「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」完成予想図

　積水ハウスは3月5日、都市再生機構（UR都市機構）と協働して中野区「江古田三丁目地区（Ａ・Ｃ街区）」の公務員住宅跡地で子育て世帯向け賃貸マンション、多世代向け分譲マンション、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、有料老人ホーム、保育所などを整備し、子どもを軸にした持続可能な街づくりを進めることで合意したと発表した。

　計画地は、広大な「江古田の森公園」に隣接した「江古田三丁目地区」（約4.4ha）の一角。Ａ、Ｂ、Ｃ街区のうちＡ街区（約1.7ha）は同社が14階建て分譲マンション532戸を建設し、Ｃ街区（約1.5ha）は同社がUR都市機構から一般定期借地として借り受け、賃貸マンション260戸、学生寮130室、サ高住122戸、介護付き有料老人ホーム100室を建設。このほか認可保育所、学童クラブ、コンビニ、レストラン、地域住民の活動拠点なども整備する。Ｂ街区には夜間・休日診療、病児・病後児保育機能を備えた医療法人による医療施設が建設される予定。

　今後、同社、UR都市機構、医療法人で「江古田三丁目地区まちづくり協議会」を発足させ、平成28年4月頃に着工、平成30年の竣工を目指す。

　Ａ、Ｃ街区は、UR都市機構が企画提案と価格を総合的に評価する総合評価方式で公募したもので、応募した4者の中から同社が選定された。伊藤滋・東大名誉教授が事業企画審査委員長を務めた。

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　記者がこのニュースを知ったのは、翌日の6日に行われた同社恒例の決算・事業計画説明会の会場だった。リリースが配布されていた。

　阿部俊則・代表取締役社長兼COOは駆け足で決算、事業計画について説明した後、このプロジェクトに触れた。「これは画期的なこと。当社のグループ力の成果。これからの街づくりのモデルケースにしたい」とスタッフの労をねぎらい、同時に「記事にしていたのは1社くらい。皆さんの見解が聞きたい」と、あまり報じられていないことに不満も漏らした。

　記者は、関心がないどころか「さすが積水」と提案力に喝采を送った。阿部社長が話をしている間中ずっと〝どんな街になるのか、分譲はいくらになるか〟を考えていた。他の話はほとんど聞いていなかった。この種の複合プロジェクトは都心部では似たものがあるが、準都心部では初めてではないか。地域再生・活性化のモデルケースにもなるはずで、同社が他社を大きくリードしたのは間違いない。

　さて、分譲の価格。UR都市機構の意向を考え価格は抑制するとみた。そこで「坪単価は〇〇〇万円くらいでどうですか」と聞いたら、阿部社長は「言えないが、いい線だ」と話した。記者の予想通りだったら申し込みが殺到するはずだ。隣接する江古田の森公園などと合わせると全体で10haくらいの複合タウンになる。

「クリオ東小金井パークフロント」完成予想図

　明和地所が3月下旬に分譲する「クリオ東小金井パークフロント」を見学した。再開発が進むJR中央線東小金井駅北口から徒歩2分、南向きの住戸の目の前が公園と広場で、後背地は戸建て住宅街という一等地に立地。人気を呼ぶか。

　物件は、JR中央線東小金井駅から徒歩2分、小金井市梶野町５丁目に位置する8階建て全89戸（分譲61戸、非分譲20戸、非分譲事務所6戸、非分譲店舗1戸、管理事務室1戸）。専有面積は53.87～102.34㎡、価格は未定だが、坪単価は300万円前後になる模様。入居予定は平成28年4月下旬。施工は大和小田急建設。

　駅北口前は交通広場となり、その次が公園、そして歩道を挟んでマンション敷地。駅まで遮るものが一切ない。区画整理事業完了が2020年で、街並みが整うまで時間があり、将来像が描きづらいが、間違いなく駅前のランドマークマンションになる。

　建物はＬ字形で、1階が店舗、2階が住戸と事務所。リビング・ダイニングの天井高が4ｍのロフト付タイプや屋上ルーフバルコニー付きのプレミアム住戸もある。

　設備仕様はディスポーザー、食洗機、ミストサウナが標準装備で、キッチンカウンターはフィオレストーン、全戸玄関窓付き。スマートマンション認定も取得している。

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　現地をみてびっくりした。間違いなく一等地だ。坪単価は300万円をはるかに突破するのではないかと予想したが、それほど高くならないようだ。

　来場者の中には、同社が20年近く前に三鷹駅北口で分譲し人気を呼んだ全戸100㎡でディスポーザー付きの「クリオレミントンハウス武蔵野」102戸のような物件になるのかという質問をする人がいたそうだ。あの業界を驚愕させた「武蔵野」の物件に近いものをユーザーも願っていたのだろう。記者も当時の記憶が一挙に蘇った。

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　同社は来期で創業30年目を迎える。現在新たなコーポレートステートメントを準備しており、4月には発表したいとしている。その意気込みに期待しよう。当時の同社のDNAは生きているはずだ。

「スカイフォレストレジデンス」

　住友不動産の業務・住宅・多目的ホールで構成される「新宿スカイフォレスト」のマンション棟「スカイフォレストレジデンス」が竣工し、報道陣に公開された。

　物件は、JR山手線高田馬場駅から徒歩6分、新宿区大久保3丁目に位置する26階建て全361戸。専有面積は41.86～81.74㎡、価格は5,000万円台前半から8,000万円台後半。坪単価は380万円。住戸プランは3LDKが中心で、コンパクトタイプは70戸。引き渡しは平成27年3月。施工は大林組。

　昨年3月から分譲されており、これまで197戸が契約済み。契約者の住所は新宿区が約34％、豊島・中野・杉並・練馬区が約20％、その他東京が約26％、年齢は40歳代～50歳代が約49％、20歳代～30歳代が約37％、入居予定は0～1人が約33％、2人が約35％。購入動機で投資用というのはほぼ2割という。

　購入者に評価されたのは、山手線内側の都心立地に、戸山公園近接の豊かな緑と交通の利便性、文教エリア、免震構造の安心性など。

　全体竣工は来春。オフィス棟の入居も3割くらい決まっているという。オフィス棟の上層階には賃貸住居も併設される。

エントランス

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　この物件については分譲開始時にも記事にしているのでそちらを参照していただきたい。率直な感想を言えば、よく売れていると思うし、隣接するオフィスビルとお見合いする一部北側のコンパクトタイプを除けば、南東から南西にかけての眺望がすばらしい。

　投資用に購入した人が2割くらいというのも納得だ。分譲当初は同社の池袋の「グランドミレーニアタワー＆スイート」と比較されたが、記者はこちらのほうが立地に優れているし、単価的にも高くなると読んでいた。その通りで、分譲開始時の単価は「池袋」が340万円くらいで、「高田馬場」は360万円くらいだった。現在は約20万円高くなっているが、これから都心部の高値のマンションが続々供給されるので、いまとなっては安いくらいか。今後は、期分けごとに単価が上昇する局面もあるかもしれない。

　都の総合設計制度の適用を受けているので、公開空地などの緑がよく整備されているのも特徴の一つだ。

用地取得から9年…「スカイフォレストレジデンス」分譲へ（2013/10/14）

　旭化成ホームズ「マンション建替え研究所」（向田慎二所長）は3月4日、マンション建替え円滑化法改正後の展望と高経年マンションのコミュニティをテーマとした「第４回目メディア懇談会」を行った。多数のメディア関係者が参加した。

　第一部では、阪神・淡路の被災マンションの再生や建て替えなどに詳しい弁護士の戎正晴氏（戎・太田法律事務所、明治学院大学法科大学院教授）と同研究所・大木祐悟主任研究員が「マンション建替え円滑化法改正後の展望と課題について」パネルディスカッションを行った。

　昨年12月24日に施行された円滑化法の「マンション敷地売却制度」は、マンション敷地の買受人をあらかじめ決め、特定行政庁から「要除却マンション」認定を受けたうえ、敷地売却決議－敷地売却組合の設立－不参加者に対する売渡請求－分配金取得計画の決定－組合がマンション敷地の権利を取得－買受人に敷地を売却-買受人がマンションなどを建設－するもので、手続きが簡素化され、一気通貫で敷地売却－建て替えができる制度として注目されている。一定の要件を満たせば、容積率が最大1.5倍まで緩和される。

　一方で、自治体によって建築物の絶対高さ制限、接道制限、公開空地、外壁の後退距離などを定めた総合設計制度などにより、容積率の割り増しを受けてもマンションは建てづらいなどの報告もされた。店舗などの借家人への補償、団地型は不可などの問題も残されていると戎氏は語った。

　第二部では、同社が参画した建て替えマンションの事例を基に「高経年マンションの区分所有者とコミュニティの高齢化」について向田氏と同研究所・杉山直美氏が報告した。

　区分所有者の平均年齢は60歳以上が70.7％（70歳以上は41.9％）で、従前の空き家率は24％、単身世帯は41％など、多くの問題点を抱えていることが語られた。

　建物の解体までに少なくとも8回くらいの説明会が行われ、女性スタッフなどによる高齢者などへの個別サポートは数えきれないほどという苦労話も杉山氏は話した。

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　マンション敷地売却制度は、業界からも「画期的」制度として歓迎されたが、記者は冷ややかに見てきた。すんなり決議ができればいいが、様々な思惑が交錯し5分の4の賛成を得るのも容易でない。しかも、容積率が割り増しされて、高さ規制も日影規制も用途規制もなく、なおかつ居住性の優れたマンションが建つ案件は都心の商業地くらいにしか残っていないのではないか。

　個人的には不参加者に対する売渡請求の金額算定にも問題があると考えている。請求額は素地価格から解体費用などを除いた額となるようだが、敷地を売却することによって二束三文の価値しかなかったマンションが建て替え後は数倍に跳ね上がるわけだから（そうならないケースもあるが）、その利益も考慮していいような気がする。

　例えが適当かどうか分からないが、囲繞地とよく似ている。公道につながっていない囲繞地はそれこそ何の価値もない。資材置き場か畑にしかならない。しかし、公道につながる土地の所有者（不参加者）から土地を買収できれば相場の数倍のお金を払ってもいいケースはたくさんある。その意味で、不参加者の意向は事業の成否のカギを握る。

　と、ここまで書いたが、この問題は解消されるようだ。つまり、補償額は建て替え後の価値が上昇することを想定して算定されるので、不参加者の不利益にはならないということだ。記者の不勉強だった。

　もう一つは、従前と比べ価値がそれほど上がらない修繕はともかく、新築の8掛けくらいに価値を上げられる改修もこれからは大きな選択肢になるということだ。

　好例を紹介する。青木茂建築工房がリファイニング建築手法を用いて設計・監修を担当した再生マンション「千駄ヶ谷緑苑ハウス」の解体現場見学会には行政、不動産、設計事務所、研究者ら約300人が押し寄せた。マンションは相場の8掛けくらいで早期完売した。

　同工房は近く「笹塚」の見学会を行うが見学申し込みが殺到したため、申し込みを途中で打ち切った。ここも設計図書などない古い建物だという。取材してレポートしたい。

　第二部では杉山氏の話が興味深かった。同社の建て替え事業が他社よりぬきんでているのは、そうした裏方の合意形成にいたる努力があってこそではないかとずっと思ってきた。裏方の取材はできないものだろうか。

防災訓練

　千葉県習志野市の大規模マンション「ザ･パークハウス津田沼奏の杜」管理組合は3月1日、竣工・入居開始後初めての防災訓練を事業主の三菱地所レジデンスと管理会社の三菱地所コミュニティのサポートを得て行なった。同マンションは三菱地所レジデンスが売主の2013年6月に竣工した総戸数721戸の規模。この日はかなりの雨が降り寒かったが、午前、午後の部をあわせて約160世帯350人が参加した。

　訓練開始は9時30分（午後の部は1時）。「震度6弱の地震が発生しました。ガラスやタイルなどが落下する恐れがあり危険ですので、慌ててマンションの外へ逃げないでください。カフェラウンジに災害本部が設置されました。これより安否確認を実施いたします。各住戸の玄関扉に『安否確認シート』を貼り、自宅で待機してください」のアナウンスが各住戸と敷地内共用部分に流れた。

　管理組合オリジナルの「防災計画書」に基づき、Ａ～Ｄ棟それぞれ5名の理事と三菱地所コミュニティの担当者が階別の安否確認シートに確認した後、参加者は1階に集合。市消防署から消火栓の使い方やマンホールトイレの設置方法を学んだほか、「被災生活ワークショップ」、「防災セミナー」などを行なった。

　防災担当の理事、安部修氏（40）は「購入したのは震災後で、耐震性や災害時の対応が問題になっていたとき。理事になって2年目だが、自分たちでつくった防災計画書を実際に動かしてみようと行なった。問題なくこなせた。すごく勉強になった」と話し、同じ防災担当の吉野修史氏（35）は、「わたしも初めてのマンション居住。仕事以外で幅広い年齢層の方々と話す機会が増えておもしろい」と理事会活動について語った。

　訓練に参加した長崎守男氏（67）は、「これまで約35年間、分譲と賃貸を合わせ2,000世帯もある大規模なマンションに済んでおり、理事長も自治会長も経験している。震災で液状化も経験した。管理組合は個人情報の問題もあり災害時には活動に限界がある。自治会では高齢者などがどこに住んでいるのか把握しているので、大きな力になる」と話した。

消火訓練

安部氏（左）と吉野氏

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　先週末、国交省の第10回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」が、マンション標準管理規約のコミュニティ条項を削除する方向を打ち出した直後のマンション防災訓練の取材だったので、とても興味があった。

 　ここでは、いったいどこまでが管理組合の活動か自主的な住民の活動かは問わないし、線引きなどできないはずだ。生きるか死ぬかの災害時に法がどうとかなど言っていられない。家族の安否確認ができたら、ほとんど全ての人は隣近所の住民のことを考えるはずだし、近所づきあいがなければ隣のドアを叩くことすらためらうのではないか。

 　ところが、「検討会」は任意団体の自治会活動は区分所有法上問題があるとして、明確に区分すべきという方向性を示した。この見解に疑義を挟まざるを得ない。別掲の記事も是非読んでいただきたい。以下に再度問題点を指摘したい。

　「検討会」に聞きたいことがいくつかある。

　まず、どうして2年6カ月間の空白があるのか。国交省の事情か委員の事情か、これははっきりさせなければならない。後回しにしていい課題ではなかったはずだ。

　もう一つ。当初、検討会の委員は6名だった。ところが途中から1人減った。第10回の会合では5人になっているから、補充はされていないはずだ。どうして1人減ったのか、議事録にはその記載はない。

　委員の増減決定は誰の権限でできるのか。欠格条件はあるのかないのか。検討会の規約第3条（委員等の任命）には「検討会の委員は、学識経験のある者のうちから、国土交通大臣が任命する」とあるから権限は国交省にあるようだが、その委員はどうして委員でなくなったのか、委員が一人減ったことは答申に影響を与えたのかどうか聞きたい。

　さらにもう一つ。10回目の会合では「第三者管理方式」という文言は出ていない。最初の会合で「第三者管理という言葉は、管理組合と管理会社と結びつくイメージが強い。名称を変えたほうがいい」という意見が出されたが、この声の影響はあるのかどうか。

　さて、これからが本題。最終的な答申がどうなるか分からないが、少なくとも標準管理規約から「コミュニティ条項」は削除される方向が示され、第三者管理方式に大きく道を開くことになるのは確実のようだ。

　旗幟を鮮明にしておく。記者は管理組合の財産管理とコミュニティは車の両輪と考えている。いずれかが機能しないと健全なマンション管理運営はできないと思っている。機能不全を起こしているマンションに対しては、救いの手を差し伸べるべきだが、他方で、コミュニティ活動を萎縮させるような今回の案には承服しかねる。

　そこで、考えたい。第三者管理方式を導入することでだれが得をするのか損をするのか、コミュニティ活動をけん制することがどのような影響を及ぼすかについてだ。思いつくままに書く。

　手間も暇もかかるのにお金にならないコミュニティ形成に専門家は関わろうとはしないしできない。専門家に出来るのは法の定めに従い粛々と事務的にことを進めることだ。

　報酬がどうなるか分からないが、常識的には月額５万円から10万円くらいではないか。これなら10件くらい受託できれば専門家としてのプライドを満たし生活もできてゆくだろう。

　そうなれば、〝俺がやりたい〟と組合員である入居者が管理者として名乗りでるかもしれないが、仮にその人が専門家の資格を持っていても、「利益相反」「欠格要因」に該当する可能性が大きい。よってそれは不可だろう。

　管理会社はどうか。これも「利益相反」が大きな壁になりそうだ。検討会委員の中には、管理会社をプリンターとトナーの関係と同じ（つまり、プリンターのリース料を安くして、トナーなどの維持管理費で儲けるというたとえ）と語ったほどだ。検討会は管理会社が管理人になることに足かせをはめるだろうし、管理会社も受けたがらない。痛くない腹を探られるのが怖いからだ。

　となると、第三者管理方式の採用で儲けるのは自ずと限られてくる。問題は、管理組合が報酬を払えるかどうかだ。富裕層向けや投資向けにはピッタリかもしれない。自分が理事になることもないし、財産をきちんと管理してくれればそれ相応の報酬を支払うことに何のためらいもないはずだ。

　検討会の委員の方へ。今回、コミュニティ条項を削除する方向を打ち出したことの意味を皆さんはよく考えたのか。

　分からないでもない。記者は組合員として理事として20数年間マンション管理に関わってきたが、いつも考えるのは「これは本来の法に基づく活動かどうか」「コミュニティ活動は法の趣旨に逸脱した活動だ。もし事故が起きたら誰が責任を取るのか」－これは多くの居住者が考えていることだ。この悩ましい問題に皆さんは正面から受け止めず、結局〝悪法も法なり〟と法を最優先した。しかし、皆さんの役割はあれやこれや評論することではないはずだ。財産管理とコミュニティをどう両立させるか、その隘路を解き明かし、解決策を提示することにあるのではなかったか。

　今からでも遅くない。考え直していただきたい。生きるか死ぬかの緊急時、専門家はほとんど役に立たないと断言できる。この日、三菱地所レジデンスからは約35人、三菱地所コミュニティからは約25人、合計約60人が応援のために駆けつけた。どこのデベロッパーも管理会社もコミュニティこそが非常時に大きな力を発揮することが分かっているからこそ必死で取り組んでいる。

　
安否確認シール（左）と全世帯に配布されている防災リュックとその中身

「被災生活ワークショップ」（トイレの問題は軽視できないこと、個人情報保護が非常時には師匠になることなどが話しあわれた）

標準規約からマンションコミュニティ条項が消える？第10回「管理ルール検討会」（2015/2/27）

「プラウド日本橋三越前」

　問い合わせ・資料請求が4,500件を突破している野村不動産「プラウド日本橋三越前」を見学した。「日本橋三越前」と「プラウド」人気が相乗効果を呼んだ数字だが、モデルルームは間違いなくその期待に応えるとみた。いかに顧客満足度を向上させるか、商品企画の参考にしたいマンションだ。

　物件は、銀座線・半蔵門線三越前駅から徒歩6分（総武快速新日本橋駅から徒歩4分他）、中央区日本橋堀留町1丁目に位置する12階建て全88戸。専有面積は41.54～72.02㎡、予定価格は4,600万円台～10,000万円台（最多価格帯6,000万円台）、坪単価は380～390万円の予定。竣工予定は平成28年8月上旬。施工は三井住友建設。

　現地は、三越前駅から再開発が進む同社の「YUITO」、三井不動産の「COREDO室町」を抜けて、昭和通り（首都高速1号線）を渡った商住混在地区。

　建物は扁平梁と梁型の出ない戸境壁を採用した三井住友建設の独自工法を採用。内廊下方式で、住戸は60～70㎡台の南向きと40～50㎡台の北向きがそれぞれ1フロア4戸ずつ。

　設備仕様を高めているのが大きな特徴で、リビング床はチークの突板仕様で、玄関・ホール、キッチン天板・袖壁、洗面・トイレカウンターなども天然石張り。

　第1期の登録申し込みは3月7日～15日（日）。モデルルームオープンは2月28日（土）。これまで問い合わせ件数は4,500件を突破している。

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　「ものすごい人気」だとは同社の関係者から聞いていたが、問い合わせ件数の多さにびっくりした。戸数が数百戸規模ならこれくらいの問い合わせは不思議ではないが、この程度の規模にしては信じられない多さだ。三井不動産レジデンシャルの「銀座」の人気にも驚いたが、「日本橋」も負けてはいない。

　単価は決して安くはないが、最近の価格上昇を考えればリーズナブルな値段といえなくもない。かつてコンパクトマンションが流行した平成10年ころ、プロバストが分譲した「プラティーク日本橋」などは坪200万円を切っていたし、人形町界隈の価格の高い物件でも相場はせいぜい220～230万円くらいだったことを考えると、時代は変わったものだ。

　ただ、グレードの高さは、当時の物件とは比較にならないほど高いし、近年の銀座、八丁堀あたりの物件と比べてもはるかに高い。

　ここが「プラウド」の他社物件との違いだ。それを端的に示しているのが、玄関・ホールに採用している大理石だ。

マンションギャラリー副所長の村田大輔氏は、この石を「ビンテージマンションとして知られている『広尾ガーデンヒルズ』の玄関床に使用されたイラン産のゴハレベージュです」と説明した。

　「希少種の…産です」と説明するデベロッパーの営業マンは少なくない。それだけで貴重な石であることは分かるのだが、「広尾ガーデンヒルズと一緒」と説明されたらどう感じるか。もう40年近く前のマンションだが、今もわが国の億ションとして燦然と輝いている。そのマンションと同じものを採用したと聞いたら、ほとんどの来場者は感動するはずだ。

　住宅は感動を売る商売でもある。野村不動産はいかに人を感動させられるかをよく弁えている。同じようなことだが、同社は「1418サイズ」のオハナの浴室を説明するときは「これは親子風呂ですよ」という。もちろん親子が一緒に入れるくらい広いという意味だ。「広めの1418ですよ」というのと「親子風呂ですよ」というのとでは、響き方がまったく異なる。これが同業他社と「プラウド」の差だ。

　一つだけ注文も付けたい。マンションギャラリーは草月流の師匠がコーディネートしており、高価そうな袋帯が4本も5本も飾られていた。ところがだ。8,000万円はしそうな豪華なモデルルームに飾られていたカサブランカは造花だった。かつてのプロバストは白と黒が基調のモデルルームに飾る赤いバラの花を東京中の花屋から探してきた。

　記者は「これはない」と話した。ひょっとしたら28日のオープン時には本物のカサブランカが飾られているかもしれない。

モデルルーム（造花のカサブランカも写っている）

　国交通省は2月26日、第10回「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（座長：福井秀夫・政策研究大学院大学教授）を開き、主な論点とその検討の方向性について話し合った。あと1回くらいの会合を開き、最終的な考えが示される模様だ。

　同省から示された案によると、最大の論点である「第三者管理方式」については、「随時必要に応じて、外部の専門家に管理運営の執行権限を与え、区分所有者がそれを監視するという管理方式に移行できるよう、専門家を活用した多様な管理方式の類型を用意していく必要性があるのではないか」とし、「理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型」など3つのパターンを提案している。

　専門家については、「専門性のある資格、能力認証を持つ者に幅広く門戸が開かれていることが望ましいのでないか（マンション管理士や理業務主任者に加え、例えば、弁護士、司法書士、建築士、マンション管理会社OB、企業法務担当経験者など）」としている。

　また、専門家や理事会の役員についての報酬についても言及しており、「マンション全体の管理の適切なあり方を大所高所から検討し執行する役割を担う者であることから、役員がその個人的資質、能力を発揮してマンションの管理に寄与するものであれば、その点を考慮して報酬を支払うことも考えられる」として、役員や専門家に対して正当な報酬を支払ってもいいという方向性を示した。

　しかし、その一方で、「役員としての不適格者の排除を確実、迅速に行なうことができるよう…役員の欠格要件の規定を設けることが適切」といった意見もあるとしている。その際の「利益相反取引」の要件などを具体的に示し、外部監査などのチェック機能が必要としている。

　もう一つの論点である管理組合と自治会の関係、コミュニティ活動については、「管理費からの支出をめぐる意見の対立・内紛（合意形成阻害）や訴訟等の法的リスクを回避し、適正な管理、自治会活動を図る観点から、マンション管理と自治会活動の関係、特に自治会費の徴収方法の改善策を提示すべきではないか」とし、「標準管理規約第27条（管理費）」及び32条（業務）から、『地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成』という規定は削除してはどうか」としている。

　さらに、「管理費の支出は、区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理という目的の範囲内で認められるという基本的な考えを示すことが適切ではないか」という声も盛り込まれている。

　これに関連する声として、「会議での飲食については、議論や決議、ひいては管理の質を向上させるために必要か疑義があるものが多い（飲食が役員への対価、即ち報酬の代わりであるとしているマンションもあるが、今後報酬を払う場合も考えれば、ますます飲食の必要性は無くなってくる）」と、会議や様々なイベントでの飲食についても問題を提起している。

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　第9回が行われたのが2012年8月29日だから、2年6カ月ぶりに開かれた。記者はこの日、他の取材があり会合を傍聴できなかった。どうしてこれほどの空白があったのか会合で釈明があったかどうか知らない。会合後の同省の担当者からも明快な答えは得られなかった。

　記者の勝手な推測だが、検討会はコミュニティの評価、管理組合と自治会の役割などについて論議が紛糾し収拾がつかない事態となり、みんな頭を冷やそうということになったのではなかったのか。さらに言えば、検討会は空中分解し、そのままうやむやに済まされるのではないかとさえ思っていた。それほど真っ向から委員間の意見が対立していた。

　それでも第10回目の会合を開くのは、お互いの主張を認め、この種の会合の答申にありがちな〝玉虫色〟の両論併記のあたりさわりのないものにまとめるためではないかと思った。

　ところが、あにはからんや。甘かった。「悪法もまた法なり」だ。示された案は現行の区分所有法を楯にほとんど全てコミュニティを否定する内容となった。

　過去にも書いたが、確かに区分所有法とコミュニティはなじまない。法はコミュニティなどまったく想定していない。コミュニティを多とする側は標準管理規約を唯一の拠りどころとしてきたが、やはり無理がある。理論武装が足りない。法の改正を迫るべきだった。

　ここを衝かれた。しかし、それにしても法を振りかざす委員は、ようやくコミュニティや「絆」を真剣に考えるようになってきたデベロッパー、管理会社、マンション管理組合に冷水を浴びせかけるようなことをよくもやったものだ。記者はこの日2月26日は「マンションコミュニティが死んだ日」として忘れまい。マンション600万戸の居住者のみなさんも、管理組合とはそのようなものだということをしっかり認識すべきだ。

　もう腹立ち紛れだ。案は役員を「マンション全体の管理の適切なあり方を大所高所から検討し執行する役割を担う者であることから、役員がその個人的資質、能力を発揮してマンションの管理に寄与するもの」と規定している。それができないから第三者管理方式が提示されたのだ。つまり、自らの財産の管理を行う能力、資格に欠けるマンションが多いというのだ。あろうことか、会議での飲食についても疑義があるとされた。

　記者もマンション居住者だし理事の経験もある。組合員も理事も役割は「ひとりがみんなのために、みんなはひとりのために」が基本だ。少ない予算で様々なイベントや会議を行い、その後の発泡酒と乾きものの慰労会に疑義を挟まれたら、それこそ「理事などやってられない」になるのではないか。

　「大所高所」…結構な言葉だ。しかし、多くの組合はそれぞれの知見を持ち合い懸命に努力してマンションの価値を維持しようと頑張っている。なんだか600万戸の居住者みんなが大所高所から判断する能力、資質に欠けていると言われているようで無性に腹が立つ。役員の「欠格要件」などを提示されたら、みんな理事になることをしり込みするはずだ。どこから「欠格者」の矢が飛んでくるかわからない。

　適格者になれるのは、酒も飲まないタバコも吸わない（最近のマンションは共用部分での喫煙を禁止しているものが多い）ヒットラーのような独裁者しかいないのではないか。

　「検討会」はやりたがらない理事を益々難しいものにし、その仕事を専門家に独占させるような管理を目論んでいるのではないか。

　議決権割合を土地持分割合ではなく、価値割合つまり眺望、日照、方角などを加味した高額住居居住者の権利を土地持分割合に付加してはどうかという暴論も出るくらいだから、不公平を増大させ、格差社会をより進めようとしているとも受け取れる。

迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（2012/8/29）

「スマートコミュニティ稲毛」

11.4haにマンション771戸とクラブハウス、グラウンド

　スマートコミュニティ（千葉市稲毛区、染野正道社長）は2月25日、アクティブシニア向けの所有権付きマンションと会員制クラブハウス利用権をセットにした「スマートコミュニティ稲毛」の記者発表会＆内覧会を行なった。5年前から開発を行なっているもので、マンションは全5棟771戸の規模で、隣接する延べ床面積約34,000㎡のクラブハウスやゴルフ練習場、テニスコートなどを備えた約74,000㎡のグラウンドが利用できる。戸数は計画中も含め1,200戸くらいまで増やす計画だ。

　マンションは、JR総武線稲毛駅からバス18分徒歩2分、千葉市稲毛区長沼町に位置する敷地面積約22,000㎡、4～14階建てＡ～Ｅ棟全771戸。今回竣工したＤ棟（103戸）とＥ棟（41戸）の専有面積は28.81～76.48㎡、価格は29㎡のタイプが1,890万～、76㎡のタイプが3,830万円～。施工は鵜沢建設。50歳以上の健常者が購入条件。

　管理については、「管理者管理方式」を採用しており、同社の子会社が管理受託者となりマンション管理会社と委託契約を結んでいる。第三者管理方式に近いものだろう。

　クラブハウスは、商業施設イトーヨーカ堂をリノベーションしたもので4階建延べ床面積約34,000㎡。敷地面積約74,000㎡のグラウンド付き。レストラン、カフェ＆バーラウンジ、フィットネスルーム、音楽スタジオ、カラオケルーム、アトリエ、ダンスホール、テニス、ゴルフ練習場などが利用できる。毎日行なわれるアクティビティメニューは数十にのぼる。初期費用は入会金、私設利用権が1人入居の場合190万円、2人入居の場合285万円。月額費用はコミュニティサービス費と朝・夕の食事費込みで1人利用が84,763円、2人利用が160,002円。

　具合の悪いときは部屋まで食事の宅配を行なうほか、日常の安否確認、看護士の常駐、協力医院との連携、マンションとクラブハウスとの送迎バスなどのサービスも受けられる。

　マンションの敷地は大地主の屋敷跡地。築300年以上の屋敷などがあったという。地主がイトーヨーカ堂を誘致して事業を始め失敗、屋敷を手放さざるを得なくなり同社が取得。イトーヨーカ堂の店舗も「格安」で取得しクラブハウスにリノベーションしたという。

染野社長

　発表会に臨んだ染野社長は、「アメリカで人気になっているリタイア後の高齢者が健康なうちに入居し、終身で過ごすことができるCCRCを学んでわが国に生かそうと考えたのが事業のきっかけ。月額9万円の年金の範囲内で安心・安全の生活を楽しめるというのがコンセプト。5年前に始めたころは苦労したが、最近は順調に推移しており、会員数は600人になっている。クラブハウスの運営の損益分岐点は800戸くらいと考えており、隣接地でF棟103戸の分譲を始めるのをはじめ、G棟も計画中で、当面1,200戸くらいまで増やす。もう少し規模の小さいプロジェクトもやっていきたい。住民一人が年間200万円くらいを消費すると考えられ、1エリア1,000人として年間20億円が地元に還元でき、高齢者コストも大幅に削減できる」などと話した。

　会員の属性は女性：男性比が58：42、単身：2人比が74：26、平均年齢が71歳。前居住地は都内と千葉県が各30％、その他首都圏が40％。永住希望が多いという。要介護者は現在13人。

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　マンションとクラブハウス、グラウンドの合計敷地面積は約11.4ｈａ。そのスケールの大きさに驚いた。他に事例がなく、ましてやリーマンショック後だ。事業を始めた同社・宮本雅史会長に信用力と資金力がないとできないことだと思った。よくぞここまでやってこられたものだ。年間100戸を上回る分譲スピードは、こういった高齢者専用分譲マンションのニーズが確実にあることをうかがわせる。

　マンションは分譲当初、坪100万円くらいで始め、最近は坪130万円台で、今後は建築費の上昇の影響から坪165万円前後になるという。単価そのものは相場より高めだが、一般的な分譲マンションと単純な比較はできない。各住棟にはほとんど共用施設がなく、設備仕様も高くはないが、クラブハウスの利用権とセットで考える必要がある。今年1月に見学したフージャースコーポレーション「デュオセーヌつくばみらい」も坪170万円で販売は好調に推移している。

　85歳のご主人と84歳の奥さんが楽しそうに焼き物を楽しんでいた。図書コーナーには入居者からの寄贈による図書約6,000冊が収められていた。貸し出し簿などへの記入も必要ない。これらの価値はマンション単価で測れない。

クラブハウス内

図書コーナー

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　課題もありそうだ。入居者の高齢化に伴う重度要介護入居者の増加や死亡に伴う退去の増加だ。そうなった場合の中古市場での評価はどうなるのか。

　染野社長は「クラブハウスなどの利用権付きなどを考えれば、一般的なマンションより評価は高くなるのでは。要介護の入居者には訪問介護などのケア事業も考えている」と話したが、ビジネスモデルの完成にはもう少し時間が必要かもしれない。

　
85歳のご主人の素焼きの作品（左）とご夫婦の合作（バイオリンがご主人の焼き物の、花は84歳の奥さんの粘土の作品）

根づくかシニア向け分譲マンション　「デュオセーヌつくばみらい」（2015/1/26）

　三菱地所レジデンス、相鉄不動産、丸紅は2月23日、「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（全954戸）の第1期325戸の登録申込を2月22日に締め切り、最高14倍、平均2.19倍で即日完売したと発表した。2014年10月のモデルルーム事前案内会開始以降、2,000件超の来場があった。

　第1期の価格は3,198万～35,000万円（最多価格帯6,100 万円台）、専有面積33.90～156.99㎡。登録総数は7,474件。

　登録者の年齢は40 歳代（25％）、50 歳代（25％）が中心。居住地は新宿区（19.4％）、その他23 区内が中心。家族数の最多は2 人家族（36.4％）。

「ザ・パークハウス西新宿タワー60」　コミュニティー支援イベント開催（2014/1/21）

「パークリュクス銀座mono」完成予想図

　「春が来た」というより「春爛漫」のこの日2月23日、「バブリー」というより「バブル」そのもののマンションを見学した。三井不動産レジデンシャルが今週末28日に抽選分譲する「パークリュクス銀座mono」だ。場所は「銀座八丁目」、坪単価は415万円だが、単身居住にキャピタルゲインを狙う投資用にと申し込みが殺到しており、第1期55戸は即日完売の可能性が高い。

　物件は、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸の内線銀座駅から徒歩10分（都営大江戸線築地市場駅から徒歩3分）、中央区銀座８丁目に位置する13階建て70戸。第1期（55戸）の専有面積は25.23～43.40㎡、価格は3,188万～5,358万円（最多価格帯3300万円台）、坪単価415万円。入居予定は平成28年6月下旬。施工は松井建設。

　2月21日から申し込みが始まっており、締め切りは2月28日。ほとんどの住戸に申し込み、あるいは申し込み希望が入っている。抽選は28日。

　現地は、ビル、マンションなどが建ち並ぶ一角。元駐車場。近くには三井ガーデンホテル、東京吉兆、竹葉亭などがあり、築地市場へも徒歩5分。

　住居は北西向き。2・3階のメゾネット72㎡を除きすべてがコンパクトタイプ。

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　坪単価415万円と聞いて、「高いがこんなものだろうと」と納得もした。2、3年前だったら坪350万円でも高いと思うが、もう銀座、日本橋では坪400万円以下はあり得ない。

　それより、どんな人が購入するのだろうと思った。案の定というか、投資狙いの顧客が殺到しているようだ。申し込み・購入希望の人の半数近くはそのような人たちだ。つまり、勝っても住んでもいいという人たちで、築地市場の再開発が決まれば値上がりするだろうからと、インカムよりキャピタル狙いの人がいるというから驚きだ。不動産のプロも買っているという。

　さらに驚いたのは、銀座の中古マンションの相場が450万円になっているというのだ。外国人が投資用に古いビルやマンションを買いあさっているのが相場を引き上げている要因のようで、同社のマンションは中古相場より安いのが人気を呼んでいる要因の一つだ。賃貸でも表面利回りで5％弱が期待できるという。

　販売担当者も「北西向きですから日照も、採光も眺望も期待できませんとはっきり説明している。一挙に70戸売らないのは、契約がおっつかないから」とのことだった。同社は隣接地で10階建て50戸の建築確認も取っているが、分譲するか一括で売却するかは未定だ。

　野村不動産が近くモデルルームをオープンする「プラウド日本橋三越前」には事前の問い合わせが殺到しているようで、物件ホームページには「ご予約無しでご見学頂けますが、大変な混雑が予想される為、個別のご案内が出来ない場合がございます。また、混雑の状況次第では、入場制限をさせて頂く場合がございます。予めご了承下さい」とある。

　都心部のマンションはいよいよ狂乱の様相を呈してきた。「いつか来た道」だ。こういう記事がまたバブルをあおるのだろう。