驚天動地 首都圏着工を上回る新規戸建て分譲 成約戸数！スタイルアクト調査
小規模開発が圧倒的に多く、杳として知れないのが実態とされてきた新築分譲戸建て市場が、ひょっとしたらこのコロナ禍にもかかわらずバブル期を凌ぐ活況を呈していると受け取れるデータの出現などについて書く。
不動産経済研究所は昨年3月、数十年間にわたって調査を続けてきた首都圏の建売住宅市場動向調査（以下、分譲戸建て市場）をやめた。調査対象を原則として10戸以上の開発規模としてきたため、市場全体の1割未満しか捕捉できないことが大きな理由だと思われる。
同社の決断は正解だと思う。そもそも十把ひとからげのマクロデータはあてにならない。株価だってバブル崩壊後最高値を付けたからと言ってみんな上昇しているわけでも、実体経済を反映しているわけでもない。
分譲戸建てでいえば、直近のテータによると飯田グループの1戸当たり平均価格は2,756万円で、三井不動産のそれは6,663万円だ。これを足して2で割った4,710万円が平均価格なのか、そして飯田グルーフの住戸が売れて三井不が売れ残り、あるいはその逆だったら、契約率は50％でも中身はまったく異なる。好調なのか不調なのか誰も正解を出せない。
ところが、不動研の〝撤退〟に呼応するのか待ち構えていたのかよくわからないが、分譲戸建て市場の全体像に迫ろうとする調査がある。
一つは、2015年4月から公表されている東京カンテイの「一戸建て住宅データ白書」だ。最新の2020年版では全国で110,938戸、首都圏で52,193戸がそれぞれ供給され、首都圏の1戸当たり平均価格は3,997万円、平均土地面積は115.7㎡、平均建物面積は98.9㎡とある。
国土交通省の2020年の分譲戸建て着工戸数は全国で130,753戸、首都圏で54,340戸だから、同社レポートの捕捉率は驚異的だ。刮目に値する。
レポートでは首都圏供給戸数は着工戸数より約2,100戸少ないのは、同社は調査対象を最寄駅から徒歩30分以内かバスで20分以内、さらに土地面積が50㎡以上で300㎡以下としているからだと解すれば、東京都で増加していると思われる土地面積が50㎡以下の相当数の物件がこの中に含まれていると合点がいく。
ただ残念なのは、同社のレポートは分譲された物件のうちどれだけ売れたのか、成約価格は売り出し価格とどれほどの乖離があるのか、売主ごとの販売状況はどうなのかはわからないことだ。冒頭にも書いたように、分譲戸建てをマクロデータにまとめただけでは参考にならない。詳細な分析結果を知りたい。
さらに言えば、同社は各社の物件ホームページや住宅検索WEBなどから調査しているはずなので、広告する前に売れてしまった物件の調査漏れはないのか、その逆に多数あるといわれるダブロカウントはないのかも気にかかる。
それにしても、よくぞここまで捕捉したものだ。脱帽するしかない。記者も昔、分譲戸建ての販売動向を調べていたことがあるが、捕捉率は5～6割くらいだった。
もう時効だろうから書く。同社は1979年10月、都心部でレベルの高いマンションを分譲していた朝日建物の子会社として設立された。同時期に取材したのを覚えている。目黒駅前の小さな雑居ビルだった。規模は数人だったはずだ。
親会社の朝日建物はマンション専業に徹していればよかったのだが、バブル期にマンション転がしに手を染めたのがいけなかった。創業社長の長田高明氏の実兄が東京相和銀行（現・東京スター銀行）の頭取だったことから湯水のように事業資金が注ぎ込まれ、同社はそれで中古マンションを買い漁った。年間数百戸を転がしていたはずだ。
そして、バブル崩壊後の1999年に朝建は破綻した。その後、セコムが営業権を譲り受け、やはり破綻したホリウチコーポレーション（堀内建設）と合併させてセコムホームライフとしてマンション分譲を継続してきた。そのセコムホームライフは昨年10月、穴吹興産グループ入りし、社名もあなぶきホームライフに変更された。
朝日建物のブランドはこれで完全に消えたが、東京カンテイとマンション管理の朝日管理は健在だ。社長は長田千江美氏とあるから、長田家と姻戚関係のある方だろう。現在の従業員は250名とある。すごい会社に成長したものだ。
◇ ◆ ◇
東京カンテイのレポートに驚嘆するのだが、もっとすごいのが出現した。〝住まいサーフィン〟〝沖式儲かる確率〟で知られるスタイルアクト（旧社名：アトラクターズ・ラボ）の「首都圏新築分譲戸建の市場動向2020年のまとめ」と題するレポートだ。おおよそ次のようにある。
・年間売出戸数は57,331戸で住宅着工戸数とほぼ同数（売出時期は着工時期とほぼ同じ）
・年間販売戸数は65,104戸で、年間売出より約1,000戸上回る
・在庫戸数は2019年12月の32,437戸から、2020年12月の24,664戸になり、7,773戸と大幅減少した
・販売月数は首都圏平均で4.9か月まで下がり、売れ行き好調の目安である5か月を割り込んでいる
・2020年12月には24,664戸と5か月分の適正在庫に収まっており、売れ行きは順調である
・首都圏の平均売出価格は4,105万円、㎡単価は41.6万円で前年水準を維持した
これを読んで、記者はわが目を疑った。年間売出戸数は東京カンテイの調査より約5,000戸も多いのはさておくとして、2019年度末で32,437戸もあった在庫（完成在庫の意味か）が2020年12月末で24,664戸へと年間で7,773戸減少し、一方で新規売出戸数が57,331戸ということは、32,437戸＋57,331戸－24,664戸＝65,104戸が成約することなどありうるのか。これが事実なら、かつてのバブル期など比較にならない。狂乱どころではない。驚天動地だ。
信じられないのは他にもある。レポートは「年間売出戸数は57,331戸で住宅着工戸数とほぼ同数（売出時期は着工時期とほぼ同じ）」としているが、これはありえない。明らかに間違いだ。前述したように2020年の首都圏着工戸数は54,340戸だ。それより約2,700戸も多く分譲されるはずがない。着工＝建築確認済みとは限らないだろうが、建築確認前に分譲すれば宅建業法違反になるではないか。推察するに、この約2,700戸はいわゆる売り建てか、2019年に着工した63,360戸のうちの相当分が2020年に分譲されたのではないか。これだと辻褄があう。そうであればきちんとレポートに書くべきだ。
「販売月数は首都圏平均で4.9か月まで下がり、売れ行き好調の目安である5か月を割り込んでいる」「5か月分の適正在庫に収まっている」としているのもいま一つよくわからない。売り出しから4.9カ月で完売するのなら、着工から完成まで3～6カ月と仮定すれば、完成まで完売になる計算だ。在庫となるのは9月以降に分譲した数千戸くらいにとどまるはずだ。どうして桁違いの在庫が出るのか。そしてまた、在庫が順繰りに売れればいいが、そうでないと「新築」として売れなくなるのではないか。適正在庫が年間供給の5か月分というのも信じられない。在庫を抱えないのが分譲事業の鉄則ではなかったのか。年間分譲の5か月分の完成在庫を抱えたら社長のクビは飛ばないのか。
これも善意に解釈すれば、在庫とは完成在庫ではなく、仕掛物件も含まれると理解すればそれなりに納得はいくのだが…。
解せないのはまだある。「首都圏の平均売出価格は4,105万円、㎡単価は41.6万円で前年水準を維持した」とあるが、日本不動産流通機構（東日本レインズ）は2020年の新築戸建住宅の成約件数は6,334件（前年比7.9％増）で、成約価格は平均3,486万円（前年比0.7％下落）と発表した。レポートでは成約価格の値引き率は売出価格の2.2％（約90万円）としているが、この乖離はどう説明するのか。また、「㎡単価」はいったい何を指すのか。土地面積なのか建物面積なのか説明しないとわからない。
これらの疑問点について同社にメールで問い合わせているのだが、10日以上経過しても回答が得られない。記者は9年前、同社を批判する記事を書いたが、それが影響していると思いたくないが…。疑問に答えていただきたい。
〝♪戸建てのことなら細田工務店♪〟効果 アクセス倍増/ロケ現場「成城学園前」人気
「戸建てのことなら細田工務店」CM
細田工務店の分譲戸建て「グローイングスクエア成城学園前」を見学しているときだった。話題は「長谷工だからわかるんだ」CMの細田工務店バージョンに移った。
同社分譲企画部広報課・北村義博氏が、「そうそう、あのCMはここで撮影したんです。私はロケに立ち会いました。出演者はみんな社員で総勢36人。事前にPCRの検査を受けて朝の8時からまる1日間かけて撮影しました。出演料？ あるわけないでしょ。おいしいロケ弁は食べましたが…。効果？ 当社ホームページへのアクセス数が倍増しました。社員も街を歩いていて『出ていたわね』などと声をかけられるようです。従業員満足度、士気もあがっています。当社の企業広告？ かつて物件広告は全5段とか全10段とかは出していましたが、企業広告は新聞も含めて出したことは一度もありません」と話した。
これはもう、物件紹介よりCMの話のほうがおもしろいと方向転換。こちらから先に紹介する。
〝♪いいなあ こんな一戸建て〟から始まり〝♪戸建てだったら ♪戸建てのことならわかるんだ ♪技術があるからわかるんだ ♪木造のこだわり丁寧に ♪戸建てのことなら細田工務店 ♪コダテダッタラ ♪タララッタタ〟－こんな長谷工グルーフの細田工務店のCMがここ最近、毎日のようにつけっ放しのテレビから流れてくる。耳にたこができるほどだ。
細田工務店バージョンは、2013年から開始されている「長谷工だからわかるんだ」CMの一つで、昨年11月1日の全日本大学駅伝（名古屋－伊勢神宮）から放映されている。同社社員が軽妙な7拍子の音楽に乗って楽しそうに踊る内容だ。放映時間は30秒。
戸建てメーカーでは〝家に帰れば…〟は別格として、市川海老蔵さんの「すまいいーだ」や、ずいぶん手の込んだ「オペンホウセ」と比べたら細田の事業規模は一桁どころか二桁くらいも差がある。出演料だって細田はゼロだから比較にならない。なのにこの2社を凌駕しそうなインパクトがある。
ロケ舞台となった「グローイングスクエア成城学園前」は、小田急線成城学園前駅から徒歩16分、調布市入間町三丁目の第一種低層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率80％）に位置する全29区画。土地面積は112.74～115.71㎡、建物面積は88.60～91.08㎡、価格は6,000万円台～8,000万円台。昨年8月から分譲開始し、第1期10戸は即日完売するなど好調なスタートを切り、モデルハウスを除き残りは2戸のみと好調。
アドレスは調布市だが（京王線仙川駅までバス13分徒歩5分）、小田急線成城学園前駅まではバスで数分の立地。国分寺崖線景観形成重点地区に指定されている周辺には数億円はしそうな立派な戸建てがたくさん建っている住宅街の一角。建物は「認定低炭素住宅」。
「グローイングスクエア成城学園前」ホームページから
現地に隣接する国分寺崖線
モデルハウス植栽
◇ ◆ ◇
このCMは、ミリ単位の精度を求められる長谷工や細田の仕事からすれば、メロディにやや合わず字足らずか字余りなのが気にならないわけではないが、まあそんなことはどうでもいい。小生がどうしてこのように過剰に反応するかは少し説明が必要かもしれない。
若い読者の皆さんは「細田」と聞いても知らない人が多いかもしれないが、バブルがはじけるまでの建売住宅市場での同社の位置は、東急不動産・東急電鉄、西武不動産、三井不動産、木下工務店、日本新都市開発、日本電建、殖産住宅などと肩を並べていた。我々団塊世代以上の年代の人にとっては「細田」はメジャーブランドの一つだった。自社分譲は年間で700戸くらいはあったのではないか。
その後、バブルがはじけて市場は一変した。詳しくは書かないが、三井不動産は団地型から都市型に転換してバブル崩壊後もコンスタントに数百戸供給してきたが、〝街づくり〟が代名詞の東急は電鉄・不動産含めて年間供給量は200戸あるかどうか。西武はほとんど撤退した。木下は多角化に成功したが、日本新都市開発、日本電建、殖産などは姿を消した。飯田グループはバブルをしのいだが、一時期は危機も伝えられた。
このように激変した市場の中で細田は生き延びてきた。そして昨年4月、長谷工グループ入りすることになった。今後どのような展開を見せるかわからないが、長谷工グループにはマンションだけでなく戸建ての実績も多い総合地所もある。細田と総合地所が組んだら素晴らしい戸建てができるはずだ。
戸建ての法人施工では、最近は西武建設、イトーピアホーム、エスケーホームなどが目立つが、細田はどう動くのか。
かつての「戸建てのことなら細田工務店」の輝きを取り戻すことができるかどうか。平野富士雄社長のかじ取りに注目だ。
「長谷工だからわかるんだ」別バージョン
「長谷工だからわかるんだ」別バージョン
長谷工コーポ 建売住宅の老舗・細田工務店をTOB 子会社化 一抹の寂しさぬぐえず（2019/12/25）
約1000区画の「成田はなのき台」 細田工 分譲開始8年で約9割完売（2014/4/21）
大和ハウス Web限定の木造戸建て「Lifegenic W」発売 「Lifegenic」は600棟販売
「Lifegenic W（ライフジェニックダブリュー）」
大和ハウス工業は2月1日、Web限定の木造戸建住宅商品「Lifegenic W（ライフジェニックダブリュー）」を2021年4月1日に発売すると発表した。
同社は2019年11月、Webサイトを通じて楽しく簡単に家づくりを体験できる戸建住宅商品「Lifegenic（ライフジェニック）」を発売しており、これまでにWebサイトへのアクセス数は135万回以上に及び、約600棟を販売するなど好調であることから、「ライフジェニック」のバリエーションを拡充し、都市部をターゲットにし、建物が近接する密集地や旗竿地にも対応できる敷地対応力に加え、近隣からの目線に配慮し、光・風の採り方にも工夫を凝らしているのが特徴。
「テレワークスタイル」を選択可能としたほか、ウイルスなどをリビングに持ち込まないよう動線に配慮し、「家事シェアハウス」を選択できるようにもした。都市部に多い狭小地にも対応するため、間口のモジュール4 m55cmから45.5cm単位で広げることの出来るプランを用意。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）にも対応する。
プランは室内への光の採り方が異なる「コの字型」「Ｌの字型」「スクエア型」 の3タイプ。
2月4日から首都圏と関西圏でプレ販売を開始し、4月1日から沖縄と一部を除く全国で販売する。販売目標は年間800棟。「Lの字型」プラン（延床面積89.42㎡）の参考価格は2,035万円（税込）。プランは15タイプ45プラン。構造は軸組工法2階建て。
内観
2020年首都圏中古マンション成約は約3.6万戸 中古戸建ては過去最多 東日本レインズ
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は1月22日、首都圏の2020年（2020年1～12月）の不動産流通市場の動向をまとめ発表した。
中古マンションの成約件数は35,825件（前年比6.0％減）で２年ぶりに前年を下回った。
成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で55.17万円（前年比3.2％上昇）で、８年連続の上昇。この８年で44.5％上昇している。
成約物件価格は3,599万円（前年比4.6％上昇）で、１㎡当たり単価と同様に８年連続で上昇。5,000万円超の各価格帯が成約件数、比率とも拡大している。
成約物件の平均専有面積は65.24㎡（前年比1.3％拡大）と２年ぶりに拡大、平均築年数は21.99年（前年21.64年）で、経年化が進んでいる。
中古戸建住宅の成約件数は13,348件（前年比2.4％増）と２年連続で前年を上回り、2016年（13,195件）以来４年ぶりに過去最高を更新している。
成約物件価格は首都圏平均で3,110万円（前年比0.2％下落）と２年連続で前年を下回った。
成約物件の平均土地面積は147.99㎡（前年比0.8％拡大）、建物面積は105.24㎡（同0.3％拡大）となっている。平均築年数は21.62年（前年21.38年）で、経年化が進んでいる。
新築戸建住宅の成約件数は6,334件（前年比7.9％増）と、２年連続で前年を上回った。
成約物件価格は首都圏平均で3,486万円（前年比0.7％下落）と、２年ぶりに前年を下回った。
成約物件の土地面積は122.95㎡（前年比0.3％縮小）、建物面積は98.40㎡（同0.5％縮小）となっている。
土地（100～200㎡）の成約件数は5,828件（前年比0.02％増）で、ほぼ横ばいながら前年を上回った。
成約物件の１㎡当たり単価は首都圏平均で19.41万円（前年比2.8％下落）と、２年連続で前年を下回っている。
成約物件価格は2,810万円（前年比3.0％下落）で、２年連続で前年を下回っている。
旧聞のみ 実態に迫れず羊頭狗肉の記事 週刊住宅1/18号〝ミニ戸建てがブーム〟
〝ミニ戸建てがブーム〟などと新型コロナの変異種が発生したかのような衝撃的な見出しを掲げ、大上段に構えたものの、ぬゑのようなつかみどころのない相手にたじろぎ、結局は腰砕けとなり、太刀を振り下ろすどころか鞘に収めることすらできずすごすごと逃げ去った－こんなたとえがぴったりの記事が1月18日付「週刊住宅」に掲載されていた。
読んだのはWeb版なので紙媒体ではどのように扱われているのか分からないが、かなりのスペースを割いているはずだ。記事の書き出しはこうだ。
「コロナの蔓延（まんえん）で新築戸建ての需要が伸びている。中でも急伸しているのがミニ戸建てと呼ばれる物件だ。いまなぜミニ戸建ての需要が伸びているのか。その理由を探るとともに、戸建てブームは今後も続くのか考察してみたい」
小生は、この段階で地団太を踏んだ。〝抜かれた〟と思った。小生も一昨年、「狭小住宅」の実態に迫ろうと挑戦したことがあるからだ。その時の記事を添付する。3週間くらいにわたり資料をあさり、現場を見学し、狭小住宅専門の業者に取材を申し込んだがかなわず、結局はなにも分からずじまいに終わったことが読んで頂ければわかるはずだ。
狭小住宅が隠花植物のようにじわじわと領域を広げているのはなんとなくわかるのだが、そもそも建売住宅のデータはほとんどないし、住宅着工統計では戸数や住宅の面積は把握できるが、敷地面積の記載はない。民間の調査会社もどこも市場を把握できていない。
なのに、ミニ戸建てがブームであることを週刊住宅が突き止めたとなれば、脱帽するほかない。
ところが、同紙の記事をどこまで読み進めても、新築や中古マンションのデータや住宅購入予定者の意識調査結果ばかりで、肝心のミニ戸建てについての言及がない。同紙は「新築戸建ての需要が伸びている」と書くが、本当だろうか。住宅着工統計では持家も分譲戸建てもこの1年間というもの毎月ずっと二ケタ近い減少を示している。着工と分譲とは時差があるので、あるいは需要増を背景に今後は着工も伸びるのか。（その可能性はあると思う）
やっと登場するのは、全体の分量2,000字の半分を過ぎたころだ。
だしぬけに「業績がＶ字回復したのがオープンハウスだ」（これは誤り。落ち込んだのは緊急事態宣言時のみ。同社はずっと業績を伸ばしてきた＝記者注）とあり、「オープンハウスが取り扱う物件は都心の戸建てが中心。それもミニ戸建てと呼ばれる物件が多い。ミニ戸建ての厳密な定義はないが、多くの場合狭い土地に建てられた建て売りを指し、敷地面積は60～80平方メートル以下、１階に駐車場を持つ３階建てタイプが標準と言えるだろう。
オープンハウスの戸建て仲介契約件数は、20年４月は前年同月比39.1％減であったが、５月には反転し43.0％増、６月には52.3％増と大幅に伸長した。その結果、20年９月期の連結経営成績は前年度の約540億円（5,403億円の誤り＝記者注）から575億円超（5,759億円の誤り＝同）に伸びている。
コロナ禍を受けての好況はオープンハウスに限らず、ケイアイスターの不動産（これもケイアイスター不動産の＝記者注）分譲住宅契約金額の対前年比増加率は32％と急伸しており、新築戸建て人気は数字の上でも見て取ることができる」とある。
長々と引用したが、ここで初めてミニ戸建ては敷地面積が「50～80㎡以下」ということが分かる。そして、その代表格としてオープンハウスとケイアイスター不動産を取り上げた。よく読むと、両社の決算数字など開示データをそのまま記しているに過ぎないのだが、それにしても何の根拠も示さずミニ戸建て=オープンハウス、ケイアイスター不動産と断定的に書くのは乱暴に過ぎる。
そこで、小生はオープンハウスに確認した。同社広報によると、グループの分譲戸建てを展開するオープンハウス・ディベロップメントが展開する分譲戸建ての敷地面積が「60～80㎡以下」の供給比率は50％に達しており（2020年9月期の戸建て計上戸数は2,804戸）少なくはないが、ミニ戸建て＝オープンハウスにはならない。また、記事にある同社の営業成績の数値は一桁少ない。売上1兆円を目指す企業だ。荒井正昭社長が知ったら激怒するのではないか。（笑い飛ばすか）
そして同紙は「都心のマンション需要は高値の花になりつつあり、加えて部屋数の少なさがマンションの弱点として露呈した。持ち家事情の変化は、選ぶ側のニーズに対応して今後も（ミニ戸建て人気が）加速する気配が濃厚だ」などと遁辞でもって締めくくっている。
はっきり言って記事のすべてが旧聞で、自らの足で書いた真新しい事実は皆無だ。結局、「60～80㎡以下」のミニ戸建ての市場は〝闇〟のままだ。ひょっとしたら、書いた記者の方は一度もミニ戸建ても建売住宅も見ていないのかもしれない。そうでなければ、記事に添えられている立派な分譲戸建ての街並み写真を使うはずがない。この写真は敷地規模が60～80㎡以下のミニ戸建てでないことは明らかだ。どうしてこのような写真を使ったのか。写真も記事のうちだ。刺身のツマのように扱うのはいかがか。
ここまで結構辛辣なことを書いた。〝何もここまで〟と思う読者の方もいるかもしれないが、同紙は数少ない業界紙として影響力を持っているはずだし、持つべきだと思うからこそ、誤った記事に対してはきちんと記事で批判すべきというのが小生の立場だ。他意はない。小生の願いはいい記事を書いてほしい－この一点だ。
この小生の批判記事を同紙も読んでくれるはずだ。今度は素晴らしいミニ戸建ての第2弾、第3弾の記事を発信してほしい。小生が知りたいのは、ミニ戸建てが中古市場でどのような評価を受けるのかということだ。ここに焦点を当てるのもいいのではないか。不動産流通会社やレインズは狭小住宅のデータはないのだろうか。スムストックはきちんとデータを収集しているではないか。
敷地60㎡未満の分譲「狭小住宅」 都心部は軒並み50％超 最少の練馬は1.9％（2019/8/19）
小田急不動産 全10棟の分譲戸建て「リーフィア世田谷喜多見」3週間で完売
「リーフィア世田谷喜多見」
小田急不動産は1月20日、昨年10月31日から販売を開始していた分譲戸建て「リーフィア世田谷喜多見」（総戸数10戸）が11月22日に完売したと発表した。
2020年7月に公式ホームページを公開してから、資料請求は441件、9月からの来場者は155組に達した。
人気の要因として、同社は①新しい生活様式に対応したプランニング②街並み・外観のデザイン性③生活利便性と緑あふれる住環境など、コロナ禍で定着した「在宅勤務」やステイホームによる「おうち時間」に対応した商品展開がニーズとマッチしたとしている。
物件は、小田急線喜多見駅から徒歩12分、世田谷区喜多見七丁目に位置する全10棟。敷地面積は106.66～116.34㎡、建物面積87.79～98.01㎡。構造・規模は木造２階建（２×４工法）。施工は細田工務店。
モデルホーム
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この物件は昨年11月上旬に見学している。その時も残り1戸だったので、早期に完売となるのは間違いないと読んでいた。
ランドスケープデザインが抜群で、平均6,000万円台後半の価格もものすごく安いと思った。
ダイニングスタディカウンター
邸宅跡地の樹齢100年 モミジの借景取り込む 歴史を紡ぐ企画奏功 ポラス「光が丘」
「マインドスクェア ヘリテージ光が丘 つむぎのまち」
ポラスグループ中央住宅は12月3日、近代建築家・木下益治郎が手がけた昭和初期の農園別荘（旧邸宅）の意匠デザインなどを引き継ぎ、敷地内にあった樹齢約100年（記者の推定）のイロハモミジを住戸の商品企画に取り込んだ「マインドスクェア ヘリテージ光が丘 つむぎのまち」（全9戸）の販売が好調と発表。同日、報道陣に現場を公開した。
物件は、都営大江戸線光が丘駅から徒歩19分、練馬区旭町１丁目に位置する全9戸。土地面積は100.00～128.32㎡、建物面積89.25～103.27㎡、価格5,990万～7,590万円、平均6,723万円。建物は木造2×6工法2階建て。建物は竣工済み。
主な基本性能・設備仕様は、2×6工法、リビング天井高2.7ｍ、スキップDEN(ワークスペース)、ウイルス除去効果がある「可視光線型光触媒」床、珪藻土塗壁、シダーパネル「木もれ美」壁、つむぎケーシング、スピーカー付きダウンライトなど。
9月19日に広告を10月10日に販売をそれぞれ開始。これまで148件の反響を集め9戸のうち8戸を成約。購入者の平均年齢は41歳、世帯年収は1,000万円前後。
旧邸宅は、三菱財閥創業者・岩崎弥太郎の姻族である各務鎌吉が昭和8年に建設した敷地面積約1,000㎡、延べ床面積423㎡。アメリカン・アール・デコ様式の設計を得意としていた近代建築家・木下益次郎が設計を担当した。
同社は昨年末建物ごと用地を取得。屋敷に刻まれた歴史と記憶を後世につなげる商品企画にするため解体を3週間延期し様々な調査を行うとともに、旧所有者の親族縁者や郷土史家研究者などを招き、神職による棟下式（むねおろしき：建物への、感謝とお別れの儀式）を実施した。
商品企画には、邸宅にあった樹齢約100年のイロハモミジをそのまま残し、旧邸宅の石畳などの古材も配置した小庭園「槭樹（もみじ）の間」「道しるべの小径」（60.17㎡）として整備。「槭樹（もみじ）の間」「道しるべの小径」に面する5戸の敷地の一部に地役権を設定し、共同で管理するように定めている。3年間はポラスが剪定費を負担する。
さらに、旧邸宅の格式、佇まいを記憶として残すため、特徴的だったいぶし瓦の屋根をモダンな和瓦で表現し、縦格子、丸窓、造作門柱などを採用。天然銘木のフローリング床には、室内照明が当たるだけでカビやウイルス、VOCなどを水や炭酸ガスに分解・除去する「可視光線型光触媒」を、玄関ホールに抗アレルゲン壁紙「アレルブロック」を、玄関手すりには抗ウイルス機能ビオタスクをそれぞれ採用している。
見学会に臨んだ同社マインドスクェア事業部取締役事業部長・金児正治氏は「一般的な分譲事業は回転率を高めスピードを重視するが、今回の既存建物は使われている材料、仕上げ、デザインなど普通ではなかったので、解体を3週間延ばし、歴史をたどりそれを残していく企画にした。同時に安心・安全を担保するためストレスフリーの床、壁材などを採用することでプラスアルファの価値を実現した。販売も好調なので、今後は当社の最上位モデルとしてこの〝ヘリテージ〟をマンション、複合開発に採用していく。用地取得でも優位に立てる」などと差別化に自信を見せた。
販売担当の同部東京西営業所所長・金井秀徳氏は、「周辺相場の5,000万円の半ばから後半よりかなり高い価格設定でも他社にない2.7ｍのリビング天井高、2×6工法、設備仕様レベルが評価された。ムービーパンフを採用することで接客時間の短縮もできた」と話し、プロジェクトリーダーの山口太郎氏は、建物調査で見つかった「棟札」や手斧（ちょうな）仕上げの面材を示しながらコンセプトなどについて熱く語った。
同社はまた、今期4～11月までの分譲戸建ての契約棟数は前年同期比126％と好調に推移していることを明らかにした。2019年に分譲した戸建ての残戸数は10戸程度とのことだ。
本物のポプラに手斧仕上げを施したタブロー窓
2階リビングの窓際には鏡面仕上げのフローリングとすることで、モミジが映り込むようにしている
旧邸宅のスケッチ
◇ ◆ ◇
コロナ禍での同社の分譲マンション・戸建てメディア向け見学会は今回で4回目だ。他のハウスメーカー・デベロッパーはほとんど行っていないので、同社が独走している。
小生は、ハウスメーカー・デベロッパーは記者を育てる役割を担っており、記者は現場（商品）を観ないと成長できないと思っているので、同社の決断を支持する。
今回も見どころの多い見学会だった。正味は1時間半だったが、記者は取材の帰り、光が丘公園を歩き、あれやこれや見て回ったので都合3時間くらい掛けた。
光が丘の戸建てと言えば、金児氏がこの日「うちが（入札に）負けた土地」と明かしたコスモスイニシアが4年前に分譲し、人気になった光が丘公園に近接する「グランフォーラム光が丘公園」（16戸）を真っ先に思い出す。
今回の物件は、光が丘公園に近接していたコスモスイニシアの物件と立地条件は若干異なるが、設備仕様レベルなどを考慮すれば価格は割安感があると思う。
モミジの既存樹を商品企画に取り込んだのもヒットした要因の一つだろう。モミジは「あと100年は持つ」とのモミジ専門の川口市安行の植木屋さんのお墨付きを得ているという、樹高にして7～8メートルくらいの巨木だ。
マンションや大規模戸建て開発では、既存樹をそのまま残し、あるいは移植しシンボルツリーとする事例が少なくないが、10戸くらいの規模で約60㎡の植樹帯を設け、企画に反映させたものは三井不動産レジデンシャルの〝ファインコート〟にいくつかあるくらいではないか。
その三井不動産は〝経年優化〟を積水ハウスは〝経年美化〟をそれぞれ掲げている。山万は〝千年優都〟だ。そしてまたポラスの〝ヘリテージ（遺産）〟が誕生した。半端でない取り組みが消費者に響くのだろう。
現地（手前に「道しるべ」の文字が彫られた石塔）
「槭樹（もみじ）の間」
光が丘公園
感動の金児氏vs宮崎氏トーク 全196戸のポラス「柏」3カ月で100戸成約（2020/10/10）
調整区域の市民農園付き200㎡邸宅 ポラス「ハナミズキ春日部・藤塚」企画秀逸（2020/7/3）
残り1戸 すこぶる好調 小田急不動産の戸建て「世田谷喜多見」全10棟
「リーフィア世田谷喜多見」完成予想図
すこぶる売れ行き好調のタカラレーベンのマンション「レーベン戸田公園GRANVARIO」58戸と、小田急不動産の戸建て「リーフィア世田谷喜多見」10戸を見学した。記事を書いているうちに完売するかもしれないので、先に「世田谷喜多見」から紹介する。
物件は、小田急小田原線喜多見駅から徒歩12分・成城学園前駅から徒歩16分、世田谷区喜多見七丁目の第一種低層住居専用地域に位置する全10戸。価格は6,000万円台の後半が中心。現在販売中の住戸（1戸）の土地面積110.05㎡、建物面積91.49㎡、価格6,928万円。建物は竣工済み。施工は細田工務店(建物・外構)。
法定建ぺい率は40％、容積率は80％地域だが、緑化率を高め良好な住宅地を形成していることから一部住戸を除き建ぺい率は45％、50％、容積率は100％に緩和されているのが特徴。幅員約5メートルの舗道はインターロッキング舗装。
10月24日から分譲を開始し、現在、残りは前述した二方角地の1戸のみ。販売を担当する同社住宅事業本部住宅販売部・金子秀太朗氏は、「休日の来場者は3サイクル全て満席で15件くらい、平日も少なくありません」と話している。
モデルホーム
ダイニングスタディカウンター
◇ ◆ ◇
記者は今年2月、人気になった同社の「リーフィア狛江 イデアカーサ」21戸も見学しているのだが、今回も現地をみて〝すぐ売れる〟と読んだ。価格も予想通りだった。高値追及をしないという読みは的中した。
同社の戸建てを取材すると、同社が同社の経営理念に掲げる「お客様にご満足いただくこと（顧客満足）を第一義に、安心、安全、快適な生活・環境の創造とその価値の向上に全力を尽くし、お客様からの信頼を日々積み重ねていくことを使命とする」を愚直に実践していることが伝わってくる。
今回の物件でも、もう少し価格をあげてもいいのではないかと思ったが、「浮利を追わず」なのだろう。流れに乗じて吹っ掛けることもせず、市況が弱含みだからと言って浮き足立つこともしない。いい会社だ。
残り1戸。高いか安いか、マンションか戸建てか－これは消費者が判断することだが、喜多見駅圏で近く分譲されるマンションは坪300万円をはるかに突破する。
街並み
分譲中の住戸
外構
小田急不 分譲戸建て商品PJ第4弾 在宅勤務に対応した「ウチBiz（ビズ）」販売
小田急不動産は10月28日、分譲住宅「LEAFIA（リーフィア）」の住まいへの想い（期待）をカタチ（商品化）にする新商品・サービス開発プロジェクト「想いカタチ．ファクトリー」の第四弾として、働き方改革やコロナ禍を契機に急速に浸透した「在宅勤務」に対応したプラン「ウチBiz（ビズ）」を開発し、現在販売中の分譲戸建て住宅「リーフィア祖師ヶ谷大蔵」、「リーフィア世田谷喜多見」に採用したと発表した。
「ウチBiz（ビズ）」は、「在宅勤務の利用頻度」や「ON・OFFの切り替え」に着目した９つのスタイルで、仕事だけでなく家族時間や自分時間にも使える新しい住空間の提案。
そのうちの一つ「ダイニングスタイル」は、扉を閉めるとダイニングスペースが3帖の大型ワークスペースに早変わりするプランで、また「カフェスタイル」では3帖のカフェ感覚で過ごせる3帖のスペースを提案している。
小田急グループの会員制アンケートパネル「Idea パレット」や同社従業員を対象とした社内アンケートの実態調査の結果では、理想の在宅ワークスペースは「自分の部屋・書斎」が約66％を占めていることから、今回の提案となった。
「リーフィア祖師ヶ谷大蔵」は今年2月に取材しているので記事を参照していただきたい。「世田谷喜多見」は取材を申し込んでレポートしたい。
アプローチは「ウルトラマン商店街」「IDEA20」盛り込む 小田急不「祖師ヶ谷大蔵」（2020/2/12）
周囲の街並みに配慮 大和ハウス 3階建て分譲戸建て「セキュレア文京目白台」
「セキュレア文京目白台2丁目」
大和ハウス工業の軽量鉄骨3階建て分譲住宅「セキュレア文京目白台2丁目」を見学した。護国寺駅から徒歩8分の戸建て住宅などが建ち並ぶ住宅街の一角に位置する全6棟で、低層3階建てマンションかタウンハウスの雰囲気がある。
物件は、東京メトロ有楽町線護国寺駅から徒歩8分、文京区目白台2丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率160％）に位置する全6棟。土地面積は114.47～128.01㎡、建物面積は132.46～133.98㎡、価格は16,990万～17,620万円。建物は軽量鉄骨3階建てで、10月20日に全棟完成済み。敷地境界から北側700ミリは6区画の所有者全員の共同利用地としている。
現地は、イチョウ並木が美しい不忍通りと目白通りからそれぞれ一歩入った住宅街で、日本女子大、目白台運動公園などにも近接。
各住棟とも南側の4m道路に接道。そこから700ミリの共同利用地を含め建物まで約10ｍセットバックさせ、大型車を含む2台分の駐車スペースを確保しているのが特徴。2層トップライト付きで太陽光、蓄電池、床暖房（LD）、食器洗浄機、ビルトイン浄水器、エアコン、防犯ガラスなどを装備。
各住棟のプランは、1階に5.1～6.0帖台の居室（一部はアクティブ土間、スタジオ）と浴室、洗面室、トイレなど、2階が21帖大のLDKとキッチン、トイレ（2帖大）、3階が9.2帖大の主寝室と7帖大の居室と2～3.5帖大のホール。
同社東京本店住宅事業部東京第五部住宅営業所店長（スムストック住宅販売士）・井上正樹氏は、「詰め込もうと思ったら建て方を変え、戸数を増やすことも可能でしょうが、居住者の車の出し入れ、2台駐車を考え、さらに北側の臨家との間隔を空けるなど周囲の住宅地に配慮した結果、このようなプランにしました。間口は2間しかありませんが、周辺の分譲マンション相場と比較して価格的な競争力はあるし、20帖以上を確保したLDK、9帖以上の主寝室、採光窓の多さはマンションには負けない。管理費、駐車料金もない」などと、販売に自信を見せていた。
「アクティブ土間のある家」
吹き抜け空間があるLDK
主寝室
2階トイレ
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同社の都心の都市型戸建シリーズ〝セキュレア〟を見学するのは、昨年6月に見学した「セキュレア四谷三栄町」（8棟）以来だ。今回見学をお願いしたのは今年9月下旬に行われたメディア向け勉強会で、同社住宅事業推進部 営業統括部 分譲住宅グループ グループ長・本間生志氏が、この「セキュレア文京目白台2丁目」も自信たっぷりに話したからだ。
「四谷三栄町」のときもそうだったが、〝大和ハウスともあろうものが、都心の狭小敷地の3階建てを分譲してどうするのだ〟と正直思ったが、現地を見た途端〝さすが大和ハウス〟に改めた。全体敷地は正方形に近く、住棟配置は難しいだろうが、超ミニ開発も可能だ。同社はそうしなかった。街並みにもしっかり配慮している。
価格はどうか。1.7億円前後というのは決して安くはないが、仮にこの地でマンションを分譲したら坪単価は550万円くらいになるはずだ。20坪で1億円以上だ。それでも売れるかもしれないが、その広さにアッパーミドル・富裕層は満足するだろうか。
2層吹き抜けのトップライト、2帖大の2階トイレ、スロップシンク付きの「アクティブ土間のある家」のプランがよかった。
井上氏にはもちろん、本間氏にも同社広報にも感謝したい。いま都心部では敷地が20坪もない超ミニ開発が隠花植物のようにはびこっているが、この種の良好な都心の3階建てにもっと光が当たっていい。
トップライト
居室
吹き抜け空間（3階から2階見降ろし）
2階リビング
目白台運動公園
またまた10年前の感動蘇る 大和ハウス 分譲・物流に関する勉強会 戸建てV字回復（2020/9/25）
