男性はマンション購入は結婚してからでも遅くないと考える人が多く、セミナーを実施しても集まらない」と話した。
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子どもの教育、住環境を重視するファミリー層と異なり、単身世帯は身軽でどこにでも住める。やはり資産性・換金性を考えたら、人気エリアのほうに集中するのは当然。理想は山手線内と沿線と考える人が多いが、坪単価は今後600万円以上となるのは必至だ。普通の職業の人は親の援助がないとまず買えない。
となると、郊外を考えざるをえなくなるが、住めば都。どこがいいか、決めるのは本人だ。〝本当に住みやすい街〟などのプロパガンダを信じてはいけない。
記者は街のポテンシャルは①百貨店（1か所で全てが揃う）②ホテル（宴会もできる）③歴史・文化施設（コンサート会場なと）の3つを重視するが、3つとも揃っている街はそう多くない。この点について木村社長は「今後は、スーパーなどの買い物施設、公共施設、スポーツ施設など比較的便利なエリアで新しい立地が増えてくるのではないか」と話している。
わが多摩センターは、とっくにそごう－三越百貨店が撤退し、京王プラザホテルも閉鎖が決まった。町田や新百合ヶ丘、立川にどんどん離させる。橋本に逆転されるのも時間の問題だ。
5社ブランドとの連携がいい 野村不の常設「プラウドギャラリー武蔵小杉」
「プラウドギャラリー武蔵小杉」
野村不動産が先にオープンした、神奈川県内の「プラウド」マンションを比較検討できる常設「プラウドギャラリー武蔵小杉」を見学した。販売機能だけでなく伊勢丹新宿本店、BLUE BOTTLE COFFEE、arflex、parkERs、@aromaの5社のライフスタイルブランドと連携し物販販売、新しいライフスタイルを提案する同業他社の常設モデルルームとは一味も二味も異なる施設だ。
場所は、JR南武線武蔵小杉駅から徒歩1分、東急東横線武蔵小杉駅から徒歩3分の武蔵小杉タワープレイス４階と10階、延床面積は約254坪(約841㎡)。現在、「プラウド武蔵新城ステーションマークス」（109戸）「プラウド溝の口イースト」（44戸）「プラウド元住吉ガーデンズ」（117戸）「プラウド新丸子」（97戸）の4物件を紹介している。
4階は、接遇スペースと「リビングSTUDIO」、「キッチンSTUDIO」、「Cafeスペース」の3つのエリアからなり、「プラウド」と親和性の高い内装にしているのが特徴だ。例えば、伊勢丹新宿本店との連携では、食器やキッチン家電が展示されており、バーコードを読み取ることで商品の詳細が分かり購入も可能。来場者に1本600円以上もするBLUE BOTTLE COFFEEなどの飲み物を無料で提供する。「リビングSTUDIO」に展示されている家具類は全てArflex製で、観葉植物はparkERsがアレンジ。各スタジオ、レセプション空間は@aromaの香りでくつろぎの空間を演出する。
10階は、71㎡の3LDK、33㎡の1LDKのコンセプトルームのほか、テレワークスペースや「インテリア住宅ローン」「宅配型収納サービス」の紹介コーナーがある。
施設のチーフ・大平章博氏は、「常設ギャラリーは『代官山』『池袋』『五反田』に次いで4施設目。現在紹介している物件は『元住吉』『溝の口』『新丸子』『武蔵新城』の4物件ですが、みんな人気。これからも川崎市の物件を中心に供給物件は続々控えており、ラインアップを整えていきます。接客ブースは20卓あるのですが、これでは足りないくらいで、もう1フロア拡充することを検討しています。販売拠点として長期にわたり機能させていきたい」と語っている。
parkERsがアレンジしている観葉植物
伊勢丹新宿本店の食器類提案
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マンションデベロッパーの常設販売拠点・モデルルームはこれまで十数か所見学している。内装仕上げグレードの高さでは、5つ星ホテルそのものの伊藤忠都市開発「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」がやや抜けている。広さでは710坪もある住友不動産の「総合マンションギャラリー新橋館」が図抜けている。
今回の「プラウドギャラリー武蔵小杉」はどうか。販売する物件が坪300万円台から400万円台が中心であることから、お金持ち対象ではない。少し背伸びしたら届きそうなレベルだ。「プラウドと親和性の高い」仕様にしているのも納得だ。
これに近い常設モデルとしては、コスモスイニシア「イニシアラウンジ三田」がある。こちらはparkERsを起用したコスモスイニシアの世界観がいかんなく発揮されている。素晴らしい。
さらにまた、モデルルームではないが、積水ハウスの新しいオフィス提案「SUMUFUMU TERRACE（スムフム テラス）」の「新宿」「青山」「池袋」「錦糸町」ともよく似ている。
この野村不動産、コスモスイニシア、積水ハウスの3社は互角だろうと思うが、総合的な提案力を加味すると、野村不動産に軍配が上がるのではないか。お客さんに提供するというBLUE BOTTLE COFFEE BOLDを今度飲んでみよう。
現在紹介している「元住吉」（坪単価368～370万円）は来週抽選予定で全117戸のうち第1期として100戸を供給する。1LDKの比率が高い「新丸子」（坪単価400万円）は駅から徒歩2分、全てがコンパクトの「溝の口」は新提案の「スタイリングキューブ」「ドレッシングクローク」などを提案している。
「スタイリングキューブ」の開発に当たっては大平氏も参加しており、横1400ミリ×幅1000ミリのキッチン天板にキャスター付き可動収納が付いているのが特徴で、調理スペースやカウンターテーブルなど多目的に利用できるようになっている。
お客さんに無償で提供される飲料（酒の提供はない）
スタイリングキューブ
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これは松尾大作社長にお願いだ。記者は最近しつこいくらい浴室のタオル掛けの本数を記事にしている。たかが1本1万とか2万円のタオル掛けをコストを下げるために1本に減らしたり、あるいはゼロにしたりするデベロッパーが増えているからだ。
ファミリー向けは2本が必須であることはみんながそう思っている。御社は「オハナ」を含めて2本が標準かと思ったが、そうでないようだ。社長！社長が一声かければ2本が標準になる。「プラウド」のブランド力は圧倒的な商品企画力と設備仕様レベルの高さで築いてきたはずだ。
タオル掛け2か所
目を見張る710坪のマンションギャラリー 住友不「汐留」開設／第一弾は「虎ノ門」（2022/1/14）
木漏れ日、渓流の音…イニシアの世界観を表現 総合ギャラリー「三田」（2021/7/30）
積水ハウス「スムフム テラス錦糸町」／往年のRBA野球スター選手が勤務（2020/4/18）
これは凄い ホテルなら5つ星 伊藤忠都市 「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」（2020/9/10）
駅1分の利便性・資産性受けたか 県外が5割 日鉄興和「羽沢横浜国大」好調スタート
「リビオタワー羽沢横浜国大」
日鉄興和不動産が分譲開始した「リビオタワー羽沢横浜国大」を見学した。「羽沢横浜国大」駅から徒歩1分の全357戸で、6月4日から販売開始した第1期1次111戸、第1期2次7戸のうち100戸以上に申し込みが入った。来場者は700件を突破している。
物件は、相鉄・JR直通線羽沢横浜国大駅から徒歩1分、横浜市神奈川区羽沢南２丁目の準工業地域（建ぺい率80％、容積率430％）に位置する敷地面積約7,407㎡、地上23階地下1階建て全357戸（募集対象外住戸7戸含む）。専有面積は28.12～83.16㎡。第1期2次（7戸）の価格は3,958万～8,188万円（36～74㎡）。全体平均坪単価は340万円。竣工予定は2023年11月下旬。売主は同社のほか三菱地所レジデンス。設計・監理はアール・アイ・エー。施工は熊谷組。販売代理は東急リバブル。
敷地は、寺田倉庫による区画整理事業地の一角。同社の倉庫があったそうだ。建物の1階から4階までは寺田倉庫が運営する商業施設、子育て支援施設、医療施設、大学活動支援施設が予定されている。住居部分は5階以上。
6月4日～12日に第1期1次の111戸のほか、第1期2次の7戸を供給し、100戸以上に申し込みが入った。エントリー数は4,300件に達しており、来場者も700件を突破している。来場者の属性は神奈川区が10％、市内が30％、県外が約半数。5～10階まで8スパンある28㎡・36㎡のタイプ（48戸）などは投資需要もあるという。
主な基本性能・設備仕様は、制震構造、内廊下方式、二重床・二重天井、二重サッシ、リビング天井高2500ミリ（最上階は2700ミリ）、ハイサッシ、ワイドスパン、御影石キッチン天板、ディスポーザー、食洗機、自動開閉機能付きトイレ、浴室タオル掛け2か所など。このほか、共用部にはOKAMURA、ダイキン工業、bitlock、ソニーPCLなどの最新のデジタル技術を結集してアクティブラウンジを設ける。
同社住宅事業本部再開発推進部再開発推進第二グループ・坂井秀斗氏は、「2023年には相鉄・東急直通線の開業が予定されており、駅1分の利便性、資産性が評価されている。隣駅の武蔵小杉駅圏のマンションは坪単価400万円をはるかに突破してきているので、こちらを選択される方も多い。設備仕様レベルを高くしている」と話した。
2層吹き抜けのエントランスホール
モデルルーム
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83㎡、90㎡のモデルルームのレベルは高い。プランもいい。間口は、コンパクトを除き東南向き、南向き住戸のほとんど6.4ｍ以上で、10ｍ近いタイプも多い。坪単価については触れない。
新横浜にあるモデルルームを見学したときは現地を見ていなかった。現地を見ずに記事を書くのは、現場主義を標榜する記者の沽券にかかわるので、翌日、野村不動産の武蔵小杉の常設「プラウドギャラリー」の取材あと現地を見ることにした。
2019年に開業した羽沢横浜国大駅に着いたのは午後4時40分頃。武蔵小杉駅から1駅だからものの数分だろうと思ったがとんでもない。15分もかかるのに驚いた。そのうち半分は地上、半分は地下だった。いったい全体どこを走っているのか全く分からなかった。JR貨物船などと並行して走っているようだ。それにしてもて首都圏の鉄道路線でこれほど駅間距離＝時間が長いのは他にあるのか。中央線快速の新宿－東京間と同じだ。
駅周辺は駅舎と2～3階建てくらいの換気塔、2階建てのドラッグストアしかなく、四囲は小高い戸建て住宅地。物件の愛称は「HAZAWA VALLEY（ハザワバレー）」とあったのは、シリコンバレーにあやかったのか。横浜国大までは坂を上って20分かかると言われたのであきらめた。
朝からなにも食べていなかったので、唯一見つかった小さな居酒屋に立ち寄った。30年前に開業したそうで、手作り料理が売りだった。ぬか漬けは〝おばあちゃんの味〟とお客さんは言うそうだ。マンションの完成まであと1年少し。入居者が押し掛け、居酒屋さんの苦労が報われてほしい。
駅舎（緑は少ない）
建築現場（右側の建物はどうしてこんな位置にあるのか換気塔）
居酒屋の前から写す（手前の建物がドラッグストア）
全68戸にピアキッチン装備 歩留りは実に3割 ポラス中央住宅「南流山」
「ルピアコート南流山」
ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート南流山」のモデルルームを見学した。同社のヒットアイテム「ピアキッチン」を全住戸に標準装備しているのが特徴で、5月から分譲開始し、これまでに第1期1次・2次・3次32戸が完売している。
物件は、つくばエクスプレス・JR武蔵野線南流山駅から徒歩10分、流山都市計画事業本地区一体型特定土地区画整理事業地域内の第二種住居地域に位置する8階建て全68戸。6月下旬に分譲する第2期15戸の専有面積は58.83～70.65㎡、価格は未定。全体の坪単価は230万円。竣工予定は2023年2月中旬。設計はボンドデザイン一級建築士事務所。施工はファーストコーポレーション。販売代理は東京中央建物。
5月7日に分譲開始した第1期1次25戸のほか、これまで第1期2次５戸、第1期2次2戸の合計32戸を完売。来場者は160組。属性は流山市55％、その他千葉県20％、東京都15％、埼玉県10％、TX沿線利用者。
現地は、2014年分譲のNTT都市開発・大成有楽不動産・長谷工コーポレーション「ウェリス南流山」345戸に隣接。徒歩圏には商業施設、公園、学校などの生活利便施設が整っているエリアの一角。
建物はL字型で、住戸は南向きが約8割、西向きが約2割。主な基本性能・設備仕様は、ワイドスパン、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ（2～8階）・2500ミリ（1階）、ピアキッチン、食洗機、変身クローク、複層ガラス（Low-E）、まもるんスペース、AKUDANA、浴室タオル掛け2か所、ちょいおきレール、片寄マイギャラリーなど。
同社は人気の要因を「おおたかの森より南流山がよいとの評価をしている方が想像以上に多いことに驚いています。流山市の子育てに関する取り組みや考え方に強く共感し”子育て”にフォーカスしたときに、ピアキッチンプランがいいと判断、全ての住戸に採用しました」としている。
モデルルーム
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来場者160組で第2期までの47戸が完売するとすれば、歩留まり率は約3割だ。極めて好調と見ることができる。その最大の要因は、実用新案取得済みのピアキッチンを全戸標準装備したことにある。
同社は価格を公表していないが、仮に同様のキッチンカウンター、バックカウンター、収納などをオプションとして購入すれば100万円くらいするはずだ。20坪換算だと価格を約2％上昇させる要因となる。小さくない数字だ。それでもマンション検討者の心を捉えてきた。同じものは他社は採用できないが、バックカウンター・収納は装備すべきだ。
もう一つ、強調したいのはワイドスパンだ。東西軸の長い敷地形状だからできたのだろうが、58㎡でも間口は6ｍ、68㎡で6.45ｍ、70㎡で6.65㎡ある。間口を広く取ることによって浴室と玄関クロークを窓付き（一部除く）としている。
目からうろこ キッズスペースに一変「変身ラウンジ」 ポラス「津田沼」竣工完売（2022/6/16）
NTT都市開発他「ウェリス南流山」 半年で5割以上分譲済み 販売順調（2014/12/8）
アクティブシニア向け コスモスイニシア「札幌」入居開始
「イニシアグラン札幌イースト」（
コスモスイニシアは6月17日、アクティブシニア向け分譲マンション「イニシアグラン札幌イースト」（203戸）が竣工・入居開始となり、再開発事業「北４東６周辺地区第一種市街地再開発事業」全体の「まちびらき」が5月26日に開催されたと発表した。
物件は、地下南北線さっぽろ駅から徒歩11分、札幌市中央区北四条東七丁目に位置する敷地面積約11,542㎡、14階建て全203戸（分譲対象住戸202戸、医療関連施設等区画1戸）。専有面積は41.63～82.44㎡。竣工は2021年9月。施工はフジタ・岩田地崎建設・田中組 特定建設工事共同事業体。管理は大和ライフネクスト。
「北４東６周辺地区第一種市街地再開発事業」は、平成25年に策定された「札幌市まちづくり戦略ビジョン」に基づき、にぎわいの創出と環境共生型のまちづくりを目指し、「住宅・商業複合地区」「公共公益地区」「医療・福祉複合地区」で構成されている。
「イニシアグラン札幌イースト」は、1階にクリニックモール、マンション内には多目的ルーム、ホワイエ、ミーティングルーム、ミュージックスタジオ、小浴場、大浴場（男女別）、プレイルーム、ゲストルーム、カフェダイニングの9つの共用施設を備えている。
「フレイル」と呼ばれる、心身活力や生活機能などの日常生活を送るための機能が低下し、将来要介護状態となる可能性が高い状態を予防するため、社会参加（つながる）、体力（動く）、栄養（食べる）ことに力を入れるとしている。
まちびらき
大浴場
ディスポーザー、玄関手洗い収納標準、選べる洗面、伊藤忠都市開発「西馬込」
「クレヴィア西馬込」
先の伊藤忠都市開発「クレヴィア新御徒町」に続き「クレヴィア西馬込」を紹介する。こちらはコンパクトからファミリーまでをターゲットにした物件で、始発駅であることもあり、約700件の反響を集めている。
物件は、都営地下鉄浅草線西馬込駅から徒歩7分、大田区西馬込一丁目の準工業地域に位置する7階建て全 44戸（うち事業協力者用住戸8戸）。7月中旬に分譲予定の第1期（戸数未定）の専有面積は36.45～81.76㎡、価格は未定だが、坪単価は370～375万円の予定。竣工予定は2023年4月下旬。施工は松尾工務店。設計・監理は安宅設計。販売代理は伊藤忠ハウジング。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、玄関手洗い収納、スマートIoT機器など。
玄関手洗い収納
スタンダードミラー（左）とストレージミラー
ユーティリティー・キャビネット（左）とデザイン・キャビネット
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現地は見ていないが、以前、義妹が馬込に住んでいたので住環境は見当が付く。国道・第二京浜に面しており、準工エリアであるのはネックだが、道路沿いはマンションや飲食などの商業施設化が進んでいる。背後は起伏のある住宅街が広がっている。始発駅であることやファミリータイプの比率も高いことなどから反響を呼んでいるようだ。
特徴の一つは、玄関手洗い収納が装備されていることだ。戸建てではかなり一般化しているが、分譲マンションで付いているのは初めて見た。デザイン性もいい。
もう一つ、「新御徒町」の記事でも書いたが、ユーティリティー・キャビネット、デザイン・キャビネットの二つの収納とスタンダードミラー、ストレージミラー、イルミネーションミラーの3つのミラーを組み合わせることでできる6タイプの中から、無償で選べるドレッシングルーム（洗面）の提案がいい。この種の提案も初めて見た。
更にもう一つディスポーザー。40戸台の規模でディスポーザーが付いているのは、記者が見学した限りでは10件に1件もないはずだ。
最後に、同社に提案だ。現在の賃料・維持管理費は月500万円はくだらないはずの、5つ星ホテルに匹敵する「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」を夜間は一般に開放してはどうか。飲食・喫煙を可能にし、モデルルームは宿泊可能にすれば、1泊5万円（2～3室）でも安い。常設モデルルームのビジネスモデルにしてほしい。賃料の3倍の売り上げが期待できる。マンションの成約率も間違いなくアップする。
退行する商品企画に一石 天井高2700ミリ＆ワイドスパン 伊藤忠都市「新御徒町」（2022/6/18）
これは凄い ホテルなら5つ星 伊藤忠都市 「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」（2020/9/10）
「実践派」の千葉大名誉教授・小林秀樹氏 マンション長寿化フォーラムで講演へ
千葉大学名誉教授で、スケルトン・インフィル方式を編み出し、日本マンション学会会長などを歴任された小林秀樹氏が、6月22日に行われるマンションコミュニティ研究会（代表・廣田信子氏）主催の第25回フォーラム「マンションの長寿命化に向けた取り組み…二つの老いにどう備えるか…」で基調講演をされる。視聴申し込みは6月19日まで、以下のURLへ。https://www.mckhug.com/blog/25
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小林先生が基調講演をされることは、廣田氏からのメールで知った。テーマの「二つの老いにどう備えるか」はマンション管理業界、管理組合の大きなテーマの一つだが、肩書が「名誉教授」になっていたのに驚き、名誉職に退く年齢でもないと思い、小林秀樹研究室情報サイトで調べた。
絶句するほかなかった。先生が2020年3月末で定年退職されたのは仕方がないとしても、2022年3月12日付の【ご報告】には、「半年前に肝内胆管癌が発見され治療を進めています。幸い治療の効果で生活にそれほど支障はありません。詳しくは、癌ブログを公開しました」とあるではないか。恐る恐る読んだ。〝闘病記〟の第1回目には次のように綴られている。
「2021年6月に肝内胆管癌がみつかったとき、すでにステージⅣで肝臓に転移しており、手術はできない状態であった。
そのとき、最初に調べたのは、癌を克服する方法であった。手術の可能性はないのだろうか。抗がん剤治療はどんなものだろうか、新しい治療法はあるのだろうか、などを本やネットで調べた。
しかし、手術以外に完治の見込みはない難治性の癌であることを知った。もちろん、希望を捨てたわけではない。抗がん剤が効いて癌が小さくなれば、手術できる可能性は残されている。
妻は、私以上につらかったはずだ。食事療法の本を買い込み、ニンジンジュース、癌によい食事を調べて毎日つくってくれた。感謝しかない。
そして、次に知りたいと思ったことは、余命をどう生きるかであった。夫婦の趣味である登山の田部井淳子さんの闘病記を読んで勇気づけられた。また、同じ癌で亡くなった川島なお美さんは、亡くなる3週間前まで舞台に立っていたそうだ。その生き様に心を打たれた。そして、多くの方のブログが心に染みた。
そうだ…私も癌と過ごした記録を残しておこう。それは、余命を生きた証にもなるはずだ」と。
その後、本日（6月18日）現在、21回ブログを更新されている。文量は1回あたり400字原稿用紙3枚前後か。
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このような記事を書くのはつらい。小生の妻も28年前、乳がんで死亡しているからだ。しかし、先生の闘病記を読んで、これは伝えなければならないと思った。先生がわが国の住宅政策、街づくり、団地再生・活性化に大きな役割を果たされていることを知っていただきたいので書くことを決断した。先生にもご了解を頂いた。
先生との出会いは12年前だ。「感動的な催しを取材することができた」と記事に書いたように、「もう一つの住まい方推進協議会（Alternative Housing & Living Association）」が主催した「第６回もうひとつの住まい方推進フォーラム2010 〝複合〟でつなぐ地域の暮らしと福祉」を取材したときだ。
その時の記事と先生の講演要旨を添付する。座学ではなく、実践に基づく講演なのでとても参考になる。今回の記事も、この講演を参考にしていただくのが最大の目的だ。
その後、先生が参加された国土交通省などの会合を何度も取材させていただいた。とにかく先生の話は面白い。しかも、すらりとしてかっこいいのだ。いつも西城英樹さんとだぶらせて話を聞いた。年齢は小生より二回りは低いはずだとずっと思ってきた。
先生の記事のアクセス数も多く、旭化成ホームズが主催したフォーラムの記事は6,000件をはるかに突破した。主だった記事も添付する。
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先生が行った2020年10月10日の最終講義をビデオで視聴した。「40年の研究人生を振り返って」というテーマで、1時間半にわたって話された。
大学の先生の最終講義を受講・聴講するのはこれで2度目だ。最初は十数年前、明治大学・百瀬恵夫名誉教授だった。この時は特別に許可され、学生さんと一緒に長椅子に腰かけて受講した。
講義を通じて企業のあり方、人間としての生き方を学んだ。その後の取材にも生かされている。先生は「CATが大事」と話された。「C」とは「Compliance（コンプライアンス）」、「A」とは「Accountability（アカウンタビリティ）」、「T」とは「Traceability（トレーサビリティ）」だ。
これを守らない政治家がいかに多いことか。百瀬先生は「代議士は詐欺師か大馬鹿野郎のどちらか」と話されたこともあった。
そして今回の小林先生。先生は講義の締めくくりとして、①住民の暮らしの現場を大切にする。〝なぜ〟が研究のヒントになる②一人ひとりの要求を大切にする。顕在的要求から潜在的要求を引き出す企画者たれ③これからの建築・都市を考えるうえで、対立・矛盾の中にチャンスがある－この3つのメッセージを学生さんに贈った。
百瀬先生と小林先生に共通するのは「武闘派」「実践派」ということだ。百瀬先生は中小企業研究の第一人者として知られるが、経営者はもちろん従業員などと酒を飲み交わしながら大企業に負けない理論を打ち立てた。「百瀬教」を名乗る研究者や経営者がたくさんいる。記者は勝手ながら「武闘派」と呼んだ。
小林先生は、どちらかというと優男で、柔道5段（と聞いた覚えがある）でいくつもの武勇伝を持つ百瀬先生と対照的だが、座学を枕にするような先生ではないことを、12年前の取材で知った。前段で書いた通りだ。
最終講義でも「現場」「実践」を何度も話し、セキスイハイムの「オーサンス」や旭化成ホームズの「母力」などの家づくり研究に参画したのもとても勉強になったと語った。「研究室の外に出よう」とも呼び掛けられた。
6月22日の基調講演ではどのような話をされるのか。
〝羽ばたけないかごの鳥〟国交省 団地再生検討会 エアコンなし 議論白熱30度超に（2008/6/8）
マンションコミュニティ研究会 設立5周年フォーラム「豊かな未来へ」（2015/12/4）
平成の田園調布になるか1区画200坪の街づくり つくば市の「春風台」（2015/5/26）
厚くて高い法の壁 合意形成の難問も立ちはだかる 国交省「団地再生あり方検討会」（2015/3/18）
「理想の間取りは普通の間取り」 小林秀樹・千葉大大学院教授（2014/1/22）
〝複合〟でつなぐ地域の暮らしと福祉 「もう一つの住まい方推進協議会（AHLA）」フォーラム（2010/10/29）
「おーお明治」大学の誇り 百瀬恵夫名誉教授の「瑞宝中綬章」受章を祝う会に300名（2017/8/8）
退行する商品企画に一石 天井高2700ミリ＆ワイドスパン 伊藤忠都市「新御徒町」
「クレヴィア新御徒町」
伊藤忠都市開発が近く分譲する「クレヴィア新御徒町」（52戸）と「クレヴィア西馬込」（44戸）のモデルルームを「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」で見学した。現地は見ていないが、商品企画は間違いなくいい。いかにも同社らしい物件だ。「新御徒町」から紹介する。
物件は、都営大江戸線新御徒町駅から徒歩5分、都営浅草線蔵前駅から徒歩9分、台東区鳥越一丁目の商業地域（建ぺい率56.71％、容積率499.56％）に位置する14階建て全52戸。専有面積は32.11～67.69㎡、価格は未定だが、坪単価は460万円の予定。竣工予定は2023年12月上旬。設計･監理は陣設計。施工は第一建設工業。分譲開始は7月上旬の予定。
最大の特徴は、全住戸の天井高が約2.7m以上で、約2.2mのハイサッシ、1LDKでも5000ミリ以上のワイドスパンという商品企画だ。効率的な設計により、限られた面積を最大限に活用するもので、「TEN-DAKA」「YOKO－HIRO」「TATE－BAKO」「AKA-RI」の4つの特徴を「Hi－SUMA」と総称している。
また、省エネ法の省エネ基準に比べ一次エネルギー消費量を10％以上削減し、その他低炭素化に資する措置が講じられている場合、「住宅ローン減税」などの優遇を受けることができる「低炭素建築物」認定を、同社としては初めて受けた物件でもある。
さらに、ドレッシングルームは「スタンダードミラー」「ストレージミラー」「イルミネーションミラー」の3つのミラーと「ユーティリティ・キャビネット」「デザイン・キャビネット」の2つの収納を組み合わせることでできる6通りのプランを、自分の好みで自由に選べる無償の「DRESSIMO」を採用する。
32㎡のプラン
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現地を見ていないので何とも言えないが、立地はおおよその見当がつく。隅田川花火を見るためにマンションを買うお金持ちがいるエリアの一角ではないか。坪単価は高いような気もするが、23区のコンパクトマンションは軒並み坪400万円を突破してきているので、こんなものかとも思う。
さて、約2.7ｍの天井高。このところ激しいマンションの価格上昇に反比例するように、天井高はどんどん低くなっている。2500ミリあれば高いほうとかで、2400～2450ミリが当たり前になっている。天井高を下げればその分だけ鉄やコンクリも少なくて済むのでコストは下がるし、天井高を下げることで階数（戸数）を増やすことも理論的には可能だ（実際は容積率の規制があるので難しいが）。
今回の物件で天井高を2.7ｍとしているのは、建ぺい率、容積率などの法的規制によるものだろうが、供給が増え競争も激化しているコンパクト市場に与えるインパクトは大きい。
間違いなく居住性は向上する。しかし、その居住性を定量的に計る物差しはない。デベロッパーは天井高を下げたのでその分価格を下げたとか、逆に高くしたので価格にオンしたなどとは絶対言わない。建基法では居室の天井高は2.1ｍ以上と定めているのみだ。
その価値判断材料になると思うので、三井不動産レジデンシャル「パークコート六本木ヒルトップ」とモリモト「ディアナコート本郷弓町」、そして先日見学した三菱地所レジデンス「The Parkhabio（ザ・パークハビオ）SOHO 大手町」の記事を添付する。
「六本木」のリビング天井高は標準階でも3,400～3,450ミリ、最上階は4,150ミリだった。「本郷弓町」は、建基法ではあと2層積み上げられたのにそうしないで、天井高を2.7ｍ確保した。これが圧倒的な人気を呼んだ要因だった。三菱地所レジの「MIデッキ」には感動した。
今回の物件もまた、どんどん退行する居住性能に一石投じるものだ。反響が注目される。
ハーフモデル（天井高2400ミリならエアコンの下部あたり）
「DRESSIMO」（デザイン性なら左、収納重視なら右とか）
感動的な天井高2730ミリの「MIデッキ」 職住一体型SOHO 三菱地所レジ「大手町」（2022/6/15）
あっぱれ！モリモト 階数を2層分減らし天井高2.7ｍ確保「本郷弓町」（2014/5/23）
現段階で最高品質のマンション三井不レジ「パークコート六本木ヒルトップ」（2011/11/16）
凄い人気 優先72戸+一般分譲の第1期62戸は2.4倍即完 タカラレーベン「小田原」
「レーベン小田原 THE TOWER」
タカラレーベンが分譲中の「レーベン小田原 THE TOWER」を見学した。小田原駅前の商住複合再開発マンションで、昨年秋からの優先分譲、今春の第1期分譲を終え、分譲対象住戸のうち8割強が成約済みだ。購入者の約3割が都内居住者ということからも分かるように、利便性、資産性が圧倒的人気の要因だ。
物件は、JR・小田急小田原線小田原駅西口から徒歩1分、小田原市城山一丁目の地下1階地上17階建て全190戸（うち非分譲住戸38戸、優先分譲住戸72戸)。7月上旬分譲予定の第2期（戸数未定）の専有面積は35.90～80.21㎡、価格は未定。竣工予定は2024年5月下旬。設計・監理は三輪設計。施工は西武建設。売主は同社のほか万葉倶楽部。事業主は小田原駅前分譲共同ビルマンション建替組合。
昨年10月に優先分譲として72戸を成約。第1期一般分譲として今年5月21日に62戸を抽選分譲し、150組の申し込みがあり、平均2.4倍で即日完売。これまでの来場者は約370組。地元が約3割、県内が約4割、都内が約3割。
現地は、小田原駅西口を出て徒歩数十秒。屋根付きのバス、タクシー乗り場があるので雨でも傘はほとんど必要ない立地。通路を挟んで東側には鉄道高架線があり、線路を挟んだ対面には商業ビルなどが建っているが、高層階からは小田原城や相模湾が望める。敷地の西側は緑が豊富な小高い丘の住宅地。
建物は、1～3階が医療・商業施設などの店舗が予定されており、住戸は4階以上。プランはコンパクトから100㎡以上の住戸8戸まで多彩な23タイプ。
主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2500ミリ、二重サッシ（線路側）で住戸側は樹脂サッシ、内廊下方式、たからの水など。
販売を担当する同社マンション事業本部営業推進事業部第1営業統括部第2営業部部長・平岡篤氏は「社内の再開発チームが取り組んでいるプロジェクトで、4月まではモデルルームをオープンしていなかったが、残りは18戸。購入者の方は今回の唯一無二の価値を理解されています。3年前、駅東口で坪単価220万円の物件が供給されていますが、それとは比較になりません」と語っている。
完成予想図
ライブラリーラウンジ
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添付した同社の「福岡天神」「東川口」の記事も合わせて読んでいただきたい。凄いというほかない。「福岡天神」「東川口」もそうだったのだが、〝坪単価については書かない〟という約束で、「R.E.port」の記者の方と一緒に見学が実現した。なので坪単価は想像してもらうほかないのだが、小生と「R.E.port」の記者の方も予想はどんぴしゃりだった。自慢するようだが、現地取材をたくさんこなすと単価は見えてくる。（「福岡天神」「東川口」は外れたが）
約90㎡のモデルルームもよくできている。オプション仕様ではあるが、「このままの仕様にしてほしい」という購入者もいるそうだから、同社の提案力がうかがえる。
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皆さんは二宮金次郎をご存じか。小生は学校の校庭に薪を背負いながら本を読んでいるコンクリ製の全身像を知ってはいたが、どこの生まれで、成人してどのような功績を残したのか、教わっているはずだが全く記憶にない。（戦争前はブロンズだったが、武器製造のため供出されたと聞いていた）
今回の取材で、その二宮金次郎が小田原市出身であることを知った。駅には、小生の小さいころとよく似たかわいい少年の銅像が建っており、今回のマンションの売主でもある万葉倶楽部が開発した「ミナカ小田原」の広場にもブロンズ製の夫婦像が建っている。金次郎の身長は160cm台で、奥さんは150cmくらいだ。驚いたのは、金次郎は帯刀していたことだ。どうして農民が帯刀を許されたのか。伝記などを読んでいただきたい。
帰りの電車の時間まで30分以上あったので、マンションの建設現場に立って通行する20人以上に「二宮金次郎を知っていますか」と声を掛けた。高校生が圧倒的に多かったのだが、ほとんどの人が知っていた。像は校庭に建っており、学校でも習うそうだ。
そういえば、小生は授業中いたずらばかりしていたので、廊下にいつも立たされた。嫌いな音楽の授業などは裏山でひとり遊んでいた。それでも末は博士か大臣かと言われた。今は昔だ。
「R.E.port」の記事について。小生の記事より半日早く（昨日18時）アップされている。単価に触れていないのは同じだが、うまくまとめている点では「R.E.port」に軍配を上げざるを得ない。しかし、二宮金次郎に触れている点では小生の記事が勝る。どちらが勝つか、皆さんに決めていただきたい。
駅東口の金次郎のブロンズ像（小生の小さいころにそっくり）
駅前の「ミナカ小田原」設置されている二宮金次郎夫婦像（金次郎は刀を差している）
「ミナカ小田原」
威力絶大 PPP×企画提案力 タカラレーベン「レーベン東川口GRANDEST」（2022/3/17）
福岡の最高峰 第1期100戸 圧倒的な人気 タカラレーベン50周年「福岡天神」（2022/3/15）
