独身男性が家を買う時代 フージャース「府中多摩川」で見た不思議
「デュオヒルズ府中多摩川」
フージャースコーポレーションは9月26日、同社の分譲戸建て「フージャースアベニュー八王子グランドスクエア」と分譲マンション「デュオヒルズ府中多摩川」の記者見学会を行った。「府中多摩川」では驚くべきことが販売担当者から聞かれたので、こちらから紹介する。
このマンションについては、昨年の今ころ記事にしているのでそちらも参照していただきたい。物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅からバス7分・徒歩6分、府中市四谷5丁目に位置する8階建て全187戸の規模。専有面積は65.44～91.18㎡。価格は2400万円台から。坪単価は138万円。竣工は平成26年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。昨年7月から分譲されており、現在、残りは約30戸。
バス便であるにも関わらず全187戸のうち残りは30戸という販売スピードに好調さがうかがえるのだが、記者が注目したのは単身者、とくに男性の購入が目立つという点だ。同社によると、購入者の14％が単身者で、このうち男性は15～16人。つまり単身者の約7割が男性だということだ。
物件概要でも分かる通り、同社は単身者をターゲットにしているわけではない。あくまでもファミリー世帯が対象だ。でなければわざわざ食洗機など標準装備しない。
にもかかわらず、ネットユーザーは「価格の安さと広さ」を求めてこのマンションを選んだということだ。
記者は昨年の記事でも「決してアクセスに恵まれているわけではない。しかし、価格が圧倒的に安い。普通のサラリーマンでもそれこそ〝家賃並み〟で取得できる価格帯だ」と書いた。坪単価138万円は、野村不動産の「オハナ」でも今後は供給できないと記者はみている。つまり土地代がただでも建たない価格だ。
だから、価格の安さを求める単身男性の考えはよく分かる。しかし、失礼ながらどうしてわざわざ聖蹟桜ヶ丘駅からバス便の物件を選ぶのか。これが理解できない。購入者は地元に縁もゆかりもない人が多いというからなお不思議だ。とりあえず二人でも住める広さの住まいを確保して、それを武器にして結婚相手を見つけようということなのか。
記者は郊外マンションを武器に結婚相手を探そうという戦略はやや甘いとも思う。独身女性は「駅近」「防犯」「商業施設」を最優先するはずだ。換金性・経済・資産性を最優先するのが女性だ。このミスマッチに双方とも結婚したくともできない理由があるのではないか。さらに言えば、〝家はかすがい〟にはならない。家以外にも何かが欠けているということだ。同社の女性担当者がドキリとすることを言った。「女性が男性に求めるものは思い遣りと計画性」だと。
まあ、しかし、単身者が住まいを確保するのは大歓迎。男性の女性化、女性の男性化が進んでいることや老後を国にも親にも頼れない将来不安と、独身男性が家を買うことは無関係ではないと思う。「女性のための快適住まいづくり研究会」が4年前、初めて「男子専科マンション購入セミナー」を行ったが、その後どうなったのか。こちらも興味がある。
昨年同様、この日も隣接する緑地には彼岸花がたくさん咲いていた
三井不動産レジデンシャル、女性向けサイト「モチイエ女子web」（2014/7/29）
フージャースコーポ 女性・子どもに優しい「府中多摩川」（2013/9/19）
大正解の初の「男子専科マンション購入セミナー」女性のための快適住まいづくり研究会（2010/3/26）
強まるバルコニーでの禁煙 「共同の利益」に反しないのか
最初に断わっておく。記者は1日に1箱だからヘビースモーカーではないが、酒と同様、タバコなしでは生きられないと思っている一人だ。他人に迷惑を及ぼさないようマナーには気を付けなければならないが、基本的に喫煙は人権だと思っている。そういう立場で、専用使用が認められているマンションのバルコニーなどでの喫煙の是非について書くことをご了承いただきたい。
◇ ◆ ◇
マンション管理業協会（管理協）が「平成25年度 苦情解決事例集」（A4判20ページ）を発行した。その中に「バルコニーでの喫煙と管理規約等との関係について」の所見が掲載されている。
そこには「喫煙は個人の趣味・嗜好であり個人の自由に委ねられるべき事項とする考えがある一方、タバコの煙が喫煙者のみならず、周辺で煙を吸い込む者の健康にも悪影響を及ぼす恐れがあること、一般的にタバコの煙を嫌う者が多くいること、喫煙場所を限定するビルや施設がかなり多くなっていること等は公知の事実でもあり、（管理規約）使用細則で制定するには不合理と解することは困難であろう」とし、「喫煙者からは強い反対も予想される…慎重に検討を進めるなど丁寧な対応が望まれる」としている。
つまり、バルコニーなど専用使用権があるバルコニーや専用庭などの共用部分での禁煙条項を盛り込むことは、しっかり対応すれば可能という立場だ。
管理協が管理受託している全国のマンションは約107,000棟、約551万戸だ。全ストック約601万戸の約92％を占める。この業界がこのような判断を下したとなると、今後バルコニーなど共用部分での禁煙が加速するのは間違いない。
さらに問題なのは、マンションを分譲するデベロッパーが原始規約で「禁煙条項」を盛り込んでいることだ。
記者はいくつかのデベロッパーに、原始規約にバルコニーなど共用部分での禁煙条項を盛り込んでいるかどうかを聞いた。
いやな結果を導き出すのは目に見えていたが、やはりその通りだった。「答えられない」とするデベロッパーもあったが、「共用部分等において喫煙をしてはならない」「火器使用禁止」としているところがほとんどのようだ（ライターが火器かどうか疑わしいが）。その是非をめぐって社内で激論が交わされたところもあるが、容認派は否認派に押し切られたようだ。
区分所有法における「共同の利益」とは、タバコを吸う人も嫌いな人も双方の権利を最大限に生かすことで、規制でもっていずれかの権利を抑制することではない。本来的に多数決論理はなじまないはずだ。賛否両論が存在する場合は、原始規約などで定めず、居住者の判断に委ねるのが筋ではないか。
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マンションデベロッパーも管理会社も「コミュニティ支援」「絆」が大きなテーマになっている。大変結構なことだ。しかし、その一方でコミュニティを分断し、無縁社会を助長してきた責任の一端もあるのではないかと記者は考えている。
端的な例はペット条項だ。かつてほとんどのマンションはペット飼育不可だった。20数年前、記者は「横浜ペット裁判」を取材したが、共同住宅でもペット飼育は可能と考え、「ペット飼育を認めるべき」と主張した。しかし、当時の大手管理会社各社は「規約」を盾に首を縦に振らなかった。その後、「ペット不可は人権問題」という批判の高まりや、販売促進のためにペット飼育を可とした。ペット飼育者の人権を考えてではなかったことを指摘したい。
苦情に対する対応もしかり。上下階の音、ピアノの音、風鈴の音、スズムシの音、新聞配達の音、廊下を歩く音、ハイヒールの音などがうるさいという苦情に対して管理組合（管理会社）は「ルールを守りましよう」としか言わない。事なかれ主義を貫いている。結果、〝向こう三軒両隣〟〝秋深き 隣は何をする人ぞ〟は完全に死語と化した。
このままではマンションはそれこそ息をひそめなければならず、息がつまることになりはしないかと危惧している。
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嫌煙運動に対する反論もしておく。まず「健康」について。タバコががんなど疾病の原因になりうることは承知している。しかし、厚労省などの「疫学」を基にした指摘は納得できない。吸う人と吸わない人の病気の発症率は根拠が希薄だ。車の排気ガス、大気汚染、酒の飲みすぎ、甘い物の食べ過ぎ、ストレス、遺伝などの要因もあるからだし、そもそも閾値（いきち）など存在しないではないか。
そんなに健康を考えるのなら、車の排気ガスの規制強化、食品・清涼飲料水の砂糖の含有量規制や課税も行ってはどうかと思う。
「受動喫煙」について。これは喫煙者も気を付けなければならない。病気との因果関係がはっきりしないにしろ「嫌い」と言われればそれまでだ。嫌われないようマナーは大事にしなければならない。マンションなどでは喫煙者と非喫煙者が日常的に気楽に話し合える場を確保すべきだろう。クレームの原因のほとんどはコミュニケーション不足にある。
もう一つ、タバコの税金について。税率は国税と地方税、消費税込で約65％。１日に１箱420円のタバコを吸うと年間では約10万円の税金を納める計算だ。平成26年度の税収予算額は2兆1,385億円だ。住宅メーカー大和ハウスの売上高2兆7,000億円（26年3月期）には及ばないが、農水省の26年度予算額２兆3,000億円とそれほど変わらない。
こんなことを書くと、喫煙による経済損失を言う人もいるが、全然説得力がない。屁理屈としか思えない。最近、宮崎駿監督の「風立ちぬ」に喫煙シーンがあるとクレームをつけた日本禁煙学会は単に目立とうとしただけではないのか。
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視点を変えてタバコは文化について。チャーチルやマッカーサーのパイプ姿に屈辱感や劣等感を感じたのは記者だけではないだろうが、吉田茂のパイプは様になっており、チェ・ゲバラ、カストロは当時の時代の空気を映した。タバコをくわえる松本清張は絵になった。
小説・エッセーでは、開高健には「たばこの本棚」というアンソロジーがあるし、團伊玖磨は「パイプのけむり」を何年にもわたって書き続けた。同世代作家、白川道氏の小説には必ずと言っていいほど喫煙場面が登場する。
映画もそうだ。わが国の昔の映画もハリウッド映画も小道具として必ずタバコが使われた。オードリー・ヘップバーンは名作「ティファニーで朝食を」でタバコを吸ったではないか。これはガムでは具合が悪い。絵画もしかり。江戸時代の美人画にはキセルが粋な姿として描かれているし、セザンヌ、ルノワールもパイプをくわえた人物画を描いている。
このようにタバコは、良し悪しはともかくわが国にしっかり根づいている文化だ。度を越した禁煙・嫌煙運動は日本文化の否定につながる。マンションデベロッパーや管理会社はその流れに乗ろうというのか。
市街化区域編入から44年 稲城・南山の区画整理で分譲開始
「スカイテラス南山」全景
市街化区域に編入されてから44年、開発をめぐって賛成、反対の論議が繰り返されてきた稲城市の「南山東部土地区画整理事業」地内のマンションがいよいよ分譲開始される。9月24日、最先端の都市生活のトレンドを話し合う「GOOD DISTANCE東京メディアセッション」で野村不動産の担当者などが参加して同区画整理地内の「スカイテラス南山」の新しい街づくりが提案された。
「南山東部土地区画整理事業」は、京王相模原線の稲城駅と京王よみうりランド駅のほぼ中間にあり、稲城市の南東部に位置する丘陵地。開発面積は約87ha。平成18年に組合の設立が認可された。総事業費は408億円。組合員は260人。減歩率は68％。宅地は約2,500区画の予定。「スカイテラス南山」は区画整理事業の愛称。野村不動産は参加組合員としてマンション・戸建て約1,000戸を分譲する。
同セッションには、野村不動産・東伸明氏、稲城市役所都市建設部市街地整備課長・吉岡博文氏、一般社団エリアマネジメント里山・宇野健一氏、首都大学東京都市環境学部准教授・川原晋氏、ファッションディレクター・千場義雄氏などが参加。
東氏は、開発まで複雑な経緯をたどってきたことから「周回遅れのトップランナーとして、また、社会の基盤になる街づくりを行うソーシャルデベロッパーとして市民活動を支援するクラブハウスの設置や、新しい形の自治を形成することを提案していく」と語った。
宇野氏は、「ボランティア・スピリットだけでは限界がある」とし、エリアマネジメント手法をつかって緑化事業、地権者の土地活用支援、木質バイオマスの採用、コミュニティ支援活動などを行い事業として街の価値を高める活動を行っていくと話した。
吉岡氏は、稲城市が「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」（学研パブリッシング発行の雑誌「aene」）で全国2位になったことを報告。市民参加型のいい先例となるよう街づくりを支援していくと語った。
「プラウドシティ南山」完成予想図
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この区画整理事業については、これまで数回取り上げてきたのでそちらの記事を参照していただきたい。マンション「プラウドシティ南山」は京王相模原線稲城駅から徒歩6分の全412戸。80㎡台が中心で、価格は未定だが坪単価は180万円前後に落ち着く模様だ。9月28日には街づくりを紹介するイベントでモデルルームも公開されるので見学してレポートしたい。
どうでもいいことかもしれないし、稲城市にケチをつける気は毛頭ないが、稲城市が「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」で全国2位になったことについて一言言いたい。稲城市が全国2位なら、どうして隣接するわが街・多摩市はそれを上回らないのか。全国上位50にも入っていない。
ランキングは、「主婦の幸せ度を『HQ（＝Happy Quality）』と名付けて数値化。そして『暮らし』『家族』『お金』『食費・健康』『モノ・趣味』の5つの指標に関する幸せ度を全国の市ごとに偏差値化し、『主婦が幸せに暮らせる街』を導き出したという」（同誌）が、そんなものが数値化できるはずはない。「偏差値教育」に毒された人のやることだ。
もう一つ。同セッションは二部構成で、一部で行われた「ファッションと住まいからみたライフスタイルの変化と最新のライフスタイル」がいま一つよく分からなかった。
それぞれ1920年代から現代までの変遷をたどり、2020年の未来を予測するものだが、文化やファッションが住まいにどのような影響を及ぼし、また逆に住まいや住宅設備機器は文化やファッションをどう変えたかの関係性があまり語られなかった。
そこで提案された「都市と距離感を保ったイマドキな家族」像も紹介されたのだが、夫は気持ちの良いLA風のTシャツに高級腕時計、スウェット腰巻き、腰ではくタイプのデニム、PRADAのスリップオープンスニーカー、妻はラルフローレンのシャツ、カルティエのサントス、エルメスのバーキン、ユニクロのjeans、todsの靴という姿だ。
記者はブランドにまったく興味がないが、エルメスのバーキンは100万円以上、カルティエのサントスも数十万円から数百万円するという。一般サラリーマンが購入できる住宅は4,000～5,000万円が限度だ。
まさか「南山」のマンションはそのような家族がメインターゲットではないだろうが、ひょっとするとそのような層も取り込もうという狙いはあるかもしれない。
「都市と距離感を保ったイマドキな家族」像
「GOOD DISTANCE東京メディアセッション」参加者
街は一変するか 相鉄不動産他「グレーシアシティ川崎大師河原」
「グレーシアシティ川崎大師河原」完成予想図
相鉄不動産（事業比率50％）、ジェイアール西日本不動産開発（同20％）、西日本鉄道（同10％）、長谷工コーポレーション（同20％）の4社JVマンション「グレーシアシティ川崎大師河原」を見学した。一般には馴染みのない京急大師線産業道路駅から徒歩4分の全558戸の大規模物件で、坪単価は168万円。再開発の将来性をどこまでアピールできるかが販売のカギを握っている。
物件は、京急大師線産業道路駅から徒歩4分、川崎市川崎区大師河原二丁目に位置する15階建て全558戸。1期（100戸）の専有面積は68.70～90.12㎡、価格は2,938万～5,168万円（最多価格帯3,400万円台）、坪単価170万円。竣工予定は平成28年4月中旬。引き渡し予定は同年6月末日。施工は長谷工コーポレーション。9月19日から販売が始まっている。
◇ ◆ ◇
記者はこれまで首都圏の300駅くらいはマンションや戸建ての取材で降り立っているはずだが、今回の「産業道路」駅は初めてだった。現地は正直に言えば、駅名そのもの産業道路や高速道路が走り、工場街そのもの。現地はマンションの跡地。
弾いた坪単価は170万円だった。160万円くらいだったら飛ぶように売れるだろうと思ったが、最近の建築費の上昇をかんがえるとやはり160万円台では無理だと結論付けた。坪単価168万円は心憎い価格設定だ。
最大の特徴は再開発による将来性だ。市の「多摩川リバーサイド地区整備構想」の一環として約3.4haの「産業道路駅駅前地区計画」が都市計画決定されており、駅舎は平成30年度までに地下化が予定され、駅前も交通広場として整備される予定になっている。具体的な計画は未定だが、隣接する住宅やビルなどが混在する「Ｃ地区」も再開発の予定地になっている。
そうなれば街は一変するはずだ。現在の「徒歩4分」の広告表示も「徒歩1分」になるのではないか。マンションの敷地内には都市型小型スーパー、認可保育所も開設される予定。
この利便性をどこまでアピールできるか。1期は大量の100戸。販売担当者は「竣工まで完売？ もちろん」と自信を見せていた。90㎡台で価格が5,000万円台の住戸（15戸）が人気だとか。
◇ ◆ ◇
京急大師線など全然知らないという方に少し沿線のマンション市場について紹介する。
その一つ、「産業道路」駅より1駅手前の「東門前」駅は、これまで結構取材している。リーマン・ショック前の2008年に分譲された「フォレシアム」（777戸）は坪単価180万円だったが瞬く間に売れた。当時、業界でも話題になったほどだ。
2010年には「鈴木町」駅前の「パークホームズグランファースト」（308戸）がわずか3か月で完売した。
「川崎」駅から1つ目の「港町」駅前では京浜急行と大和ハウスによる大規模マンション「リヴァリエ」も3年前から継続して分譲されている。
これらの記事と合わせ読んでいただければ、沿線の市場が少しは分かっていただけるはずだ。
それにしても「産業道路」という駅名はいかがなものか。住民からも名称変更の要望があるようだが、京浜急行はどうするか。駅員に「地下化されたら駅名も変わるんですか」と聞いたら、「変わりません」というつれない返事が返ってきた。本社広報に聞こうとしたが、受付で「申し訳ございません。そのようなことは聞いておりません」と言われた。そこで「花月園前はどうですか。競輪場はなくなりましたよね」と聞いたが、やはり答えは同じだった。
期待通りの京急・大和ハウス「Riverie（リヴァリエ）」（2011/6/3）
港区 課税標準額1000万円以上の層 過去最高の約18,000人
東京都港区の平成26年7月1日現在の課税標準額が1,000万円の納税者は過去最高の17,830人（前年比978人増）となり、全納税者に占める割合は14.0％(同0.5ポイント増）となった。
課税標準額とは、所得税や住民税を課す際の対象となる額のことで、給与所得、退職所得、山林所得などの総所得から社会保険料控除、配偶者控除、扶養控除、基礎控除などを差し引いた額を指す。
港区では、これまで課税標準額が1,000万円以上の納税者がもっとも多かったのは平成21年度の17,752人（構成比15.0％）。リーマン・ショックの影響などで22年には16,135人（同13.7％）に減少したが、その後、漸増していた。
平成26年7月1日現在の課税標準額が1,000万円の層の総所得金額は1兆776億円で、これも過去最高となった。単純に17,830人で割ると6,000万円だ。区全体の所得割額は約649億円で、このうち課税標準額1,000万円の層の所得割額は約436億円。区の納税者の14％に当たる層が全体の67.3％の税金を納めていることになる。
高額納税者が増えている要因はデータだけでは分からないが、景気回復による所得増、株高、富裕層の転入、贈与などが考えられる。
◇ ◆ ◇
記者は港区内でお金持ちが増えている要因の一つに外国人、とくに米国人の増加が要因の一つと仮説を立てた。
平成20年ころ、港区に住む米国人は約5,000人を超えていたが、リーマン・ショックや東日本大震災の影響もあってか平成23年には4,000人くらいに減っていた。記者は米国経済の回復やアベノミクス効果で持ち直していると考えたのだ。
ところが、これが大外れ。平成26年7月現在の米国人は3,342人だ。この5年間で3割以上も減少している。減った米国人はどこに行ったのか。この理由が全く分からない。港区に住むお金持ち外国人は巷間言われるように米国人ではなく、中国やシンガポールなどの東南アジアの人たちか。
そこで、中国、韓国・朝鮮の港区居住者を調べた。何と双方ともリーマン・ショックも東日本大震災も関係なしに増え続けており、今年7月現在、中国人は3,580人、韓国・朝鮮人は3,587人だ。米国人を逆転しているではないか。平成20年ころは中国人も韓国・朝鮮人もともに米国人の半数しかいなかった。
イヌイ倉庫「月島荘」の大いなる挑戦 秋まつりで夢を語る若者
約50人が参加した「ショートスピーチ」
イヌイ倉庫は9月15日、乾康之・同社社長も参加して中央区月島三丁目のシェア型企業寮「月島荘」の秋まつりを行った。乾社長などのショートスピーチ、パネルディスカッション、「月島荘ごはん」などのイベントが行われた。全644室のうち26社二百十数名が入居済み。入居者の約7割が20歳代で、男女の比率は7：3。
たこ焼きをつくる居住者
◇ ◆ ◇
「月島荘」がどのようなシェア型企業寮であるかは様々なメディアが取り上げているし、記者も昨年の9月に竣工した際に見学し記事も書いているのでここでは詳細を省くが、乾社長の損得を抜きにした大いなる挑戦の一端を垣間見ることができた…これは正確ではない。乾社長はこのシェア型企業寮構想の実現まで９年間もかけたというのだから、用意周到、考えに考え抜いたに違いない。儲けるためだけなら他の選択肢もあったはずだが、単に住宅を提供するだけでなく人を育て、地域に貢献・還元する価値を十分計算に入れているはずだ。
その用意周到にして大胆な計画は、まず、常識破りの取材対応に如実に表れている。マンションやビルの完成見学会はこれまでもたくさん経験してきたが、入居者から声を聴いたり写真を撮ったりすることはほとんど許されなかった。個人情報保護法が施行されてから異常、過剰といえるほど当事者はナーバスになっている。
今回も入居者からたいした声は聴けないだろうと思っていたのだが、そうではなかった。ほとんどフリーだった。規制があったのは入居する企業名の公表を避けるということだけで、居住者インタビューは本人の了解さえ得られれば写真を撮ったり名前を公表したりすることも許された。施設内の写真撮影ももちろんOKだった。
これには驚いた。なによりも自由なのがいい。自由だからこそ規律も規範も生まれてくるし人材も育つ。
記者は居住者がつくった200円のたこ焼きと500円の「コロッケ、餃子の皮のピザ、サングリア」を頼み、居住者とビールを飲みながらフランクに話した。インタビューを拒否された人は一人もいなかった。３時間は瞬く間に過ぎた。
「月島荘ごはん」コーナー
居住者の一人で、世界中の人権侵害を監視し告発する人権NGOで働く女性（30）の話には胸を打たれた。
この女性は高校のとき父親の勤務の関係で渡米。「渡米するとき日本は好きではなかった。みんな右向け右の日本人気質がいやだった。国連で仕事が出来ればと思っていた。しかし、外から眺めた日本の文化は素晴らしいと考えるようになった。大学は自分の意志で米国を選んだ。日本も世界もハッピーにしたいと」と夢を語った。
やはり居住者で世界経済フォーラム（ダボス会議）など世界を舞台に活躍している男性も「世界で生起している出来事は他人事じゃない」と語ったが、これからの時代は国際的な感覚の持ち主が求められる。「月島荘」がそのような人材を輩出してくれるのではないかと思うと嬉しくなった。
取材を終え、帰ろうと喫煙室でタバコを吸いながら話を聞いた3人組がまた素晴らしい。「イヌイさんがハードを造った。ソフトをつくるのは俺たちだ」と話した。
「月島荘ごはん」の男性スタッフは「料理は何でもできる。完璧に主夫がこなせる。あとは相手だけ」と話したが、これもまたいい。ジェンダーフリーを実践しようという心構えが好きになった。
普通の賃貸マンションだったら入居者同士の関係は希薄どころかコミュニティは絶対に生まれない。若い人たちがお互い刺激し合い、夢を語れる場があるというのは素晴らしいではないか。
〝若者、ばか者、よそ者〟が街をつくり、世の中を動かす原動力になることをひしひしと感じた。
居住者から寄贈された書籍
月島荘の暮らしを紹介するMovieを見入る参加者
積水ハウス「スマートコモンシティちはら台」に見た街づくりへの覚悟
石積みの街が美しい「スマートコモンシティちはら台」
東日本大震災以降、積水ハウスが全国で展開している「スマートタウン」の一つ「スマートコモンシティちはら台」を取材した。
現地は、ＪＲ外房線鎌取駅からバス約12分、徒歩4分の千葉県市原市ちはら台東に位置する全215区画。昨年7月から建築条件付き宅地や分譲戸建てとして分譲されており、現在まで約40区画が販売済み。
団地は、平成21年から分譲開始された同社と大和ハウス工業による「かずさの杜 ちはら台」（326区画）に隣接し、一体として開発されたものだ。街づくりは、平成17年6月に施行された景観法の提案制度を使用し、事業者や住民が素案を添えて景観計画策定の提案を行い、その素案に基づいて市原市が策定した景観計画に沿って行われている。
既存の地区計画で定められている最低敷地面積165㎡や屋根の色彩、道路境界からの壁面の後退距離、垣・柵の構造などに加え、屋根の形状、緑化の基準などが上乗せされている。違反者には罰則もある。
「かずさの杜 ちはら台」は、全国で初の先進的な街づくりが評価され、2012年のグッドデザイン賞を受賞している。
積水ハウスの「スマートコモンシティ」は、太陽電池と燃料電池搭載を基本とし、ゼロエネルギー住宅「グリーンファーストゼロ」などとともに「安全・安心」「健康・快適」「エネルギー」「見守り」をキーワードに「SLOW＆SMART」な暮らしを提案する同社独自の取り組み。これまで全国16か所、総区画1,708区画のうち、578区画が販売済みだ。
中央側溝とクルドサックも特徴の一つ
◇ ◆ ◇
同社の「スマートタウン」の取材は、昨年行った宮城県富谷町の「スマートコモンシティ明石台」に次ぎ2回目だった。隣接の「かずさの杜 ちはら台」は3年前、大和ハウスが見学会を行っているので、訪ねるのは2回目。
「明石台」もそうだったが、タクシーを降りた途端、街路に沿った区画が昔懐かしい石積みが施されているのには驚いた。以前はこの種の石積みは珍しくもなかったが、最近はほとんど見なくなった。
道路には縁石がなく、舗道と敷地の境界もフラットとし、一部は中央側溝を採用しているのも大きな特徴だ。行政の理解を得られるまで時間が掛ったが、粘り強く説得して実現したようだ。
街づくりの基本設計は、同社とも縁が深い宮脇檀建築研究室で活動されていた二瓶正史氏が担当。「道」を大切にした宮脇氏の思想はこの街にも受け継がれている。
街並み
◇ ◆ ◇
驚いたのはこれだけではない。販売責任者の同社千葉南支店不動産課課長・青木博氏（47）から街づくりについて説明を受けたのだが、同社の不退転の姿勢に胸を打たれた。すべてのデベロッパーが学ばなければならないと感じた。
不退転の姿勢はどこから生まれたか。依拠する街が大きく影響しているのは間違いない。
同社千葉南支店は木更津市にある。読者の皆さんもご存じのように、木更津市は土地区画整理事業が全国的に盛んなところで、かつて東京湾アクアラインの開通などをあてこんで各地で開発が行われた。前市長はその旗振り役として全国に名を馳せた。
ところがバブル崩壊。土地区画整理事業は動き出したら止まらない特徴がある。多くの事業が破たん状態に陥った。2002年には前市長が業務上横領容疑で逮捕され、市長を辞任。駅前の大型商業施設の撤退も相次いだ。
記者は当時、小雨が降る中、1日がかりで市内の区画整理事業を取材したことがある。赤土だらけの禿山をみて呆然としたのを鮮明に覚えている。工事を請け負ったゼネコンはその後、民事再生法の申請を行った。
青木氏はそのころ住宅展示場の担当だった。「赤ん坊まで買っても土地は余ると言われていた」と青木氏が振り返るように、「地価下落日本一」という不名誉な新聞記事が躍った。当時千葉南支店の成績は全国の中で下位に甘んじていた。
青木氏は5年前、当時の支店長から「かずさの杜 ちはら台」の販売担当を任された。
責任者として就任するとき、「覚悟を決めよ。時が経つほどに価値が高まる街にするために、緑化基準を含めた街づくりのルールをお客さんに徹底するよう重要事項説明はお前が一人で全部やれ」と言われたそうだ。青木氏はその指示を守り、5年間で自社が販売した166区画全てのお客さんに1人当たり2時間半かけて重要事項を説明したという。
同社が販売した「かずさの杜 ちはら台」の166区画は5年間で完売した。今の時期、166区画の住宅を5年間で販売するのは容易なことではない。今回の「ちはら台」の年間40区画販売も驚異的な数字だ。地域に根ざさないとできないことだ。その後千葉南支店の成績も回復し、全国トップレベルになったというのもうなずける。
同社の「5本の樹」計画はよく知られているが、宅地購入者に中高木の植樹をお願いするのもまた容易なことではない。いま全国を席巻している建売り販売会社の住宅を見ればよく分かる。敷地はほとんどコンクリで固められ、樹木どころか雑草すら生えないのが当たり前になっている。お客さんが「いやだ」と言ったらそれまでだ。
同社の街づくりに掛ける熱意は居住者にも浸透している。月額1,000円の管理費を徴収して樹木管理などに充てる仕組みも構築しているのだが、いつも草取りをしている年配の人に青木氏が「その草取りは業者がやってくれますよ」と声を掛けた。その人は「美しい街をつくろうというのはみんなで決めたこと。私の姿を子どもたちが目にすることでいっそう街に愛着をもってくれたらと思ってね」と話したそうだ。
記者はこの話を聞きながら、住民の街を大切にする意識の高さに感動したが、販売を終えた街にも足しげく通う青木氏のことを見事だと思った。一方で、マンションデベロッパーなどが事業回転を速めるために〝事業離れ〟をいつも口にするのを思い出した。
青木氏は「私たちももちろん販売が終了した後もアフターサービスを通じて関わり続けますが、私たちが離れても街全体の評価が高まっていくようにと願っています」と語った－〝経年美化〟の実践だ。
「かずさの杜 ちはら台」の街並み（当初計画では右の公園に隣接する部分はコンクリの擁壁だったが、緑化を図ったという）
三井不動産リアルティ 「空家・空地巡回サービス」開始
三井不動産リアルティは９月１日から「空家・空地巡回サービス」を開始した。
居住していない一戸建て、マンション、土地を顧客に代わって定期的に巡回し、劣化防止・防犯をサポートするサービス。月に１回、メンテナンス確認、雨漏り・カビ確認、通気・換気・郵便物の確認、清掃、庭木の確認などを行い、書面で報告する。
上記のサービスを行うマンション・戸建ての基本プランは月額7,650円。メンテナンス確認、清掃、庭木の確認のみを行う戸建て・土地のシンプルプランは月額5,400円。
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この種のサービスがビジネスになるのかどうか記者は分からないが、同じようなサービスは同業では東急リバブルが今年4月から開始しており、住宅管理会社、介護関連の企業も行っているようだ。
総務省の調査では、全国の住宅に占める空き家は13.5％、820万戸になっており、今後も加速度的に増えると思われる。国や自治体も空き家対策の取り組みを急いでいる。
記者は一昨年、大量の空き家が発生しているある首都圏の郊外団地を取材したが、〝廃屋〟でも土地に対する固定資産税が大幅に軽減されている。ここにメスを入れない限り空き家は減少しないと思う。一方で空き家の再生・活用も大きなテーマになるはずだ。
大成有楽不など プロ野球観戦イベント コミュニティがテーマの「横浜鶴見」
「オーベルグランディオ横浜鶴見ナイター」
大成有楽不動産、京浜急行電鉄、菱重エステート、長谷工コーポレーション、ナイスの５社は、現在販売中の新築分譲マンション「オーベルグランディオ横浜鶴見」（横浜市鶴見区・総戸数553戸）の契約者160人を無料招待し、地元の横浜ＤｅＮＡベイスターズを応援するプロ野球の冠試合「オーベルグランディオ横浜鶴見ナイター」を８月31日（日）に横浜スタジアムで開催した。
現在販売中の「オーベルグランディオ横浜鶴見」はマンションコミュニティを重視して、「交流の輪を、入居者に地域に都市に広げ、ともにコミュニティを育むこと」をテーマに、これまでの集合住宅にはなかったコミュニティ支援プログラム「マチトモ」プロジェクトを企画。地域の団体・企業の協力のもと、入居者間の交流に加えて地域との交流、多世代間の交流を実現することを目指している。
今回のイベントは「マチトモ」プロジェクトの一環で、協賛企業の一社である横浜ＤｅＮＡベイスターズと共同で開催した。
マンション入居後も、横浜ＤｅＮＡベイスターズとのコラボによる入居者対象の「プロ野球観戦ツアー」や、マンション内で開催する横浜ＤｅＮＡベイスターズのマスコットとオフィシャルチアチームによるイベントを予定している。
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デベロッパーのプロ野球の冠試合観戦イベントは、三菱地所レジデンスが東京ドームで昨年と今年行なったのを取材している。
野球ファンの記者も、こうしたイベントをどんどんやって野球ファンを増やしてほしいと思う。もちろん入居者同士の交流を促し深めるためにも有効だろう。
横浜ＤｅＮＡベイスターズのスタメン選手からユニフォームにサインをもらう「スタメンキッズ」
マンション購入者による選手への花束贈呈
サ高住は終の棲家になるか 日比谷花壇・東建不販「グレイプスガーデン西新井大師」
「グレイプスガーデン西新井大師」
日比谷花壇と東京建物不動産販売は9月9日、足立区西新井に完成したサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）「グレイプスガーデン西新井大師」の記者内覧会を行なった。日比谷花壇が事業主・一部サービス提供事業者となり、東建不販が企業不動産（CRE）戦略支援として貸主・管理運営事業者、やさしい手がサービス提供事業者として参画する3社コラボレーションプロジェクト。
物件は、東武大師線大師前駅から徒歩8分、足立区西新井6丁目に位置する7階建て全62戸。専用面積は19.08～30.66㎡、月額賃料は62,000円～140,000円、管理費は11,000円～15,000円、基本サービス料は35,640円。10月1日から開業する。
日比谷花壇が物流センター－駐車場として使用していた土地に建設したもので、同社としては初めてのサ高住。1階の庭園と6階屋上庭園に年間を通じて100種以上の草花を配し、大学などと共同開発した「フラワーアクティビティプログラム」、植物との関わりや園芸作業を通じて体や精神機能の維持・回復を目指す「園芸療法」、「看取り」や「日比谷花壇のお葬式」も提供する。
内覧会に出席した同社宮島浩彰社長は、「サ高住は『花とみどりを通じて、真に豊かな社会づくりに貢献する』企業理念にマッチした投資で、当社の高齢者向けサービスを直接提供するとともに、東京建物不動産販売さんの企画・コンサルティング、やさしい手さん、医療連携する社団あすは会さんなどのサービス・ホスピタリティを結集したプロジェクト」と話した。
また、東建不販・種橋牧夫社長は、「企業不動産（CRE）戦略として賃貸マンションなども検討したが、当社のサ高住と日比谷花壇さんの『ガーデン』を融合した提案を行なった。当社のサ高住としては4棟目の完成物件となるが、2016年までに11棟を予定している」と語った。
宮島氏（左）と種橋氏
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記者がこれまで取材してきたサ高住や民間の有料老人ホームは「自立」型のものが多かった。今回、日比谷花壇が「看取り」や「葬式」サービスを行い、医療連携する医療法人社団あすは会・髙本雄幸理事長が「医療難民をなくすためにも要介護度が高い方もどんどん受け入れていただきたい」と話したのにはやや驚いた。
確かに「入院医療」から「在宅医療」「地域包括ケアシステム」へわが国の社会保障・医療制度が急展開すると聞いたのはもう20年以上も昔だ。特養は入りたくても入れず、病院は長期入院患者を受け入れなくなった。
サ高住入居者の居住年数がどれくらいかよく分からないが、おそらく7～8年くらいだろう。東建不販が2009年に完成させた「グレイプス浅草」（98戸）ではこの5年間で30～40人が退去したという。退去理由は様々だろうが、死亡、長期入院、重度の要介護者がほとんどのはずだ。
この傾向を今回の物件に当てはめ、「エンディング」サービスが行なわれると年間に数件にのぼる。住棟内で頻繁に「看取り」「葬式」が行なわれたら、入居者はどう感じるのか髙本氏に質問した。髙本は「見ず知らずの人なら違和感があるかもしれないが、人間関係が築かれ時間が経過すれば、居室内での『看取り』は自然な形になる。サ高住がパンク状態になっている病院に代わる第二のベッドの受け皿になる」と話した。
特養との垣根も取り払われ、サ高住が終の棲家になるということか。
1階の庭園（左）と屋上庭園
ニッチの生け花
