東急リバブルと日本電気は6月11日、AI技術を活用して投資用区分マンションと購入希望の顧客を繋ぐマッチングシステムの開発に着手したと発表。11月に稼働開始する予定。高齢化社会における老後資金の確保などを目的とした不動産投資ニーズに応えるのが狙い。

同システムには、NECの最先端AI技術群「NEC the WISE」の1つである「異種混合学習」などの機械学習技術を活用。多種多様なデータの中から精度の高い規則性を自動で発見し、最適な予測を行うとともに予測結果の根拠まで説明可能なホワイトボックス型AIであるため、人手では困難であった複雑な分析についても高精度で解釈性の高い予測結果を得ることが可能となる。

東急リバブルは、2014年に主に東京23区を対象とする投資用区分マンションを専門に扱うチームを創設し、5年を超えるコンサルティング活動を行っており、そこで蓄積された実績とノウハウをベースに顧客に投資用区分マンションを推奨（レコメンド）しマッチングするシステムを開発することに至った。

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凄い時代になってきた。ところで、〝多様化〟ニーズだが、仮に夫婦間で希望が真逆になったとき、AIはどちらを優先するのか。声が大きいほうか、権力を握るほうか、それとも弱者の味方をするのか。はたまた、夫婦仲を引き裂くのか。

　大京アステージと穴吹コミュニティは６月11日、マンションをとりまく社会課題の「3つの老い」（建物の老朽化、居住者の高齢化、労働力の老い）などに対応する、デジタルトランスフォーメーション（DX）による次世代型マンション管理サービスの開発プロジェクト「MiDD Project（ミッド・プロジェクト）」に着手したと発表した。

　マンション管理業界No.1の約54万戸の管理実績から得たナレッジにICT（情報通信技術）やAI（人工知能）などの最新テクノロジーを融合させた“新たなマンション生活様式”を創造し、労働集約型の管理業務の変革を目指す。

　第一弾として、管理組合の総会をウェブ上で視聴できる「WEB 総会」サービスを2020年7月から試験的に提供する。

　2020年秋から順次、デジタル技術で居住者の健康を支援するヘルスケアサービスや、管理組合と管理会社との電子契約システムなどを導入する予定。

マンション管理協 バーチャル総会検討へ／情報の非対称性解消するIT開発も急務（2020/6/11）

　マンション管理業協会（管理協）は６月10日、ITを活用して総会に遠隔（地）から参加・出席することを可能にする「新しいマンション管理様式」の実証実験を開始したと発表した。

　現在、マンション管理組合が開催する総会は、区分所有者が一堂に会する形態（リアル総会）で行われているが、今回の新型コロナの影響で実施が困難なケースが今後も想定されるため、リアル総会の開催に加え、インターネットの手段を用いて参加・出席できるハイブリッド参加・出席型バーチャル総会の可能性を探る。

　ITリテラシーを充実させ、情報の非対称性をどう克服するかが課題と見られる。

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　結構なことだ。規約改正や建て替えなどを議決することなど除く通常の総会は、議決権総数の半数以上（委任状含む）の組合員が出席すれば成立するので、現行でも不都合は生じないと思うが、ハイブリッド総会が可能になったら参加する人も大幅に増え、活発な論議が期待できると思う。

　問題は、組合員が積極的に総会に出席できる環境づくりだ。管理協が指摘しているようにITリテラシーをどう整備するか、大きな課題だろうと思う。

　一般的なマンションは、主体者である区分所有者が管理会社を選択する仕組みにはなっておらず、デベロッパーがあらかじめ用意した系列子会社の管理会社が担当することになっている。管理の良否を判断する情報は管理会社に握られている。

　マンション居住者の記者は理事を担当したとき、同じような規模・経年マンションの管理の実態を調べようと思ったが、管理会社や近隣の管理組合は「守秘義務」を盾に情報を開示しない。大きな壁が立ちはだかっていることが分かった。

　ところが、親会社からの〝供給〟に頼らず、独自路線で管理戸数を増やしつつある日本ハウズイングの存在は、この仕組み・ビジネスモデルが〝ほころび〟を見せていることを示している。

　同社の現在の管理戸数は約45万戸で、〝マンションの王者〟として君臨してきた大京グループの約54万戸にはかなり差はあるが、大手デベロッパー系を追い抜き、業界２位にランクされている。

　どうして伸ばしてきたか。一つにはM&Aもあるが、「2019年度に受託したマンションの85％がリプレースです」と同社ホームページにあるように、管理会社の交代（リプレース、またはリプレイス）にあることを明らかにしている。

　いま、高経年マンションの増加で管理組合の財政はひっ迫しており、管理費の値上げも難しくなってきている。一方で、マンション着工戸数はこの20年間で半減した。今後も減少するのは間違いない。親会社からの新規〝供給〟が期待できないとすれば、管理会社は他社物件から管理受託を〝奪う〟（リプレース）以外成長は見込めない。

　リプレースを巡って競争が激化するのは必至だが、管理の良否を判断する公平な情報の開示が置き去りにされはしないか心配だ。

「ピアース東京尾久」

現地もモデルルームも観ていないので〝話半分〟で聞いていただきたいが、モリモトが荒川区で分譲するマンションとしては初めての「ピアース東京尾久」（28戸）に人気が集まっているようだ。コンパクトマンションでワイドスパンが特徴。販売開始は7月下旬。

物件は、JR上野東京ライン尾久駅から徒歩3分、荒川区西尾久７丁目の準工業地域に位置する９階建て全28戸（会員分譲10戸含む）。専有面積は30.36～64.17㎡、予定価格は2,900万円台～5,700万円台（最多価格帯4,000万円台）。坪単価は320～330万円になる模様。竣工予定は2021年5月下旬。設計・監理はエフ・アイ・オウ アソシエイツ。デザイン監修は南條設計室。施工は風越建設。

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　尾久駅圏のマンションは、3年前、トヨタホームとミサワホームの「アネシア東京尾久」を取材している。取材した時点で単価は「未定」だったが、最終的には坪300万円にはならず260万円くらいに落ち着いたはずだ。東京駅まで12分という至近距離ではあるが、マイナーイメージが災いし強気な価格設定ができなかったと思われる。

　さて、モリモトのマンション。現地はおおよそ想像できる。いかにも「尾久」らしい（「尾久」を知らない人にとっては何のことか分からないだろうが）街並みを形成しているはずだ。

　予定価格については驚いた。モリモトの城東、城北エリアでの分譲実績と言えば、10年以上前の江戸川区「船堀」、北区「赤羽」、台東区「浅草」くらいしかないはずだ。荒川区では初の物件だ。

　強気な価格設定はないと踏んだが、何と坪300万円を軽々と突破する同駅圏での〝最高値〟となる坪330万円くらいになるという。それでも反響は上々のようだ。

デザイン監修に南條氏を起用しているのはいつものモリモトだ。

わが多摩センターに咲いているホタルブクロ

〝世界のトヨタ〟〝世界のTOKYO〟へ２駅12分の「アネシア東京尾久」（2017/5/1）

PLAN-α

 　三菱地所レジデンスは6月5日、現在販売中、今後販売するマンション7物件に木の小部屋「箱の間」有償オプション提案と、収納スペースをテレワークスペースに変更可能な無償メニュープラン「“work” in closet」を導入したと発表した。

「箱の間」は同社グループが2016年に開発し、「ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス」などで提案してきたもの。ケミカル製品でなく、間伐材を利用したスギの無垢材・集成材などで出来ているのが特徴。移動が容易で、目的に応じてテーブル、デスク、棚、小窓などが取り付けられる。基本タイプはw777×h1,620×d755。価格はPLAN-αが60万円（税抜き）、PLAN-βが55万円（同）。

「“work” in closet」は、収納スペースを無償で働く空間にするもので、有償の「妻ラボ・夫ラボ」にすることも可能。

導入されるのは、「箱の間」が〝ザ･パークハウス〟シリーズの「三田」「市谷加賀町」「川口本町」「さいたま新都心」「鎌倉」「市川二丁目」、「“work”in closet」が「武蔵野境南町」。

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　この「箱の間」は実際に何度か見ている。価格がやや高いような気がしないではないが、本物のスギノキ（学名： Cryptomeria japonica＝隠れた日本の財産）が使われているので美しい。

使用例

大和ハウス工業 テレワークを想定した空間 戸建て用に提案開始（2020/6/1）

環境配慮型の地所レジ「ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス」 「箱の間」にも注目（2016/4/8）

三菱地所 〝CSRからCSVへ〟新たな価値創造目指す「3×3 Lab Future」（2016/3/29）

住友不動産は6月1日、With/Afterコロナの新たな販売手法＝「リモート・マンション販売」を全国すべての販売物件を対象開始したと発表した。

購入検討の初期段階「情報収集」から「モデルルーム見学」－「申込み・契約」－「重要事項説明」－「引渡し」に至るまで希望に応じて非対面による対応を可能とする。

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　この種の販売手法は、先日（5月29日）、三菱地所レジデンスが採用を決定した。今回の住友不動産は「申込み・契約」－「重要事項説明」－「引渡し」まで可能となる。

　ここですべてのデベロッパーにお願いだ。緊急事態宣言が解除されても、マンションモデルルーム見学は来場者とスタッフの安全を最優先し、われわれ記者などの見学は断られるケースが増えるような気がする。

　当然の対応だと思うし、小生などのような高齢者＆基礎疾患によるあれやこれやの〝害毒〟を垂れ流されたくないと考えるのもよく分かる。そうでなくても「掲示板」などでネガティブ情報が氾濫している。

　だが、しかし、物件の商品企画・設備仕様・住環境などはオンライン接客では正確に伝わらないはずだ。購入検討者もまたセカンド・オピニオンを求めているのではないか。

小生は、購入検討者向けに記事を書いているわけではないが、読まれてもかまわないように〝劣悪なものは取材しない・書かない〟を基本に、顧客の視線から取材して記事にしている。ミスリードをしないよう注意を払っている。記者の役割はデベロッパーと消費者の橋渡しだと考えている。

取材には万全の態勢で臨みますので、取材に応じていただくようお願いします。

三菱地所レジデンス 全国エリア48物件すべてに「オンライン接客」導入（2020/5/29）

　三菱地所レジデンスは5月29日、すでに首都圏の分譲マンションで3月23日から導入している「オンライン接客」を全事業エリア48物件に拡大したと発表した。

　同社は2019年8月、一部のマンションで同システムを先行して導入しており、好評価を受けたため、新型コロナ対策として都心エリア13物件に導入した。これまで145件の実績がある。

　顧客からは、「小さい子供がいるため、ギャラリーに行かずに手軽にご案内を受けることが出来る点が良かった」（ザ・パークハウス 川口本町）「小さい子供がいるため外出自粛をせざるを得ない中でこのような取り組みが普及すると今後もマンション検討がしやすい」（ザ・パークハウス 三田ガーデン レジデンス＆タワー）「妊娠中で移動が出来ないため、オンライン相談だと助かる」（ホワイトマークス溝の口）「関西から東京に転勤が決まったが、5 歳の子供もいる中、コロナで関西から家探しに動けず困っていたところ、オンラインでくわしく一通りの話が聞け、とても良かった」（ザ・パークハウス 青葉台二丁目）「アメリカ（LA）に住んでおり、コロナ禍において日本政府の水際対策もあって帰国する事が叶わなかったが、共用部や室内、眺望写真を交えて説明が受けられた上に質問も投げかけられたのでより具体的な検討へ進む事ができた」（ザ・パークハウス 高輪フォート）などの声が寄せられている。

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結構なことだと思う。もう20年前にも書いたことがあるが、マンションも戸建ても現地販売事務所の接遇は慇懃そのものだが、すぐにアンケートなどと称して根掘り葉掘り個人情報を引き出そうとする無礼極まりないことを平気で行った過去がある。今はそのようなことはなくなったはずだが…。

「オンライン接客」が一般化すれば、物件購入検討者も助かる。家族構成、交通便などにもよるが、夫婦と子ども1～2人でモデルルームを見学すると半日はかかり、食事代などを含めると5,000円くらいの出費になるのではないか。販売事務所にはキッズ・ルームを設けているが、子どもにとっては商談中の時間は退屈そのものだろう。その無駄が省けるのだから大助かりだ。

「オンライン接客」の良しあしが成約率に大きな影響を与えるのは間違いない。問題は、いかに丁寧に対応するかだろう。物件の商品企画もそうだが、説明しづらい設備仕様レベル、住環境などをどう伝えるのだろうか。

　モデルルームを見学した後で〝オンライン接客とは全然違った〟などと言われないようしないといけない。顧客もまた、決して販売担当者の話しぶりや容貌だけで物件の良否を判断しないことだ。

 　創建グループの日本戸建管理は戸建ての維持管理サービス「家ドック」をマンションにもワンストップで対応する「家ドック マンションサービス」の運用を開始した。

　会員限定で、月額1,000円（税抜き）支払うだけで24時間365日、出張費・緊急対応費０円でマンション専有部のトラブルに対応する。このほか、リフォーム相談、提携企業の優待特典サービスも受けられる。

　詳細はWeb:www.m.k-nkk.comへ。

　三菱地所レジデンスは5月20日、同社の分譲マンション「ザ・パークハウス」における生物多様性保全への取組み「BIO NET INITIATIVE（ビオ ネット イニシアチブ）」が、2020年4月7日、「国連生物多様性の10年日本委員会（UNDB-J）認定連携事業」（以下、UNDB-J）に認定されたと発表された。

UNDB-Jは、2010年10月に愛知県名古屋市で開催されたCOP10（生物多様性条約第10 回締約国会議）で採択された「愛知目標」の達成に向け、各セクターの参加と連携を促進させるため、「にじゅうまるプロジェクト」などの中から委員会が推薦する連携事業を認定するもの。

今回は第16弾となり、「BIO NET INITIATIVE」を含めて10件が認定された。

「愛知目標」では、2050 年までの長期目標（Vision）として「自然と共生する世界の実現」、2020 年までの短期目標（Mission）として「生物多様性の損失を止めるために効果的かつ緊急な行動を実施する」ことが掲げられた。

「にじゅうまるプロジェクト」は、生物多様性の損失を止めるための活動に取り組んでいる団体（自治体・企業・NGO・教育関係）とその活動を登録し、「愛知目標」の達成を目指しているキャンペーン。

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こうした取り組みが企業価値を判断する物差しとなり、マンション選好の目安の一つになってほしい。

UNDB-Jにはわが故郷・三重県からも毎年のように選定されている。今年は絶滅されたとされているアゼオトギリ保全勉強会が選定された。

東京都では、駒沢女子大学アクティ部の特定外来種の生物や植物の駆除活動が認定されている。

記者が住む多摩センターはいま、栽培も運搬も禁止されている特定外来種のオオキンケイギク（大金鶏菊）が大繁殖している。以前はマンションの敷地の法面くらいだったが、今年はいたるところで狂喜乱舞している。パンデミックかと恐怖すら覚えるほどだ。

花は菊のように美しいといえば美しいのだが、繁殖力が強い多年生なので一度根づくと根絶が難しい。在来種を駆逐しないか危惧されている。

駒沢女子大学アクティ部はこのオオキンケイギクの駆除活動を積極的に行っている。

オオキンケイギク（ウィキペディアから）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は5月15日、2020年4月の首都圏不動産流通市場の動向についてまとめ発表した。

中古マンションの成約件数は1,629件（前年同月比52.6％減）、坪単価（同機構は㎡単価で公表）は約168万円（同4.5５減）、価格は3,201万円（同5.8％減）、専有面積は62.91㎡（同1.4％減）、築後年数は24年（前年同月は21年）。

中古戸建ての成約件数は686件（同41.5％減）、価格は2,722万円（同12.5％増）、土地面積は162.25㎡（同9.2％増）、建物面積は106.09㎡（同2.5％増）、築後年数は22年（前年同月は21年）。

新型コロナウイルスの感染拡大により、マンションと中古戸建ての成約件数減少率は1990年5 月の機構発足以降、過去最大となり、マンションの成約坪単価、成約価格は19年1 月以来15カ月ぶりに前年同月を下回った。

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　記者は地場不動産仲介会社の営業体制がどうなのかよく分からないが、大手は多くが自粛しているはずで、成約件数が大幅に減少したのは納得できる。それほど悲観することはないような気がする。むしろ〝大健闘〟と言っていいのではないか。ほとんど市場がなくなった「観光産業」とは雲泥の差だ。

　まず、マンション。築後年数が約3年増加しながら坪単価はそれほど下落していないのに注目したい。

　東京都232万円（前年同月比0.9％減）、神奈川県138万円（同2.4％減）、埼玉県99万円（同3.8％減）、千葉県80万円（同11.3％減）という水準は、千葉県は下げすぎのような気もするが、東京は高水準を維持しているのではないか。

　中古戸建ての土地面積が拡大しているのにはやや驚いた。記者はこれまであまり中古市場に注目してこなかったからだが、郊外部の戸建てを処分する層が増加しているということだろうか。仮に建物価格をゼロとして、土地価格は坪55万円の計算になる。土地が50坪あって価格は2,722万円（坪55万円）というのはものすごく安いのではないか。

　この先、マンションは新築価格がどうなるかだが、供給量、価格設定は抑制気味になってもすぐ〝損切処分〟することはなさそうで、コロナの収束がどうなるかにもよるが、第一次取得層向けは堅調に推移するような気がする。それだけ賃貸が全ての面でプアということだが…。

　記者は、秋以降の郊外部の新築マンションや戸建てがどう動くかに注目している。今後、テレワークが浸透すれば、都心部の専有面積が狭いマンションや土地が狭い駅近の戸建てを志向しない層が増加するはずだ。もっと先、週休３日、フレックスが当たり前になったら住宅市場は劇的に変わる。