「DIAMAS 葉山」

　日本エスコンは9月20日、同社の新たなマンションブランド「DIAMAS（ディアマス）」の第一号「DIAMAS 葉山」17戸が完売したと発表した。一般公開は2戸のみで、坪単価は820万円。3月からの反響数は約1,800件に達した。

　「DIAMAS」は、「Le JADE」「Grand Le JADE」に次ぐもので、ダイヤモンドの語源であり「永遠」を意味し、特別な景観・歴史・風格を持つ、格別なロケーションに立地し、日常から解放されたここでしか経験できない時間と空間を提供するというのがコンセプト。

　森戸海岸に隣接する希少なロケーション、天然の石と木、海と空を映すガラス素材で仕上げたデザイン、全戸100㎡超の室内に梁や柱が出ない設計、大開口窓を設置することでパノラマビューを実現した開放的な住空間が評価されたとしている。

　物件は、京浜急行逗子線逗子・葉山駅から徒歩34分、神奈川県三浦郡葉山町堀内字葉山に位置する3階建て全17戸（一般分譲は2戸）。専有面積は100.72～232.24㎡。2戸の坪単価は820万円。入居予定は2025年7月下旬。

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　森戸海岸に面したマンションはこれまで数件見学している。記者も海好きだが、最高に素晴らしい。反響数は1,800件に達したのも理解できる。面積を100㎡超としたのも人気の要因の一つだと思う。

奥行き４メートルの新発想バルコニー　大和地所レジデンス（2006/2/22）

「＋Habit（プラス ハビット）」

　三菱地所レジデンスは9月19日、赤坂にある同社の水回り商品などを展示している「EYE’S PLUS LAB」で新商品発表会を開催し、お客様の声を商品企画に生かす「EYE’S PLUS（アイズプラス）」新商品として、家事労働の時間短縮にもつながる新・洗面化粧室「＋Habit（プラス ハビット）」「充電ステーション」「シューズインクローゼット」を開発し、今後分譲するマンションに採用していくと発表した。

　「EYE’S PLUS（アイズプラス）」は2013年に発足したもので、キッチンの作業スペースを広くし、浴室のシャワースライドバーを2本にし、さらにディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、開閉両側ソフトクローズ機能付き引き戸などを基本的に標準装備すると画期的な取り組みを発表した。その後、これらの商品企画は〝三菱地所と、次に行こう〟につながっているはずだ。

　「＋Habit」は、仕分け・整頓／習慣・秩序／時短・効率のサイクルに着目し、洗面化粧室からはじめる新習慣を提案。洗面化粧台下の収納は収納力を高める工夫を凝らし、洗濯カゴを定位置化。三面鏡は奥行を4センチ深くして整理・整頓がらくにできるようしている。洗濯機上にはハンガー・収納を設置する。第一弾として、2024 年10 月5 日（土）に事前案内会を開始する「ザ・パークハウス 板橋本町」に導入する。

　「充電ステーション」の「EYE’SPLUS STORAGE CHARGE」として、キッチンカウンター下部にオープン空間を設け、スマートスピーカー、Wi-Fi ルーター、小物の電子機器類、タブレットやノートPCなど大型の電子機器の充電場所として利用できるように工夫している。

　「シューズインクローゼット」の「EYE’S PLUS SHOES IN CLOSET」では、可動棚やハンガーを多用、ベビーカーを入れられるようにしている。

　発表会で、同社クオリティ業務部長・鴨志田武氏は、「当社グループはこれまで人と街にフォーカスし、マンションも付加価値の高いものを提供してきた。今回の3つの新商品は快適に暮らせる提案の一つで、今後も選ばれ続ける住まい商品を提供していく」と話し、同社クオリティ業務部リーダー・安永理美氏は「家事の主戦場」として洗面所をとらえ、新商品を開発するに至った背景、特徴などを説明した。

三面鏡収納

充電ステーション（記者はこの左側のキャスター付き収納にほれ込んだ。写真は不可とか）

シューズインクローク

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　洗面室が「家事の主戦場」と語った安永氏の言葉は、20年以上も家事労働を行っていない記者はよくわからなかったが(主戦場はキッチンではないか)、同業の取材をかなり行ってきたので納得できる部分はたくさんあった。一つひとつコメントしないが、収納でもっとも優れた取り組みを行っているのは、他ではポラス、大成有楽不動産、伊藤忠都市開発だと記者は思う。

　それより、大変面白いというか、記者のレベルがわかる、考えさせられた新発見が3つあった。

　一つは同業の記者の質問だった。小生は先述したように収納はそこそこ取材しているし、現在もチェックは欠かさないので質問することなど一つもなく、馬鹿な質問をして馬脚を現したくなかったので黙っていた。

　すると、ある記者の方が「購入検討者にはお客様の声を反映した商品を選ぶことができるが、（すでにマンションに住んでいる）入居者の声は届かないではないか」と質問した。

　えっ…言い得て妙。マンションに限らず、新商品は既存の利用者はそれを買わない限り手に入れることはできない。しかし、デベロッパーに限らず、あらゆるメーカーは消費者の声を商品に反映しなければ生き残れない。三菱地所レジデンスは商品企画にもっとも熱心なデベロッパーだと記者は断言できる。その意味で、この記者の意見・質問は珍妙でもある。

　2つ目も別の記者の質問だった。あるゼネコンの名を挙げ、同社に限らず、デベロッパー全てが顧客の声を商品に反映させているかのような質問をした。

　この方の質問の意図がいま一つ理解できなかったのだが、これは問題がある。ここ数年、マンション価格が高騰し、合わせてデベロッパーの利益率も改善・向上している一方で、基本性能・設備仕様は正比例（反比例か）して退行している。

　この点については、これまで何度も書いてきたので詳細は省くが、少しは参考になりそうなので、同社が2006年に足立区で初めて分譲した「北千住パークハウス」の記事を添付する。記事には「プラン的には、天井高最大2.7メートル、二重床・二重天井、ワイドスパン、ディスポーザー、御影石の玄関床、複層ガラス採用など、間違いなく足立区や伊勢崎線の物件では水準以上だと判断した。坪単価は１８５万円で相場並みとみた」と書いている。

　現在、この仕様レベルを満たしているマンションはどれくらいあるか。100に１つか2つあるかどうかだ。企業は消費者ニーズを無視して事業展開できないのは自明だが、コストダウン・カットのため平気で質を落とす。そうならないようするのが小生も含めた記者の役割だ。いま問われているのはメディア・リテラシーだ。

　どうして、このような馬鹿馬鹿しい（失礼）の質問が飛ぶか。それは、マンションに関心がなく、家事労働をしないからだと思う。それを証明するやり取りがあった。新商品について説明した安永氏が、参加していた記者団9人に向かって「家事労働をされている方はいらっしゃいますか」と呼び掛けたところ、頭から滝のように汗を流していた方一人がためらいがちに手を挙げた。「独り身だから…」と

　小生はこの20年間、家事労働をほとんどしていないので手を挙げなかったが、10年間〝主夫〟をやったので家事労働がどれほど大変かはよくわかる。記者団のうち2人の女性の方は手を挙げなかったのは、それが当たり前だと思っているのかもしれないが、これはこれで問題。堂々とどうして手を挙げないのか。それとも家事労働は夫任せなのか。家事労働を金額に換算し、税金控除の対象にすべきだと記者は思う）。最近のリンナイの家事労働に関する記事を添付する。

三菱地所レジは三井不レジの軍門に降ったのか 食洗機の位置　

　3つ目は、食洗機の位置だった。別掲の2013年当時の記事を読んでいただきたい。三菱地所レジデンスは、顧客の声を反映して食洗機はシンクの横に設置すると発表した。その後も、同社のマンションの食洗機はシンクの横に備えられてきたはずだ。

　ところが、今回の「EYE’S PLUS LAB」のキッチンの食洗機はシンク下についていた。同社広報によると、「現在はこれが標準」とのことだった。写真を撮ったのだが、「新商品以外は不可」と言われた。

　はしなくも「三井不動産レジデンシャルの軍門に降ったのか」と小生は声を荒げてしまった。当時、三井不動産レジデンシャルは食洗機をシンク下に取り付けていたからだ。いまもそうだ。

　食洗機はシンクの下か横か、どちらがいいか。当時、記者は「三井×三菱の戦い」とは書いたが、どちらがいいとは書かなかった。それぞれ利点はあるし欠点もある。この記事を読んだら（それぞれ知らないはずの）三菱地所レジデンス宮島社長と、三井不動産レジデンシャル嘉村社長は何を言うか。聞きたいものだ。聞けば、聞こう、聞け。

同床異夢夫も妻も相手の家事労働に不満6割深刻な実態浮き彫りリンナイ調査（2024/9/1）

三菱地所顧客の声を生かす「EYE'S PLUS（アイズプラス）（2013/6/6）

三菱地所の足立区初の「北千住パークハウス」が完売間近（2006/3/10）

「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」

　三菱地所レジデンスは9月13日、駅から徒歩3分の南傾斜に立地する、ZEH仕様で平均77㎡の「ザ・パークハウス 宮前平二丁目」の第1期（54戸）を9月14日から販売開始すると発表した。「トランクルーム付きバルコニー」と「奥行き約2.8m のハーフバルコニー」を設置しているのが特徴の一つ。

　物件は、東急田園都市線宮前平駅から徒歩3分、 川崎市宮前区宮前平2丁目の第1種中高層住居専用（建ぺい率70％、容積率200％）に位置する7階建て全154戸。専有面積は59.50～94.19㎡（平均77㎡）、第1期54戸の価格は8,388万円（74.95㎡）～14,288万円（94.19㎡）、最多価格帯は9,400万円台。竣工予定は2025年11月中旬。施工は木内建設。

　現地は、同沿線の停車駅で過去10年間に分譲された新築マンションのうち、住居専用地域で駅徒歩3分以内の物件は全体の2.4％（リリース）しかない希少立地で、建物はZEH-M Orientedを取得。

　外観デザインは垂直ラインと水平ラインを異なる素材を使用し、「丘×樹×風」の建築コンセプトを石・木・ガラスで表現した3棟構成。　

　南向きVISTAと戸建街が広がる東向きGLAREの2棟のバルコニーにはトランクルーム付きバルコニーを設置。もう1棟の北向きSERENEは、奥行き約2.8mのハーフバルコニーを設置し、物干し金物はマンションで初めての採用となる取り外し可能な「屋外用ホスクリーン」を採用している。

ハーフバルコニー

トランクルーム付きバルコニー

トランクルーム付きバルコニー

モデルルーム

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　上段は、第1期の価格の部分を除き、プレス・リリースをそのままコピペしたものだ。リリースを読んで考えたのは、分譲開始直前にリリースしたのはどうしてか、週刊の業界紙が記事化すれば分譲開始後の週明けのはずなのに、便宜を図らず価格をどうして「未定」としたのかだ。

　リリースを発信した意図はよくわかる。沿線の駅から徒歩3分の南傾斜の住居系用途立地はいかに希少であるかを、専有面積を平均77㎡確保し、南下がりを利用したトランクルーム付きバルコニーやハーフバルコニーを設置した商品企画が理解され、全154戸のうち3割超の54戸を供給できるほど人気になっていることをアピールしたいからだろう。

　分譲開始1日前なのに、「価格は未定」としたのはやや理解に苦しむ。記者がそのままコピペ記事を書かなかったのは、価格は物件ホームページには記載されているはずで、その価格をチェックしてから書こうと決めたからだ。その通り、価格は翌日の本日（14日）にはきちんと物件概要に記載されていた。

　最多価格帯9,400万円台を平均専有面積77㎡で割ると、坪単価は403万円になる。皆さんはこの坪400万円超えをどう判断されるか。渋谷まで約30分圏だ。わが京王線なら聖蹟桜ヶ丘駅だ。同駅圏では駅から3分の野村不動産と京王電鉄のJV「プラウド京王聖蹟桜ヶ丘」134戸が分譲される。坪単価は間違いなく300万円を突破するが、400万円は無理だろう。これが田園都市線との差だ。既存住宅街を走る京王線と異なり、田園都市線は起伏が激しい地形を利用し、駅は低地に、その北側の高台に住宅地を配している。東急の街づくりはさすがというべきか。

　それにしても、坪単価が400万円を突破し（渋谷から30分圏の駅近で坪単価400万円はよく理解できる）、77㎡の9,400万円台が売れる田園都市線と三菱地所のブランド力は凄いとシャッポを脱がざるを得ない（尻尾は絶対振らない。京王頑張れ）

見慣れている人ほど評価が高い中規模でも差別化徹底大和ハウス「宮崎台」（2024/8/30）

「ジオ阪急千里山田センターウィング」

阪急阪神不動産は9月13日、買取再販事業「Styles」で「ジオ阪急千里山田センターウィング」の一室にZEH水準を満たす省エネ改修を行い、８月24日から販売を開始したと発表した。中古マンションのリノベに際しZEH化を施したのは「当社では初、関西でもおそらく初かと思われますが裏付けは取れておりません」としている。

リノベに際し、外気に面する壁面に断熱材を付加し、全窓にＬｏｗ－Ｅ複層ガラスの内窓を採用、特殊金属膜を室外側のガラスに施すことで、一般複層ガラスと比較し約１．５倍の断熱効果を実現。さらに省エネ効率の高い水栓、高断熱浴槽、エコシャワー、節水トイレ、ＬＥⅮ照明を採用。断熱等性能等級（断熱等級）５、かつ一次エネルギー消費量等級６に関する基準をクリアした。

物件は、阪急電鉄千里線山田駅から徒歩 1分、販売住戸は71.16 ㎡で、価格は4,780万円。建築年月は2003年2月。

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　とてもいい取り組みだ。記者はリフォーム・リノベマンションの市場はよくわからないのだが、矢野経済研究所の調査によると、中古住宅の2023年の買取再販市場規模は42,000戸だそうだ。　このうち、ZEH化を施した物件はどれくらいあるのか。

不動産情報サイト「SUUMO関東版」の中古マンションで「ZEH リノベ」を検索したら7件ヒットした。また、最近、日新ハウジングを取材したら、同社は4～5年前から買取再販物件ではサッシ交換を積極的に行っていると聞いた。

　国土交通省も今年6月、マンション標準管理規約を改正し、「区分所有者は、管理組合が前項の工事（窓ガラス等の改良）を速やかに実施できない場合には、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる」としている。

　断熱窓も含めて中古住宅のZEH化が進んでほしい。

 「不死鳥の慧眼」を見た 買取再販にサッシ交換 日新ハウジング・平山喜朗社長（76）

「パークウェルステイト湘南藤沢SST」

　三井不動産レジデンシャルは9月12日、自立型シニア向けマンション「パークウェルステイト湘南藤沢SST」のメディア向け内覧会を行い、10月1日に開業すると発表した。

　「パークウェルステイト（PWS）」は、60歳以上を対象とした有料老人ホームで、外構、エントランス、中庭には、湘南をイメージした豊かな緑を配し、館内に入ると藤原大氏や山本愛子氏など湘南に縁のあるアーティストの作品や、海や貝殻など湘南をモチーフにしたアート作品など合計86点を展示。館内BGMは、江の島、茅ケ崎の海岸、湘南平の山岳などの自然の音を録音・編集したオリジナルBGMを作成。共用施設には、ミシュランで星を獲得した「銀座おのでら」などを有するONODERA グループのLEOC が運営するダイニングとカフェを備え、湘南の魅力を五感で満喫できるというのが〝売り〟。共用施設のフローリングはほとんど突板仕上げだ。

　この他共用施設は、CCC（カルチュア・コンビニエンス・クラブ）が選書した1,200冊を揃えたライブラリー、修善寺温泉の運び湯・季節湯を楽しめる大浴場やスポーツ施設、ビリヤードルーム、麻雀ルーム、ピアノルーム、カラオケルームなどを併設。

　契約は前払い方式と月額払いの選択制で、前払い方式を選択した場合、48㎡の居室は入居一時金が36,288,000円〜、月額利用料金は、共益費74,200円/1室、基本サービス料97,900円/一人入居、152,900円／2人入居、食事基本料35,200円／人。月払いを選択した場合は、月額利用料金のほかに家賃252,000円〜が加わる。居室は直床、リビング天井高2450～27500ミリ。

　物件は、JR辻堂駅から徒歩24分、藤沢市辻堂元町六丁目の第一種住居地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する14階建て全566室。専用面積は約43～約73㎡。竣工は2024年６月、開業は2024年10月。設計・施工は長谷工コーポレーション。外観デザインはUDS・長谷工コーポレーション。インテリアデザイン・外構デザインはUDS。介護・看護パートナーはALSOKグループ（らいふ）。医療連携は湘南藤沢徳洲会病院・医療法人社団MBS（湘南いしぐろクリニック）。償却期間は5年で、75歳の想定入居期間は15年。

　これまでに約半数に申し込みが入っており、約4分の1は藤沢・鎌倉などの湘南居住者で3分の２は神奈川県内居住者。

外構

中庭

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　今回の「藤沢」で、同社が行った「西麻布」「幕張」見学会に続き、すべて見学したことになる。この種のシニア向けは、有料老人ホーム、分譲型など数十件見学してきた。総じて共用施設は優れている。今回のようなタワー型大規模は業界で初めてのことなので、他社物件と比較はできないが、一言でいえば〝ラグュアリー リゾートホテル〟だ。

　何が素晴らしいかといえば、ランドスケープデザインだ。分譲マンションを含めてこれほど豊かな植栽計画を施した物件はそうないはずだ。例えば、東京都「マンション環境性能表示」制度の「みどり」環境で★5つを獲得した物件はわずか160件しかないのだが、今回の3物件は★５つクラスではないか。

　「みどり」が優れているのは施設内も同様だ。観葉植物はすべて本物。「みどり」と認知機能は相関関係があるはずで、同社にはぜひPWS施設入居者を対象にした研究調査を行っていただきたい。いい結果が得られるのではないか。

エントランス

エントランス

ダイニング

ダイニング

ライブラリ―

大浴場

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　配布された資料をみておやっと思ったことがある。敷地面積約18,536㎡に対して延べ床面積は約45,340㎡とあるではないか。敷地面積に対する延べ床面積の割合は245％だ。用途地域は第1種住居地域で建ぺい率は70％、容積率は200％だから、法定容積率より22.5％も上回っている。

　他の「パークウェルステイト」を調べた。「西麻布」は655％（容積率600％と同300％の第一種中高層専用地域の2つの用途にまたがる）で、法定容積率より約9.2％上回っている。「幕張」は202％（容積率200％の第二種住居地域）で、こちらは、「幕張ベイパーク」内に位置しており、住宅などとの連坦建築物設計制度の適用を受けている。

　有料老人ホームも集合住宅と同様、エントランスホール、エレベータホール、階段室、共用廊下、メールボックスなどは容積不算入の対象となるが、それにしても法定容積率より22.5％も上回っているのは容積不算入の部分が多いということだろう。分譲マンションはほとんど10％以内だ。

アート

　
アート

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　吉永小百合さんのCMについて。記者は吉永さんから「あなたはいつだって、今がいちばん好き」とささやかれたとき、〝愛しているわよ〟と言われたような気がしてドキッとしたのだが、冷静になって考えてみると、「今が」は副詞的な意味ではなく、目的語ではないかと。つまり、吉永さんは〝今のあなたが好き〟と言っているのではなく、〝（自分勝手な）あなたの今はもっともあなたらしいから、これからも勝手に生きなさい〟と突き放しているように受け止められるということだ。吉永さんが小生のような（皆さんについてはわからないが）馬鹿を好きになるはずがない。

まるでラグジュアリーホテル素晴らしい外構デザイン三井不レジ「PWS幕張」（2024/8/31）

吉永小百合さん「あなたはいつだって、今がいちばん好き」に胸キュン（2024/7/29）

他に比肩するものなし三井不レジシニア向け「パークウェルステイト西麻布」開業へ（2024/7/30）

「私もいつか住みたい」吉永小百合さん三井不レジシニア向け「PWS」CM発表会（2024/7/31）

猛烈な風と雪図らずも実感「Fujisawa SST」のガーデンパスの効果（2014/2/14）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は9月10日、首都圏の2024 年8月の不動産流通市場動向をまとめ発表、中古マンション成約件数は2,299件（前年同月比2.9％減）、成約坪単価は246.7万円（同0.9％増）、成約価格は4,651万円（同1.1％減）、専有面積は62.21㎡（同2.0％減）となった。

　成約件数は2か月連続して前年比を下回り、成約単価は52か月連続して前年同月比で上回った。成約価格は、20年5月以来51か月ぶりに前年同月を下回った。

　中古戸建て住宅の成約件数は951件（同13.6％増）、成約価格は3,784万円（同1.6％増）、土地面積は148.75㎡（同7.5％増）、建物面積は103.87㎡（同1.2％増）となった。

「リテラス三軒茶屋ノース」

　リストグループのリストデベロップメントは9月10日、世田谷区三宿の賃貸マンション「リテラス三軒茶屋ノース」が7月に竣工したと発表した。

　商品化に当たって、同社は賃貸マンションについては1Rや1DKなどの単身者向けの供給はあるものの、2LDKや少し広めの1LDKの供給が少なく、ニーズも高く、世田谷区の収益不動産は、住環境の良さや利便性の高さから人気が高く、安定した賃料収入が見込めることから、投資家などからの購入需要が高いことが分かったため、分譲ではなく賃貸マンションにしたとしている。

　設備仕様も、ハンズフリーキー、内廊下、エントランスの造りこみ、宅配BOXなど分譲マンションに見劣りしない仕様を建物の随所に採用している。

　物件は、東急田園都市線三軒茶屋駅から徒歩8分、世田谷区三宿一丁目に位置する5階建て全66戸。専用面積は25.49～56.01㎡。

エントランスホール

「ロワ・ヴェール学芸大学」

　コスモスイニシアが分譲中のリノベションマンション「ロワ・ヴェール学芸大学」を見学した。専有面積200.92㎡（60坪）で価格は22,800万円（坪単価375万円）。東京建物がバブル期に分譲した数少ない〝億ション〟の「ロワ・ヴェール」シリーズの一つだ。リノベに際しても〝本物〟にこだわっており、坪単価は信じられないほど安い。

　物件は、東急東横線学芸大学駅から徒歩14分、目黒区目黒本町２丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する4階建て全13戸の「ロワ・ヴェール学芸大学」の1階部分。専有面積は200.92㎡で価格は22,800万円（坪単価375万円）。分譲会社は東京建物、竣工は1989年5月。施工は西松建設。当時の価格は３9,002万円（177㎡）～68,877万円（202㎡）。リフォーム・リノベーションは2024年7月。

　現地は、中層マンションが建ち並んでいる住宅街の一角。物件は駅からはややあるが、近接する「清水池公園」のバス停からは目黒駅まで14分。バス利用だと、学芸大学駅まで歩くうちに目黒駅に着く。「清水池公園」へは徒歩1～2分。

before⇒after

LDKの一部

洗面

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　同社広報のMさんから見学のお誘いがあったとき、200㎡の広さで坪単価375万円の〝安さ〟もさることながら、「ロア・ヴェール」のブランドに興味が惹かれた。Mさんは「ロワ・ヴェール」を調べて知ったそうで、同じ広報担当のOさんも、物件を案内していただいたOさんも竣工した年は生まれる前のはずで、同業の記者Fさんも知らなかったそうだ。東建も野村均社長ら役員以外は「ロワ・ヴェール」を知らないだろうから、少し長くなるが説明しよう。

　物件が竣工したのは平成元年（1989年）5月。バブルの絶頂期で、「『億ション』と呼ばれる超高級マンション分譲事業にも進出し、1989（平成元）年から『ロワ・ヴェール』シリーズとして展開しました」（東京建物ホームページ）とあるように、東建が〝億ション〟市場に参入した年だ。第一号が「学芸大学」だったか「表参道」だったかはわからないが、設備仕様レベルが最高に素晴らしかったのを覚えている。全戸に1台以上の駐車場を設けたのが人気になった。

　なぜ、レベルが高かったか。東建が億ション市場に参入したのは後発だったので、レベルを上げて差別化を図ったのだろうと思う。当時、億ションブランドとして圧倒的な存在感を示していたのが大建ドムスや東高ハウスだった。1988年竣工の「ドムス南青山」の最高価格44億円は、2016年分譲の三井不動産レジデンシャル「パークマンション檜町公園」の55億円（坪単価3,129万円）に抜かれるまで28年間、最高値であり続けた。

　平成2年（1990年）9月にバブルが突如崩壊し、その後、「ロア・ヴェール」は1物件も供給されておらず、トータルしても「荻窪北」「市ヶ谷佐内町」など数件しかないはずだ。その意味で、「学芸大学」は数少ない東建の〝ヴィンテージ〟マンションの一つだ。

　何が素晴らしいか。写真を見ていただきたい。外観は本物の御影石ではない擬石だが、周辺のマンションと比べて突出して存在感を示している。

　エントランスホールの壁はトラバーチン（当時はそんなに珍しくなかったが）。リノベ住戸内も出窓のカウンターなどはトラバーチンが採用されており、玄関収納は無垢材、61畳台のLDKの床は30cm幅のオーク材、2か所あるトイレはTOTOの最上級、建具・ドアの把手には真鍮、壁は砂壁調のクロス、ラグジュアリーホテル並みの洗面室、中庭付き…。難点といえば、天井高が2400ミリで、窓は単板ガラスであることくらいだ。

　さて、冒頭に「坪単価は信じられないほど安い」と書いたが、念頭にあるのは、この仕様レベルでいま新築マンションを建てたらいくらになるかだ。坪1,000万円は無理だろうが、坪700万円はくだらないはずだ。つまり、坪375万円は新築の半値に近いと読んだからだ。ありえない価格だ。面積が広いのでグロスは張るが…本物の価値が分かる人にアピールできるかどうか。内覧には十数組が訪れているという。

清水池公園

「シェフルール横濱鶴見」

　横浜市の老舗建設会社・松尾工務店の本社社屋に隣接する自社施工・売主マンション「シェフルール横濱鶴見」を見学した。基本性能・設備仕様レベルは極めて高く、坪単価は〝超割安〟の340～350万円。モデルルーム来場者は〝待ってました〟という人が多く、仕様レベルの高さに驚いているという。早期完売は必至だ。

　物件は、JR鶴見駅から徒歩6分（京急鶴見駅から徒歩4分）、横浜市鶴見区鶴見中央4丁目の商業地域（許容建ぺい率100％、容積率600%）に位置する13階建て全109戸（うち非分譲住戸22戸）。9月下旬に分譲開始する第１期（戸数未定）の専有面積は50.29～89.05㎡、予定価格は5,100万円台〜10,000万円台、坪単価は340～350万円になる模様。竣工予定は2026年2月下旬。設計・監理は松尾工務店、S&Tファイブステージ設計事務所、施工は松尾工務店。販売代理は伊藤忠ハウジング。

　現地は、同社本社社屋に隣接し、敷地は北西側の第一京浜と、北東側の東口中央通り、南東側の市道にそれぞれ接道。主な基本性能は逆梁、ZEH－M Oriented認定、BELS5つ星評価、多面採光、二重床・二重天井、リビング天井高2480ミリ、サッシ高2350ミリ、ワイドスパン（10スパンのうち50㎡台の2スパンを除く8スパンが7ｍ超）、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンキッチン天板、ユーティリティシンク、二重サッシ（一部）、リビング・主寝室床暖房、物干しポール2か所（一部）、ソフトクローズ機能付き引き戸、タンクレストイレ、エアコンなど。

　販売担当の伊藤忠ハウジング・福澤匡晃氏は「分譲を待ち望んでいらっしゃった方が多く、設備仕様レベルの高さに驚かれています」と語った。現段階のエントリー数は700件、モデルルーム来場者は120組。

モデルルーム

模型（モデルルームは本社屋内。これも経費節減＝割安単価で分譲できる一つか。オフィスの天井高は3ｍはあった）

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　現地は、ナイスが「スマートウェルネス体感パビリオン」として利用していたところだ。何年前だったか、パビリオンが廃止されたとき、必ずマンションになると思った。敷地が松尾工務店の所有地だったのは全然知らなかったのだが、現地にマンション建設の看板がかかったときから－自社社屋に隣接するのだから、絶対レベルの低いものにはならない－と確信し、坪単価は400万円をはるかに突破すると予想していた。

　基本性能・設備仕様は前段で書いた通り。文句なしにいい（これほど高いとは全然思わなかった）。ところが、単価予想は大外れ。レベルの高さを価格に反映したら坪420万円はするはずだ。

　小生は単価予想に自信がある。外しても数％か、1割を超えることはまずない。どうしてこれほどまでに予想を外したか。敷地がもともと同社所有で、施工も同社ということが主な理由だろうが、それよりも横浜の老舗建設会社として暴利をむさぼるようなことはしないという矜持ではないかと思う。

　非上場というのも理由の一つかもしれない。同社の株主構成がどうなっているかわからないが、仮に〝どうしてこんな安値で売るのだ〟と訴えられても〝利益の源泉であるお客様にその利益の一部を還元してどこが悪いのか〟と一喝すれば、誰も二の句は継げられないはずだ。

セレクトできるキッチンカウンターは写真に収まらないほどたくさん用意されていた

現地（右の建物が本社屋）

「コモンスクエア水戸」完成予想図　

　茨城県水戸市の「水戸駅前三の丸地区第一種市街地再開発事業（街区名称：コモンスクエア水戸）」の参加組合員として事業参画しているフージャースコーポレーションは9月5日、記者発表会を開催し、組合理事長・林昌鎬氏が再開発に至る経緯を説明し、住宅棟「デュオヒルズ水戸三の丸タワー」の売主である同社専務取締役・森俊哉氏らが計画の概要を発表した。

　「コモンスクエア水戸」は、水戸駅から徒歩2分の大規模商業施設「LIVIN水戸店」跡地（約6,675㎡）に位置し、水戸市の歴史資源である弘道館にも近接していることから、敷地の高度利用と地域の活性化を図るため住宅・店舗・業務・駐車場を一体として整備するもの。

　発表会に臨んだ林理事長（54）は、従前敷地内で自ら居酒屋を営んでいたことを明かし、2009年3月に「LIVIN水戸店」が閉店し、2013年に跡地をフージャースコーポレーションが取得し、2015年に再開発準備組合が設立されたことなど再開発に至った経緯について語り、「この間、ホテル、ホール、商業施設などを誘致する案も浮上したが、コロナに見舞われ、収支が合わないことなどから誰も手を挙げてくれなかった。再開発によってすべて好転するとは思っていないが、水戸駅の玄関口にふさわしい拠点として地域活性化に貢献したい」と述べた。

　森氏は、再開発実現に至るまでの地権者の苦労をねぎらい、「敷地は高低差が12.5ｍあり、事業化の難易度は高いが、2階部分にデッキを設けることで駅とつなぎ、1・2階に店舗を誘致し、別棟の業務棟とともに地域交流拠点にしたい」と語った。

　また、同社事業統括本部事業開発部兼営業企画部部長・空裕子氏は、「地元の方を中心にエントリー数は600件を超えており、教育環境が充実していることや通勤、出張などには唯一無二の立地であること、また、『三の丸なら一つ手に入れたい』というシニア層にも高い評価を頂いている」などと話した。

　住宅棟の「デュオヒルズ水戸三の丸タワー」は、1～4階・R階に駐車場、1階と2階に店舗、全戸南西向きの住戸は2階～20階に配置。2階部分で駅と直結するペディストリアンデッキを新設する。4階建て業務棟は敷地東側に、駐車場棟は北側に建設する。再開発組合は2017年5月設立。地権者は8名。設計・監理は長谷工コーポレーション。施工は長谷工・株木共同企業体。総事業費は115億円。

　マンションは、JR水戸駅から徒歩2分、水戸市三の丸一丁目の商業地域に位置する敷地面積約6,675㎡の20階建て184戸（分譲住戸181戸、権利者住戸3戸）。専有面積は68.37～133.94㎡、価格は未定だが、68㎡で4,000万円台～。販売開始予定は2024年11月上旬。エントリー数は600件超。竣工予定は2026年11月下旬。

エントランス部分 完成予想図

左から空氏、林氏、森氏

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　取材を申し込んだのは、早期完売した日本エスコンと同社の福島県いわき市駅前の免震再開発JVマンション「ミッドタワーいわき」（216戸）を取材しており、今回もそうなるか確認しようと考えたからだ。

　モデルルーム公開は9月27日なので設備仕様はわからないが、県都の駅前一等地という立地条件を考慮すれば、平均坪単価はボトムで250万円くらいではないかと読んだ。水戸に限らず、他の中核都市もこの坪単価250万円は今後の事業展開にとって試金石、分水嶺になるのではないかと考えている。

　懸念されるのは、街に活気が感じられなかったことだ。駅周辺の商業施設は空きが目立った。疲弊する地方都市を目の当たりにした。

　市の人口はここ10年間くらい27万人前後で推移しており、工業事業所数及び製造品出荷額の減少に歯止めがかかっておらず、市内総生産は2007年（平成19年）をピークに減少傾向となっている（市のホームページ）。「ウィキペディア（Wikipedia）」によると、2003年以降、「ボンベルタ伊勢甚水戸店」「ダイエー水戸店」「LIVIN水戸店」「「MIMO」（ミーモ）」「サントピア」などの商業施設が相次いで閉店している。

工事中の現地（手前が水戸駅）

近接する弘道館周辺の街並み

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　林理事長があいさつの中で「更地になった敷地で飼育されていた（我々の）夢を託したヤギが行方不明になった」と話したのに記者は鋭く反応した。林氏によると、ことの顛末は次の通りだ。

　ヤギの飼育が始まったのは令和4年9月。土地所有者のフージャースコーポが福島のレンタル会社から母ヤギと1歳の雄「ユウキ」と雌「ユナ」を借りて住まわせていたところ、2か月もしないうちに「ユウキ」が行方不明になった。大騒ぎになり、メディアにも報じられたが、行方は杳として知れず、現在に至っている。工事が始まる前まではカエルの住処になっていたという。

　なぜ記者が反応したかといえば、わが多摩センター駅前の駐車場でも、レンタルと思われるヤギが2～3頭「除草隊」として活躍しているからだ。ヤギはなんでも食べるかといえばそうではない。好き嫌いがあるようで、始末に負えないススキなどは食べない。その代わり、好きな草は腹が破裂するほど食べ続け、死に至ることもある大食漢でもあるようだ。

　繁殖能力も高く、1歳は十分大人だ。近親相姦の概念はないのだろう。雄は母だろうが姉だろうが妹だろうが関係なく、（羊のことだったか）一度に何十頭の雌を孕ませることができるとも聞く。方不明になった「ユウキ」は母にも姉妹にも振られ（雌には拒否権があるのか）、失意のうちに逃亡した可能性は否定できないが…物件に近接する県立図書館で「ヤギ　水戸」を茨城新聞で検索したがヒットしなかった。

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