「デュオアベニュー八王子グランドスクエア」

　フージャースコーポレーションが行った分譲マンション「デュオヒルズ府中多摩川」の見学会記事は先に書いたが、今度は子会社フージャースアベニューが分譲中の戸建て「デュオアベニュー八王子グランドスクエア」を紹介する。

　物件は、JR中央本線・横浜線・八高線八王子駅から徒歩11分、京王線京王八王子駅から徒歩12分、八王子市子安町1丁目に位置する全52区画（このほか分譲済みの10区画とあわせ62区画の開発）。近く分譲する第1期2次（７戸）の予定価格は4,400万円台～4,800万円台、土地面積は125.10～132.75㎡、建物面積は96.26～105.37㎡。施工・設計・監理は津田産業、エステーホーム。７月19日から販売を開始しており、これまでに25戸供給したうち22戸が契約済み。全体竣工予定は来年の５月。野村不動産のマンション「オハナ八王子オークコート」に隣接している。

　同社の戸建てブランド〝デュオアベニュー〟については「国立」と「成城」を取材し記事にしているのでそちらも参照していただきたい。記者はデザインなど商品企画を一新したことで、同社の戸建ては劇的に変わり、それがユーザーにも支持されていることを書いた。「国立」と「成城」も瞬く間に売れたし、今回の「八王子」も間違いなく売れると確信した。

　そのデザイン。今回も施工は津田産業とエステーホームだ。両社とも三井不動産レジデンシャルの都市型戸建て〝ファインコート〟シリーズを多く施工している会社だ。フージャースも「ファインコートのいいところを学ぼう」とデザインを一新した。

　今回の物件で面白いと思ったのは、豊かな植栽計画もそうだが、２階のバルコニーだ。南側の日当たりのいい中央部に設置しているもので、日照を確保しつつ独立性も保ったインナーバルコニーのようなのが特徴だ。これが人気になっているとのことだった。

　もう一つ面白いことも聞いた。物件はどこだったか聞き忘れたが、これから供給する物件には「プラウドシーズンの南欧風」を採用するのだという。

　価格最優先のいわゆるパワービルダーの不振が伝えられる中、デベロッパーの戸建て市場は三井不動産レジデンシャルの独走を阻もうと野村不動産が急追し、他のデベロッパーも供給を増やしつつある。フージャースコーポレーションは年間200戸が目標というから、三井と野村の２強にはかなわないが、他となら互角以上に戦えると思う。〝ファインコート〟〝プラウドシーズン〟のいいとこ取りを狙う同社の戦略は正解だろう。

　さらにもう一つ。同社は最近地方での再開発事業を積極的に取り組んでいるが、記者は高齢者向けマンションの分譲に注目している。いまつくばEX沿線で分譲している物件に加え、今度は「柏の葉キャンパス」でも分譲するという。三井不動産レジデンシャルと競合しても勝てない。「高齢者向け」なら地の利もあるし、これは面白い。

　なおももう一つ。同社の事業ポートフォリオについて。同社の2014年３月期決算は72.5％が首都圏マンション事業だったように、これまではほとんどがマンション分譲・販売だった。これを2017年度には市場環境に柔軟に対応するため単品事業のリスクを分散させ、マンション20％、地方・再開発20％、シニア20％、戸建て20％にしようというのだ。マンションは大手の寡占化が間違いなく進む。大手のいいところを取り入れつつ競争を回避する同社の戦略に注目したい。

エントランス部分の植栽

キッチンの隣に設けられているミセスコーナー

野村不動産「オハナ八王子オークコート」　上々のスタート（2014/6/2）

〝大手と互角に戦える〟フージャースアベニュー「デュオアベニュー国立」（2013/10/15）

フージャースの戸建て「デュオアベニュー成城」　早期完売か（2014/2/10）

「デュオヒルズ府中多摩川」

　フージャースコーポレーションは9月26日、同社の分譲戸建て「フージャースアベニュー八王子グランドスクエア」と分譲マンション「デュオヒルズ府中多摩川」の記者見学会を行った。「府中多摩川」では驚くべきことが販売担当者から聞かれたので、こちらから紹介する。

　このマンションについては、昨年の今ころ記事にしているのでそちらも参照していただきたい。物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅からバス7分・徒歩6分、府中市四谷5丁目に位置する8階建て全187戸の規模。専有面積は65.44～91.18㎡。価格は2400万円台から。坪単価は138万円。竣工は平成26年2月下旬。設計・監理・施工は長谷工コーポレーション。昨年7月から分譲されており、現在、残りは約30戸。

　バス便であるにも関わらず全187戸のうち残りは30戸という販売スピードに好調さがうかがえるのだが、記者が注目したのは単身者、とくに男性の購入が目立つという点だ。同社によると、購入者の14％が単身者で、このうち男性は15～16人。つまり単身者の約7割が男性だということだ。

　物件概要でも分かる通り、同社は単身者をターゲットにしているわけではない。あくまでもファミリー世帯が対象だ。でなければわざわざ食洗機など標準装備しない。

　にもかかわらず、ネットユーザーは「価格の安さと広さ」を求めてこのマンションを選んだということだ。

　記者は昨年の記事でも「決してアクセスに恵まれているわけではない。しかし、価格が圧倒的に安い。普通のサラリーマンでもそれこそ〝家賃並み〟で取得できる価格帯だ」と書いた。坪単価138万円は、野村不動産の「オハナ」でも今後は供給できないと記者はみている。つまり土地代がただでも建たない価格だ。

　だから、価格の安さを求める単身男性の考えはよく分かる。しかし、失礼ながらどうしてわざわざ聖蹟桜ヶ丘駅からバス便の物件を選ぶのか。これが理解できない。購入者は地元に縁もゆかりもない人が多いというからなお不思議だ。とりあえず二人でも住める広さの住まいを確保して、それを武器にして結婚相手を見つけようということなのか。

　記者は郊外マンションを武器に結婚相手を探そうという戦略はやや甘いとも思う。独身女性は「駅近」「防犯」「商業施設」を最優先するはずだ。換金性・経済・資産性を最優先するのが女性だ。このミスマッチに双方とも結婚したくともできない理由があるのではないか。さらに言えば、〝家はかすがい〟にはならない。家以外にも何かが欠けているということだ。同社の女性担当者がドキリとすることを言った。「女性が男性に求めるものは思い遣りと計画性」だと。

　まあ、しかし、単身者が住まいを確保するのは大歓迎。男性の女性化、女性の男性化が進んでいることや老後を国にも親にも頼れない将来不安と、独身男性が家を買うことは無関係ではないと思う。「女性のための快適住まいづくり研究会」が4年前、初めて「男子専科マンション購入セミナー」を行ったが、その後どうなったのか。こちらも興味がある。

昨年同様、この日も隣接する緑地には彼岸花がたくさん咲いていた

三井不動産レジデンシャル、女性向けサイト「モチイエ女子web」（2014/7/29）

フージャースコーポ　女性・子どもに優しい「府中多摩川」（2013/9/19）

大正解の初の「男子専科マンション購入セミナー」女性のための快適住まいづくり研究会（2010/3/26）

　最初に断わっておく。記者は1日に1箱だからヘビースモーカーではないが、酒と同様、タバコなしでは生きられないと思っている一人だ。他人に迷惑を及ぼさないようマナーには気を付けなければならないが、基本的に喫煙は人権だと思っている。そういう立場で、専用使用が認められているマンションのバルコニーなどでの喫煙の是非について書くことをご了承いただきたい。

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　マンション管理業協会（管理協）が「平成25年度 苦情解決事例集」（A4判20ページ）を発行した。その中に「バルコニーでの喫煙と管理規約等との関係について」の所見が掲載されている。

　そこには「喫煙は個人の趣味・嗜好であり個人の自由に委ねられるべき事項とする考えがある一方、タバコの煙が喫煙者のみならず、周辺で煙を吸い込む者の健康にも悪影響を及ぼす恐れがあること、一般的にタバコの煙を嫌う者が多くいること、喫煙場所を限定するビルや施設がかなり多くなっていること等は公知の事実でもあり、（管理規約）使用細則で制定するには不合理と解することは困難であろう」とし、「喫煙者からは強い反対も予想される…慎重に検討を進めるなど丁寧な対応が望まれる」としている。

　つまり、バルコニーなど専用使用権があるバルコニーや専用庭などの共用部分での禁煙条項を盛り込むことは、しっかり対応すれば可能という立場だ。

　管理協が管理受託している全国のマンションは約107,000棟、約551万戸だ。全ストック約601万戸の約92％を占める。この業界がこのような判断を下したとなると、今後バルコニーなど共用部分での禁煙が加速するのは間違いない。

　さらに問題なのは、マンションを分譲するデベロッパーが原始規約で「禁煙条項」を盛り込んでいることだ。

　記者はいくつかのデベロッパーに、原始規約にバルコニーなど共用部分での禁煙条項を盛り込んでいるかどうかを聞いた。

　いやな結果を導き出すのは目に見えていたが、やはりその通りだった。「答えられない」とするデベロッパーもあったが、「共用部分等において喫煙をしてはならない」「火器使用禁止」としているところがほとんどのようだ（ライターが火器かどうか疑わしいが）。その是非をめぐって社内で激論が交わされたところもあるが、容認派は否認派に押し切られたようだ。

　区分所有法における「共同の利益」とは、タバコを吸う人も嫌いな人も双方の権利を最大限に生かすことで、規制でもっていずれかの権利を抑制することではない。本来的に多数決論理はなじまないはずだ。賛否両論が存在する場合は、原始規約などで定めず、居住者の判断に委ねるのが筋ではないか。

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　マンションデベロッパーも管理会社も「コミュニティ支援」「絆」が大きなテーマになっている。大変結構なことだ。しかし、その一方でコミュニティを分断し、無縁社会を助長してきた責任の一端もあるのではないかと記者は考えている。

　端的な例はペット条項だ。かつてほとんどのマンションはペット飼育不可だった。20数年前、記者は「横浜ペット裁判」を取材したが、共同住宅でもペット飼育は可能と考え、「ペット飼育を認めるべき」と主張した。しかし、当時の大手管理会社各社は「規約」を盾に首を縦に振らなかった。その後、「ペット不可は人権問題」という批判の高まりや、販売促進のためにペット飼育を可とした。ペット飼育者の人権を考えてではなかったことを指摘したい。

　苦情に対する対応もしかり。上下階の音、ピアノの音、風鈴の音、スズムシの音、新聞配達の音、廊下を歩く音、ハイヒールの音などがうるさいという苦情に対して管理組合（管理会社）は「ルールを守りましよう」としか言わない。事なかれ主義を貫いている。結果、〝向こう三軒両隣〟〝秋深き 隣は何をする人ぞ〟は完全に死語と化した。

　このままではマンションはそれこそ息をひそめなければならず、息がつまることになりはしないかと危惧している。

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　嫌煙運動に対する反論もしておく。まず「健康」について。タバコががんなど疾病の原因になりうることは承知している。しかし、厚労省などの「疫学」を基にした指摘は納得できない。吸う人と吸わない人の病気の発症率は根拠が希薄だ。車の排気ガス、大気汚染、酒の飲みすぎ、甘い物の食べ過ぎ、ストレス、遺伝などの要因もあるからだし、そもそも閾値（いきち）など存在しないではないか。

　そんなに健康を考えるのなら、車の排気ガスの規制強化、食品・清涼飲料水の砂糖の含有量規制や課税も行ってはどうかと思う。

　「受動喫煙」について。これは喫煙者も気を付けなければならない。病気との因果関係がはっきりしないにしろ「嫌い」と言われればそれまでだ。嫌われないようマナーは大事にしなければならない。マンションなどでは喫煙者と非喫煙者が日常的に気楽に話し合える場を確保すべきだろう。クレームの原因のほとんどはコミュニケーション不足にある。

　もう一つ、タバコの税金について。税率は国税と地方税、消費税込で約65％。１日に１箱420円のタバコを吸うと年間では約10万円の税金を納める計算だ。平成26年度の税収予算額は2兆1,385億円だ。住宅メーカー大和ハウスの売上高2兆7,000億円（26年3月期）には及ばないが、農水省の26年度予算額２兆3,000億円とそれほど変わらない。

　こんなことを書くと、喫煙による経済損失を言う人もいるが、全然説得力がない。屁理屈としか思えない。最近、宮崎駿監督の「風立ちぬ」に喫煙シーンがあるとクレームをつけた日本禁煙学会は単に目立とうとしただけではないのか。

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　視点を変えてタバコは文化について。チャーチルやマッカーサーのパイプ姿に屈辱感や劣等感を感じたのは記者だけではないだろうが、吉田茂のパイプは様になっており、チェ・ゲバラ、カストロは当時の時代の空気を映した。タバコをくわえる松本清張は絵になった。

　小説・エッセーでは、開高健には「たばこの本棚」というアンソロジーがあるし、團伊玖磨は「パイプのけむり」を何年にもわたって書き続けた。同世代作家、白川道氏の小説には必ずと言っていいほど喫煙場面が登場する。

　映画もそうだ。わが国の昔の映画もハリウッド映画も小道具として必ずタバコが使われた。オードリー・ヘップバーンは名作「ティファニーで朝食を」でタバコを吸ったではないか。これはガムでは具合が悪い。絵画もしかり。江戸時代の美人画にはキセルが粋な姿として描かれているし、セザンヌ、ルノワールもパイプをくわえた人物画を描いている。

　このようにタバコは、良し悪しはともかくわが国にしっかり根づいている文化だ。度を越した禁煙・嫌煙運動は日本文化の否定につながる。マンションデベロッパーや管理会社はその流れに乗ろうというのか。

「スカイテラス南山」全景

　市街化区域に編入されてから44年、開発をめぐって賛成、反対の論議が繰り返されてきた稲城市の「南山東部土地区画整理事業」地内のマンションがいよいよ分譲開始される。9月24日、最先端の都市生活のトレンドを話し合う「GOOD DISTANCE東京メディアセッション」で野村不動産の担当者などが参加して同区画整理地内の「スカイテラス南山」の新しい街づくりが提案された。

　「南山東部土地区画整理事業」は、京王相模原線の稲城駅と京王よみうりランド駅のほぼ中間にあり、稲城市の南東部に位置する丘陵地。開発面積は約87ha。平成18年に組合の設立が認可された。総事業費は408億円。組合員は260人。減歩率は68％。宅地は約2,500区画の予定。「スカイテラス南山」は区画整理事業の愛称。野村不動産は参加組合員としてマンション・戸建て約1,000戸を分譲する。

　同セッションには、野村不動産・東伸明氏、稲城市役所都市建設部市街地整備課長・吉岡博文氏、一般社団エリアマネジメント里山・宇野健一氏、首都大学東京都市環境学部准教授・川原晋氏、ファッションディレクター・千場義雄氏などが参加。

　東氏は、開発まで複雑な経緯をたどってきたことから「周回遅れのトップランナーとして、また、社会の基盤になる街づくりを行うソーシャルデベロッパーとして市民活動を支援するクラブハウスの設置や、新しい形の自治を形成することを提案していく」と語った。

　宇野氏は、「ボランティア・スピリットだけでは限界がある」とし、エリアマネジメント手法をつかって緑化事業、地権者の土地活用支援、木質バイオマスの採用、コミュニティ支援活動などを行い事業として街の価値を高める活動を行っていくと話した。

　吉岡氏は、稲城市が「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」（学研パブリッシング発行の雑誌「aene」）で全国2位になったことを報告。市民参加型のいい先例となるよう街づくりを支援していくと語った。

「プラウドシティ南山」完成予想図

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　この区画整理事業については、これまで数回取り上げてきたのでそちらの記事を参照していただきたい。マンション「プラウドシティ南山」は京王相模原線稲城駅から徒歩6分の全412戸。80㎡台が中心で、価格は未定だが坪単価は180万円前後に落ち着く模様だ。9月28日には街づくりを紹介するイベントでモデルルームも公開されるので見学してレポートしたい。

　どうでもいいことかもしれないし、稲城市にケチをつける気は毛頭ないが、稲城市が「主婦が幸せに暮らせる街ランキング」で全国2位になったことについて一言言いたい。稲城市が全国2位なら、どうして隣接するわが街・多摩市はそれを上回らないのか。全国上位50にも入っていない。

　ランキングは、「主婦の幸せ度を『HQ（＝Happy Quality）』と名付けて数値化。そして『暮らし』『家族』『お金』『食費・健康』『モノ・趣味』の5つの指標に関する幸せ度を全国の市ごとに偏差値化し、『主婦が幸せに暮らせる街』を導き出したという」（同誌）が、そんなものが数値化できるはずはない。「偏差値教育」に毒された人のやることだ。

　もう一つ。同セッションは二部構成で、一部で行われた「ファッションと住まいからみたライフスタイルの変化と最新のライフスタイル」がいま一つよく分からなかった。

　それぞれ1920年代から現代までの変遷をたどり、2020年の未来を予測するものだが、文化やファッションが住まいにどのような影響を及ぼし、また逆に住まいや住宅設備機器は文化やファッションをどう変えたかの関係性があまり語られなかった。

　そこで提案された「都市と距離感を保ったイマドキな家族」像も紹介されたのだが、夫は気持ちの良いLA風のTシャツに高級腕時計、スウェット腰巻き、腰ではくタイプのデニム、PRADAのスリップオープンスニーカー、妻はラルフローレンのシャツ、カルティエのサントス、エルメスのバーキン、ユニクロのjeans、todsの靴という姿だ。

　記者はブランドにまったく興味がないが、エルメスのバーキンは100万円以上、カルティエのサントスも数十万円から数百万円するという。一般サラリーマンが購入できる住宅は4,000～5,000万円が限度だ。

　まさか「南山」のマンションはそのような家族がメインターゲットではないだろうが、ひょっとするとそのような層も取り込もうという狙いはあるかもしれない。

「都市と距離感を保ったイマドキな家族」像

「GOOD DISTANCE東京メディアセッション」参加者

野村不動産、全250区画の「プラウドシーズン栗平」9月分譲（2014/8/4）

多摩ニュータウン学会　稲城市の南山東部区画整理・里山を学ぶ（2012/3/26）