「ヴェレーナグラン東戸塚」完成予想図

　大和地所レジデンスの販売好調マンション「ヴェレーナグラン東戸塚」を見学した。東戸塚駅の東口圏の100戸以上では16年ぶりの供給で、5月中旬の販売開始からこれまでに約6割が契約済みという。

　物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン東戸塚駅から徒歩10分、横浜市戸塚区品濃町に位置する地下２階地上8階建て全110戸。先着順で分譲中の住戸（18戸）の専有面積は66.60〜77.46㎡、価格は4,898万〜5,998万円（最多価格帯5,300万円台）。坪単価は250万円。竣工予定は2020年9月下旬。施工は大勝。

　現地は、標高約29ｍの東戸塚駅からなだらかな坂を上った標高約72ｍに立地するが、西武デパートなどが入居する「オーロラシティ」のスカイデッキ・エスカレータなどを利用すれば、それほど高低差を感じない。

　建物は南向きと東向きが中心で、敷地東側は第一種低層住居専用地域が広がる。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、逆梁ハイサッシ、リビング天井高2400ミリ、御影石キッチンカウンター、食洗機、メーターモジュール廊下、ミストサウナなど。奥行き４ｍのオープンエアリビングバルコニー付きは21戸。

　プロジェクトマネージャーは「東口にて100戸以上の規模が16年ぶりに販売されたことで、需要の高い立地に供給されたことが功を奏している」と話している。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　現地に着くまで単価を予想した。〝建築費が上昇しているとはいえ、ユーザーの取得能力は限界にある。坪250万円だったら売れるだろうが…〟というのが結論だった。グロスで5,500万円に抑えられれば、金利安もあるので、立地の魅力を加味すれば販売は順調に進むという読みだ。現地販売事務所の販売担当者の説明を聞いて、ほぼ的中したことが分かった。

　読者の皆さんは、単価を聞いた後でそう予想したように書いていると思われるかもしれないが、傍には同社の広報担当者もいる。そんなウソなどつけるはずはない。

　なぜ分かるのか。これは経験しかない。東戸塚はニューシティ東戸塚の分譲開始時からずっと取材しており、駅西側も含めると見学物件は20物件近くになるはずだ。地価や建築費、金利、その時々の消費者の購買力、分譲する企業の販売・企画力などを総合的に判断すると、おのずと単価は見えてくる。単価予想と実際の単価の差が少ない物件はほぼ間違いなく売れる。

　今年1月から販売を開始した「ヴェレーナシティ上大岡」132戸も完売まであとわずかと聞いた。この物件は今年のベスト３マンションの一つにすることを決めている。

ラウンジ

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　この前、モリモトとポラスグループのマンションが好調だと記事にした。大和地所レジデンスはどうか。2018年3月期は計上戸数929戸全戸を完売し、期末未契約完成在庫ゼロを達成した。2019年3月期は若干完成在庫を出したようだが、今期は計上予定戸数900戸弱に対して契約進捗率は95％だという。

　モリモトとほとんど肩を並べるではないか。大手デベロッパーと比較してどうか。極めて好調に推移している三井不動産の2020年３月期マンション計上予定戸数3,400戸の第１四半期末の契約進捗率は85％（前年前期81％）で、東京建物の2019年12月期の計上予定戸数1,300戸に対する第２四半期末の契約進捗率は95％、竣工在庫は130戸、うち契約済みは26戸だ。

　この数字からも、大和地所レジのマンションの好調さがうかがえる。同社やモリモト、ポラスと共通するのは、それぞれ他社にはない訴求力のあるコンセプト・商品企画力があることだ。

　大和地所レジは奥行き４ｍのオープンエア空間であり、メーターモジュール廊下などだ。モリモトは高いデザイン性と内廊下・ワイドスパンがファンを魅了している。ポラスはピアキッチンをはじめとする生活者目線の「しあわせメソッド」が差別化に成功している。

　マンション市場は大手の、それも潤沢な資金力と圧倒的なブランド力を持つわずか数社による寡占化が進行している。その他の中堅が生き残るには商品企画を充実させる以外道はないと断定できる。

建築現場

風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」（2019/4/24）

ポラスのマンション好調 商品企画支えるのは2児のワーキングママ・西牟田奈津子氏（2019/9/15）

年間800戸以上供給して完成在庫ほぼゼロ 快進撃続くモリモトのマンション（2019/9/7）

景観美に圧倒される積水ハウス他「グランドメゾン東戸塚」（2008/3/25）

「グランドヒルズ南青山」完成予想図

　住友不動産が10月下旬にモデルルームをオープンする、同社の最高峰ブランド「グランドヒルズ」シリーズ44棟目となる「グランドヒルズ南青山」を見学した。バブル崩壊前は〝億ション〟の代名詞だった〝ドムス〟の坪単価2,913万円の「ドムス南青山」に隣接する全115戸。価格はいったいいくらになるか。

　物件は、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線表参道駅から徒歩11分、港区南青山七丁目の日比谷通りに面した18階建て全115戸。専有面積は41.52～120.12㎡、価格は未定。竣工予定は2022年2月上旬。施工は五洋建設。

　現地は、商業地域・第1種中高層住居専用地域で交通量が激しい六本木通りに面しているが、敷地南側は高さ規制17メートルの戸建て・中層マンションなどが並ぶ住宅街。すぐ南隣には〝パブルの象徴〟「ドムス南青山」に隣接。

　建物ファサードは白が基調で、１～3階は石張り。バルコニー奥行きは約2メートルで手摺はガラス素材。

　主な基本性能・設備仕様は、リビング天井高2700mm（最上階は2800mm）、サッシ高は2300mm（同2450mm）、キッチン・洗面カウンタートップは御影石、バックカウンター・吊戸棚も標準。トイレはINAXの100年クリーンの「サティス」。

　これまで5か月間で問い合わせ件数は900件を超えている。南青山に過去住んでいた、現在住んでいるなど地縁があり、エリアの魅力を熟知しているお客様が多く、お問合せのうち約6割が二次取得者で、エリア内での住み替え、セカンドハウス用として検討しているという。

エントランス

モデルルーム

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　読者の皆さんは〝ドムス〟をご存じか。バブルが崩壊する前は、億ションと言えばドムスだった。記者は10件くらい取材している。事業主の大建ドムスの本社がある浜田山によく通い、粘って社長から情報を引き出した。

　室内装飾は記者の趣味ではなかったが、外壁は高価なレンガタイル張りで、建具・面材はマホガニー、床は石張り、ドアノブや浴室の石鹸入れ（そう呼べば）は数百万円の金製だった。販売事務所の受付女性がまたみんなモデルのように美しかった。そのうちの一人で、吉永小百合さんと八千草薫さんを足して2で割ったようなナンバーワンの〝女神〟とは今でも年賀状のやり取りだけはしている。〝おばあちゃん〟にはなっていないはずだ。

　そして、この「ドムス南青山」は1988年（昭和63年）竣工で、同社が絶好調のころのマンションだ。冒頭に坪単価2,913万円と書いたが、その後供給された「有栖川ヒルズ」の坪2,947万円の「有栖川ヒルズ」に抜かれるまでわが国の高単価マンションナンバーワンだった。

　そんなけた違いのマンションの隣に今回のマンションが建つ。借景は申し分ない。北側に高速を背負うが、南側は信じられないような低層・中層住宅街が広がる。

　価格だが、記者も正直分からない。想定価格はあるが、外れたら大恥をかきそうなので書かない。

　参考までに。昨年竣工した同社の坪1,000万円を突破した「グランドヒルズ元麻布」よりは安いことだけは言える。表参道駅前には相互住宅などが建て替えマンションを計画しているが、調整に手間取っているようで情報が全然入らない。記者は当初、坪1,000万円と考えていたが、それをはるかに超えそうだ。また、住友の物件の近接地では丸紅が分譲する建て替え「常盤松ハウス」があるが、こちらも情報がない。

建設現場

建設現場（右側が「ドムス南青山」）

究極の億ション 三井＆三菱 「広尾ガーデンフォレスト」（2007/2/23）

　積水ハウスは9月18日、全住戸燃料電池採用の36階建て超高層マンション「（仮称）上町一丁目タワーPJ」が、今年度から新たに開始された経済産業省「平成31年度 超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業」に採択されたと発表した。

　高性能真空ペアガラスの採用により、広い開口面積を維持しながら、北海道の基準を超える断熱性能を確保し、家庭用燃料電池エネファームを全住戸で採用している。

　晴海選手村裁判の原告団は9月13日、下記の「選手村マンション増収分折半」に対する原告団声明を発表した。

「選手村マンション増収分折半」の都知事発表に対する原告団の見解」

　2016年12月、東京都は晴海選手村用地（13.4ha）を相場の１割弱（１㎡当たり96,700円）で特定建築者（三井不動産レジデンシャルを代表とする11社の企業連合体）に譲渡しました。選手村要因を考慮しても1,653億円にもなる土地を129.6億円で譲渡したので都民の損害額は1,420億円に上ります。いま私たち原告を中心に多くの都民が「投げ売り価格」の是正を求めて立ち上がっています。

　こうした中で7月26日、小池都知事は「最終的な住宅分譲販売収入が当初の想定を１％以上上回った場合、増収分の半額を特定建築者が東京都に追納することで合意した」と発表しました。各メディアが一斉に報道したところです。

　都知事は今回の措置について「土地の売り渡し価格の問題とは別のカテゴリーの問題である」と説明しており、譲渡価格も「定められた基準に基づき、適正な鑑定の上で決定した」として選手村用地の「評価格（額）」は「適正」であるという態度は変えようとしていません。適正な価格で土地を譲渡したと言うなら、儲けすぎたら増収分折半という今回の措置は何なのでしょうか。適正価格なら事業者がいくら儲けようが構わないことです。

　晴海選手村土地譲渡契約書には、異例にも「著しい収益増がある場合譲渡金額の変更を別途協議する」旨の特別条項（土地譲渡契約第２条第2項）が規定されています。激安譲渡価格に対する世論の厳しい批判をかわすための「逃げ道」「目くらまし」として予め設けられたのではないでしょうか。

　この規定を適用したという今回の措置・内容にも疑問や曖昧な点があります。

　第一に、将来の追加払いがゼロということもあるという点です。販売が完了し、収益がほぼ確定するのは早くても2025～2026年です。激変が予想される厳しい経済環境の下、マンション大不況が晴海フラッグをいつ襲うとも限らないのです。

　第二に、何を根拠に「増収分折半」なのか、都の幹部が言う「事業の公共性」云々では説明になっていません。

　第三に、なぜ都知事は今回の措置やその発表を急いだのかの疑問です。特別条項では「著しい収益があった場合」ということですから、マンション販売完了予定の6～7年先の協議でもよい筈です。恐らく「土地投げ売り」に対する世論の批判の高まりの結果追い込まれたという面もありますが、その目的は世論・住民訴訟対策、来夏の五輪、都知事選対策であると言っても過言ではありません。

　第一期分の住宅販売に関し一部週刊誌は、購入者層は超富裕層及び不動産投資目的の人が多いと報じています。この現実に改めて怒りを禁じえません。私たちは「選手村土地譲渡価格」が適正な評価を踏まえたものとなるよう裁判の取り組みを中心に引き続き頑張る決意です。

　以上原告団の見解表明といたします。

　　2019年9月13日

晴海選手村裁判 　原告団

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　声明文に口を挟むのもどうかと思うが、以下、記者の考え。

　声明文は「激変が予想される厳しい経済環境の下、マンション大不況が晴海フラッグをいつ襲うとも限らない」というが、これは記者も分からない。国内情勢というよりは、米中関係、イギリスのEU離脱、中東情勢など外的要因により我が国経済が大打撃を受けることはありうることだろう。ただ、現在のマンション価格は基本的には実需によって支えられていると思うので、社会経済状況が激変しない限り、「大不況」はあり得ないのではないか。従って、「HARUMI FLAG」の価格が暴落することもないと思う。

　声明文は「何を根拠に『増収分折半』なのか」説明になっていないというが、これはそうではない。極めて明白だ。記者は2月の段階で都に「著しい」とはどの程度か問い合わせた。都は、「弁護士などと相談しながら『著しく』という文言も含めて何が協議対象になるか判断していく」（都市整備部）と答えた。（2019/2/12記事）そして、5月の段階で、当初事業計画で示された販売価格の１％を超えたら「著しい利益増」とすることを決定している。1％を超えたら著しいというのは、事業者に酷だと思うが、これはこれで分かりやすい。選挙対策云々はどうか。

　声明文が言う「購入者層は超富裕層及び不動産投資目的の人が多いと報じています。この現実に改めて怒りを禁じえません」というのは理解不明。

　「超富裕層」とはどのような層を指すのか知らないが、中心層はアッパーミドルであるのは間違いないとても、小生が考える「富裕層」はむしろ少ないのではないかと思う。「投資目的」の人はいるかも知れないが、記者がお金持ちなら買わない。もっと別のマンションを買う。

　「怒りを禁じえません」という矛先は購入者ではなくて東京都に対してだろうが、売れないよりは売れたほうがいいに決まっているではないか。もし、東京都がメダリストのサインや魚拓ではなくて人拓でも壁に残し、オークションにかければ1戸数十万円から数千万円の価値はあると思うが…。何？　メダルの総数は1000個くらい？　ならば、人気選手も含めて分譲戸数分集めればいい。

　原告団関係者も支持者の方も、湾岸でマンションを探している人は選択肢の一つに加えるべきだと記者は思う。価格が高いか安いかはともかく、街全体のレベルは極めて高いと断言できる。（地下駐車場は当初約2,300台が約1,200台に減少した理由は聞きたい）

黒白を付ける意味はあるのか オリンピック選手村裁判 双方の舌戦にうんざり（2019/9/18）

　「官民癒着」「官製談合」「名誉棄損」「誹謗中傷」などと激しい言葉が飛び交う割には、どこか空疎な揚げ足取りの論議にも聞こえなくもない今回のオリンピック選手村裁判の原告と被告の舌戦にうんざりした。

　どうも弁護士は国会議員と一緒のようだ。法廷内では相手を罵倒しようと冷水を浴びせかけようと甘言を弄して丸め込もうと、よほどのことがない限りその発言は罪には問われないようだ。法廷は治外法権の場に映った。

　裁判はどちらが勝つか負けるか、率直に言ってあまり興味はない。この前も書いたように、それぞれの不動産鑑定士の鑑定評価に多少の見落とし、計算違いがあったとしても違法とまでは言えず、事業者選定の手続き上も瑕疵がないとすれば、この際、引き分け、和解するのがもっとも現実的な判断ではないかと思う。どこまで行っても裁判は平行線だろう。考え方の相違だ。白黒をつける問題ではない。

　原告側の皆さんの指摘はよく分かる。中央区晴海の都有地が「檜原村の住宅地」並みで（記者は調整区域並みと書いた）民間に売却されるのは、社会正義を第一義とする皆さんにとって耐え難いことかもしれないが、国家的プロジェクトを成功に導くためには官と民が手を携えることが必要で、多少の犠牲・損失も多とする寛容さもあっていいのではないか。

　「儲かったら双方で山分け」というのは何だか山師の談合のように思えなくはないが、皆さんの頑張りがそのような回答を引き出したと言えなくもない。

　一方、「専門家の判断に瑕疵はない」（かんぽの宿の前例はどう理解したらいいのか）を盾に逃げ切りを図る被告の東京都は形勢有利と判断したのか、相手の弱点を徹底してつく戦法に出た。

　しかし、それにしても、都民の財産をどうして地価公示の10分の1、原告が言うところの「檜原村の住宅地」並みの価格で売却したのか、「開発法」について分かりやすく都民に説明すべきだった。

　「東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪」との見出しの記事を書いてから3年が経過した。アクセスが殺到した。日経のWeb「住宅サーチ」を合わせれば数万件に達したはずだ。その後もこの問題を追っかけてきた。その意味はあったはずだ。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　原告、被告の意見陳述について。まず、原告側。「官民癒着」「官製談合」などと相手を糾弾するのはいかがか。それを証明するには「いつ」「どこで」「だれが」「何を」「なぜ」「何のため」－いわゆる5W1Hの事実を完璧に証明する必要があるのではないか。「のり弁」だらけの鑑定報告書のようだが、主張は格好の揚げ足取りにされかねないと思う。

　原告側はどうか。「現在の『晴海フラッグ』の分譲価格でさえ『高い』という専門家の意見があるのは周知の事実」というが、記者はその種の意見を寡聞にして知らない。「周知の事実」であるならば、是非とも「専門家」とはどなたか聞きたい。

　少なくともわが業界には、デベロッパーの事業担当者以外にそのような人は存在しないと思う。「専門家」とは身内の人なのか、それとも鑑定報告書を作成した鑑定士のことか。これが藪蛇にならないことを祈る。

　〝レガシーマンション〟にする事例の一つに、約1,200台の地下駐車場を整備することを上げたのはいい。これほどの地下駐車場を整備した分譲マンションは過去にないはずだ。小生は青山学院グラウンド跡地の「グリーンサラウンドシティ」しか知らない。ここは総戸数945戸分の駐車場を地下にした。

　分譲価格を抑え、かつ質の高いマンションにするため土地を安く売却したと正直に言えば都民は納得するはずだ。

　裁判長！ここは是非とも大岡裁きで幕を下ろしていただきたい。

　とここまで書いて、ン…。重大なことを発見した。記者もうかつだった。昨年10月31日に事業者が記者発表したとき、駐車台数分（2,318台）をすべて地下化すると発表した。それが、今年の4月の時点では1,300台になっていた。そして、今回被告側は1,200台へさらに減らした。これはどういうことか。

オリンピック選手村裁判 安値売却は都と事業者の筋書き通り 原告側が意見陳述（2019/9/16）

オリンピック選手村裁判 原告側桝本鑑定士の意見書は証拠価値なし 被告側が意見陳述（2019/9/16）

和解、ノーサイドの道はないのか オリンピック選手村裁判 第７回口頭弁論（2019/9/13）

「HARUMI FLAG」 土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当（2019/8/30）

「HARUMI FLAG」「著しく利益増」の「著しく」とは当初売上計画の1％（2019/7/30）

文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）

聞きたいことは不明 オリ・パラ選手村の街の名称「HARUMI FLAG」来春分譲（2018/10/31）

東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟（2016/8/4）

「車の出し入れ まもるんスペース」

　ポラスグループの中央住宅が分譲マンション「ルピアコート西大宮」（124戸）に企画・提案した、機械式駐車場での事故から子供を守る「車の出し入れ まもるんスペース」が「第13回キッズデザイン賞」を受賞するとともに、優秀作品33点にノミネートされた。同社がキッズデザイン賞を受賞するのは３度目で、優秀作品にノミネートされたのは初めて。

　「車の出し入れ まもるんスペース」は、機械式駐車場での事故や怪我から子どもを守ろうという発想のもと、駐車場周りのウェイティングスペースを進化させたもの。この種の取り組みは全国初という。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　今回、キッズデザイン賞を受賞したのは263作品で、その中から33の優秀作品に同社がノミネートされたのはとても嬉しい。

　「車の出し入れ まもるんスペース」を含め同社のマンション商品企画は突出しており、その企画力は好調な売れ行きが証明している。「ルピアコート西大宮」をはじめ、最近の「ルピアグランデ浦和美園」「ルピアコート新越谷」などの記事も参照していただきたい。

　「ルピアコート西大宮」は記者も絶賛した。戸数が124戸もあり、完売までに1年以上かかっているが、大健闘だろう。

　「ルピアコート新越谷」85戸はわずか4カ月で完売した。モデルルームを見たとき、その商品企画から早期完売するのは当然と見た。

　驚くのは「ルピアグランデ浦和美園」だ。9月6日現在、全340戸のうち290戸を契約したことだ。

　首都圏郊外部や「浦和美園」のマンション・戸建て市場を知る人だったらお分かりのはずだ。立地、競合などを考えれば年間100戸売れるかどうかだろう。下手をすれば数年間も根雪のように残りかねないエリアだ。

　それが、昨年６月の分譲開始からわずか１年３カ月で290戸を成約し、竣工完売のめどが立ったという。驚異的だ。昨年（2018年）の「ベスト３マンション」の一つに選んだのは正解だった。記者にも少しは見る目があるということか。

「かくれんBOX」

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社のマンション事業は2018年３月期で初めて売上100億円を突破した。数字そのものは他の大手と比較にならないが、商品企画は堂々と大手と渡り合える。以下、ここ10年くらいの同社の商品企画の進化を振り返り、紹介する。

　ピアキッチンを初めて見たのは2012年だった。家事を効率的に行え、省スペースでも家族とのコミュニケーションが図ることができ、少なくとも100万円くらいのテーブル・収納購入費が節約できるスグレモノだ。いまでは似たものを大手が採用するようになっている。

　ソフトクローズ機能付き引き戸。これは今では常識だが、10数年前、担当者に「閉めるときのバタンという音を消すのはいいが、開けたときの戸当たりのバタンを解消しないと」と話した。同社はすぐ採用した。郊外物件で開閉ともほとんど標準装備しているのは同社くらいしかないはずだ。

　このほか、子どもの様子が見える「窓から洋室　見えROOM」、子どもが届かない洗面室の「とどかないJ錠」、廊下などの巾木を丸めた「角丸」、子どもがゴミ箱をあさらない「かくれんBOX」、子どもの絵などを廊下に飾れる「マイギャラリー」、自転車の充電ができる「玄関充電コンセント」、子どもの危険防止の「ダイニング近くのコンセント」、洗濯物の「ちょいおきレール」などを独自に開発し、「ポラスのしあわせメソッド」として差別化を図っている。

　これらは、似たものを採用しているところもあるが、これほど徹底して標準装備しているデベロッパー・ハウスメーカーはまずない。

「ルピアグランデ浦和美園」モデルルーム

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　これらの商品企画を担当しているスタッフの一人が、2児のママでもある入社11年目の同社マインドスクェア事業部マンションディビジョン主任・西牟田奈津子氏だ。

　昨年6月、産休明けの西牟田氏と「浦和美園」の販売事務所で久々に会ったとき、記者は次のように書いた。

　「もう10年くらい前か、西牟田氏が商品企画開発に熱心だったので、当時、業界の最先端を走っていた大京に頼んで、あるマンションのモデルルームを一緒に見にいったことがある。いまは完全に立場が逆転した」と。

　その西牟田氏が2児のママさんだ。商品企画を語るときの西牟田氏の目は子どものようにキラキラ光る。三回り以上も年が違う記者を子ども扱いするように…。

　いま、デベロッパーは価格を抑え、利益を優先するためキッチン収納などはほとんどオプションにしている。それをしないポラスに拍手喝采。これこそが、「お客様のより豊かな、そしてより楽しく幸せな、安全で安心して暮らせる暮らしづくりに貢献し、もって社会の発展に寄与する」企業理念の実践だ。

　さて、キッズデザイン優秀作品記者発表・表彰式で同社はどのような賞名の優秀賞を受賞するのか。33作品の賞名は９月25日に発表される。

主婦目線の商品企画が抜群 ポラス 全85戸の「新越谷」販売好調（2019/4/12）

〝待つわ〟ピアキッチン４割に設置 レベル高いが一層の差別化を ポラス「浦和美園」（2018/6/2）

これほど働く主婦の目線に立ったマンションはない ポラス「ルピアコート西大宮」（2017/4/12）

商品企画のよさ・特徴 もっとアピールを ポラス「浅草」好調スタートしたが…（2018/6/20）

　東急不動産と東急は9月12日、2017年に閉学した「カリタス女子短期大学」の跡地マンション「ブランズシティあざみ野」（286戸）の第1期販売を9月13日から開始すると発表した。

　物件は、東急田園都市線あざみ野駅から徒歩7分・8分、横浜市青葉区あざみ野二丁目に位置する敷地面積約13,705㎡の地下1階地上5階建て全286戸。第1期（48戸）の専有面積は58.31～99.67㎡、価格は5,890万～13,740万円（最多価格帯7,300万円台）。竣工予定は2020年11月下旬。設計・監理は東急設計コンサルタント。デザイン監修は光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所。施工は大豊建設。

　外観デザインは、カリタス女子短期大学のレンガ造りの校舎をほうふつとさせる、瀟洒な建設美が特徴。敷地内には医療法人社団プラタナスが運営する「青葉アーバンクリニック」も併設予定。このほか、カルチャースクール、フィットネスプログラムなど心と体の「健康」につながるソフトサービスを建物内のパーティールームなどを活用して提供する。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　田園都市線のマンションでは、2017年分譲の東急電鉄他「ドレッセWISEたまプラーザ」が人気を呼んだ。あざみ野もいい街だ。

　デザイン監修に光井氏、設計・監理に東急設計コンサルタントを起用しているようにかなり力が入っていると見た。機会があったら見学してレポートしたい。

圧倒的人気 「CASBEE横浜」S評価 東急電鉄他「ドレッセWISEたまプラーザ」（2017/8/23）

「バウス武蔵境」完成予想図

　日本土地建物（事業比率55％）・三菱地所レジデンス（同40％）・三信住建（同５％）の3社JV「バウス武蔵境」を見学した。駅から徒歩9分の第一種低層住居専用地域（一部除く）に位置する全130戸。敷地面積約8,779㎡のうち約2,100㎡の都市計画道路区域をどう見るか悩ましいマンションだ。

　物件は、JR中央線武蔵境駅から徒歩9分、武蔵野市境２丁目の建ぺい率40％、容積率80％の第一種低層住居専用地域（一部建ぺい率60％、容積率200％の第一種中高層住居専用地域含む。加重平均の全体容積率は約91%）に位置する敷地面積約約8,779㎡の全130戸。専有面積は54.60～77.95㎡、価格は未定だが坪単価は300万円台の前半になる模様。竣工予定は2020年9月下旬。設計・監理はSHOW建築設計事務所。施工は若築建設。販売開始は10月下旬。

　現地は、アジア大学通り面している。低層住宅などが広がる第一種低層住居専用地域。対面は大京のフラッグシップマンション「ザ・ライオンズ武蔵野」。

　敷地は南北軸が長い長方形で、敷地西側の約2,100㎡（幅約16m×長さ約131m）は都市計画道路の区域にかかっている。

　建物は４棟構成。第一種中高層地域の道路に面するサウス棟が7階建て30戸、敷地西側の１低層エリアのグリーンプロムナード（公開空地）に面したウエスト・ノース棟が77戸、東向きのイースト棟が23戸。

　１戸当たり土地持ち分は単純計算して約67㎡（敷地約１万㎡の１低層の住友不動産「インペリアガーデン」は約59㎡）もあるのが最大の特徴で、敷地には70種15,000本の植栽を施し、都市計画道路区域はグリーンプロムナードとして近隣住民も利用できる公開空地とし、住民同士がコミュニティを育むことができるサークルガーデン、コミュニティガーデンも配置する。

　ブックラウンジや庭園の設置のほか、コミュニティの企画、チャイルドロック付きガスコンロなどが評価され、都の武蔵野市初の「東京都子育て支援住宅」に認定されている。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチンカウンター、リビング天井高2440～2510mm。日土地ブランド〝バウス〟オリジナル収納「コアクロ」（有償）を提案しているのも特徴の一つ。

グリーンプロムナード（公開空地）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　日土地の新ブランド〝バウス〟が誕生してから3年が経過する。〝バウス〟の頭文字「バ」は、三井不動産レジデンシャル「パークホームズ」、三菱地所レジデンス「（ザ）パークハウス」、野村不動産「プラウド」、東京建物「ブリリア」、東急不動産「ブランズ」（ほかにJR西日本プロパティーズ「プレディア」）と同じハ行。大手の一角に食い込むのかと期待したのだが、その後、数えるほどしか供給しておらず、見学するのは今回が初めてだった。

　約71㎡の地下住戸を想定したモデルルームはよくできていた。約11㎡のテラスと約23㎡のテラス（ドライエリア）を合わせると奥行きは約6.1ｍあり、アウトドアリビングとして利用できるように提案していた。

　洋室の一角に設置した2段組の「コアクロ」は約1.7畳大。上段を書斎や子ども部屋、下段をキャスター付きの収納にしているのもなかなかいい。ただ、堅牢なもので値段がかなり高くなりそうなのが課題（三菱地所が発売開始した60万円台の「箱の間」もやや高い）。

　肝心の価格（坪単価）はどうか。同社は「未定」としているが、このところの中央沿線のマンション価格は高騰しており、坪300万円以下はありえない。大京「ザ・ライオンズ武蔵野」は坪単価330万円でもよく売れたので、かなり高くても売れるかもしれないが、問題は都市計画道路をどう見るかだ。

　厄介なのは計画通り道路は出来るのかも全く不明であることだ。道路計画が都市計画決定されたのは昭和37年だから半世紀がとっくに過ぎた。

　だから、グリーンプロムナードはずっと残るのかどうかも全く分からない。分からないものを評価するのは難しい。（都市計画道路に指定された場合は、固定資産税や都市計画税の減免があるはずだが）

　三菱地所レジデンスは駅の反対側で単独マンションを計画しているので、強気な価格設定を希望するはずだが、日土地はどのように値付けをするか。記者は坪320万円くらいに落ち着くと見たがどうだろう…最終的に価格を決めるのはお客さんだ。　

地下住戸の専用テラス（モデルルーム）

ダウンサイジング流行りにぴったり 三菱地所〝部屋の中の小屋〟「箱の間」発売（2019/8/27）

設備仕様レベルはトップクラス 日土地「武蔵野富士見 ザ・レジデンス」（2015/12/15）

フラッグシップにふさわしい大京「ザ・ライオンズ武蔵野」（2008/5/27）

「ピアース神楽坂レジデンス」完成予想図

　昨日、〝三井不動産の独走・独占を許していいのか〟と書いたが、売上高や戸数はともかく、売れ行き、商品企画は互角に戦っているデベロッパーが一社ある。モリモトだ。

　三井不動産レジデンシャルの2019年3月期のマンション事業は売上高2,522億円、計上戸数3,283戸、一戸当たり単価7,683万円、完成在庫141戸だ。第1四半期の今期計上戸数予定戸数3,400戸に対する事業進捗率は実に86％（前年同期81％）で、完成在庫も106戸に減少している。一戸当たり単価の高さ、完成在庫の少なさ、事業進捗率は業界トップクラスだ。

　さて、モリモトはどうか。同社は2008年12月に民事再生法を申請して上場廃止となったので、公表データは少ないのだが、2008年当時の年間供給量は500戸くらいだったはずで、それが2018年は829戸（不動産経済通信調査）となり、首都圏供給ランキング9位にランクされた。

　売れ行きも極めて好調のようだ。ホームページなどからすると完成在庫はほとんどゼロに近いはずだ。一昨年、大和地所レジデンスが2018年3月期の計上予定戸数929戸を全て完売したのと同様、極めてまれなケースだ。

　なぜ、売れるのか。正確に知るためには一つひとつ検証しなければならないが、一言で言えば傑出した商品企画力だ。バブル崩壊後、他社に先駆けて〝デザイナーズマンション〟に特化して事業展開してきたのが花開いた格好だ。

　同社のマンションには必ず「友の会優先住戸」がある。例えば「アールブラン高津レジデンス」。全88戸に対し友の会優先は30戸もある。全住戸のうち３割以上を会員だけで販売できるのは、約3万人の〝モリモトファン〟の心を捉えている証左だ。

　最近の物件は、用地高・建築費上昇の影響から設備仕様レベルダウンは否めないのは残念だが（以前は坪300万円クラスでも億ション並みだった）、それでも〝ワイドスパン・内廊下〟を死守しており、デザイン性の高い商品を供給している。

　近く分譲するコンパクト中心の「ピアース神楽坂レジデンス」（55戸）は、坪単価500万円を突破しそうだが、プランがいい。31㎡でも約3.7ｍスパン、41㎡で5.1ｍスパンだ。ドアノブはコロンボ製。

モリモト・武蔵新田vsオールジャパン（三菱・三井・野村）・矢口渡 多摩川決戦（2019/3/29）

72㎡より64㎡のほうが有効面積は広い〟ワイドスパンで差別化 モリモト「高津」（2019/1/28）

分譲事業は「好球必打」（住友不）「量から質（中身）」（三井不）の時代の流れ加速（2019/5/22）

大和地所レジデンス 今期引き渡し予定の全929戸を完売 完成在庫ゼロ達成（2018/2/23）

「パークタワーあすと長町」

　三井不動産レジデンシャルは９月４日、仙台市の大規模マンション「パークタワーあすと長町」の竣工プレス見学会を行った。仙台駅まで６分のJR長町駅から徒歩2分の戸数東北ナンバーワンの全468戸で、立地などが評価され、販売は「極めて順調」のようだ。坪単価は195万円。首都圏では考えられない安さだ。

　物件は、JR東北本線長町駅から徒歩2分・仙台市地下鉄南北線長町駅から徒歩3分、仙台市太白区あすと長町１丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率600％）に位置する中間免震構造の28階建て全468戸。現在分譲中の住戸（23戸）の専有面積は67.93～92.14㎡、価格は約3,341万～6,899万円（最多価格帯4400万円台）。坪単価195万円。竣工は2019年9月下旬。施工は大林組。売主は同社のほか伊藤忠都市開発。

　2017年のゴールデンウィークにモデルルームをオープンして以来、来場者は約1,300件で、供給した362戸のうち約330戸が成約済み。

　見学会では、最高天井高約5.8ｍ、広さ約390㎡の「エントランスホール」や「パーティールーム」「スタディルーム」「キッズルーム」「ゲストルーム」「コモンスペース」と３戸のモデルルーム（76㎡～92㎡）が公開された。建物はタワー型でなく、南向き中心の板状コの字型で外階段方式。

エントランス

一泊4,000円の組子デザインのゲストルーム（約50㎡）がよかった

首都圏ではおなじみだが、仙台では初のボーネルンド監修の「キッズルーム」

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　「長町」は10年前、三井不動産が「ララガーデン長町」をオープンした際取材しており、仙台市内のマンションは2～3件見学はしているが、市場は全く知らない。今回、改めて知らないことを知った。

　もちろん、首都圏のマンションはたくさん見学しているので、共用施設やモデルルームを見てもとくに驚くようなことはなかったが、関係者によると、「キッズルーム」「ゲストルーム」などの施設を備えたマンションは少ないようなので、購入者の選好要因の一つだろうということは想像できる。

　驚いたのは価格（坪単価）の安さだ。中間免震構造、二重床・二重天井、食洗機、リビング天井高2500mm，二重サッシ（一部）の水準以上の基本性能・設備仕様であるのに、坪単価は195万円。首都圏なら都内多摩エリアや神奈川県、埼玉県、千葉県の郊外部でもあるかどうかだ。

　「長町」駅周辺ではここ数年間で約1,500戸が供給されているそうで、競合もありそうだが、売れ行きは「極めて順調」（関係者）という。

エントランスホール（左の椅子と机はこの日のために設置されたもので、実際はソファ）

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　取材の帰り、素晴らしい飲み屋を発見した。宮城県内25酒蔵の26種の純米酒が飲める駅ビル1階にある「ぷらっと」だ。広さは10坪あるかないかだが、100分飲み放題は3,000円で、小生が飲んだ〝昼得〟（17時までOK）は純米酒3種と小鉢付きで1,200円（消費増税10％でもこの値段）。別に注文した「萩の鶴 Mグリーン」もお勧め。古酒もある。天然ほや刺が700円。

　これまで仙台には10回以上は行っているが、こんなに安くて美味しい飲み屋は初めて。国分町に行く必要は全くない。

　住宅新報Hさん、飲み屋を紹介するならこんな店だ。あっ、忘れた。結構飲んだので新幹線の中で爆睡し読み忘れたが、工藤正廣「春の夕べ アリョーシャ年代記」（未知谷）もお勧め。極上の小説だ。

記者が飲んだ「昼得」（左のほや刺は一切れ食べたあと）

三井不動産　「ララガーデン長町」29日オープン（2009/10/28）