Z世代の声反映 可変性、多様性、シェア…住宅本来の役割具現化 ポラス「北浦和」
「B/N北浦和」
ポラスグループのポラスマイホームプラザは3月6日、いずれも1～2棟の、それぞれコンセプトが異なる分譲戸建て3現場の竣工見学会を行った。Z世代の声を反映させたり、注文住宅を建てるような体験が出来たり、細部まで設計者のこだわりを盛り込んだことなどが評価され、早期完売。分譲戸建てはかくありきの商品企画が光った。
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まず、記者がもっとも注目した「B/N北浦和」から。「B/N（ビーエヌ）」は、同社の7つ目の最新ブランド。「B」は基本を意味するBASIC、「N」はNATURAL、あるいはNEUTRALの頭文字からとったもので、テーマは「シンプルモダンデザイン」。
事前の説明で、物件は全世代向けだが、同社のＺ世代のスタッフの声を企画に盛り込んだのが特徴で、北浦和駅からバス17分の全2棟、価格は4,000万円台の前半であることが紹介された。
今の10代の前半から30歳未満と言われるデジタルネイティブのＺ世代のことなどまったく分からない記者は、てっきり〝価格ありき〟のいわゆるパワービルダーと同じ土俵に上がり、消耗戦に参戦するのかと思った。
しかし、現地について外観を眺めた限りではそのような気配はなかった。基本性能・設備仕様レベルをチェックしたが、パワービルダーの物件とは似て非なるものであることも確認できた。それどころか、価格からしてむしろ性能は高く、白と黒を基調としたデザイン・カラーリングセンスが抜群なのに驚いた。
そして、物件の基本設計を担当した同社設計課営業企画設計係係長・高橋健太郎氏氏（47）の話を聞いて、「B/N」のコンセプト、Z世代の声をどうして反映させたか、その意図も分かった。
高橋氏は、「敷地南側は対面の建物の室外機が目に入るので、開口部は北側に設けざるを得なかったが、北側に居室と緩やかにつながる明るい空間を設けることができた。子ども部屋は1つ、居室の扉を設けず、多目的に利用できるオープンな空間を演出することで、空間をシェアし、可変性を持たせたのが特徴」と話した。
Z世代の声の取り込みかたユニークだ。一般的な社内プレゼンは、経験豊富な審査委員（上司）がプレゼンター（部下）の報告を評価・採点するのが普通だろうが、同社はその逆だ。スマホなどＺ世代向けの商品が他の世代でも人気になっていることに着目。ベテラン事業担当者4名がＺ世代の設計担当4名、営業スタッフ5名に対してプレゼンし、プレゼンターの提案を50点満点、Ｚ世代の提案を50点満点、合計100点満点で採点。最高得点を獲得した高橋氏の基本設計をもとに、Ｚ世代スタッフが全世代向けのプランを共同で商品化したものだ。
実施設計を担当したのはＺ世代の同社設計課実施設計係・田上彩水氏（26）で、田上氏は「わたしは姉と一緒に6畳間を寝室にしていました。違和感はありませんでした。勉強はリビング。プレゼンでは自由に提案していいということでしたので、フィットネスルームにも居室にもなる可変性のある空間、必要ない建具は極力少なくし、カラーリングもドアノブを白のドアと統一するなど目立たないようにしました。一つの写真で全て見える〝映える〟にも気を配りました」と、営業担当のＺ世代の営業課2課・根本和磨氏（25）は、「フィットネスにも居室にもなるいろんな趣味が生かせる、多様性をアピールしました」とそれぞれ語った。
写真を添付したので、じっくり見ていただきたい。LDKスペースをたっぷり取り、間仕切り壁を取り払った空間、大きめの主寝室と対照的な子ども部屋を想定した4畳大の居室などは、ライフスタイル・ステージに柔軟に対応することが求められる住宅本来の役割・機能を具現化、キーワードである「可変性」「多様性」「シェア」を見事に表現している。ドアノブ一つにこだわった田上氏はZ世代の特性なのか、それとも田上氏自身の感性か。これは分からない。次の作品を見たい。大化けするのではないか。
物件は、JRB北浦和駅からバス17分、バス停から1～2分、さいたま市緑区に位置する全2棟で、土地面積は108.17・104.03㎡、建物面積は100.29・103.08㎡、価格は4,190万・4,290万円。木造2階建て、施工はポラテック。建物完成は2023年1月下旬
2階リビングの1号棟は、LDK（20.6帖）、多目的に利用できるカフェ、ブックシェルフ、主寝室（9.0帖）、居室2室（5.3帖、4.6帖）など。1階リビングの2号棟はLDK（22.3帖、スタディルーム約5.8㎡含む）、主寝室（7.3帖）、居室（4.3帖）、スタディルーム、トレーニングルーム（1.0帖）、芯心1ｍの階段、ピクチャーレールなどが特徴。
リビング天井高2700ミリ、床は挽板（1号棟除く）、ソフトクローズ機能付き引き戸・開き戸、階段ステップ15段などは標準仕様。
同社部長・森田昌久氏は、「今回の3現場はすべて異なるコンセプト。一つひとつゼロから商品化したのが特徴。この『北浦和』はＺ世代をターゲットにしたものではないが、全世代に興味を持っていただけるはず。今後の同様の商品を提供していきたい」と語った。
〝映える〟LDK
アメニティ、ドアノブにまで白にこだわったデザイン
左から根本氏、高橋氏、田上氏
価格上昇、面積圧縮、駅距離…に妥協 現在の住宅市場を反映 アットホーム調査
アットホームは3月1日、過去2年以内に一戸建て・マンションを購入した人を対象に、途中でこだわるのを諦めた条件・設備に関する調査結果をまとめ発表。住まいの基本的条件では、価格は1.3倍妥協、広さは14.0㎡削減、最寄り駅からの徒歩時間は8.6分妥協。設備仕様では5人に1人が「収納スペース」「リビングの広さ」「外観のデザイン」を妥協していることが明らかになった。
調査対象は、過去2年以内(2020年10月以降)に住まいを探し、一戸建て・マンションを購入した18～50歳の男女400名。内訳は新築マンション、中古マンション、新築一戸建て（注文住宅含む）、中古一戸建て各100名。
住まいの条件の住宅価格の妥協ラインは、「実際の住宅価格÷当初の住宅価格」で算出。予算の1.3倍まで妥協していたことが分かった。
築年数を妥協したと答えた人の中で、築年数の妥協ラインを「契約時の築年数－当初希望していた築年数の上限」で算出したところ、当初より11.1年古くても妥協していたことが分かり、その理由として「建物自体は免震構造で、共用部分の清掃･管理もきちんとなされていたため(中古マンション)」といった声があった。広さも同様、当初より14.0㎡狭い物件で妥協したと回答。
最寄り駅までの徒歩時間は当初より8.6分、通勤・通学時間は当初より17.6分遠くても妥協。その理由として、「自転車を使えばすぐだったから(新築一戸建て)」、「以前と同じくらいの時間帯の出勤で済んでいるから(中古一戸建て)」といった声があり、「在宅勤務が増えたので妥協しても問題なかった(新築マンション、中古マンション、中古一戸建て)」という回答も見られた。
このほか、妥協したものは27.0％の「収納スペースの広さ」がトップで、以下、「リビングの広さ」23.5％、「外観のデザイン」22.8％の順。その理由は、収納は「断捨離する良い機会になるから（中古マンション）」、「物を出しっぱなしにしないことで広々使えるから(新築一戸建て)」「住んでしまうと狭さを感じなかったから(中古一戸建て)」、外観のデザインは、「住んでみたら気にならなかったから（中古マンション）」「自分では妥協したと思っていても意外と来客に褒められたから（新築マンション）」など。
住まいの条件で「妥協はしていない」と答えた人は19％。
住まいの設備でもっとも妥協したものは「宅配ボックス」16.8％で、以下、「ウォークインクローゼット」15.5％、「床暖房」15.3％の順。その理由として宅配ボックスは「置き配を利用できるから（新築マンション）」「お互いの休日に上手く受け取ることができているから（新築一戸建て）」などの声があり、ウォークインクローゼットは、「普通のクローゼットで十分、使い勝手に問題はないから（新築マンション）」「和室の収納を工夫して、バッグやベルトなどの保管場所を増やしたから（中古一戸建て）」、床暖房は、「気密性の高い家にしたのでそんなに寒くないから（新築一戸建て）」「他の暖房機器があれば十分だから（中古マンション）」といったコメントがあった。
一方、「妥協はしていない」と回答した人は44.3％だった。
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とても興味深い結果だ（同社は先に賃貸篇も発表しているが、賃貸はよく分からないので割愛した）。
結果についてコメントする前に、課題を一つ指摘したい。今回の同社のアンケートに限ったことではないが、結果を全部足して、それを割って平均値や傾向を出しても、絵具と一緒、攪拌されて限りなくグレーに近くなる。実態はよく分からない。今回の調査でいえば、マンションと戸建て、新築と中古、そしてもっとも肝心なことだが、購入者の所得（購入価格）、年代によって回答はかなり異なっているはずで、その詳細な分析が必要だということだ。（同社リリースでは回答者の属性を一部紹介はしているが…）
設問項目に注文もある。どうして基本的な条件に住環境、ランドスケープデザイン、断熱・遮音、天井高、サッシ高、廊下・階段幅、その他トイレなどのユニバーサルデザインに関するものはないのか。設備仕様では、同社は宅配ボックス、ウォークインクローゼット、床暖房、オール電化、シーズインクローゼット、食洗機、トイレ内手洗い、ディスポーザー、人感センサー付き照明、TV付き浴室、押入れ、複層ガラス、省エネ給湯器の12項目についても聞いているが、これでも少ないと思う。基本性能とも関連するのだが、間取り（可変性）、収納・引き戸のソフトクローズ機能、ミストサウナ、スロップシンク、キッチン天板仕様、食器棚、浴室タオル掛け、ドアノブ、トイレドア幅、床・壁仕上げ…などだ。
これらをさておき、調査結果について。住まいの条件に対する妥協ラインが予算の1.3倍というのは正直驚いた。これは前述したように、億ションを買える人は1億円が1.3億円になっても買いあがることはできるかもしれないが、当初予算が3,000万円の人は4,000万円近くになっても購入することができるのか。
築年数の妥協ラインは納得だ。基本性能・設備仕様レベルは最近のマンションより10年くらい前の物件のほうが高いものは少なくない。これは消費者が賢明な選択をしているということか。
広さを14㎡（約4.2畳大）妥協したというのは、是非はともかく最近の住宅市場をストレートに反映している。
最寄り駅までの徒歩時間は、デベロッパーが「駅近」（マンションだが）を最大の売りにしていることと全く異なる結果が出た（戸建ての回答が半数であることと無関係ではないが）。記者は、徒歩時間より大事なものがあると消費者は考えていると理解したい。
その他の条件については、人それぞれだからコメントしないが、収納スペースについて一言。仮に住宅の収納率を10％としたら、価格が5,000万円だったら、収納スペースは500万円だ。それほど高価なスペースに後生大事にしまっておく価値のあるものはどれほどあるのか。小生などは本のみ。本は捨てられない。
全体として住まいの条件を妥協しない人が19％というのには、やや驚いた。十全の物件など一つもない。全ての条件を満たした物件を買えるのはほんの一握りのお金持ちしかいないはずだ。
設備仕様に関してはなにも言うことはない。「妥協しない」が44.3％というのは、このようなものか。逆に驚いたのは「複層ガラス」は7.5％、「省エネ給湯器」は6.5％の人が妥協しており、「妥協しても問題なかった」人は前者が56.7％、後者が53.8％にも達していることだ。マンションのサッシは一度付けたらほとんど変更できない。これからは樹脂サッシが当たり前の時代になる。消費者も住宅を見る目を肥やさないといけない。複層ガラスと省エネ給湯器を妥協した人の30％超の人が後悔していると回答しているのに注目すべきだ。
全体として、調査は現在のデベロッパー、ハスウメーカーの供給するマンションや戸建てのレベルを反映していると思う。そして何よりもうれしいのは、5年前に「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本について3回にわたって批判した記事は間違いではなかったことを、消費者の方が証明してくれたことだ。この記事には3回で2万件を超えるアクセスがあった。
マンションと比べ極めて高い基本性能・設備仕様 ポラスの戸建て「朝霞本町」
「フレーべスト朝霞本町 アドバンスト・ヴィラ」
ポラスグループ中央住宅は1月20日、グループで初めてインテリア産業協会の「令和4年度住まいのインテリアコーディネーションコンテスト」（部門優秀賞）を受賞した分譲戸建て「フレーべスト朝霞本町 アドバンスト・ヴィラ」（全9棟）のメディア向け見学会を行った。価格は2年前の同社グループの市内での分譲事例より1,000万円くらい高いにもかかわらず、分譲開始した昨年11月からこれまでに全戸完売。「無垢の木のある暮らし」をテーマに自然素材をふんだんに採用し、太陽光発電、蓄電池、樹脂サッシ、ハイブリッド給湯器、IoT、HEMSなどの技術を取り入れた設備仕様が評価された。
物件は、東武東上線朝霞駅から徒歩14分、朝霞市本町1丁目の第一種住居・第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積100.08～118.96㎡、建物面積95.84～115.89㎡、価格は6,390万～7,490万円。建物は木造2階建て在来工法。
主な基本性能・設備仕様は、太陽光発電、蓄電池、樹脂サッシ、Low－Eガラス、ハイブリッド給湯器、IoT、HEMS、桐壁、オーク・チェリー・メープルなどの天然木突板床仕上げ、シナ天井・現し化粧梁、16段階段ステップ、ソフトクローズ機能付き引き戸・開き戸、家具付きなど。長期優良住宅の認定も取得している。
昨年8月から物件ホームページを立ち上げ、11月12日から販売開始。これまで全戸完売している。資料請求は180件で、来場者数は60件。
同社戸建分譲設計本部設計一部営業企画設計課課長・古垣雄一氏は「市内でもっとも人気の高いエリアなので、価格は高くなっても、グレードを上げ、質の高いモデルハウスに仕上げました」と語った。
同社戸建分譲第一事業部朝霞事業所営業課課長・棚澤一生氏は「駅徒歩圏の100㎡、2階建て、省エネの3本柱を売りに、価格に見合う仕様、デザインにしたのが共感を呼びました。都内からの反響もあり、マンションからの住み替えが多く、〝待ってました。マンションは手狭、広い戸建てを探していた〟というお客さまもいらっしゃいました」と話した。
「インテリアコーディネーションコンテスト」で受賞したのは、事例分野 スタイリング部門。インテリアコーディネートを担当した同社インテリア部松戸ショールーム係長・髙島（旧姓：加藤）里実氏は「このようなコンテストに挑戦するのは初めてでしたが、受賞できて大変うれしく思います。設計担当者の協力もあり、自然素材を多用してイメージ通りの空間ができました」とコメントを寄せた。
リビング
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朝霞事業所が分譲する戸建てとして最高値で、同社グループが市内で分譲した物件より1,000万円くらい高かったことを古垣氏も棚澤氏も心配したようだ。至極ごもっとも。記者もそう思う。
だが、しかし、マンションと比べてものすごく安いとも感じた。東上線のこのところのマンション価格（坪単価）は上昇の一途で、埼玉県に入っても坪300万円を突破してきている。コロナ前と比べて2割以上値上がりしているのではないか。
今回の現場でマンションを分譲するなら、記者は230万円（もっと高いか）くらいだろうと予想するが、設備仕様レベルは並かそれ以下だろう。それでも20坪で4,600万円。70㎡台だと5,000万円を突破する。23区なら20坪で7,000～8,000万円だ。
今回の戸建てはどうか。敷地も建物も30坪だ。マンションなら7,000万円近い。確かにグロス価格は取得限界だろうが、基本性能・設備仕様レベルは極めて高い。1階の天井高2700ミリというのに来場者は驚愕するはずで、床の突板仕上げ、桐壁、現し化粧梁…。それと、最近記者は知ったのだが、同社の戸建ての引き戸・開き戸は全てソフトクローズ機能付きだ。おまけに25万円くらいするイチョウのダイニングテーブルなど家具付とは。
今の住宅購入検討者は、マンション、戸建て、さらに中古も含めて選択肢の幅を広げ、賢明な選択をしているのではないか。価格は市場に聞けということだ。
マルチルーム（手前は髙島氏）
金利先高観 消費マインドへの影響は 目が離せない展開へ レインズ 流通動向調査
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月13日、2022年12月の首都圏不動産流通市場動向をまとめ発表した。中古マンションの成約件数は2,835件で前年比1.6％減少し、5か月連続で前年同月を下回った。成約㎡単価は69.94万円（230.8万円）で前年比9.0％上昇し、20年5月から32か月連続、成約価格は4,373万円で同6.2％上昇し20年6月から31か月連続で前年同月を上回った。専有面積は62.52㎡で前年比2.5％縮小し、21年6月から19か月連続で前年同月を下回った。
地域別では、成約件数は東京都区部以外の各地域が前年比で減少が続き、横浜・川崎市と埼玉県は12か月連続で前年同月を下回った。成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇が続き、東京都区部は32か月連続、横浜・川崎市と埼玉県は31か月連続、千葉県は29か月連続、神奈川県他は25か月連続、多摩は22か月連続で前年同月を上回った。
中古戸建て成約件数は1,036件で前年比マイナス10.5％の2ケタ減となり、12か月連続で前年同月を下回った。成約価格は3,872万円で前年比8.7％上昇し、20年11月から26か月連続で前年同月を上回った。地域別動向では、成約件数は千葉県以外の各地域が前年比で減少が続き、東京都区部と多摩、埼玉県は12か月連続で前年同月を下回った。成約価格はすべての地域が前年比で上昇し、千葉県は22か月連続、神奈川県他は18か月連続、東京都区部は12か月連続、埼玉県は8か月連続で前年同月を上回った。
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中古マンション、中古戸建とも成約件数は減少を続ける一方で、成約価格と㎡単価は上昇し、新規登録件数、在庫件数が増加し続けている。このデータをどう読むか。
中古マンションの成約件数だが、コロナ前の2019年はほぼ毎月3,000件前後で推移しており、減少が顕著というよりはコロナ前の水準に戻ったと解すべきだろうと思う。
それより注目すべきなのは価格・単価の上昇と面積の縮小だ。2022年12月と2019年12月を比較すると、価格は2019年12月の3,550万円から23.2％、㎡単価は27.4％それぞれ上昇し、逆に専有面積は3.3％減少している。
価格・単価上昇率は異常とは言えないまでもかなり高く、専有面積の縮小と合わせ、市況は高止まり、踊り場に差し掛かっているのではないか。
単価水準は平均的な需要層の取得限界に近付いている。記者は無理なく取得できる坪単価は今も昔も坪250万円とみており、それでも活況を呈してきたのは低金利のお陰だ。
その肝心の金利が転換期を迎えた。日銀の金融緩和政策の軌道修正だ。長期金利の変動幅を従来の「±0.25％程度」から「±0.5％程度」に変更したのは、明らかに住宅市場にはマイナスだ。1.5％の変動幅自体は大きくないが、物価高もあり住宅購入検討者のマインドを冷やすことになるのは間違いない。中古マンション価格は4,000万円を超えると鈍くなると言われており、現状でもそれをはるかに超えている。価格を引き下げようにも、専有面積圧縮も限界だ。この先、どう動くか注視が必要だ。
ひとつだけ楽観的な見方をすれば、新築マンション市場は引き続き供給減少が続き、価格も上昇する気配を見せており、その分だけ中古価格の割安感は増すことだ。基本性能・設備仕様レベルも現在分譲されている物件より10年くらいの物件のほうが相対的に高いものも少なくない。一筋縄では計れない市場に突入するのではないか。
中古戸建ても同様のことが言えそうだが、成約価格は中古マンションと約500万円の差がある。これが今後の市場にどのような影響を与えるか。
いずれにしろ、ここ1～2か月の動向から目が離せない。これまでの市場のターニングポイントはカレンダー変わりにあったからだ。年明けとか年度変わり、ゴールデンウイーク、夏休み明けだ。
天然素材ふんだんに用い、大開口×大空間実現 細田工 集大成のモデルハウス開設
「GRAND RESULt (グランリザルト)」
細田工務店は1月7日、総合展示場「小金井・府中ハウジングステージ」にフラッグシップとなるモデルハウス「GRAND RESULt (グランリザルト)」 をオープンした。社歴76年の同社のノウハウを注ぎ込んだ集大成となるもので、2階のリビング天井高を約3.6ｍ確保するなど「大開口×大空間」+「高耐震」の秀作だ。6日、モデルハウスがメディアに公開された。
「GRAND RESULt」とは「大いなる成果」の意で、プランコンセプトは①新〝木〟流②未来の継手③暮らしを軸組む－の3つ。
①では、耐震等級3を実現した構造強度を確保。天然木サッシ、天然無垢床材、ホタテ漆喰壁を多用し、大開口窓と約7ｍの吹き抜け空間を設けている。
②では、高気密・高断熱のZEH仕様を実現。IoTで快適性を向上し、蓄電池、非常用貯水タンク、かまどベンチなどの防災アイテムを装備。
③では、自分が自分らしく自然体でいられる場所として「Withキッチン」「ダウンリビング」「プライベートリビング」「Nook(ヌック)スペース」「ウォッシュサロン＆ワークスペース」「ウォークスルークローク」「コーディネートルーム」、「ソライオ」「グリーンテラス」「プライベートバルコニー」などを採用している。
モデルハウスは、東京都小金井市前原町５丁目に位置する総合展示場「小金井・府中ハウジングステージ」内の軸組工法2階建て延床面積226.21㎡（68.42坪)。
同社は現段階で価格は未定としながら、概ね4,000万円以上を対象に初年度は年間24～25棟の受注を見込んでいる。分譲戸建てでの展開も考えているという。同社の分譲戸建ては年間150戸前後、法人受注は年間200～250棟で推移している。
1階
2階
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同社はモデルハウス仕様でどれくらいの価格になるか公表していないが、最低で坪150万円、アッパーで坪200万円近いと見た。これまで記者が見学した坪345万円の大和ハウス工業「Wood Residence MARE－希－（マレ）」、坪254万円の三菱地所ホーム「新宿ホームギャラリー」などにはかなわないが、軸組工法では最高レベルではないかと思う。
何が素晴らしいかといえば、自然素材をふんだんに用いている点だ。窓は木製サッシで、ガラスはLow－Eを採用し、窓面が大きいのにZEH基準を満たしているのはさすがだ。
また、外構やエントランスには鉄平石を、床や壁にはオーク材を、そして壁の仕上げには消臭効果もあるホタテ漆喰壁を採用しているのが特筆できる。1階リビングの波打つオークの壁は大工仕事で仕上げたのだそうだ。
エントランスホール－ウォッシュサロン＆ワークスペース－パウダールーム・バスコードや、天井高3.7ｍの2階のプライベートゾーンの提案もいい。
1階のオーク材の壁
階段室に設けられた植栽（こちらは本物）
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ただ一つ、難点を指摘すれば、2階の構造梁に巡らせたフェイクの観葉植物だ。床や壁、天井に天然素材をふんだんに用いているのに、どうして一見してまがい物と分かる観葉植物を飾りに使うのか。
記者には理解できないのだが、これは同社に限ったことではなく、マンションも含めたこの業界の宿痾、陋習だ。みんなで渡れば怖くない、右に倣え、以下同文…。
本物の観葉植物は維持管理が大変ということから模造品にしたのだろうが、小生は観葉植物レンタル会社が定期的に点検し、捨てる予定のオフィスのポトスの小枝をもらって自宅に飾っている。5年近くになるが、陽に当たらない玄関や洗面室でも枯れない。たまに水遣りするだけだ。
いまからでも遅くない。ポトスを這わせることを提案する。初期費用は1万円で十分。毎月の管理費は水遣りだけ。労力もほとんどかからない。その効果はフェイクの数十倍であることは間違いない。坪200万円も300万円もする住宅を建てられるお金持ちがフェイクの衣服を身に付けたりカバンを持ったりするはずはない。それと同じだ。
どこもやらないことをするから、人は感動する。同社の「杉並和泉」の記事を添付する。
匠の技を見た 語り尽くせぬ魅力 細田工「グローイングスクエア杉並和泉」(2008/2/6)
「希」に見る設計依頼1か月で来場100組超 大和ハウス 富裕層向け「MARE」（2021/6/2）
アーチ型天井と列柱の無柱空間に驚嘆 旭化成ホームズ 「新宿」に富裕層向けモデル（2020/6/16）
坪254万円 設備仕様は最高レベル 三菱地所ホーム 新宿（新大久保）にモデルハウス（2019/6/5）
「次世代ZEH＋」三井不レジ「新百合ヶ丘」1期1次10戸 平均3.2倍で即日完売
「ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー」
「次世代ZEH＋」をクリアした三井不動産レジデンシャルの都市型戸建て「ファインコート新百合ヶ丘グランレガシー」を見学した。小田急線新百合ヶ丘駅から徒歩9～10分の全29区画で、第1工区18区画のうち12月17日に抽選分譲した第1期1次10戸が最高6倍、平均3.2倍で即日完売した。1億円前後の高額ながら、住環境に恵まれた希少立地が人気の要因だ。
物件は、小田急線新百合ヶ丘駅から徒歩9分～10分、川崎市麻生区万福寺４丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率80％）に位置する全29区画（建築確認未取得区画11区画含む)。建築確認済みの第1工区18区画のうち第1期1次10戸の土地面積は土地面積は125.20～132.60㎡、建物面積は97.36～113.28㎡、価格は8,690万～1億2,490万円。建物は2022年10月竣工済。構造・工法は木造2×4工法2階建て。施工は三菱地所ホーム（8区画）、エステーホーム10区画）。
一次エネルギー消費量を25％以上削減（ZEHは20％以上）し、発電設備などにより再生可能エネルギーの自家消費を拡大する「次世代ZEH＋」を満たしており、主な省エネ・創エネ設備は太陽光発電、「HEMS」、アルミ樹脂複合サッシ、Low－Eガラス、エネファーム、TES温水式床暖房（キッチン含む）、24時間換気システム、EV充電設備などのほか、一部にV2H（Vehicle to Home）を採用。
物件ホームページを7月に立ち上げて以降の問い合わせは約860件。11月から集客開始してからの来場者は、小田急線沿線を中心に約110組。12月17日に抽選分譲した結果、最高6倍（2住戸）、平均3.2倍で即日完売した。購入者の約63％は地元の麻生区住民、他は地域に地縁のある人など。年代は30代の半ばから40代の半ばが中心。
現地は、土地区画整理事業により開発され、1区画の最低敷地面積が125㎡以上と定められている住宅地の一角。同社の調べによると、過去5年間に新百合ヶ丘駅圏内徒歩10分圏で供給された分譲住宅は8物件あるが、29戸の規模は最大という。
住戸プランは、天井高約2.7mの18〜21畳のリビング・ダイニング・キッチン、DEN、アイランドキッチン、マルチスペース、メーターモジュール階段など。
同社横浜支店営業室主管・水越敏彦氏は「来場者のみなさんに〝ワオッ〟と驚いていただけるようリビング・ダイニングの広さと高さを確保しました。お客さまの評価ポイントがもっともむ高いのは立地環境です」と語った。
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京王線多摩センター居住の記者は、街のポテンシャルは新百合ヶ丘に負けないと思っているのだが、多摩センターだったらまず今回のような価格では売れない。せいぜい8,000万円だろう。
新百合ヶ丘駅に近い中古マンションの価格も新築時価格より高い物件もあると聞いて、これまたびっくりした。三菱地所レジデンスなどが近く分譲する「ザ・グランクロス多摩センター」（289戸）は、新百合ヶ丘の中古よりは高い値が付くはずだが、かといって東京建物「ブリリア聖蹟桜ヶ丘」（773戸）の坪270万円を上回ることができるかどうか。京王プラザホテル多摩も来年1月で閉店となる。新百合ヶ丘との〝格差〟はどんどん広がっている。
「次世代ZEH＋」について。記者は窓面の大きさに驚愕したのだが、これこそが「次世代ZEH＋」の凄さの象徴だ。「ZEH」のよさは住んでみないと分からない部分も多いが、ZEH－Mを満たしている三井ホームの賃貸木造マンション「MOCXION INAGI（モクシオン稲城）」の居住者アンケートの記事を添付する。
マンションも分譲戸建てもZEHは必須要件で、これからは加速度的に広まるはずだ。
1号棟（左）と16号棟のモデルハウス
伝統的工法を採用し天然素材にこだわる 大和ハウス「まちなかMARE世田谷代沢」
「（仮称）まちなかMARE世田谷代沢」
大和ハウス工業は12月2日、木造＆RC混構造の最高級戸建住宅商品「Wood Residence MARE－希－（マレ）」の実棟モデルハウス「（仮称）まちなかMARE世田谷代沢」を2022年12月3日にオープンすると発表。同日、メディア向け現地見学会を行った。
物件は、京王井の頭線池ノ上駅から徒歩5分、世田谷区代沢2丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率150％）に位置する敷地面積約165㎡（50坪）、地下1階・地上2階建て延べ床面積約238㎡（72坪）。
「MARE」のコンセプトである「木のぬくもり」を感じられる外観・デザイン・設備仕様にしているのが特徴。最大3500ミリの敷地の高低差を利用し、地下1階をRC造、地上1～2階を木造の混構造とし、和モダンを演出するため小間返し、坊主貼、格子戸、荒組障子、吊収納などわが国の伝統的工法を採用し、素材も尾鷲ヒノキ、天竜スギ、大谷石、トチの原木などをふんだんに用いている。2階～3階の階段・廊下幅は1150ミリ。システムキッチンはkitchenhouse。
当面はモデルハウスとして公開し、土地価格を含め5億円超で販売する予定。
見学会で同社東京本店木造住宅事業部長・長谷聡志氏は「わが国の住宅着工件数は11が月連続して前年同月比マイナスとなるなど厳しい状況にあるが、当社の住宅事業は2023年3月期第2四半期決算では前年同期比23.8％増と堅調。木造は400棟販売し、1棟単価が上昇。高額の伸び率は平均を大きく上回っている。『MARE』のモデルハウスがある『駒沢』の住宅展示場の来場者は40組／月」と述べた。
同社住宅事業本部設計推進部ZIZAIデザイン室長・櫻井恵三氏は「本当にいい家とは何かがコンセプト。第一種低層住居専用地域の南下がりの敷地で、道路制限、斜線制限など厳しい条件の中で、地階は車2台駐車を確保し、1～2階は道路側からの視線を遮り、かつ光と風を取り込む工夫を凝らした。『MARE』はこれまで11棟40億円を受注したが、うち1棟は15億円なので1棟平均単価は約3億円。今後も新千里、軽井沢、箕面、川崎などで積極的に展開していく」と語った。
また、同デザイン室デザイナー主任技術者・笹井賢次氏は「素材にこだわり、三重県の尾鷲ヒノキのほか、天竜スギ、トチの原木、大谷石、漆喰壁などをふんだんに用い、わが国の伝統的な工法を採用した。今後もわが国の優れた材料を積極的に取り入れていく」と話した。
エントランス
リビング
左から笹井氏、長谷氏、櫻井氏
◇ ◆ ◇
玄関に入った途端、トチの原木のベンチや美しいヒノキと思われる格子戸、白那智の石、収納下の大谷石などが目に飛び込んできた。照明計画も見事で、「駒沢」とは比較にはならないが、「まちなか」のリアルなモデルハウスとしては最高に素晴らしいと瞬時に判断した。
感動を覚えたのは、笹井氏がわが三重県の速水林業を介して尾鷲ヒノキを採用したことを強調したことだった。尾鷲ヒノキは生育環境が厳しい分、肌理細やかな材質が特徴と言われている。
読者の方々はご存じないかもしれないが、三重県桑名市は「日本の山林王」と称された諸戸財閥の発祥地で、現在も約2.800haの森林を保有する諸戸林業、約1,070haを所有する速水林業は日本有数の山持ち企業だ（トヨタ自動車も約1,630ha保有するが、主に諸戸林業から取得したもの）。
価格についてメディアから質問がたくさん飛んだが、予定価格は妥当な値段だと思う。いま井の頭線沿線でマンションが分譲されたら最低で坪500万円、良好な住宅地なら坪700万円超になるはずだ。敷地が50坪で、建物が72坪なら5億円超になるはずだ。
記者は、富裕層向けは伸びる余地がまだまだあるとみている。記事を添付したように、港区の今年度の課税標準額が1億円超の層は前年度から241人増の1,250人で、この層の所得割額総額も前年度比65.8％増の約280億円となり、人数、所得割額とも過去最多を記録した。都心の各区でも同じような傾向があるのは間違いない。所得の5倍が〝無理なく取得できる〟（庶民にとってだが）住宅価格とするならば、富裕層は10億円だ。かつてバブル期は10億円超のマンションが飛ぶように売れた。そんな時代が再び訪れるのはそう遠くないはずだ。
リビング
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難点は、全体的に天井高が低い（地階2220ミリ、1階2400ミリ、2階2340ミリ）ことだ。この日（12月2日）午前中に見学した三井ホームの「（仮称）MOCXIONモクシオン四谷信濃町」と同様、建築規制が厳しいエリア・立地条件であるためだ。
見学会が始まってすぐ、担当者らに「天井高は高くない」と話したら、「天井高には触れないほうがいいよ」と近くにいた記者が〝忠告〟してくれた。何のことだかとっさには分からなかったのだが、先日行われた野村不動産のスモールミーティングの質疑応答で、小生が「最近のマンションの質の劣化が甚だしい。天井高も低くなっている」と発言したことへの反駁だろうと思い、「住宅の質にとって天井高はとても重要な要素」とやり返した。
馬鹿馬鹿しくて書くのもためらわれるのだが、「天井高」と「高さ規制」について少し触れる。
居住空間を豊かにするのが最大のテーマであるはずで、デベロッパーもハウスメーカーも、そしてわれわれ記者も天井高に関心を払わなくなったらおしまいだ。
大和ハウスの「xevoΣ(ジーヴォシグマ)」だって、これまでの約2.7ｍを約2.8ｍに引き上げたではないか。同社グループのコスモスイニシアの分譲戸建てのリビングはほとんど3ｍ以上だ。2億円前後の「グランフォーラム成城学園前」（4戸）は瞬く間に売れたが、2階リビングの最大天井高は3.7ｍだった。掃き出し窓をフラット化し、奥行き最大2.7ｍのバルコニーと一体利用できるのがヒットした。ポラスグループがどうして年間3,000戸以上の分譲戸建てを販売できるのかといえば、1階のリビング天井高は2700ミリを標準とし、差別化を図っているからだ。他社も追随するようになってきた。
小生は一方で、建築物の絶対高さ規制は問題があり、公開空地を設けたり緑被率を高めたりした住宅は規制を緩和し、容積も割り増しすべきという主張を繰り返し行っている。「天井高」と「高さ規制」は表裏一体の問題でもある。
2013年以降のRBAホームページから検索すると、「天井高」は561件、「高さ規制」は94件ヒットする。これをやめたら記者としての死を意味する。
この記者の方へ一言。「ペンを捨てて現場へ出ろ」と。ユーザー目線に目をつぶり、業界に手すり足すりなどしていたらそのうち捨てられる。
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以下は付録。取材を終え、食事をしようと池ノ上駅近くの間口2間くらいの小さな店に入った。先客が一人。
何と店内の正面の壁にスペインの大きな地図が貼ってあり、棚や壁にはびっしりとアンティークな置物などが飾られているではないか。これはきっとスペイン好きのオーナーが経営している店で、〝ブラボー〟と発するのは危ないと判断し、恐る恐る「ご主人はスペインファン？ 」と声を掛けたら、「いや、日本を応援しましたよ。サッカーはよく分からないが、スペインは昔、ギターを弾いていたので…置物はほとんどもらったもの」と話した。世田谷区には「沢」がつく地名が７つあることから「七沢」と呼ばれ、「池ノ上」はもっとも高台に位置し、かつての繁華街だったことも聞いた。
店の名前は「ペキーノ イ アミーゴ（pequeño y amigos）」。御主人は80歳とか。ワイン3杯とチョリソーでお勘定は2,000円。1時間半も歓談させてもらったのでものすごく安い。何かにつけ意見は一致した。改めて行ったら、アランフェス協奏曲などを弾いてもらえるかもしれない。了解を得られたので店舗内の写真を紹介する。
スペインが優勝したときのメンバーとか
店内
パピルスで描かれた絵画
「希」に見る設計依頼1か月で来場100組超 大和ハウス 富裕層向け「MARE」（2021/6/2）
億万長者の人数＆所得割額が激増 過去最多 アッパーミドルも漸増 東京都港区（2022/11/26）
一頭地を抜く コスモスイニシアの都市型戸建て「田園調布 桜坂」「成城」（2018/4/20）
大日本山林会 「これからの『林業政策』を問う」シンポジウム（2014/3/14）
今年は「国際森林年」主要32社の社有林 所有・利用状況（2011/1/24）
林経協が総会 森林・林業再生へ流通・需要拡大部会設置（2011/5/12）
坪59万円で剛木造の新商品発売＆総額5億円の光熱費応援キャンペーン アキュラ
「超空間の家 スマート」
アキュラホームグループは剛木造の新商品「超空間の家 スマート」の販売を開始するとともに、発売を記念して「総額5億円分光熱費応援キャンペーン」を11月19日～12月25日に実施する。
「超空間の家 スマート」は、5回にわたる実物大耐震実験などの研究成果や営業体制、設計体制、建材の商流などの合理化により27.6坪2階建てで税抜 1,460 万円（税込1,606万円）から販売するもの。
応援キャンペーンは発売を記念し、業績も好調なことから実施するもので、１等は太陽光発電システム３kw（35年間319万円相当の光熱費削減）、2等は太陽光発電システム1.125kw（35年間175万円相当の光熱費削減）など総額5 億円分の光熱費を軽減し家計を応援する。
風致地区で最高ブランド「ザ・プルーヴ」 野村氏＆酒井氏共演 ポラス「船橋海神」
「ザ・プルーヴ船橋・海神」
ポラスグループ中央住宅が12月上旬に分譲する「ザ・プルーヴ船橋・海神」を見学した。先に紹介した「BASE88@NISHIARAI」と同じ4棟現場だが、コンセプトが全く異なる。こちらは同社が立ち上げたばかりの最高級ブランド「ザ・プルーヴ」の第二弾。現地は第一種低層住居専用地域の風致地区。船橋市にこのような住宅地があることを全然知らなかった。価格は8,000万円超だが、価格に見合う価値はあると見たがどうだろう。
物件は、JR・東武線船橋駅から徒歩14分（京成本線海神駅から徒歩5分）、船橋市海神4丁目の第一種低層住居専用地域・風致地区（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全4棟。土地面積は141.87～181.25㎡、建物面積は105.98～111.16㎡。予定価格は8,280万～8,480万円。建物は完成済み。引渡予定は2023年3月23日。施工はポラテック。構造は木造2階建(在来工法)。分譲開始は12月上旬の予定。
現地は東下がりの傾斜地。従前は1宅地だったことでも分かるように、船橋市内屈指の高級住宅街で、千葉県下には数えるほどしかない風致地区なのが最大の特徴だ。
「ザ・プルーヴ」は、千葉県内のポテンシャルの高いエリアに特化した最高レベルのブランドで、第一弾の「南流山」に続く第二弾。
建物は、同社戸建分譲設計本部設計一部部長・野村壮一郎氏と同部営業企画設計課係長・酒井かおり氏がそれぞれ2棟を設計。全窓樹脂サッシ、リンナイのガス衣類乾燥機「乾太くん」が標準装備なのは共通だが、それぞれコンセプトテーマを違えて訴求力を高めている。
1号棟（左）と2号棟
3号棟（左）と4号棟
◇ ◆ ◇
海神駅に降り立つのは初めてだった。現地は駅から徒歩5分だから、近所の人に聞けばすぐ分かるはずと高を括り、5～6人に聞いたが、誰一人として近接する「海神東公園」の位置を知っている人はいなかった。
ために、行きつ戻りつすること30分。おかげで「海神4丁目」がどのような場所なのかを自らの足で確認することができた。駅からの比高差にして数ｍか、敷地が100坪くらいありそうな豪邸がたくさん建っていた。敷地内にクロマツなどが植えられていることから、昔からの邸宅街であることもわかった。
最初に見学したのは、敷地面積が約181㎡の敷延地の2号棟だった。設計担当は野村氏。1階のLDKに足を踏み入れた途端、ナグリ調仕上げの「クールジャパン スリム」（朝日ウッドテック）のアクセント壁が目に飛び込んできた。このほかにも床や壁、柱、階段ステップに本物の木や挽き板が採用されており、全体のカラーリングの白とグレーによく馴染んでいた。
野村氏が手掛けたもう一つは敷地面積が約142㎡の公道に面した4号棟。玄関を入った真正面のリビングドアを開けるとキッチンが見えたのにはやや驚いたが、LDKの提案はさすがというべきか。天井シナ合板張り、小上がり畳コーナー、春日部市の伝統手工芸品「桐箱」などが採用されていた。
酒井氏が手掛けた敷地面積が約181㎡の敷延地の3号棟は、オーソドックスなデザインだが、対面の2号棟の壁面などの借景を額縁絵のように取り込んでいるのが印象的だった。写真を見ていただきたい。樹脂サッシの白の枠と網戸の黒い枠は開け閉めによって構図が変化するのがとても面白い。時にはモンドリアンのような、あるいはビュッフェのような。
もう一つの酒井氏の建物は、公道に面した1号棟。広い土間スペースがあり、リビングドアを開けると、これまた記者が好きなヘリンボーン仕上げの床が目を射た。（欲を言えば1階を全てヘリンボーン仕上げにしてほしかった。コストの問題か。記者が圧倒された「サンウッド青山」の記事を添付する。オプション仕様だったが、高級家具や楽器に用いられる最高級の「マダガスカル・ローズウッド、パリサンダー」がLDK、居室の床全面に使用されていた）
2号棟
3号棟
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4戸とも商品企画、設備仕様レベルは極めて高いとは思うが、いかんせん「海神」の風致地区が消費者にどのように評価されているのかさっぱりわからない。
昨年見学したポラスガーデンヒルズ「佇美の家～たびのいえ～市川・菅野」（16棟）も「東の鎌倉」と称された市川市菅野の高級住宅街だったが、価格は6,000万円前後だった。今回は2,000万円以上も高い。
興味深いのは、お二人の共演だ。一番人気の住戸がどれになるか。酒井氏が勝ったら、野村氏の面目丸つぶれだろうが、記者は2号棟が一番好きだ（好みは人それぞれ）。結果は公表されるのか。
両氏にお願いだ（他の方でもいいのだが）。和室床にはナグリ仕上げの桐材を使用し、提案していただきたい。絶対に受けると思う。
一石三鳥、四鳥 ビルトインガレージ採用 狭小地の課題解消 ポラス「BASE88」（2022/11/19）
一石三鳥、四鳥 ビルトインガレージ採用 狭小地の課題解消 ポラス「BASE88」
「BASE88@NISHIARAI」
ポラスグループ中央グリーン開発の「BASE88」シリーズ第3弾「BASE88@NISHIARAI」を見学した。道路側の整形地2棟、その奥の旗竿地2棟の4棟の現場だが、4宅地で協定道路を設定し、自転車も置けるビルトインガレージを4棟の中間部分に採用することで、街に対する緑視率を高め、約75㎡の公開空地（コモンスペース）を編み出すなど、一石三鳥、四鳥のプランが光る。
物件は、東武スカイツリーライン・東武大師線西新井駅から徒歩16分、東武大師線大師前駅から徒歩10分、足立区西新井2丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する全4棟。土地面積は94.23～133.40㎡（共同利用地約8～28㎡含む)、建物面積は105.24～112.90㎡、価格は5,980万～6,480万円。構造は木造2階建(在来工法)。施工はポラテック。
この種の分譲戸建ては、道路側に4～6台のカースペースを設けるのが通常だが、地面をコンクリで固めるので植栽空間が減り、それぞれ玄関も離れていることから居住者同士のコミュニケーションも生まれづらい難点がある。
その難点を解消したのがこの物件の最大の特徴だ。まず、旗竿地の2住戸のそれぞれの接道部2ｍ+2ｍと、整形地の敷地のそれぞれ50cmを協定道路（地役権設定）とすることで幅員5ｍの道路幅を確保。そして、自転車が置けるビルトインガレージ（建築基準法では延べ床面積の5分の1を上限に容積率に算入しない）を4棟の中央に配することで、前面道路側に植栽空間を確保。さらに各住戸の玄関が近くなることから、コミュニケーションが自然と生まれるようにしている。ガレージは照明・コンセント付きなので、車を所有しない人は多目的に利用できるのも〝味噌〟だ。
同社ブランディング課マネージャー・杉山秀明氏は、「自転車にフォーカスした『BASE88』ブランドの第一弾として『練馬光が丘』の34棟を分譲したところ好調裡に完売。2021年のグッドデザイン賞も受賞した。今回は、自動車にもチャレンジした。奥の住戸から売れたことからも、商品企画は間違いではなかったことが確認できた。狭小敷地の新しい開発手法として今後も供給していく。『BASE88』の“88”には、車や自転車の車輪のように見える“8”、横にしたら“∞無限大”にもなり、パパ”とも”母”とも読め、末広がりの”八”でもある」と語った。
同社設計部企画設計課課長・河内忠夫氏は、「ビルトインガレージにするのは、車を持っていない人のことを考えると抵抗感もあったが、通常3ｍ弱のガレージ幅を3.1ｍに広げることで自転車も置けるようにし、街に対して緑視率を高めることができた。敷地延長の奥の住戸は2階リビングとすることで日照を確保できた」と話した。
河内氏（左）と杉山氏
◇ ◆ ◇
同社広報から取材の誘いを受けたとき、前期（2022年3月期）の分譲戸建ての契約戸数が3,050棟もあり、本拠地の西新井の4棟現場が好調だからといって、取材する価値があるのかと迷ったのだが、現場取材には基本的にNOと言わないので受けることにした。
大正解だった。広々とした公開空地が設けられているのを見たとたん飛び上がらんばかりの感動を覚えた。もう7年前だが、細田工務店の「グローイングスクエア杉並成田西グランフィールズ」を取材したとき、車庫・玄関スペースとは別に扉付きの自転車置き場が設けられていたのを思い出した。先日は100坪も敷地があるのに、植栽どころか雑草も映えないように地面はコンクリで固められていた分譲戸建てを見たばっかりだ。
ポラスグループも物件によっては自転車置き場を設けるケースもあるようだが、今回のように自転車と自動車に焦点を当てた企画は初めてという。様々な工夫を凝らすことで、狭小住宅地の難点・課題を一挙に解決している。
自転車を雨ざらしにしなくて済むことでサビなどの傷みを防ぐことができ、いたずらや盗難のリスクも軽減できる。車や自転車を利用しない人は物置など多目的用途に使える。
他にも利点はある。外からの視線を気にして道路側のリビングはカーテンを閉めっぱなしの家庭は多いはずだが、今回の物件の南道路に面した2棟の1階リビングは高窓とし、掃き出し窓はそれぞれオープンスペースに面した東側と西側に設けていることだ。これで採光・通風も確保できる。
価格差はそれほどないのに、道路側の住戸より旗竿地の奥側の住戸が先に売れたということでも商品企画の確かさが証明されている。車を持たない層が増えているので、これは受けるはずだ。このような取り組みを行うから年間3,000棟超を販売できるのだろうとも思った。
課題も見えた。緑被率・緑視率の視点からすれば、いっそのこと境界ブロックも取り払い、植栽帯にしたらどうか。雑草をどうするかの問題もあるが、芝生より丈夫で雑草を寄せ付けない特徴がある「ダイカンドラ」はいいと思うが、どうだろう。
整形地1号棟のプランENR53101.pdf 旗竿地25号棟のプラン ENR53102.pdf
旗竿地3号棟のプラン ENR53103.pdf 整形地4号棟のプラン ENR53104.pdf
敷地は100坪もあるのにぺんぺん草も生えない南栗橋駅圏の調整区域の開発（デベロッパーもひどいが久喜市の責任はより大きい）
