日土地など「京橋二丁目西地区」再開発を着工
外観
日本土地建物（代表企業）、東京建物、日建設計、清水建設の4社が特定業務代行者として事業参画している「京橋二丁目西地区第一種市街地再開発事業」の起工式が10月2日行われた。
同事業は、東京メトロ銀座線京橋駅直結、JR東京駅から徒歩5分の立地。施工区域は約1.0ha。容積率は1330％。建物は中間免震構造を採用した地下３階地上32階建て再開発棟と地下２階地上８階建ての歴史的建築物棟の2棟構成。延床面積は約119,000㎡。地区内の歴史的建築物の保存・活用をはじめ業務・商業機能の高度集約化、公益施設の整備を行う。
中央通りと柳通りをつなぐ敷地内の貫通通路には高さ約31ｍの開放的なガレリア空間を設け、商業施設が入居する低層部の外装デザインは、敷地内の歴史的建造物との調和と対比を図り、高さ100尺で軒線を整える。オフィスの基準階フロアは約820坪。
ガレリア部分
商・住一体の三井不レジ「パークタワー新川崎」
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「パークタワー新川崎」完成予想図
「新川崎」「鹿島田」の２つの駅をデッキで結ぶ
三井不動産レジデンシャルは10月2日、川崎市幸区鹿島田で開発中の47 階建て免震タワーマンション「パークタワー新川崎」のモデルルーム記者見学会を行い、10 月5 日から一般に公開すると発表した。商住一体開発で、マンション全住戸に蓄電池を搭載しHENS連携システムをわが国で初めて導入するほか、「新川崎」「鹿島田」の2駅を新設のペデストリアンデッキで結ぶ。
物件は、JR 横須賀線・JR 湘南新宿ライン新川崎駅から徒歩3 分、またはJR 南武線鹿島田駅から徒歩4 分、川崎市幸区鹿島田字向島に位置する47階建て全670 戸（事業協力者住戸12 戸含む）。他に店舗3 区画、事業協力者用店舗16 区画。専有面積は45.21～92.04㎡、予定価格は3,300 万円台～8,400 万円台（最多価格帯4,400 万円台）、坪単価は未定だが250~260万円に落ち着く模様だ。設計・監理は松田平田設計。施工は清水建設。竣工予定は平成27 年3 月中旬。
地権者である三井不動産レジデンシャルや川崎市などが出資した「鹿島田駅西部地区再開発会社」が事業主となっている「鹿島田駅西部地区第一種市街地再開発事業」で、現地の開発面積は約2.3ha。住宅棟と商業・施設棟からなる複合開発。
従来は狭隘な道路が多くアクセスに難があった「鹿島田」「新川崎」の2つの駅を地上から3層分の高さのペデストリアンデッキで結ぶのも大きな特徴。利便性が一挙に高まる。
商品企画では、日立製作所・日立マクセルとの共同開発により、“日本初”のマンション各住戸内に設置する蓄電池・HEMS 連携システムを全戸に導入。各住戸の電気代節約と電力需給ピークカットや非常用電源を確保する。また、居住者同士の交流を育む「防災」「エコ」「多世代居住」「コミュニティ」「ユニバーサルデザイン」などのテーマを企画に反映している。「CASBEE川崎」の最高ランク「Ｓ」も取得している。
見学会で挨拶した同社執行役員横浜支店長・徳川浩一氏は、「今回のプロジェクトは、1988年に竣工した『新川崎三井ビル』、約1,600戸の『パークシティ新川崎』とつながる商・住の再開発事業。両駅をペデストリアンデッキで結び利便性の向上にも貢献したい」と話した。
これまで問い合わせ件数は5,000件超、来場者は1,000件超で、11月に分譲予定の1期1次は280戸ぐらいを予定している。
リビング
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なかなか見どころのある、考えさせられるマンションだ。第一に事業者について。再開発や区画整理の事業者には「個人」でもなれるから「会社」でも可能なのだろうが、今回、初めて「開発会社」が事業主になっているのを知った。神奈川県では初だそうだ。「組合」より意思決定がスムーズに行え、事業スピードを上げるのに効果的なようだ。
もう一つは蓄電池。大きさは幅65㎝、高さ13㎝、奥行き38㎝、重さ24㎏のコンパクトなもので、デッドスペースになっている冷蔵庫の上に棚を設置して置くのだそうだ。1.4kwの放電が可能。「見える化」は、今回は電気とガスだけだが「水」も可能だという。
「ユニバーサルデザイン」がテーマになっているのも注目される。東京電機大准教授・渡邊朗子氏がプランニングした回遊性が高く引き戸を多用した専有部、建築家・渥美利幸氏が監修した車椅子でも利用できるトイレなど共用部の取り組みが紹介された。
記者は10数年前、同社が横浜で画期的なユニバーサルデザインをテーマにしたマンションを分譲したのを見学している。今では当たり前になっている浴槽のワンプッシュ排水栓も標準装備されていた。あのときの衝撃度と比べると、専有部の取り組みは物足りなさを感じた。
縦1列の住戸でいいから他社が真似できないものを採用してほしい。廊下幅は1.2ｍぐらいにし、トイレスペースは改造すれば広くなるものとか、ドアの幅は90㎝ぐらいにするなどの工夫だ。
2段のキッチンシンク、段差を設けたキャビネットカウンター、キッチン内を隠せる引き戸などはいいアイデアだと思う。熟年夫婦の入居を想定した夫婦別ベッド（寝室）の提案もいい。キッチンカウンターに採用されているフィオレストーンは「パークホームズ」を含めた同社のマンションで標準化するとも聞いた。共用部の可変性のあるコミュニティスタジオがいい。
「CASBEE川崎」の「S」を取得しているのは今回で3棟目だから、これは価値がある。
単価については、年初に「坪単価は300万円を突破する」という噂が流れたが、もしそんな高値になったら批判しようと思っていた。各社が都心部で高値追求するのは大賛成。まだまだ富裕層のニーズに応えきれていないと思うからだ。
しかし、今回のような郊外部では極力単価を抑え、取得しやすいものを供給すべきだと思う。坪250~260万円には納得だ。グロスも60㎡以下を4割にして取得しやすいようにしているのも正解だろう。
コミュニティスタジオ（左）とゲストルーム
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RBA野球大会で三井不動産チームの監督も務めた徳川氏に久々にお会いできてうれしかったのだが、思いがけない歓迎も受けた。
取材が終わり帰ろうとした16時過ぎだった。子どもたちが「虹だ、虹だ」とはしゃいでいた。空を仰ぐと販売事務所の東側の上空にアーチ形の虹がかかっていた。早速、慣れない手つきで携帯に収めた。
田舎育ちの記者は小さいころ何度も虹を見た。雨上がりの朝や夕方、山間によく虹がかかった。いまの東京の子どもも大人もそっけない「天気雨」と呼ぶが、我々の地方では「狐の嫁入り」と呼んだ。狐のお嫁さんはあの虹の橋を渡るのだろうかと想像したものだ。
「新川崎」の将来もまた今日見た虹のように輝いてほしい。
販売事務所の後方に現れた虹
東急不動産ホールディングス設立 東証1部に上場
東急不動産、東急コミュニティー、東急リバブルの親会社として「東急不動産ホールディングス」が10月１日設立され、同日付で東証一部に上場された。資本金は600億円。発行済み株式数は700,560,974株。決算期は3月31日。
会社設立に伴い、代表取締役社長には金指潔氏、代表取締役会長には植木正威氏が就任。
平成26年3月期決算予想は売上高7,000億円、営業利益600億円、経常利益485億円、当期純利益230億円。
初値は1,073円だった。単元株数は100株。
8月の住宅着工 前年同月比8.8％増、12カ月連続の増加
8月の住宅着工は前年同月比8.8％増加、12カ月連続の増加－国土交通省は9月30日、平成25年8月の住宅着工統計をまとめ発表。着工戸数は前年同月比8.8％、12カ月連続増加の84,343戸となった。内訳は持家が31,379戸（前年同月比11.2％増、12カ月連続の増加）、貸家が29,548戸（同7.0％増、6カ月連続の増加）、分譲住宅が23,042戸（同8.5％増、4カ月連続の増加）。
分譲住宅の内訳はマンションが10,929戸（同6.0％増、4カ月連続の増加）、一戸建住宅が11,983戸（同11.3％増、12カ月連続の増加）。
首都圏マンションは6,201戸で、内訳は東京都4,274戸（同11.6％増）、神奈川県1,357戸（同40.6％増）、埼玉県318戸（同68.0％減）、千葉県252戸（同6.3％増）。
駅近で坪182万円 23区で希少の低単価「アクア ヴィスタ」
「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」完成予想図
丸紅他「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」イメージキャラに米倉涼子さん
丸紅（事業比率60％）、住友不動産（同30％）、長谷工コーポレーション（同10％）の3社JVマンション「AQUA VISTA（アクアヴィスタ）」を見学した。都内23区に残された唯一の駅近で単価が180万円台のマンションだ。
物件は、京成線千住大橋駅から徒歩3分、足立区千住橋戸町に位置する15階建て全308戸。専有面積は70.76～99.05㎡、坪単価は182万円。設計・施工・監理は長谷工コーポレーション。販売代理は丸紅不動産販売、長谷工アーベスト。竣工予定は平成27年2月。第1章111戸が7月に分譲開始されほぼ完売となっている。
現地は、総面積12haにも及ぶ再開発「千住大橋駅周辺地区【開発拠点地区】」の総称「ポンテグランデTOKYO」の一角にあり、南側がスーパー堤防を挟んですぐ隅田川という立地。
建物は、南南西向きの隅田川に面した「ブライトコート」を中心に、南東向きの「ステーションコート」、南西向きの「グリーンコート」の3棟構成。
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「千住大橋」と聞いて、場所を特定できる人はほとんどいないだろう。北千住か南千住の近くだろうというぐらいは想像するだろうが、京成線の駅名に「千住大橋」があることなど知らない人が圧倒的に多いはずだ。
記者は再開発が予定されているのは知っていたが、「千住大橋」駅に初めて降りたのは3年前に大成有楽不動産がマンションを分譲開始したときだった。当時の分譲単価は164万円。北千住や南千住では坪200万円を突破していたので、ものすごく割安感はあると思ったが、いろいろ事情があって記事にはしなかった。
いま改めて駅に降り立ち、再開発計画が具体的に動き出したことを実感した。地所のショッピングモールは来春開業予定で工事が進行しているし、大成有楽不動産は第2弾の「オーベルグランディオ千住大橋エアーズ」（280戸）を分譲中だし、住友不動産も単独で駅前でマンションを分譲している。駅周辺には喫茶店もないが、街が一変する予感は感じることができる。
今回の物件は、駅近で南側がすぐ隅田川というのが最大の特徴だ。隅田川沿いのマンションは少なくないだろうが、川が蛇行しているので、南側に川が見えるのは希少価値がある。いまから3年ぐらい前にコスモスイニシアが関屋駅で分譲して人気になったのがその一つで、記者も記事にしているが、単価は200万円を超えていた。
その事例からすれば、このマンションは坪200万円ぐらいになっても不思議ではないが、やはり現在は何もない街であることから価格は低めに設定されたのだろう。第1章101戸が瞬く間に売れたのも納得だ。現在、駅近でこの単価水準のマンションは23区では皆無ではないか。マイナーなイメージを払しょくするためもあるのだろう、イメージキャラクターに女優の米倉涼子さんを起用しているのも「大正解」のようだ。米倉さんを起用したマンションでは10年ぐらい前、オリックス不動産などの横浜の物件がある。申し込みが殺到したのを思い出した。
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「ポンテグランデTOKYO」について少し触れておく。詳細は街づくりを主導しているUR都市機構のホームページで確認していただきたい。
住宅街区はＢ～Ｈまで7街区あり、Ｃ街区は先に触れた大成有楽不動産が2年前に分譲開始した「オーベルグランディオ千住大橋」（251戸）が完成済み。同社が現在分譲中のマンションはＨ街区だ。そして、丸紅他の今回のマンションはＤ街区だ。
このほかの街区の詳細は、Ｂについては土地所有者のURが更地として順次公募していく。価格は坪100万円を超えるとみられている。川沿いのＥ、Ｆは150ｍぐらいの超高層、Ｇは90ｍぐらいの高層マンションになる予定。土地所有者はいずれもニッピ。デベロッパーとしてはのどから手が出そうな土地だろうから、分譲単価は200万円をはるかに超えてくるとみたがどうだろう。公共施設については今年度中に終了する予定だ。
イヌイ倉庫 「企業寮をシェアする」新発想の「月島荘」が竣工
中庭
総室数644室の大型 異業種交流も大きな企画意図
イヌイ倉庫は9月27日、中央区月島三丁目の所有地で開発を進めてきた「企業寮をシェアする」という新しいタイプのシェアハウス「月島荘」が竣工したのに伴い報道陣向けに公開した。複数の企業の利用を前提とした総戸数644室の企業寮で、ビジネスパーソンの交流を意図したもの。
物件は、都営大江戸線勝どき駅から徒歩5分、または東京メトロ有楽町線・大江戸線月島駅から徒歩5分、中央区月島三丁目に位置する敷地面積約6,600㎡、地上8階地下1階建て3棟の延床面積約2,300㎡。総室数は644室。竣工は2013年9月。稼働は2014年1 月。設計監理は三菱地所設計。施工は東急建設。FFEはメック・デザイン・インターナショナル。管理は東急コミュニティー。企画コンサルティングはリビタ。
テラスを含む上下階を1クラスターとして設定。クラスターには1企業が入居するのではなく、1企業5人までとし、様々なライフスタイルを志向する属性でグルーピングする。会社の寮のような強制的な集団生活を強いられず、ワンルームより快適な暮らしができ、人的ネットワークや自己研鑽ができるのが特徴。
プライベートスペースは2階から8階に設けられ、広さは18㎡。140～190㎡のクラスターにはリビング、テラス、ランドリーが設置されている。共用施設としては310㎡のキッチン・ダイニング・パーティルー、ム、20人ぐらいが一度に入れる大浴場、60㎡のジム、300㎡のライブラリーラウンジ、30㎡のシアタールーム、150㎡のスタディルームなど。
契約形態は法人契約のみで、保証金は300万円。契約期間は2年間(更新可能)。月額使用料は賃料が105,000円、共益費が7,000円、水光熱費が約1万円。利用可能室数は1社50室。仲介手数料・敷金・礼金・更新料は不要。
来年1 月の稼働に向けて、今年10 月から12 月まで、施設利用を検討しているネスレ日本、全日空、聖路加国際病院の企業と協力企業（三菱地所グループ・東急コミュニティー）と共に共住環境の運営テストを行う。
記者発表会で同社・乾康之社長は、「当社は共同事業案件も含めて約2,000室の賃貸住宅を所有している。今回の施設はこれまでと同様、所有資産を大事、大切に使っていこうという考えが基本にあり、街の活性化にもつなげたいという思いがあって9年前から検討してきたのが実現した」「入居者の方には、修行僧のような覚悟で一定期間住んでいただき、自分の成長につなげてほしい」と話した。
乾社長
B棟（左）とエントランス
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最近のシェアハウスは全く見ていないので比較のしようがないのだが、素晴らしい施設だと思う。個室そのものは広くはないが、ニュースリリースに掲載されている共用施設の広さを合計したら約2,500㎡あった。１人当たりに換算すると約４㎡。仮に分譲マンションとしたら360万円の価値がある広さだ。大浴場も無料で入れる。共用部の床はインターロッキングや無垢材が使用されていた。周辺の賃料相場と比較するとやや高いそうだが、共用施設の充実を考えたらむしろ割安だろう。
ダイニング（左)とライブラリーラウンジ
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乾社長の哲学がしっかりしているから実現した施設だろう。記者などは貧乏人根性が染みついているから、分譲マンションなら坪単価は300万円をはるかに超えても売れるだろうなどと考えてしまった。しかし、売り払ってしまえば、一時はもうかるだろうが、資産として、地域にも貢献できる新発想の「社員寮をシェア」する考えを称賛したい。
ただ一つ、記者が気になったのは、企業の機密情報が漏れたり、引抜による人材の流失が起きたりしないのかということだった。この点について、乾社長は「ほとんどの企業の方がそれを言われる。私は『御社のモラルはそんなに低いんですか』と逆に質問します。皆さん、本気では考えていないと思いますよ」と答えた。また、別の関係者は「『見える化』を進めることで、逆に抑止力として働くのではないか」と話した。
大浴場
住友不動産 注文住宅を強化 今期中にモデルハウス20カ所新設
「青山モデルハウス」
提案型の「青山モデルハウス」オープン
住友不動産が注文住宅事業の強化に乗り出す。今期中にモデルハウスを全国で20カ所に出店する計画で、100棟体制を構築し、今期からスタートした第六次中期経営計画の期間中に年間受注棟数3,000棟の達成を目指す。その一環として9月26日、新たに「TBSハウジング渋谷」にオープンした提案型のモデルハウス「青山モデルハウス」を報道陣に公開した。
「青山モデルハウス」は、特定の商品をイメージしておらず、これまで以上に同社の商品企画力、設計力を幅広い顧客に訴求する役割を担ったもの。個性的でモダンな外観デザインをベースに、半外空間、SPA、床暖炉、光庭を設け、人間の副交感神経を刺激する空間を提案している。
同社の平成25年3月期の実績は受注2.389棟、今期目標は2,500棟。新設するモデルハウスは青山のほか、石巻、浦和、前橋、浜松、豊洲、札幌、津など。
半外風呂のSPA
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今回のモデルハウスは昨年オープンした「J・レジデンス」とは一変したモダンなものだ。プランも光庭をエントランスとリビングの境に設置したほか、床暖炉、半外風呂のSPA、ソファベッドコーナーを設けたルーフバルコニー、四を壁に囲まれた屋上ルーフバルコニーなどを提案している。延床面積は1階が175.55㎡、2階・屋上が100.60㎡。
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SPAには驚いたが、富裕層向けにアピールするモデルハウスとしては納得できる。そのまま建てれば1億円をはるかに突破するそうだが、これも納得だ。むしろもっと自然石や天然木を盛り込んでもいいと思ったぐらいだ。
さらにいえば、富裕層向けに訴求する商品としては、同社はまだまだ弱いと思う。高単価マンションも少なくはないが、億ションは圧倒的に三井不動産レジデンシャルに負けている。
モデルハウスでひとつ、これはいいと思ったのは、カーテンボックスがなく、天井から直接カーテンが下げられるものだった。特許を出願中ということのようだが、マンションにも採用できそうだ。
カーテンボックスがないのですっきりした天井になっている
野村不動産アーバンネット「家族の幸せな時間」フォトコンテスト
野村不動産アーバンネットは9月26日から「家族の幸せな時間」フォトコンテストを行う。同社の不動産情報サイト「ノムコム」の公式Facebookページ「おうちに帰ろ」(http://www.facebook.com/ouchinikaero)の「いいね！」数が3万人を突破したのを記念するもの。
応募は、家族の楽しい思い出、笑顔があふれる瞬間、何気ない幸せなひと時など、「家族の幸せな時間」をテーマにした写真をキャンペーンサイトの「投稿フォーム」または「郵送」で。募集期間は2013年9月26日（木）～10月31日（木）。入賞グランプリとしてJCBギフトカード3万円分 （1名）が贈られる。
応募条件などはキャンペーンサイトhttp://www.nomu.com/ouchi/enjoy/photo/へ。
三菱地所グループが記者懇親会
三菱地所グループの記者懇親会（日本橋のロイヤルパークホテルで）
杉山社長
三菱地所グループが９月25日、恒例の記者懇親会を行った。報道陣は百数十名が、三菱地所からは常務以上の役員18人がそれぞれ参加し、懇談した。
冒頭挨拶に立った木村惠司会長はオリンピック招致決定について触れ、「招致は無理だろうと思っていた。早朝のテレビで決定したのを見てびっくりした。アベノミクスの第４の矢になるのではないか。日本経済の復活、国際競争力の向上に寄与したい。工事費の上昇も懸念されるが、建設業界の構造改革、イノベーションにも期待したい」と語った。
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杉山博孝社長は、同社の直近の事業展開についてプロジェクターを使いながら説明した。詳細は省くが、第2ステージの段階に入った丸の内の再構築に自信をみせ、マンション事業については「質量ともナンバーワンを目指す」と語った。
杉山社長がプロ野球では広島ファンであることを先に東京ドームで行われたイベント「三菱地所を、見に行こう」で聞いたので、話を向けてみた。「そうそう、今日勝てば初のCS進出」と言いながらスマートフォンを出し、実に手早く「いま6回、０－０だ」と確認していた。（広島はこの日勝ち、CSに初めて進出するとともに16年ぶりにAクラス入りを果たした）
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記者の関心事はもちろんマンション事業なので、三菱地所レジデンス・小野真路社長にいろいろ聞いた。ストレートに聞いたので、ここでは書けないが、供給量などについては「競争が激化しており、リーマンショック後、地方ではプレーヤーは5人ぐらいに減ったのが、いまでは10人ぐらいに増えている。『千鳥ヶ淵』のようなピン立地の物件も継続して供給していきたいが、肝心なのはボリュームゾーンの4,000万円以下の物件をコンスタントに供給していくこと。一定のピッチで（用地を）買っていく」などと話した。
記者は、同社だけでなく大手各社に「もう戸数を争う時代はとっくに去った。商品企画で争ってほしい」と願うばかりだ。この点で、積水ハウスの阿部社長が「質が量を呼ぶ」と語ったのは参考になるはずだ。
ロイヤルパークホテル（記者の好きなホテルの一つ）
東京建物グループ 「Brillia認定中古マンション制度」を拡充
東京建物グループは9月25日、すでに運用している「Brillia 認定中古マンション制度」を拡充し、10月1日から適用すると発表した。拡充するのは①瑕疵担保責任ならびに住宅設備機器保証期間を6カ月間から2 年間に延長②制度の利用条件である築年数を、築10 年以内から築15 年以内に拡大③購入者特典を新設。認定物件を購入し、Brillia オーナーズクラブに入会した顧客にBrillia オリジナル防災リュックをプレゼント－の3点。
「Brillia」の売主である東京建物、不動産流通を担当する東京建物不動産販売、「Brillia」の管理を担う東京建物アメニティサポートなど東京建物グループが一体となって実施している制度で、東京建物不動産販売にBrillia マンションの売却を任せると制度を活用できる。
