三井不動産は11月27日、東証一部上場の東京ドームを公開買付（TOB）により全株取得するとともに、東京ドームと読売新聞グループ本社と資本業務提携することを決定したと発表した。

　買付期間は11月30日（月）～2021年1月18日（月）。買付け価格は、直近６か月の終値単純平均値802円に対して62.09％のプレミアムを加えた1株1,300円（金額）で、買付け額は1,205億円。

　また、同社は同日、東京ドームの第２位株主であるみずほ銀行（所有割合4.62％）からTOBに応募する旨の差入書を受領し、読売新聞グループ本社（以下、読売）からも東京ドームの所有株38,478株（所有割合0.04％）全てについて公開買付に応募する旨の表明を受けたと発表。東京ドームも同日行われた取締役会で公開買付けに賛同の意見を表明した。

　三井不は公開買付けにより東京ドームを完全子会社とする予定で、東京ドームは上場廃止となる。また、同社は東京ドームを完全子会社したのち東京ドームの株式20％を読売新聞グループ本社に譲渡、三井不と読売は東京ドームに役員を派遣する。

　同社のTOB報道を受け市場も反応。東京ドームの27日の終値は前日の897円より150円高の1,047円（ストップ高）の値を付けた。三井不は42円高の2,302円だった。

　TOBの背景には、東京ドームと筆頭株主との対立があり、三井不はホワイトナイト（白馬の騎士）として登場した。

　東京ドームは、同社の筆頭株主（所有割合9.61％）である香港の投資ファンドOasis Investments II Master Fund Ltd.（以下、オアシス）との対立が激化し、今年1月にはオアシスから1株1,300円で全株を買い取るレターを受領しており、その後、10月19日付で臨時株主総会の招集を求められ、長岡勤代表取締役社長ら3名を解任する動議がなされている。臨時株主総会は12月17日に開かれる予定。

　東京ドームは、「当社とOasisの考える企業価値向上策の内容及び進め方には大きな乖離があり、Oasisによる当社株式の取得は、特に長期化が予想されるコロナ禍への対策も考慮した中長期的な企業価値向上には繋がらない」「資金調達の見込みや、外資規制等の観点からの実現可能性も不明であることなどを踏まえると、その具体性及び実現可能性、すなわち真摯性に疑義があるものと言わざるを得ない」とオアシスを批判している。

　一方の三井不は2020年６月上旬、共同事業などで親交がある読売に対し東京ドームの紹介を依頼。8月から具体的な協議を行ってきたとしている。

               ◇　　　　　　◆　　　　　◇

　三井不の東京ドーム買収はアンチ巨人＆西武ファンの記者も衝撃を受けた。三井不にとっては〝千載一遇〟の、東京ドーム＆読売にとっては〝渡りに船〟ではないか。

　三井不は商業施設テナント約2,400社・三井ショッピングパークポイント会員約1,200万人・＆mall会員約250万人・三井ガーデンホテル会員約40万人・オフィスビルテナント約3,000社・三井のすまいループ会員約24万人（2020年３月末時点）などの顧客基盤を有している。

　一方、東京ドーム＆読売はＴＤポイントカード会員約74万人（2020年10月31日現在）、「東京ドームシティ」年間来場者約4,000万人、読売新聞朝刊の発行部数742万部（出典：日本ABC協会「新聞レポート」）、読売巨人軍ファンクラブ会員約45万人、ジャイアンツアプリ登録者数約50万人などの顧客資源を有す。

　この三社が連携して、①読売巨人軍のコンテンツ及び球団とスタジアムの一体運営による競争力強化②三井のリソースを活用した東京ドームの新中期経営計画の推進力強化③東京ドームシティの将来の再整備の検討を行う－こととなるが、無限の可能性を秘めていると思う。

　もともと三井不はスポーツイベント協賛に意欲的だ。1984年のロサンゼルスオリンピック大会だったと思うが、日本が優勝した野球競技では同社はバックネットの下部に広告を出したために、投手が投げるたびに「三井不動産」の文字がテレビに映し出された。同社役員が呵々大笑したのを覚えている。

　昨年のラグビーワールドカップ2019日本大会では、世界最強のニュージーランド代表オールブラックスのオフィシャルスポンサーとなり、同社グループのホテルを宿泊先として誘致し、千葉県柏市と共催したオールブラックス応援イベントには7,000人を超す観客を集めた。

　現在も、2020東京オリンピック・パラリンピックの公式スポンサーとしてテレビなどに頻繁に露出している。

　社員にも野球経験者は多い。三井不動産リアルティの遠藤靖社長は慶大を大学野球日本一に導いた功労者だし、同社には巨人の契約金2億円のドラフト指名を蹴り三井不動産に入社した志村亮氏もいる。このほか三井不動産、三井不動産レジデンシャル、三井不動産レジデンシャルサービス、三井不動産レジデンシャルリースも野球部があり、OBを含めたら野球経験者は数百名どころか千人規模ではないか。

　デベロッパーの野球関連では、中部電力グループの日本エスコンは、北海道日本ハムファイターズが2023年に開業を予定している北広島市の新球場「ES CON FIELD（エスコンフィールド）HOKKAIDO」の命名権（ネーミングライツ）を取得した。

　このほか、リストグループは横浜DeNAベイスターズのスポンサーになっており、ミニミニは東都大学野球の、エイブルは首都大学野球のそれぞれ公式スポンサーになっている。住友不動産は東京ドーム、西武ドームにも広告を出している。

　　〝たかが野球 されど野球〟－野球人気は不滅だ。

ラグビー世界最強NZ オールブラックス応援イベントに7000人超 柏市×三井不（2019/9/14）

　積水ハウスは11月19日、「従業員の幸せ」を追求するため、幸福経営学の第一人者、慶應義塾大学・前野隆司教授の監修のもと、グループ全従業員約27,000人を対象に「幸せ度調査」を11月20日から実施すると発表した。この種の調査を行うのは世界で初めてという。

　同社グループは住を基軸に、ハード・ソフト・サービスを融合した「幸せ」を提供するグローバル企業を目指しており、2018年には企業では日本初となる幸せを研究する「住生活研究所」を開所。創業60周年を迎えた今年、2050年に向けた30年のグローバルビジョンに〝「わが家」を世界一 幸せな場所にする〟を掲げ、商品企画に生かすなど様々な取り組みを行っている。今回の調査はその一環。

　今回の調査について、前野教授は「慶應義塾大学前野研究室がはぴテックと共同開発しました、個人の幸せを多面的に計測可能なアンケート調査『幸福度診断Well-Being Circle』と、同じく前野研究室がパーソル総合研究所と共同開発しました、働く人の幸せを分析可能なアンケート調査『はたらく人の幸せ／不幸せの14 因子』を同時に計測し、その分析を行うという、世界で初めての試みです。

　本調査は、積水ハウスグループ従業員の幸福度向上に寄与すると考えられるのみならず、個人の幸せと会社での幸せの関係性が明らかになることによって、これからの経営のあり方を考えるために重要な示唆が得られると期待される、興味深い調査です」とコメントを寄せている。　

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社が2年前、「幸せ」を研究する「住生活研究所」を設立したのに驚愕したが、そのとき、初代の所長に就任した河崎由美子氏は「『幸せ』は個別解かもしれないが、普遍解にもつなげたい」と語った。

　つまり、従業員一人ひとりの「幸せ」を会社全体、さらには社会全体の「幸せ」につなげようという目標を当初から考えていた結果が、今回の全従業員への調査となったようだ。プレス・リリースだけでは具体的にどのような調査を行うのか不明だが、全従業員約27,000人を対象にするというからすごいデータが集まるはずだ。同社には、「不幸」と感じている人など都合の悪い部分をカットなどせず、結果を正直に発表してほしい。

　結果は、同社の「幸せ」追求だけでなく、前野教授がコメントしているように、すべての企業や個人が「幸せ」とは何かを考えるきっかけになるはずだ。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　とはいえ、調査結果を分析するのは容易でないと思う。「幸せ」追求は人類永遠のテーマだが、「幸せ」を普遍解として示した哲学者など寡聞にして知らない。「幸せ」を定性的・定量的に計測するモノサシなど存在しないと考えるが、いかがだろう。

〝幸せ（人間愛）〟のさらなる追求に期待 積水ハウスがわが国初の「幸せ」研究所（2018/7/27）

　大和ハウス工業は11月16日、2021年3月期第2四半期決算についてマスコミ向けスモールミーティングを開催し、決算概要をオンライン配信するとともに芳井敬一社長が電話会議方式により記者団の質問に答えた。

　芳井氏は、「新型コロナの影響でホテルの稼働率が低迷しており、通期で売上高は11期ぶりに減収となり、利益は12期ぶりに減益となるが、ニューノーマルに対応した巣ごもり商品などの需要が高まっており、戸建てや賃貸などは体制の立て直しを図っている。見通しは暗くない」などと語った。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　スモールミーティングは、①オンライン配信による視聴のみ②オンライン配信と質疑応答が可能な電話会議の2つが選択できるようになっていたが、記者は操作の仕方が分からないのでオンライン配信のみを視聴した。

　芳井社長は「見通しは暗くない」と語ったように、ホテルや商業施設、戸建て・賃貸事業は予断を許さないが、分譲マンションや分譲戸建て、物流などは底堅い需要があり、今後の景気動向、対応次第では業績を伸ばせるのではないかと思っている。

　同社の分譲マンションと分譲戸建てをコロナ禍で4物件見学したが、いずれも商品企画がよく売れ行きも好調だった。

◇　　　　　　◆　　　　　◇

　同社は11月11日、2021年3月期第2四半期決算を発表。売上高1兆9,664億円（前年同期比9.8％減）、営業利益1,560億円（同25.5％減）、経常利益1,504億円（同27.6％減）、純利益913億円（同38.0％減）となった。

　同社はまた、ホテル稼働率などは厳しい状況が続いているものの、請負工事や物流施設開発へのニーズの高まりなどにより、当初想定からは改善しているとし、2020年５月に公表した業績予想を上方修正した。

　売上高4兆円（前回発表比3,500億円増）、営業利益2,580億円（同880億円増）、経常利益2,430億円（同790億円増）、純利益1,300億円（同250億円増）となる見通し。

　中間配当は前回予想の1株40円から50円に、期末配当も前回予想の1株50円から60円に増額。年間配当は110円（前期115円）となる予定。

　新型コロナが今後の不動産業界にどのような影響を及ぼすか現段階ではいま一つ不透明だが、再編を促すのは間違いない。

　その嚆矢となりそうなのが、オープンハウスのプレザンスコーポレーションに対する株式の公開買い付けであり、アスコットによるTHEグローバル社の連結子会社化だ。

　オープンハウスは東証上場6年後に売上高5,000億円超を達成したことから次の目標に1兆円を掲げており、プレザンスコーポが地盤とする関西圏、名古屋圏などの地方への展開、ワンルームなど投資向け事業の拡大を狙う。

　アスコットのTHEグローバル社の連結子会社化はとても分かりやすい。両社の創業時期が近く、マンションの供給エリアも日本橋や人形町、浜町など重なっており、販売委託・受託の物件も少なくないからだ。仕入れなどは双方が連携し、商品企画などで補完しあえばシナジー効果は間違いなく大きい。

　ホームページによると、アスコットのスポンサー・中国平安グループの総資産額は約103兆円、売上高は約15.5兆円（2017年度）となっており、資金力も潤沢だ。

　これまで両社とも大型案件はなかったが、商品企画には光るものがあった。記者は昨年末、THEグローバル社の「ウィルローズ日本橋浜町公園」25戸を見学した。専有面積50～66㎡中心のコンパクトマンションだが、7.5～10.0ｍのワイドスパンで2.4ｍハイサッシ、突板フローリング、突板建具・家具などを採用していた。早期に完売したはずだ。

　ずいぶん昔だが、菱重エステートとのJV「グラウス日本橋浜町」37戸もいい物件だった。周辺物件はコンパクト中心だったのに対し、専有面積を敢えて72㎡以上としたのが奏功し、わずか1カ月で完売した。

　アスコットはデザイン性の高い分譲・賃貸マンションを供給してきた。双方のいいところを融合させればきっといい物件が供給できるはずだ。今後が楽しみだ。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　アスコットは1999年4月、加賀谷愼二氏が創業。2008年にJASDAQに上場したが、その年にリーマン・ショックの直撃を受け、翌年9月、第三者割当増資により澤田ホールディングスの関連会社となり、2016年5月、平安ジャパン・インベストメント1号投資事業有限責任組合が筆頭株主となり、2017年4月、中国平安グループの子会社となった。マンションブランドは〝アスコットパーク〟。

　一方のTHEグローバル社は2010年7月、永嶋秀和氏が設立。〝ウィルローズ〟ブランドのマンションを事業会社のグローバル・エルシードが分譲してきた。

　今年5月、新型コロナの影響によりホテル事業の業績が悪化したことから「継続企業の前提に関する事項の注記」を発表。2020年6月期決算では20億円の営業損失、48億円の純損失を計上した。

　そして10月28日、THEグローバル社はアスコットを割当先とする総額約30億円の第三者割当増資を12月21日付で行い、同時にアスコットから約60億円の融資を受けることで合意に達していた。11月13日、「注記」の記載を解消した。

　アスコットはTHEグローバル社を連結子会社化する予定。

オープンハウス プレザンスコーポをTOB 連結子会社化へ（2020/11/13）

エルシード・菱重エステート「グラウス日本橋浜町」販売ほぼ1カ月で完売（2010/4/5）

　レオパレス２１は11月13日、2021年3月期第2四半期決算を発表。売上高2,086億円（前年同期比5.8％減）、営業損失126億円（前年同期は171億円の損失）、経常損失128億円（前年同期は164億円の損失）、純損失175億円（前年同期は244億円の損失）となり、赤字幅は縮小した。自己資本比率は前期末で0.7％だったのが当期末ではマイナス11.3％となり、171億円の債務超過となった。

　通期は売上高4,311億円、営業損失98億円、経常損失102億円、純損失80億円を見込む。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　同社は11月2日付で、割当先をFortress Investment Group LLCの関連事業体とする第三者割当による新株発行（119億円）、新株予約券の発行（2億円）、新株予約権付きローンの借り入れ（300億円）、子会社レオパレス・パワーの優先株式の発行（150億円）により総額572億円の資金を調達したため債務超過を解消し、施工不良物件の補修、借入金の返済、社債の償還などの資金需要に対応すると発表。現時点で債務超過は解消されている。

　オープンハウスは11月13日、2020年9月期決算を発表。売上高5,759億円（前期比6.6％増）、営業利益621億円（同7.5％増）、経常利益773億円（同40.8％増）、純利益594億円（同51.0％増）と増収増益。８期連続して過去最高の売上高､利益を更新した。

　セグメント別では、戸建関連事業は売上高3,796億円（前期比11.5％増）、営業利益406億円（同24.7％増）。オープンハウス・ディベロップメンの戸建て分譲戸数は2,804戸で、売上高1,166億円（前期比18.2％増）。仲介契約件数は6,940件(前期比26.1％増）と好調に推移した。

　分譲マンションは1,224戸で、売上高は581億円（前期比4.6％減）、営業利益は96億円（同11.2％減）。

　2021年9月期業績予想は、プレサンスコーポレーションが持分法適用関連会社であることを前提に売上高6,340億円（前期比10.1％増）、営業利益690億円（同11.1％増）、経常利益700億円（同9.5％減）、純利益500億円（同16.0％減）を見込む。

　オープンハウスは11月13日、全国マンション供給トップクラスのプレサンスコーポレーションの普通株式を1株1,850円で公開買付け（TOB）で取得し、その後、プレザンスコーポが1株1,425円で発行する第三者割当株式3,508,772株（所有割合5.41％）を引き受けることでプレザンスコーポを連結子会社化すると発表した。予定日は2021年１月20日。プレザンスコーポの上場は維持する予定で、TOBの取得上限を19,881,500株（所有割合30.68％）とする。

　プレザンスコーポも同日、取締役会で公開買付けに賛同することを決議したと発表。また、2019年12月、業務上横領の容疑で逮捕された創業者で前社長・山岸忍氏と山岸氏の資産管理会社パシフィックが所有する全株式（所有割合7.41％）についても、オープンハウスは同公開買付けに応募する旨の同意を得ているとしている。

　プレザンスコーポの2020年3月期の売上高は2,240億円、経常利益319億円、純利益218億円。2019年のマンション供給戸数は近畿圏で供給ランキング10年連続1位の3,825戸、東海・中京圏で8年連続1位の804戸、全国で第2位の5,305戸（うち2020年3月期のワンルームは3,479戸）となっている。

　ところが、創業者で前社長・山岸忍氏が昨年12月、業務上横領の容疑でに逮捕されたことから信用補完が急務となっており、両社は今年4月、資本業務提携を結び、オープンハウスは5月、プレザンスコーポの発行株式の31.6％を取得していた。

　オープンハウスはマンション事業の拡大を目指しており、事業地域の相互補完、商品ラインナップの拡充などによるシナジーを発揮するのが狙い。

　フージャースホールディングスは11月12日、2021年3月期第2四半期決算を発表。売上高292億円（前年同期比14.0％減）、営業利益9億円（同52.1％減）、経常利益7億円（同51.7％減）、純利益8億円（同18.2％減）と減収減益となった。

　主力の不動産開発部門は、マンション442戸、戸建て60戸を引き渡し、売上高202億円（前年同期比11.9％減）、営業利益12億円（同21.4％減）。マンションの計上予定戸数1,205戸に対する契約進捗率は85.3％と高水準。

　シニア向け分譲マンション事業（ＣＣＲＣ事業）は、「デュオセーヌ相模原上溝駅前」など103戸の引渡などにより売上高42億円（前年同期比58.6％増）、営業利益37百万円（前年同期は営業損失224百万円）を計上した。

　住友不動産は11月12日、2021年3月期第2四半期決算を発表。売上高5,151億円（前年同期比11.1％減）、営業利益1,328億円（同3.4％減）、経常利益1,295億円（同1.7％減）、純利益971億円（同4.2％増）となった。

　新型コロナの影響でホテル、イベントホールなどは大きな影響を受けたが、主力のオフィス事業は過去最低水準の空室率を維持するなど増収増益となり、業績を下支えした。不動産販売事業も粗利益率が改善し2ケタ増益となった。純利益は6期連続で同期間の過去最高を更新した。

　セグメント別では、賃貸部門はホテル、イベントホール事業が大幅な売上減（前年同期比80億円）となったが、既存ビルの賃料上昇効果や通期稼働ビルが業績に寄与し増収増益。ビル空室率も1.8％（前期末1.4％）と低水準で推移した。

　不動産販売部門は、前年同期比917戸減の3,258戸を計上したため減収となったが、販売経費の減少と粗利益率が改善したため営業利益は同期間として過去最高を更新した。通期売上計上戸数4,500戸の契約進捗率は約90％と高水準。完成済み販売中戸数は1,306戸（前期末1,466戸）と減少。

　不動産流通部門は、仲介件数16,205件（前年同期比3,564件減）、取扱高5,630億円（同1,036億円減）となったが、7－9月は9,829件（同209件増）となっている。

◇  　　　　　◆　　　　　◇

　不動産流通部門の仲介件数は、34年連続してトップをひた走る三井不動産（三井のリハウス）に瞬間的に追いつくかと思われたが、三井の16,754件に対して16,205件だったので549件及ばなかった。

　この差は、三井の足音が聞こえるまでに追いあげたのか、あるいは影を捕らえたのか、それとも力を振り絞って追い上げたにもかかわらずとてつもない隔たりがまだあると解すべきなのか記者は分からないが、後半戦の両社の覇権争いに注目したい。

三井リアルと住友販売の「仲介件数」覇権争い激化 新型コロナ 仲介市場への影響（2020/11/6）

　ケイアイスター不動産は11月10日、2021年3月期第2四半期決算を発表。売上高659億円（前年同期比14.3％増）、営業利益37億円（同14.4％増）、経常利益37億円（同19.2％増）、純利益22億円（同16.7％増）と2ケタ増収増益。売上高、営業利益、純利益は過去最高を記録した。