〝広めの3LDK〟66㎡ 昭和の時代へ逆戻り 令和のマンション
最近ずっと気にかかっていることの一つに分譲マンションの専有面積圧縮と一戸建ての敷地の狭小化がある。一戸建てについては取材不足なのでさて置くとして、マンションについて書く。
ご存じのように、分譲マンションの専有面積は用地・建築費の上昇に反比例してどんどん縮小している。今年上半期の東京都23区新築マンションの平均面積は70㎡を大きく割り込み、64㎡（長谷工総研のデータ）に落ち込んでいる。66㎡が〝広めの3LDK〟と言われた昭和50年代に逆戻りした。
その最大の理由は用地・建築費の上昇だが、もう一つ見逃せないのは市場の変化だ。
バブル崩壊までは単身者をターゲットとした市場はなかった。今はどうかというと、2015年の東京都の単身世帯割合は47.3％に上っており、夫婦のみの世帯と合わせると64.6％にもなっている。
その意味ではデベロッパーが単身者やDINKSなどにターゲットに絞り、かつ専有面積圧縮により価格を抑えるのは当然ともいえる。敢えて面積を60㎡台に抑え、子どもが生まれても何とかもう一つ居室を設けることができるように工夫された2LDKが売れているのも理解できる。
だが、しかし、どう考えても70㎡以下の3LDKがその機能を果たせるとは思えない。これまで何度も書いてきたことだが、夫婦の部屋と子ども部屋の広さが同じとはどういうことか。かつて流行った〝2戸1エレベーター〟〝両面バルコニー〟〝センターイン〟はもはや死語となり、戸建てでは常識のロフトに似た上部収納・下部収納プランも姿を消した。世の中は田の字型プランのオンパレードだ。商品企画も明らかに昭和の時代に逆戻りしている。
とまあ、ここまで書いてきたのだか、デベロッパーの〝いくらかかると思っているのだ、買える人はいるのか〟といった反論も聞こえてきそうだ。
なるほど。この30年間、可処分所得はほぼ一貫して減少している。消費者もない袖は振れない。坪単価300万円、20坪で6,000万円のエリアは23区から郊外へと勢力を拡大しつつある。居住格差、通勤格差は就労・賃金格差も加速させる。
かくてわが労働者階級はやうやう貧しくなりにけり。
グランプリは西京極大門ハイツ・佐藤氏 管理協 バリューアップ アワード2019
左から岡本理事長、U29メンバー、横山氏、管理協広報委員長・石﨑順子氏（住宅金融支援機構 すまい・るホールで）
マンション管理業協会（理事長：岡本潮・東急コミュニティ会長）は12月13日、「マンション・バリューアップ・アワード2019」を開き、グランプリ（賞金40万円）に「省エネ・創エネで共用部分電気代を97％削減」した京都・西京極大門ハイツ管理組合法人理事・佐藤芳雄氏を選んだ。
佐藤氏の提案は、過去43年間の共用部・動力電気代の推移のデータが残っており、管理費に占める割合が20％を超え負担が大きいことから、低電圧契約、LED照明への切り替え、電力一括受電、太陽光発電の導入などを図り、電気代を築後9年の約280万円から築後43年の平成30年は約7.7万円まで減らし、管理費に占める割合を0.7％に抑えたというもの。
外壁外断熱、真空ガラス「スペーシア」工事も全組合員の賛成で実施。2015年には京都環境賞を受賞している。
佐藤氏は受賞後、「組合理事はみんな素人だが、誰にも迷惑をかけない、誰からも喜ばれる、どこでも取り組めること。電気代の推移のデータはあるはずなのにそのままにしている。見える化を図り、せっかくの宝の山を生かすべき」と、全国の管理組合に呼び掛けた。
アワードは、昨年まで行われていた「マンションいい話コンテスト」をリニューアルし新たに住み心地や建物・設備などマンションのバリューアップを図った事例や提案を表彰するもので、テーマは、①マンションライフ部門（住み心地、居住価値向上）②工事部門（建物資産価値の向上）③防災部門（防災力の向上）④財政部門（組合財政の健全化）⑤高齢者対応部門（居住者の高齢化に伴う先進事例）。6月3日（月）～8月31日（土）まで募集が行われ、779通（前年536通）の応募があった。
締めくくりとして登壇した岡本理事長は、「マンションの劣化、居住者の高齢化、さらに自然災害への対応など管理業を取り巻く環境は厳しさを増し、10年後、30年後は想像を絶する事態を招きかねない懸念もある。区分所有法も施行から60年。制度疲労を起こしている。従来のビジネスモデル、フレームを超えたイノベーションを若い人中心に起こす必要がある」と語った。
佐藤氏
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岡本氏
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審査は公開して行われ、グランプリは審査委員（委員長：齊藤広子・横浜市立大教授）の決選投票になった模様だ。記者は佐藤氏の提案も素晴らしいが、「高齢者対応部門」賞（賞金10万円）を受賞した「100年委員会とマンションコミュニティ」の「コーシン王子管理組合・榎本明弘氏の提案も甲乙つけがたいと思った。他の部門はすべて管理会社による提案で、当たり前の業務（委託業務外かもしれないが）ではないかと正直思った。他の賞と比べ、15の佳作の5,000円（商品券）はかわいそう。
◇ ◆ ◇
記者が勝手にグランプリと同等かそれ以上の評価をしたのは、管理会社から選出された6名の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」プレゼンだった。
プレゼンを聞いたのは、会場最後列の立ち見でプロジェクターがよく見えず、そのとき丁度メモ用紙を持っていない時で、約30分間で6つも7つも提案した内容を書き残すことができなかった。
しかし、「専ら居住」の壁をぶち破り、空き家を多目的に利用できるようにし、今流行りのサブスクリプションを採用し、600万件ストック、1,400万人居住者と管理組合、管理会社の連携を図れば、結論の「もはや〝マンション管理〟会社ではない…ライフクリエイティブカンパニー」へ脱皮することは容易と思えた。
しかも、白のシャツで統一したいでたちは白砂青松にぴったりの新風となり、岡本理事長の将来懸念を吹き飛ばし、二つの老いも楽しいではないかと満員の聴衆を魅了した。みんな前向きで若くて美しい！
モデレーターかファシリテーターを務めたDC TAKANO COO・横山創一氏の役割も大きかったのだろう。
岡本理事長！今回のプレゼンだけで済ますのはもったいない。記者懇などに呼びまた話してもらうのはいかがか。管理協の認知度は一挙に高まるはずだ。
U29のプレゼン
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「専ら居住」はもう時代にそぐわない。建築家・山本理顕氏が提唱する「地域社会圏」構想を一考すべきで、「1住宅＝1家族」（同氏の造語）は破綻したと思う。この問題については機会を改めて書く。
マンション管理協 いい話コンテスト「かわら版って、いいよ！」 高橋さんグランプリ（2018/12/4）
「ポプラ文庫」がすごい 「マンションいい話コンテスト2017」マンション管理協（2017/12/2）
トータルで約3,000戸 大激戦の総武・京葉線 ポラス「稲毛」 第一期が即日完売
「ルピアコート稲毛」物件ホームページから
ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート稲毛」を見学した。JR稲毛駅から徒歩15分の全74戸で、先月（11月）に分譲開始し第1期（9戸+2戸）が即日完売するなど順調なスタートを切った。来場者からは「モデルルームが周辺物件の中で一番」と評価されているという。
物件は、JR総武本線稲毛駅から徒歩15分、京成千葉線京成稲毛駅から徒歩7分、千葉市稲毛区稲毛町5丁目に位置する7階建て全74戸。来年2月分譲予定の第2期（戸数未定）の価格は2,700万円台～4,300万円台（最多価格帯3,500万円台）、専有面積は66.40～83.13㎡、坪単価は170万円。竣工予定は2020年10月中旬。設計・施工は川口土木建築工業。
現地は、千葉市の土砂災害特別警戒区域に指定されている比高差にして15ｍくらいの海食崖の崖下で、敷地は賃貸住宅などが建っていた屋敷跡地。
建物は南西向きで、住戸プランは全74戸のうち54戸が73・75・83㎡の3LDKで、残り20戸が70㎡の3LDK。全体の約7割が収納付き〝ピアキッチン〟。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、床暖房、ウォールドア、食洗機、食器棚、バルコニー水栓、片寄マイギャラリー、通風換気機能付き玄関ドアなど。
同社マンションディビジョン参事・湯村元昭氏は、「大激戦地で駅からやや距離があり、崖の下などの立地条件から相当苦戦すると思っていたが、来場者の皆さんから『周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい』と高い評価を頂いている。第一期の販売以降も集客できており、目標の月4～5戸の成約へ―スで進捗できそう。がけ地対策工事も施している」と語っている。
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稲毛エリアのマンションを検索していたら、このマンションが真っ先にヒットし、信じられないことに「お陰さまで第1期即日完売」とあった。
早速、概要を見た。この物件は致命傷になりかねない難点を抱えている。
読者の皆さんもご存じだろう。この総武線稲毛駅や新検見川駅、京葉線の海浜幕張駅―検見川浜駅－稲毛海岸駅では10物件以上、戸数にして3,000戸近いマンションが分譲中だ。完成物件も少なくない大激戦地だ。それぞれは価格帯が異なるのですべてが競合するわけではないが、各社は価格を抑えるのに必死で、3LDKプランで70㎡を中心にしている。それでも駅近物件は坪250万円もするので、5,000万円を突破し、苦戦を強いられている。
同社の物件は、さらに駅から徒歩15分で土砂災害特別警戒区域という致命傷になりかねない二重三重のハンディを負っている。
そんなわけで、同社には失礼だが「即日完売」をにわかには信じられなかった。即日完売にしては戸数が少ないというなかれ。駅近の物件は、戸数が50戸もないのに分譲開始から1年くらい経過し、建物はすでに完成しているのにまだ相当数残っているはずだ。
なぜ売れたか。記者が分析するまでもない。「周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい」という来場者の声が如実に物語っている。
他社物件は3LDKといえば70㎡くらいしかないのに、ここは75㎡。これが大きな要因の一つで、約7割の住戸に提案したピアキッチン、その他の主婦目線の商品企画が評価されたのだ。
厳しい市場でも難点を抱えていても、商品企画がしっかりしていれば売れるという見本だと思う。あの340戸の「ルピアグランデ浦和美園」も320戸を成約したと湯村氏から聞いた。
記者はこのように再三再四同社を褒めるが、誤字脱字などのチェックをしてもう〝師匠〟と呼ぶ広報担当からたまに飲ませてもらい、記者懇親会で酒を頂く以外は同社からびた一文もらっていない。念のため。
三井不動産×青木茂建築工房 リファイニング「初台」で見学会 過去記事も紹介
初台2丁目リファイニング建築計画 工事着工前（左）と完成予想図
三井不動産は12月8日、業務提携先の青木茂建築工房の「リファイニング建築」を活用した渋谷区初台の旧耐震建築物の解体現場見学会を行い、解体後のスケルトン状態の住戸と耐震補強の過程、完了した状態の住戸を公開した。
物件は、京王新線初台駅から徒歩10分、渋谷区初台2丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約707㎡、地下1階・地上4階建て延床面積約1,402㎡の共同住宅24戸兼倉庫。竣工は昭和43年（1968年）、築51年。高さは11.05ｍ（既存不適格、従前の用途地域は第一種住居専用地域で、高さ規制は20ｍ）。
工事に当たっては、現行法に適合させるため耐震壁補強などを行い、用途を共同住宅26戸に変更。アプローチ、エントランス、エレベーターなどを新設。床は直床から二重床とし、単板ガラスはLow－Eに変更する。耐震判定書を取得済みで、検査済証も再取得する見込み。設計監理は青木茂建築工房。施工は日本建設。商品企画は三井不動産レジデンシャルレジデンシャルリース。
見学会で、同工房・青木茂代表取締役は、「今回は解体後のスケルトンと工事後の躯体が同時に見ることができるのが特徴。（施工の日本建築）現場には苦労かけているので頭が下がる。これからも一つひとつ安全な建物にしていく」と語った。
同社ソリューションパートナー本部レッツ資産活用部・宮田敏雄氏は、「従前でも賃貸住戸（24戸）の稼働率は90％を確保していたが、オーナーは耐震性と将来の賃料不安を抱き、建て替えを計画した。しかし、建築当時にはなかった日影規制の適用を受けることから建物規模が減少（1フロア）するため、十分な事業性能が確保できず、売却も様々な法規制を受けることから難しいことが判明。リファイニング手法が最適であることを提案し実現した」と同手法を採用した経緯について語った。
同社と同工房は2016年に業務提携。これまで2物件の再生が完了し、今回と目黒区の物件が進行しており、今後、練馬区と新宿区でも新規案件を予定している。
「リファイニング建築」は、①耐震性能上問題のない壁や設備を撤去し、建物を軽量化することでブレースなどによらない独自の補強方法で現行の耐震基準を満たす②既存躯体の約80％を再利用することにより建て替えと比較して約70％のコストで設備、内外装を一新し、工期も短縮できる③現行法規に適合させることで、検査済証の取得を実現し、新築並みの融資が受けられ、将来的な流動性も確保できる④解体工事で発生する廃材が大幅に削減できる－などの特徴があり、これまで全国で10プロジェクトの事例がある。
青木氏
◇ ◆ ◇
記者は幡ヶ谷駅から歩いたので現地まで15分くらいかかった。いくら今人気の青木先生の作品でも築51年ではリーシングも厳しく、坪賃料は1万円くらい、分譲なら坪400万円がアッパーではないかと考えたのだが、初台から徒歩10分で、坪647万円でも人気になった三菱地所レジデンスの「代々木上原」も近いと聞いて、見込み違いであることが分かった。
そして約1時間、従前と従後の工事現場を見て回り、「周辺の坪賃料は1.4万円が相場」（宮田氏）もむべなるかなと改めた。
リファイニングの真価を発揮しているのは、従前は倉庫だった1階（建基法では地下）にメインエントランスを設け、専用庭・トップライト付きの2住戸（各56㎡）を新たに設けたことだ。これだけで賃貸料は年間数百万円になるはずだ。天井をぶち抜くことなどリフォームはもちろん、リノベでも絶対できない。
2階以上の階高は2.7ｍしかないが、設備仕様、意匠・デザインも一新することで難点をカバーし、従前賃料より3～4割引き上げるというのも理解できた。Low－Eガラスは高級分譲マンションでも多くはない。
1階住戸にトップライトを設けるため天井の一部をぶち抜いている
リファイニング工事前（必要ない窓に配筋されている）
耐震補強壁の配筋（柱と梁の部分は強度を増すためスパイラル状に排菌している）梁の部分は落書きではなく、補修部分
リファイニング工事後の躯体
◇ ◆ ◇
青木氏の作品を最初に見たのは今から6年前、2013年の「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」の解体現場見学会だった。300人もの見学者でごった返したのに驚愕し、いっぺんでファンになった。
その後、これまで十数回は現場見学会、講演などを取材している。そのほとんどの記事を添付したので読んで頂きたい。失礼ながら〝建築の魔術師〟とあだ名をつけた。先生にはわが国の大学に「リファインニング学科」を設けてほしいのだが、この日「もう71歳だよ」と否定された。
いま、プロフィールを見たら、大連理工大学客員教授／椙山女学園大学客員教授／日本文理大学客員教授／韓国モクヨン大学特任教授とあるではないか。わが国の建築学科は所属学部が多岐に分かれ、「建築士」は官が許認可権を握っており、公共事業などは斬新な提案がしづらいと聞く。中国や韓国が「リファインニング学科」を設立しないか心配だ（それはそれで結構なことだが）。
工事中の現場
駅4分の１低層 息をのむほど美しいサペリの建具 三菱地所レジ「代々木上原」（2018/12/14）
省エネ対策に感服 三井不動産+青木茂建築工房 「林マンション」リファイニング完成（2018/3/30）
青木茂建築工房×ミサワホーム 「千代田富士見」のリファイニング見学会に450名（2018/3/1）
リファイニング建築の考案者 首都大学東京特任教授・青木茂氏が退官へ 記念講演会（2018/2/13）
ミサワホーム＆青木茂建築工房 千代田区富士見のリファイニング建築見学会に250名（2017/11/9）
三井不＆青木茂建築工房 築52年の市場性ない共同住宅をリファイニングで再生（2017/10/16）
三井不動産＆青木茂建築工房 練馬区のリファイニング見学会に200名（2017/3/27）
築44年の寄宿舎をリファイニング手法で賃貸に一新 見学者100名超 青木茂建築工房（2016/12/21）
建築の魔術師・青木リファイニングの真髄を見た 「竹本邸」完成見学会(2015/11/17)
「リファイニング」に熱い視線 60坪の建物見学に250人殺到 青木茂建築工房（2015/3/11）
リファイニング建築のすごさを見た 「千駄ヶ谷 緑苑ハウス」完成（2014/3/24）
全てが腑に落ちる 首都大学東京「リーディングプロジェクト最終成果報告会」（20143/19）
不在時の受け取り・受け渡し可能 トランクルームサービス 「日暮里」に採用 野村不
トランクルーム
野村不動産は12月6日、不在時の受け取り・受け渡しを可能にする業界初のマンション内の各住戸専用トランクルームを介した利用サービスを「プラウド日暮里テラス」に導入すると発表した。
宅配型トランクルームサービスを提供するデータサイエンスプロフェッショナルズと連携。従来は、荷物の受け取りや受け渡しに在宅が必要だったり、共用部の宅配ボックスが既に利用で埋まっている場合にはサービスの利用ができなかったりしたが、各住戸の専用トランクルームを介することで不在時にも荷物の受け取りや受け渡しが可能となる。
「プラウド日暮里テラス」は、日暮里駅から徒歩8分の5階建て全65戸。
◇ ◆ ◇
結構なことだ。ただ、昨年8月、三菱地所レジデンスがやはり業界初の玄関前宅配ボックスを導入した「ザ・パークハウス 文京千石一丁目」とどこが異なるのかよく分からない。地所レジは「宅配ボックス」なのに対して、野村は「トランクルーム」だからかもしれない。
大京や三井不動産レジデンシャル、ポラスも再配達ゼロを目指す宅配ボックスを開発・発表している。
「プラウド日暮里テラス」完成予想図
業界初の玄関前宅配ボックス 三菱地所レジ「文京千石」 坪単価は400万円割る(2019/8/8)
ポラスグループ 戸建て初 自動録画機能付き宅配BOX 約180棟に採用（2018/5/18）
「ESSE」とコラボ 設備機器・収納の〝見える化〟徹底 京阪電鉄不「新越谷」
「ファインシティ新越谷」完成予想図
京阪電鉄不動産が分譲中の「ファインシティ新越谷」を見学した。用途地域は準工業地域だが、マンション化が進んでいるエリアの一角で、坪単価は165万円。販売は極めて順調だ。
物件は、東武スカイツリーライン新越谷駅から徒歩10分、JR武蔵野線南越谷駅から徒歩9分、越谷市大字西方字上手に位置する8階建て全179戸。専有面積は68.42～82.56㎡、現在販売中の住戸（15戸）の価格は3,446万～4,856万円（最多価格帯3,200万円台）。坪単価は165万円。竣工予定は2020年8月下旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。販売代理は長谷工アーベスト。
今年3月から販売を開始しており、現在、約半数が成約済み。
現地は長谷工コーポレーションの研究所跡地。用途地域は準工業地域だが、マンション化が進んでいるエリア。
建物はL字型で、標準階は南向きが5戸、西向きが18戸の23戸構成。70㎡の3LDKが中心。
主な基本性能・設備仕様は直床、リビング天井高2500～2550ミリ、ディスポーザー、食洗機、食器棚、ホスクリーン、ファミリーボードなど。
◇ ◆ ◇
いつものように単価を予想した。記者は東武伊勢崎線のマンション市場を熟知しているつもりだ。今春分譲され、瞬く間に売れたポラス「ルピアコート新越谷」（85戸）は坪単価210万円（これは安すぎ）。それより安いのはもちろんだが、新越谷駅周辺の朝まで飲める「越谷ゴールデン街」は凄い。ポテンシャルは「独協大」（草加松原）に負けないと読み、坪180万円とはじいた。
しかし、冒頭のように予想は大外れ。床暖房はないが、このスペックでこの価格では分譲できないはずだ。間違いなく割安感がある。同社と長谷工コーポはとてもいい関係だろうからこの価格で分譲できるのだと判断した。
それにしても、市場からこの価格でないと評価されないとすれば、東武鉄道をはじめとする関係者は考えたほうがいい。「北千住」は坪380万円で人気になっているが、伊勢崎線（スカイツリーラインは愛称）ではなく「千代田線」とみんな考えている。
◇ ◆ ◇
記者は基本的に嫌いなデベロッパーはなく、みんな好きなのだが、首都圏以外の電鉄（系）会社にはわが故郷の三交不動産を筆頭に頑張ってほしいと願っている。
なぜか。首都圏の電鉄会社は、JRと競争を強いられている京急を除けばそれぞれエリアの住み分けができている。人口も増加傾向にあり、恵まれた事業環境にある。しかし、地方、中でも関西圏の市場規模は首都圏の半分以下なのに各社が入り乱れて同じエリアで競争している。鉄道だけでは成長が望めないので、パイが大きい首都圏での不動産事業などを伸ばそうとしている。判官贔屓の記者は、首都圏デベロッパーの鼻を明かしてほしいと思っている。
特に関西圏は近鉄と京阪電鉄が好きだ。阪急阪神は、まだ強かった阪急ブレーブスのイメージが頭から離れず、憎き巨人の〝お助けマン〟の役割しか演じられない不甲斐ないタイガースがどうしてもぬぐいきれない。
近鉄は、三交の親会社であり、三交バスには通学の足として大変お世話になった。京阪電鉄は単に京都が好きだからだが、2014年に両社が組んで分譲した「王子飛鳥山」がきっかけでファンになった。
その時の両社の役員は、首都圏デベロッパーのようにオブラートで包んだような、奥歯にものが挟まったような物言いをしなかった。絶滅危惧の関西弁でまくしたてた。取材のし甲斐があつた。記者もストレートで真っ向勝負を挑んだ。（関西弁を堂々と話したハウスメーカー〝御三家〟の元会長・社長が第一線を退かれたのはとても残念）
京阪電鉄はその後、「イマジンテラス」「東松戸」などで卓越した商品企画力をアピールした。
今回の取材でも、同社首都圏事業部用地開発事業推進グループリーダー・武田秀和氏は、それと分かる関西弁ではなかったが、「販売事務所の設営やモデルルームは大成有楽さんを超えようと挑んだ。あの『三郷中央はよかった』」とはっきり話した。「えっ、大成有楽さんの名前を出していいですか」と聞き返したら「ノー」とは言わなかった。
読者の皆さんは大成有楽不動産の最近の商品企画をご存じか。この会社はこの数年間で劇的に変わった。本旨から外れるので触れないが、「三郷中央」の記事は添付したのでぜひ読んで頂きたい。
さて、どこが大成有楽を超えたか。確かに収納も大成有楽の「オレンジ収納」に負けない出来栄えだったし、ディスポーザーの実演をはじめ傷がつきにくい床やクロス、単板ガラスと複層ガラスの違い、普通のシンクと静音シンクの違いなどを体感できるように〝見える化〟を徹底して行っていた。釣り具の錘を落とし、それぞれの音の響きかたを比べられる単純明快な仕掛けに記者は仰天した。
それでも〝これだけじゃ大成有楽を超えたことにはならない〟と正直思ったのだが、下足入れの提案を見てあ然茫然。女性用の靴はプラスチックの容器のようなもので片方ずつが上下に並べられており、男性用の靴はつま先とかかとの部分が逆にして置かれていた。こんな下足入れは初めて見た。
販売代理の長谷工アーベスト女性販売担当者によると、男性の靴は横幅が広いから互い違いに置いたほうがスペースは狭くて済み、女性の靴は上下にしたほうが多く収まるとのことだった。子どもの靴は100円ショップで売っているハンガーのようなもので吊るすとたくさん収納できるという。生活情報誌「ESSE」とコラボして提案しているのだという。
「ESSE」なんて知らないし、疑い深い記者は、これも「オレンジ収納」をパクったのではないかと社に戻り大成有楽に確認した。（大成有楽「三郷中央」は「AneCan」「Oggi」「美的」とコラボした）
女性の広報担当は「分かります。（靴を上下に重ねることは）わたしもそうしています。しかし、当社のオレンジ収納はもともと広くしているので、そのような提案はしていません」だった。（この女性も若いのに凄い。しっかり自社をアピールすることを忘れない）
これで京阪電鉄が大成有楽を超えたことが〝実証〟されたかどうかは分からないが、ユーザーにはしっかりと商品企画の意図は伝わっているはずだ。（履くとき右と左で異なる靴を履かないか心配だが）
このように、モデルルームは全体としてよくできていた。一つだけ指摘すれば、他社と同様フェイクの観葉植物のオンパレードだったのだが、子ども部屋だけは本物が飾られていた。逆ではないか。夫婦の部屋にこそ嘘偽りのない生気（字を間違えるな）に満ち目くるめく、明るい明日が信じられる本物を飾るべきではないか。
同社は「進取の精神」を理念に掲げる。首都圏デベロッパーと同じことをしていたら絶対に勝てない。〝負けたらあかんで東京に〟。
収納
下足入れ（写真ではよく分からないが、上2段は靴は互い違い、その下の女性用は上下に重ねることで7足入っているのが分かる）
◇ ◆ ◇
暇に飽かせてとりとめのないことを書き連ねた。こうなったらついでだ。東武鉄道と京王電鉄にエールを送る記事を書く。
国土交通省が発表している平成29年度の東京圏の鉄道45路線の1カ月（平均20日間）当たり遅延証明書発行日数は平均11.4日だ。ローカル線を除いてもっとも少ないのは東武東上線の3.0日で、以下、京王井の頭線の3.3日、東武伊勢崎線の4.2日、相鉄線の4.2日、京王線の5.0日と続く。
他の沿線では京急線の5.7日、京成線の10.0日などが平均値以下で、東急田園都市線11.2日、小田急線14.8日、東急東横線15.1日、東京メトロ東西線17.1日、千代田線18.4日など。ワースト3は中央・総武各駅停車19.2日、宇都宮線・高崎線19.0日、中央線快速18.8日だ。
記者はかつて、価格が2,500万円を超えると売れ行きがバッタリ止まることから〝魔の伊勢崎線〟と書いたことがあるが、複々線化などによって電車が停まる率は極めて少なくなったことがこのデータは示している。都心へのアクセスも日比谷線、千代田線、半蔵門線などの乗り換えができるので便利だ。
京急は早く着きすぎて国土交通省から大目玉を食らったことがあるようだが、決められた時間にきちんと着く東武鉄道はえらい。もっと街のポテンシャルをあげる努力をすべきだ。京王電鉄はいろいろ努力しているが、マンションの単価は東急線や小田急線に圧倒的に負ける。魅力を訴え切れないデベロッパーにも問題がある。
ラウンジ
記者のデスクに飾っているポトス（植木屋さんが事務所内の鉢植えのポトスを定期的に剪定し、伸びた枝をカットするので、その枝を貰ったもの。容器はペットボトルの上を切ったもの。もう3年になる。手入れはほとんどしないのにどんどん成長している。〝記事はラブレター〟愛情がこもった記事が書けるのはポトスのお陰かも。写真は6月に撮ったもので、道端のドクダミも入っている）
主婦目線の商品企画が抜群 ポラス 全85戸の「新越谷」販売好調（2019/4/12）
星野裕明氏がデザイン 柔らかな曲線が美しい外観 三井レジ「駒沢二丁目」
「パークホームズ駒沢二丁目」完成予想図
三井不動産レジデンシャルが近く分譲する「パークホームズ駒沢二丁目」を見学した。デザイン監修は「新丸の内ビルディング」「東京ミッドタウン日比谷」「パークコート渋谷ザタワー」「ドバイワールドトレードセンター」などを手掛けたホシノアーキテクツ・星野裕明氏。柔らかな美しいファサードデザインが特徴のマンションだ。
物件は、東急田園都市線駒沢大学駅から徒歩８分、世田谷区駒沢２丁目の第１種中高層住居専用地域に位置する地上5階・地下1階建て全53戸（販売総戸数37戸、事業協力者戸数16戸含む）。専有面積は42.91～94.81㎡、予定価格は5,00万円台～15,800万円台（最多価格帯9500万円台）、坪単価は414万円。建物は2019年10月下旬竣工済み。施工は川口土木建築工業。問い合わせは約1,000件。
現地は、戸建てやマンションなどが建ち並ぶ住宅地の一角で、前面道路を挟んだ北側は第一種低層住居専用地域。
敷地は南東－南西軸が長い長方形で、北西側の8.8ｍ道路に接道。建物は内廊下方式を採用。住戸プランは42～49㎡の1LDLが3戸、53～64㎡の2LDKが11戸、73～94㎡の3LDKが23戸の10タイプ。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400～2450ミリ、フィオレストーン天板、ディスポーザー、食洗機、Low－Eガラスなど。
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見学は、今秋行われた三井不動産グループの記者懇親会で三井不動産レジデンシャル・藤林清隆社長から「皆さん、話題のマンションだけでなくしっかり造りこみをした『パークホームズ』を見ていただきたい」と言われたので、曲線美が特徴のこのマンションを選んで実現した。
確かに外観が美しかった。しかし、「あまり肩ひじを張らない雰囲気がある」「全体として自然を感じさせる表現をコンセプトとしてデザイン」「素材感のあるタイル、土を意識させるざらつきのあるタイル使用」（物件ホームページ・星野氏インタビュー）とあるように、しっとりと周囲の住宅地になじるような白を基調とした外観だった。エントランスの木を素材に用いたアートがまた美しい。
外観がアール形状のビルは珍しくないが、マンションは皆無ではないようだが、記者は同社が3年前に分譲した「パークコート青山ザ タワー」しか知らない。強烈な衝撃を受けた。同社はその後、「東京ミッドタウン日比谷」でも星野氏によるアール形状を採用した。
野村不動産は昨年、オーバル状の「プラウドシティ東雲キャナルマークス」を分譲し、来年初めには大和ハウス工業がアール形状の外観の「プレミスト東銀座築地」を分譲する。
〝マンション＝ハコ〟のイメージを覆すアール形状のマンションが供給されるのに大賛成だ。
記者がいいと思ったタイプも、北側の1低層の住宅街に面したアール形状のバルコニー付き75㎡のLタイプだった。価格は1億円近くになるようだが、人気になるのは必至と見た。
モデルルーム
大和ライフネクスト マンション管理に関する総合研究所設立 情報発信開始
大和ライフネクストは12月2日、マンション管理会社として初の総合研究所「マンションみらい価値研究所」を10月1日付で設立し、分譲マンションの適切な維持管理や様々な課題に対する解決策を公開していくと発表した。
全国の分譲マンションストックは650万戸を超える中で、建物の老朽化、居住者の高齢化という「2つの老い」が顕在化し、激甚化する災害への対応も迫られるなど多くの課題を抱えている。
同社は創業以来40年以上にわたって得た多くの事例やデータ、知見を活かし、具体的な対策やマンションの将来像について継続して情報を発信していくという。
同日（12月2日）から下記のホームページを公開し、レポート掲載を開始した。
URL：https://www.daiwalifenext.co.jp/miraikachiken/index.html
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結構な取り組みだ。記者も約40年にわたって分譲マンションの取材を行っており、〝マンションは管理を買え〟などという記事も書いてきたが、本質に迫れるような記事はほとんどない。強いてあげれば、マンションコミュニティを亡き者にする動きにささやかな抵抗を示したくらいだ。
「2つの老い」と自然災害に適切に対応するには、コミュニティしかないと思っており、最近、山本理顕・仲俊治著「脱住宅『小さな経済圏』を設計する」（平凡社）を読んだ。同書は、次のようにわれわれに迫る。
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今の住宅はサラリーマン（賃労働者）のための住宅である。私たちは、建築家に限らず、社会学者も政治学者もそれが唯一の住宅モデルだと思い込んでいる。「一住宅＝一家族」モデルである…日本人はみんなそういう住宅に住んでいると思い込んでいる。そして、今の社会はそうした住宅を前提にして組み立てられている…。
賃労働がこれからも最も有力な働き方なのだろうか。今の「一住宅＝一家族」モデルが唯一の居住形態であるという考え方はこれからも有効なのだろうか。もしそれがすでに有効性を失っているとしたら、「一住宅＝一家族」に代わる私たちの未来の居住形式はどのように設計できるのだろうか。その可能性は私たち建築家がどのような建築空間・都市空間を設計できるのか、という想像力に多くを委ねられている…。
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山本氏が学長を務める名古屋造形大学は今年8月、定期刊行誌「都市美」を創刊した。創刊号は「コミュニティ権 新しい希望」を特集としているようだ。取り寄せて読むことにしている。
「マンションみらい価値研究所」にも、コミュニティを大きなテーマの柱に据え、情報を発信してくれることに期待したい。同時に、デベロッパーもまた「一住宅＝一家族」モデルは果たしてこれからも有効かどうか考え直していただきたい。
第一種低層住居専用の大規模低層マンション 住友不「シティハウス下目黒」
「シティハウス下目黒」模型
第一種低層住居専用地域（１低層）に位置する住友不動産の大規模低層マンション「シティハウス下目黒」を見学した。元東京学園高校跡地の全195戸で、林試の森公園には徒歩５分の立地。単価予想が悩ましいマンションだ。
物件は、JR山手線目黒駅からバス9分徒歩4分・東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分、目黒区下目黒6丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率70%・容積率150%）に位置する敷地面積約8,449㎡、地上4階、地下1階建て全195戸。専有面積55.24～100.35㎡、価格は未定。竣工予定は2021年6月上旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。分譲開始は2020年２～３月。
現地は、明治22年にわが国初の商業高校として開校された東京学園高校跡地で、明治から昭和の初めまで目黒競技場として利用されエリアに近接。その近接地には2013年竣工に竣工した同社の敷地面積約9,700㎡の「シティテラス下目黒」（175戸）があり、全49戸のほとんどが1億円以上だったにも関わらず人気になった三井不動産レジデンシャルの都市型戸建て「ファインコート目黒」もある。総面積約12.1ha、外周を歩くと約45分の「都立林試の森公園」には徒歩5分。
敷地はほぼ正方形で、3方接道。建物はロの字型。建築基準法第55条第2項の規定に基づき建物の絶対高さ規制10ｍの緩和を受けている。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチン天板、Low－Eガラスなど。
現地
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価格は未定だが、単価予想は難しい。記者は信じられないのだが、商・工・住混在の坪単価400～500万円台の〝駅近〟億ションが飛ぶように売れている。
このマンションは、目黒駅から歩くのは大変で、しかもかなりきつい権之助坂もある。バス利用でも駅から十数分かかる。交通利便重視のユーザーは選択の埒外かもしれない。
その逆に、低層の良好な住宅地を最優先する人にとってはたまらない立地だろう。嫌悪施設などが禁止され、良好な低層の街並みが将来にわたって担保される価値は何物にも代えがたい。
いかに希少か。少し説明しよう。東京23区の場合、１低層の全用途地域に占める割合は平均19.4％で、もっとも比率が高いのは杉並区の64.1％だ。以下、練馬区58.5％、世田谷区50.7％、中野区40.7％となっており、目黒区は40.2％で５番目だ。逆に千代田区、中央区、台東区、墨田区、江東区、北区、荒川区の7区はゼロで、港区は0.1haが１低層だが割合は0.0％しかない。渋谷区は11.5％、文京区は10.7％、新宿区は6.6％、品川区は5.6％。ちなみに大阪市は１低層ゼロだ。
どうだろう。都心３区はともかく、住宅地としてポテンシャルが高いのは１低層が多いことが分かるはずだ。この希少価値を金額に置き換えたらいったいいくらになるか。価格は市場が決めることだからこれ以上書かないが、皆さんはどう評価するか。林試の森公園には外来種や雑種にどんどん浸食され絶滅するのではと危惧されているカントウタンポポが自生しているという。
参考までに、1低層のマンション記事を添付する。
林試の森公園（ホームページから）
一戸当たり土地持ち分67㎡ 日土地ほか「バウス武蔵境」 悩ましい都市計画道路（2019/9/11）
隣接するUR賃貸と一体となった3ha超の低層 住友不「シティテラス荻窪」（2016/3/2）
23区最大の第一種低層 三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス上鷺宮」（2014/4/4）
東京建物・日土地「上野」の第1期1次分譲は40戸
当欄既報の東京建物・日本土地建物「Brillia 上野Garden」の第1期1次販売戸数が40戸であることが分かった。全98戸のうち分譲対象は77戸なので、約52％が一挙に供給される。
第1期1次の価格は6,388万～15,898万円（最多価格帯8,100万円台・8,400万円台各3戸）、専有面積は49.83～106.63㎡。登録受付期間は2019年11月30日～12月9日、抽選日は12月9日（月）16:00～。
