「グランドメゾン江古田の杜」完成予想図

　積水ハウスは4月16日、中野区江古田3丁目で開発している「江古田の杜プロジェクト」の分譲マンション「グランドメゾン江古田の杜」モデルルームをオープンする。

　「江古田の杜プロジェクト」は、同社、総合東京病院、UR都市機構が共同して進めている事業で、A・B・C3つの街区に分かれており、A街区に同社分譲マンション「グランドメゾン江古田の杜」が建設される。B街区には総合東京病院新棟が、C街区には同社による賃貸マンション、学生寮、高齢者住宅、介護施設、コミュニティ拠点などが設けられる。

　マンションは、都営大江戸線新江古田駅から徒歩10分、江古田の森公園に近接する全531戸。全戸に「エネファーム」を搭載する。

　三菱地所レジデンスと鹿島建設は4月13日、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス」の竣工により「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」全体が3月末までに完成し、全戸完売したと発表した。敷地面積約3.0ha、49階建タワーマンション2棟、総戸数1,744戸の大規模マンションプロジェクト。　

　「ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス」は、総戸数861戸。2013年7月第一期435戸を供給して以来、2014年10月に第二期220戸、2015年2月に第三期98戸、2015年5月に第四期88戸、2015年10月に最終期20戸を供給した。価格は3,638万～18,677万円、専有面積は43.33～127.79㎡。総問合せ件数は約8,000件、総来場件数は約5,000件。

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　このマンションについては分譲開始時にも書いたが、ハード・ソフトとも現段階でのトップレベルのマンションだと思う。

　販売開始時は期待された2016年の東京オリンピック・パラリンピックの招致に失敗し、イメージキャラクターのプロゴルファー石川遼氏がとたんに勝てなくなり（これが理由だとは思いたくないが）、3.11にも過剰反応した結果、分譲単価は信じられないくらい割安の坪270万円（記者は最低でも坪300万円で、330万円が妥当な単価だと思っていた）くらいに抑えていた。最終分譲の価格はどうなったかわからないが、坪330万円以上になったのではないか。

　隣接地では三井不動産レジデンシャルの分譲が予定されているが、モデルルームオープンは予定より遅れているようだ。いったいいくらの値を付けるのか、興味津々だ。選手村に近接するエリアだから、世界に恥ずかしくない単価設定になるはずだ。

　しかし、選手村にも大量のマンションが建設される。こちらの概要も発表されるのはそう遠くないはずだ。立地は異なるが、こちらも気になる。

三菱地所レジデンス・鹿島建設「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス（2011/12/6)
 

「オーベルグランディオ品川勝島」

　大成有楽不動産と長谷工コーポレーションは4月13日、「オーベルグランディオ品川勝島」452戸が、入居開始1年前の3月末までに完売したと発表した。

　物件は、京急本線立会川駅から徒歩11分、品川区勝島1丁目に位置する20階建て全452戸。専有面積は62.38～85.59㎡、価格は3,290万～6,090万円。問い合わせ件数は約5,000件、総来場者数は約2,500件。

　購入者の居住地は品川区27.0％、大田区12.4％、港区5.8%、居住形態は賃貸が69.7％、持家が19.7％。

　契約者アンケートでは、かつての倉庫街から住宅地として発展する「品川勝島エリア」の資産性・将来性を購入動機に上げる人が目立ち、早期完売につながったと両社はみている。

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　早期完売に至ったのは、このほか価格（坪単価）が安かったからでもあるが、「勝島」を「品川エリア」の物件としてアピールした宣伝・広告が巧みだった。かなり広域から集客できたことが、そのことを物語っている。購入者の5割以上が品川、大田、港区外だ。地元・周辺区以外が過半数を占めたマンションはそうないはずだ。需要を喚起したというよりは、需要を創造した好例ではないか。商品企画とはこのようなものだ。

「カフェラウンジ」（この提案もよくできていた）

安さだけではない、巧みな需要喚起策　「オーベルグランディオ品川勝島」（2015/4/10）

「ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス」完成予想図

　三菱地所が5月中旬に分譲する「ザ・パークハウス 東戸塚レジデンス」を見学した。駅から徒歩5分のヒルトップの傾斜地マンションで、「箱の間」提案にユーザーがどのような反応を見せるかも注目したい。

　物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン東戸塚駅(西口)から徒歩5分、横浜市戸塚区品濃町な位置する11階建て全237戸。専有面積は64.86～90.05㎡、価格は4,700万円台～8,200万円台、坪単価は270万円前後になる模様。竣工予定は2018年3月下旬。売主は同社のほか京浜急行電鉄。施工はフジタ。

　昨年10月からの資料請求は約1,800件で、2月からのモデルルーム来場者は約400組、うち地元戸塚区が約4割。

　現地は比高差約15ｍの傾斜地で、同社が2015年2月に始動した生物多様性保全の取り組み「BIO NET INITIATIVE（ビオネットイニシアチブ）」の一つで、2015年度「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）［集合住宅版］」を取得している。

　建物はコの字型で、住戸はヒルトップの南向きと、東向き、西向き。山梨県のスギ材を用いた空間「箱の間」も提案している。

ガーデン

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　坪単価は記者の予想とぴったりだ。本当は250万円くらいなら瞬く間に売れるだろうと読んでいたが、建築費の上昇や周辺物件の値上がりを考えたらリーズナブルな値段だと思う。

　入居後、3年間（12回）にわたって生物多様性保全の取り組みや環境配慮などについて居住者向けのイベントをおこなっていくというのがまたいい。

　これはまったく知らなかったのだが、同社は「東戸塚」駅圏で約2,500戸の供給実績があるそうだ。

　それで思い出したのだが、同社（当時藤和不動産）は、隣接する森と一体的に開発した環境共生型の「フォートンヒルズ」（2006年竣工、888戸）でもコミュニティ支援の活動を積極的に行った。素晴らしかったのは「ニューシティ東戸塚 パークヒルズ」（1987竣工、633戸）だった。ここの街路樹は見事だ。

コリドー

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　このマンションで初めて提案した「箱の間」については、3月25日に行われた「3×3 Lab Future オープニングシンポジウム 第4回『国産材の活用を考える』」でも少し触れた。なかなか面白い提案だ。

　特徴は、①「家具」よりも大きく「部屋」よりも小さな、およそ畳1畳程度のサイズ②仕切る、籠る、集まる、集中する、リラックスするといった様々な使い方、過ごし方を提案③家族構成の経年変化によるライフスタイルにも対応する－という点だ。

　問題は価格だろうと思うが、住宅ローンに組み込めるようにすればヒットするかもしれない。そうではなくてオプションとして購入するとなれば、二の足を踏むお客さんもいると思う。クリノキでできた椅子は相当値段が張るだろうし、スギの箱を含めれば数十万円するのではないか。しかし、子どもから「パパ、ママ、これ買って」と言われたら拒めない夫婦もいそうだし、男は籠りたくなるものだし、どうなるかよくわからない。

　先ほど、積水ハウスの組立式和室「障子結界庵」を紹介したが、こちらは2～3畳大の「和室」提案だ。両社ともなかなかよく考えていると思う。

三菱地所、“CSRからCSVへ”新たな価値創造「3×3 Lab Future」（2016/3/29）

「障子結界庵」（約3畳大）

　積水ハウスグループの積和建設は4月8日、マンションリノベーション事業強化・拡大の一環として、世界で活躍するプロダクトデザイナー・日本インテリアデザイナー協会理事長の喜多俊之氏がデザイン監修するマンションリノベーション「RENOVETTA（リノベッタ）」によるマンションリノベーション提案を行うと発表。tvkハウジングプラザ横浜展示場に設けた展示ブースを報道陣に公開した。

　「リノベッタ」は、小さく仕切られた間仕切りを取り払い、スケルトン化して、キッチン、ダイニングを「集いの場」として中央に配置し、喜多氏オリジナルデザインの組立式和室「障子結界庵」や壁面収納家具なども提案。パッケージ商品として、70㎡で790万円・857万円・970万円（税込み）を用意している。首都圏・関西圏・東海圏が重点エリア。

　発表会に臨んだ喜多氏は、「わが国の伝統の〝和の空間〟をもう一度甦らせ〝あきらめをあこがれ〟に変えていきたいと」と話した。

　また、積水ハウス取締役専務執行役員・伊久哲夫氏は、「当社のリフォームは〝しかたなくからしたくなる〟を掲げているが、喜多氏のコンセプトに共感を覚えた。これを起爆剤に事業全体へ波及することを期待している。提案力、品質・資材調達力、施工力の2つの強みを生かしていく」と語った。

　同社は、リフォームブランド「Re:QUEST（リ・クエスト）」として、一般の戸建住宅やマンションのリフォーム、リノベーション事業を展開しており、喜多氏とのコラボレーションを起爆剤に事業を拡大し、マンションストックの有効活用と流通促進につなげるのが狙い。現在、リフォームの売上高は積水ハウスグループ全体では業界トップの1,341億円で、積和単独では200億円となっている。

掃除がしやすいよう椅子のアームをテーブルに掛けられるようになっている

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　リフォーム・リノベーション市場は玉石混交。大手ハウスメーカーやデベロッパーから地域の中小工務店まで1万とも2万ともいわれている業者がひしめきあっている。中古マンションのリフォーム・リノベーションの市場拡大も予想されている。

　ここに積水ハウスが狙いを定めるのは当然だし、商談などを通じて注文住宅の受注にもつなげられるはずだ。

　一つよくわからないのは、積和建設は積水ハウスの施工会社というイメージが強い。これに対して、リフォームやリノベーションを一般のお客さんから受注するのは、例えば積和不動産のほうが適当ではないのか最近の大手のデベロッパーは〝ワンストップ営業〟を志向しており、1カ所の対応であらゆるお客さんのニーズに応えようとしている。積水のブランド力をもってすれば、一網打尽とはいかないだろうが、カフェスタイルの常設モデルなど別の展開方法もあるのではないか。

伊久氏（左）と喜多氏

喜多氏

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　納得ができなかったことも一つあった。展示ブースは全体で150㎡と広いのだが、リノベーションスペースは間口が約7ｍの専有面積約87㎡を想定して提案していたことだ。築20年以上の中古マンションで間口が7ｍ、面積が87ｍ以上のものは3割もないはずだ。

　やはり間口が6ｍの70㎡くらいの実大寸法で提案すべきだと思った。4年前、三井不動産リフォームが「スマートリノベーション」実験住宅を報道陣に公開したが、専有面積は74㎡で工事費は約1,200万円だった。

　展示ブースの間取りが、ユーザーは自分が住んでいる、あるいは購入したいマンションとあまり変わらないから、リノベーションを考えたり購入を考えたりする動機となる。狭い住戸だからこそ提案力が生きる。広い住戸ならだれでも素晴らしい提案ができる。

　この点について同社に注文もつけたし、喜多氏にも感想を聞いたら「わたしもそう思う。積和さんに伝えて」（伝えました）と返ってきた。

　さらに言えば、組立式和室「障子結界庵」は約3畳大あった。87㎡なら3畳大の「和室」を提案することは可能かもしれないが、60～70㎡台で3畳大の「和室」は2LDKにしない限りまず無理だ。それなら収納もほしくなる。同社も喜多氏も「2畳」もできると語ったが、ならばどうして最初から提案しないのか。

　この「和室」提案は、似たような空間「箱の間」を三菱地所レジデンスがマンションに提案しようとしている。ヒットするかもしれない。積和の提案は組み立てることができるのがみそだ。三菱地所のはライフサイクル・スタイルに応じで変えられるのが特徴だ。双方とも値段が問題だ。

三井不動産リフォーム、「スマートリノベーション」実験住宅オープン（2012/9/13）

「ブランズ横浜」完成予想図

　東急不動産（事業比率50％）と東神開発（同）が4月下旬に分譲する「ブランズ横浜」を見学した。横浜市民なら「ああ、あそこか」とすぐわかる横浜駅から徒歩6分の〝一等地〟に立地し、アッパーミドル・富裕層から圧倒的な支持を受ける可能性が高い。先にオープンした「東急プラザ銀座」同様、〝大人〟向きのマンションだ。

　物件は、JR東海道本線横浜駅から徒歩6分（横浜市営地下鉄ブルーライン横浜駅から徒歩4分）、横浜市西区北幸二丁目に位置する17階建て全210戸。専有面積は41.23～178.75㎡、価格は未定だが、坪単価は410万円くらいになる模様だ。竣工予定は平成30年1月中旬。施工は西松建設。建築デザインはNAP建築設計事務所。販売代理は東急リバブル。

　現地は商業地域だが、市の商住共存地区として指定されているエリアの一角。駅周辺は住宅が禁止されている「業務・商業専用地区」なので、徒歩6分圏内にこれほどの大規模マンションが建設されるのは過去47年にさかのぼってもないという希少立地だ。敷地は高島屋が業務用に使用していた敷地跡地。

　建物は、ガラスウォールと低層部のリズミカルな回廊と3階屋上の庭園、基壇部のレンガのデザインが印象的な外観で、建物を東側に寄せることで、北西側の2階から4階までは緑の空間とし、白いデザインの回廊で結ぶ。

　1階から3階まではホール・商業などの施設となり、住戸部分は4階以上。1フロア16戸（最上階は7戸）。40～50㎡台のコンパクトも47戸あるが、メインは80㎡以上のファミリータイブ。

　設備仕様は、キッチン・洗面・手洗いカウンタートツプは御影石、バックカウンター・吊戸棚、食洗機、ミストサウナなどが標準装備。最上階の7戸はプレミアム仕様で、黒檀などの天然木の突板をふんだんに用いている。

　3月からモデルルームをプレオープンしており、来場者は約900件に上っている。販売担当の荒井優亨チーフは、「平日の来場も多く、第1期は4割くらい供給できそう。最上階の住戸も4戸に希望が入っており、3戸も検討されている方がいる」と、早期完売に手ごたえを感じていた。

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　同社が昨年分譲した「ブランズタワー みなとみらい」（228戸）もよかったが、今回の「横浜」がまた素晴らしい。好みもあり比較は難しいが、記者は「みなとみらい」があまり好きではないので、こちらのほうが断然いい。

　設備仕様は同じくらいだろうが、「横浜」は「大人」をターゲットにしており、デザインも落ち着いている。

　単価も納得だ。「みなとみらい」は最終的に坪420万円くらいになったようだが、「横浜」のほうが高くなっても不思議ではない。40㎡台のコンパクトも人気になるのは必至だが、荒井氏が話したように、価格の高い住戸中心に購入希望が多いということからもこのマンションのステータス性がうかがわれる。

　先に第1期160戸が即日完売した横浜市住宅供給公社「横浜MIDベース タワー」同様、第1期の即日完売は間違いないとみた。果たして戸数は何戸になるか。

オーナーズラウンジ　

東急不「東急プラザ銀座」3月31日開業　ターゲットは玄人の「大人」（2016/3/28）

プラン・設備がいい 坪400万円は納得 東急不動産「みなとみらい」（2015/5/13）

今度は横浜のど真ん中　人気必至の横浜公社「横浜MIDベース タワー」（2016/1/28）

「イニシア草加高砂」完成予想図

　昨日（4月4日）紹介した三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス草加」に続いて、コスモスイニシアが登録申し込みを開始した「イニシア草加高砂」を紹介する。坪単価は200万円を突破し草加駅圏の最高値になりそうだが、なかなかいい商品企画だ。モデルルームの出来が出色だ。

　物件は、東武伊勢崎線草加駅から徒歩6分（ヴァリエ改札口から徒歩5分）、埼玉県草加市高砂二丁目に位置する13階建て全47戸。第1期1次（24戸）の専有面積は70.76m2・76.00㎡、価格は3,998万～4,998万円（最多価格帯4,100万円台・4,300万円台）。抽選は4月9日。竣工予定は平成28年12月下旬。施工は田中工務店。

　現地は、かつて住友不動産が分譲したマンションの隣接地。商業地域だが、南側は幅員12ｍの道路があり、その先は小公園、寺と墓、戸建てなどで将来的に高い建物が建たない可能性が大きい。

　住戸は1フロア4戸で、角住戸とその反転タイプの76㎡と、中住戸とその反転タイプの70㎡の2通り。洋室引き戸、食洗機、ミストサウナ、二重床・二重天井、収納率13％確保などが特徴。洗面室のモザイクタイルも標準装備。

　同社分譲事業部分譲二部プロジェクトマネージャー・岡端知子氏は、「ちょいシリーズなど『草加』だけの空間づくり、取り組みが評価されており、登録も価格が高いほうから入っている」と、第1期1次の販売に自信を見せている。

玄関

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　昨日は草加についていろいろ書いたので、そちらを参照していただくとして、今回は商品企画について紹介する。

　販売事務所は本物の白樺を設置し、床は人工芝を敷き詰め、気安く入れるようにしているのが特徴で、76㎡のモデルルームがいい。角住戸の良さを最大限引き出すように、玄関は2方向に大きな窓を取り、廊下幅は1400ミリ（一部は下部収納）もある。一般ユーザーが物件選好で重視するもののうち玄関・ホールは大きな位置を占めている。その点で、このマンションは非常によくできている。来場者の評価が高いのも当然だろう。

　もう一つ、それぞれが細かいことだが、〝あったらいいな〟というものをたくさん採用している。リビングの物干しポール、ちょい飾りピット、ちょいかけフック、バルコニーのグリーンカーテンフックなどだ。

　来場者にモデルルームを見た感想を書いてもらう「出口アンケート」を取っており、モデルルームと間取りの評価が高く、同社が現在分譲中の全マンション（地方を含め20物件くらいか）の中でトップだそうだ。

　記者はこの10数年の間に供給されたほとんどの物件を見学しているが、確かに今回のモデルルーム間取りプランは出色の出来だと思う。4,000万円の壁を突破できるのではないか。

洗面室

駅から徒歩5分、南向きで坪190万円台 三菱地所レジ「ザ･パークハウス草加」（2016/4/4）

「ザ･パークハウス草加」完成予想図

　三菱地所レジデンスの「ザ･パークハウス草加」とコスモスイニシアの「イニシア草加高砂」を見学した。まず、三菱地所レジデンスの「草加」から。

　物件は、東武スカイツリーライン草加駅から徒歩5分、埼玉県草加市住吉１丁目に位置する15階建て全60戸。専有面積は65.34～97.15㎡、現在分譲中（14戸）の価格は3,528万～4,898万円。坪単価は190万円台の前半。竣工予定は2017年2月下旬。施工は川口土木建築工業。

　現地は商業地域立地だが、現在は敷地南側に高い建物は建っておらず、全戸南向き。

　住戸プランは、二重床・二重天井、ディススポーザ、食洗機、ミストサウナが標準装備。

　昨年末から分譲が始まっており、現在、約6割が分譲済み。販売担当者は「マーケットエリアが草加市中心ではあるが、計画通りの進捗」と話している。

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　一般の読者の方は「草加」といえば「草加せんべい」くらいしか思いつかないだろうが、東武伊勢崎線（スカイツリーラインは愛称）を熟知している記者は、もちろん草加をよく知っているし、ポテンシャルが高いのに他の私鉄沿線に割り負けしていると思っている。

　どこがいいかといえば、交通便がいいことだ。日比谷線、半蔵門線と相互乗り入れしており、都心へ一直線、大手町駅まで26分だ。

　大手町まで26分といえば、同社がこれから分譲する「ザ･パークハウス中野」とほぼ同じだ。「中野」は坪単価500万円近くするはずだが、「草加」はその4割だ。

　急行で2駅手前の北千住の駅近の坪単価は350万円くらいするはずだし、都内と接しているという意味で同じ位置圏にある「川口」だって、坪単価は200万円をはるかに突破する。千葉県の市川だって同じだ。

　複々線であることから電車の遅延も極めて少ないのも同線の特徴だ。ここで遅延について少し触れよう。

　遅延とは5分以上のことで、国交省の平成25年11月のデータによれば、首都圏全51路線で平日20日間に最も多く遅延証明書を発行したのは半蔵門線で20回、次いで千代田線19回、山手線18回がワースト3で、13回以上が16路線ある。これらすべてがJR、東京メトロ、都営だ。他の民鉄では田園都市線が11回で多く、西武池袋線、東武東上線が9回、西武新宿線、京王線が8回となっている。、東武伊勢崎線は小田急線と同じ7回だ。小田急線も複々線がかなり進んでいる線だ。

　これより少ないのは、京急線（品川～横浜）で2回、相鉄線も3回しかない。京急線が少ないのは昔からで、JRや東急線などと競合が激しく、遅延を少なくすることで差別化を図っているということを聞いた。早く着きすぎて国交省からおしかりを受けたというのも事実のようだ。

　サラリーマンにとって、遅延証明書を受け取り会社に提出するのはつらいものだ。ストレスにもなる。伊勢崎線はそれがないだけでも素晴らしいではないか。デベロッパーはどうしてこのようなデータを利用して、東武伊勢崎線をアピールしないのか。

　生活利便施設が劣っているかといえばそうでもない。イトーヨーカ堂、丸井、ダイエー、西友がある。飲み屋は新越谷に数の上では圧倒的に劣るが、質的には負けないと思う。

　記者はかつて、一定の額以上になると途端に売れなくなることから〝魔の伊勢崎線〟と見出しにつけたことがあるが、東武鉄道も行政も民間も一緒になってエリアのイメージアップを図るべきだ。

　そこで、行政には注文もつけたい。駅周辺には立派なケヤキの街路樹が植わっているが、どうして2～3階建ての建物と同じくらいの高さで強剪定するのか。全く理解できない。常緑樹も少ない。街路樹と街のポテンシャルは間違いなく相関関係がある。街路樹が貧しいのは行政の心が貧しいからだ。

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　久しぶりに駅前の「魚河岸料理 夢や」で昼食（昼食は初めてだが）を取った。魚のアラの味噌汁がついて握りずし8カンで750円（消費税込み）だった。回転寿司より安い。酒のつまみも豊富で、ないものがないくらいたくさんある。

エントランス

　
「シティタワー国分寺ザ・ツイン」完成予想図

　住友不動産が分譲中の「シティタワー国分寺ザ・ツイン　ウエスト」を見学した。JR国分寺駅直結の国分寺市が施行者になっている住・商・官一体型の市街地再開発事業の建物の保留床を同社が取得して分譲するもので、第1期70戸が即日完売したと同社が発表したマンションだ。

　物件は、JR中央本線国分寺駅から徒歩1分、国分寺市本町三丁目・二丁目に位置する36階建て「ウエスト」棟300戸と35階建て「イースト」棟284戸（地権者住戸30戸含む）の2棟合計584戸の規模。竣工予定は平成30年1月下旬（イースト）・2月下旬（ウエスト）。設計・施工は竹中工務店。

　今回分譲されているのは「ウエスト」で、専有面積は48.33～100.03㎡、第1期70戸の価格は7,400万～12,800万円台（専有面積56.99～80.03㎡）、坪単価は457万円。2期は5月分譲予定で、詳細は未定。

　最大の特徴は、国分寺市が施行する約2.1haの駅直結の「国分寺駅北口地区第一種市街地再開発事業」のシンボルともなるツインタワーマンションということだ。ウエスト棟の地階から4階までが店舗で、1～4Fには三越伊勢丹グループが出店することが決まっている。5階は公共公益施設。住戸部分は6階以上となる。建物は制振構造、柱や梁が出にくい「スーパーフレックスチューブ工法」を採用。

　モデルルーム（80㎡）は南西角の住戸。リビング手天井高2550ミリ、キッチンカウンタートップは御影石、ミストサウナが標準装備。ガラス手すりのバルコニーは奥行き1.9ｍ。西方には富士山が展望できる。

　第1期の登録者の属性は、年齢が50歳台（約27％）、40歳台（約23％）、60歳台（約23％）、世帯人数は2人（約45％）、1人（約23％）、職業は会社役員（約24％）、医師・弁護士（約16％）、居住地は国分寺市（約49％）、小平市（約17％）。

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　再開発計画は総じてそうだが、ここも昭和50年代の半ばに再開発計画が発表されてから30数年が経過している。それだけに地元の関係者にとっては待ちに待った事業だ。駅前には広場も整備される計画で、商業施設が集積する駅南側と駅上施設がつながることになる。

　記者はずっと以前からいくらになるのだろうと思っていたが、今回分譲された第1期70戸はウエスト棟の上層階が中心で、坪単価457万円というのは納得だ。今後分譲される低層階はもう少し安くなるはずだが、販売担当者も「中央線で駅直結の立地、施設などを考えると価格はストライクソーン」と話していた。

　もう一つの魅力は「緑」と「学」だ。「緑」では国分寺崖線がすく近くに走っている。国分寺崖線を歩くと空気が違うのがわかる。「学」では東経大、早実、さらには国立の一橋大などもある。アッパーミドル・富裕層が住みたくなるのは十分わかる。

　同じ国分寺駅圏では三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（82戸）と野村不動産「プラウド国分寺」（125戸）が分譲中だ。単価が全然異なるので競合はしないだろうが、それでも単価水準が高いことに変わりはない。中央線の駅近マンションの取得は普通のサラリーマンにとっては絶望的になってきた。

モデルルーム

20haの森が借景 水琴窟も設置 三菱地所レジ「ザ・パークハウス 国分寺緑邸」（2016/1/29）

「ザ・パークハウス 新宿御苑」完成予想図

　三菱地所レジデンスが4月下旬に分譲する「ザ・パークハウス 新宿御苑」を見学した。新宿御苑前駅から徒歩1分で、敷地南側の道路を挟んで新宿御苑に隣接する希少物件だ。

　物件は、東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅から徒歩1分、新宿区新宿２丁目に位置する14階建て全52戸。専有面積は55.46～100.63㎡、予定価格は6,000万円台～26,000万円台(1000万円単位)。竣工予定は平成29年9月上旬。施工は日本国土開発。

　現地は新宿御苑駅すぐで、目の前が新宿御苑。建物はコの字型で、東南角住戸（100㎡）、南西角住戸（80㎡）、北西角住戸（55㎡）、北東角住戸（75㎡）の1フロア4戸構成。新宿御苑が見下ろせる東南角住戸と南西角住戸は御苑の景観を重視して南側の窓はFIXであるのが特徴。11階以上の住戸の天井高は2800ミリ。それ以下の住戸は2600ミリ。

　これまで約300件の来場予約が入っており、向こう１カ月先まですべて満席。

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　新宿御苑に隣接・近接するマンションでは、野村不動産の「プラウド新宿御苑エンパイア」（93戸）と「ヒルズ新宿御苑」（46戸）が思い出される。双方とも人気になった。

　今回のマンションは、野村不動産が建設を予定している駅直結の「プレミアム・ミッドサイズ・オフィス（PMO）」に隣接。駅出入り口からエントランスまで数十秒だろう。

　単価は南側と北側では当然のことながらかなり開きがあり、平均単価では価値が測れないマンションだ。東南角住戸は坪500万円をはるかに突破し、600万円くらいが平均になるのではないか。

　南側をFIX窓にしたのは「景観を重視したため」ということらしい。サッシは床から15㎝上げている。設備仕様はもちろん億ション仕様だ。

　それにしても昨年末から〝パーク・ビュー〟のマンションをたくさん見学してきた。野村不動産「木場公園」、三井不動産レジデンシャル「赤坂檜町」、住友不動産「四谷」、三菱地所レジデンス「国分寺」だ。

〝民設民営〟の公園内マンションもあっていいはずだが…。

モデルルーム