選手村裁判が結審 「HARUMI FLAG」利益は消費者（購入者）に還元すべき
「HARUMI FLAG」全体像
東京2020オリンピック・パラリンピック選手村となった用地を東京都が事業者に公示地価の10分の1の価格で売却したことの是非を問う裁判【事件番号 平成29年（行ウ）第388号】が2021年8月31日に結審した。判決日は未定だが、今年末までには出る模様だ。
記者は都が2016年7月31日に「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」の特定建築予定者として三井不動産レジデンシャルを代表とする11社を選定したときからずっと取材してきた。
その第一弾として書いた「東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」(2016/8/4)という見出しの「こだわり記事」にはアクセスが殺到した。当時、記事は日経新聞が発行していた住宅購入予定者向けのWeb「住宅サーチ」に全文が転載されていたので、「こだわり記事」と合わせるとその数は数万件（もっと多いか）に達したはずだ。
反響の多さに驚いた記者は、書いた責任として継続して書き続けようと決意した。その後の経緯について若干紹介する。
第一弾の記事を書いたその翌年の平成29年5月19日、住民らは選手村敷地の売却価格約130億円は不当、違法であるとし、損害の回避または補填をするために必要な措置を講じることを都知事に求めた住民監査請求を行った。
これに対して同年7月19日、監査委員は「都市再開発制度を濫用した違法、不当なものであるとする請求人の主張には理由がない」として棄却した。その際、「本件事業の今後の実施に際しては、重要な決定に当たり、専門家の意見を十分に聞く等の内部牽制体制を強化することや、意思決定過程及び決定内容についてきめ細かな対外説明を行うことなどにより、これまで以上に透明性の確保に努められたい」との意見が付された。
この決定を不服とした住民側は同年8月17日、不当に売却されたことによる損害額約1,000億円（当時）を事業者に請求すべきと東京都知事に求める訴訟を提起した。原告側はその後、桝本行雄・不動産鑑定士による適正売却価格は約1,653億円とし、損害額は約1,500億円と上方修正している。
提訴から4年。原告側の住民らが勝訴するのか、被告の東京都知事が敗訴するのか、それともその逆になるかはわからないが、敗訴した側がそのまま判決を受け入れるはずはなく、控訴するのは間違いない。以下は記者のこれまでの記事のまとめとして、明らかになった問題点を紹介する。
まず、選手村の売却価格を決定するに当たって採用された不動産鑑定手法の一つである「開発法」について。
不動産鑑定手法は「三手法」と呼ばれる原価法、収益還元法、取引事例比較法が一般的に知られているが、このほかに「開発法」として「一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該 更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格」（国土交通省 不動産鑑定評価基準）を求めることができるとしている。
記者は専門でないのでよくわからないが、価格時点（将来価格ではなく都が事業者に売却した2016年時点）の販売総額から建築費その他の費用を差し引いた価格が「開発法」による土地価格となるということだ。つまり、都が売却する際に日本不動産研究所に依頼して作成した「調査報告書」では、売れる価格として坪単価250万円(記者の推定)とし、それから諸々の経費や減価要因を差し引いた結果、土地の値段は坪32万円（容積率を平均400％として1種当たり8万円）とはじき出したわけだ。是非はともかくとして、地価公示価格は参考程度としか考慮されていなかったようだ。
この坪単価250万円というのは記者も納得する。当時、晴海エリアでは2012年春、三菱地所レジデンス・鹿島建設「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」の第一弾として「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」が分譲開始された。スタート時点の坪単価は275万円だった。その後2016年3月、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」(全1,744戸)の全体が竣工。最終分譲の坪単価は坪330万円くらいだった
当時の最高峰のマンションですら坪330万円だった。〝陸の孤島〟の選手村に4,500戸もの分譲マンションを建てたら、坪単価250万円がアッパーと考えるのは妥当で、「開発法」による売却価格決定に瑕疵はないと考える。
一方で、原告側の桝本鑑定士による鑑定価格はどうか。被告側は「桝本鑑定士の意見書は証拠能力なし」とし、原告側は「善意の第三者である事業者」に対する「重大な名誉棄損」と批判した。
記者も桝本鑑定士の鑑定評価額には減価要因がほとんど盛り込まれていないのは気になるが、かといって桝本氏の「鑑定評価」にも違法性・瑕疵はないと思う。
そこでわかるのは、世の中に真実・真理は星の数ほどあるのと一緒だ。ものの見方、考え方、前提条件次第で不動産鑑定価格はいかような金額になるということだ。今回の裁判はこのことを改めて白日の下にさらけ出した。
さらにまた、いかような金額でもはじき出せる不動産鑑定士とは何かという問題が浮上する。不動産鑑定士の資格試験の難しいのはよく知られている。記者も問題にチャレンジしたことがあるが、全然解けなかった。司法試験合格者の平均年齢は30歳を切っているのに、不動産鑑定士は30歳を超えていることにも試験の難しさがうかがい知れる。
合格に要する費用を金額に置き換えてみた。時間給1,500円（もっと高いか）で、合格するには1日5時間×10年間勉強する必要があるとすると、約2,740万円も掛かる計算になる。しかし、鑑定士の資格を取得したからといって、会社からは手当てなど支給されないのが普通で、報酬額（給与）は弁護士よりはるかに低い。依頼者（クライアント）プレッシャーなる不可解な圧力を受けるともいう。割に合わない仕事ではないか。
◇ ◆ ◇
「HARUMI FLAG」に関する情報がまた飛び交っている。高いか安いか、これは購入検討者が考えることだが、情報の氾濫に溺れないようしていただきたいとしか言えない。ただ、マンションの基本性能・設備仕様レベルは極めて高いということは断言できる。
事業者には、日本不動産研究所が鑑定した坪単価250万円で十分利益が出るのだから、高値追求などしないよう求めたい。利益は購入者に還元すべきだ。儲かったら利益折半などと博打の寺銭のようなことをやったら、大手デベロッパーの看板が泣く。三井不動産レジデンシャルの元社長が「当社は腹八分目。残りの二分はお客さまのため」と語ったのを思い出す。
課題の交通便だが、記者はBRTにも試乗した。信号機が31か所あったのは気になったが、バスの運行がスムーズになるよう信号システムを変えればもっと早くなるはずだ。
メディアの方には、周辺の物件との価格差などを中心に論じるのではなくて、開発の経緯(土地価格は1種8万円)を念頭に置き、マンションの居住性に焦点を当てる情報を発信してほしい。〝投資〟をあおるような論調は論外だ。
東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟(2016/8/4)
文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
東京BRT初体験 虎ノ門～晴海の終点まで28分 信号31か所、待ち時間6.6分（2021/3/1）
「選手村マンション増収分折半」 選手村裁判の原告団が声明文（2019/9/18）
またも平行線 「早く結審を」(被告)「議事録開示を」(原告）第8回選手村裁判（2020/1/18）
オリンピック選手村裁判 原告側桝本鑑定士の意見書は証拠価値なし 被告側が意見陳述
「HARUMI FLAG」 土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に 原告、被告双方 相手を「著しく」非難
「晴海」坪250万円予想の根拠 「週刊文春」も裏付け 当初単価は244万円と報道
三菱地所・鹿島建設 「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」完成・完売（2016/4/14）
三菱地所レジデンス・鹿島建設「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」（2011/12/6）
全戸に「乾太くん」、ファミリーは冷凍庫付き ポラス中央住宅「越谷」企画ヒット
「ルピアコート越谷」
ポラスグループ中央住宅が分譲中のファミリー＆コンパクトマンション「ルピアコート越谷」を見学した。駅から徒歩4分の全46戸で、5月から販売開始。これまでにファミリーは9戸のうち7戸、コンパクトは37戸のうち半分が成約済み。他社との差別化を図った商品企画が優れている。
物件は、東武伊勢崎線越谷駅から徒歩4分、越谷市越ヶ谷1丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）に位置する13階建て全46戸。専有面積は30.14～80.37㎡、コンパクトタイプの価格は2,300万円台～3,400万円台（坪単価285万円）、ファミリータイプの価格は4,800万円台～6,400万円台（坪単価246万円）。竣工予定は2022年1月中旬。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。
5月から販売を開始しており、これまでコンパクト37戸のうち半分が、ファミリー9戸のうち7戸が成約済み。順調に推移している。
現地は、表通りから一歩入った中高層建築物が建ち並ぶ一角。幅員7.8ｍの北側道路に接道。従前敷地は更地で、形状は南北軸がやや長い長方形で、敷地東側に同規模のマンションが建っていることから、内廊下方式を採用し目隠しとしても機能するようにしている。
住戸は2階から8階までがコンパクトで、標準階1フロア5戸構成。9階以上は角住戸のファミリー2戸と中住戸のコンパクトの3戸構成。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機（コンパクト除く）、ガス衣類乾燥機「乾太くん」、バックカウンター・収納棚、ピアキッチン（同）、冷凍庫（同）、プッシュプルドア、物干しポールなど。
〝蔵の街・越谷〟を象徴する大谷石を建物基壇部に配し、ハナブサデザイン代表・花房茂氏による地元の伝統工芸をモチーフにした「だるまアート」「越谷「籠染灯篭」を共用部に設置する。
同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課課長・湯村元昭氏は「単価は低くはないですが販売は堅調。ファミリーはデザイン、ワイドスパン、ピアキッチン、冷凍庫や首都圏初の『乾太くん』が地元のセレブに評価され、高額タイプは抽選になるほどの人気。コンパクトも『乾太くん』やバックカウンター・収納を標準装備したのが人気の要因。コンパクトの成約者の8割は女性」と語った。
モデルルーム
「だるまアート」（左）と「越谷「籠染灯篭」
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コンパクトの坪285万円はもちろん、ファミリーの坪245万円は越谷駅圏最高値だが、商品企画・設備仕様レベルは郊外型としては極めて高いはずだ。
間取り図を参照していただきたい。専有面積は70㎡台だが、スパンは8.75ｍで、形状はほぼ正方形。玄関・シューズインクロークに窓があり、廊下面積を少なくし、キッチン－洗面－浴室の動線も機能的にできている。
リンナイのヒット商品「乾太くん」を全戸標準装備とし、ファミリータイプには冷凍庫を装備したのは、冷凍冷蔵庫に収まり切れない家庭が増えている需要の高まりに対応するもの。マンションDv担当の同社取締役・金児正治氏の強い指示があったようだ。同社の戸建てでも採用するケースが増えているという。
同社のマンション事業は、数年前までは年間1～2棟くらいしかなかったが、最近はどんどん増加し、昨年はついに首都圏マンション供給ランキングベスト10入りした。現在の商品企画・設備仕様レベルを維持できたら、どことでも互角以上に戦えるはずだ。坪単価280万円のコンパクト「ルピアシェリール三郷中央」57戸も9カ月で完売したことを湯村氏は明かした。
建設現場
幸福度トップ自治体は鳩山町 根拠希薄・無神経な大東建託ランキングやめるべき
東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村裁判が結審した。無聊をかこつ記者は結果記録を閲覧しようと東京地裁を訪れたのだが、閲覧申請者が多いためか「今週は無理」と言われた。そんな時、同業の記者の方から〝特ダネ〟がもたらされた。大東建託の恒例の今年の「街の幸福度（自治体）ランキング」トップに「埼玉県比企郡鳩山町」が選ばれたというのだ。喜ぶべきなのか悲しむべきなのかとっさには判断できず、もう絶句するほかなかった。
◇ ◆ ◇
早速、同社のホームページで確認した。確かに首都圏トップは「埼玉県比企郡鳩山町」で、「神奈川県横浜市都筑区」「東京都中央区」がベスト3。以下、中央区、港区、武蔵野市、印西町、目黒区、横浜市青葉区、文京区、逗子市がベスト10となっている。
それぞれの自治体に対する偏差値、評点、回答数が記載されており、鳩山町のそれは87.3、74.2、67の順で、都筑区は70.5、70.3、1,155、中央区は69.7、70.1、１,039とあった。
「幸福度の評点は、非常に幸福だと思う場合を10点、非常に不幸だと思う場合を１点とする10段階の回答平均を100点満点にするために10倍したものです」「偏差値とは、評点の平均値が50になるように変換し、評点の数値が評点の平均値からどの程度隔たっているのかを示したものです」とあり、回答者数は165,302名とある。
このランキングを見てすぐ気が付いた。「鳩山町」は昭和を代表する開発面積約140ha、約3,200戸の大規模住宅地「鳩山ニュータウン」があり、居住者の高齢化が進行している代表的な街だ。2位の「都筑区」はUR都市機構による開発がもっとも新しいことから、横浜市はもちろん神奈川県下でももっとも年少人口・生産人口比率が高く、「中央区」もまた人口増加比率が23区でもとびぬけて高いことで知られる。
このあまりにも対照的な街が幸福度でベスト3を占めるのをどのように理解すべきか。〝住めば都〟－若い人も年寄りもみんなそう考えているのならいいが、例えば年寄りが「非常に幸福」と答え、若い人が「非常に不幸」と答えたら、評点は55点になる。これはどう判断すればいいのか。この街の人は幸せなのか不幸なのか、誰も判断できないではないか。
記者はこの種のランキングを無視することにしているが、大東建託さんも「本当に住みやすい街大賞」を発表しているアルヒさんも、いい加減やめたほうがいい。属性などはっきりしない人の声を寄せ集めて撹拌し、その声が「幸福度」やら「住みやすい街」の指標になるかのように喧伝するのは上場企業のやることではない。幸福と不幸を足して二で割る神経はどうかしている。
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「鳩山ニュータウン」は記者にとって思い入れが深い住宅地だ。今から17年前に訪れた。記事の冒頭には「前日、同じぐらいの規模で同じように郊外型でありながら、驚くほど生き生きした街づくりが行われている山万『ユーカリが丘』団地を見学し、『鳩山はどうなっているか』気になってしょうがなかったからだ」とあり、そのあとすぐ「人口流失、高齢化、地域経済の停滞…などが集中的に現れているのではという仮説は当たった」と書いている。
「売上げは数年前の３分の１。みんな車で数分の大型店に行く。増えたのは車だけ。道路事情がよくなったため車がひっきりなしに通り、60キロぐらいのスピードで通過していく」という商店主や、「コンビニまで歩くと20分。車がないと生活できない。学校の帰りもバスがものすごく混む。就職活動をやっているんですが、先日も面接の人から『残業もありますよ。通えるんですか』と聞かれた。結局、落とされたのですが『一人暮らしする』といえばよかったかなと。同級生も都内に引っ越していくし、気がついたら近所の家が空き家になっていたり…。独立したらマンションを借りようかと、親とも話しているんですが…」と語った都心の大学に1時間半かけて通う女子大生の声を紹介している。
記事は以下のように締めくくっている。
「母娘と思われる二人連れに声をかけると、そのお母さんは『私ですか、この頭を見なさい。真っ白でしょ。あと2つで80歳。娘は50歳ですよ。でもね、これだけは書いといて。ここのお年よりはみんな自立していると。街もきれいでしょ』
この母親の言葉に記者は救われた。
真夏の陽気を思わす炎天下で、深緑の歩道が風を運んでくれた。白い葵の花が『ここはいいよ』と呼びかけた」
今回、「幸福度」ランキングで圧倒的1位になったのは、あるいは建築家で東京藝術大学准教授・藤村龍至氏（42）らの同ニュータウン活性化の活動が浸透し、町民の意識を劇的に変え、地殻変動を起こしているのか。それなら嬉しいのだが…。
◇ ◆ ◇
これは昨日（9月7日）のことだ。「風の橋」と名付けられた橋を渡ったところにあるわが街・多摩ニュータウンの下駄箱商店街の昼下がり。かつては八百屋や肉屋などで賑わっていた7店舗のうち3店舗はなくなり、残った4店舗は高齢者の「憩いの場」やカフェ、床屋などだ。
コロナから逃げるため、記者はオープンタイプのカフェで食事をしようと席に着いたとたん、隣のデイサービスの施設のやはりオープンタイプのテーブルに腰かけていた記者と同年配かそれとも年上か、二人の女性のうち一人が片方の手で歌集を示しながら、もう一方の手で「いち、にい、さん」と相手の肩を叩きながら音頭をとり「白いブランコ」を歌い出した。
か細くはあるが、緩やかなテンポと美しい歌声に記者は聞きほれた。お返しのつもりで拍手を送った。すると、一人の女性は「歌って楽しいわね、歌えるっていいね」と微笑み、〝この広い世界中のなにもかも ひとつ残らず あなたにあげる だから私に手紙を書いて 手紙を書いて〟〝人は誰も人生につまずいて人は誰も夢破れ振り返る〟〝今日の日はさようならまた逢う日まで また逢う日まで〟…30分以上も繰り返し歌った。
なぜかこの間、ミーンミーンとせわしなく鳴いていたセミは沈黙し、その歌声は記者の三半規管から胡乱な右脳と左脳を覚醒し、心にしみわたると同時に、道行く人に愛の意味を伝え、風の道を通り抜け、天空を舞った。
鳩山NT活性化を「私自身がアート」藝大卒・菅沼朋香氏「ニュー喫茶 幻」開業（2019/3/23）
〝丘の上に広さと安さがある〟レベル高い武田薬品社宅をリノベ タカラ「保土ケ谷」
「ル・アール横浜保土ケ谷」
タカラレーベンが先月7月17日から販売を開始した横浜市の一棟リノベーションマンション「ル・アール横浜保土ケ谷」を見学した。従前は武田薬品工業の社宅として1994年に竣工したもので、全戸84㎡超の住居専有面積と収納の多さ、二重サッシ、ミストサウナなどの設備仕様は最高レベルで、駅と現地の比高差の難点を補って余りある。坪単価を162万円に抑えられたのは、スケルトンリノベーションを行う必要がなかったためだ。
物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン保土ケ谷駅から徒歩11分、京急本線井土ヶ谷駅徒歩11分、横浜市保土ケ谷区岩井町の第一種住居地域、第二種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積1,470㎡、鉄筋壁式構造4階建て全20戸。専有面積は84.91㎡・85.83㎡の2タイプ。既存建物竣工は1994年6月。新築時の設計・監理・施工は大林組。2011年改修工事時の設計・監理・施工はコーナン建設。2022年改修工事時設計・監理はネクストイノベーション。改修工事はきんでん。入居予定は2022年1月下旬。駐車場は敷地内に19台（敷地外に1台）。
7月17日から販売を開始し、現在10戸が供給済み。
現地は、保土ケ谷駅と井土ヶ谷駅の中間地点のヒルトップに位置し、敷地南側は首都高速神奈川3号狩場線が近接。保育園・小・中学校、病院、公園が徒歩圏。
建物は、武田薬品工業の社宅として建設されたもので、タカラレーベンは2019年に投資会社から取得した。10年前に改修工事が行われている。
採光に配慮された雁行設計、壁式工法が採用されているため、全戸南東向きで、天井高は2400ミリでも柱・梁の出っ張りがなく、収納が多いのが特徴。主な設備仕様は、二重・樹脂サッシ、14×18浴槽、ミストサウナ、ワイドキッチン、ダウンウォールキッチン収納、床暖房など。住宅ローンは新築マンションと同様、35年利用が可能。
販売を担当する同社マンション事業本部営業推進事業部第1営業統括部第1営業部3課 課長補佐・相沢陽介氏は「玄関ドアはプッシュフルに変更しましたが、10年前にも改修工事が行われているためスケルトンリノベする必要がなく、この単価が実現しました。私は当社に7年務めていますが、こんな素晴らしいマンションはほとんど経験がありません。収納がたっぷりあり、サッシは二重、浴室はミストサウナ付き。床はそのまま生かし、特許を取得している3ミリのフローリングを上張りしています」トイレはタンクレスだったので、工事次第でそのまま利用していただくことも可能。坂の利用はお勧めできませんが、坂を上り切ったらこの広さと安さを手に入れることができます」と語っている。
同社のリノベマンションは2005年10月の「西新井」60戸の第一弾をはじめ、「八王子」40戸、「柏」42戸、「志木」20戸、「多摩川」49戸、「川崎」30戸、「大倉山」34戸、「東林間」など今回が11棟目、トータルで500戸近くとなる。
リビング
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記者は12年前、同社のリノベマンション「ル・アール蘇我プレミアムヒルズ」を見学取材している。JR京葉線・内房線・外房線蘇我駅から徒歩13分のＪＦＥグループの社宅をリニューアルした熊谷組・大林組共同企業体施工の2棟全152戸で、うち1棟（81戸）の専有面積は90㎡、全体平均で87㎡、分譲単価は70～75万円だったので、圧倒的な人気を呼び瞬く間に完売した。面積もさることながら設備仕様レベルの高さに驚いた。
今回もまた、大企業の社宅として利用されていたものだ。前段で書いたが、まさにバブル仕様だ。浴室・洗面室は段差があるのはやむを得ないが（フラット浴室が一般化したのは平成8年以降）、玄関幅は約1.2ｍもあり、壁式工法なので柱・梁の出っ張りもない。極めて居住性の高いマンションだ。
よくぞこんなレベルの高い物件を仕入れられたものだ。
◇ ◆ ◇
東京都には、「島津山」「池田山」「花房山」「御殿山」「八ツ山」の「城南五山」をはじめ、「赤坂」「乃木坂」「団子坂」「宮益坂」「青葉台」「世田谷」「渋谷」「四谷」「千駄ヶ谷」「日比谷」「鶯谷」など地形をそのまま住所にしているエリアが多く、お金持ちは高いところに住むのを好むのか、高級住宅街となっているところも少なくない。（「山谷」はなくなったが）
しかし、横浜は東京の比ではない。丘陵地、湿地、湧水、水路などから構成する「谷戸」（ヤト）が1,000か所近くあるといわれているように、急峻な山・坂にへばりつくように住宅が建ち並ぶ住宅地がたくさんある。
今回の同社の「保土ケ谷」もその一つで、近くには「井土ヶ谷」「上大岡」「西谷」「鶴ヶ峰」「二俣川」「戸塚」などが連なったり入り組んだりしている。
記者はこれらのエリアのマンションや戸建てをたくさん見学してきたので予想はしていたが、保土ケ谷駅から現地までの急坂にはさすがに驚いた。行きは、約束の取材時間に遅れそうになったのでタクシーに乗った。運転手の方は地図を矯めつ眇めつしたあげく道に迷い、徒歩時間と同じくらい掛かってようやくたどり着いた。
なので、坂の存在は知らなかったのだが、販売担当の相沢氏は「ご来場の際は公共交通機関の利用を推奨しております」と言ったので、実際はどうなのか確認するために帰りは駅まで歩くことにした。現地周辺は良好な住環境を形成していたが、2～3分歩くと、マンションにして10層くらいはありそうな階段があった。つまり、最短ルートでは車や自転車では現地にたどり着けないことがわかった。階段を下りてからまた前のめり速足になりそうな坂が続いた。実際に記者が歩いてみたところ、とても大変ではあった。
この急坂を気にされる方は検討の余地はない。しかし、相沢氏の「坂を上りきったところに広さと安さがある」の言葉はけだし名言だ。普段から車利用でしか移動しない人や居住性を重視する人にとってはたまらない物件ではないか。
現地
タカラレーベン リノベーションマンションも絶好調（2008/12/2）
タカラレーベン 好調リニューアルマンション「ル・アール蘇我」は４日間で120組超（2009/5/25）
20歳未満・高齢者の比率増加 20代は減少 グラフで見る東京都のコロナ感染者
8月1日から9月3日までの東京都の新型コロナ感染者の推移を年代別にまとめた。感染者は8月中旬をピークに各年代とも減少傾向にあるが、全体の感染者に占める割合は、20歳未満と60歳以上の増加が目立っている。20代は減少傾向が顕著で、30代、40代、50代は横ばいが続いている。
デルタ株の脅威 70歳以上の10万人当たり感染者は実質1,000人超
8月以降の人口10万人当たり感染者は別表の通り。20代が2,371人で最多。以下、30代の1,414人、10代の1,214人の順。最少は70歳以上の164人。
ただ、70歳以上の高齢者のワクチン接種率を85％とし、接種者の感染がゼロと仮定した場合、人口10万人当たり感染者は1,093人となる。デルタ株の怖さが数字に表れている。
大和地所レジ 茅ヶ崎の1低層で111戸 モデルルームオープン
「ヴェレーナグラン茅ヶ崎東海岸」
大和地所レジデンスは9月2日、JR茅ヶ崎駅圏の第一種低層住居専用地域に位置する低層マンション「ヴェレーナグラン茅ヶ崎東海岸」のモデルルームをオーブンしたと発表した。
物件は、JR茅ケ崎駅から徒歩15分、茅ヶ崎市東海岸南四丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約8,236㎡、地上4階・地下1階建で全111戸。9月下旬分譲予定の第1期1次（8戸）の専有面積は65.88～100.38㎡、価格は未定。竣工予定は2023年1月下旬。設計・監理は恒企画。施工は馬淵建設。
茅ケ崎駅最寄りで100戸以上の低層分譲マンションは22年ぶり、敷地形状を活かした回廊型の配棟、リゾートライフを楽しむためのサーフボード置場やシャワーブースを設置、屋上スカイラウンジやシーズンズガーデン、パーティーラウンジ、キッズルームなどの共用施設、100㎡プラン、4mバルコニー、ルーフバルコニー、屋上バルコニー、専用庭付きプランなど60タイプを提案するのが特徴。
◇ ◆ ◇
茅ヶ崎駅が最寄りの1低層のマンションといえば、設計が菊竹清訓。オーナーが上原謙や加山雄三氏らだった「パシフィックパーク茅ヶ崎」ホテル跡地に建設された興和物産・栄泉不動産「パシフィックガーデン茅ヶ崎」（1999年3月竣工、167戸）を思い出す。
そして、大和地所レジデンスの中層マンションといえば、第一種中高層住居専用地域の5階建て「ヴェレーナシティ上大岡」132戸を思い出す。記者はこの物件を2019年の「ベスト3マンション」の一つとして選んだ。
いったいどのような商品企画となるのか、価格はいくらか。「上大岡」の坪単価は175万円だったが、そんなに安くはならないはずだが、200万円を突破してもそれほど高くはならないと読んだ。機会があったら見学して紹介したい。
2019年ベスト３マンション 三井他「晴海」地所「北千住」大和レジ「上大岡」（2019/12/24）
創建 大阪府和泉市の「トリヴェール和泉」(368ha）内で最大級の242区画 販売開始
創建は9月1日、大阪府和泉市の「トリヴェール和泉」ニュータウン内の民間単独事業としては最大級の「ルナシティ青葉はつが野」を開発、9月4日(土)からモデルハウス5棟と「住まいのショールーム」を同時オープンすると発表した。
物件は、泉北高速鉄道和泉中央駅から南海バス7分徒歩5分、大阪府和泉市はつが野３丁目に位置する開発面積約62,448㎡、全242戸。1995年以降で「トリヴェール和泉」内での民間単独では最大級の規模。
第1期1次の建築条件付宅地分譲（21区画）の敷地面積は170.36～211.24㎡、価格は1,323万～2,174万円（最多価格帯1,800万円台）。
モデルハウス5棟は全棟外断熱工法Kurumuを採用し、ZEH断熱性能基準Ua値0.6を下回る。
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記者は、大阪圏の戸建て市場はまったくわからない。和泉市は富田林市に隣接した大阪市の南方に位置することくらいしか知らないし、プレス・リリースにある「トリヴェール和泉」だってどのようなニュータウンか見当もつかない。
ネットで調べたら、大阪都心の南方約25キロメートル、「なんば」「天王寺」駅から30分圏内で、都市再生機構（UR都市機構）が事業主体の正式名称は「南部大阪都市計画新住宅市街地開発事業」で、事業期間は昭和59年12月から平成26年3月、総開発面積は約368.4ha、計画戸数は7,700戸とある。
開発規模的には首都圏の千葉ニュータウンの半分くらいで、千葉NTの戸建て単独開発として最大級の大和地所レジデンス「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」（275区画）に近く、最低敷地面積が170㎡以上というのもよく似ている。大和地所レジは分譲開始から2年強で完売となった。創建も好調に推移することを期待したい。
総武線（亀戸～小岩）の開発に拍車 再開発中心に5000戸超 「亀戸」の上値圧力も
「プラウドタワー小岩ファースト」
総武線（亀戸～小岩）の再開発を中心とする分譲マンション開発に拍車がかかっている。現在分譲中と計画中の主だった物件戸数をざっと調べたら5,000戸（非分譲含む）を突破した。もちろん、この他の物件も供給されるはずだから、向こう数年間にわたって少なくとも年間500～600戸、市況次第では1,000戸近くが分譲されるのではないか。市場を概観した。
東京から快速で10分もかからない錦糸町駅圏は坪単価400万円を突破していると思われるが、開発余地は少ないはずで今後も大型物件の供給はないのではないか。
亀戸 最高峰「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）竣工完売か
その先の亀戸－平井－新小岩－小岩がこれからの主戦場になる。その中で最高峰マンションは、一昨年春から分譲が始まった野村不動産・三菱地所レジデンス「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）だ。この物件については販売開始前の記者見学会を取材しているので、記事はそちらを参照していただきたい。
「亀戸」の地域イメージはさておき、商品企画レベルは他のどの物件にも負けない。プラウド初となる床空調システム「床快full」（三菱地所レジデンスは全館空調の供給実績あり）と樹脂・二重サッシを採用することでZEH認定を取得、間取りの自由度と可変性を高める「Mi－liful（ミライフル）」、大規模修繕の周期を長くして全体的なコストを削減する「アトラクティブ30」を採用しているのが特徴だ。
見学時には坪単価は300万円台の半ばと予想したが、350～360万円くらいでスタートしたはずで、それほど外れていなかったと思う（今はもっと高いか）。現在、物件ホームページには「第5期」となっている。ものすごい販売スピードだ。竣工予定の2022年1月下旬までに売り切るのだろうか。この「亀戸」が分譲されている限り、他の物件はこの単価を上回って供給できないはずだ。
平井 駅北口で野村不・阪急阪神不の再開発 住友不も大規模予定
錦糸町駅から1駅先の「平井」駅といっても、具体的イメージがわかない人は多いと思われるが、記者は公園が多く落ち着いた住宅地を形成しているので、錦糸町～小岩駅圏ではもっとも好きな駅だ。
その平井駅北口では、野村不動産と阪急阪神不動産の29階建て「平井五丁目駅前地区」（施行面積約0.7ha）の再開発マンションが2022年度中に分譲される予定だ。全約370戸のうちうち分譲対象は270戸の予定。
平井駅から徒歩10分の平井六丁目では、住友不動産が「シティハウス平井」319戸を2022年3月上旬に分譲開始する。
新小岩 駅周辺で5か所の再開発 住友不ほかが先陣
平井駅の先の快速停車駅の新小岩駅圏では、駅を中心に北側地区、東北地区、西部地区、南口地区、東南地区の5地区、合計23.0haの再開発計画が進行中だ。このうちすでに着工中の「東南地区」再開発（施行面積3.9ha）では、住友不動産・ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道の15階建て「シティテラス新小岩」268戸の分譲が今春に始まった。坪単価は340万円程度と思われる。この単価設定は、やはり「亀戸」の上値圧力が強いからだと記者は思う。
このほか、新小岩駅圏では三井不動産レジデンシャルと首都圏不燃建築公社が事業参画している「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」（戸数約580戸）がこの8月に都市計画決定された。（記事参照）
小岩 3物件トータルで2000戸超 野村不・タカラは好調スタート
新小岩駅の先の小岩駅圏では、南口徒歩1分の野村不動産・タカラレーベン・清水建設の3社JVの22階建て「プラウドタワー小岩ファースト」233戸(非分譲住戸76戸含む)の分譲が7月から始まった。第1期として分譲対象の約半分88戸を供給したほどだから、順調なスタートを切った模様だ。ただ、坪単価は340万円くらいのはずで、ここも「亀戸」の上値圧力のせいでこの単価になったのではないか。
この物件は、「南小岩六丁目地区」再開発事業（施行面積1.3ha）のⅡ街区に当たり、Ⅰ街区には10階建て商業・オフィス棟、Ⅲ街区（33 階建て）は商業・住宅棟が建設される。住宅は合計で601戸の予定。竣工はⅠ街区が2020 年末に竣工済み。Ⅱ街区が2022年3月、Ⅲ街区が2026年冬頃に竣工する予定。
小岩駅北口では、三井不動産レジデンシャルと日鉄興和不動産が事業参画している小岩駅北口から徒歩2分の「JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業」（施行面積2.0ha）として商業・業務・保育所とともに約730戸のマンションを建設する。2022年3月に着工、2027年1月竣工予定。
さらに小岩駅圏には、2023年度の都市計画決定を目指す日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーション、学研ホールディングスが事業参画している「南小岩七丁目地区」再開発計画がある。住宅は約1,250戸。2025年度に着工する予定だ。
コンセプト次第で対抗できる中小規模物件
以上、主だった物件を紹介したが、コロナ禍で現場取材がほとんどできておらず〝フェイク〟記事にならないことを祈るのみだ。問題は、これらの再開発・大規模マンションに、他のデベロッパーの中小規模マンションは対抗できるかどうかということだ。
単価的には「亀戸」の分譲が完了しないと高値追求はできないはずで、〝売れる〟値段は坪300万円くらいと読むがどうだろうか。駅から遠い物件でもターゲット・コンセプトを明確にすればまた違った展開も考えられるか。
記者は昨年9月、平井駅から徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」138戸を取材したが、坪単価は230万円くらいで、平均74㎡の〝広さ〟はアピールできると予測した。物件ホームページには最終期とあった。竣工予定は2022年1月下旬だから竣工完売のめどがついたか。
三井不レジ・首都圏不燃公社 新小岩の再開発 第2弾「南口地区」が都市計画決定（2021/9/1）
三井不レジ・日鉄興和不JR小岩駅北口再開発事業 権利変換計画認可（2021/7/28）
野村不、タカラレーベンが事業参画 小岩駅前で再開発マンション601戸（2019/5/13）
凄い！全館空調、二重＆樹脂サッシ採用 野村不「亀戸」934戸 単価300万円台半ば（2019/2/19）
圧倒的な価格の安さと平均74㎡の広さアピール 大成有楽不動産「平井」（2020/9/10）
三井不レジ・首都圏不燃公社 新小岩の再開発 第2弾「南口地区」が都市計画決定
三井不動産レジデンシャルと首都圏不燃建築公社は8月30日、事業協力者として参画している「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」が8月10日に都市計画決定されたと発表した。
プロジェクトは2019 年4月、新小岩駅南口地区再開発準備組合設立。JR総武・中央線新小岩駅南口に位置する約1.5haの区域で、駅前広場などの整備により駅周辺の回遊性・利便性を高めるとともに、約580戸の住宅、商業・業務施設を一体で開発する。2022年度に再開発組合設立・事業認可、2024年度に着工、2028年度に竣工する予定。
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新小岩駅周辺では現在、葛飾区の「新小岩まちづくり基本構想」に基づいで北側地区、東北地区、西部地区、南口地区、東南地区の5地区、合計23.0haの再開発計画が進められている。すでに着工中の「東南地区」に続いて今回の「南口地区」再開発はその第2弾。
東南地区（3.9ha）では、すでに「新小岩二丁目地区」内で住友不動産・ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道の15階建て「シティテラス新小岩」268戸の分譲が始まっている。坪単価は340万円程度と思われる。物件の南西側隣地には、事業主・株式会社とジェイアール東日本都市開発の11階建て賃貸マンションが建築中。
北側地区（12.6ha）は駅前広場、くらし、賑わい・文化・交流、商業・賑わいゾーンなどの土地利用計画に沿って勉強会が行われている。
西部地区（5.0ha）は、現況が狭小敷地の戸建てが多いことから、「低層住宅と中層住宅が共存する住宅地」を目指すとしている。
東北地区（8.8ha）は、「魅力ある市街地と良好な住環境の形成を誘導する地区計画・高度利用」方針に基づいて勉強会が行われている。
〝夜明け〟はやってくるのか〝再耕〟は可能か 大和ハウス 団地再生勉強会
大和ハウス工業は8月30日、わが国の郊外型住宅団地の現状と課題、今後の展望などを探る「郊外型住宅団地再生」をテーマとした第15回「業界動向勉強会」をオンライン形式で行った。
各地の団地再生プロジェクトに関わっている東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授・大月敏雄氏が「郊外型住宅団地再生について」と題した講演を行ったほか、同社上席執行役員 リブネスタウン事業推進部長・原納浩二氏などが登壇し、同社の取り組み姿勢や事例などを紹介した。
大月教授は、全国の先進的な成功事例を紹介するとともに、山万の「ユーカリが丘」は例外としながら、かつての開発手法であった「つくり逃げ」「売り逃げ」「焼き畑」などについても言及。「終わりのない」団地再生の道のりは平たんではないが「夜明け」はやってくると締めくくった。
原納氏は団地再生が急務になっている社会背景について、住宅ストックは世帯数をすでに上回り、世帯数は2023年をピークに減少に転じ、2033年に住宅ストックの約9.4％、約650万戸が活用されないと予測されていることや、地価下落、少子高齢化、都市部への人口集中、空き家空き地の増加などの社会課題が山積していることを指摘した。
同氏はまた、1962年から「ネオ（新しい）＋ポリス（都市国家）」を全国で61か所、総開発面積3,114ha、総区画数67,884区画を開発した開発者責任として、ネオポリスを「再生」するのではなく、再び「耕す」ことで社会課題を解決する「リブネスタウンプロジェクト」を同社の重要なSDGs戦略として位置づけており、今年4月１日には「リブネスタウン事業推進部」を立ち上げたと説明。
先行して取り組んでいる「上郷ネオポリス(横浜市)」（1972年開発、700区画）と「緑ケ丘ネオポリス（三木市）」（1971年開発、5,600区画）に加え、「阪急北ネオポリス （兵庫県川西市）」（1974年開発3,950区画）、「阪南ネオポリス（大阪府河南町）」（1972年開発2,360区画）、「豊里ネオポリス(三重県津市）」（1977年開発2,300区画）、「加賀松ヶ丘団地（石川県加賀市）」（1976年開発1,460区画）、「所沢ネオポリス （埼玉県所沢市）」（1970年開発483区画）、「取手北ネオポリス（茨城県つくばみらい市）」（1979年開発382区画）の8か所でまちづくりモデルを展開すると語った。
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バブルが崩壊するまでは「土地神話」を信じて疑わなかった記者は、バブルをあおった一人として責任を感じており、大規模郊外ニュータウンの再生には大きな関心を持っており、取材も行ってきた。
今回講演された大月教授もそうだが、多くの先生は自らが先頭に立ってフィールドワークを行い、団地再生に取り組んでおられる。東京藝術大学准教授・藤村龍至氏は故郷・埼玉県の疲弊する「鳩山ニュータウン」を見るに見かね、誰も手を挙げなかった鳩山町コミュニティ・マルシェの指定管理者に名乗り出たほどだし、「上郷」再生にもかかわった明治大学教授・園田眞理子氏はそれかあらぬか、生まれ変わったように髪の毛が真っ白になられた。頭が下がる。
原納氏もまた「開発責任」を口にされた。大月氏も指摘したが、デベロッパーの「売り逃げ」「事業離れ」は死語になっていないはずだ。それを実践していたらマンションも戸建て団地もここまでひどくなっていなかったに違いない。
だが、しかし、大月氏と原納氏の話はあまりにも楽観的に過ぎる、というのが記者の率直な感想だった。
再生可能なのは、同社が開発したような当初から良好な住環境が整備された限られた団地で、全国に3,000団地あるといわれる郊外大規模団地はそんな恵まれた条件のものはむしろ少ないのではないか。
極端な例かもしれないが、記者は10年前、昭和40年代半ばに開発された都心から50キロ圏の約1,800戸の団地を見学取材したことがある。1戸当たりの敷地面積は約20坪、建物は15坪だ。前面道路幅は4メートルあるかどうかだ。開発業者はバブル崩壊前に破綻している。
見学する前に恐れていた惨状を目の当たりにして言葉も出なかった。人口は半減し、55～65歳以下の予備軍も含めれば高齢化比率は49％に達し、限界集落そのものだった。空き家（物置）・駐車場だらけで、出来損ないの歯抜けのトウモロコシ状態だった。
あまりにも悲惨な状態だったので、記事は場所・団地名が分からないように書いた。居住者や地域の方に迷惑を掛けたくなかったからだ。記事にはアクセスが殺到し、場所を教えてほしいという問い合わせも相次いだが、小生は沈黙を貫いた。今でもその場所を特定した人はいないはずだ。
そんな経験をしているので、「一部の恵まれた団地以外の再生など絶望的ではないか」と質問した。原納氏は「そうは思わない。国土交通省は本格的に取り組み始めたし、（土地の）所有責任を問う自治体も増えている。時間も体力（資金力）も必要だが、知恵を出し合えばそのような団地でも再生は可能」と語った。
この回答に勇気をもらったような気もする。もう少し涼しくなったら、またこの団地を訪ねレポートしたい。〝楽観的に過ぎる〟という感想が訂正でき、その団地名を公表できればいいのだが…。
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