「RAUMFREX（ラウムフレックス）」

 　6月5日に発売開始されたばかりの旭化成ホームズの富裕層向けフラッグシップモデルハウス「RAUMFREX（ラウムフレックス）」を見学した。他社モデルのほぼ2倍の敷地に建つ2階建て約120坪の大空間は圧巻。特徴の一つである「ボールト＆コラム様式」を目の当たりにしてしばし絶句した。「ハウジングステージ新宿」に富裕層向けモデルハウスが出揃った。

モデルハウスは、JR新大久保駅から徒歩2分、旧ロッテ工場跡地約10,000㎡に昨年4月に誕生した「ハウジングステージ新宿」の一角にある。敷地面積は819.09㎡（247.77坪）で、建物面積は1階が219.27㎡（66.33坪）、2階が177.73㎡（53.76坪）の延床面積397.00㎡（120.09坪）。

この敷地規模と延床面積の大きさが特徴の一つだ。一般的な総合住宅展示場の1区画の面積は70～100坪くらいで、同じ階数であれば各社のモデルハウスもほぼ横並びになる。

ところが、今回の同社のモデルハウスは隣り合う2区画分に1棟建設されており、敷地面積は他社の約2倍、延床面積も一回り広い。同じ2階建ての三菱地所ホームは約223㎡だし、3階建てでも積水ハウスは261㎡、住友林業は278㎡なので、いかに旭化成ホームズのモデルハウスが広いかが分かる。5階建てのパナソニックホームズの約415㎡とほぼ匹敵する広さだ。

どうしてそうなったかの経緯は不明だ。当初、「ハウジングステージ新宿」の予定区画数は20区画とされていたが、旭化成ホームズが2区画分に1棟建設したため結果的に全19区画になった。

「RAUMFREX」のもう一つの特徴は、外観デザインに75ｍｍ厚と100ｍｍ厚の異なる外壁パネルを併置させることで深い陰影をつけ、圧倒的な広さを最大限に生かしたプランになっていることだ。例えば、1階の玄関－ホール－ラウンジ－SOHO－書棚や、2階のLDKは50～60帖大はある。主寝室は22.6帖大だ。キッチンカウンターは幅約6ｍ。

さらに、この大空間を際立たせているのが、アーチ型天井と列柱を配した「ボールト＆コラム様式」と最大天井高3.36ｍ（標準2.72ｍ）の立体空間だ。列柱は構造柱をデザインとして取り込み、アーチ形の天井「ボールト」を連続させ意匠美を演出し、カラーリングも白とグレーのモノトーンとすることで、家具や建具、アートなどと調和するシンプルで上品な無柱空間を実現している。

モデルハウスを見学しながら、2013年に発売開始した同社の約456㎡（138坪）の富裕層向け第一弾「ヘーベルハウス FREX RESIDENCE（フレックス レジデンス）」と比較した。想定坪単価は今回が150万円で、第一弾が200万円と差があるように設備仕様レベルがやや異なる。豪華さを選ぶか上質な空間を優先するか人それぞれだ。記者は互角と見た。どちらかといえば派手さ・豪華さを競う他社のモデルハウスとは一線を画す。

第一弾は年間30棟くらい受注してきたそうで、第二弾と合わせて倍増となるか。

エントランス

リビング

アーチ形の天井「ボールト」

階段室

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残念だったのは、建具・家具、間仕切り、パーティション、アート、アメニティなどの仕様レベルが分からなかったことだ。

アメニティなどは皆目見当がつかなかったので、写真に収めネットで調べてみた。洗面室に置かれていたギリシャ・コルク島のバージンオリーブ100％の石けん「ピュアホワイト」は100ｇで600円とあった。その価値が分からないので、かみさんに聞いてみた。「うちの（小生が使う）石けんいくら？　」「100円」「（ピュアホワイトの画像を見せて）これ、どう？　」「知ってるわよ。買ったことあるもん。知らないのはあなただけ。羊羹みたいになっていて1個6,000円。切って使う。高いから一度でやめた」「…」

一つだけよく分かったのはトイレだ。TOTOの戸建て用最上位の「NEOREST」が採用されていた。実に美しかった。価格は100万円とみたが、付属品を含めるともっと高いか。通常のマンションはせいぜい25万円だから、どれほど高いかが分かるはずだ。（浴室はJAXSONだった）

【追加】　同社から「2区画分に1棟建てたのは、邸宅・ダイナミックな空間を実現するためには２区画が必要であったためで、ホール正面のアートの表面仕上げは本物のイタリア製の木の素材。バール材を象嵌（ゾウガン）貼りしたもの。階段室のパーティションの素材は銅、スチール製の階段の素材は鉄で、溶融亜鉛メッキした後、リン酸亜鉛処理を施したもの。ミラノサローネのトレンドを盛り込んで設計している」との回答があった。

ラウンジからホール望む

玄関・ホール・ラウンジ

玄関正面の鎖状パーティション

旭化成ホームズも参戦 「ハウジングステージ新宿」に富裕層向け第2弾モデルハウス（2020/6/6）

地所ホーム、積水ハウスと富裕層向け三重奏・三つ巴 三井ホームの新大久保モデル

旭化成ホームズ 成城に富裕層向けモデルハウス（2013/5/22）

坪254万円 設備仕様は最高レベル 三菱地所ホーム 新宿（新大久保）にモデルハウス（2019/6/5）

　東急リバブルは6月12日、自社のマンションブランド「ルジェンテ」シリーズと販売受託マンション、新築戸建てにオンライン接客を６月13日（土）から全国の全36物件で導入すると発表した。

　本日（6月6日）行われた、大和ハウス工業、ミサワホーム、東急不動産R&Dセンター、東京大学先端科学技術研究センターの4者によるZoomオンライン「郊外住宅地再生フォーラム2020」を視聴した。報告者・パネラーは異口同音にwith＆Afterコロナの郊外住宅地の持続可能性を語った。参加者は400名で、予定の2時間を45分も超過した。

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　事例で紹介された大和ハウス工業「上郷ネオポリス」（横浜市栄区）、ミサワホーム「オナーズヒルズ新百合ヶ丘」（川崎市麻生区）、東急不動産「高麗武蔵台」（埼玉県日高市）は全て見学・取材しており、登場された先生、各社の担当者も存じ上げている人が少なくなく、とても分かりやすかった。

　テーマは「郊外住宅地の再生」だから当然だろう。報告者、パネラーはほとんど郊外住宅地の特徴である低層低密、緑のネットワーク、人材の宝庫などを武器にwith＆Afterコロナでの価値観の変化、テレワークの進展、IoTの活用などにより持続可能性に期待を寄せた。

　「上郷ネオポリス」では、大和ハウスから公園を利用した移動販売、住宅をリノベした〝旬のレストラン〟化、シェアハウス、食品ロスの取り組みなどが紹介された。第一種低層住居専用地域では用途規制が厳しいが、どのようにして店舗化するのか聞きたかった。

　「オナーズヒルズ新百合ヶ丘」では小田急バスと連携してオンデマンド交通の研究を行っていると報告された。こちらもどうしたらコストをかけずに効率的な移動システムを築くことができるのかものすごく興味がある。

　「高麗武蔵台」では、リノベ住宅や空き店舗をコワーキングプレイスにする事例が報告された。コワーキングプレイスは完成したら取材したい。

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　いつもそうだが、とても面白かったのは明治大学・園田眞理子教授の話だった。園田教授は「（劣勢の郊外住宅地は）逆転満塁ホームランを打つ可能性がある」とし、地域住民が株主になって地域事業会社を立ち上げるべしと語った。

　このときちょうど、オンラインだから可能なのだが、わが西武ライオンズと中日の練習試合が中継されていた。西武が劣勢で、誰かが逆転サヨナラホームランを打つのではないかと期待していたのだが、そうはならなかった。

　園田教授には具体的にどうしたら起死回生の逆転サヨナラ満塁弾を打てるかもう少し聞きたかった。添付した「さくら茶屋」は稀有な成功事例だ。

　面白い話をもう一つ。どなただったか、郊外住宅地は「人材が豊富だが、（われら団塊世代のことを指したのか）仲が悪い」と語り、園田教授は「金もある」と混ぜっ返した。この金はあるが仲が悪い人材をどう結び付けるのか。旗振り・コーディネーターが不足しているように思う。

　率直な感想を言えば、「上郷」「新百合ヶ丘」「高麗武蔵台」はどこも大手デベロッパー・ハウスメーカーが開発したレベルの高い住宅地だ。東京大学 教授・大月敏雄氏が紹介した京王不動産「めじろ台」も、飛び入りで参加された東京藝術大学准教授・藤村龍至氏が先頭に立って再生に取り組んでいる「鳩山ニュータウン」もしかり。インフラが整備されているから取り組みやすいのではないか。

　記者は、行政からも大学からも見放された郊外住宅地を見ている。〝死に体〟になりつつある〝限界集落〟をどう救うのか、考えただけで絶望的になる。

　さらに言えば、参加者約500人の中から質問は70人を超えた。凄い数字だ。しかし、質問に対する報告者・パネラーの回答は少なかった。せっかくのオンラインセミナーなのだから、参加者と一緒に考えるようにしてもよかったのではないか。次回以降に生かしてほしい。

Zoomによる郊外住宅再生フォーラム（6/6） 大和ハウス・ミサワ・東急不・東大（2020/6/2）

郊外住宅団地の再生モデルへ 大和ハウス「上郷ネオポリス」コミュニティ施設完成（2019/10/30）

課題山積のマンション・戸建て 再生・活性化の道示す 国交省 住宅団地の再生検討会（2019/4/1）

鳩山NT活性化を「私自身がアート」藝大卒・菅沼朋香氏「ニュー喫茶 幻」開業（2019/3/23）

〝生きた実験場〟〝やるしかない〟 多摩NT再生 第6回シンポ 藤村氏もエール（2019/2/8）

〝羽ばたけないかごの鳥〟国交省 団地再生検討会 エアコンなし 議論白熱 30度超に（2018/6/8）

住民主導のもう一つの「奇跡の街」 横浜・金沢文庫 西柴団地「さくら茶屋」見学（2018/2/14）

「里山資本主義」の次は園田眞理子・明大教授「ご当地資本・主義」 3住研究会（2017/4/3）

限りなく限界集落に近い首都圏の郊外団地 人口４割減 55歳以上の人口比率は48.7％（2012/7/27）

 　
「RAUMFREX（ラウムフレックス）」

　旭化成ホームズは6月5日、「へーベルハウス フレックス」シリーズ（重鉄システムラーメン構造）の富裕層向け邸宅フラッグシップモデル「RAUMFREX（ラウムフレックス）」の販売を開始したと発表した。

同社は2013年、富裕層向け「へーベルハウス FREX RESIDENCE（フレックスレジデンス）」を発売し、年間50棟程度の販売で推移している。今回の第2弾はさらに進化させた最高級の邸宅として位置づけられるもの。

「RAUMFREX」の空間デザインは、「ボールト＆コラム様式」と呼ぶアーチ型天井と列柱を配した美しく普遍的な建築空間を採用し、天井高は標準で2.72m、最大3.36mとした。

外観デザインは「モジュラーシェル様式」と呼ぶ100㎜厚と75㎜厚の外壁並置と規則的配列による新たな意匠様式を開発。設計手法では、架構体を設計したあとに間取りと設備を組み込む「ハウジングプログラム」と呼ぶコンセプトによって、住宅の長寿命化と構造美・意匠美を叶えた。

JR新大久保駅から徒歩2分の「ハウジングステージ新宿 ラウムフレックス」に設けたモデルハウスは2階建て延べ床面積397.00㎡。坪単価は150万円程度が目安。

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　ニュース・リリースをコピペするほかないのが残念。「FREX RESIDENCE（フレックスレジデンス）」は最高に美しかった。他社と比べてもトップクラスだと評価した。今回の新商品はそれより単価はかなり低くなるが、見ていないので何とも言えない。

「ハウジングステージ新宿」の他社のモデルハウスは三菱地所ホーム、三井ホーム、積水ハウス、住友林業などのレベルが高い単価がもっとも高いのは地所ホームの254万円か。

地所ホーム、積水ハウスと富裕層向け三重奏・三つ巴 三井ホームの新大久保モデル（2019/6/27）

旭化成ホームズ 成城に富裕層向けモデルハウス（2013/5/22）

レクチャー終了後、草花を植える入居者

　ポラスグループの中央グリーン開発は6月3日、先に行ったオンラインによる分譲住宅入居者交流会イベントの模様を報告した。新型コロナウイルスの影響により、移動や集合しての開催が難しいことから、初めてオンラインで開催したもの。

　埼玉県越谷市の「パレットコート北越谷 フロードヴィレッジ」(全64戸)では5月17日、３回目となる植栽ワークショップを行った。対象となる25世帯のうち10世帯が参加。

　各家庭には事前に植物が配布され、スコップなどの必要な道具も用意され、ピンクアナベルやミニバラ「グリーンアイス」など14種類の植物の土の作り方から、植え方のコツや注意点などがライブ配信された。

　参加者からは、「楽しかった」「気温が上昇したので、家の中でレクチャーを受けられるのが良かった」「リアルだと、講師の実演が前の人に隠れて見えない場合があるが、オンラインだと、講師の手もとなども確認できたので良かった」などの声が寄せられた。

　2020年４月末から入居を開始した東京都清瀬市の「ママトコ清瀬」（全12棟）」では５月30日、「交流会＆整理収納セミナー」を開催。８組が参加し、参加者同士の自己紹介（名前、家族構成、収納について困っていること等）に始まり、整理収納アドバイザーが使い方次第で大きく変わる収納の活用方法をレクチャーした。

　参加者からは「オンラインで、最初は不安もありましたが皆さんと交流ができて良かった」「なかなか人と会えない時期に、オンラインで行っていただき、とても楽しく、ためになった」などのコメントが寄せられた。

　同社は2001年から入居後のコミュニティ醸成をサポートする「入居者交流会」を開催しており、昨年度は22件のワークショップを実施した。様々なイベントのほか、同時開催で町会説明会、住民による管理組合体制の設立・運営のサポートも行っている。

事前に玄関前に配布された植栽セット

玄関周りの植栽をレクチャーする東邦レオ担当者

講師（東邦レオ社員）は各住戸を見回りアドバイス

整理収納セミナー

「快適ワークプレイス」

大和ハウス工業は6月1日、新型コロナ後の「ニューノーマル時代」を見据えた住まい提案として、在宅勤務ができる同社オリジナルのテレワークスタイル「快適ワークプレイス」と「つながりワークピット」の提案を開始したと発表した。

「快適ワークプレイス」は、外の音や情報セキュリティを気にせず、仕事に集中できる空間。当社が開発した快適防音室「奏でる家」の技術を採用した。戸建て住宅「奏でる家」はこれまで約2,200棟の導入実績がある。

「つながりワークピット」は、仕事と家事・子育てを効率よく両立させるためにリビングとつなげたマルチスペース。室内窓で家族の気配を感じつつ、ドアの開閉でオンとオフの切り替えを可能にする。戸建住宅「家事シェアハウス」 のアイテムとしても提案を開始かる。

提案価格は、「快適ワークプレイス」が3畳の納戸空間＋71.5万円～（税込み）、「つながりワークピット」は3畳の納戸空間＋44万円～（税込み）。

「つながりワークピット」
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　この新提案は、5月15日に行われたオンライン音声による「マスコミ向けスモールミーティング」で芳井敬一社長が「テレワークに対応した〝一人になれる〟スペースのニーズは高まるはずで、一次取得層向けのマンションや戸建ての商品開発をきちんとやって落ち込みをカバーしていく」などと語ったことの具現化の一つだろう。

　間違いなくヒットすると見た。価格的にも仕様レベルからして安いかもしれない。今回は戸建て用だが、マンションにも導入できるはずだ。この種の「テレワーク空間」提案が販売を左右するはずだ。必須アイテムになる。

 「ライフジェニック 反響７倍、契約3倍」 大和ハウス・芳井社長 オンライン会見（2020/5/15）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は5月15日、2020年4月の首都圏不動産流通市場の動向についてまとめ発表した。

中古マンションの成約件数は1,629件（前年同月比52.6％減）、坪単価（同機構は㎡単価で公表）は約168万円（同4.5５減）、価格は3,201万円（同5.8％減）、専有面積は62.91㎡（同1.4％減）、築後年数は24年（前年同月は21年）。

中古戸建ての成約件数は686件（同41.5％減）、価格は2,722万円（同12.5％増）、土地面積は162.25㎡（同9.2％増）、建物面積は106.09㎡（同2.5％増）、築後年数は22年（前年同月は21年）。

新型コロナウイルスの感染拡大により、マンションと中古戸建ての成約件数減少率は1990年5 月の機構発足以降、過去最大となり、マンションの成約坪単価、成約価格は19年1 月以来15カ月ぶりに前年同月を下回った。

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　記者は地場不動産仲介会社の営業体制がどうなのかよく分からないが、大手は多くが自粛しているはずで、成約件数が大幅に減少したのは納得できる。それほど悲観することはないような気がする。むしろ〝大健闘〟と言っていいのではないか。ほとんど市場がなくなった「観光産業」とは雲泥の差だ。

　まず、マンション。築後年数が約3年増加しながら坪単価はそれほど下落していないのに注目したい。

　東京都232万円（前年同月比0.9％減）、神奈川県138万円（同2.4％減）、埼玉県99万円（同3.8％減）、千葉県80万円（同11.3％減）という水準は、千葉県は下げすぎのような気もするが、東京は高水準を維持しているのではないか。

　中古戸建ての土地面積が拡大しているのにはやや驚いた。記者はこれまであまり中古市場に注目してこなかったからだが、郊外部の戸建てを処分する層が増加しているということだろうか。仮に建物価格をゼロとして、土地価格は坪55万円の計算になる。土地が50坪あって価格は2,722万円（坪55万円）というのはものすごく安いのではないか。

　この先、マンションは新築価格がどうなるかだが、供給量、価格設定は抑制気味になってもすぐ〝損切処分〟することはなさそうで、コロナの収束がどうなるかにもよるが、第一次取得層向けは堅調に推移するような気がする。それだけ賃貸が全ての面でプアということだが…。

　記者は、秋以降の郊外部の新築マンションや戸建てがどう動くかに注目している。今後、テレワークが浸透すれば、都心部の専有面積が狭いマンションや土地が狭い駅近の戸建てを志向しない層が増加するはずだ。もっと先、週休３日、フレックスが当たり前になったら住宅市場は劇的に変わる。

　三菱地所レジデンスは4月14日、千葉県浦安市の戸建て「ザ・パークハウス ステージ 新浦安」のホームページを公開した。

　物件は、JR京葉線・武蔵野線新浦安駅からバス6分徒歩2分の浦安市高洲３丁目に位置する第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100%）の全65区画。第1期工区（20区画）の土地面積は              165.19～186.22㎡、建物面積は113.44～133.32㎡、価格は未定。建物は3月に完成済。構造は木造枠組壁工法（2×4工法）2階建て。施工は三菱地所ホーム。販売開始は2020年6月中旬。

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　個人的には、同社が本日発表した新浦安のマンションよりも、こちらの戸建てのほうに興味がそそられる。施工は三菱地所ホーム。全館空調を装備しているはずだ。建物は完成済みのようだが、取材を申し込んだら断られるのか。

三菱地所レジ・近鉄不 浦安市最大級ZEH-M装備の「新浦安」528戸始動（220/4/14）

積水ハウスは4月14日、「3本は鳥のため、2本は蝶のために、日本の在来樹種を」という思いを込め、2001年から始めた「５本の樹」計画の植樹本数が累計1,611万本に達したと発表した。

これまで、「５本の樹」計画にあわせ、庭に植えた樹木の楽しみ方や手入れ方法、蝶や野鳥の情報にオンラインでアクセスできる「5本の樹・野鳥ケータイ図鑑」や2次元バーコード付「樹木プレート」を試験的に運用してきたが、このほど対応する樹種を大幅に増やすとともに、内容を大きくリニューアルした。

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　デベロッパーもマンションや分譲住宅の植栽・外構に力を入れているが、同社の「5本の樹」計画に勝てるところはまずいない。圧倒的な質量にあきれかえるほどだ。1本1本、お客さんも納得しているはずだから、お客さんも立派だ。最近の建売住宅はぺんぺん草も生えないのが普通になっている。

　「樹木プレート」もいい。記者などはスマホを扱えないので調べようもないが、樹木や野鳥、昆虫類だけでなく野草も加えたらどうか。スマホをかざしただけで名前などが分かったらどれだけ散歩が楽しくなるか。技術的には可能なはずだ。

持家と分譲住宅の着工戸数推移

マンションと建売住宅の着工戸数推移

　新型コロナの感染拡大が住宅市場にどのような影響を与えるか現段階では何とも言えないが、最小限に収まっても2020年は2006年年以来14年ぶりに分譲住宅が持家戸数を上回る可能性が高くなった。

　先に発表された2020年2月の分譲住宅の着工戸数は20,362戸（マンション9,353戸、建売住宅10,907戸）となり、持家19,557戸を上回り、令和元年9月に続いて分譲が持家を上回った。

2020年1～2月の住宅着工戸数でも、分譲住宅が38,218戸（前年同期比9.2％減）となり、持家の37,594戸（同12.4％減）を624戸上回っている。

カギを握るのは持家トップメーカーの積水ハウスと建売住宅トップの飯田グループホールディングスの動向だ。

積水ハウスの2020年1月期決算は過去最高の売上高・利益を更新し絶好調だが、戸建て住宅の1棟単価は3,993万円（坪95.8万円）で、2015年度比10％増加している一方で、消費増税、新型コロナの影響などからここ半年は受注が前年比マイナスになっている。今期売上高は前期比11.5％減を予想し、戸数でも前期の10,663戸から9,300戸へ減少する見込みだ。分譲住宅も前期2,589戸から2,350戸へ減少するとしている。

同社は、先に発表した2022年度を最終年度とする第5次中期経営計画でも、第一次取得層向けの戸建て事業を強化するとしているが、全体的には高級ブランド、CRE・PRE、ライフスタイル提案、新規事業、国際事業、フィービジネスなどを強化して戸建て住宅や分譲住宅の落ち込みをカバーする戦略を打ち出している。

一方の飯田グループホールディングスはどうか。同社の2019年3月期の分譲戸建て計上戸数は、積水ハウスの戸建て住宅の約4倍に当たる41,602戸だ。分譲戸建ての住宅着工に占めるシェアは全国で29.5％（首都圏は33.3％）に達する。

圧倒的なシェアを占めているのは、徹底した規格化によるローコスト住宅（同社は「好価格」と呼ぶ）を実現しているからだ。グループの1棟当たり平均分譲価格は約2,700万円で、大手ハウスメーカーやデベロッパーの物件と比べると半値以下だ。

このところの地価の上昇で利益率は下降気味で在庫も増加しているが、圧倒的な価格競争力を武器に戸数を伸ばそうとするのは間違いない。

もう一つ、分譲マンションはどうかだが、全国の着工戸数はここ6年間11万戸台で推移している。新型コロナの影響で10万戸を割り込むのではないかと思われるが、リーマン・ショック後の2009年の約7.7万戸までは減少しないのではないか。

居住形態が異なる分譲マンションと建売住宅を一括りにし、それを持家と比べるのもどうかと思うが、新型コロナの影響を最小限に見積もっても、2020年は持家も分譲住宅も20万戸台の前半にとどまり、僅差の差で分譲住宅が持家を上回るとみた。新型コロナ感染が収束しV字回復するのを期待したいが…。