「プラウドシティ大田六郷」完成予想図

　記者は、三井不動産レジデンシャル、大和ハウス工業、近鉄不動産、三菱地所レジデンス、長谷工コーポレーションの５社連合による北区・東十条が最寄り駅の「ザ・ガーデンズ東京王子」（864戸）と、野村不動産の大田区・雑色が最寄り駅の「プラウドシティ大田六郷」（632戸）をともに大型で、しかも子育て世帯がメインターゲットであり、また東十条から東京駅まで約24分、雑色から東京駅は約30分だが品川駅までは約16分と交通便は互角であることから「南北戦争」として位置づけている。かつてないユーザーの争奪戦が展開されるのは間違いない。

　勝敗の分かれ目はやはり価格だ。このところのマンション適地と建設費の上昇で東京23区では一般サラリーマンの取得限界だと記者が考えている坪250万円（24坪で6,000万円）以下は足立区や葛飾区の一部しかなくなってきた。悲劇的なことだと思う。

　「東京王子」も「大田六郷」も富裕層が見向きもしない、どちらかといえばマイナーな地域だから、ここで坪250万円を超えてきたら、その規模からしてかなり苦戦ずるのではないかと思っている。ともに疲弊して引き分けに終わる可能性もある。

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　前置きが長くなってしまった。本日（5月24日）、「南」の「プラウドシティ大田六郷」を見学した。この物件については昨年、モリモトの雑色のマンションを見学した際に存在を知り、坪単価はひょっとしたら270万円くらいになるのではと予想した。

　今回の取材をセットしてくれた同社コーポレートコミュニケーション部のＯ氏とモデルルームを見ながら、「Ｏさん、わたしはここで坪250万円だったらお客さんが殺到すると思うが、そうはならないでしょうね。三井さんの『東十条』も取材するが、『北』と『南』の激突は避けられない…」などと話した。

　Ｏ氏は知ってか知らずか、単価について「あとで営業マンに確認しましょう」と言葉を濁した。

　さて、そこで物件担当チーフの頼富龍介氏に「坪いくらですか」と単刀直入に聞いた。その答えに記者は驚嘆した。「坪250万円ちょっとです」

　記者は絶句した。ありえない単価だ。

　もう一度、どうして記者が坪250万円にこだわるのかについて補足する。皆さんは、リーマン・ショック直後の2010年に野村不動産が分譲した全785戸の「プラウドシティ池袋本町」の単価がいくらだったか覚えていらっしゃるだろうか。250万円の半ばだった。圧倒的な割安感があったため（それだけではないが）瞬く間に売れた。

　あの時と今は状況が異なるが、いくら金利がただ同然になっても、坪250万円、グロスで6,000万円の壁は存在すると思う。坪250万円に設定した同社に「座布団3枚！」と叫びたい。

　設備仕様は、昨日見た「府中」とは雲泥の差で、〝プラウド・オハナ〟とでも名付けたくなるようなレベルではあるが、共用施設の充実ぶり、ランドスケープデザインは間違いなく〝プラウド〟の域に達している。敷地内には認可保育所（予定）や子育て支援施設のほか、医療施設などを誘致する。

　5月20日に第1期100戸を供給しており、約9割の契約がスムーズに進んでいるという。

　言うまでもないことだが、記者は高みの見物を決め込んでおり、「北」が勝利することをほのめかしているわけではない。むしろ、先制攻撃で驚嘆すべき坪250万円の手を打った「南」の野村に軍配が上がるのではないかと思い始めた。

　先制パンチを食らった「北」はどう対応するのか。ともに施工を担当している長谷工コーポレーションは「北」の売主にも名を連ねている。ニュートラルの立場を貫くことができるのかも気になるところだ。

　「大田六郷」の物件は、京浜急行線雑色駅から徒歩12分、大田区西六郷三丁目に位置する14階・15階建て2棟全632戸。専有面積は64.62～86.87㎡、第1期2次（戸数未定）の予定価格は4,400万円台～6,900万円台（最多価格帯5,100万円台）、坪単価は250万円強。竣工予定は平成29年2月中旬・6月下旬。施工は長谷工コーポレーション。敷地はグリコの工場跡地。

キッズルーム

　
「プラウド府中ステーションアリーナ」

　野村不動産が5月20日抽選分譲した「プラウド府中ステーションアリーナ」第1期91戸が約700件の来場者を集め即日完売した。京王線府中駅から徒歩1分の15階建て全138戸（非分譲27戸）の商・公・医・住の複合再開発マンションで、坪単価はバブル崩壊後の京王線最高単価となる360万円強だった。抽選となった住戸は10戸以上にのぼり、最高3倍の競争倍率となったのは大國魂神社とケヤキ並木が見渡せる1億3,500万円の南西角住戸だった。府中市を中心に多摩エリアの富裕層から圧倒的な人気を呼んだ。買い替え・買い増しが過半に達したという。残り第2期20戸は6月上旬に分譲される予定。

　物件は、京王線府中駅から徒歩1分、府中市宮町一丁目に位置する地下4階地上15階建て全138戸（非分譲27戸含む）。専有面積は63.01～102.51㎡。第1期（91戸）の価格は5,950万～1億9,390万円。坪単価は360万円強。施工は清水・京王・横沢建設共同企業体。入居予定は平成29年7月下旬。

　現地は全体で約3.8ha、3街区ある「府中駅南口再開発事業」の一角にあり、今回の「第一地区」が最終章だ。駅とペディストリアンデッキでつながれており、建物の地階の3層は駐車場など、１階から４階が商業施設、5・６階が公共公益施設、住戸部分は７階以上。

　住棟はコの字型の形状で、住戸は東向き、南向き、西向き。ワイドスパンが特徴で、もっとも狭い73㎡のタイプでも7.5ｍあり、ケヤキ並木に面した西向き住戸は8.6ｍ以上。SIも採用しており、第１期の40戸以上がオーダーメイド対応。キッチン・洗面室カウンタートツプは御影石、食洗機、ミストサウナなどが標準装備。

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　人気になるのは予想されたことで、記者は即日完売にそれほど驚かないが、さすが〝プラウド〟というべきか。建物の外観デザインが風格のあるもので、設備仕様も都心の億ション仕様ではないが、〝プラウド〟のトップクラスであるのは間違いない。ワイドスパンのプランも秀逸だ。

　立地・環境が素晴らしい。大國魂神社の緑も見事だが、神社から北に向かって長さ約600ｍ、数にして200本近く植えられているケヤキ並木は国の天然記念物に指定されている。江戸初期に植えられた木もあるそうで、中には〝醜悪〟な姿をさらけ出している樹木もあるが、それがまた美しくもある。

　坪単価だが、記者は坪380万円くらいが妥当とはじいたが、それより低かった。それでも坪360万円という単価は、バブル崩壊後の京王線の最高坪単価マンションとなるのは間違いない。これまでの記録は、2年前に住友不動産が調布駅前で分譲した物件が確か坪320万円で、同じ住友が５年前に府中駅北口で分譲した物件が坪340万円だったような気がするが、これは誤っているかもしれない。しかし、いずれにしろ今回の野村の物件が記録を更新した（バブル期は千歳烏山～調布あたりは坪500～600万円だった）。

「デュオアベニュー調布つつじヶ丘」

　フージャースホールディングスグループの戸建て分譲を展開しているフージャースアベニューの「デュオアベニュー調布つつじヶ丘」を見学した。つつじヶ丘駅圏では最近ほとんど供給がないと思われるフラットで、駅に近い希少性から人気になりそうだ。

　物件は、京王線つつじヶ丘駅から徒歩6分、調布市東つつじケ丘二丁目の第一種低層住居専用地域に位置する全12棟。土地面積は118.07～121.02㎡、建物面積は93.13～96.78㎡、予定価格は6,700万円台～8,000万円台。入居予定は平成28年7月中旬、9月中旬。構造は木造・2階建て（２×４工法）。施工はイトーピアホーム。販売は5月下旬。

　現地は、戸建て住宅が建ち並ぶ閑静な住宅街。武者小路実篤記念館まで徒歩5分。敷地は駐車場として使われていた空き地。

　建物は「オーセンティック」「エレガントシック」「ステイトリーシック」の3種。全体として付梁、付桁、窓柱、ボーダータイルなどを多用して重厚感を演出しているのが特徴。

　全グループ社員235名のうち女性社員が約40％という同社らしい「女性ものづくりチーム」が考え出した小物置き付ペーパーホルダーや奥行き13センチのLIXIL製のランドリー収納が標準装備。

小物置き付ペーパーホルダー

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　同社の平成28年3月期の戸建て・アパートの売上高は7,635百万円で、売上戸数は183戸・2棟。全体の売上高35,943百万円の21.2％を占める。数年前まではほとんどゼロに近かったことからすればものすごい伸びだ。

　戸数183戸も大手デベロッパーの2強、三井不動産レジデンシャル、野村不動産には大きく引き離されているが、おそらく混戦の3位争いの一角にいるはずだ。商品企画は間違いなく三井や野村と互角に戦える。

　廣岡哲也社長も先の経営方針発表会で「戸建ては城南城西エリアでの事業をさらに強化する。価格が6,000万円から8,000万円くらいで大手との競合はあるが、きめの細かい対応を行えば戦える」と自信を見せた。

　今回の取材ではランドリー収納に驚いた。常識的には奥行きが13㎝しかなければタオルケットなどは置けないが、丸めて縦に収納するようになっている。タオルハンガーはバスタオルが確か5枚くらい掛けられるようになっていた。小物置き付ペーパーホルダーは理解できないが、社内の女性スタッフは「あったらいいな」と評価した。

ランドリー収納

「パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー」完成予想図（左側の住棟は非分譲）

　デベロッパー・ハウスメーカーは別にして、これまでマンションや一戸建ての取材で首都圏の駅に降り立ったのは400をくだらないと思うが、ここ10年間でいえば、つくばエクスプレス柏の葉キャンパスは10回以上訪れており、もっとも多い駅の一つだ。

　回数が多いだけでなく、わが街・多摩センターを除けばもっとも好きな駅圏の一つでもある。なぜそうなのか。第一は「若い」ということだ。

　EXが開業して10年ちょっとだから当然といえば当然だが、どこからこんなに子どもが湧いてくるのだろうと不思議に思うくらい子どもが多い。かつて同じような経験を横浜市都筑区でもしたが、小さい子ども連れの若い女性を見ると、気持ちも湧きたつ。不思議と未来に希望が持てるようになる。最近は少し若返ってきたが、これは多摩センターがかなわないところだ。

　もう一つ、「若い」のは街づくりの先進性だ。三井不動産を中心に柏市、東大・千葉大という公・民・学連携による先進のスマートタウンづくりが進められており、そのビジョンが素晴らしい。企業もそうだが、ビジョンが貧しければそれなりのものにしかならない。その意味で、添付した「「柏の葉」の「環境未来都市」　涙が出るほど嬉しい提案書（2012/2/13）」の記事と、その提案書をぜひ読んでいただきたい。感動するはずだ。

　今回、改めて「柏の葉」を訪ねることにしたのは、先日取材したフージャースコーポレーションのシニア向けマンション「シニア向け「デュオセーヌ柏の葉キャンパス」を取材したのがきっかけだった。

　記事にもしたが、フージャースの物件の坪単価は230万円だった。いま三井不動産レジデンシャルが駅から徒歩3分の36階建て免震タワーマンション「パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー」（349戸）は204万円だ。その差は30万円近くもある。。一般の分譲マンションとシニア向けはコンセプトが異なるので単純な比較はできないが、双方ともよく売れているのは「街」がユーザーに支持されているということは共通している。

　「ゲートタワー」については詳細には触れないが、三井不動産レジデンシャルが分譲した平成20年竣工の「パークシティ柏の葉キャンパス一番街」（977戸）、平成23年竣工の「パークシティ柏の葉キャンパス 二番街」（880戸）に次ぐ第3弾だ。昨年夏から分譲が始まっており、これまで210戸が販売済みだ。

　「一番街」も「二番街」も坪単価は165万円くらいだったから若干上昇しているが、まだまだ第一次取得層に手が届く範囲内だ。記者は郊外部のマンションだけは価格を上げてほしくないと思っているのだが、同社はその期待に応えてくれている。10年くらいの間に3物件トータルで2,206戸にもなる。熟成した街ならともかく、何もなかった場所で「街」をつくりこれほどの住宅を供給できる三井不動産グループの力を見せつけている。

　三井不動産レジデンシャル千葉支店営業室主査・河崎竜也氏に話を聞いたのだが、「流山おおたかの森との競合はそれほどなく、それぞれの住み分けができているようだ。むしろ『柏の葉』の既分譲の中古や、当社の『武蔵小杉』『豊洲』『新川崎』、最近では『中央湊』だったり、『街』の比較で物件を検討されている方が目立つ」と語ったのが印象的だった。

　都市間・エリア間競争が激化しているということだ。ここに「多摩ニュータウン」が割り込めないのが残念ではある。

建築中の現場

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　現地で小さな子どもを連れた「二番街」に住む女性（30）に〝なぜ柏の葉なのか〟を聞いた。「家族は上の子がいるので4人です。ここを選んだのは私の実家・流山に近かったことが第一ですが、おおたかの森より広かったのが決め手。96㎡です。駅の周辺に何でもそろっていて、緑が多いのも魅力です」と話した。

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　一昨年オープンした「KOIL」のカフェレストラン「AGORA」で食事をした。店内で水耕栽培している「野菜を食べたい」と話したら野菜サラダにして出してくれた。スーパーの野菜との違いは判らなかったが、「きれいなものを食べた」という満足感はあった。

　時間が空いたので、「KOILパーク」の「1 day ユース」プランを利用して約1時間本を読んだ。料金は400円（1日利用は1,500円）。喫茶代と思えば高くない。

　水が飲め、インターネット（Wi-Fi）や電源の利用、コピー・出力・スキャンなども利用できる。「KOILパーク」に隣接したオープンスペースでは食事もでき、卓球を楽しんでいる人もいた。喫煙室もある。

カフェレストラン「AGORA」

「KOILパーク」

「ららぽーと」に隣接　シニア向け「デュオセーヌ柏の葉キャンパス」（2016/5/2）

三井不動産「柏の葉スマートシティ」　中核施設の「ゲートスクエア」8日オープン（2014/7/7）

「柏の葉」の「環境未来都市」　涙が出るほど嬉しい提案書（2012/2/13）