「レーベンプラッツ南栗橋」

　MIRARTHホールディングスグループのレーベンホームビルドが分譲中の木造平屋建て「レーベンプラッツ南栗橋」（16区画）を見学した。10月1日（土）から販売を開始しており、第1期8戸が完売するなど好調なスタートを切った。

　物件は、東武日光線南栗橋駅から徒歩10分～11分、久喜市北広島字下沼廻の市街化調整区域（建ぺい率60％、容積率100％）に位置する全16区画。11月中旬に販売開始する第2期4次（戸数未定）の土地面積は300.71～340.23㎡、建物面積は100.20～101.44㎡、価格は未定だが4,000万円前後になる模様。竣工予定は2023年1月～2月。施工はレーベンホームビルド。建物は木造1階建て（木造軸組み+パネル工法）。

　現地は、都市計画法第33条第４項の規定に基づき調整区域での開発が許可されたもので、条例で最低敷地面積は300㎡以上と規定されている。周辺は戸建て住宅街。

　主な商品企画は、ポーチは雨でも濡れないよう庇付きで、玄関ドアは1200ミリの親子ドア。シューズインクロークのほか手洗いスペースや土間スペースを設け、食洗機、LDK床暖房などが標準装備。同社グループのオリジナルウォーターシステム〈ルイックプロジェクト〉を導入。キッチンだけでなく家中全ての蛇口から浄活水が利用できる「たからの水」を採用。「たからのミラブルシャワー」も設置。リビング天井高は最大4.9ｍ。キッチンは回遊性のあるアイランドキッチン。床、壁などは木目調仕上げ。居室はライフスタイル・サイクルによって変更できようにしている。

　同社戸建営業事業部戸建営業部戸建営業1課係長・梅崎裕二氏は「街をつくり植栽もふんだんに盛り込こんだ敷地が100坪超の平屋という商品企画が高い評価を受けています。来場者約100名のうちマンションと戸建てからの住み替えがベースで4割に達しています。地元以外の春日部市、越谷市、川口市など周辺エリアの反響も多いのが特徴」と語っている。

モデルハウス

　
最大天井高4.9ｍのLDK

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　同社グループの分譲戸建てを見学するのは3度目だった。2度目の「レーベンプラッツ大泉学園」（27戸）は素晴らしかったが、今回も商品企画レベルの高いのに驚いた。

　南栗橋駅圏ではトヨタホーム、東武鉄道、久喜市、イオン、早稲田大学の5者連携による約16万㎡の「BRIGE LIFE Platform構想」ではレベルの高い全172区画の戸建て分譲も行われているので、見学する前は期待より不安のほうが大きかった。

　駅から現地に向かう住宅街は悪くないのだが、メインストリートの道路の街路樹は手足をもぎ取られ、葉っぱを付けることも紅葉することも許されず、墓標のような無残な姿をさらけ出していた。

　さらにまた、現地手前の分譲戸建ての敷地はコンクリで固められ、樹木は1本も植えられておらず、緑といえば人工芝のみ。建物も出隅入隅などほとんどない総二階のデザイン性に乏しいものだった。畜舎だってもっとましではないかと思ったほどだ。

　この時点でレーベンのレベルが低かったら記事にするのをやめようと決めた。見学は、同業の記者の方の誘いだったのだが、うかつに受け、青山一丁目駅から1時間半かけたのを悔やんだ。

　ところが、どうだ。同社のモデルハウスの幟の先に本物の石や低中木で植栽された建物が目に飛び込んできた。瞬時に、その前に見学したトヨタホームの建物とほとんど遜色ないと判定した。

　梅崎氏から、トヨタホームの戸建ての価格が5,000万円と聞いて〝なるほど〟と思った。価格が同じなら勝てるはずがないし、かといって質を落とせば消費者を満足させることはできない。調整区域・開発規制を逆手にとって敷地を100坪、建物を30坪の平屋とし、かつ水準以上の設備仕様とし、価格差を1,000万円にすれば互角以上に戦える。建物が完成していないのに第1期8戸が完売したのに驚いたが、納得もした。住宅は平屋がいいに決まっている。

　余談だが、ミラースHDのマンションは、大手デベロッパーの単価の高い駅前などの物件と、少し距離を置いた物件をあえてぶつけるケースが少なくない。大手の物件には手が届かない需要層を取り込む戦略だ。　

高さ6ｍくらいで強剪定されていた街路樹（ケヤキだそうだが、こんなみじめな樹形のケヤキはそうない。素晴らしい「BRIGE LIFE Platform構想」との整合性はあるのか）

紅葉も許されないのか

　
現地近くの分譲戸建て（左）と既存の住宅街

敷地は広いのだが、雑草すら生えることが許されない分譲戸建て（奥に見える緑は人工芝）

タカラ フェンス排除した驚嘆の戸建て「大泉学園」（2013/6/7）

「フレーベスト新河岸WA plus」

　ポラスグループは10月24日、〝桐の街〟として知られる春日部桐箱工業協同組合や建材メーカー・厚川産業と協働・開発した住宅用内装用無垢桐パネル「KIRINOKA」の活用を進めるとともに、伝統的工芸品をインテリア雑貨「KIRIHAKO」としても商品化し、同社ショールームなどで販売していくと発表。同日、分譲戸建て「フレーベスト新河岸WA plus」のモデルハウスに設けた「アンテナモデル」をメディアに公開した。

　桐は、軽くて断熱性が高く、調湿性に富み、防虫効果もあることから桐箪笥、桐箱などとして利用されてきたが、「表層が柔らかく、傷がつきやすい」などの理由から国内建材メーカーは建材としてほとんど扱ってこなかった。

　一方で、春日部市では、日光東照宮の造営に携わった匠が市内に住み着き、桐を使った製品を作っていたことから「春日部桐箱」として全国に知られるようになり、1980年代のバブル期には贈答品のパッケージとして重宝がられた。しかし、その後、1990年代の容器包装リサイクル法や環境意識の高まりの中、桐箱は過剰包装として生産量が減少。春日部桐箱工業協同組合が設立された昭和60年（1985年）当時、約50社あった桐箱業者は現在10社まで減少している。桐箱の生産は全国で行われているが、春日部以外では組織化されておらず、職人の高齢化、後継者難、価格決定権がないことなどから廃れる一方とされている。

　こうした状況を打破しようと、伝統手工芸品「桐箱」の住空間への転用と地域産業の活性化のために、10年前から同社グループと春日部桐箱工業協同組合、厚川産業が研究を進め、浮造りや多重塗装など試行錯誤を重ね、無垢桐パネル「KIRINOKA」として開発。2021年度グッドデザイン賞を受賞し、今年度は200棟を超える分譲住宅に採用している。

　「KIRIHAKO」は、「KIRINOKA」のテイストに合わせてインテリア雑貨として開発したもので、「Kinu-hako「Iro-hako」「Yuki-hako」と名付けテーブル、アロマペット、貯金箱、蛇腹の箱、アートパネル＆フレームとして、同社のショールーム、大手通販サイトなどで販売していく。

　ポラスグループ中央住宅戸建分譲設計本部設計一部部長・野村壮一郎氏は「『KIRINOKA』は年間200～300棟で採用していく。『KIRIHAKO』はインテリアとしていろいろなパターンで作れるので桐の価値を高めることができる」と語った。

　春日部桐箱工業協同組合理事長で、明治31年創業の厚川産業代表取締役・厚川秀樹氏は、「桐は成長が早く30年で直径50cmくらいになる。わが国の桐の生産地としては会津、岩手が知られるが、国有林が多く、自然林はなくなってきており、中国や北米産が中心。我が家は床材に桐を採用しており、暖かくべたべたしない。ネコも喜ぶ（引っ掻けがいがあるためか）。ただ、施工が難しく畳材と競争するのには課題もある」と語った。発表会に臨んだ同社常務取締役・厚川雅信氏については「もう代替わり、来年度からは社長」と社長交代を明言した。

　「フレーベスト新河岸WA plus」は、東武東上線新河岸駅から徒歩11分、川越市大字藤間字開発に位置する全41戸。敷地面積は110.03～154.82㎡、建物面積は95.63～106.61㎡、価格は3,980万～4,980万円。8月から21戸を販売開始しており、現在、14戸を成約するなど好調に推移している。

モデルハウス見学会（手前の小物、壁は桐材、床はシナの挽き板）

塗装は4種から選べる

「KIRIHAKO」

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　若い人はどうか知らないが、小生などは桐は日常だった。嫁入り道具として桐箪笥をトラックに載せて嫁ぐのは女性の夢だったし、引き出しを締めると隣り合わせの引き出しが開くのを楽しんだものだ。母親の宝、自分の分身のへその緒は桐箱に収められた。

　大きくなっても、一時は桐壺が最高ではないかと「通い婚」を夢見し、きれいな女性にキリキリ舞いし、結局は裏キリにあい、キリ捨てらてばかりいた。それでも、キリの摩周湖は数少ない持ち歌の一つだった。今でも江戸キリ子で酒を飲む。

　そんな桐が使われなくなり、ミクロの世界で生きる匠の技が廃れるのは見るに忍びない。今回の取り組みが花開くことを望みたい。

　その可能性はかキリなく大きいと見た。厚川氏が自宅の床材に桐を採用していることを前段で紹介した。野村氏もまた「最初、厚川さんから提案されたのは実は床材だった」と打ち明けた。ナイスが商品化した「表層圧密ギュッド」のように圧縮すると、桐本来のよさが失われるので圧縮材は不向きのようだが、柱の傷で子供の成長を計ったように「傷をデザイン」することは可能なはずだ。

　その可能性を証明することを一つ経験した。この日はとても寒く、モデルハウスは暖房がつけられていたのだが、コロナ対策なのか窓という窓は開け放たれていたのでその効果はなかった。

　ところが、床材は同社の分譲戸建ての特長でもある挽き板が採用されており、その寒さの分だけ暖かく感じられた（小生のマンションはシート張り）。桐も同じであるはずだ。その差のテータもあるはずだ。

アンテナモデル内観

現地

「イニシアフォーラム尾山台」

　全18棟が完成し、残り1棟となったコスモスイニシアの分譲戸建て「イニシアフォーラム尾山台」を見学した。昨年末に続く2度目の見学で、南西側の擁壁を緑生ブロックで緑化した外構が素晴らしい。

　物件は、東急大井町線尾山台駅から徒歩12分～14分、世田谷区尾山台一丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する開発面積約2,900㎡の全18区画。先着順で分譲中の住戸（1戸）の土地面積は140.02㎡、建物面積は103.22㎡、価格は15,480万円。建物は2022年5月竣工済。構造・工法は木造(在来軸組工法)・2階建て。施工は西武建設（12棟）と細田工務店（6棟）。

　工事は第1工区（5区画）と第2工区（13区画）に分けて行われており、第1工区の第1期1次5区画は昨年末に分譲され、11組が申し込むなど人気となった。第2工区は今年7月から分譲開始され、残りは1億5,480万円の1戸のみ。　これまで来場者は約180組。

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　物件特性などは昨年末の記事を参照していただきたい。今回の取材の目的は、最初に見学したときは工事中だった南西側の擁壁がどのように整備されたかを確認することにあった。

　写真を見ていただきたい（プロが撮影した写真は同社から送ってもらうようになっており、来週火曜日あたりには差し替える予定）。建基法上では地階となる高さにして2～3ｍはありそうな擁壁は緑生ブロックによって見事な緑化が図られている。来場した人もその見事さに驚くようだ。

　現在分譲中のモデルハウスも素晴らしかった。1階部分のリビング（約20畳大）は周囲の建物の2階部分に当たり、しかも南側は坂下に当たるので広々とした眺望が広がり、天気のいい日は富士山も眺められるという。2階の主寝室の天井高は約3.5メートルあり、テレワークなど多目的に利用できる洋室（約5畳大）と浴室の乾燥機能と一体的に利用できるよう洗面室に設置されていた物干しポールの提案がいいと思った。

　また、モデルハウスの観葉植物は全て本物だったのが嬉しい。読者の皆さんは高額だからと思うかもしれないが、同社はすべてではないが、モデルルーム・モデルハウスの観葉植物は本物を使っている。同社分譲事業部分譲一部プロジェクトマネージャー・藤田裕子氏は「わたしはフェイクは好きではありません。本物をスタッフが水遣りなどを行うと好きになるものです」と話した。

リビング

キッチン

多目的ルーム

建ぺい40％・容積80％の風致地区 雙葉も近接 コスモスイニシア「尾山台」人気（2021/12/22）

　野村不動産は9月27日、東京電力エナジーパートナーが提供する太陽光PPAサービス「エネカリプラス」を同社の戸建て分譲シリーズ「プラウドシーズン」に導入する第1弾「（仮称）杉並宮前プロジェクト」を着工したと発表した。

　PPAは、Power Purchase Agreement（電力販売契約）の略称で、顧客がPPA事業者に敷地や屋根などのスペースを提供し、PPA事業者が太陽光システムなどの発電設備の設置と運用・保守を行うもの。

「エネカリプラス」は、初期費用無料で太陽光発電設備を設置させてもらい、毎月定額で利用できる東電EPの定額機器利用サービス。余剰電力は東電EPへ売電する。

　同社は今後、同様のスキームで年間300戸相当への導入を予定しており、その総発電出力はメガソーラー発電と同規模の1,000kWとなる。

　物件は、JR荻窪駅から徒歩19～20分、杉並区宮前3丁目に位置する全16戸。敷地面積は90.00～107.89㎡、延床面積は91.50～106.06㎡。設計・施工は細田工務店、三菱地所ホーム。

野村不 首都圏戸建て年間約300戸に1,000kWの太陽光発電 購入者の負担はなし（2022/5/19）

　大和ハウス工業は9月15日、９月下旬に発表される基準地価を前に、記事を書くのに参考となる「記者レクチャー会〈2022年基準地価〉」を開催した。記者は別の取材のため録画で視聴した。

分譲マンションについては同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏が、分譲戸建てについては同社住宅事業本部事業統括部分譲住宅グループ部長・本間生志氏が、物流事業についてはDプロジェクト推進室上席主任・藤田渉氏が、オフィス・ホテルについては流通店舗事業本部事業統括部開発事業部開発グループグループ長・和田康紀氏がそれぞれ約10分間、事業環境などについて説明した。

角田氏は、首都圏マンションは引き続き好調に推移し、DINKSやDEWKS、富裕層の資産性を重視する旺盛な需要を背景に、販売価格も引き続き上昇しているとした。近畿圏や地方都市でも首都圏ほどではないが、再開発・複合開発などに対する需要の高まりがみられると説明した。

このような需給関係から、仕入れ競争も激化し、マンション用だけではなく賃貸用として取得するデベロッパーとの競合もあり、良好な適地には各社が群がり入札になると話した。

本間氏は、今年度上半期は在庫減少が要因で低調に推移したが、下半期はZEH仕様比率を大幅に高め、人気の家事シェアタウンなどを積極的に分譲すると話した。在庫（販売物件）が減少（最小期2,800区画⇒現在は3,400区画）したことから、今年設けた82名の用地企画マネージャーを通じて仕入れを強化し、3月末には年間在庫数（販売数）4,000区画に戻すという。

今後の地価動向については「全く読めない。いつ下落してもおかしくない」と警戒感も強めている。

物流市場について藤田氏は、EC・通信販売の継続進展、コロナ禍によるEC利用の定着・決済環境の充実などからＢtoＣ、EC市場規模は順調に拡大し2026年度は29兆円を超えると話した。また、消費形態の変化と冷凍技術の進化に伴う冷蔵冷凍倉庫需要の増加などから物流適地が不足しており、好立地の物流用地は高値で取引されていると説明した。

オフィス・ホテルマーケットについて和田氏は、東京・大阪・名古屋圏のオフィスはテレワークやサテライトオフィスなど働き方の多様化により、乱立する都心のオフィスビルは波乱含みとした。

ホテルはコロナ禍で固定賃料の大幅減額や固定賃料が負担となり撤退を余儀なくされるホテルも見受けられ、本格回復は2024年と読み、これからは、売上に応じた変動賃料やホテル運営委託が主流になってくるとした。ホテルオペレーターの質（運営力 ・組織力・サービス・財源）が求められる時代になったと語った。

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これまでもそうだが、同社の記者レクチャーは非常に面白い。今回も4氏の説明は40分くらいで、残りの約50分間を質疑応答に割いた。そのため、メディアの質問が相次いだのだが、ハウスメーカー担当記者の関心事でもあるのだろうか、分譲戸建てに関する質問が多かった。

意図したことかどうかは分からないが、本間氏が質問を誘発するような本音の話をしたからでもある。本間氏は冒頭、各地区別の分譲戸建ての表データを示し「これは未公表資料ですので、転載は控えていただきたい」と前置きしながら、「赤字が目立ちかっこ悪いのだが、これが実態。今年度上半期の分譲戸建ては低調に推移した。分譲は〇％、土地は〇％減少した（戸数のことか）。大幅な在庫減が要因…価格は建売住宅が〇万円、戸建ては〇万円上昇した。要因は建売住宅はZEHを推進しており、土地は一等地戦略を取っているから（金額的には小幅減少にとどまったということか）…下期にはZEH比率を飛躍的に高める」などと具体的な数字を交えながら話したからだ。

（本間さん、ご安心ください。わたしのパソコンは表の映りが鮮明ではなく、ほとんど読めませんでした。転載のしようがありません。ただ、上記に書いたように、本間さんが話されたことのうち数字は〇にしましたが…これは書いてよろしいのでしょうか）

当然のように、この件にメディアは反応した（本間氏の計算通りか）。本間氏は具体的な数値を示し丁寧に対応した。小生もそこまで赤裸々に〝内幕〟を話したのには驚いたのだが、それは同社だけでなく戸建て業界全体の実態を話したのに過ぎない。この件についてはこれ以上触れない。

本間氏はポータルサイトによる反響が大幅に減少していることにも言及したので（検討者の知りたいのはセカンドオピニオンだ。ポータルサイトにはこれが全然ないのが課題だと記者は思う）、〝一強〟サイトの東京都の新築戸建てを検索した。約11,000件がヒットした。東京都の令和3年の分譲住宅の着工戸数は48,610戸だ（マンション31,221戸、戸建て17,389戸）。全着工戸数に占めるこのポータルサイトの捕捉率がどれくらいか分からないが、年間着工戸数の63％が分譲中というのはあり得ない数字だと思うが…。

そして「ZEH」で検索しようと思ったら、その項目はない。仕方なく「長期優良住宅」で検索したら503件だった。

「ZEH」でヒットしないのは、分譲戸建てのZEH比率は微々たるものであるからだろう。国土交通省のデータによると、2019年度の分譲戸建ての着工戸数146,154戸のうちZEH住宅は1,901戸、わずか1.3％しかない。年間400～500戸をコンスタントに供給している三井不動産レジデンシャルはZEHに取り組み始めたばかりで、2025年度までに50％という目標を公開している。野村不動産もこれからではないか。

なので、同社がZEHを標準仕様にするのは大賛成だ。本間氏は「時代に沿って先頭を走ろうと舵を切った。今期計上する約1,600戸の分譲戸建てのうち8割はZEH対応。5年後には100％にする」と話した。先頭を走るから価値がある。後ろからついていくのは誰だってできる。依拠すべきは良質住宅を求める顧客だ。価格が多少上昇しても、ZEHの魅力を丁寧に説明できれば購入検討者はみんな買いあがる。同業の積水ハウスは分譲戸建てもZEHが標準仕様と聞いている。

首都圏マンションはどうかというと、23区内は軒並み坪300万円以上で、駅近（どれほどの価値があるか分からないが）は400万円、500万円以上だ。20坪で1億円の相場となりつつある。神奈川、埼玉、千葉だって主要都市は坪250万円以上で、300万円を突破してきている。ZEHマンションは相場より坪単価（総額ではない）は1、2割高くてもみんなよく売れている。分譲戸建てをZEH化することで分譲価格が上昇しても、マンションにしたら1坪くらいではないか。

　参考までに、年間4万戸以上販売する飯田グループホールディングスの2023年度第1四半期決算を紹介すると、分譲住宅の販売棟数は9,266戸（前年同期比9.５％減）で、平均価格は3,007万円（前年同期比5.0％、143万円増）に上昇。建物原価、土地原価上昇分を販売価格に反映しきれずに、1棟当たりの売上総利益額は35万円減少した。2年前の1棟単価は2,656万円だったので、この2年間で351万円上昇している。同社グループでZEH住宅を分譲しているのは東栄住宅のみで、同社は今後すべてZEH化すると打ち出した。

分譲戸建て「仕入れ強化。Nearly ZEH進める」本間部長 大和ハウス 恒例レクチャー会（2022/3/17）

全27棟にオリジナル樹木 敷地全体では5+1本 大和ハウス「武蔵府中ひかりテラス」（2021/7/2)

　国土交通省は8月31日、令和4年7月の新設住宅着工動向を発表。総戸数は前年同月比5.4％減の72,981戸で、3か月連続の減少。内訳は、持家が22,406戸（前年同月比14.1％減、8か月連続の減少）、貸家が29,668戸（同1.5％増、17か月連続の増加）、分譲住宅が20,612戸（同4.0％減、先月の増加から再びの減少）となった。

　分譲住宅の内訳は、マンションが8,053戸（同11.7％減、先月の増加から再びの減少）、一戸建住宅が12,461戸（同1.8％増、15か月連続の増加）。分譲マンションは首都圏、近畿圏、中部圏とも2ケタ減となったが、その他は25.2％増と大幅に増加した。

　首都圏マンションは3,532戸（同12.8％減）で3か月連続減。都県別では東京都が2,291戸（同-26.5％減）、神奈川県が824戸（同45.1％増）、埼玉県が32戸（同83.5％減）、千葉県が385戸（同127.8％増）。1～7月では、首都圏全体は29,149戸（同10.9％）で、東京都が24.7％減、神奈川県が5.4％減となり、埼玉県が17.6％増、千葉県が49.0％増となっている。

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　持家の着工減が止まらない。1～7月では145,571戸（前年同期比9.0％減）となっており、分譲住宅の148,857戸（同3.7％増）を下回っている。このまま推移すれば、2006年（平成18年）の持家358,519戸、分譲住宅379,181戸以来16年ぶりに分譲住宅が持家を上回る可能性が高まった。

　一般社団法人優良ストック住宅推進協議会（スムストック）は8月31日、総会後の記者会見を行い、2021年度の会員10社の成約件数は前年度比3.3％減の1,858棟で、累計成約数は15,757棟に達し、スムストック住宅販売士は累計7,460名と着実に増加したことなどを報告。

　会員10社の戸建てストックのうち市場に流通した11,700棟のうちスムストックが仲介した物件数は1,858棟で、捕捉率は16％（前年は17％）であることから、引き続き「20％以上」を目指すと発表した。

　このほか、スムストックの2021年度の買取再販成約件数は248件で、前年度の154件から大幅に増加している。安心R住宅の一戸建てリフォーム提案148件のうち95.3％がスムストックになっている。

　堀内容介会長（積水ハウス代表取締役 副会長執行役員）は、住宅生産団体連合会が先に国土交通省に要望した来年度税制改正に触れ、「買取再販住宅に新築住宅と同等の税制を適用するとか、ZEHリフォームを補助対象に追加することなどが実現することに期待している。捕捉率を伸ばすためにはWebの改善も必要」などと語った。

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　この日の記者会見では、捕捉率に関するメディアの質問が相次いだ。スムストックの会員は旭化成ホームズ、住友林業、積水化学工業、積水ハウス、大和ハウス工業、トヨタホーム、パナソニックホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホームの10社だ。

　わが国を代表するハスウメーカーばかりなのに、捕捉率が伸びないのにハウスメーカー担当記者の方もいらだちを覚えているからかもしれない。小生もスムストック応援団の一人ではあるが、現状のままでは捕捉率をアップさせるのは至難の業だと思う。〝勝てない争い〟はやらないほうがいいとすら考えている。

　スムストックの取り組み自体は素晴らしい。査定価格を土地価格と建物価格に分けて提示するのは画期的なことだ。しかし、購入検討のユーザーの立場からすれば、新築も中古も住宅選好で重視するのは基本的には価格、環境、交通便の3Kであるのは今も昔も変わらない。住宅の建て方・構法はそれほど重要ではないし、売主・仲介会社がどこであるかも選好の決定的な要因にはならない。

　スムストックが必要なのは、査定の３つの原則である①住宅履歴データベースの保有②50年以上のメンテナンスプログラム③新耐震基準レベルの耐震性の保持と、（イ）スムストック住宅販売士が査定から販売まで行う（ロ）スムストック査定方式で査定する（ハ）建物価格と土地価格を分けて表示する－という3つの手法が売る側も買う側も納得できる適正な価格であることを分かりやすくWebなどで伝えることだ。売主にしたら「予想以上に高く査定された」であり、買う側には「価格は高いが、買いあがる価値がある」と決断させることだ。

　この観点からみると、スムストックの物件検索サイトは大手デベロッパー系のそれと比べ検索項目の多さ、情報の量・質とも圧倒的に見劣りすると言わざるを得ない。一つひとつ紹介はしないが、例えば仲介担当者。大手は顔写真付きでプロフィールを公開しているところが多い。スムストックはほとんど定型の問い合わせ先のみだ。

　これでは勝てるわけがないではないか。大手系と同じレベルに引き上げるのは容易ではない。リソースがケタ違いだ。取扱高、店舗数トップの三井不動産リアルティの2022年3月期の全国売買仲介取扱件数は41,183件で、店舗数は291店舗だ。スムストック10社の成約数1,858件の22倍だ。店舗数は10社が束になっても、仲介3位の東急リバブルの205店舗にも勝てないはずだ。これらを考慮すると、捕捉率16％というのはよく健闘しているとも受け取れる。

　同協議会も説明したように、オーナー向けに訴求を強化し、専属専任契約を結ぶことは可能ではないか。査定を行うスムストック住宅販売士は建築の専門的知見も有しているはずで、これは大きな武器になる。スムストックの成約価格は、近傍の同程度の物件と比較してはるかに高いことなども実証できるのではないか。

　この点に少し関連することだが、公益財団法人不動産流通センターには「宅建マイスター」「宅建マイスター・フェロー」「不動産コンサルティングマスター」認定・登録制度があり、現在、「宅建マイスター」は671名、「宅建マイスター・フェロー」は17名、「不動産コンサルティングマスター」は15,466名が登録されている。登録者は不動産総合情報サイト「不動産ジャパン」で検索することができ、様々な相談が受けられる。スムストック住宅販売士も同様に、その人材を生かす仕組みを構築できるはずだ。

　門戸を開放し、スムストック会員を増やすのも手ではないか。民間の顧客満足度調査ランキングでいつもトップになっている、プレ協の賛助会員でもあるスウェーデンハウスはどうして入っていないのか。

　このほか、分譲と注文双方を手掛ける一条工務店、ポラス、細田工務店、ナイスなども良質な住宅を供給しているし、全館空調システムの先駆けである三菱地所ホームや、デベロッパーの分譲施工実績が豊富な西武建設、エステーホーム、津田産業などもある。これらの会社も会員に加えてはどうか。

　そして、もう一つ、捕捉率とは直接関係はないが、顧客対応についても指摘したい。一般の売買仲介会社の営業担当者は、施工がどこであろうと分譲会社がどこであろうと全然関係ない。親会社A社が分譲した中古マンションを買おうとしている顧客に、「お客さん、近くにあるB社分譲した物件のほうがいいですよ」と平気でいう。また、市場価格よりかなり安い新築物件を勧めるときなどは「この物件の安いのは質が低いからです。中古並みと考えてください」などと説明する。

　スムストックはどうだろう。大和ハウス工業のグループの日本住宅流通などを除き、自社が施工、あるいは分譲した戸建ての売買仲介を行っているはずだ。〝お客さん、当社が施工したA物件より、競合が施工したB物件のほうがいいですよ〟などとは口が裂けても言えないはずだ。

　親会社から何のプレッシャーも感じない大手系仲介会社と、親会社からのプレッシャーを絶えず受けているスムストックの営業スタッフの差は計り知れない。捕捉率からの呪縛を解けばまた違った展開ができるのではないか。

　このことを質疑応答でも話したのだが、同協議会事務局統括管理部長・島津明良氏は、「会員間では垣根をなくす取り組みを開始した。近いうちに公表したい」と話した。どのようなものになるか注目したい。

スムストック2020年度は過去最高1922棟成約（捕捉率17％）（2021/8/28）

スムストック 市場での認知度・捕捉率が低いのはなぜ 劇的に上げる「武器」はあるか（2019/3/5）

スムストック・新会長に阿部俊則氏（積水ハウス会長) 「捕捉率20％に拡大したい」（2018/9/3）

「スムストックの認知度と販売士がカギ」 優良ストック住宅協議会・和田会長（2015/8/27）

オンライン交流会（写真提供は同社）

ポラスグループの中央グリーン開発は8月28日（日）、好調のうちに販売を完了し、引き渡しも済ませた分譲戸建て「ONE for 30＠清瀬」（30戸）の入居者交流会・防災イベントをメディアに公開した。イベントには7割を超える22組が参加した。

イベントは10時にスタート。オンラインでの顔合わせ会のあと、提供公園内でリアルの水消火器体験、煙体験などを清瀬消防署の協力のもと行なわれた。

9月1日は、1923年（大正12年）9月1日に発生した関東大震災にちなみ「防災の日」と定められており、その前後、8月30日から9月5日の1週間は「災害への備え」を啓発する「防災週間」として様々なイベントが行われている。

物件は、西武池袋線清瀬駅から徒歩18分・秋津駅から徒歩16分、清瀬市中里1丁目に位置する全30棟。土地面積は120.19～139.25㎡、建物面積は91.08～106.81㎡、価格は4,380万～5,480万円。昨年10月15日から販売を開始し、今年4月11日に完売。

来場者は378組で、清瀬市が14％、朝霞市が10％、武蔵野市が7％など広域から集客できており、平均年齢は34.8歳。家族数は2.8人。約9割が一次取得層。

敷地の従前は畑で、中央に提供公園を設け、公園を取り囲むように住棟を配置し、ヒメシャラ、カツラ、シラカシ、レッドロビン、ナツハゼ、ミツバツツジなどのシンボルツリーを植栽、木のぬくもりを演出した商品企画が評価されたという。

オンライン交流会（写真提供は同社）

消火器体験コーナー

煙体験ハウス内（甘い香りがしたが、このように全く何も見えない。実際は煙は1秒間に3ｍ流れ、濃度にもよるが一酸化炭素中毒で倒れるそうだ。生き延びるには息をしないこと＝30～40秒はできそうだ。これが生死を分ける）

オンライン配信

オンライン配信

「写真？　どうぞどうぞ。われわれ公務員には肖像権はありませんから」

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　この種のイベントは、記者が入居する大半がお年寄りの団地や、三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス 津田沼奏の杜」で経験しているが、今回は、当然ではあるが、未就学児が圧倒的に多いファミリー層で占められていたのに驚いた。

　そして、イベントを取り仕切っていたのが同社野球部の中村氏で、主砲の三瓶氏も参加しているのに嬉しくなった。半年で30棟を販売する企画力・販売力はさすがだ。

　RBAのホームページから「ポラス 中村」「ポラス 三瓶」で検索するとそれぞれ20本はヒットするはずだ。

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　令和元年版 消防白書によると、出火率（人口1万人当たりの出火件数）は、全国平均で3.0件／万人で、出火率を都道府県別にみると、もっとも高いのは島根県で4.5件／万人、以下、長野、高知の順。もっとも低いのは、富山県の1.6件／万人で、2位は神奈川県、3位は石川県。富山県は平成3年（1991年）以降連続してもっとも出火率が低い。小さいころから徹底した防災教育が行われているからだそうだ。

「ONE for 30＠清瀬」

「ONE for 30＠清瀬」

「ONE for 30＠清瀬」

安否確認47％⇒64％に伸ばす 「ザ･パークハウス 津田沼奏の杜」防災訓練（2016/4/18）

〝怪物〟対決は積水・生田に軍配 ポラス岩瀬は四球が命取り（2014/7/16）

ポラス逆転勝ち 〝ノーコン〟の汚名返上 岩瀬1死球のみ完投 次があるオープンハウス（2019/6/13）

「Be GRACE（ビー・グレイス）南流山 紡ぐ家」（庭にフェンスがないのが分かる）

　ポラスグループの中央グリーン開発は8月9日、南流山の土地区画整理事業地内の分譲戸建て「Be GRACE（ビー・グレイス）南流山 紡ぐ家」のメディア向け見学会を行った。駅から徒歩8分の全4棟で、〝ウチ・ソト・トナリ〟を緩やかにつなぎ、さらに地域とのコミュニティにも配慮した意欲的な商品企画が光る。

　物件は、JR・つくばエクスプレス南流山駅から徒歩8分、流山市南流山2丁目流山都市計画事業木地区の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率120％）に位置する全4棟。土地面積は約162㎡（49坪）、建物面積は約101㎡（30坪）～約116㎡（35坪）、価格は6,980万～7,480万円。施工はポラテック。構造は木造2階建(在来工法)。建物は完成済み。引渡予定は2022年11月10日。

　現地は、最低敷地面積が135㎡と定められている土地区画整理事業地内の一角で、戸建てやアパートなどか建ち並ぶ低層住宅街。保育園・幼稚園が徒歩3分、小学校が徒歩8分、中学校が徒歩5分。スーパーなどの3つの商業施設が徒歩10分圏。このほか3つの公園が徒歩10分圏内。

　全体敷地はそれぞれ6ｍの北側と西側道路に接道。4棟とも①タイルテラス・モダン和室付き②2階バルコニーを内側に取り込んだ主寝室－ランドリールーム－洗面－浴室一体型③中庭に面したリビングと多目的ルーム付き④上部吹抜けの広い土間付き－の個性的な異なるプランなのが特徴。

　主な設備は、2台カースペース、天井高2.7m×サッシ高2.2mリビング、階段ステップ15段、食洗機・浴室暖房乾燥機・床暖房・エコワン・電動シャッター・宅配ボックス、挽板・無垢材多用など。

　販売・申し込み状況は、5月27日から資料請求を受け付け、これまで反響は約300件。反響者の居住地内訳は流山市26％、松戸・柏市13％など千葉県内が48％、都内は29％。来場者は約40組で、夫婦、または小さいこどものファミリーがほとんど。7月30日から販売開始し、3棟が成約済み。成約者は都内居住者が中心。

　同社設計部部長・鎌田浩之氏は、「当初は5棟も考えたが、コロナ禍でお家時間が増え、家の中に閉じこもり、家と外の関係が分断されているのではないかと強い危惧を抱いており、中間領域を設け内と外、更には隣の家や地域・街とゆるやかにつなぐように設計した。プランは万人受けするものではなく1棟1棟異なるものにした。設備仕様レベルも引き上げ、感動していただけるよう完成販売にした」と企画意図について話した。

　同社ブランディング課プロモーションチームリーダー・萩原誠氏は、「購入予算を引き上げて購入を検討された方と、最初から購入をあきらめた方に分かれた。おおたかの森や南流山にはこの種の分譲戸建ての供給事例はほとんどない」と語った。

モデルハウス（1号棟）

モダン和室（正面の南側の窓を下側に、しかも小さくし、壁は外壁と同じような色にしているのが味噌）

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　いつものように、現場に着くまで価格はいくらかを考えた。土地は30～40坪で、価格は4,000～5,000万円台だろうと。これなら〝母になるなら、父になるなら〟の流山だから売れるのは当然だろうと。

　予想はものの見事に外れた。区画整理地であることを忘れていた。予想は外れたが、鎌田氏と萩原氏の話を聞いて納得もした。都内などでは20坪そこそこの敷地の、緑などまったくない長屋のような戸建てが今も昔もたくさん分譲されている。鎌田氏は「家と外の関係が分断されているのではないか」と語ったが、記者もそう思う。

　ところが、同社グループの春日部の調整区域、東浦和、新松戸、みのり台などの分譲戸建ても、この前取材した旭化成ホームズの賃貸併用住宅も同じだ。この種のプランを受け入れるユーザーは一定数存在するのは間違いない。みんな〝隣近所や地域とつながりたい〟という潜在的な意識を持っている。

　それを顕在化させるため、隣家との間にフェンスを設けずピンコロによる境界線とし、2・3号棟の間にポールベンチを設けたデザインは、規模は小さいけれども社会課題を解決しようという意義は大きい。デザインとは、単なる意匠デザインではなく様々な課題を解決するソリューションであることを分かりやすく伝えた。この企画に拍手喝采だ。

　取材の案内が届いたときは、断ろうかとも思った。年間3,000戸超も販売する同社グループのたかが4棟の販売現場が好調だからといって、記事にする「か・ち・も・な・い」し、この日は夕方から横浜のマンションの取材が入っていた。移動時間は徒歩を含めて東京－名古屋間と同じだ。炎天下で疲れるだけだと。

　しかし、〝取材にNOは言わない〟現場主義をモットーとする記者だ。受けることにした。大正解だった。得るものはたくさんあった。

吹抜け付きの土間空間（4号棟）

2階にランドリールームを設けた2号棟（天井は開閉できる天窓を設け、階下から吹抜けを通じ風が抜ける工夫も凝らされている。手前の南側の黒い部分は敢えて壁にしているのも特徴）

2号棟と3号棟のポールベンチ（フェンスはなく、南側にも抜けている）

全68戸にピアキッチン装備 歩留りは実に3割 ポラス中央住宅「南流山」（2022/6/24）

大月氏

　旭化成ホームズは8月4日、同社が建設した築1-30年の賃貸併用住宅オーナーを対象に実施したアンケート調査の結果をまとめ発表した。年の賃貸併用住宅の実態とオーナーの意識、家族変化への対応実態を明らかにするのが目的。同日、結果報告を兼ねた第19回「くらしノベーションフォーラム」を開催し、東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授・大月敏雄氏が「併用で高まる価値」と題する講演を行った。

　冒頭、同社取締役兼常務執行役員・大和久裕二氏は、「当社は今年創業50周年を迎え、賃貸併用住宅の提案開始から40年が経過した。多様化するオーナー、入居者ニーズに今まで以上の価値を提供できるか再考する目的で、今回の調査を行った」と挨拶。

　調査は、2021年7月から8月にかけて賃貸併用住宅オーナー1,200人に郵送によるアンケート方式で行ったもので、有効回答は685人（回答率74％）。報告書は78ページに及ぶ。以下、主な特徴。

　１）築1-10年の賃貸併用住宅の調査では、平均して敷地面積の1.38倍の延べ床面積で建築されており、都市の高度利用が求められている中で、都市の特性を活かせていることが確認できた
　２）階数が高いほど最上階自宅型が増え、3階建ての約7割が最上階自宅型
　３）くらし価値1：ワンフロアライフ対応住戸は91％、そのうち71％が主要な生活空間が1階、または主要な生活空間にEVでアクセスできるフラットアクセスであり、高齢期も住みやすい住居となっている実態が明らかに
　４）くらし価値2：築21-30年のオーナーの家族人数は、平均3.8人から2.5人まで減少し、年数の経過による家族減への対応が課題。一方ですでに約40％が賃貸住戸に家族・親族が住むことを想定済みで、当初賃貸住戸に家族が居住し、家族減少時に賃貸へ戻す、または賃貸住戸を取り込み家族住戸を拡大する実例も
　５）くらし価値3：賃貸居住者に挨拶をするオーナーが8割。入居者の顔が分かるオーナーは7割で、80代の高齢オーナーでは50代の4倍以上立ち話をするなどの交流をしている実態も
　６）経済価値：賃貸併用住宅メリットとして、ローン返済の軽減（87％）や安定収入、私的年金が得られる（85％）、子どもに将来収入を生む資産が残せる（85％）などの経済的価値が認識されている

　同社は1982年に賃貸併用住宅の仕様化を開始してから2021年度まで累計12,310棟の引き渡しを行っている。

左から同社二世帯住宅研究所所長・松本吉彦氏、大月氏、大和久氏、同社くらしノベーション研究所所長・河合慎一郎氏（写真提供は旭化成ホームズ）

　　
左から松本氏、大和久氏、河合氏（写真提供は旭化成ホームズ） 

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　報告書は78ページもありなかなか読みごたえがある。まず、40年間で累計12,310棟の実績について。単純計算すると年間約308棟超だ。国土交通省の2021年度の住宅着工統計の戸建て併用住宅は2,595棟だから、約12％は同社ということになる。これは同業他社と比較して圧倒的に多いのではないか。

　敷地面積は平均219.5㎡、延べ床面積は平均301.8㎡、自宅住戸面積は平均118.7㎡、賃貸住戸面積は平均37.7㎡×3.81戸＝143.9㎡、レンタブル比（賃貸住戸面積÷総面積）は、40～60％未満が多いというのはなるほどという数値だ。

　オーナーとテナントとの関係性では、共同型はお茶食事・手土産・立ち話32％（分離型は25％）、挨拶あり58％（同49％）、挨拶なし8％（同17％）となっており、コミュニティが満足度を高めているとしている。これは、一般的な賃貸マンションや分譲マンションにはないはずだ。

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　一つだけ不思議に思ったのは、アンケートの回収率が57％と極めて高く、家賃収入・節税対策・土地活用の経済価値と、ワンフロアライフ・家族変化対応・自由なコミュニティのくらし価値が両立しており、総じてオーナーの満足度が高いのはよく分かるのだが、賃貸入居者の声は紹介されていないことだ。

　後述するように、賃貸住宅は分譲住宅と比べて相対的に質は劣るし、家賃負担も大きい。施主のオーナーも請負の同社も賃貸居住者も満足するという三方良しの構図が成立しているのかということだ。（だから同社の賃貸併用が伸びているのだろうか）

　この点について同社に質問した。入居者アンケートを実施する方向で検討するという回答を得た。一般的な賃貸アパート・マンションとどのように異なるか、オーナーと緩やかにつながる関係をどのように考えているのか、面白い回答に期待したい。

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　大月氏は、上田篤氏の1973年に朝日新聞に掲載された「現代住宅双六」、2007年の日経新聞の「新・住宅双六」から語り始め、分譲戸建ても分譲マンションも入居者の高齢化が急速に進む一方で、賃貸住宅は〝住まわざるを得ない〟事情もあるが、築30年を経ても各世代が一定の割合で入居している数字を示した。

　また、最近は自治体のワンルーム規制によって若年層向けの賃貸マンションが建てづらくなっている一方で、若い人を呼び込もうとする自治体間の〝人口争奪戦〟も演じられており、これまで賃貸と戸建ては異なったカテゴリーとしてとらえられているが、これからは融合させていく必要があると語った。

　そして、同潤会アパートや自らの経験、大規模住宅地内での親子近居・隣居の事例紹介や、地方への移住、十津川村の「高森の家」、寒冷地の「越冬プラン」などの慣らし住み、喜連川の戸建て団地に隣接する雇用促進住宅を町の活性化に活用した事例などを紹介。

　さらに、生業を生むリッチライフの「分離型マンション」、韓国の「連立住宅」、NPO法人による地域の空き家活動、シェアハウス、更には賃貸・シェアハウス・コンビニ・障がい児保育・カフェなど近隣とのコミュニティを緩やかにつなぐ賃貸住宅など多様な住まい方の可能性について語った。

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　記者も、大月氏が賃貸と戸建て（マンションも含めて）複合の街づくりを進めるべきという主張に大賛成だ。もともとわが国の街は、金持ちも貧乏人も若者も高齢者も多様な人々が住み、それぞれが助け合うコミュニティの機能を有していた。

　しかし、高度成長期をきっかけに経済最優先の核家族を基本とする〝nLDK〟という均一的な住宅供給によって都市と地方は分断され、コミュニティは破壊された。バブルの発生・崩壊によって〝住宅双六〟は昭和の遺物として死語となった。核家族そのものも崩壊の危機にあるのが現状だ。

　ごく一部の富裕層を除き、一般的な世帯には多様な選択肢はない。国の持家偏重政策を改めない限り、賃貸と戸建ての融合は絵空事に過ぎないと記者は思う。

　マンションなどの持家は、最近の地価・建築費の上昇で基本性能・設備仕様レベルの退行がどんどん進んではいるが、低金利を背景に住宅ローン控除、税制など手厚い住宅取得支援策によって支えられている。

　賃貸はどうか。オーナーの利回りを最優先するため基本性能・設備仕様は後回しになり、耐震性、断熱性、遮音性などあらゆる面で分譲より劣り、その割には入居者の家賃負担は重い。崩れつつあるとはいえ、いまだに絶対的な住宅不足時代の悪しき商慣習〝礼金〟を墨守し、高齢者の入居を拒否するところも少なくない。賃貸脱出⇒住宅取得志向は強まることはあっても弱まることはないと考える。

　端的な例が、生活困窮者や高齢者、子育て世帯などの入居を拒まないセーフティネット住宅だ。今回のテーマではないのでここでは詳しく書かないが、記者は貧困ビジネスとなんら変わらない住宅が登録されているのを取材したことがある。この制度は、最貧者を閉じ込め、生活再建の道を断つ危険性もはらんでいると思う。

　もう一つ、大月氏が紹介したリッチライフプランについて。これは記者も同社が分譲開始したころ取材したことがある。素晴らしいと思った。しかし最近、同社は供給していない。

　地価・建築費の上昇などで土地が仕入れられないからだろうと思うが、考えてみるとそのような賃貸用のスペースを備えたリスクも伴ったマンションを購入する余力は一般的な需要層にはない。

　仮に分譲坪単価を300万円としよう。自宅用に20坪確保すると6,000万円だ。隣に8坪の賃貸用のスペースを併設すると2,400万円だ。合計で8,400万円。そんなお金を出す余裕があれば自宅用スペースを優先するはずだ。

　かつて、UR都市機構も同じようなαルーム付きマンションを分譲したことがあるが、長続きしなかった。生業として機能するサポート体制がないからだ。

大月氏（写真提供は旭化成ホームズ）

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