「TSUBANA」

　事業主のユーミーらいふグループ・丸山アーバンと企画・設計・監理を担当したブルースタジオは11月9日、茅ヶ崎市の「なりわい暮らし賃貸住宅」と店舗棟からなる商住複合施設「TSUBANA」の街びらき内覧会を実施した。「風土」「地域」「文化」に「ねざす」をテーマにした「nezasu house」の第5弾で、不整形の土地に建つ築50年の賃貸住宅をリノベーションし、街に開かれた施設によみがえらせたランドスケープデザイン、商品企画が素晴らしい。

　物件は、JR茅ヶ崎駅から徒歩7分、茅ヶ崎市幸町7丁目の第一種住居地域（法定建ぺい率60％、容積率160％）に位置する敷地面積約1,613㎡、PC造2階建て改修店舗棟１棟と新築木造2階建て店舗併用住宅2棟（長屋3戸、共同住宅4戸）、長屋3棟（23戸）。事業主はユーミーらいふグループの丸山アーバン。企画・設計・監理はブルースタジオ。構造設計は長坂設計工舎、設備設計はEOSplus。施工はmarukan。店舗、賃貸住宅ともほぼ満室稼働。賃料は53㎡で共益費込み17.8万円。相場より高くてもリーシングは進んだという。

　店舗棟には地元にファンの多い「CAFE POE」がリニューアルオープンし、賃貸住宅棟にはアーティストやキッチンカー+カフェ、デザイン事務所など個性豊かなテナントが開業しているという。

　丸山アーバン・西山和成社長は、「物件は2018年に取得。築50年の賃貸をリノベーションすることでスタートしたが、PC造は構造に問題が多く、1棟を除いて新築に建て替えた。コンセプトは地域の活性化。一緒にパートナーを組もうとする方がたくさんいらっしゃる。この輪を広げたい」と語った。

　ブルースタジオ専務取締役クリエイティブディレクター・大島芳彦氏は「暮らしの本質は人と人、人と自然、人と文化などコミュニケーションの価値を高めることにあり、『nezasu house』は、これら風土、地域、文化の三つを『なにわい暮らし』ににじみ出る、可視化するブランド。ランドスケープデザインには力を注いだ」と話した。

　「TSUBANA」は、茅ヶ崎市に自生していた茅（ちがや）から名付けたもの。

賃貸住宅棟

大島氏（左）と西山氏

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　丸山アーバンとブルースタジオがコラボレーションした地域価値再生プロジェクトの取材は、第一弾「稜文舘」に次いで二度目だった。

　「稜文舘」もそうだったが、両社はいい仕事をしている。感嘆した。今回は何が素晴らしいかといえばランドスケープデザインだ。敷地はかなり不整形なL字型で、法定容積率は160％なのに建物の容積率は92.24％であることからも分かるように、容積を余さざるを得なかったのだろうと理解した。

　従前の賃貸住宅も画像で見せてもらったが、樹木など一つもない古い賃貸アパートだった。それが緑をふんだんに盛り込んだ、誰もが散歩がてら立ち寄りたくなるお洒落な街に一変した。

　環境への配慮も忘れない。PC造の既存棟を除き他の住棟のUA値は0.6でZEH基準を満たしている。

賃貸住宅棟

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　この日は土砂降りの雨。行きはタクシーを利用した。帰りは小降りになったので歩くことにし、大島氏から勧められた同じプロジェクトの一つ「たかすなヴィレッジ」も見学することにした。ところが、途中から雨が激しくなり、あげく道に迷ったため駅から往復で十数分のはずが、30分以上もさまよった。安物の折りたたみ傘は用をなさず、布を通して雨水がしたたり落ち、靴の中までしみこんだ。

　しかし、期待を上回る素晴らしいプロジェクトに出会えてとても嬉しくなった。この日は他の3つの現地取材もこなしたので、万歩計は一万歩を超えた。

出来すぎだ！焼杉！ 見どころ多い小田急バス×ブルースタジオ「hocco（ホッコ）」（2021/10/7）

地域価値再生プロジェクト第一弾「稜文舘」完成 ブルースタジオ・湘南ユーミー（2017/2/22）

「パークコート神宮北参道 ザ タワー」

　三井不動産レジデンシャルは11月10日、フジタ本社跡地に建設中の「パークコート神宮北参道 ザ タワー」（471戸）の第1期販売2021年4月29日から開始し、第1期222戸のうち211戸（平均約2億2,800万円）が販売済みと発表した。同日、モデルルーム記者見学会を行った。

　物件は、東京メトロ副都心線北参道駅から徒歩1分、JR代々木駅から徒歩6分、渋谷区千駄ヶ谷4丁目に位置する敷地面積約4,837㎡、27階建て全471戸。第1期222戸の専有面積61.35～237.49㎡、価格は1億2,880万～13億7,000万円。全体の平均坪単価は900万円弱になる模様。竣工予定は2023年6月下旬。設計・監理は清水建設。施工は清水・フジタ建設共同企業体。デザイン監修はホシノアーキテクツ。

　10月31日現在の来場者は1,659組で、申込者の年齢は30代が約15％、40代が約25％、50代が約26％、家族数は1人が約23％、2人が約30％、3人が約14％、居住地は渋谷区が約17％、新宿・港区がそれぞれ約9％、その他都内が約48％。

　現地はフジタ本社跡地で、「明治神宮・代々木公園」「新宿御苑」「神宮外苑」の3つの公園が眺望できる立地が最大の特徴。

　デザイン監修に、同社の「TOKYO MIDTOWN HIBIYA」「パークコート渋谷 ザ タワー」などを手掛けた星野裕明氏を起用。「鳥や動物が羽を休め、生命を育てる安全で居心地の良い巣＝NEST」に見立て、緩やかな曲線と編み込まれた形状を内外装デザインに採用。ランドスケープは、総合設計制度の認可を受け公開空地を確保しているほか、屋上緑化、基壇部の壁面緑化などの植栽にも力を入れている。

　共用部には、屋上にフィーリングデッキ、パブリックビューイングや貸切パーティーを満喫できるスクリーンデッキを設け、地下1階～2階の3層吹抜け空間に5つの多層構造の共用空間を用意。このほかフィットネスルーム、ゲストルーム、パーティーラウンジ、ゴルフラウンジ、シネマラウンジ、ランドリーラウンジを装備。スポーツバイクのレンタサイクル、サイクルワークショップサービスも行う。

　また、大建工業と共同で開発したCO2最大約48％削減が可能な冷暖房システム「AirLOGY」を3住戸に初採用。ZEH Orientedを取得している。

グランドエントランス

フィーリングデッキ

パーティーラウンジ

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　フジタの本社跡地を空から見たら「明治神宮・代々木公園」「新宿御苑」「神宮外苑」に近いなどと考えたことは一度もない。「北参道」駅もこれまでほとんど利用したことがない。「代々木」駅といえば、代ゼミ、大京本社、共産党本部、NTTドコモビルのイメージしかない。そこにタワーマンションを建て、その眺望を最大限の売りにする同社の企画力・発信力には舌を巻くほかない。

　坪単価900万円弱は、とてつもなく高いとも思うが、最近の新築・中古マンションの値上がりを考えると、こんなものかとも思う。

　この単価でわずか半年の間に211戸を販売済みとしたのはやはり凄い。同社担当者も「好評」「連日満室」「想定外」「高い評価」などを連発した。約130戸ある1LDKタイプは未分譲だが、坪単価からして全て億ションにはならないようだ。

　競合する物件は、同社の「パークコート渋谷 ザ タワー」はともかく、担当者によると「パークタワー勝どき」を観ている人が多いというのにはびっくりした。単価が全然違うし、住環境もまったく異なる。最近の〝お金持ち〟は何を考えているのかさっぱり分からない。

　総合設計制度の適用を受け、屋上緑化のほか外周約370ｍにわたって基壇部の8割を壁面緑化し、明治通り沿いの公開空地は2列並木を配する計画としているのがいい。完成すれば見事な景観になるのは間違いない。

　冷暖房システム「AirLOGY」は3戸にしか装備しないのは〝三井ともあろうものが〟と不思議に思ったが、コストを削減するためではなく、開発に時間がかかり間に合わなかったという説明だった。先行する三菱地所「エアロテック」、野村不動産「床快full」との比較を聞いたら、「いいとこ取り。冷暖房の効きが速い。今後他の物件にも採用していく」とのことだった。全館空調が当たり前の時代がやってくるかもしれない。期待したい。

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　2つあるモデルルームのうち、スタンダードの90㎡は窓側がアール形状のLDK（34.7帖大）のほか「NEST Room」とホテルライクな主寝室（11.5帖大）や「Dressing Room」の提案はいいと思ったが、シート張りの建具・家具はやや拍子抜けした。

　星野氏がデザインしたペントハウスの237㎡のタイプは白が基調。やはり窓側が曲線のLDK（80.2帖大）は「パークコート青山 ザ タワー」でも感じたのだが、正直目が回った。この種のデザインを好む人はどのような人種か。

　この他、リビング天井高は最大3200ミリとしているほか、モザイクタイルを多用した壁面、Lavatory にはTOTOのネオレストNXを採用しているのが目を引いた。

　一つ納得できなかったのがBette社製のLuxury Bathの浴槽だった。夜景も眺められるものだが、跨ぎは50cm以上あった（間違っていたらごめんなさい）。踏み台か手摺がないと年寄りは入れない。上層階だから周辺ビル・マンションから覗かれる心配はなさそうだが、ブラインドがないと女性は利用できないのではないか。貧乏人のひがみか。

主寝室（11.5帖大）と「Dressing Room」

237㎡のLDK（80.2帖大）

Bette社製のLuxury Bathの浴槽

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