「ハピアガーデン深沢六丁目」

　阪急阪神不動産の戸建てブランド「ハピアガーデン」の「深沢六丁目」と「尾山台二丁目」を見学した。「長期優良住宅」認定と「住宅性能評価」の6項目すべてで最高等級を取得することで他社との差別化を図り、きめ細かな工夫を施すことでじわり首都圏で地歩を築きつつあるとみた。そこには強かな計算があると読んだ。

　阪急阪神ホールディングスグループは今年4月、不動産事業の再編に伴い、不動産事業の中核会社として阪急阪神不動産（阪急不動産から商号変更）を設立した。記者はこれまで旧阪急不のマンション〝ジオ〟は首都圏に進出してからかなり取材しているが、戸建て事業を展開する旧阪神の〝ハピアガーデン〟は一度も見学したことがないので、お願いして実現した。

　「ハピアガーデン深沢六丁目」は、東急田園都市線桜新町駅から徒歩13分、世田谷区深沢6丁目に位置する全2戸。土地面積96.22～97.98㎡、建物面積94.40～97.68㎡。価格は未定。建物は2×4工法2階建て。設計・施工・監理はイトーピアホーム。販売代理はライフステージ。

　閑静な住宅街で、1階の北側階段部分に光が差し込む窓を設けているのが特徴。LDKの勾配天井はもっとも高いところで約3800ミリ。

　「ハピアガーデン尾山台二丁目」は、東急大井町線尾山台駅から徒歩9分、世田谷区尾山台二丁目の風致地区（建ぺい率40%、容積率80%）に位置する全3戸。土地面積113.00～119.98㎡、建物面積89.84～94.52㎡。価格は未定。建物は在来工法２階建て。販売代理はライフステージ。

　こちらは、風致地区であるため制約が多いが、アウトドアテラスなどと室内を結び、1階の天井高を2号棟のみだが2.7ｍ確保し、かつ周辺に少ない4LDKとしているのが特徴だ。エントランスから主寝室、パティオなどの床はタイル張りで、キッチンカウンターはフィオレストーン。

　双方とも「長期優良住宅」認定と「住宅性能評価」の最高等級を取得し、所在が人気が高い住宅地で、戸数が2～3戸、建物は2×4工法と在来、販売代理は大阪が本社のライフステージというところに〝ハピアガーデン〟の戦略が見え隠れする。

　同社住宅事業本部 宅地戸建事業部 宅地・戸建事業グループ首都圏担当の平山真悟氏は、「首都圏に進出して6年が経過した。これまで宅地分譲を含めて500区画弱供給してきた。当初は関西と勝手が異なり苦労したが、最近は情報収集も販売も順調に推移している。新体制になりスタッフを増やし、戸数も年間100戸くらいを目指す。長期優良住宅と住宅性能評価は大きなセールスポイントになっている。デザインもマンションの設備仕様を参考に+アルファーしてグレード感を出すようにしている」と話した。

　平山氏が話したように大手でも長期優良認定と住宅性能評価を取得しているところはむしろ少ない。同社の主力供給エリアの城西、城南では三井不動産レジデンシャルや野村不動産、その他と競合しそうだが、規模的には三井も野村も小規模はほとんどない。きちんと住み分けがができているように思う。エリアの特性に応じて臨機応変に対応しているようだ。

　城西、城南エリアでは他のデベロッパーも虎視眈々、市場に割って入ろうとしているが、この6年間でしっかり地歩を築いてきた同社がそうやすやすと地位を譲るとも思えない。

「ハピアガーデン深沢六丁目」

「ハピアガーデン深沢六丁目」

「ハピアガーデン尾山台二丁目」の現場近くで群生していたハナニラ

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　阪神と言えば子会社の阪神タイガースだ。記事とは関係ないが触れざるを得ない。以下は、西武ファン歴60年、アンチ巨人の記者の独断と偏見に満ちた私見だ。関係者は気を悪くなさらないで読んでいただきたい。

　思い出すのは昭和60年（1985年）だ。バース、掛布、岡田が巨人・槙原投手からバックスクリーン3連発を放つなど圧倒的な打撃力で日本一（何と相手はわが西武。記者は戦う前から負けを覚悟していた）になった。

　ところが、後にも先にも日本シリーズを制したのはこの1回のみ。これは全球団の最少優勝回数タイ記録（楽天も１回のみだが、楽天の歴史は14年。阪神は82年）だ。だいたいが「死のロード」に疲れ果て、失速し、優勝を逸すパターンがずっと続いている。

　そればかりか、阪神は〝虎ウマ〟のごとく〝ダメ虎〟を象徴する嫌なニュース、出来事がメディアから執拗に繰り返し報道される。展覧試合で長嶋茂雄氏にサヨナラ本塁打を打たれたのがそうだし、「ベンチがアホやから野球がでけへん」と球史に残る名言を江本孟紀氏に吐かれたのが最たるものだ。

　監督と言えば、知的で頭脳的な采配を揮って球界をリードしているわが西武とは真逆の、雑で大雑把な采配がいつも身内からもやり玉にあがる。選手も選手で、素晴らしい力を持ち実績を残しながら、マスコミの餌食になりスキャンダルなどで潰される。

　ファンと言えば、負けることに価値を見出すような、マゾヒスト根性をむき出しにし、何かの間違いで優勝などをすると芥にまみれメタンガスが充満する、下手をすると死を差招くことにもなりかねない、もう畏怖するしかない道頓堀川ダイビングを挙行する。

　阪神ファンで知られる国際日本文化研究センター教授・井上章一氏が「阪神はやめられない。もうこれは、麻薬だ。アヘンである。『宗教はアヘンだ』というマルクスのひそみにならえば、宗教なのかもしれない」（朝日文庫「関西人の正体」）と言った通りだ。

　しかし、それでも本体はびくともしないのが不思議といえば不思議だ。同社の鉄道事業の売上高353億円（平成29年3月期）に対して球団は200億円を突破している模様で、きっちり利益も7億円確保している。いわばドル箱だ。

　それはなぜか。東の「東京」に対抗する西の大阪（甲子園は兵庫だが）なのか、首都の「東京」に敵愾心を燃やす関西圏の象徴なのか、誰が名付けたか知らないが「伝統の一戦」なるプロパガンダ、デマゴーグを流布したのも奏功したのだろう。観客動員数は読売巨人軍に次ぐ多さだ。これだけは西武もかなわない。称賛に値する。なんとも羨ましい限りだ。

　余談だが、販売代理のライフステージの会社概要を見てびっくりした。何と今年2月に東証一部へ上場変更を果たしたビーロットの子会社とあるではないか。ビーロット・宮内誠社長は、オリックスの元社長、会長でオリックス・バファローズのオーナー宮内義彦氏の息子さんだ。阪神とオリックスはどこかでつながっているのか。ビーロットの長谷川進一副社長からは「夢はプロ野球球団を持つこと」と10数年前に聞いたが、ひょっとしたら阪神かオリックスの球団オーナーになれるかもしれない。

「ハピアガーデン深沢六丁目」の現場近く

　
「ハピアガーデン深沢六丁目」の現場近くのハナミズキ

「耐火被覆吹付ロボット」（「ダイワロイネットホテル東京有明」建設現場で）

　大和ハウス工業は4月16日、鉄骨の柱や梁をロックウール・モルタルで耐火被覆吹付する「耐火被覆吹付ロボット」の実用化に向けた実証実験を報道陣向けに公開した。

　「耐火被覆吹付ロボット」は、産業用ロボットアームと走行台車、昇降台車を組み合わせたロボットで、通常、鉄骨の柱や梁をロックウール・モルタルで耐火被覆吹付するには3人の職方が必要真野に対し、ロボットを使用することで職方を2人にすることができる。工期を約20％削減し、省力化率30％を目指す。2019年度には実用化する予定。

　同社は今後深刻化する人手不足の解消に向けて当ロボットをベースに塗装工事や危険な高所作業への応用など、各種ロボットアーム利用の検討を進めるとともに、BIMと連動させることにより、 ロボットが作業を行うために必要なデータ入力項目を削減し、作業時間の短縮を目指す。

　ロボットの開発に至った背景・経緯について、同社代表取締役専務執行役員・土田和人氏は「2025年の建設労働者数は2014年度比で129万人離職し、112万人不足すると推測されている。その不足分を補うには省力化と新たな担い手が欠かせない。そのためにはきつい、汚い、危険の〝3K〟から（高い）給与、（長い）休日、希望（の産業）の〝新3K〟を実現しなければならない。当社は2018年度から建設現場に『4週5休』を導入し、2021年度には『完全週休二日』を実施するロードマップを作成した」などと話した。

人手による吹付作業

吹付作業をするロボット

吹付後のテコ押さえ・検査作業

土田氏

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　実証実験は同社の「ダイワロイネットホテル東京有明」の建設現場で行われ、人手とロボットによるものとの比較が容易にできるように実施された。疑い深い記者は、どこかに人が潜んでおり、遠隔操作で吹き付けているのではないかと質問したが、もちろんそんなことはなかった。ロボットのすごさ、賢さを見せつけられた。

　耐火被覆は、建築基準法で定められており、1時間耐火は25ミリ、2時間耐火は45ミリ、3時間耐火は65ミリの耐火被覆吹付を行わなければならず、重要な作業であるにもかかわらず、作業員が不足しており、現場からもロボット化の声が高いという。真夏でも作業着を付け、マスクもつけなければならないので体感温度は40度、50度にもなり汗だくになるという。

　ロボットによる作業は、人手と比べてややムラがあり、ガラス繊維とモルタルを混ぜたロックウール・モルタルが周囲に飛散するロスも見られたが、ものの見事にやってのけた。

　担当者によると、人手による作業を100点満点とすると、ロボットは8～90点と合格点をつけた。

　試作品は数千万円の費用が掛かっているとのことだが、量産化が進めば数百万円に抑えられるという。

君手危うきに近寄らず「（イケメンと口の悪い記者にはロボットが悪戯をするかもしれませんのでとは言われなかったが）少し離れてください」との担当者から事前説明があった。口の悪い記者はターゲットになると理解し、ロボットから離れ難を逃れたが、どこかのテレビ局のイケメンは事前の忠告を無視したために〝君子の交わりは淡きこと水のごとし〟そのもの、泡を吹きつけられ、モルタルの水を浴びたようだ。無害とのことだ）

梅津氏

　卓越した商品企画で話題を提供してきた〝ルネ〟ブランドの総合地所が、長谷工グループ入りして丸3年目を迎える。昨年は創業40周年の年だった。これまで供給した住宅は約65,000戸。この40年の歴史のうちバブル崩壊後の30年間を分譲一筋に歩んできた同社執行役員事業部長・梅津英司氏（52）にこれまでの仕事と今後について話を聞いた。

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　同社がどのようなデベロッパーであるかを少し紹介する。

　創業は昭和52年5月。安宅産業の住宅部門の営業を継承して設立された。同59年9月に現社名に変更。平成11年10月に永昌不動産を、同21年6月にトータルハウジングをそれぞれ合併。同27年5月、長谷工グループ入りした。

　これまで分譲マンションは〝ルネ〟シリーズで約43,000戸、戸建ては約2,400戸、合わせて約65,000戸の住宅を供給している。データはないが、これほどの住宅を供給しているデベロッパーは20社あるかないかだ。

　同社が業界に存在感を示したのは昭和61年竣工の「ルネ門前仲町」（467戸）「ルネ蕨」（192戸）「ルネ蒲田」（216戸）「ルネ新宿御苑プラザ」（303戸）の4物件だ。

　記者はこの４物件を全て取材している。分譲開始はマンション不況から抜け出す昭和60年ころで、同社は商品企画で業界をリードした。

　鮮明に覚えているのは、「蒲田」の物件で、施工トップの長谷工コーポレーション（当時、長谷川工務店）と設計に東急設計コンサルタントを起用して、卓越した商品企画に仕上げたことだ。１階住戸を専用駐車場付きとしたのは業界初ではなかったか。「新宿御苑」は基本性能・設備仕様をアップさせたコンパクトマンションの草分け的な物件で、申し込みが殺到した。

　前身が商社だけあって〝いいとこ取り〟に長けていると感嘆したものだ。

　梅津氏は平成2年の9月入社だ。「わたしが入社したころは、土地を見ないで買い付けしていた物件もありました」と当時の状況を梅津氏は振り返る。

　ところが、まさに頂上に上ったとたんに梯子を外されるようにバブルは崩壊する。平成2年9月の首都圏マンション月間契約率は2年8か月ぶりに70％を割った。

　「わたしが担当した最初の物件は綾瀬駅からバス便の、所在地は八潮市の『ルネ綾瀬』。全48戸のうち約8割に申し込みが入ったのですが、キャンセルが続出し、結局売れたのは4戸のみでした。坪単価は250万円？　いえそこまでいきませんでした。ワイドスパンのいい物件だったんですが…。それから戸別チラシ配布や銀行、業者回りなどに明け暮れました」

　「チラシの配布は戸別ですから、公団住宅は大変でした。エレベーターがなく、階段を上り下りしなければなりませんでしたから。頭は使わなくて済んだのですが、さすがに疲れましたね。いまは懐かしいですが…」

　そこから塗炭の苦しみが始まるが、同社が破綻しなかったのは、メインバンクの住友銀行とのパイプが太かったからに違いない。

　そして平成12年、「ルネアクシアム」（721戸）が業界を唖然とさせた。「半分も売れない」と読んでいた業界関係者をあざ笑うかのように、何と全戸を一挙に販売し、6,510組の来場者を集め平均4.8倍の競争倍率で即日完売した。一挙供給の即日完売戸数の多さでは昨年の「ザ・タワー横浜北仲」第1期の730戸がバブル崩壊後では最多だが、それまで17年間この記録は破られなかった。

　「あれはすごかったですね。東武鉄道野田線新船橋駅から徒歩10分、当時は周辺に何もなかったですからね。普段静かな町が、土日は大渋滞になりました」

　人気の要因は、坪単価110万円台という価格の安さもあったが、需要を喚起するため、タレントで画家の城戸真亜子氏や映画監督の崔洋一氏など数人の専門家のアイデアを盛り込んだ企画が見事にヒットした。

　その後、〝モックン〟こと本木雅弘氏を起用して人気になった三菱地所レジデンス「Ｗコンフォート」などの〝タレントマンション〟が続々供給されるようになった。歴史をつくったマンションだった。

　現在の商品企画の参考にもなりそうなので、もう少し具体的に物件の特性について触れておく。特徴は、①全住戸の35％が100㎡以上、90㎡以上は6割以上②スラブ厚は29センチ③崔監督は〝女人禁制・18歳未満立ち入り禁止〟の〝男のラウンジ〟を提案④外周部は幅5ｍの歩道と2列の桜並木を整備⑤託児施設を設置⑥100％自走式駐車場⑦販売代理はプラン別に長谷工アーベストと三井不動産リアルティ（当時、三井不動産販売－など。

当時の記事

　「どうしてそんなことができたかと言えば、当社の社員は旧安宅を始めいろいろな会社からの個性派集団、寄せ集め集団で、しかも仕入れから企画－販売まで一気通貫でやってきましたので、みんなプロ意識が強く、アイデアマン揃いでした。

　永昌不動産が分譲したバス便の全戸100㎡の『津田沼』もそうですし、『ルネ御殿山』も代表作です。大浴場付きは10棟くらい供給しました。1999年竣工の全488戸の『アクアフォレスタルネ稲毛』、2003年竣工の全758戸の『東京サーハウス』、2009年竣工の全191戸の『リージェントハウス大森西』なども印象に残る物件です。『稲毛』はビオトープなどを採用して環境共生に取り組んだ物件ですし、『サーハウス』は大浴場付きで共用部に高級家具のカッシーナを約8セット設置しました。『大森西』には400万円かけて本物の火を使った暖炉を採用するなどこだわりました。カネがかかってもいいものを造ろう、入居者が満足していただけること、それが何よりの広告だという文化がありました」

　梅津氏の口からは次々と記憶に残るマンションの名前が飛び出した。

　記者も「津田沼」や「東京サーハウス」はよく覚えている。「津田沼」は常識では考えられないプランがヒットした。「サーハウス」は今では当たり前だが、当時は最先端の「健康」をテーマにしたマンションだった。

即日完売を報じた「週刊住宅」721戸はこの月の埼玉県の全供給物件の戸数と同じとある

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　戸建てについても触れておきたい。同社は約30年間にわたって全1,261戸の「白岡ニュータウン」を開発・分譲してきたが、そのノウハウを2016年分譲の「ルネテラス船橋」（34棟）に注ぎ込んでヒットした。

　詳細は当時の記事を参照していただきたいが、梅津氏は戸建てについても次のように語った。

　「戸建ても強化します。狙いは都心の高額ですが、（用地が）買えているのは郊外で、思いと実際は若干異なるのですが、『白岡』や『船橋』のような街をきちっとつくったものを供給していきたい」

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　今後の事業展開について、梅津氏は「これまで情報を共有する、継承するという風土がやや欠けていた」と反省し、次のように締めくくった。

　「いま当社グループはかなり意識が変わってきました。エンジンがかかったともいえます。商品企画に関する研究会を頻繁に行っています。今後も他社にないもの、総合地所らしいものを提供していきます。ライバル？　仲間もたくさんいますので、名前は伏せていただきたいのですが〇〇には負けませんよ」と。

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　梅津氏は「RBA野球は出たり出なかったり。あれはどこと戦ったときか（三井のリハウス戦）。小雨が降る日で、うちの投手が四死球ばかり出すので球が飛んでこなかった。仕方がないのでグラウンドの四葉のクローバーを摘んでいた」と話したので、RBA野球についても触れざるを得ない。

　RBA野球大会は今年で30周年を迎えるが、同社チームはこれまで23回出場しており、通算成績は29勝45敗、勝率は.392。参加当初は好投手・長島を擁し、強豪チームにも互角の成績を残していたが、年を重ねるごとに選手の高齢化が進み勝てなくなった。2011年、三菱地所ホーム相手に15－０の５回コールド勝ちを収めるが、これは実に5年ぶりの勝利だった。梅津氏は５番ファーストとして出場、３打数２安打３打点の活躍をしている。

　ところがその翌年の2012年、RBA野球大会の中で〝燦然〟と輝く〝不名誉〟な大記録を2つも打ち立てた。

　一つは対住友林業の試合。０－21の大敗を喫したのだが、何と制限時間1時間半の大半を守らされ、住林の打者は3～4回打席に立っているのに、同社は６人しか回ってこなかった。つまり7～9番打者は１度も打席に立つことなく敗れた。これは前代未聞の大会記録だ。

　もう一つは、三井リハウス東京戦で大会記録の０－36で敗れたのだが、１イニング28打者連続出塁、28打者連続得点（プロ野球記録は14者連続）というこれまた空前絶後の大会記録を樹立した。三井の打者の打席数は49なのに対し同社は13。三井は９番打者も５回打席に立ったが、同社の５番打者以下は１打席しか巡ってこなかった。雨中の中、ずぶぬれになって守らされた。

　これに懲りたのか、同社は2015年から出場しなくなった。梅津氏は「長谷工のチームに出てもいいとみんなに言っている」というが、さて…復活はあるか。

敷地延長の難点を解消したプラン光る 総合地所「ルネテラス船橋」（2016/10/1）

総合地所 建築家とコラボ シンプルで端正なデザイン、大胆提案に注目（2016/4/28）

リハウス 大会記録の１試合36点＆１イニング28連続得点（2011/8/4）

住林〝大笑〟２回で32打席21得点18四死球選ぶ（2012/6/21）

「リーフィアタワー海老名アクロスコート」完成予想図

　小田急不動産は4月12日、三菱地所レジデンス、小田急電鉄との３社共同プロジェクト「リーフィアタワー海老名アクロスコート」（304戸）の第2期販売を４月14日（土）から開始すると発表した。

　1月6日にモデルルームをオープンし、これまで第１期１次～第１期３次として195戸を供給し、167戸が成約するなど販売は好調に推移している。専有面積は45.25～120.65㎡、最多価格帯は5,400万円台。総来場者は955件。

　契約者は、20代後半のプレファミリーからシニア層まで多様な世帯で、持家からの住替えが全体の約60％、交通利便性の向上への期待感から広域勤務（都内および横浜市内）が全体の30％に達している。

満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）