藤原利彦氏の「週刊住宅」連載コラム1000回に 中身最高 レイアウトが問題
1月14日付「週刊住宅」に掲載されたハウジングライター・藤原利彦氏（76）の連載コラム「住宅評論 トレンドを斬る」を興味深くかつ感慨をもって読んだ。
コラムは今回で1,000回に達したのを機に、特別編として「トップに聞く」とし、3月まで合計14名くらいの企業トップを登場させる企画のようだ。
1,000回といえば年間約50回として約20年になる。連載漫画などは50年というものもあるので、それらと比べると少ないかもしれないが、不動産業界紙にはそんな例は少ないはずだ。小生が師と仰ぐ故・佐藤美紀雄先生の同紙連載コラム「ワンポイント時評」は1,000回ちょっとで終了したはずだ。藤原氏の連載は間もなくそれを突破する。
藤原氏は同紙の元編集長で、定年退社されてからも、このコラム記事などでずっと支えてきた。
若いころからデベロッパーやハウスメーカーなどのトップ取材を得意としていた。今日では信じられないことだが、アポなしで各社の広報部に堂々と入り込み「何かネタはない？ 」と動き回るのを日課としていた。文句をいう広報マンはいなかったはずだ。
趣味はゴルフだった。バブルのころは週に1回、年間で50回くらいこなしていたようだ。「俺はグリーン上で記事を書く」と豪語していたように、企業の幹部と一緒に回りながら記事ネタを引き出しものにしていた。常に新しい情報を発信せよというメッセージ、叱咤激励だった。
その趣味は実益の記事に生かされた。せっかちな性格もそうさせたのか（失礼、何しろ食べるのが速く小生の2倍はあった）、とにかく、どこかで仕入れた新ネタ（裏を取っていたかどうかは不明）を大げさに書く傾向があった。まるで「奈良」が「平安」に、「江戸」が「明治」に、「昭和」が「平成」に変わるかの如く、「不動産流通はFCの時代」などとセンセーショナルな大見出しが毎号の紙面を踊った。ゴルフのように的（穴か。穴といえば藤原氏は競馬好きで、大穴を的中させたことはほとんどなく、財布にぽっかり大きな穴を空けていた）を外していなかった。
しかし、原稿の締め切りが迫るとキリキリと胃が痛み、言葉をひねり出すのに呻吟する毎週だった駆け出しの記者にそんな芸当ができるわけがない。〝これは勝てない〟とあきらめ、苦しみから逃げるように〝戦って負ける記事は書かない〟と決断した。「人」ではなく、マンションや戸建てなどの「モノ」の現場取材に転向した。ゴルフとは50歳で決別した。糖尿を発症したのもそのころだが…。
あのときの決断がいまも生きている。藤原氏には感謝してもしきれない。数少ない尊敬するライターの一人だ。自ら「評論家」などと名乗らないのも小生＝記者は見習っているつもりだ。
◇ ◆ ◇
「トップに聞く」第一弾は、アールシーコア・二木浩三社長だ。小生はアールシーコアがどのような事業をされているのかよく知らないのだが、ログハウス（別荘）からスタートし、年間1,000棟も販売する会社のようだ。
記事には「BESSブランド」「LOGWAYクラブ」が頻繁に登場するのに閉口もしたが、「展示場という呼称にはしたくなかった」「異端でメジャー」「〝業界最狂、ハピネス拡散〟」「住宅も建てる動機は無限」などの魅力的なフレーズが二木氏から発せられている。実に心地よい。
そして、小生が唸ってしまったのは、「LOGWAYクラブ」の会員からは年1万円の会費を徴収し、成約時には「それまで納めていただいた会費も8倍にして返却する仕組みにしている（最大64万円）」というくだりだ。会員は255人もいるというではないか。
これはすごいと思った。さすがに64年間も会員でい続ける人はいないだろうが、8年間、つまり8万円払えば8倍の64万円が戻ってくる計算だ。
もちろん、二木社長も会員もそんな打算で動くはずはない。お金を払う以上はそれなりの決談は必要だし、同社も適切な対応をしなければすぐ退会される。企業と顧客のこの自由ではあるが張り詰めた関係が面白い。
次はどなたが登場するのか、14人のメンバーはどうなるのか楽しみだ。読者が次号を楽しみにするようにしなければ業界紙は生き延びられない。
◇ ◆ ◇
中身、料理は最高なのに、レイアウト、盛るお皿が問題だ。コラムは本文だけで約2,200字。400字原稿用紙で約5.2枚。普通の新聞なら最低半10段（紙面を縦に15段に分け、下の広告部分を除いた10段の1/2）のスペースを割くはずだが、同紙は10段1/3くらいしか割り当てていない。
よく撮れている二木氏の顔写真も小さすぎるし、見出しもつまらない。
小生は昨年、業界紙のデザインについても注文をつけた。見本とすべき美しいレイアウトの新聞が毎日発行されているのに、業界紙は全然学ぼうとしない。「ボーっと生きてんじゃねーよ！」と5才のチコちゃんに怒られるぞ！
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自社社宅跡地 公園借景取り込むプラン秀逸 旭化成不レジ「荻窪大田黒公園」
「アトラス荻窪大田黒公園」エントランス 完成予想図
旭化成不動産レジデンスの同社グループの社宅跡地と、旭化成初代社長の研究所跡地で、双方が大きな公園に隣接する極めて希少性の高いマンション2物件を見学した。「アトラス荻窪大田黒公園」と「アトラス加賀」だ。どのような売れ行きを見せるか見ものだ。「荻窪大田黒公園」から紹介する。
物件は、JR中央線・総武線、東京メトロ丸ノ内線荻窪駅南口から徒歩8分、杉並区荻窪3丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約3,562㎡、地下1階地上3階建て全41戸（広告募集対象外8戸含む）。専有面積は64.31～112.69㎡、価格は未定だが、坪単価は460万円前後になる模様。完成予定は2020年2月下旬。設計・監理はアーキサイトメビウス。施工は森組。販売は3月上旬。
現地は旭化成の社宅跡地で、敷地北側の杉並区が管理する約8,972㎡の大田黒公園に隣接。
建物は公園に添うように東西軸が約100ｍもある細長い地下1階地上3階建て。ほぼ中央に内廊下を配し、住戸は雁行設計の南向きと公園に面した住戸がそれぞれ半分。立地・形状の特性を最大現に引き出すよう、白を基調としたデザインで、バルコニーは透明ガラス張り、スパンは最低でも7.9ｍ、10ｍ以上が24戸あり、最大は14ｍが3戸。
4つの中庭を設け、中庭上部をガラス張りの吹き抜けとし、内廊下・空中廊下の実現で、各住戸ごとの独立性を高めているのも特徴の一つ。
同社は「資料請求は11月末～12月末のわずか1カ月の間に550件に達しました」とリリースしたように、想定外の反響の多さだったようで、この日（18日）に見学したときもお客さんが見学中で、連日にぎわっているようだった。
大田黒公園（物件ホームページから）
◇ ◆ ◇
まず単価。記者は坪500万円を突破するのではないかと思っていた。昨年、三井不動産レジデンシャルが荻窪駅から徒歩7分のやはり第一種低層住居専用地域に位置し公園に隣接する「パークホームズ荻窪 ザ レジデンス」30戸を分譲して人気になった。坪単価は440万円だった。
旭化成の物件は、同駅からほとんど同じ距離圏だが、敷地に「大田黒公園」が隣接しているのは三井レジより優位にあると判断し、設備仕様レベルを挙げれば坪550万円くらいでも売れると読んだ。
ところが、三井レジの物件と比べそんなに高くならないことが分かった。まだ正式な価格は決まっていないようだが、平均すると坪450～460万円くらいに落ち着くのではないか。
グループ間の土地取引がどのように税法上で処理されるのか分からないが、用地費が安く、この単価でも十分利益が出ると判断し、設備仕様を極端にハイグレードにしすぎないことで、早期に完売しょうという戦略なのだろう。仮に入札方式だったら坪500万円では済まなかったのではないか。
プランは圧巻だ。モデルルームは公園に面した13ｍスパンの99㎡。リビング天井高は高さ規制もあるので2400ミリだが、バルコニー奥行きは最大で2.2ｍ。ペニンシュラキッチンもいい。公園の借景はたまらないはずだ。
大田黒公園についてはホームページで調べていただきたい。知る人ぞ知る公園のようだ。記者も名前だけは知っていたが、どのような公園なのか全然知らなかった。利用時間は午前9時から午後5時まで。夜間はシャットアウトされる。
みんな1億超えだから即完売というわけにはいかないだろうが、公園隣接とその借景を取り込んだプランをどうアピールできるかだ。
旭化成の関係者がどれだけ購入するかも興味深い。幹部クラスでないと手が出ないし、購入したらしたでお互い懐具合や性行を探られかねないので敬遠する人もあるかもしれない。旭化成の社長などは目立ちすぎるので買わないだろう。
大田黒公園入口
入り口すぐのイチョウ（樹齢100年とか）
◇ ◆ ◇
アーキサイトメビウス・今井敦氏について。この日見た「荻窪大田黒公園」と「加賀」も三菱地所レジデンス「高輪フォート」もそうだった。
記者は年間100件くらいのマンションを見学している。数えたわけではないし、同社が設計・デザイン監修した物件を優先的に見ているわけではないが、ここ10年、年間数件～10件くらいは同社がデザイン監修している物件のはずだ。突出した数だ。
売主別でもっとも多いのはモリモトではないか。同社は年間5～6物件を供給しているが、最近はほとんど今井氏がデザイン監修を行っている。
ほかでは、旭化成不レジもそうだが、三井不動産レジデンシャル、東京建物、野村不動産、東急不動産などが目立つ。記者が絶賛した鹿島建設の「センチュリーフォレスト」もそうだった。
これでお気づきか。今井氏が関わった物件は間違いなくレベルが高いと言える。実施設計を行わないから可能なのだろうが、これほど多くの物件に関わっていたら寝る暇はあるのだろうかと考えてしまうほどだ。
今井氏のデザインは、これ見よがしの派手なものはなく、シャープでシンプルなそして何よりも端正なものが多いのが特徴だ。とにかく美しい。
建設現場
三菱地所レジ 高輪・三田で4物件580戸 常設モデル開設 第一弾「高輪」は坪640万円
「ザ･パークハウス高輪フォート」完成予想図
三菱地所レジデンスは1月18日、JR山手線新駅「高輪ゲートウェイ」の開設と周辺の再開発によって劇的に変わろうとしている高輪・三田エリアで4物件580戸の販売を予定していることから、営業・情報発信拠点として常設マンションギャラリーを設置すると発表し、第一弾「ザ･パークハウス高輪フォート」のモデルルーム見学会を行った。発表会に臨んだ脇英美社長は都心の資産性の高い開発に注力し、全体収益の約3割の比率にすると話した。
常設ギャラリーは都営浅草線泉岳寺駅から徒歩2～3分のビル内にあり、広さは約1,500㎡。100㎡超のモデルルームを3つ設けることが可能で、第一弾の「高輪フォート」43戸を皮切りに、4月には「（仮称）三田二丁目計画」111戸、「(仮称)三田五丁目計画」266戸、「(仮称)高輪一丁目計画」164戸の4物件合計580戸の合同モデルルームを公開していく。
脇社長は、「マンション市況は今年も堅調に推移すると考えるが、二極化の傾向は鮮明になってきた。多様化するニーズに応えるものづくりが肝要。昨年供給した『津田沼』は全759戸のうち9割が成約するなど完売間近。一方、都心では『渋谷南平台』は第1期で半分を供給し8割が完了、先日オープンした『本厚木』、来週にオープンする『千住タワー』なども手応えがある。利便性をベースに好立地、好環境など資産性の高い開発を積極的に行い、今後は収益の2～3割を再開発や建て替えで、3割は都心の開発に注力していく。年間では3,500～4,500戸くらいをコンスタントに供給していく」などと語った。
「高輪フォート」は、JR山手線・京浜急行本線品川駅高輪口から徒歩9分、港区高輪３丁目に位置する地下1階地上5階建て全43戸(事業協力者住戸3戸含む)。専有面積は68.82～141.06㎡、予定価格は12,000万円台～28,000万円台（最多価格帯18,000万円台）、坪単価は640万円。販売開始は2月中旬。施工は東亜建設工業。デザイン監修はアーキサイトメビウス。
現地は、東禅寺の緩やかな参道を上った突き当り。敷地は元ソニーの迎賓館。幅約6ｍの路地の奥に建物は建つ。
脇社長
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同社は先日の「本厚木」を皮切りに、この日の「高輪」と来週の「北千住」を合わせ立て続けに見学会を３度行う。昨年後半には「渋谷南平台」も行っており、同業大手と比べ突出した多さだ。
頻繁に見学会を行うのは、本社機能を移転し士気が上がっており、脇社長も販売好調なのに気分をよくしているからだろうと読んだ。挨拶でも話したように、「津田沼」が驚異的な売れ行きを見せ、最近供給した「渋谷南平台」100戸、「代々木上原」47戸、「和光市」158戸などが好調に推移し、先日見学会を行った「本厚木」163戸も人気を呼ぶ気配が濃厚。坪単価350万円と思われる「千住タワー」184戸も自信があるから見学会を行うのだろう。
「高輪フォート」は、せっかく隈研吾氏が設計した新駅の名称が決まり、エリアの人気を高めるため、さらには国際都市として内外にアピールするためにも設備仕様レベルを上げ、高値挑戦をしてほしかったので、「代々木上原」の単価647万円より安かったのには正直に言えばがっかりもした。
新駅の出入り口がどこに設けられるか分からないが、記者は北・中央・南のそれぞれ2カ所合計6カ所くらいに設置されるとみているのだが、そうすれば駅から６分くらいの表示になるのではないか。
坂は気にならないし、今井氏がパンフレットで「懐の深さと奥行きを演出する上では、私道である坂の存在が大きな役割を果たしました」と記述しているように、東禅寺と対面の公園、さらにはグランドプリンス高輪に続く緑は得難く、隠れ家のような雰囲気がするいいマンションになる。モデルルームの設備仕様は〝ザ･パークハウス〟の上位クラスだろう。
同社に「高値挑戦してほしかった」と質問したら、同社第二販売部長・岡橋志郎氏は「この価格で購入されたお客さまに資産価値を転換できたらうれしい」と答えた。
この前取材したコスモスイニシアの「高輪」もそうだったが、まだ街の将来像が描き切れておらず、ユーザーも判断しかねていることを読んだ値付けとみたい。高値挑戦し失敗でもしたら、それこそ「ゲートウェイ（Gateway）」ならぬスティーブ・マックイーンの主演映画「The Getaway＝逃げる・逃亡」になる。ここで一挙に販売し、続く物件に勢いをつける戦略だろう。
モデルルーム
ダイニングにはエルメスの皿とロスチャイルドのシャンパンと明らかにフェイクと分かるマツの盆栽（「エルメスの皿は1500円？ 」と女性スタッフに聞いたら笑われた）
東禅寺（左）と建設現場
隈研吾氏「高輪ゲートウェイ」＆泉岳寺に近接 コスモスイニシア「高輪」は腹八分か（2019/1/7）
地元富裕層を中心に人気 坪単価260万円の三菱地所レジ「本厚木タワー」（2019/1/16）
三菱地所レジデンス 最高値更新の坪850万円 「ザ･パークハウス渋谷南平台」（2018/10/4）
駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）
三菱地所レジ他「津田沼 ザ・タワー」 第1期は半数以上の340戸 絶妙の値付け（2018/3/23）
大和ハウス 都市ストレスを解放する3階建て木造モデル「森が家」販売
「xevo Gran Wood都市暮らし森が家コンセプトモデル（森が家）」
大和ハウス工業は1月17日、予防医学研究者の石川善樹氏とのコラボレーションで実現した人生100年を見据えた「都市ストレスから解放する」木造3階建てモデルハウス「xevo Gran Wood都市暮らし森が家コンセプトモデル（森が家）」を1月19日に「品川シーサイド展示場」でオープンすると発表した。
人生100年時代を迎え、心身ともに健やかな暮らしを営むためには「都市ストレスからの解放」がカギと考え、予防医学研究者の石川善樹氏の知見を得て、森の香りや音、植栽、火のゆらぎなど「五感のゆらぎ」「人とのつながり」を盛り込んだ商品。
開発・販売開始に至った背景について、同社上席執行役員・林直樹氏は都市部では3階建てが増加し、年代別では若年層より50歳以上の人が建てる比率が高いことに着目したと話し、「省エネ性・耐震性・耐久性すべて含め進化させたシステムを導入する。今年は東日本が対象だが、来年からは全国営業所で展開する」と語った。
石川氏は、「都市ストレス」は造語であることを断ったうえで、「森が家」には都市住宅では得られない「五感のゆらぎ」を再現し、都市が与える心身のストレスを解放した結果、ストレス度、インタレス度、認知テストの実証実験でも効果が得られたと話した。
モデルハウスは、3階建て延床面積約312㎡。1階は落ち着きのあるダークのカラーリングが基調の「森の入り口」。アロマや自然の音が演出されている。2階は天井高約2.6ｍのリビング中央に暖炉（フェイク）が据えられており、3面に広がる最大奥行き2ｍのワイドバルコニー・オープンエアリビング・ダイニングの「森の隠れ家」。3階はチーク材のへリーボーン仕上げの寝室とワイドバルコニーがある「森の寝室」。グーグルホームも置かれていた。
当面は東日本の富裕層をターゲットにするが、来春からは全国販売する。モデルハウス仕様の価格は坪120～130万円。
石川氏（左）と林氏
モデルハウス 1階
モデルハウス 2階
モデルハウス 3階
◇ ◆ ◇
とても面白い発表会だった。記者は三重の田舎の薪炭・囲炉裏・焚火が日常だった自然の中で生まれ育ったから、石川氏から森の効能を聞かなくても「森が家」がいいのはよくわかる。
嬉しかったのは、タバコ、酒、運動不足、メタボなど健康長寿を阻害する要因を語ったうえで、石川氏は「孤独はタバコより悪い」と言い切ったことだ。
「孤独」とは、石川氏はそのように語ったわけではないが、つまるところは〝社畜〟なる言葉で象徴されるように社会から隔絶され、家でも職場でも狭い箱の中に閉じ込められ、他人との会話（私語）も遮断され、太陽がどこから昇りどこに沈むのかの確認もできず、満天の星を観察できない不夜城の、さらにまたどうでもいい戦争ごっこに国民を巻き込み不安をあおり、限られた自分自身の時間をスマホゲームで空費させる都市環境・生活が人の健康にいい影響を与えるわけがないということだ。「個」は「孤」の同義語だ。
社会はタバコの弊害をまき散らしているが、その前に「孤独」からどうして解放するか考えたほうがいい。
石川氏はもう一つ面白い話をした。記者はここ数年、モデルルームやモデルハウスのフェイク（造花）をやめよとしつこく書いてきた。今回公開された「森が家」には1本の造花も置かれていなかった。数えなかったが数十鉢の本物の観葉植物・低木が植えられていた。
そこで、石川氏に「フェイクでもいいのか」と質問した。石川氏はやや考えた末、「分からない。フェイクを超える緑のフェイクが現れるかもしれない。設置した暖炉はフェイクだが、これは間違いなく効果がある」と答えた。
「フェイクを超える緑のフェイク」はひょっとしたら実現するかもしれないので深入りしないが、フェイクの暖炉は効果があるのは理解できる。
記者は実際の暖炉を経験したこともあるし、夜中に静かな音楽を流しながら暖炉のゆらぎを静かな音楽とともに放映していたテレビに魅入ったことがある。先に書いたようにエネルギー革命が起きる昭和40年代までは薪炭の環境で育った。父親が灰に書く字で漢字の書き順を覚えたし、焚火で田舎の経済を学んだ。
残念なのは、今回の「森が家」はモデルハウス仕様で坪120～130万円もし、土地持ちでない限り普通のファミリーには手が届かないということだ。仮にお金があって建てられたとしても、あの鉢の数からして旅行など自宅を留守にするときはどうするのだろうと考え込んでしまった。水遣りロボットは開発されるのか。
もう一つ。参考までに。同社がオープンする「品川シーサイド展示場」の隣接地では積水ハウス「グランドメゾン品川シーサイドの杜」が分譲されている。〝5本の樹計画〟をモデルルームにも再現している。よく売れているのはその圧倒的な緑も要因だと記者は考えている。
三菱地所ホームのtvkハウジングプラザ横浜内のモデルハウス「ONE ORDER（ワンオーダー）」と、浜田山ホームギャラリーの「ボタニカル リラクゼーション」も必見だし、昨年書いた「1週間に5件 全て売れ行き好調 マンション・戸建ての販売現場に本物の生花・観葉植物」の記事も読んでいただきたい。
フェイクを超えるか？ コスモスイニシア・豊田通商「イニシア高輪プレシアスコート」のモデルに採用されているアーティフィシャル・フラワー（花器はカキの殻で造ったもの）
1週間に5件 全て売れ行き好調 マンション・戸建ての販売現場に本物の生花・観葉植物（2018/4/19）
三菱地所ホーム 家の中に自然の中低木 最新モデルハウス「ONE ORDER」横浜に開設（2017/10/20）
ボタニカルが最高4つの商品・開発を発表 三菱地所ホーム（2018/5/30）
呉越同舟効果 「5本の樹計画」の本領発揮 積水「品川シーサイド」1期207戸！（2017/3/24）
マンション管理は社会問題 3つの課題に果敢に挑戦 管理協・岡本潮理事長 賀詞交歓会
岡本理事長
マンション管理業協会（理事長：岡本潮・東急不動産コミュニティ社長）は1月17日、2019年新年賀詞交歓会を行った。岡本理事長は次のように挨拶した。
◇ ◆ ◇
本年は、新たな元号が始まる年。また当協会においては創立４０周年の節目となる年でもあります。経済の先行き不安、自然災害の懸念等、様々な不安要素はありますが、これらの不安を払拭する明るい一年となることを期待したいと思います。
さて、マンションは全国で６４４万戸を超え、日本の住宅の約１２％となっていますが、都市部においては、東京23区で３１％、都心三区では約８０％の世帯がマンションに居住しています。マンションは明らかに都市生活の一般的な住居となっています。
とは言え、言われて久しい少子高齢化問題、またマンションを巡る「二つの高齢化問題」は日々進行しており、様々な問題を顕在化させています。
マンション管理組合においては、居住者の高齢化等に伴う想定以上の収入減少、また建物の高経年化等に伴う想定以上の支出増が深刻で、管理組合財政は徐々にひっ迫の度を深めています。
加えて、管理組合では、役員のなり手不足・人材不足が顕著となっており、こうした面からも、管理組合のマネジメントは益々厳しくなっています。
また、マンション管理会社においては、人手不足・人件費の上昇が一段と進んでおり、管理会社のマネジメントも一段と厳しさを増しています。
管理組合、また管理会社のこのような趨勢が継続すると、社会生活の基盤であるマンションの劣化、スラム化が将来にわたって進行しかねないという状況が現実となっています。
当協会では、昨年「中期事業計画2018-2022」を策定し、業界レベルアップにむけた２つのミッションを掲げ、各般の施策を展開しています。
その中で、昨年の一つの成果として、皆様のお手元にパンフレットをお配りしております「災害対策出動保険」を3月より募集開始いたします。台風による水害や地震など災害発生時には多くの緊急費用が発生しますが、この保険で費用を補填することにより、管理会社が大規模災害発生時の対応に費用の不安を抱かずに対応業務に邁進する道を開くものです。
さて、迎えた2019年、当協会として、特に注力する課題は、大きく三つあります。
一つ目は「管理組合の財政の健全化」、二つ目は「マンション管理会社の経営の安定化」、そして三つ目は「マンション管理がマンションの市場価格へ正しく反映される仕組みづくり」です。
管理組合財政の健全化において、赤字からの脱却は大前提ですが、良好な居住環境の確保を図る上で、コストダウンには限界があります。あらゆる形での増収策を模索しなくてはなりません。
また、管理会社の経営の安定化においても、収益増が大前提ですが、管理会社の収益増は管理組合の収益増なしには成り立ちません。
こうしたことから、「管理組合の原資拡大に向けた抜本的な増収策」が喫緊の大変重要な課題です。
現状では、マンション管理のレベル差が、不動産流通市場において、市場価格・流通価格に正しく反映されているとは言えません。
しっかりとした維持・管理がなされ、資産価値・居住価値の向上が図られるマンションが、不動産流通市場においても、市場価格・流通価格が高まる、ということになれば、区分所有者が自身の資産売却時により高い価格で売却できることになります。
このことは、区分所有者の管理に向けた支出のマインドを上げることになります。
そして、区分所有者の支出のマインドが上がれば、管理組合の原資の拡大に道が開かれます。
適切・的確な良い管理が行われ、資産価値・居住価値が上がるマンションに住みたいと思う社会的機運を醸成して行くことが必要です。
このことはまた、社会資産であるマンションの将来的な価値を維持向上させることにもなります。
しかし、マンション管理のレベルを適切に市場価格・流通価格に反映することのためには、外部からその価値を客観的に評価するための仕組みづくりが不可欠です。
とは言え、この「外部からの客観的な評価」の仕組みづくりは、私どもの業界・協会のみで出来ることではありません。
管理組合、関係諸団体、そして行政の皆様等々、関係各位のお力をお借りしていかなければ叶わない大変大きな課題です。
マンション管理の問題は、単にマンション管理の問題に止まらず、更に住宅問題のレベルにすら止まらず、日本の大きな社会問題となって来ている現状で、様々な重い課題の解決への道筋はなかなか見通せない状況にあります。
関連各位の皆様の様々な力強いご支援・ご協力を心からお願いする次第です。
◇ ◆ ◇
「199cm、国会議員の中で一番背が高い」と誰かが挨拶されたのに記者は反応した。自由民主党参議院議員の朝日健太郎氏だった。Wikipediaで調べた。朝日氏は1975年生まれで、「元・男子バレーボール、ビーチバレー選手。熊本県熊本市北区出身。身長199cm、体重95kg、血液型A型」とあった。ご本人に確認した。「日本国憲法が施行されてから70余年の中で一番背が高いのはわたし」と断言された。
そこで衆参両議院の事務局・広報に確認もした。衆参とも議員の数はきちんと把握していた。衆議院は実数で3,088人の方が議員を経験されており、参議院は1,538人（平成29年6月現在、現議員は除く）がいらっしゃる。しかし、議員個人の身長、体重などの個人情報は調査しておらず、朝日氏がもっとも身長が高いかどうかについては当然のことながら「分かりません」という答えが返ってきた。
あちこち調べ、関係者にも質問した。アントニオ猪木氏は190~191cm、江本孟紀氏は188cm、中曽根康弘氏は178cmなどがすぐ確認できた。アントニオ猪木氏もこれ以上成長されることはないだろうし、プロレスに復帰してコブをつくったとしても朝日氏に肩を並べるような高さにはならないだろうから、やはり朝日氏がナンバーワンだろう。RBAの選手もこれほど背が高い選手は過去も今もいない。
一方で、管理協の関係者は「身長はともかく、一番腰が低い政治家は〇〇首相」と言い放った。（名前は差しさわりがあり、反論もありそうだから伏せる）
社に戻り、この話をスタッフに話した。79歳の女性は「人間の価値は背が高いとか低いとかで評価すべきでない」と反論を食らった。また別のスタッフは、「元自民党の埼玉選出のＹさんが中国を訪問したとき、ある会議で警備員に誰何され『ここは子どもが来るとこじゃない』と入室を拒否されたのを見た。確かにＹさんは背が低かった」（このＹさんは記者もよく知っている）と、背の高さに言及した。（わが社のスタッフは優秀だ）
わが不動産業界の歴代団体理事長・会長といえば、十中八は短躯で肥満体だった。現理事長の岡本潮氏はスマート（体つきだけでなく聡明という意味も含めて）稀有な方だ。二人のツーショットは最高ではないか。
岡本氏（左）と朝日氏（岡本氏は決して背が低いわけではない。念のため）
◇ ◆ ◇
記者は約40年間、この種の会合を取材してきた。政治家の方もたくさん参加され話されたが、公明党副代表・井上義久氏ほど区分所有法に詳しい人はいないと思う。政治家にしておくのがもったいない。次期管理協の理事長に推薦したい。
その井上氏が今年も最高の挨拶をされた。井上氏は、マンションが抱える諸々の問題は「社会問題」とし、「その問題を解決するための知見を持っているのはマンション管理業以外ない。いつもやってくる災害に対する対策の柱の一つともいうべき共助を担っている」と挨拶した。
もう一人、政治家ですごい発言をされた方がいた。「住まいは人権」と。タバコも人権だと考えている記者はこの言葉にいたく感動した。すぐ協会事務局と議員秘書に確認したところ、日本共産党参議院議員の山添拓氏だった。1984年京都府生まれで、2007年東大法学部卒。同党がこの種の会合で登壇、挨拶されたのを記者は初めて経験した（かつてある野党の方がしどろもどろの挨拶をされたのは記事にしたことがある）。
井上氏
◇ ◆ ◇
不動産経済研究所の前社長で、取締役特別顧問の角田勝司氏のコメントも紹介する。記者より確か年が2つ上で、憎たらしく記者の「司」に「勝」が付いている方だ（うがった見方をすれば「司」どるに「勝」つ。親は反逆児を期待して名付けたのか）
角田氏いわく。「今年は気力、人の話を聞かないこと（記者は昔からそうで、角田氏とよく似ている）、街歩きをして衝動買いをすべき（小生はそんなお金を持たせてもらっていません。この前の取材でも帰りの電車賃しか残っていませんでした）。
角田氏
地元富裕層を中心に人気 坪単価260万円の三菱地所レジ「本厚木タワー」
「ザ・パークハウス 本厚木タワー」完成予想図
三菱地所レジデンスは1月16日、本厚木駅前の再開発制震タワーマンション「ザ・パークハウス 本厚木タワー」の報道陣向け見学会を行った。駅とぺディストリアンデッキで結ぶ163戸の規模で、坪単価は260万円。地元の富裕層を中心に人気とかで、第1期は80～100戸くらいの供給になりそうだ。
物件は、小田急小田原線本厚木駅（南口）から徒歩1分、厚木市旭町１丁目に位置する地下2階地上22階建て全163戸（事業協力者住戸4戸含む）。専有面積は55.20～113.49㎡、価格は未定だが、坪単価は260万円になる模様。完成予定は2020年12月下旬。売主は同社のほかフージャースコーポレーション。施工はフジタ・小島組建設共同企業体。事業コンサル・デザイン監修はアール・アイ・エー。販売開始は2月中旬。
現地は、2005年に再開発準備組合が設立され、2016年に事業認可、2018年に着工された約8,000㎡の本厚木駅南口地区第一種市街地再開発事業地内。事業では駅前に広場を整備し、駅前広場からマンションエントランスまでペディストリアンデッキ（共用開始2021年2月予定）で結ぶことになっている。
建物は制震構造を採用。3階までは駐車場、商業・業務施設などで、住戸は4階以上。内廊下方式で、標準階は1フロア8～9戸。最上階は6戸。角住戸比率46％、ワイドスパンが特徴。
基本性能・設備仕様は、逆梁、二重床・二重天井、食洗機、ディスポーザー、廊下幅芯心1ｍ、リビング天井高2550～2600ミリ、クォーツストーン天板（最上階のみ）など。
昨年8月からの反響は1,000件超、12月からの事前案内会来場者は300件超。7割が地元厚木市内居住者で、40歳以上の医者、経営者、弁護士などの富裕層が目立つほか、市内の研究所などに勤務するアッパーミドルも見られるという。
販売担当者は、「本厚木駅圏でのマンション供給は5年ぶり。厚木市は奥深いものがある。駐車場には超高級車が並び、最上階の億超6戸は全て購入検討者で埋まっている。複数住戸を購入予定ひともいる。反響も多いことから第1期は80～100戸くらい供給したい」と話している。
眺望イメージ図
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坪単価の高さには正直驚いた。海老名駅前の小田急不動産「リーフィアタワー海老名アクロスコート」の坪260万円は頷けるのだが、本厚木はマイナーなイメージしかなく高いと感じた。
しかし、これは記者の認識不足だった。マンションについてはあまり取材したことがないのが原因だ。かつて6,000～7,000万円の分譲戸建てが飛ぶように売れていたのは知っていた。後背地にはたくさんお金持ちが住んでいることをうっかりしていた。
そして、何より記者を納得させてくれたのは同社担当者の説明だ。本厚木駅は交通の要衝で、1日約15万人の乗降客がある（わが多摩センターは京王と小田急、多摩モノレールを合わせると同じくらいかやや多いくらいだ）。大企業の工場、研究所や物流施設も多いという。
さらにまた、隣の海老名の居住者はどちらかといえば都心志向だが、相模川を越えた厚木市の人は職住近接を望む人が多いというのだ。海老名のようにマンション供給を待ち望んでいた人が多いということなのだろう。
そういえば、駅の反対側には坪200万円以下から220～230万円くらいの物件が数棟ある。その数は約700戸に上るようだ。
その一つ、坪単価200万円弱の総合地所の「ルネ本厚木」（222戸）も好調で、第1期として100戸が成約したと聞いた。要するにそれぞれ棲み分けができているということだろう。「ルネ本厚木」は今月末に見学会がある。出席してレポートしたい。
屋上デッキ イメージ図
満を持して登場 全３棟900戸の第一弾 小田急不の免震タワー「海老名」304戸（2017/12/6）
どうなるマンション管理士 平成30年度 過去最少の受験者 合格者1,000名割る
国家資格「マンション管理士」の指定試験機関のマンション管理センターは1月11日、平成30年度マンション管理士試験の結果を発表した。受験者数は12,389名（前年比5.0％減）、合格者数は975名(同16.5％減)、合格率は7.9%（前年は9.0%）。合格最低点は50問中38問以上正解（試験の一部免除者は45問中33問以上）。合格者の男女別では男性が856名(87.8%)、女性が119名(12.2%)だった。
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この結果にいささか驚いた。合格者数がついに1,000名を割ったからだ。同資格は「専門的知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務」（国土交通省ホームページ）とするものだ。
資格制度が始まった平成13年のことはよく覚えている。名称に「士」が付けられ、試験範囲が広く、権利関係がふくそうするマンション管理組合の意見調整役としての知見が必要とされたため、「宅地建物取引主任者」（現在の「宅地建物取引士（宅建士）」）より難易度は高く〝格上〟と目されていた。資格を取得すれば、マンション管理組合アドバイザーなどとして独立できるのではないかと期待もされた。
マンション市況も好転していた背景も手伝って、試験には約9.7万人が受験した。記者は「『士』の冠が付くのだから、合格点を引き下げるべきでない。合格点は40問以上か」などと記事にしたところ、「そんなに高くしたら合格者数が極端に少なくなる」などと半ば抗議の電話が鳴りっぱなしになった。結局、合格者は7.213名（合格率7.4％）、合格点は38問以上となった。
ところが、受験熱は一挙に醒めた。受験者数はこの年が最多で、その後漸減を続けた。平成30年度は過去最少となり、合格者数も1,000名をついに下回った。人気がなくなってきたのは、資格を取得しても独立し、正業とすることが難しいためと思われる。
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この数が多いのか少ないのか、記者は分からない。一つ言えることは、昨年6月、マンション管理士を対象に実施した同センターのアンケート調査結果が課題・問題点をあぶり出していることだ。
それによると、資格を取得した理由は、「現在又は将来の仕事に生かすため」がもっとも多く65.8％を占め、「居住するマンションの役員等の職務に生かすため」は20.8％、「マンション管理士として就職するため」は19.2％となっている。
「現在又は将来の仕事に生かすため」であることから、取得者は「管理業務主任者」や「宅建士」の資格を持っている人が7～8割台に達している。
問題は、マンション管理士としての現在の活動状況だ。「本業として活動している」は5.4％で、「副業として活動している」は7.7％、「以前活動を行っていたが、現在は行っていない」は8.4％、「活動を行ったことがない」は実に75.8％に達している。
本業として活動している人の1年間の売上高は、「100万円以上、400万円未満」が最多で30.4％、「100万円未満」と「収入を得たことはない」を合わせると47.9％に上る。個人事務所として活動している人で年間の売上高が700万円以上は5.6％にしか過ぎない。
資格制度に対する自由回答意見では、管理組合には十分な資金がないことから、国・地方自治体など公的機関の財政的な支援を求める声や、宅建士と同じように業務独占資格に改めるべきとの意見があった。
富士山に登らなくて済む！？ 忙しいママ・パパ向け ナイス「DIWKS PARFAIT」
パワーホーム 街かどモデルハウス 港北ニュータウン
ナイスは1月12日、DIWKS（ダブル・インカム・ウィズ・キッズ）にパーフェクトな家を提案する「DIWKS PARFAIT（デュークスパフェ）」コンセプトモデルハウスを報道陣に公開した。
横浜市都筑区荏田南3丁目の「パワーホーム荏田南ガーデンズ」内に建設したもので、土地面積約168㎡、延べ床面積約112㎡、価格は2,400万円台（坪72万円）。建物は、長期優良住宅基準を超える高耐震、高断熱が特徴の「パワーホーム」で、平屋建てにプラスαの住空間メザニンを設けたタイプ（建基法では2階建て）。
「DIWKS PARFAIT」は、「Double Income With Kids」からもじった、子どものいる夫婦ともに収入がある意味の「DIWKS」に、Perfectな住まいを提供する意図を込めた「PARFAIT」からなる造語だ。登録商標出願済み。
モデルハウスは、調理を手早くでき、来客のときなどはバックカウンターの間仕切り扉を閉めることができる「コックピット」とも名付けた「パワーキッチン」（4.8畳大）と、家族全員がそれぞれ身支度できる窓付き「パワークローゼット」（4.7畳大）、ダブルボウル・ダブル収納付きで洗濯物をその場で干せる「パワーSENMEN」（3.5畳大）が、それぞれ家事動線を考慮して配置されているのが特徴。
その他、玄関ドアは観音開きで、ホール－リビングダイニング－キッチンにウォールナット挽き板ヘリンボーン（永大産業の4枚1ピース）を敷き詰め、廊下・居室などはアカマツのフローリング、メーターモジュールの階段が採用されている。
パワーキッチン
ヘリンボーンの挽き板
パワークローゼット
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個人的には、バックカウンター収納は〝魅せる〟機能を考えるともう一工夫あってもいいのではないかと思ったが、「パワーキッチン」「パワークローゼット」「パワーSENMEN」は設計意図が明確でよくできていた。
意表を突かれた説明もあった。女性担当者から「富士山」の言葉が発せられた。
一瞬何のことか分からなかったのだが、「パワーSENMEN」を採用したことで、2階に洗濯物を干しに上り、取り込む作業もしなくていいので、その作業量を距離に換算したというのだ。
つまり、階段を14段、踏み上げを20cmと計算し、1日2回上り下りするとすれば年間では4,088mとなり富士山の高さ（3,776m）より高くなるとことだった。
なるほど。主婦あるいは主夫は洗濯物を干し、取り込む作業だけで富士山に登はんする以上の距離を費やしているというのか。手ぶらではない。洗濯物は結構重い。両手を使えば転落する危険性は高まる。一つ間違えれば死に至ることもありうる。
そのリスクまで考慮すると、女性スタッフの説明は説得力を持つ。洗面所には湿気を取り除くため除湿器もセットされていた。
洗面室に洗濯物を干したら梅雨時や冬場は乾かないだろうと書こうと思ったら…（自宅マンションの場合だが）洗面所は空調設備が整っているのでよく乾くのだそうだ。洗面に暖房設備を設置すれば、ヒートショック対策にもなり万全だろう。「パワーホーム」はUA値0.6以下だからその必要はないのか。
ひとつ提案だ。距離節約も結構だが、ユーティリティ動線によってどれだけ家事労働の時間が節約できるかについても数値で示すべきだ。
家事労働は、介護・看護、ボランティア活動などとともに「Unpaid Work（無償労働）」と呼ばれているが、内閣府は平成25年、無償労働をお金に換算したらいくらになるかを公表している。
それには、「女性の場合、無業有配偶（専業主婦）の無償労働評価額が最も多く、年齢平均では304.1万円、有業有配偶の無償労働評価額は223.4万円となっている」とし、男性の場合はその3分の1以下に留まっているという。
この額は正鵠を射ているはずだ。記者は記者の約10年の主夫生活から判断して、月額30万円とはじいたことがある。女性の場合は、家事のほか夫の世話（とくに性的欲求を満たす行為＝これは労働でも片務契約でもないし、夫から妻に対するお返しもあるので差し引きゼロかもしれないが）を考えると、普通のサラリーマンでは絶対〝主婦〟を雇えないと愕然、呆然、慄然、絶望した。
その後、働き改革を進めるべきと盛んに書くのは、このままでは結婚しない女性、結婚できない男性が劇的に増え、わが国の将来は絶望的だからだ。
話を元に戻す。家事動線が家事労働の時間短縮にどれだけ効果があるかについて、アキュラホームが2016年、フルマラソン3回分の約122km、時間にして約1日分の家事労働時間の短縮を実現したという調査結果をまとめ発表している。
ナイスの女性担当者の話とアキュラホームの調査結果からして、主に女性がいかに過酷な労働を家庭でも強いられているかがわかる（嬉々としてやっている人も多いかもしれないが）。
取材後、街行く人に家事労働を時間給に換算したらいくらになるか聞いた。「分からない」という人が圧倒的に多かった。「家事」を「労働」と捉えていない人が多いだろうからこれは当然だ。答えが返ってきた10人くらいでもっとも多かったのは1,500～2,000円で、1,000円と答えた人も2人いた。
聡明そうな女子高生にも声を掛けた。「分かりませんが、母は日曜日以外働いていますむ「えっ、どんな仕事ですか？ 」「歯医者です」
蓋で覆い隠されたバギーを引いていた、とっくに子育てを終えているはずの70代と思しき女性にも聞いた。「これ？ ネコ。子ども産んだことない」「…」（子どもを産んだことがないのはネコなのか本人なのか聞き忘れた。乳母車にはいろいろ用途があるものだ）
働き方改革で30分、AI、家事ロボット技術の向上で30分、1日1時間の余裕が生まれたら、郊外の住環境に恵まれた30坪のマンションに住めると思うのだがどうだろう。
現わしの梁（イメージ図）
マラソン３回分122kmの家事労働短縮 動線や洗面室の工夫で実現 アキュラホーム調査（2016/8/16）
三菱地所 わが国初 清掃ロボット「Whiz ウィズ」100台導入 人手不足に対応
「Whiz ウィズ」
三菱地所は1月11日、AI搭載のバキューム清掃ロボット「Whiz ウィズ」を2019年4月から日本で初めて導入すると発表した。
「Whiz」はソフトバンクロボティクスの人型ロボット「Pepper ペッパー」に続いて開発されたもので、同社グループが所有、運営管理する全国のオフィスビル・商業施設・物流施設・空港・ホテル・マンションなどに約100台を順次展開していく。
導入に先立ち2019年1月17日（木）～23日（水）の 1 週間、同社本社の大手町パークビルで実証実験を行う。
「Whiz」は、1時間に500㎡、最大約3時間稼働で1,500㎡を自律清掃し、一度清掃ルートを作成・記憶すれば、後はスタートボタンを押すだけで記憶した地図データを基に清掃ルートを自律走行する。清掃ルート上に人や障害物が出現しても、複数のセンサーが検知することで回避しながら走行することが可能。
同社は、これまで人手に頼っていた床面清掃作業をロボットに任せることで、人手不足に直面しているビルメンテナンス業界の働き方改革に繋がる可能性も期待できるとしている。
初雪も祝福 イベントに約300名 ポラス「パレットコート北越谷」自治会館Ⅱ 完成
「南荻島出津自治会館Ⅱ」の完成を祝う参加者
ポラスグループの中央グリーン開発は1月12日、分譲地「パレットコート北越谷 フロードヴィレッジ」（64戸）内の「南荻島出津自治会館Ⅱ」の完成披露イベントを開催。セレモニー途中から雪がちらつく悪条件の中、地域の大熊久夫自治会長や高橋努・越谷市長など約300名が会館の完成を祝った。
分譲地は、地域運動会などに開放されていた半世紀の歴史を持つ信金研修所跡地。会館は集会所として建設されたもので、従前の歴史を考慮した同社が地域コミュニティの向上に役立てないかと、隣接する越谷市南荻島・出津地区自治会(会長：大熊久夫氏)やNPOに提案して実現した。
約2年前から「南荻島未来会議」を立ち上げ、その後「南荻島まちづくりサポーター会議」としてワークショップを積み重ねられてきた。
今後、施設は地域に開いた新しいコミュニティ拠点として利用していく。運営にあたっては市の補助金「しらこばと基金」を活用する。
セレモニーの冒頭に登壇した大熊氏は、身を刺すような寒さにも関わらず集まった参加者をねぎらい、「こんなに熱気を帯びた施設ができて感無量。広く地域交流の場として使っていきたい」と述べた。
次いで登壇した高橋市長は、「約700世帯の一つの自治体に2つ目の会館がオープンしたことにお祝い申し上げる。文教大の学生さんも参加されているのが嬉しい。皆さんで有効活用していただきたい」と話した。
これに対して、ポラスグループ 中央グリーン開発取締役事業部長・戒能隆洋氏は、「分譲前から単なる集会所ではなく、地域の方々に使っていただけるものと考えていた。今後も地域に寄り添った街づくりを進める」と応えた。
イベントでは、文教大学出津龍×越谷西高校書道部の和太鼓＆書道パフォーマンスや、出津自治会サークル発表（太極拳サークル、コーラスサークルなど）、ワークショップ（バルーンアート、キャンドルづくり、百人一首など）などが行われ賑わった。
分譲地は、東武スカイツリーライン北越谷駅から徒歩15分、越谷市南荻島に位置する約12.000㎡の全64区画。昨年2月から分譲が始まっており、これまで供給された50戸のうち42戸が成約するなど好調な売れ行きを見せている。1戸当たり敷地は40坪以上、建物は30坪前後、価格は4,000万円前後が中心。
販売担当の菊地裕介氏は「地区計画により1区画40坪以上という規制があることが逆に差別化につながり、土曜日に見学し、翌日に申し込まれる方や、翌週に購入を決断される方が多いのが特徴」と話した。
左から大熊氏、高橋氏、戒能氏
愛称は「みずべのアトリエ」
文教大学出津龍 和太鼓
越谷西高校書道部 書道パフォーマンス
越谷西高校書道部の皆さん
イベント
生物多様性保護などグリーン・インフラ取り組み ポラス「北越谷」分譲地でイベント（2018/5/14）
元荒川リバーサイド 対岸に宮内庁「鴨場」ポラス「パレットコート北越谷」分譲開始（2018/2/18）
