三井不動産リアルティ 仲介店舗の出店加速 9月1日に５カ所で同時開設
三井不動産リアルティは９月１日、売買仲介店舗「六本木リアルプランセンター」、「三井のリハウス 武蔵小山センター」、「三井のリハウス 市が尾センター」、「三井のリハウス 札幌円山センター」、「三井のリハウス 仙台駅東口センター」の５センターを開設する。
新たに開設する５センターは、いずれも再開発などにより今後市場の拡大が見込まれるエリア、もしくは駅周辺を中心に優良なマーケットが広がっているエリア。同社は今後も市場の拡大が見込まれるエリアを中心に積極的に店舗展開を行うとしている。
今回の出店により同社グループは279店舗となる。
すてきナイスグループ 環境・木材・健康を学ぶ親子体験イベントに1,500名超参加
「国産ヒノキのミニステップチェアづくりに挑戦！」（ナイス本社ビル）
すてきナイスグループは8月24日、横浜市教育委員会が開催した社会体験プログラム「子どもアドベンチャー2016」で2つの体験プログラムを実施し、8月17日と18日の2日間で1,529名が参加したと発表した。
実施したプログラムは「国産ヒノキのミニステップチェアづくりに挑戦！」と「環境と健康にやさしい家づくりのポイントを学ぼう！」の2つ。
「国産ヒノキのミニステップチェアづくりに挑戦！」については、予定数を大幅に上回る申し込みがあったことから受け入れ枠を増やして開催。2日間で965名が参加した。また、林野庁及び国土緑化推進機構が進める「美しい森林づくり推進国民運動」の「フォレスト・サポーターズ」に406名が登録した。
「環境と健康にやさしい家づくりのポイントを学ぼう！」では、同社グループと横浜市、慶應義塾大学が共同で運営する「スマートウェルネス体感パビリオン」で様々なイベントを行い、2日間で参加者は564名にのぼった。
親子で一緒にミニステップチェアづくりを体験
「環境と健康にやさしい家づくりのポイントを学ぼう！」（「スマートウェルネス体感パビリオン」で）
東急不・住商・住友不 梅田北で50階建て653戸のマンション着工
「（仮称）ブランズタワー梅田北プロジェクト」完成予想図
東急不動産・住友商事・住友不動産の3社は8月24日、大阪市営地下鉄御堂筋線中津駅直結、阪急電鉄梅田駅徒歩７分の50階建て全653戸の超高層タワーマンション「（仮称）ブランズタワー梅田北プロジェクト」を着工したと発表した。
プロジェクトは2002年に「特定都市再生緊急整備地域」に指定された「大阪駅北地区」に位置。「ロイヤルホテル（現リーガロイヤルホテル）」「プラザホテル」とともに、かつて大阪の高級ホテル御三家に数えられた「東洋ホテル（ラマダホテル）」の跡地。
中津駅周辺は2015年に竣工した住友商事他「ザ・セントラルマークタワー」（35階建て415戸）と開発中の「ザ・ファインタワー梅田豊崎」（45階建て312戸）がある。
開発に当たっては、大林組独自の制震テクノロジーである南面比率の高い日照重視型の「ＤＦＳ®」システムを採用する。竣工は2020年２月下旬の予定。
◇ ◆ ◇
いくらで分譲されるかがかもっとも注目されるが、大阪のマンション市場については全く分からない。東京でいえば「東京駅」なのだろうか、それとも「豊洲」「晴海」「西新宿」「渋谷」のようなエリアなのだろうか。
関係者によると大阪圏で坪300万円超えはあまりないようだが、大阪の一等地のホテル跡地なら、東京の3分の1として坪単価500万円はどうだろうか。最高の商品企画にして高値に挑戦してほしい。坪300万円の声もあるようだが、足立区北千住だって坪300万円以上する。
素晴らしいランドスケープデザイン 野村不動産「プラウドシティ阿佐ヶ谷」
「プラウドシティ阿佐ヶ谷」
野村不動産は8月23日、杉並区の昭和33年に建設された阿佐ヶ谷住宅（350戸）の建て替えマンション「プラウドシティ阿佐ヶ谷」（575戸）の竣工見学会を行った。敷地面積が約4.3haの第一種低層住居専用地域（建蔽率40％、容積率平均111.4％）に位置する低中層大規模マンションで、ランドスケープデザインが素晴らしい。
物件は、丸ノ内線南阿佐ヶ谷駅から徒歩5分、又は中央線阿佐ヶ谷駅から徒歩13分、杉並区成田東４丁目に位置する3～6階建て17棟全575戸（権利者住戸188戸含む）の規模。第3期の専有面積は58.99～102.79㎡、価格は未定、坪単価は380万円。竣工は平成28年8月。施工は安藤・間、西武建設、前田建設工業。設計・コンサルタントはINA新建築研究所。売主は同社（事業比率81％）、安藤・間（同19）。
昭和33年に日本住宅公団（現UR都市機構）によって建設された中層棟118戸、テラスハウス232戸の計350戸の分譲マンション。平成7年に再開発委員会が発足し建て替えの検討が進められ、同17年に同社が事業参画。紆余曲折の末、平成21年に「成田東4丁目地区」地区計画の都市計画決定がされ、同25年に全権利者との契約が完了、同26年に着工した。
竣工当時は区分所有法制定前であり、土地の権利形態が明確に整理されておらず、複雑に入り組んでいたため、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の適用が難しく、権利者全員の合意による等価交換方式が採用されている。
建て替え検討開始から21年を要して竣工となったが、これほど長期にわたったのは権利関係が複雑なうえ、近隣住民の反対、厳しい用途・高さ制限・容積制限が課せられていたためで、地区計画で建物の絶対高さが最高20ｍに緩和され、容積率も平均で111.4％と定められ実現したもの。
見学会に臨んだ同社住宅事業本部マンション建替推進部長・岩田晋氏は、「事業参画してからリーマンショックや東日本大震災を経験し、地元、権利者などとの調整に時間がかかったが、極めて恵まれた条件のマンションになった。当社のマンションは竣工までに売れるのが普通だが、この物件はこれまで約半分しか供給していない。現地を見ていただいて買っていただこうと考えている」と話した。
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これまでも再三再四書いてきたことだが、敷地規模が4.3haもあるのにどうして6階建てしか建たないのか、容積率が111％にしかならないのか不思議でならない。〝低ければ低いほど良好〟と考える現行の高さ規制はどんどん街をつまらなくさせる。
第一種低層住居専用地域に中層マンションが建設された例では、住友商事が昭和50年代に建設した12階建て「成城ハイム」がある。
とはいえ、規制が厳しいからこそランドスケープは素晴らしいものになった。駐車スペースを地下（一部除く）に配する徹底ぶりだ。〝管理するのが大変だろう〟と心配するほどだ。
ポラスグループ 佐賀県唐津市に全国5カ所目のプレカット工場
進出協定調印式（左から山口佐賀県知事、中内社長、坂井唐津市長）
ポラスグループの日本最大のプレカット事業を展開するポラテックは8月22日、佐賀県唐津市（虹の松原ファクトリーパーク）にポラテック西日本のプレカット工場を新たに建設すると発表した。
敷地面積は37,591㎡で、建物面積は工場棟が14,568 ㎡、事務所棟が705 ㎡。着工は2016年9月、操業開始は2017年5月。生産規模（月産）は構造材加工10,000坪、羽柄材加工6,000坪、合板加工4,000坪。供給エリアは福岡、佐賀、長崎、熊本、大分の九州地方。総事業費は25億円。
同社のプレカット工場は茨城県坂東市、滋賀県甲賀市、宮城県加美町、静岡県富士市についで5カ所目。
同社の坂東工場
記録的な一挙供給量380戸 相鉄不他「グレーシアタワー二俣川」は坪280万円
「グレーシアタワー二俣川」完成予想図
相鉄不動産（事業比率50％）・三井不動産レジデンシャル（同30％）・野村不動産（同20％）の３社JVマンション「グレーシアタワー二俣川」が圧倒的な人気を集めている。横浜駅から約11分の二俣川駅と通路で直結している29階建て全421戸の免震タワーマンションで、将来には相鉄線とJRや東急線が相互乗り入れされ、新宿や渋谷などへの利便性が高まること、価格がリーズナブルであることなどから早期完売は必至。第１期供給戸数も380戸が予定されており、バブル崩壊後の一挙供給戸数でも記録的な多さになりそうだ。
物件は、相鉄本線二俣川駅から徒歩2分、横浜市旭区二俣川二丁目に位置する「二俣川駅南口地区第一種市街地再開発事業」区域内の29階建て全421戸（事業協力者住戸21戸含む）。専有面積は38.00～87.87㎡、第1期（380戸）の価格は3,498万～1億2,498万円（最多価格帯4,900万円台）、坪単価は280万円。竣工予定は2018年3月。施工は大成建設。設計・監理はアール・アイ・エー。販売代理は相鉄不動産販売、三井不動産レジデンシャル、野村不動産アーバンネット。8月27日から登録申し込みを受け付け、9月3日に抽選分譲する。
現地は、相鉄などの事務所・商業施設があったところで再開発の施行面積は約1.9ha。マンション棟のほか、商業・オフィス棟、駅舎増築、駅前広場などが整備される。
住宅棟はロの字型で免震、内廊下方式を採用。住戸は一部コンパクトも含まれるが多くは60～80㎡台のファミリー向け。住戸はワイドスパンが中心で、フィオレストーンのキッチン天板、ユーティリティシンク、グローエ製水栓、食洗機、ディスポーザ、ミストサウナ、相鉄の「良水工房」などが標準装備。
駅に直結した再開発の免震タワーマンションであることに加え、将来的にはJRと東急線への相互乗り入れにより大幅に利便性が高まることなどから7月からのモデルルーム来場者は1,500件を突破している。
販売担当者によると、来場者の多くは横浜市内の地元旭区が中心で、同社などが開発した緑園都市、万騎が原などのマンション・戸建てからの買い替え希望が5割を突破しているという。このため、相鉄グループでは現住居の買い取り希望者に対しては仮住まいをすることなく自宅にそのまま住み続けることができる「住んだまま買取り」サービスで対応するという。
モデルルーム
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以下は、バブル崩壊後に分譲された主なマンションの一挙販売戸数をまとめたものだ。記者の記憶をたよりに列挙したもので、このほかにも大量供給したマンションはあるかもしれないが、今回の「二俣川」の第１期380戸は神奈川県では「よこすか四季の街 パークヒルズ」に次ぐ量だと思われる。この数字からも、人気のすごさを知ることができそうだ。
バブル崩壊後の主なマンションの第１期供給戸数（ ）内は完成年
①総合地所他「ルネアクシアム」721戸（平成13年）
②野村不動産他「プラウド船橋」573戸（平成25年）
③東京建物他「Brilliaタワーズ目黒」495戸（平成29年）
④三井不動産レジ他「SKYZ TOWER＆GARDEN」470戸（平成26年）
⑤三菱地所他「Wコンフォートタワーズ」450戸（平成14年）
⑤三菱地所他「よこすか四季の街 パークヒルズ」約450戸（平成７年）
⑦野村不動産「プラウドシティ池袋本町」325戸（平成13年）
⑧三井不レジ・野村不動産「キャピタルゲートプレイス」322戸（平成25年）
⑨野村不動産他「プラウドタワー武蔵小杉」310戸（平成26年）
⑩三菱地所他「M.M.TOWERS」270戸（平成15年）
なぜこれほど人気になるのか。前段でも書いたので省略するが、周辺エリアのマンションや戸建てからの買い替え希望が50％を超えるというのはいささか驚いたが、納得もする。
相鉄を中心とする沿線の開発は40年、50年が経過する。初期のころの居住者は70歳、80歳代だろうし、住宅ローンの残債もない。そのような層が駅近のタワーマンションに移り住みたいというのはよく理解できる。問題は、査定価格と売却希望価格がマッチするかどうかだろうし、若年層に郊外居住の良さをアピールできるかどうかだ。
価格・プランについても一言。坪単価は第一次取得層にとって決して安いとは言えない。しかし、専有面積を圧縮してグロスを抑え、他方でワイドスパンにして居住性を高める工夫が支持されていると思う。「マルチパーパス」の視点から提案したモデルルームもよくできている。
マルチパーパスの視点から提案したモデルルーム「SOHO」
三井不動産リアルティ 新TVCFに樹木希林さんと女優の田辺桃子さん起用
三井不動産リアルティは8月19日(金)から「三井のリハウス」の新TVCF「おばあちゃんの家」篇の放送を全国で開始する。
新TVCFは、“相続”がテーマになっており、少し前に相続したおばあちゃんの家を手放すことになった家族の物語。登場する祖母役にはベテラン女優の樹木希林さん、孫娘役には16歳で女優の田辺桃子さんを起用。
他界したおばあちゃんの家の片付けをしている最中、田辺さんにだけ見える樹木さんが登場し、田辺さんと言葉を交わすドラマ仕立て。おばあちゃんのユーモラスなのにどこか深い言葉が印象的なCMになっている。二人のやり取りを通じて、思い出の詰まった家を手放す家族の気持ちを表現し、家族にとって相続した家はどうあるべきかを考えさせる内容となっている。
マラソン３回分122kmの家事労働短縮 動線や洗面室の工夫で実現 アキュラホーム調査
洗面室の一例
フルマラソン3回分の約122km、時間にして約1日分の家事労働時間の短縮－アキュラホーム住生活研究所（所長：伊藤圭子氏）は8月16日、アキュラホームが2015年に全国で手掛けた100棟の住宅について調べたところ、家事動線の短縮や洗面室の面積拡大と収納充実を図った結果、年間にして約122㎞、時間にして約25時間（80ｍを１分として計算）の短縮が実現したという調査結果をまとめ発表した。
調査によると、「キッチン⇔洗面室」の距離は、2015年は平均で3.63mとなり、2009年の5.72mから約36.5%短くなった。その要因として、2カ所から洗面室に出入りできる間取りプランの採用率が2009年には21％だったのが、2015年には38％に増えたことを指摘している。
洗面室については、平均面積は、2009年には4.44㎡（1.34坪）だったのが、2015年には5.22㎡（1.58坪）に拡大している。
また、キッチンに関する調査では、「対面キッチン」が9割前後を維持しており、主流の流れには大きな変化はないとしながらも、油の飛び、汚れなどの影響を受けやすい完全な「オープンキッチン」はやや減少傾向にあり、機能性を重視した「壁立ち上げ型」が好まれる傾向にあるとしている。
調査結果について同研究所は、「2014年4月に発売した『住みごこちのいい家』による提案が寄与したものと考えられ、主婦の家事ラクに大きく貢献した」としている。
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とても面白い調査結果だ。122kmの根拠について同研究所は、30代の日本女性が1日に歩く歩数6,919歩、歩幅70cm、家事時間（平均4時間33分）の割合が1日の約19.0％などからはじき出したとしている。
やや乱暴な計算のような気もしないではないが、主婦労働がいかに過酷であるかを同研究所は明らかにした。洗面所を広くして収納を増やしたことが家事ラクにつながったという結果も興味深い。
注文を付けるとすれば、家事労働時間の短縮は肥満・メタボの改善につながったか、親子、夫婦関係にどのような影響を与えたかなどについても追跡して調査し、報告してほしい。
東急不動産 順天堂などと産学連携 都市型戸建て「ブランズガーデン瀬田」
東急不動産は8月16日、順天堂と東急不動産次世代技術センターとの産学連携による「スマートウェルネス住宅」を目指した都市型戸建て「ブランズガーデン瀬田」のモデルハウスを10月にオープンすると発表した。
物件は、東急田園都市線二子玉川駅から徒歩12分、または用賀駅から徒歩10分、世田谷区瀬田二丁目に位置する全９戸。敷地面積は81.30～104.24㎡、延べ床面積は100.09～121.34㎡。構造は2×4工法２階建て・３階建て。施工はイトーピアホーム。外構造園設計施工は石勝エクステリア。
「スマートウェルネス住宅」では、高断熱性能やエネファーム、外付け日除けを備えた「省エネ性能」、医学的見地を採り入れ突板フローリングや24時間換気を備えた「健康性能」、万が一の際の備えも考えた「安心・安全性能」の３つの視点から各分野の専門家の知見を取り入れて開発を進めている。
「共働き中心のマンション市場に激変」 トータルブレイン久光社長
久光氏
毎日2～3社、月間にして40数社のデベロッパートップとの情報交換を欠かさない業界のご意見番・トータルブレインの久光龍彦社長（76）が最近のマンション市場について「郊外が売れないのは、社会が共働き時代に入っているにも関わらず郊外の子育て環境などが整っていないから。城西、城南は価格が上がり過ぎ。これからは東京などにダイレクトで通勤できる、価格が手に届く城北、城東エリアに注目すべき」などと語った。
◇ ◆ ◇
不動産経済研究所の調査によると、2016年上半期（1～6月）の首都圏マンション市場動向は、①供給量が前年同期比19.8％減の14,454戸となり、微増となった埼玉県以外の都県は二ケタ以上の大幅減②初月契約率は平均68.4％で、前年同期の76.1％より7.7ポイントダウン。上半期としては7年ぶりの70％割れ③1戸当たり価格は5,686万円で、430万円（8.2％）の上昇④3.3㎡（1坪）当たり単価は270万円で、前年同期より22.8万円（9.2５）上昇⑤完成在庫は6,130戸で、前年同期より1,194戸増加――となり、下半期は供給減少に歯止めがかかるものの、年間供給は3万7,000戸前後になり、2009年以来の3万戸台に減少すると予測している。
久光氏の以下の見解は、このような最近のマンション市場を念頭に置いて読んでいただきたい。
◇ ◆ ◇
わたしが一番言いたいのは、郊外が全く売れなくなってきた原因は値段ではないということです。最近つくづく感じるんですが、社会構造の変化なんですね。アベノミクスの核心は、共働きを強烈に推進すること、女性の社会進出を促すこと、退職年齢を引き上げて年寄りにも働いてもらうという政策で生産労働人口を増やすことに尽きます。
ところが、郊外は共働きのための仕事がないし、都心に通勤するには時間がかかるし、子どもを預ける保育所が不足しています。
さらに、郊外は移動に車が欠かせません。市役所に行くのも買い物をするにも子どもの習いごとの送迎もみんな車が必要です。ところが、車を所有するコストは年間で100万円くらいかかります。
この100万円を住宅ローンに換算すると、0.45の変動制だと3,200万円から3,300万円の住宅ローンが借りることができる、マンションの坪単価に置き換えると坪160万円アップしても買える計算になります。
となると、車をやめて、都心の職場に近いマンションを買う動きに拍車がかかってくることになります。郊外なら、通勤の便利さを考えて急行停車駅という選択肢になってきます。このように大きく最近のマンション市場が変わってきました。
2つ目ですが、このような社会構造の変化によって需要層も変わってきたということです。我々の世代は70～75％は専業主婦のいる世帯でしたが、いまは逆です。共働き世代や単身、DINKSが75％です。50歳代、60歳代の買い替え・買い増しも増加しています。
3つ目はシングル層の増加です。わが国の50歳までの未婚率は男性が35％、女性が27％です。一方で離婚率も３組に１組くらいに増加しています。東京圏もあと3年くらいで人口が減少するといわれていますが、独身だけは増える。銀行も3年前くらいから単身向けのローンに力を入れるようになってきました。
このようにマンション市場は働く人が中心になり、働く人は職住近接を最重要視するように激変しました。
では、職住近接の「職」をどこに求めるかということですが、以前は新宿、渋谷、池袋などのターミナルから電車で30分、最寄駅から徒歩で5～8分くらいが主流でしたが、今は東京、大手町、新橋、銀座、日本橋などへダイレクトに通勤できるように志向が西から東へ変わってきています。
新宿も渋谷も池袋も通過点になってしまっています。しかもこのターミナルは混むし、乗り換えに時間がかかる。京王線も小田急新宿線も田園都市線がいい例です。私鉄は沿線開発ばかり考えているから輸送力のキャパシティを超えています。その点、JRも東京メトロも輸送力だけ考えればいい。
それでは、東京などへダイレクトにつながっているのはどこかといえば、実は、城東、城北なんですね。いま、このエリアのマンション、とくに1LDKや2LDKがものすごく売れています。
なぜ人気なのか。それは価格が安いうえに、便利だということです。価格的には、これらのエリアの現在の相場は坪単価220～250万円。仕入れ値が安いから、伸びしろがあるんです。大手もこのエリアへシフトしつつあります。
利便性では、地下鉄が縦横無尽に走っています。東京メトロと都営線を合わせると13本あるんですが、城東、城北を走っていないのは2～3本。意外と近くて便利ということが見直されています。
他方で、城南、城西は価格が上がりすぎです。軒並み坪300万円を突破してきましたし、地位の高い世田谷、杉並などは意外と利便性が悪いんです。
ただ、都心の千代田、港、中央、渋谷の4区は別格です。アッパーミドル・富裕層の実需に加え、約1,7000兆円ある個人資産の運用も期待できます。このエリアは値段があってないようなものです。都心部は堅調に売れるだろうと読んでいます。
物件の特性についていえば、共働き世代は親の援助も受けていますから、親の意向も反映されるのが今の市場です。駅から遠いのと坂道は敬遠したいのは、わたしの下の娘も共働きで、孫が病気になると、わたしの妻が駆けつけざるを得ませんので、親の立場はよくわかります。
わたし自身も真夏の朝、駅まで5分くらいだと汗をかかない、7分くらいだと汗をかくんです。10分を超えると下着を変えたくなるほど汗だくになります。坂道もダメですね。赤坂見附から事務所まで数分ですが、（なだらかな）この坂でも息が切れます。（これは冗談。76歳でも月に40数社を回り、昨年末には趣味のスキューバダイビングで1,000本を達成した久光氏の体力は相当なもの）
共働き世代をサポートする政策が必要だとつくづく感じています。
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久光氏から京王、小田急、西武新宿、田園都市線などの沿線が売れなくなってきたと指摘されると、京王線に長く住み、ライオンズファンでもある記者は反論の一つや二つしたくなるのだが、何しろ久光氏は業界の水戸黄門か大久保彦左衛門のような存在だし、いろいろお世話にもなったので、ここは〝長いものには巻かれろ〟だ。
城東の台東、墨田、江東、江戸川、葛飾、城北の練馬、板橋、北、足立、荒川の10区のマンションに注目するのもいいのかもしれない。
