「グローイングスクエア武蔵境ストロングスマート」

　細田工務店は6月5日、築後100年以上の古民家の古材をモデルハウスなどに活用した「グローイングスクエア武蔵境ストロングスマート」の見学会を報道陣向けに行った。価格は未定としているが、すぐ近くには玉川上水が流れる一角で、いったいいくらの値を付けるか。

　物件は、JR中央線武蔵境駅から徒歩17分（バス5分、バス停徒歩2分）、西東京市新町5丁目の第一種住居専用地域（建ぺい率50%、容積率100%）に位置する全17区画。敷地面積は110.0～115.56㎡、建物面積は91.86～103.44㎡、第1期（8戸）の価格は未定だが、南道路の住戸は6,000万円台の後半になる模様。規模・構造は木造軸組(在来)工法2階建て。建物は外構を残しほぼ完成済み。

　現地は、玉川上水へ徒歩2分、小金井公園も徒歩圏の住宅街の一角。従前の敷地は700～800坪くらいあり、築100年以上の古民家が建っていたところで、オーナーが住まなくなって10数年が経過しているが、その後はケア施設や学童クラブなどとして利用されてきたという。同社が相対で敷地を取得した。

　開発に当たっては、近隣住民の惜しむ声を生かすために古材の一部をモデルハウスに残すことを決定した。

　建物の解体は、同社の大工チームが建てた順とは逆に1本ずつはがしながら行い、保管し、再生利用した。

　再利用に使用したのは、天井板、戸襖、化粧柱、丸太梁、壁面化粧板など。

外構にも古材が使用されていた

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　モデルハウスは2階リビングの約28坪。玄関に入ると、壁には額装が施された一服の絵のような下見板が飾られ、天井板からは昔から使われていたと思われる時代物の照明が吊るされていた。

　2階のダイニングには丸太梁が化粧梁として、洗面所の鏡廻りの額装が、床柱には落とし掛け材がそれぞれ採用され、高さ40センチの小上がり部分には大工さんも名前が分からないという硬そうな材質が用いられていた。

　この価値をどう見るかだが、古民家風デザインが好きな人にはたまらないのではないか。記者ならもっと徹底してやるが。

　
玄関（左）と2階洗面所

キッチンからダイニング・リビング写す

ダイニング天井（天井高は3150ミリ）

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　現地の近くに流れる玉川上水の両岸には緑が生い茂り、ひんやりとした冷風が古民家風のモデルハウスを見学したばかりの記者の火照ったほほを撫でた。

　川の水量は太宰治が入水心中したほどではないが、つがいの鯉が泳ぐには十分すぎで、付かず離れず、波風ではなくて穏やかな波紋でもって、「ここは住みいいよ」とまだ梅雨前だというのに季節外れの、あるいは〝色鯉〟は季節に関係ないのか秋波をまき散らしていた。

玉川上水（中央に鯉が泳いでいる）

新小岩駅南口－（これが美しいか）

　「足が弱って目が見えなくなって、耳も聞こえなくなった」「90になって独り暮らし？　えらいわね」「夜になると寂しい」「そうよね」「だから、電気をつけっぱなしで寝るの」「そう、それがいい。テレビをつけっぱなしという人もいるわよ」「でも、しょっちゅう、2時間おきくらいに起きちゃうの。トイレに行きたくなる」「まだまだ若いわよ」「子どもの世話になりたくないからね。子どもだって、親のために生きているわけじゃないし」「そうよね、わたしも姑で苦労したもの」「そーなの」「生きているうちが花よ」

　新小岩駅前のアーケード街「ルミエール商店街」の真ん中に置かれたベンチで二人の後期高齢者と思われる女性が話し合っていた。

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　次の取材まで時間があったので、約1時間、商店街を歩いた。ネオン、看板、立て看とそのコピーをいくつか紹介する。

　「コピー5円」（この前のホテルオークラは40円だった）「仏花80円」（花屋）「さらば膝の痛み」（整骨院）「生サーモン（左の店）冷シャンプー（左の店）」「2階ですけど、どうかご安心してお入りください。物件情報量と情熱だけは、どこにも負けません」（間口が狭い宅建業者）

　「100円」（回転寿司）「「らぁ麺420円」「4円パチンコ」「古着100円」「新発売いきなり値引き 本体一括０円」（モバイル）「６月羽ばたく飛翔」（トートロジーのパチンコ屋）「万引き警戒」「禁止拍照」「防犯カメラ作動中」「２人に１人ががんと言われています」（何屋だったか。記者も〝お前はダニだ〟と言われたことあり）「閉店セール オール￥30」「24時間営業　大漁」「喫煙ルーム 未成年の方の入室はご遠慮ください」（コンビニ）

「ルミエール商店街」
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　駅前の喫煙コーナーには「葛飾区きれいで清潔なまちをつくる条例」が平成13年３月に施行されたことが紹介されていた。

　その条例には、「まちを汚す行為」として、区内の道路・公園その他の公共の場所で「吸い殻・空き缶等をみだりに捨てること」「歩行喫煙をすること」「飼い犬等のふんを放置すること」「落書きをすること」が禁止され、「区の責務」として「きれいで清潔なまちづくりを推進するための施策を総合的に実施する」こと、「区民等の責務」や「事業者の責務」には市が推進する施策に協力することが書かれている。

「守ろうよ わたしの好きな 街だから」

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　平成18年に施行された景観法の第一条（目的）には、「この法律は、我が国の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境の創造及び個性的で活力ある地域社会の実現を図り、もって国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的とする」とある。

　しかし、「良好な景観」「美しく風格のある国土」「潤いのある豊かな生活環境」「個性的で活力ある地域社会」「国民経済及び地域社会の健全な発展」とは何かについては、全文を読んでも全く書かれていない－〝カオスが美だ〟という説もある。

　
新小岩駅（左）と秋葉原駅のホームの階段（どっちがきれいか）

「ルピアグランデ浦和美園」完成予想図

　ポラスグループの中央住宅は6月1日、グループ最大級のマンション「ルピアグランデ浦和美園」の第1期分譲（50戸）を6月16日（土）から販売開始すると発表した。坪単価は150万円。同社オリジナルの「ピアキッチン」付きを約4割に高め、食洗機、ディスポーザー、バックカウンター・吊戸棚、98センチの廊下幅、複層ガラスなどを標準装備。この単価でこれほどの設備仕様を確保しているマンションはまずない。それをいかに訴えられるかがカギを握る。

　物件は、埼玉高速鉄道線浦和美園駅から徒歩8分、さいたま市岩槻区美園東一丁目に位置する15階建て全340戸。専有面積は65.41～83.39㎡、第1期（50戸）の予定価格は2,400万円台～4,500万円台、坪単価は150万円。竣工予定は2020年1月下旬。施工・設計は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、総開発面積約313ヘクタールの「みそのウイングシティ」の一角で、徒歩1分には約14,000㎡の浦和美園4丁目公園が完成し、竣工までに保育園や学童クラブ、クリニック、小学校などが開設される。

　建物は、ほぼ南東向きで、平置駐車場が238台、サイクルポートが340区画、近隣住民にも開放する「パームガーデン」、街とつながる「エントランスガーデン」などを整備する。敷地面積12,000㎡には約13,000本の樹木を植栽する。

　住戸プランは、「ピアキッチン」付きを132戸（全体の約38％）採用。廊下幅約98センチを確保し、ダウンライトを天井の中央ではなく一方の壁側に寄せることで〝ギャラリー〟空間を演出。ディスポーザーもシンクの端に寄せることで、シンク下の収納スペースが有効に使えるようにしている。このほか、食洗機、「かくれんBOX」などを標準装備、埼玉県初のセキュリティシステム「ワイレモ」を導入している。

　見学会に臨んだ同社取締役事業部長・金児正治氏は「12年前、イオンモールがオープンしたのと同時期に172棟の戸建てを分譲したエリア。ここで340戸の大規模マンションを分譲することになって感慨深い。街のランドマークになるよう隣接する戸建て街区との複合開発として位置づけた。2018年3月期のマンション事業の売上高は102億円となり、初めて100億円を突破した。近くシニア向け、コンパクト、つなぐをコンセプトにした新しいファミリー向けも投入し、果敢にチャレンジしていく」などと語った。

「パームガーデン」

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　この日は、梅雨入りはまだなのに初夏のように暑かったのだが、金児氏と同社マインドスクェア事業部 マンションディビジョン部長・中島教介氏、販売代理の長谷工アーベストの担当者がそれぞれ熱く語ったのに圧倒された。

　中でも、中島氏がピアキッチンについて触れ、「これまで分譲したマンションのピアキッチン付きは人気が高く、早く売れてしまい、購入できなかったお客さん数十組から『次のピアキッチン付きを待つわ』と仰っていただいている」と語ったことに驚愕もし、さもありなんとも思った。

　ピアキッチンは同社が初採用したときから称賛し、折に触れ記事にもしてきた。ショートスパンでは採用が難しいからだろうが、これまでの供給物件では3割くらいしか設置されてこなかったのではないか。

　今回は一挙に4割近くに増やす。大正解だ。見出しにはあみんさんの「待つわ」を取った。ただ、いつまでも待たされたらそっぽを向かれるぞ！

　キッチンの天井高もしかり。一般的なマンションのキッチンの天井高は2200ミリくらいしかない。床下に通す排水管は勾配を持たせなければならないからだが、ピアキッチン付きはリビング天井高（今回は2500ミリ）と同じ高さで設置できるのが特徴だ。その他の商品企画レベルも高い。

　しかし、その一方で注文もある。記者は同社のマンションを8割くらいは見学している。最近では「新小岩」「西大宮」「妙典」などだが、きめの細かい商品企画は舌を巻くほどだ。

　一つだけ例を示す。引き戸がいいのは言うまでもなく、最近はどこもソフトクローズ機能付きにしている。これをいち早く採用したのが同社だし、開閉両方をソフトクローズ式にしたのは同社が初めてではなかったかと記憶している。今回の物件はそうではなかった。収納もこれまでの物件と比べ仕上げレベルは明らかに劣る。

　坪150万円だからと、他社と同じだからと納得してしまう部分もあるが、同社の戸建てと同様、マンションでも圧倒的な差別化を図り、今後参入する事業でも存在感を示そうとするのであれば、利益率を落としてでも仕様レベルを上げるべきだ。外観も、大規模マンションは分棟はともかく分節手法を用いたデザインにすべきというのが記者の持論だ。

　さらに言えば、商品企画レベルの高さをパンフレットやホームページでは訴え切れていないと思う。それしかないのならともかく、価格の優位性だけでは訴求力は弱い。

　ついでに、同業の記者にも一言。その商品が優れているか劣っているのか、判断するにはたくさん商品をみないと分からない。ハウスメーカーの記者はデベロッパーのマンションをほとんど見ないのではないか。

　見る目を養わないと、いつまでたってもニュース・リリースを引き写すことしかできない。リライターに成り下がっていいのか。

ピアキッチン

ディスポーザーの位置に注目

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　産休・育休から復帰したわが娘のようなマンションディビジョン部の西牟田奈津子氏に約1年ぶりにお会いし、二人の初々しい新入社員を紹介され舞い上がった。もう10年くらい前か、西牟田氏が商品企画開発に熱心だったので、当時、業界の最先端を走っていた大京に頼んで、あるマンションのモデルルームを一緒に見にいったことがある。いまは完全に立場が逆転した。教わるのは記者だ。

　もう一つ。帰りの電車でも同社のこれまた育休明けのかわいい神田氏と話すことができたのが何よりうれしかった。阿波踊りより一緒に酒を飲みたい。

　販売事務所の入口で、サッカーワールドカップ日本代表に選ばれた浦和レッズの槙野選手の等身大に近いボードに接することができたのは、フェイクの観葉植物を見たのと同程度の印象しか受けなかった。

左端が新入社員の塚本雅美氏と、右端が川尻裕貴氏（左から2人目が槙野選手）

　
「ＳＨＩＮＴＯ ＣＩＴＹ（シント シティ）」

　東京建物、住友不動産、野村不動産、近鉄不動産、住友商事、東急不動産は5月31日、さいたま市新都心エリアで埼玉県最大級の総戸数約1,400戸の分譲マンション「ＳＨＩＮＴＯ ＣＩＴＹ（シント シティ）」の開発に着手したと発表した。2018 年秋にモデルルームをオープンする予定。

埼玉県内で駅徒歩5 分以内かつ1,000 戸以上の物件は22 年ぶりの供給で、約2,880 ㎡の緑地空間やオープンスペースを確保し、居住者のコミュニティを支援する。開発に当たって、共用施設は1 万人以上の生活者を対象に実施した「幸せに関するアンケート」に基づく意見をもとに商品・ソフトサービスをＨＩＴＯＴＯＷＡと提携して提案する。

物件は、JR京浜東北線・東北本線（宇都宮線）・高崎線さいたま新都心駅から徒歩5分の都市計画事業北袋町一丁目土地区画整理事業施工地区7 街区に位置する総開発面積26,000 ㎡超の15 階建て約1,400戸。第I・第II街区は約1,000戸で、専有面積は66.40 ㎡～92.15 ㎡。施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は第I街区が2020年12月下旬、第II街区が2021年12月中旬。

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まだ先の話だが、果たして単価はいくらになるか。坪単価230万円くらいだったらよく売れると見たが、そこまでは安くないはずだ。坪250万円はないのではないか。