「市営樹木住宅」

　ナイスは3月19日、愛知県初のPPP（Public Private Partnership）方式による豊田市の「市営樹木住宅」が完成したのに伴う見学会を報道陣向けに行った。

　物件は、名鉄豊田市駅から徒歩15分の高台に位置する敷地面積約8,032㎡、延床面積約2,826㎡の全11棟48戸。建物は木造軸組工法（パワービルド工法）で、専用面積40㎡の平屋建て3棟14戸、55㎡の2階建てメゾネット8棟34戸。4月1日から入居が始まる。

　同社が提案した「市営樹木住宅」は、「森でつながる街～豊田市産材～スマートウェルネス住宅」がコンセプト。耐震等級3の耐震性を備えるなど基本性能を高め、市の中心部を流れる矢作川の流域材や愛知県産材のスギ約120立法メートルの木材を内装に使用し、地元の三州瓦を採用したプランが高く評価された。

　また、コミュニティ形成を支援するため街の中心部に「樹木広場」を設置、多世代が交流できるような仕掛けも施している。

居室の壁に張られた愛知県産材のスギ

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　片道約3時間、わざわざ取材した甲斐があった。画竜点睛を欠く－この言葉がぴったりの市営住宅だ。

　素晴らしい出来だ。京都「建仁寺」の庭をほうふつとさせる簡素な佇まいが何とも言えない。美しい石庭そのものだ。敷地は建蔽率60％、容積率200％の地域だが、物件は建蔽率20％、容積率30％しか消化していない。敷地面積を単純に戸数で割ると１戸当たり50坪もある。家賃も2～3万円くらいだから、入居者にとってはありがたいはずだ。

　ところが、敷地内に植えられている樹木は樹高にして1～2ｍくらいのシマトネリコの３本しかない。

　敷地の法面などに芝生が植えられてはいるが、あとはコンクリート洗い出しと、防草シートが張られた砂利が敷地全体を覆っている。「樹木団地」に樹木がない、洒落にもならないではないか。仮に１戸100㎡として8,000㎡なら80戸の戸建てが建つ計算だ。ここに3本しか樹木が植えられていない－こんな住宅地は絶対ない。

　この落差は何か。貧困な植栽計画はなぜか。工事を担当した同社の社員は「木と住まいを標榜する当社としては…下っ端のわたしには答えようがない」と言葉を濁した。

　なので、この疑問をストレートに事業を管轄する同市都市整備部定住促進課課長・岡田茂克氏にぶつけた。岡田氏は次のように語った。

　「この住宅は一団地認定を取得しており、その認定基準である緑化率3％を法面に芝生を張り巡らすことで6.2％まで高めている。（シンボルツリーが少なく、防草シートを埋め込んでいることについては）入居者の負担を軽くするために管理費を抑えるようにした」

　完璧の答えが返ってきた。

　いうまでもないことだが、豊田市は〝世界のトヨタ〟が本社を構える企業城下町だ。平成28年度の収入約1,954億円のうち約62％にあたる1,278億円が固定資産税、法人住民税、個人住民税などだ。もちろん財政力は愛知県トップで、全国でもトップクラスにある。市が作成したパンフレット「豊田で暮らそう」には、子育て・住民サービスなどが他と比べ充実していることが書かれている。

　そんな全国の模範となるべき自治体の市営住宅の「樹木住宅」に樹木が3本しかないというのはどういうことか。隣接地には「樹木神社」があり、たくさんの巨木が植わっており、また、寺の竹林の借景が美しい。しかし、四囲に緑があるから、団地内はなくてもいいということにはならないはずだ。　

専用の駐輪場がまた素晴らしい

　
隣接する「樹木神社」（奥に市営住宅が見える）と駐車場の奥の竹林の借景

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　「市営樹木住宅」の狙いはもう一つある。岡田氏によると、同市は若年層の人口は流入するが、25～40歳の人口が流出傾向にあり、それを食い止めるため、市営住宅には10年間の定期借家制度を導入して「家族形成期支援住宅」20戸を盛り込んだ。家賃は年収条件にもよるが最低22,800円で、最高でも45,800円だ。

　ところが、現段階で空きがある11戸のうち9戸がこの「家族形成期支援住宅」だ。岡田氏は「入居開始時に100％の入居率を目指したが、募集を開始したのが1月で、子育て世代には遅すぎたかもしれない。これから検証する」と話した。

　〝世界のトヨタ〟がある豊田市でどうして25～40歳の人口が流出するのか。これまた不思議だ。地価が暴騰してトヨタの社員が住めなくなる－ということではないような気がする。

豊田市駅の線路沿いにある遊歩道の水路では、産卵のためか大きなおなかをした鯉が横になっていた。隣は雄の鯉か。老いらくの鯉は成就したのか

「オランジェの春の運動会」

　ポラスグループの中央住宅は3月17日、NPO法人越谷市住まい・まちづくりセンター、同集住グリーンネットワーク、大妻女子大学環境教育学研究室（甲野毅准教授ゼミ）と連携して松戸市新松戸で「オランジェの春の運動会」を開催。49世帯約160名が参加した。参加者は「楽しかった」と口々に感想を語った。

　「オランジェ新松戸」は、松戸市の小学校、中学校跡地の有効活用事業として公募型プロポーザルで選定された街で、「小学校跡地」は若い世代を呼び込む街として38戸が、「中学校跡地」は永住をテーマにした街として61戸の合計99戸がそれぞれ2016年に分譲された。入居後も街のコミュニティを育むためにワークショップをそれぞれの分譲地で開催してきたが、NPOや同研究室の提案を受け、双方のコミュニティを醸成するのに運動会がもっともふさわしいとして実施するもの。

　この日は、「中学校跡地」の松戸市民交流会館グラウンドに集まり、ラジオ体操から父母も参加するクイズや玉入れ、綱引き、お父さんリレーなどを行った。

　「オランジェ新松戸」は分譲時に取材している。その記事を参照していただきたい。ランドスケープデザインが優れ、戸建てプランもよくできており、無垢材をふんだんに用いた内装が際立っていた。

　あれから3年。東京でサクラの開花が宣言されたとはいえ、まだ肌寒いこの日に全99世帯のうち半数に達する49世帯が参加するなど信じられない多さだった。

　関係者の努力に頭が下がるが、それぞれの居住者が自主的に運動会を選択したことに価値があると思う。秋にも景観木の剪定を兼ねたイベントを行う予定だという。

　甲野ゼミは同社の蔵を生かした越谷市の街づくりに関わった縁から今回の企画に参画。甲野氏は「地域環境、社会環境を学び持続可能な社会を実現するための企て、問題提起をするのが目的」と話した。

　参加したゼミ生は3年生の12名。「初めて経験したので最初は戸惑いもあったが、とても楽しかった」「私の住むマンションにはこのような活動はない」「こういう街なら住んでもいいかも」などと話した。

　（皆さんは役者だ。進行役の方は「初めて」だったようだが、ラジオ体操では片手にマイクを握り、「あれ、次何だっけ」と間違って見せ、綱引きでは1歳の子どもを抱えた女性も加わるほどの盛り上がりを演出した。どこかで聞いたような声だと思ったら、あの北海道北見市のカーリング女子そのものだった。「みなさんは北見市出身」と聞いたら「多くは埼玉県」だそうで、図に乗って「そだねー」を連発していた。座学では絶対学べない多くのものを学んだのは間違いない）

　同大学はてっきりわが多摩ニュータウンにあるものだと思っていたが、マンションの坪単価が700万円を突破する千代田区三番町の一等地に千代田キャンパスがあることをすっかり忘れていた。甲野ゼミも千代田キャンパスにある。　

ラジオ体操

玉入れ

　
綱引き

甲野ゼミの皆さん（前列右端が甲野氏）

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　記事の本旨は「オランジェ春の運動会」だが、以下の坂川放水路の土手に咲いていた雑草の名前もぜひ覚えていただきたい。

　左は、書くのもはばかられる「オオイヌノフグリ」、右は記者も知らなかった「ハキダメギク」だそうだ。

　オオイヌノフグリは、この時期、どの雑草より早く芽を出し春を告げ。花はマメ粒しかなく、花芯は白く外周に向かって淡いコバルトブルーの色に変わる。1日でしぼむ、実に可憐な花だ。

　なのにどうしてこんな可哀そうな名前が付けられたのか。種子が犬の〇〇〇に似ているからだそうだが、まあ、言われてみるとそうかもしれない。

　ハキダメギクは、最初見たときヨモギだと思った。わが多摩センターのヨモギとはやや姿かたちが異なっていたが、松戸の固有種だろうと勝手に解釈して、茎を摘んで参加者に教えてやった。「俺はこれでヨモギ餅を作ったんだ」と。

　ところが、ポラスの広報マンが「これはヨモギじゃない。タンポポの種類だ」と異議を唱えた。

　たまには正鵠を得る鋭い指摘をするこの広報マンの指摘に記者の自信が崩れた。噛んでみた。確かにあの独特の香味はなかった。そこで、いかにも田舎育ちと思える近くにいたおじさんに聞いた。「そう、これはヨモギと仲間のキク科。ハキダメギク。食べられる？　食べないほうがいい」「えっ」すぐ吐き出した。

　それから数時間。いま、腹痛も神経マヒも起こっていないので、無害なのだろう。トリカブトの仲間でないのは間違いない。

　ネットで調べた。「植物学者の牧野富太郎氏が、世田谷の経堂の掃きだめでこの花を見つけ、『掃きだめ菊』と名づけた。チッ素分の多いごみ捨て場や、空き地、道ばたなどに生える」とあった。チッ素と言えば水俣病だ。「食べないほうがいい」といったおじさんは造園が本職のNPO関係者だった。年齢は70歳。さすがだ。名前を聞いたが、教えてくれなかった。残念。

　傍にいた美しい女性は奥さんで、「雑草には詳しくない」と言いながら「ルリカラクサのよう」とのたもうた。これもネットで調べた。奥さんが言ったのは「オオイヌノフグリ」の別名で、はしたない言葉を口にしたくなかったのだろう。「ルリ」は「瑠璃」に違いない。

　松戸の子どもたちよ、街に出よう。野原には記者のような感性豊かな人間に育ててくれる自然がある。毎日新しい発見がある。

　そして考えてほしい。どうしてあの可憐な花に「〇〇〇」などと汚らわしい名前を付けたのか、牧野富太郎ともあろうものがハキダメギクなどと可哀そうな名前を付けたのか－記者は「〇〇〇」を見るにつけ、人間の想像力、表現力の貧しさを思い知らされる。

　よく見ると、ハキダメギクは確かに若葉にしては乙女のような恥じらいも溌溂さもない、くすんだ色をしている。これも考えてみれば、犬の〇〇〇と共生し、なおかつ牛馬に食いちぎられないようまずそうな色形になる自己防衛策かもしれない。　

　
オオイヌノフグリ（左）とハキダメギク

ポラス 景観、コミュニティ重視の松戸「オレンジプロジェクト99」街開き（2015/6/16）

「プレミスト有明ガーデン」

　大和ハウス工業は3月16日、臨海副都心の都市型住宅ゾーンとして計画されている有明北地区に位置するマンション「プレミスト有明ガーデン」の報道陣向け内覧会を行い、モデルルームを3月17日にオープンすると発表した。

　物件は、東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ）有明テニスの森駅から徒歩2分、江東区有明一丁目に位置する15階建て全258戸。専有面積は55.90～82.60㎡、予定最多価格帯は6,500万円台～7,500万円台、坪単価は320～330万円台。竣工予定は2020年3月下旬。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は三井不動産レジデンシャル。分譲開始は6月中旬。

　現地は、東京都の「有明アリーナ」を核とした「有明レガシーエリア」として位置づけられているエリアの一角で、住友不動産が建設を進めているマンション1,539戸の「シティタワーズ東京ベイ」をはじめ都内最大級の約10.7haの商業・住宅複合開発プロジェクトに近接。

　ほぼ四角形の敷地面積約6,213㎡に板状型の建物をV字形に配し、文節設計とすることで趣を持たせ、敷地南側と中庭に設けた大きな庭をコミュニティ共用施設でつなぐ設計にしているのが特徴。V字形建物の結節点に壁面緑化を施し、3層ごとにオープンスペースを設けている。

　デザイン監修に光井純氏を起用し、世界で活躍するデンマークの著名なクリエーターを起用し、デンマークのライフ スタイル「Hygge（ヒュッゲ）」の考え方を取り入れた心地良いつ ながりを生む、空間やインテリアを提案している。

　内覧会で同社東京本店マンション事業部第二事業部事業部長・永井壮氏は「湾岸エリアにはタワーマンションが多く、非日常をテーマとしたスペックありきの物件が多いが、板状型として『コト』をテーマにして新しいライフスタイル、暮らし方を提案する」と話した。

「つなぐラウンジ」

 
アクティブガーデン（左）とリラックスガーデン

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　内覧会が終わる直前まで、見出しは〝大和ハウスと三井不動産レジデンシャルがダッグを組んで住友不動産に挑戦状 湾岸戦争激化〟にしようと考えていた。販売代理は長谷工グループの長谷工アーベストではなく、湾岸で住友と競合している三井であることや、三井のマンションを多数手がけている光井純氏を起用していること、ひょっとしたら坪単価は350万円くらいになるのではないかという情報が耳に入ったからだ。（光井氏の起用実績は大和ハウスもあるが）

　単価が350万円になったら、好戦的姿勢を強める一方の世界情勢にふさわしいお互いがっぷり四つの激戦になるのは必至で、傍観者としての記者にとっては願ってもいない消耗戦に発展すると読んだ。

　しかし、〝湾岸戦争〟などと手垢にまみれた陳腐化した見出しをまたつけていいのか、お前はどっちの味方だ、軽挙妄動を慎めとささやくもう一方のわたしがいた。

　核か（どうしてパソコンは勝手に「核」に変換するのか。先に「湾岸戦争）などと書いたためか）書かないか、踏ん切りがつかないまま帰ろうとしたとき、「戦争ではない。むしろ『回避』。差別化を図り独自性を発揮する」と、同社の長川勇気氏がつぶやいた。名刺をもう一度確認した。確かに「勇気」と書かれていた。

　この「勇気」に迷いは消えた。見出しは「大和ハウスと三井不動産レジデンシャルがダッグを組んで湾岸戦争回避〟に決めた。

　坪単価は住友を上回らないことを確認できた。価格を抑え、タワーマンションを嫌う需要層に訴え、家族のゆったりした生活に価値を認めるデンマークの〝Hygge（ヒュッゲ）〟というワードに思いを込めたマンションだと理解した。

　販売事務所やモデルルームのつくりもよくできている。ナチュラルな無垢材を思わせる面材・建具を多用しているのは支持を得られるはずだ。観葉植物に本物を使用しているのもいい。ただ、販売事務所のフェイクは本物にしてほしかった。積水ハウスの「品川シーサイド」を見ていただきたい。

モデルルーム 玄関正面の緑はドライフラワー

販売事務所 デンマークのデザイナーがコーディネート

一部はフェイク

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　〝Hygge（ヒュッゲ）〟をはじめとする北欧のデザインが流行している。ここ数カ月でもタカラレーベン、三井ホーム、三菱地所ホーム、ポラス、大和ハウス工業などのマンションや戸建てで見学している。

　これに異論はない。しかし、こうも各社が採用しだすとやや食傷気味だ。いっそのこと8,000万部以上を売り上げたスウェーデンを舞台にした小説「ミレニアム」にあやかり、同社のマンションブランド「プレミスト」、さらには「ミレニアル」「プレミアム」なども加えて気の利いた造語はないのか。

ゲストルーム

好スタート 第1期は330戸 住友不「シティタワーズ東京ベイ」 プラン秀（2017/8/17）

呉越同舟効果 「5本の樹計画」の本領発揮 積水「品川シーサイド」1期207戸！（2017/3/24）

「ザ・ パークハウス 神戸タワー」

　三菱地所レジデンスは3月15日、JR西日本不動産開発、三菱倉庫、安田不動産とともに開発を進めている兵庫県神戸市中央区の「景観形成重要建築物等」に指定されている「旧ファミリアホール」の一部を保存・復元する制振タワーマンション「ザ・ パークハウス 神戸タワー」のプロジェクト発表会・モデルルーム内覧会を行った。

　物件は、JR東海道本線神戸駅から徒歩5分、神戸市中央区相生町1丁目に位置する33階建て全352戸。専有面積は42.29～155.03㎡、予定価格は2,800万円台～2億4,800万円台、坪単価は266万円。施工は大林組。竣工予定は2019年11月下旬。

　従前の建物は、1900年（明治33年）に完成したジョサイア・コンドルの指導のもと、建築家の曽禰達蔵が設計した「三菱合資会社神戸支店」で、その後、地元の呉服店・ファミリアホールとして利用されてきた。市の都市景観条例に基づく「景観形成重要建築物等」に指定され、神戸の街並みのシンボルとして親しまれてきたことから、今回の建て替えに当たって基壇部の一部を保存・復元することにしたもの。

　保存・復元するのは高さ15ｍ（一般的なマンションの5階相当）で、5,327点に及ぶ部材を保管し、 新築時に組み直す「生け捕り」という手法を採用して、外観のほか、旧三菱銀行時代の金庫扉や半円アーチをエントランスホールなどにも用い、クラシカルな空間を再現する。総合設計制度の適用を受けているが、市の条例では容積緩和を受けていない。

　同社執行役員関西支店長・加治屋倫浩氏は神戸市のマンション市況とプロジェクトについて、「職住近接、利便性、資産性を重視する傾向が高まっており、市場は堅調に推移している。当プロジェクトは、市の条例では保存・復元を義務付けているわけではないが、東洋のウォール街と呼ばれ、銀行や鈴木商店などの企業が集積していた当地の歴史的な価値だけでなく、市民のシンボルとして100年以上愛されてきた建物を継承したいということから一部を保存・復元することにした」と語った。

　昨年6月に物件ホームページを開設し、これまで約2,700件の問い合わせがあり、今年1月からのモデルルーム事前案内会には約500組の来場がある。分譲開始は4月上旬。

加治屋氏
 

基壇部（完成予想図）

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　わざわざ神戸まで取材に行った価値があった。さすが三菱地所だ。この種のマンションは、大和ハウス工業「D’グラフォート横浜Cruising Tower」、オリックス不動産「グランサンクタス淀屋橋」があるが、5,327点にも及ぶ部材を手作業で保存し、洗浄したり修復したりして再現する「生け捕り」手法は珍しいと聞いた。いったいこの「価値」はいくらか。これは後述するとして、記者発表会に記者は感動した。

　冒頭、販売を担当する関西出身らしい三菱地所レジデンス関西支店販売第三グループ リーダー・花房豪氏は「坪単価266万円」と明かした。

　メディアが質問をしないのに単価を明らかにする東京のデベロッパーは総合地所以外ない。聞いてもうやむやに答える。お客さんの反応をうかがいながら値を上げたり下げたりするためだ。

　地元メディアの方は「坪266万円」の意味が分かったはずだが、記者はなにしろ神戸駅に降りるのは初めて。右も左もわからない。神戸牛と神戸大くらいは知っているが、前川清「そして神戸」と渡辺真知子「ハーバーランド」しかイメージにない。（「あのカモメが飛んだはハーバーライト、彼女は横浜出身」と、家に帰ってからかみさんに言われた）

　そこで聞いた。「わたしは266万円といわれても、神戸の市況が全く分かりません。高いのか安いのか」と。

　この質問に答えたのが同社執行役員関西支店長・加治屋倫浩氏だった。「大阪の中心部は坪300万円を超えており、坪400万円を突破するところがここ1年以内に出てくる。兵庫県では芦屋は坪400万円を突破するが、中央区は震災の影響もあり（再開発などが）遅れている。坪266万円は過去最高」と。

　簡にして要を得る－これほど分かりやすい説明はない。単価を聞かない記者も問題だが（聞いてもその価値が理解できない記者も多いが）、デベロッパーは進んで単価を公表すべきだ。スーパーがダイコンを「価格未定」と表示したら、翌日からお客さんは一人も来ないはずだ。

　単価と設備仕様については首都圏と比較しても意味がないので、あまり書かないが、物件を見学する前までは「坪300万円もあるかも」と考えていた。

　住友不動産などが神戸港開港150年プロジェクトとして、敷地面積約34,000㎡の「新港突堤西地区再開発事業」を行うことになっており、27階建ての約350戸のツインタワー2棟700戸を建設することを聞いていたからだ。着工はこれからで、同社は具体的なことは何も話していないが、記者は坪単価300万円を突破すると読んだ。

　なので、三菱もあるいはと考えたのだが、建設地は三方を高さ20ｍくらいの建物に囲まれているので、昨年末見た東急不動産「心斎橋」と同じ260万円くらいではないかとはじいた。当たらずとも遠からずだ。

　全体の設備仕様は高いと思う。2重床・2重天井は神戸ではよく採用されるそうだ。155㎡のモデルルームは2億4,800万円台になりそうで、これは東京のどこの億ションと比較してもそん色ない。

　
解体作業

金庫扉

石造りの半円アーチ

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　ジョサイア・コンドルが建設に関わっていると聞いてびっくりした。同社関西支店計画第二グーループリーダー・高橋隆治氏によると、コンドルは建物を設計した曽禰達蔵の師匠で、コンドルは建設時に工事現場で曽禰にアドバイスし、しばらく神戸に逗留したそうだ。

　コンドル彼が設計し、現存している建築物は、御茶ノ水のニコライ堂と三田綱町の三井倶楽部くらいだ。現在、コンドルが居住した六本木の敷地が東急不動産ほかの億ションとして建設されている。

　それにしても5,000点を超える石などを保存し・復元するという大変な作業を行うものだ。いくらかかるか聞いたが、当然答えは返ってこなかった。この価値はものすごく高いと思う。

　石は江戸城にも使用されているという山口県の黒髪島で採石された花崗岩だ。販売事務所に見本が置かれているのを触った。

　蛇足。「ファミリア」は神戸の老舗呉服屋で、かつて三井不動産が第一次取得者層向けに分譲していた「パーク・ファミリア」とは全然関係ないそうだ。

現場