「健康住宅でPPKに生きよう」 星・首都大東京名誉教授 埼玉住まい協シンポ
埼玉県住まいづくり協議会 平成30年度住宅月間シンポジウム(浦和コルソ・コルソホール)
星氏
埼玉県住まいづくり協議会は10月12日、平成30年度住宅月間シンポジウムを開き、星旦二・首都大名誉教授が「健康な住宅を創りましょう」と題する第一部講演を行った。200名近くが、星氏自らの住宅で味わった苦い経験や具体的な臨床研究などで培った幅広い知見に基づく巧みな話に聞き入った。
星氏は1950年生まれ。福島県立医科大学を卒業後、東京大学で医学博士号を取得。竹田総合病院臨床研修、東京都衛生局、厚生省国立公衆衛生院、厚生省大臣官房などを歴任。聖路加病院、大阪大学などの非常勤講師。
また、第二部では、いずみ鉄道前取締役社長 いずみ大使・鳥塚亮氏が「ムーミン谷の人々に支えられて～いずみ鉄道の挑戦～」と題する講演を行った。
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記者は、全国的にも珍しいという民間・行政・公益団体が一緒になって優良な住宅供給や街づくりを行うという目的に共感し、支援する意味からも極力取材し、記事にもしてきた。
ところが、住宅月間の一環として行われているシンポジウムの浦和コルソ・コルソホール会場は、音響環境が悪いためか、最後列に割り当てられた報道陣席からは講師の話がよく聞き取れない難点がある。
配布された資料を引き写して記事にするのなら楽だが、話す人がふともらす冗談の中から珠玉の言葉を切り取り、それを見出しにしたりして読者に分かりやすく伝えるのが我々の仕事だ。小生は必死でメモを取る。録音したあとで再生する手もあるが、何だか隔靴掻痒しっくりこない。やはりメモすることが大事だと思う。
そんなわけで、今回も星氏の参加者を笑わせた当意即妙の言葉はほとんど聞き取れなかった。
それでも、星氏が収入学歴、幸福感・健康感、健康寿命、地域環境、居住環境、食生活と生活習慣、想いと夢、平和、身体・社会・精神的健康の９つの「健康寿命規定要因」のうち「もっとも重要なのが『平和』、二番目に重要なのは『住宅』」と話し、「環境は人権です」「温かい住宅も人権です」と力を込めたのはよく聞こえた。
最後に示した「・オスプレー17機 1機220億円 ・F35 42機1機130億円 ・防衛庁予算5兆円（正確には5.3兆円） 明治維新以降、戦争まっしぐら」の画面の意味もよく分かった。
配布されたプロジェクター用の画面は160枚もあった。おそらく大学などで講義したら１年分に相当する時間が必要ではないかと思う。ここて、一つひとつ紹介できない。星氏の著作「ピンピンコロリの新常識」（主婦の友社）を買って読んでいただきたい。収益11万円は相馬市に寄付済みだそうだ。記者も買って読む。
鳥塚氏の講演は、資料もなかったので退席した。
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一つ二つ、先生にぜひお聞きしたい。先生は確か冬期の風呂場気温が18度以上、壁が漆喰、床は無垢材にすべきで、それには所得と学歴が必要と述べられた。ペットを飼うべきで、（所得が少なく）飼えない人は「飼おうと思うことが大事」とも話された。
なるほど。だが、しかし、それらを保障する高気密・高断熱、かつ地球環境に配慮し、さらにまたパッシブデザインも取り込んだ住宅価格は3,000万円では無理で、4,000万円くらいになる。都内の土地なしなら1億円するのではないか。そんな住宅を建てられる人はどれだけいるか。23区内では20坪のマンションすら買えなくなってきた。この貧しい住宅事情を先生はどう考えられるのか。
もう一つ、先生は「おいしく、楽しくお酒を飲みましょう」と推奨する一方で、「禁煙」についても何回か話された。小生は糖尿の主治医から「酒は二合まで大丈夫」と認めさたが、「喫煙は人権」の主張には耳を貸してもらえなかった。先生は「かかりつけ主治医（歯科医師以外）がいると生存率は低下する」と過激な発言をされた。勝手に解釈すると、医者の言うことを聞くな＝タバコは吸っていいということでしょうか。
戸山公園に面する立地とデザインが素晴らしい 三菱地所レジの建て替え「早稲田」
「ザ･パークハウス早稲田」完成予想図
三菱地所レジデンスは10月11日、民間分譲マンションと国家公務員宿舎跡地を「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」に基づき一体として開発したわが国初のマンション「ザ･パークハウス早稲田」の報道陣向けモデルルーム見学会を行った。建物の南側と東側が戸山公園に隣接する全115戸の規模で、坪単価は430～440万円になる模様。
物件は、東京メトロ東西線早稲田駅から徒歩6分、新宿区戸山３丁目に位置する10階建て全115戸（事業協力者36戸含む）。専有面積は40.35～107.94㎡、予定価格は4,900万円台～１億7,000万円台。坪単価は430～440万円になる模様。竣工予定は2020年5月上旬。施工は不二建設。販売開始は11月。
現地は、敷地北側が諏訪通りに面し、東側と南側は戸山公園、西側は学習院女子中・高等科に隣接。早大戸山キャンパスにも近接している。
開発面積約2,726.62㎡のうち国有地跡地は約1,500㎡。残りは昭和46年に竣工した7階建て35戸の「メゾンドール早稲田マンション」。同社は、マンション管理組合の意向を受けて2009年6月に事業協力者として参画、2015年12月に国有地を取得し、2016年2月に一体敷地での建て替え決議が成立した。同社としては着工ベースで19件目の建て替えマンション案件となる。
同社街開発事業部建替事業推進グループ長・貴家（さすが）雄一氏は、「約644万戸のマンションストックのうち築40年以上経過したものは現在73万戸だか、10年後には約2.5倍の185万戸、20年後には約５倍の352万戸に増加すると予測されている。当社は30年以上前から建て替え事業に取り組んでおり、今回の物件は着工ベースで19件目となる。高いノウハウを持っている」と話した。
モデルルームは80㎡の2LDKダイブで、主な設備仕様は御影石またはクォーツストーンキッチン天板、食器棚、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナなど。リビング天井高は2450ミリ。
6月から物件ホームページを開設しており、これまでの反響数は約1,500件。
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記者は手放しで褒めるマンションはあまりないが、この物件は文句なしではないが（その理由は最後に書く）いい物件だ。何よりも公園に面している立地にほれ込んだ。それと、敷地は尾張徳川家の下屋敷があったところだそうで、歴史的建造物を表現した外観デザインが美しい。
面白いのは、道路から20ｍの範囲は高さ規制が30ｍであり、それ以上は20ｍ規制になっているために、公園に面した南側住戸は６階建てで、中庭を挟んだ北側住棟は10階建てになっている、その建物形状にも惹かれた。と同時にピント来るものがあった。これも最後に書く。
さて、そこで単価予想。内覧会が始まる前、たまたま同席だった記者の方が新人だと仰ったので、「この種の見学会では物件の価格を言い当てるくらいの目を養ってほしい。わたしは坪単価にして430万円から450万円と予想する」と話した－その途端、予想を大きく外した三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 文京千石一丁目」を思い出した。〝まずい。また外したら恥をかくことになる。馬鹿なことなど喋るべきじゃなかった〟と後悔もしたのだが、担当者から冒頭の価格を予定していると聞かされ、胸をなでおろした。
この種の見学会で何が楽しいかと言えば、単価を的中させることだ。記事は同業の方だけでなく、マンション購入を考えている一般の方が読まれる可能性もある。高い買い物をするお客さんが選択肢を誤らないよう、常にお客さんの側からも物件を観ることが大事だ。業界紙の記者はデベロッパーとお客さんを結ぶ橋渡し役でもある。
単価を予測することは、自分とデベロッパーが同じ物差しで測っていることを確認する作業であり、それはまたお客さんがしっかり見えているかを自らに問う刻苦にも近い点検作業でもある。
モデルルーム
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一つ難点も指摘したい。昨日書いた野村不動産「プラウドシティ日吉」のリビング天井高は2400ミリだった。今回は2450ミリ。地所のほうがやや高いが、野村や地所のマンションとしてはやはり寂しい。
どうしてそのようなことになるかと言えば、建築物の絶対高さ規制の壁があるからだ。記者はずっと昔からこの高さ規制を撤廃とまではいわないが、住宅の質を上げるためにも柔軟に対応すべきと主張してきた。高さ規制はその質を引き下げる効果しかもたらさない。
全てはあの「国立マンション」から始まった。「イチョウ並木と調和する高さ」がどうして「イチヨウ並木と同じ20ｍ」になったのか。あのとき、明和地所を孤立させた業界にも責任はあると記者は思っている。
面白い建物形状になったのは、この規制があるからだが…。
業界初の玄関前宅配ボックス 三菱地所レジ「文京千石」 坪単価は400万円割る（2018/8/8）
1,320戸の多機能型街づくり「日吉」始動 「街の共用部」設置 野村不動産ほか
野村不動産（事業比率82％）は10月10日、関電不動産開発（同16％）とパナソニックホームズ（同2％）と共同で開発を進めている多機能複合型マンション「プラウドシティ日吉」のモデルルームを10月6日（土）からオープンすると発表した。野村不動産グループが提案する新・街づくり構想「BE UNITED構想」の第一号プロジェクトで、エリア初の免震構造を採用するほか、同社が所有し、地域に開放する「街の共用部」などを設けているのが特徴。坪単価は300万円になる模様。
物件は、東京急行電鉄東横線・目黒線日吉駅から徒歩９分、横浜市港北区箕輪町二丁目に位置する開発面積約5.4haのマンション約1,320戸のほか、複合商業施設、地域貢献施設・健康支援施設、サービス付き高齢者向け住宅からなる複合開発。第一弾の住棟は20階建て全362戸で、専有面積は70.06 ～86.46㎡、価格は未定だが、坪単価は約300万円になる模様。入居予定は2020年3月下旬。施工は三井住友建設。
現地は、商業施設などがあったところで、用途地域は準工だがマンション化が進んでいるエリアの一角。同じ3社が分譲して人気になった「プラウド綱島SST」も近い。
10日に行われた記者発表会に臨んだ野村不動産代表取締役社長・宮嶋誠一氏は、「人々が住まい、働き、集い、憩う多機能型の街づくりを進めるとともに、車の両輪のように個人や団体、地域住民などと多様なプレイヤーと連携していくことが重要」などと「BE UNITED構想」について語った。
「BE UNITED構想」を具現化するために必要な活動として「ACTO」と名付けた①「街の共用部」②エリアデザイナーの配置③エリアマネジメント組織の設立④「街サイト」の開設⑤地域交流拠点「吉日楽校」の活動－からなる５つの活動を行う。
モデルルームは70㎡台の3LDKと83㎡の4LDKを1LDKにプラン変更した2室。御影石キッチン天板、ディスポーザー、食洗機などが標準装備。リビング天井高は2400ミリ（階高2.96ｍ）。
免震パース
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記者発表会でもっとも驚いたのが、全体で３カ所に設置するトータルで約600㎡もある「街の共用部」だった。
記者はすぐお金に換算した。１戸75㎡として計算すると何と８戸分に相当する。坪単価は300万円くらいだと思い、これまたお金に換算したら約５億5,000万円になるではないか。
これを地域の一般社団のエリアマネジメント協議会などに無償で貸与するという。社団法人の税金は非課税なのだろうが、電気・水道・ガス代だってばかにならないし、同社の社員もエリアデザイナーとして活動をサポートするというから人件費だってかさむ。
ずいぶん大盤振る舞いするものだと思ったが、今後供給する「亀戸」「池袋東」「板橋」のほか、中規模物件にも採用を検討することからも分かるように、地域に開放する付加価値をきちんと計算に入れているのだろうと結論付けた。
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坪単価は坪300万円を超えるかどうかに注目していたが、約300万円と聞いて納得した。近くで分譲中のJR西日本プロパティーズ「ジェイグランディア日吉」より高くはならないし（最終的に単価は325万円に落ち着いたようだ）、かといって「綱島SST」よりは高くなるのは間違いないと考えていた。
設備仕様レベルは、免震はさすがだが、はっきり言って〝プラウド〟にしては物足りなかった。サッシ高は約2.4ｍあり、引き戸を多用していたのはよかったが、リビング天井高は2400ミリしかない。〝プラウド〟でこの天井高はかつてあったかどうか。最初にブランド化した15年くらい前に遡るのではないか。
なぜそんなに低いのか。ご存じの通り、横浜市の高さ規制が厳しいからだ。もう馬鹿馬鹿しいからあまり書かないが、大規模開発だから高さ規制を緩和してもらって60ｍになったそうだ。60÷20＝3、つまり階高は約3ｍということだ。
行政も学会もデベロッパーも、そしてわれわれ消費者も責任があると思うが、どうしてもっと柔軟な考えができないのか。公開空地を設けるとか緑被率を高めるとか居住性の高いマンションなどの建築物は規制を緩め質の高いものに誘導すべきだ。
いい例を示す。皆さんは住友商事が昭和58年に建設した「成城ハイム」をご存じか。用途地域は第一種低層住居専用地域だ。それでも12階が建った。素晴らしいマンションだ。
坪400万円の大台に乗るか 全戸角住戸 大和ハウス「プレミスト梅田」
「プレミスト梅田」完成予想図
大和ハウス工業が11月下旬に分譲する「プレミスト梅田」を見学した。先に同社マンション推進事業部開発推進部部長・藤原淳一氏が「価格は未定だが、坪単価は大阪府の過去最高になる」と語ったように、モデルルームは東京都内の億ションにひけをとらない。果たして坪400万円の大台に乗るかどうか。
物件は、阪急梅田駅から徒歩5分、JR大阪駅から徒歩8分、大阪市北区中崎西二丁目に位置する16階建サウス棟58戸と17階建てノース棟75戸の合計133戸。専有面積は54.73～122.40㎡、価格は未定。竣工予定は平成32年3月上旬。施工は大末建設。販売代理は日本住宅流通。
空間デザイン・設計に浅井謙建築研究所、ラウンジ家具にCASSINA、庭園デザイン監修に石勝エクステリア、ラウンジフロアに@aromaをそれぞれ起用している。
サウス棟は1フロア3～4戸構成、標準階の住戸の専有面積は50～60㎡台、最大で約113㎡（2戸）。ノース棟は1フロア2～5戸構成、専有面積は50～70㎡台が中心、最大が122㎡（2戸）。いずれも内廊下方式を採用し、全戸角住戸プラン。
販売担当の同社マンション事業部営業部第二課 販売事務所長・三浦大輔氏は「来週から一般向けに告知する。この3連休（6～8日）の事前案内会も8組×3クールは全て満室。価格は未定だが、『梅田』はまだ伸びる余地がある」と話した。
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最初に断っておく。記者は関西圏のマンション市場は全く分からない。しかし、この1年間で8物件を見学した。坪単価610万円の関西圏最高値の東急不動産「ブランズ芦屋 ザ・レジデンス」を筆頭に、坪342万円の三井不動産レジデンシャル他「北浜ミッドタワー」、坪362万円の野村不動産他「プラウドタワー北浜」などだ。
「芦屋」はともかく、大阪府での過去最高高値マンションは坪370万円止まりのようだ。その価格を上回ると冒頭の藤原氏は明言した。だから最低でも坪380万円と記者ははじき、ひょっとしたら坪400万円の大台に乗るのではないかと予想した。
坪単価が大阪府内最高値なのに専有面積は50～70㎡台が圧倒的に多く、50㎡台の浴室が1317、主寝室が6畳大というのはいま一つ理解できないが、三浦氏は「大阪では3～4億円というのはなかなか理解されない」と語ったように、大阪の市場性を考慮したのか。仮に坪400万円と計算すれば、ほとんどが8,000万円前後で、いわゆる億ションは4戸しかない。
その億ションになりそうな122㎡のモデルルームはとてもよくできている。天井高が2600～2800ミリと高く、玄関を入ってすぐ正面に大きなバルコニーが広がり、リビング・主寝室のドアは親子ドア（幅は1200ミリくらいか）が採用されていた。
庭園デザイン監修に石勝エクステリアを起用しているように、ランドスケープデザインも優れていると思った。
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大阪駅前の再開発の最終章ともいうべき三菱地所を代表企業とする９社による敷地面積約46,000㎡の「うめきた2期地区」の計画も先に発表された。
開業は2027年春だから、現段階でどのようなマンションが建設されるか分からないが、このままの社会・経済状況が続けば坪単価は500万円をはるかに突破すると記者は読んでいる。
絶滅危惧種の大阪弁でいつもまくしたてていた〝能弁雄弁御三家〟の和田勇氏と矢野龍氏は第一線を退いた。唯一、残っていらっしゃる樋口武男・同社会長兼CEOに〝負けたらあかんで東京に〟と挑発したい。富裕層向けはどんどん高値追求していいというのが記者の持論だ。
販売事務所の模型
大阪府の最高坪単価に 大和ハウス「梅田」 東急不「芦屋」には及ばず（2018/9/15）
坪単価270万円に納得 梅田に16分の近さ 住友不動産「シティテラス千里桃山台」
「シティテラス千里桃山台」
住友不動産の「シティテラス千里桃山台」を見学した。同社が先に「昭和40年代に建築されたメゾネット集合住宅の建て替え事業として完成した」と発表したマンションで、周辺相場より20万円くらい高い坪単価270万円でも売れ行きがいいのに納得した。コピペなどしなくてしっかりものを見ないといけないことを改めて感じた。
物件は、北大阪急行南北線桃山台駅から徒歩3分、大阪府豊中市新千里南町三丁目に位置する15階建て全277戸（非分譲住戸44戸含む）。専有面積は70.09～75.13㎡、発売済み未契約住戸の価格は5,500万円台～6,200万円台。坪単価は270万円。平成30年7月31日完成済。問合せ件数は約3,000件、来場は2,000組超で、7割超を販売済み。
「千里ニュータウン」の玄関口・桃山台駅前で、都心の主要エリアへスムーズにアクセスできる御堂筋線直通の沿線、閑静な住環境でありながら商業や公益、教育などの施設が整備されている立地が評価されているという。
販売担当の嶋田成希氏は「都心のマンションにひけをとらない質の高さが評価されている」と話した。
モデルルーム
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関西圏のマンション市場はさっぱり分からないのだが、この１年間で８物件を見学した。いずれもレベルの高い物件だったが、一般的なマンションの価格は首都圏の半値以下、直床が多く、天井が低く、グレードもそんなに高くないという印象を受けた。
しかし、今回の「千里桃山台」はリビング天井高が2500ミリ、ディスポーザー、食洗器、ミストサウナ、Low-Eガラス、スロップシンクなどが標準だった。
最近の首都圏マンションは、価格を抑えるディスポーザーやスロップシンク、ミストサウナなどは付けず、食洗器をオプションにする例が増えているが、同社は基本的には食洗器は標準装備するという。
坪単価270万円はわが多摩センターより高い…しかし、新大阪に10分、梅田（地下鉄）に16分の交通便ならこれくらいして当然か。これからの梅田のマンションは坪400万円を突破するのは間違いない。
御堂筋線は東京の中央線のような沿線と勝手に理解した。
積水ハウス GPIFが採用する4つのESG指数全てに採用
積水ハウスは10月5日、世界最大の年金資産規模を持つ年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）が 新たに採用した環境株式指数「S&P/JPX カーボン・エフィシェント指数」に選定されたと発表した。
今回の選定により、同社はGPIFが採用する４つ全てのESG指数に選定されたことになる。4つのESG指数全てに採用された企業は68社。
4つのESG指数は、「S&P/JPX カーボン・エフィシェント指数」のほか「MSCI日本株女性活躍指数（WIN）」、「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数」、「FTSE Blossom Japan Index」。
ESGは、「環境（Environment）」、「社会（Social）」、「ガバナンス（Governance）」のの英語の頭文字を合わせた言葉。企業の投資価値を測る非財務情報として利用されている。
〝総合展示場からの脱却〟に拍手喝さい ポラスが宿泊可能な単独展示場 開設
「体感すまいパーク船橋」
ポラスグループは10月5日、先月9月8日にオープンした「体感すまいパーク船橋」を報道陣に公開した。
同施設は、〝探せる・試せる「家づくりのぜんぶ」〟をコンセプトに、４つの注文ブランドのモデルハウスを揃えた宿泊体験可能な同社初の単独展示場で、インテリアショールームを設けたほか、土地仲介部門、工事部門、アフターサービス部門などワンストップで対応が可能な京葉エリアの複合拠点とする。モデルハウスへの宿泊体験は11月後半から開始予定。
見学会に臨んだポラテック取締役木造住宅事業部事業部長・森田昭廣氏は、「総展（総合住宅展示場）は、メーカーにとっては集客メリットがそれなりにあるが、ネットの時代で情報は入手しやすくなり、モデルハウスはその確認の場となっており、お客さんにとっては営業マンを選べない難点もある。今回の施設は、それぞれ分かれていた各部門を1つに集約し、ワンストップで対応できるようになった。集客数などは想定を上回り、順調なスタートが切れた」と話した。
所在地は、船橋市西船1丁目の敷地面積約2,793㎡の会社施設跡地などで、モデルハウス4棟を建設したほか、5階建て既存建物は改修しインテリアショールーム、営業、仲介、工事、アフターメンテナンスなどの事務所とした。総工費は土地購入費も含め14憶円。注文営業のポラテックのほか、土地仲介、アフターメンテナンス部門、住宅資材センターが入居する。人員は34名。
モデルハウスは、和モダンの「PO HAUS（ポウハウス）」（本体価格3,093万円、延床面積47.59坪、坪単価65万円、以下同じ順）、２×６の「HaS casa（ハスカーサ）」（2,450万円、37.81坪、64.8万円）、一流大工・職人の「北辰工務店」（2,076万円、41.62坪、49.9万円）、リーズナブルな「MOK HOUSE」（1,350万円、29.55坪、45.7万円）の4棟。
同じような単独展示場として「体感すまいパーク柏」もオープンした。
「PO HAUS（ポウハウス）」（左）と「北辰工務店」
「HaS casa（ハスカーサ）」（左）と「MOK HOUSE」
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この種の施設に拍手喝采したい。記者は昨年9月、以下のような記事を書いた。少し長いが、そのまま引用する。
「ご存知のようにtvk ハウジングプラザ横浜は45社が出展する日本最大の住宅展示場だ。様式も和、洋、折衷、多国籍、無国籍何でもありで、形状もまるでルービックキューブ、レゴのようで、色彩といえば万国旗、満艦飾そのものだ。住宅展示場の集客力が落ちてきており、派手さで他社を出し抜こうという浅はかな狙いはエスカレートする一方だ。記者は訪れるたびに歌舞伎町の歓楽街（キャッチバーに捕まり多額ではないが少額でもないお金を払ったことがあり、それ以来足を向けない）や雄琴の温泉街（車中から眺めただけで行ったことはない）を思い出す。歩くのも恥ずかしくなるほどだ。だから住宅展示場は好きになれない。
取材を終え、このように考えながら歩いていたら、『牧田さん』と後ろから声を掛けられた。客引きではないかとビクッとして振り向くと、何と先日のRBA野球大会で決勝トーナメント進出を決めたS林業のYさんで、名字がまたかの遊郭街として知られたYと一緒。
馬鹿なことを考えていたからだろうが、グラウンドでのユニフォーム姿とは全く異なるYさんの美男子ぶりに記者は惚れ惚れした。毎年1,000名くらい参加するRBA選手とは比較にならないほど凛々しい。眉目秀麗とはこのYさんのような男のことを言う。プロ野球でいえば西武・金子クラスだ。Yさんのすごいのは、野球ができるということにとどまらない。本業でも同社の全国ベスト３に入る営業マンだと同僚から聞いている」
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住宅建設・購入を検討している人は、記者のような印象を展示場で受ける人は少なくないはずだ。歌舞伎町はまだ人通りが多いが、住宅展示場はどこか場末の閑古鳥が鳴くフーゾク街そのものだ。
最近は、モデルハウス内に仲介部門を設けたり、コーヒーサービスを行ったりするところもあるようだが、基本的には火器は厳禁で、イベントなども制約があるはずだ。旧態依然のモデルハウスはいずれ立ち行かなくなるとずっと思っていた。
大手のマンションデベロッパーはここ数年、ワンストップで対応する店舗展開に力を入れている。ハウスメーカーでは三菱地所ホームが昨年、宿泊体験できるモデルハウス「ORDER GRAN AKASAKA」をオープンした。記者も宿泊体験した。
今回ポラスが同じように4棟とも宿泊体験を可能にするという。この流れは止まらない。総合住宅展示場はとっくに曲がり角を過ぎている。カフェなど飲食サービスくらいはすぐにでもやるべきだ。
４棟の中では、好みはあるだろうが、やはり単価が一番高い「PO HAUS（ポウハウス）」に宿泊希望が集中するのではないか。２番目は「HaS casa（ハスカーサ）」、以下「北辰工務店」、「MOK HOUSE」の順だ。どう調整するのか見ものだ。
末長組の矜持を見た 傾斜地だからこそ生きる技術力 「ロイヤルシーズン西麻布」
「ロイヤルシーズン西麻布」完成予想図
末長組が分譲中の「ロイヤルシーズン西麻布」を見学した。同社が得意とする傾斜地の自社施工マンションで、PRC構造により柱・梁型を極力なくした空間と多面採光を実現し、無垢・挽き板をふんだんに用いているのが特徴。坪単価620万円は割安感がある。
物件は、東京メトロ日比谷線六本木駅から徒歩8分・広尾駅から徒歩9分、港区西麻布3丁目の第二種中高層住居専用地域（建ぺい率60%、容積率200%）に位置する８階建て（建築基準法上は地上5階、地下3階建て）全43戸。現在分譲中の第２期（9戸）の専有面積は49.48㎡～93.38㎡、価格は7,080万～20,200万円。坪単価は620万円。竣工予定は平成31年3月中旬。施工は末長組。販売代理はライフコーディネーター。約3分の1が分譲済み。
現地は、ゆるやかな南下がりの傾斜地で、南側と北側に接道。それぞれの出入り口との比高差は4層分。南側道路のはす向かいはルーマニア大使館。
建物は、吊り橋などに採用されているPC鋼線をコンクリ内に埋め込むことで躯体の強度を高めたPRC構造（プレストレス鉄筋コンクリート構造）とF2システム（PRC構造+耐震壁付ラーメン構造）を採用して、住戸内に柱・梁型が極力出ないようにしている。また、コンクリだけで防水できる工事も施している。
住戸プランは43通り。エレベーターを4基設置し、各住戸の独立性を高めるとともに、吹き抜けを随所に設けることで多面採光を実現している。
設備仕様は、ドアに無垢のウォールナットを採用しているほか、床は大理石とウォールナットの挽き板、ディスポーザー、オリジナル食器棚、サッシ下とその周りの壁の大理石張り、Low－E複層ガラスなど。
販売担当のライフコーディネーター受託営業部長・佐藤義典氏は、「末長組は傾斜地が多い川崎市高津区で造成工事を請け負ってきた50年の歴史がある会社。多面採光が基本的理念で、土地が平らなところではやらないし、他社施工も請け負わない。差別化ができないし、コスト的にも難しい。傾斜地だからこそ技術力が生きる。２～３年前に都心のマンションも手掛けるようになった。仕入れ－施工を一貫して行っているからこそこの価格で分譲できる」と話した。
モデルルーム
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末長組のマンションを取材するのは「溝の口ＣＡＳＡ」以来6年振りだ。その記事を添付したのでぜひ読んでいただきたい。信じられないだろうが、その物件は91戸に対して7基エレベーターが設けられていた。単純計算して13戸に1基の割合だった。今回は4基だから11戸に1基だ。
エレベーターを設置すれば避難階段も同数だけ設置することになる。これだけでも工事費が嵩むことが容易に想像できる。普通のマンションは50戸に1基ついていればいいほうだ。
出隅入隅が多いのにも驚いた。採光・開口部は、ペントハウスタイプの120㎡のタイプが11カ所なのはともかく、専用エレベーター付き151㎡のタイプが9カ所（うちコーナーサッシが3カ所）、49㎡のタイプでも6カ所だ。
無垢のウォールナットを採用したリビングドアと居室ドアは内にも外にも開くもので、リビングドアの重さは60キロだという。1枚数百万円もするドアをたくさん見てきたが、今回のドアはシンプルで美しい。
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同社の企業理念をホームページから引用する。
「末長組の思いは、創業以来一貫して変わっていません。まず、私たち自身が住みたいと思える住まいをご提供しよう。つくり手である私たちが心底好きになれるものでなければ、 住んでいただく方にご満足いただくことなど到底できない、と」
先に書いたサッシ下とその周りの壁の大理石張りは、窓を開けたとき吹き込む雨などにより床が劣化するのを防ぎ、メンテもしやすいよう、長年の経験からそのようにしていると聞いた。同社の矜持を見た。
北側からの外観
傾斜地を得意とする末長組の「ロイヤルシーズン溝の口ＣＡＳＡ」（2012/8/24）
積水ハウスが新商品 「LDK発想」から脱却 約30畳大の〝ファミリースイート〟提案
「IS ROY+E Family Suite (イズ・ロイエファミリースイート) 」
積水ハウスは10月3日、新コンセプトモデル「IS ROY+E Family Suite (イズ・ロイエファミリースイート) 」を発売すると発表した。
同モデルは、企業では日本初の「幸せ」を研究する住生活研究所の「住めば住むほど幸せ住まい」研究の成果と先進技術を具現化し、「わが家だけのファミリースイート」を提案するコンセプトモデル。
従来の「LDK発想」から脱却し、家族が思い思いに過ごし、家族みんながワクワクできる「新しいリビングのあり方」を提案している。
仕切りの少ない業界随一最大7mスパンの大空間リビングを、同社標準梁の約10倍の強度をもつ高強度梁により可能となった進技術と、設計士集団の「設計提案力」によって、30～40坪のコンパクトな住宅でも約30畳大のリビングを実現した。
構造は軽量鉄骨造。販売地域は全国（沖縄県を除く）で、価格は3.3㎡当たり69.5万円から(本体のみ・税抜）。
三菱地所レジデンス 最高値更新の坪850万円 「ザ･パークハウス渋谷南平台」
「ザ・パークハウス 渋谷南平台」完成予想図
三菱地所レジデンス（事業比率50％）・大林新星和不動産（同30％）・東急不動産（同20％）は10月6日、「ザ・パークハウス 渋谷南平台」（総戸数100 戸）のモデルルームをオープンする。坪単価は850万円で、三菱地所レジデンスが2014年に分譲して人気になった「ザ･パークハウス グラン千鳥ヶ淵」の坪単価800万円を越える同社としてはバブル崩壊後の最高値マンションで、設備仕様は〝グラン〟に匹敵する。
物件は、JR山手線渋谷駅から徒歩7分、渋谷区南平台町の第二種住居地域（建ぺい率70％、容積率300％）に位置する10階建て全100戸（事業協力者住戸30戸含む）。専有面積は56.44～215.30㎡、予定価格は1.2億円台～7.1億円台。坪単価は850万円。施工は東急建設。竣工予定は2019年11月中旬。販売開始は10月下旬。
現地は、高級住宅街として知られる「南平台」の一角で、「セルリアンタワー東急ホテル」へは徒歩3分の立地。敷地は元JTの事務所跡地。南平台アドレスでは11年ぶりの分譲。
建物のデザイン監修はSKM設計計画事務所取締役副代表・桐本将和氏で、共用部にはイタリア「Minotti」社のインテリアを配置。ロートアイアンをふんだんに用いたマスターラウンジからは、高さ約2m×幅約3mの「稲田石」を配した庭園が眺められるようにする。
また、車寄せで専属スタッフが入出庫を代行するバレーサービス を「ザ・パークハウス」で初導入。「セルリアンタワー東急ホテル」の会員制フィットネスクラブが利用でき、「東急百貨店」の様々なショッピングサービスも受けられる。
プランは1LDK（56.44 ㎡）～3LDK（215.30 ㎡）まで全23タイプ。室内廊下には60cm×60cm角の天然石、フローリングには天然の突板を採用する。
マスターラウンジ
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215㎡の玄関・エントランス（広さは3ｍ×3ｍ。天井が低いのは気になったが）
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215㎡のモデルルーム
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ドレッシングルーム
◇ ◆ ◇
表参道駅に近い「青山ギャラリー」に入ったとたん、甘い花の香りが鼻腔をくすぐり、心を満たした。添付した写真の生花が放つ香りだった。生花は毎週、花屋さんにアレンジしてもらうのだという。
この瞬間、「千鳥ヶ淵」を超えるかもしれないという予感は、間違いなく超えるという確信に変わった。
一事が万事。あとは観なくても容易に想像がついた。シアターや模型、モデルルーム、担当者の話などから、この物件に賭ける三菱地所レジデンスの意気込みがストレートに伝わってきた。坪単価850万円も納得した。
わがデベロッパーは、寺院の造花のように豪華ではあるが、100円ショップで買ったようないかにも安物のフェイクを飾り立てることに何の痛痒も感じず、アンケートと称して個人情報を慇懃無礼に聞き出し、販促費に計上し、結局は購入者が負担することになる「来場者プレゼント」などと詐称ギリギリの商品券を配布する－こんな無礼なことはやめるべきで、きちんと対応するのがおもてなしではないか。価格が高い安いの問題ではない。このマンションを見習うべきだ。
青山ギャラリーの生花
◇ ◆ ◇
渋谷の再開発については触れるまでもないが、渋谷駅圏では、三井不動産レジデンシャルが期間70年の定期借地権付き「パークコート渋谷 ザ・タワー」505戸（販売戸数355戸）を近く分譲するし、旭化成不動産レジデンスの渋谷駅直結の「宮益坂ビルディング」建て替えマンションもある。
「渋谷」は定借付きだから価格は異なるはずだし、「宮益坂」はコンパクトが中心になりターゲットは異なるが、地所レジとしては後塵を拝するわけにはいかない。仕様レベルを上げ、機先を制す狙いだと読んだ。
最高価格の7.1億円台の215㎡のモデルルームには、カリマンタン エボニーの突板壁が採用されていた。カキノキ科カキノキ属の広葉樹で、心材は比重が1を超え水に沈む高級家具材のようだ。紫檀や黒檀などと比べ木目の濃淡がでるので美しい。一時期シャム柿が流行したが、それとは異なる。
什器・調度品も同様。見学に同行してもらった同社の女性広報担当は「これはバカラ、これはフェラガモ、あれはエルメス」などと言い当てた。この日は野球の取材でラフな格好をしていたが、ハイヒールの値段は記者が普段履いている革靴より数倍もした。
〝グラン〟を冠しなかったのは、共同事業物件のためで、担当者は「仕様レベルはグランと同じ」と話した。7.1億円の住戸には複数の申し込みがあるはずだ。同駅圏の最近の高級マンションでは、鹿島の「センチュリーフォレスト」と同クラスか。
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キッチン
