平居社長

「体育会系社員は練習する価値を知っている」

　住宅・不動産・建設業を横断的に組織するRBA野球大会が今年で25周年を迎える。約50チームでスタートしたのは平成元年。バブルの絶頂期にあったが、平成2年にはバブル崩壊。さらに追い打ちをかけるようにリーマン・ショックも業界を襲った。

　この間、参加チームは業界の浮沈を映すように約170チーム・社が参加しては消えた。第1回大会から連続して参加しているのは6チームのみだ。25年間を通じて断トツの強さを発揮しているのが旭化成ホームズだ。同社チームは第2回大会から水曜ブロックに参戦している。

　参加した当初は強豪チームに歯が立たず、コールド負けを繰り返していた。そのチームが激変したのが平成8年。この年、4勝を挙げると翌年に無敗で初の総合優勝を遂げると、その後はほとんど毎年のように優勝争いを演じてきた。日曜ブロックの覇者と争う総合優勝戦で24回大会まで11度の優勝を飾っており、水曜ブロック優勝が12回、準優勝が2回。通算119勝19敗、勝率.862の高率をマークしている。

　ターニングポイントになった平成8年こそ平居正仁社長が当時人事担当として野球選手をコンスタントに採用してきた時代と符合する。平居氏はその後、平成12年に人事部長、同16年に旭化成リフォームの社長を務めた後、同21年に社長に就任した。人事担当だったころはいつもグランドに駆けつけ応援していた。いまは業務が忙しく決勝戦にも顔を見せなくなったが、チーム育ての親であることに変わりはない。平居社長になぜ野球なのかを聞いた。

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　平居社長が野球部を強くしようと思ったきっかけは平成６年に人事部担当になったときだ。それまで平成２年～６年、平居氏は滋賀の旭化成住工勤務だった。

　「当時、社名は東芝住宅工業（旭化成住工に社名変更したのは平成3年）で、若い社員は野球をやっていました。その野球部が強く、グループ内の大会でも好成績を上げていました。みんな天狗になっていたんです。

　私自身、野球は素人。そこで、私は旭化成ホームズの人事部に異動になるとき『本社の野球部を強くして、こいつらの天狗の鼻をへし折ってやる』と考え、平成７年採用のとき、慶大野球部監督の後藤（寿彦氏）さんを訪ね『住宅に興味のある部員はいませんか』とお願いしたら、たまたま鈴木鉄也（前監督）ら３人が来てくれることになった。その年の秋、慶大の４年生とうちのチームと親善試合をやったのですが、慶大チームには西武から指名を受けて、その日が入団調印式だった高木大成さんも参加され、ものすごく盛り上がりました。

　この年は、青学の渡辺康平たちも入ってくれた。翌年、後藤さんの伝手で早大野球部監督の佐藤さん（清氏）にお願いしたら、山本（寿彦氏、現監督）が入ってきた。それから負けないチームになりましたね。先輩、後輩の伝手でコンスタントに入社してくれるようになりました。

　当時、土屋社長（友二氏）から『お前はスポーツ選手ばかり採っているんじゃないか』と言われ、早速野球選手の営業成績を調べたら、みんな平均以上だった。しかし、支店や営業所もなかなか売り上げが上がらず苦戦していた時代で、業績が悪いと気持ちよく野球に出してくれないこともあった。やはり業績が上がらないと気持ちよく野球はできない。

　その頃、鈴木鉄也（前出）が受注絶好調だったので、休日に野球部員を集めて営業の勉強会を何度か行い、その結果、他の営業マンと比較しても皆それぞれ営業成績を上げてくれた。そこで、『人事部長としての仕事をちゃんとやっているでしょ』と、決して野球選手ばかり取っている訳でなく、業績にも貢献できる人材を採用していますと、土屋に伝えました」（土屋社長はチームが優勝したときホテルで祝勝会を開いたほどの野球好き。平居氏には『野球選手は本業でも優秀であることを証明せよ』とエールを送ったのだろう＝記者注）

　野球選手などの体育会系の社員はどこがいいのか。この質問に対して平居社長は「一般的にはパワーがあるとか礼儀正しいとかが強みだと言われます。確かにそれもそうですが、私が体育会系を買っているのは、練習することの価値を知っていることに対してです。たゆまず練習する。スポーツ系の社員はこれを苦にしないで実践する。これが最大のポイントです。仕事も同じ。普通は何度か失敗するとあきらめて方向転換しますが、それでは仕事も上達しない。失敗したらなぜ失敗したのか、考えればいいこと。反復練習することでミスが見えてくるし、ミスをなくすことができるんです。当社の野球部の選手は本業でも全国レベルの人材がたくさんいます」

　（旭化成ホームズの選手は確かにミスをしない。１試合に１つあるかどうかだ。ライバルのリスト主砲・杉山選手（横浜高校出身で、松坂にエースの座を奪われた投手）は『うちと旭化成さんの違いはミスの差』と話したことがある）

　同業へのメッセージ。「いまは積水（ハウス）さん、住林（住友林業）さんも参加されています。住林の市川さん（晃氏）は〝打倒・旭化成〟を目指していただいておりますし、社長同士が集まる会合では野球の話で盛り上がっています」

　「14回大会と15回大会は2度にわたって優勝できなかった年があります。〝打倒リバブル〟が達成できて気が抜けてしまったのではと思ったので、みんなを集めて『本当に野球が好きだったら、野球に恩返しをしろ』と話しました。かつてのリバブルさんのように〝打倒・旭化成〟と目標にされるような強いチームにすることが野球に対する恩返しだ』と話しました。それからまたエンジンがかかり、負けないチームになったんです。鈴木はかなりプレッシャーと戦っていたはずですよ」

　（鈴木監督が負けないチームをつくったのは適材適所の起用と、チームが勝つための采配にこだわったためだ。ナインも外野への安打を放っても『あの場面はゴロを打てとの指示だった』と決して喜ばなかった。鈴木監督は試合後の反省会で必ず左利きでノートに小さな字でメモを取っていた）

　「(旭化成)リフォームにも強くなってほしいのですが…補強？　補強はしませんよ。補強して強くしても面白くない。弱いチームを強くしていくプロセスが楽しいのです」と話した。

　普段は各支店・営業所めぐりで忙しく、本社にいるのは月に数えるほどとか。「ここ（本社）にいても仕事にならない（笑）。各地を回って担当者から人の成長を確認するのが私の役割」とくったくがない。２泊３日の勉強会を年10回もこなすという。現場主義を貫く社長だ。

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　旭化成ホームズの業績が伸びている。平成26年度第2四半期決算は、売上高前年同期比11.9％増収の2,384億円、営業利益が40.9％増益の265億円となり、第2四半期累計としては過去最高となった。通期見通しについても「消費増税の駆け込みの反動による落ち込みは限定的」（平居正仁社長）と判断し、売上高5,320億円、営業利益600億円とし、過去最高の売上高・営業利益を目指す。

　同社の業績が好調なのはこれまで書いたように、人事担当時代から人を育ててきた平居社長の手腕によるところが大きいと思えてならない。これは記者の身びいきか、我田引水か。

　平居社長は11月22日に開かれる２５周年記念の「RBA懇親会」にも出席する。

現地で挨拶する青木氏

青木茂建築工房　賃貸を分譲の「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」に再生

　青木茂建築工房（主宰：青木茂首都大学東京特任教授）が11月12日、青木氏がリファイニング建築の設計・監修を担当する再生マンション「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」の解体現場見学会を行った。JR千駄ヶ谷駅から徒歩３分の賃貸マンションを同社として初めて分譲マンションに再生するプロジェクトで、行政、不動産、設計事務所、研究者ら約300人が押し寄せた。

　物件は、JR中央・総武線千駄ヶ谷駅から徒歩3分、渋谷区千駄ヶ谷５丁目に位置する７階建て全17戸 (非分譲住戸1戸、非分譲事務所3戸、一般分譲13戸) の規模。専有面積は38.93～50.25㎡、現在分譲中の住戸（６戸）の価格は3,390万～5,180万円。坪単価は290万円。リファイニング工事は山田建設。完成予定は平成26年２月下旬。売主はハチハウス。媒介は三井不動産レジデンシャル。既存建物は築43年が経過。再生工事を着手後、これまでに半分以上が分譲済み。

　青木氏は、「見学者が100名、200名は想定していたが、300名を突破するとは。僕もよく分からない。こういったプロジェクトは大きな可能性を秘めている。旧耐震でも再生できないほど耐震性に問題があるのは100棟に1棟ぐらい。今回のプロジェクトは賃貸にするか分譲にするか、事業主をどうするかなどに時間を割かれたため企画段階からこれまで3年がかかったが、現在の事業主は決断が速かったため、3か月で基本設計ができた。検査済証があったため、今回の工事では建築確認の必要はない。行政と協議を行い、確認申請が不要の工事内容であることを確認している」と語った。

　
耐震補強前の7階（左）とほぼ補強済みの６階スケルトン

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　まず、見学者の数から。見学会の直前、９日にメールが届いた。「このたびは『千駄ヶ谷 緑苑ハウス リファイニング工事』の解体現場見学会に沢山の参加のお申し込みをいただきありがとうございました。現時点におきまして参加者数が約300名に達しましたため、安全上の観点から、大変恐縮ではございますが受付を締め切らせていただきます」と書かれていた。

　この人数に驚いた。何かの間違いではないかと思った。大手デベロッパーが分譲するマンションの見学会でも多くて50人ぐらいしか集まらない。青木先生とハチハウスには失礼だが、たかが17戸の再生マンションに300人もの見学申し込みがあるはずがないと思った。青木先生が〝さくら〟として学生さんを動員したのだろうと思った。

　ところが、当日の現場は見学者でごった返していた。主催者によると見学者は国交省を含めた行政、不動産会社、建築設計事務所、大学の研究者が中心で、学生さんらしき人は数えるほどしかいなかった。ビルやマンションの再生が大きなテーマになっているが、300人という数に関心の高さをうかがわせた。

　リファイニング建築とは同社の登録商標で、従来のリフォームやリノベーションよりさらにレベルの高い安全性を確保し、トレンドを見据えたデザインを施した再生手法のことだ。

モデルルーム（梁型を織り上げ天井として演出。照明設計は東京スカイツリーの照明デザインを担当したシリウスライティングオフィス）　

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　現地は、敷地北側に新宿御苑が見渡せる立地。すぐ近くにはトーセイが分譲して早期完売した「THEパームス千駄ヶ谷 御苑の杜」（23戸）が建っている。　従前建物は賃貸と事務所の複合用途建築物。

　旧耐震の建物であることから、様々な手法により耐震補強を行い、第三者調査機関に委託し、躯体の耐用年数推定調査を実施。税法上の残存耐用年数は7年であるにもかかわらず改修後の物理的耐用年数は残り50年と評価された。35年の住宅ローンも借りられる予定である。

　モデルルームは内装と設備の一新を図ったもので、天井高は約2400ミリ（スラブ厚120ミリ、階高2800ミリ）。二重床・二重天井。従前は北側住戸には小さな窓しかなかったものを、耐震補強することで幅約6ｍの開口部を設けて窓にしている。

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　分譲単価について。新築ならいくらぐらいか判断ができるが、躯体をそれほどいじらないリノベーションでもないから評価は難しい。工事費については青木氏から聞いたが、これは売主のこともあるから明かせない。ハチハウス・青木歩実社長（青木氏とはたまたま同姓）は「坪単価は新築の8掛けと考えていただいて結構」と話した。

　見学会に参加していたある大手のリフォーム会社の常務と取締役は、青木社長から単価を聞いて「よく付けましたね」と感嘆の声を上げたので、記者は「それは安いという意味？　それとも頑張った値段？　と解していいのですか」と聞いたらすかさず「もちろん、頑張った値段」と返ってきた。

　
屋上（左）と現地（写真右端はトーセイのマンション、シートがかかっているのが工事中の建物）

首都大学東京　ウランバートルの都市問題 研究発表会（2013/2/13)

新宿御苑の借景が望める　トーセイ「THE パームス千駄ヶ谷御苑の杜」（2012/7/3)

「品川タワーレジデンス」

　京阪電鉄・京阪電鉄不動産の「品川タワーレジデンス」を見学した。品川がリニア新幹線の始発駅となることが正式に発表され、品川－田町間のJR品川車両基地再開発が「アジアヘッドクォーター特区」にも選ばれるなど、将来性が期待されるエリアにあり、アドレスが「高輪三丁目」の初のタワーマンションだ。

　物件は、JR品川駅から徒歩6分、または都営浅草線泉岳寺駅から徒歩7分、港区高輪三丁目に位置する25階建て125戸の規模。専有面積は30.00～87.37㎡、現在分譲中の住戸の最多価格帯は8,800万円台。坪単価は385万円。設計・施工は長谷工コーポレーション。竣工予定は2015年2月下旬。販売代理は三井不動産レジデンシャル。

　現地は、品川駅高輪口から第一京浜道路を北に向かった「高輪三丁目」の一角。南側の借景にはグランドプリンス高輪、SHINAGAWA GOOSなどのホテル群や邸宅街が望める。建物は制震構造を採用し、外観は見る方角によって、時間の経過とともに表情が異なるように工夫し、グラデーションを巧に利用している。居室の天井高は最高約2.7ｍ。標準階はワンフロア5～6戸。角住戸比率は76％。これまで80戸が販売済み。

　京阪電鉄不動産首都圏事業部マネージャー・髙橋和寿氏は「仕入れたのは2年前。最初は大手とのJVも考えたが、私たちの矜持を見せようと親会社の京阪電鉄と共同で分譲することになった。商品開発には力を入れた。リニア新幹線の効果もあるが、すでに第1期で80戸が売れているようにお客様に評価されたと考えている」と話した。

DEN

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　モデルルームを見てすぐ電鉄会社のマンションとしては初めて大手と互角に戦える物件だと思った。

　専有部のインテリア・内装デザインコーディネートは、髙橋氏が「一目見てほれ込んだ」という鈴木ふじゑ氏だ。鈴木氏の「作品」は記者も数え切れないほど見ているが、本物志向でえもいわれぬ色使いに特色がある。57㎡のコンパクトタイプでは主寝室（約6.2畳大）に隣接した約2.8㎡のDENの提案がいい。

　最高価格1億2,000万円の87㎡では、幅約1.5ｍ、奥行き約5ｍ、壁面突き板仕様の玄関・ホールが圧巻。57㎡のタイプ20戸と最高価格住戸を含む80戸が完売というのも納得だ。

リビングダイニング

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　首都圏の電鉄会社はみんな立派な街をつくってきた。ところが、分譲マンションとなると、記憶に残るいいマンションはほとんどない。大手デベロッパーとのJVで〝ぶら下がり〟として名を連ねているぐらいだ。最近でいえば、近鉄不動産の「大宮」が出色の出来だったが、これも鹿島建設とのJVだ。西武線を中心に水準以上のマンションを供給していた西武不動産は分譲から撤退してしまった。社名もなくなった。情けない限りだ。

　そんな事情があるので、今回見学した「品川」もそれほど期待はしていなかった。そもそも京阪電鉄も京阪電鉄不動産もよく知らなかった。大阪や京都には多くはないが取材や旅行で行ってはいるが、京阪電車に乗った記憶はない。中ノ島、枚方、東福寺、祇園四条などにはどうやって行ったのだろう。一般のユーザーも記者と同じではないか。「京都タワー」は知っていても、それが京阪電鉄のホテルだと知っている人は少ないのではないか。

　それもそのはずだ。過去、関西でプロ野球球団を経営した「近鉄」「阪急」「阪神」「南海」は日本中に強烈な印象を残しているが、「京阪」は全国へのブランド展開を行ってこなかった。　

　記者が見学取材している「戸田公園」「聖蹟桜ヶ丘」のマンションも髙橋氏に指摘されるまで、同社が分譲したマンションであることを忘れていた。

　いま考えてみると、知名度が低いからこそそのハンディを跳ね返すためにも「矜持を込めた」商品企画にしたのに違いない。関西圏でマンション供給第３位の力を首都圏で見せた。

　同社は来春、王子駅前の一等地で近鉄不動産と共同で29階建てタワーマンション285戸を分譲するという。見るのが楽しみだ。社員約100人のうち８割がプロパーという他の電鉄（系）会社にない企画力を見せてくれるのではないか。東京の営業所長である髙橋氏は関西出身だが、あるゼネコンの経験を含めて東京勤務20年の大ベテランだ。

キッチン

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　最後に坪単価について。道すがら考えた。高輪の住居系なら坪400万円をはるかに越えるが、第一京浜に面していることから坪400万円は越えないと予想した。しかし、リニアや再開発の将来性を先取りすると400万円をはるかに越えると思った。

　モデルルームを見学している途中で「単価はいくらですか」と聞いたら、逆に髙橋氏から「いくらだと思いますか」と聞かれたので、とっさに「坪420万円」と、リップサービスの意味も込めて答えた。385万円は極めてリーズナブルだし、将来性を考えたら割安感のあるマンションだ。

87㎡のモデルルーム玄関

京阪電鉄不動産・日土地建物販売　圧倒的な価格の安さで「ファインレジデンス戸田公園」人気