創建 大阪府和泉市の「トリヴェール和泉」(368ha）内で最大級の242区画 販売開始
創建は9月1日、大阪府和泉市の「トリヴェール和泉」ニュータウン内の民間単独事業としては最大級の「ルナシティ青葉はつが野」を開発、9月4日(土)からモデルハウス5棟と「住まいのショールーム」を同時オープンすると発表した。
物件は、泉北高速鉄道和泉中央駅から南海バス7分徒歩5分、大阪府和泉市はつが野３丁目に位置する開発面積約62,448㎡、全242戸。1995年以降で「トリヴェール和泉」内での民間単独では最大級の規模。
第1期1次の建築条件付宅地分譲（21区画）の敷地面積は170.36～211.24㎡、価格は1,323万～2,174万円（最多価格帯1,800万円台）。
モデルハウス5棟は全棟外断熱工法Kurumuを採用し、ZEH断熱性能基準Ua値0.6を下回る。
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記者は、大阪圏の戸建て市場はまったくわからない。和泉市は富田林市に隣接した大阪市の南方に位置することくらいしか知らないし、プレス・リリースにある「トリヴェール和泉」だってどのようなニュータウンか見当もつかない。
ネットで調べたら、大阪都心の南方約25キロメートル、「なんば」「天王寺」駅から30分圏内で、都市再生機構（UR都市機構）が事業主体の正式名称は「南部大阪都市計画新住宅市街地開発事業」で、事業期間は昭和59年12月から平成26年3月、総開発面積は約368.4ha、計画戸数は7,700戸とある。
開発規模的には首都圏の千葉ニュータウンの半分くらいで、千葉NTの戸建て単独開発として最大級の大和地所レジデンス「ヴェレーナガーデン千葉ニュータウン中央」（275区画）に近く、最低敷地面積が170㎡以上というのもよく似ている。大和地所レジは分譲開始から2年強で完売となった。創建も好調に推移することを期待したい。
総武線（亀戸～小岩）の開発に拍車 再開発中心に5000戸超 「亀戸」の上値圧力も
「プラウドタワー小岩ファースト」
総武線（亀戸～小岩）の再開発を中心とする分譲マンション開発に拍車がかかっている。現在分譲中と計画中の主だった物件戸数をざっと調べたら5,000戸（非分譲含む）を突破した。もちろん、この他の物件も供給されるはずだから、向こう数年間にわたって少なくとも年間500～600戸、市況次第では1,000戸近くが分譲されるのではないか。市場を概観した。
東京から快速で10分もかからない錦糸町駅圏は坪単価400万円を突破していると思われるが、開発余地は少ないはずで今後も大型物件の供給はないのではないか。
亀戸 最高峰「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）竣工完売か
その先の亀戸－平井－新小岩－小岩がこれからの主戦場になる。その中で最高峰マンションは、一昨年春から分譲が始まった野村不動産・三菱地所レジデンス「プラウドタワー亀戸クロス」（934戸）だ。この物件については販売開始前の記者見学会を取材しているので、記事はそちらを参照していただきたい。
「亀戸」の地域イメージはさておき、商品企画レベルは他のどの物件にも負けない。プラウド初となる床空調システム「床快full」（三菱地所レジデンスは全館空調の供給実績あり）と樹脂・二重サッシを採用することでZEH認定を取得、間取りの自由度と可変性を高める「Mi－liful（ミライフル）」、大規模修繕の周期を長くして全体的なコストを削減する「アトラクティブ30」を採用しているのが特徴だ。
見学時には坪単価は300万円台の半ばと予想したが、350～360万円くらいでスタートしたはずで、それほど外れていなかったと思う（今はもっと高いか）。現在、物件ホームページには「第5期」となっている。ものすごい販売スピードだ。竣工予定の2022年1月下旬までに売り切るのだろうか。この「亀戸」が分譲されている限り、他の物件はこの単価を上回って供給できないはずだ。
平井 駅北口で野村不・阪急阪神不の再開発 住友不も大規模予定
錦糸町駅から1駅先の「平井」駅といっても、具体的イメージがわかない人は多いと思われるが、記者は公園が多く落ち着いた住宅地を形成しているので、錦糸町～小岩駅圏ではもっとも好きな駅だ。
その平井駅北口では、野村不動産と阪急阪神不動産の29階建て「平井五丁目駅前地区」（施行面積約0.7ha）の再開発マンションが2022年度中に分譲される予定だ。全約370戸のうちうち分譲対象は270戸の予定。
平井駅から徒歩10分の平井六丁目では、住友不動産が「シティハウス平井」319戸を2022年3月上旬に分譲開始する。
新小岩 駅周辺で5か所の再開発 住友不ほかが先陣
平井駅の先の快速停車駅の新小岩駅圏では、駅を中心に北側地区、東北地区、西部地区、南口地区、東南地区の5地区、合計23.0haの再開発計画が進行中だ。このうちすでに着工中の「東南地区」再開発（施行面積3.9ha）では、住友不動産・ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道の15階建て「シティテラス新小岩」268戸の分譲が今春に始まった。坪単価は340万円程度と思われる。この単価設定は、やはり「亀戸」の上値圧力が強いからだと記者は思う。
このほか、新小岩駅圏では三井不動産レジデンシャルと首都圏不燃建築公社が事業参画している「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」（戸数約580戸）がこの8月に都市計画決定された。（記事参照）
小岩 3物件トータルで2000戸超 野村不・タカラは好調スタート
新小岩駅の先の小岩駅圏では、南口徒歩1分の野村不動産・タカラレーベン・清水建設の3社JVの22階建て「プラウドタワー小岩ファースト」233戸(非分譲住戸76戸含む)の分譲が7月から始まった。第1期として分譲対象の約半分88戸を供給したほどだから、順調なスタートを切った模様だ。ただ、坪単価は340万円くらいのはずで、ここも「亀戸」の上値圧力のせいでこの単価になったのではないか。
この物件は、「南小岩六丁目地区」再開発事業（施行面積1.3ha）のⅡ街区に当たり、Ⅰ街区には10階建て商業・オフィス棟、Ⅲ街区（33 階建て）は商業・住宅棟が建設される。住宅は合計で601戸の予定。竣工はⅠ街区が2020 年末に竣工済み。Ⅱ街区が2022年3月、Ⅲ街区が2026年冬頃に竣工する予定。
小岩駅北口では、三井不動産レジデンシャルと日鉄興和不動産が事業参画している小岩駅北口から徒歩2分の「JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業」（施行面積2.0ha）として商業・業務・保育所とともに約730戸のマンションを建設する。2022年3月に着工、2027年1月竣工予定。
さらに小岩駅圏には、2023年度の都市計画決定を目指す日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コーポレーション、学研ホールディングスが事業参画している「南小岩七丁目地区」再開発計画がある。住宅は約1,250戸。2025年度に着工する予定だ。
コンセプト次第で対抗できる中小規模物件
以上、主だった物件を紹介したが、コロナ禍で現場取材がほとんどできておらず〝フェイク〟記事にならないことを祈るのみだ。問題は、これらの再開発・大規模マンションに、他のデベロッパーの中小規模マンションは対抗できるかどうかということだ。
単価的には「亀戸」の分譲が完了しないと高値追求はできないはずで、〝売れる〟値段は坪300万円くらいと読むがどうだろうか。駅から遠い物件でもターゲット・コンセプトを明確にすればまた違った展開も考えられるか。
記者は昨年9月、平井駅から徒歩16分の「オーベルグランディオ平井」138戸を取材したが、坪単価は230万円くらいで、平均74㎡の〝広さ〟はアピールできると予測した。物件ホームページには最終期とあった。竣工予定は2022年1月下旬だから竣工完売のめどがついたか。
三井不レジ・首都圏不燃公社 新小岩の再開発 第2弾「南口地区」が都市計画決定（2021/9/1）
三井不レジ・日鉄興和不JR小岩駅北口再開発事業 権利変換計画認可（2021/7/28）
野村不、タカラレーベンが事業参画 小岩駅前で再開発マンション601戸（2019/5/13）
凄い！全館空調、二重＆樹脂サッシ採用 野村不「亀戸」934戸 単価300万円台半ば（2019/2/19）
圧倒的な価格の安さと平均74㎡の広さアピール 大成有楽不動産「平井」（2020/9/10）
三井不レジ・首都圏不燃公社 新小岩の再開発 第2弾「南口地区」が都市計画決定
三井不動産レジデンシャルと首都圏不燃建築公社は8月30日、事業協力者として参画している「新小岩駅南口地区第一種市街地再開発事業」が8月10日に都市計画決定されたと発表した。
プロジェクトは2019 年4月、新小岩駅南口地区再開発準備組合設立。JR総武・中央線新小岩駅南口に位置する約1.5haの区域で、駅前広場などの整備により駅周辺の回遊性・利便性を高めるとともに、約580戸の住宅、商業・業務施設を一体で開発する。2022年度に再開発組合設立・事業認可、2024年度に着工、2028年度に竣工する予定。
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新小岩駅周辺では現在、葛飾区の「新小岩まちづくり基本構想」に基づいで北側地区、東北地区、西部地区、南口地区、東南地区の5地区、合計23.0haの再開発計画が進められている。すでに着工中の「東南地区」に続いて今回の「南口地区」再開発はその第2弾。
東南地区（3.9ha）では、すでに「新小岩二丁目地区」内で住友不動産・ジェイアール東日本都市開発・日本貨物鉄道の15階建て「シティテラス新小岩」268戸の分譲が始まっている。坪単価は340万円程度と思われる。物件の南西側隣地には、事業主・株式会社とジェイアール東日本都市開発の11階建て賃貸マンションが建築中。
北側地区（12.6ha）は駅前広場、くらし、賑わい・文化・交流、商業・賑わいゾーンなどの土地利用計画に沿って勉強会が行われている。
西部地区（5.0ha）は、現況が狭小敷地の戸建てが多いことから、「低層住宅と中層住宅が共存する住宅地」を目指すとしている。
東北地区（8.8ha）は、「魅力ある市街地と良好な住環境の形成を誘導する地区計画・高度利用」方針に基づいて勉強会が行われている。
〝夜明け〟はやってくるのか〝再耕〟は可能か 大和ハウス 団地再生勉強会
大和ハウス工業は8月30日、わが国の郊外型住宅団地の現状と課題、今後の展望などを探る「郊外型住宅団地再生」をテーマとした第15回「業界動向勉強会」をオンライン形式で行った。
各地の団地再生プロジェクトに関わっている東京大学大学院工学系研究科建築学専攻教授・大月敏雄氏が「郊外型住宅団地再生について」と題した講演を行ったほか、同社上席執行役員 リブネスタウン事業推進部長・原納浩二氏などが登壇し、同社の取り組み姿勢や事例などを紹介した。
大月教授は、全国の先進的な成功事例を紹介するとともに、山万の「ユーカリが丘」は例外としながら、かつての開発手法であった「つくり逃げ」「売り逃げ」「焼き畑」などについても言及。「終わりのない」団地再生の道のりは平たんではないが「夜明け」はやってくると締めくくった。
原納氏は団地再生が急務になっている社会背景について、住宅ストックは世帯数をすでに上回り、世帯数は2023年をピークに減少に転じ、2033年に住宅ストックの約9.4％、約650万戸が活用されないと予測されていることや、地価下落、少子高齢化、都市部への人口集中、空き家空き地の増加などの社会課題が山積していることを指摘した。
同氏はまた、1962年から「ネオ（新しい）＋ポリス（都市国家）」を全国で61か所、総開発面積3,114ha、総区画数67,884区画を開発した開発者責任として、ネオポリスを「再生」するのではなく、再び「耕す」ことで社会課題を解決する「リブネスタウンプロジェクト」を同社の重要なSDGs戦略として位置づけており、今年4月１日には「リブネスタウン事業推進部」を立ち上げたと説明。
先行して取り組んでいる「上郷ネオポリス(横浜市)」（1972年開発、700区画）と「緑ケ丘ネオポリス（三木市）」（1971年開発、5,600区画）に加え、「阪急北ネオポリス （兵庫県川西市）」（1974年開発3,950区画）、「阪南ネオポリス（大阪府河南町）」（1972年開発2,360区画）、「豊里ネオポリス(三重県津市）」（1977年開発2,300区画）、「加賀松ヶ丘団地（石川県加賀市）」（1976年開発1,460区画）、「所沢ネオポリス （埼玉県所沢市）」（1970年開発483区画）、「取手北ネオポリス（茨城県つくばみらい市）」（1979年開発382区画）の8か所でまちづくりモデルを展開すると語った。
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バブルが崩壊するまでは「土地神話」を信じて疑わなかった記者は、バブルをあおった一人として責任を感じており、大規模郊外ニュータウンの再生には大きな関心を持っており、取材も行ってきた。
今回講演された大月教授もそうだが、多くの先生は自らが先頭に立ってフィールドワークを行い、団地再生に取り組んでおられる。東京藝術大学准教授・藤村龍至氏は故郷・埼玉県の疲弊する「鳩山ニュータウン」を見るに見かね、誰も手を挙げなかった鳩山町コミュニティ・マルシェの指定管理者に名乗り出たほどだし、「上郷」再生にもかかわった明治大学教授・園田眞理子氏はそれかあらぬか、生まれ変わったように髪の毛が真っ白になられた。頭が下がる。
原納氏もまた「開発責任」を口にされた。大月氏も指摘したが、デベロッパーの「売り逃げ」「事業離れ」は死語になっていないはずだ。それを実践していたらマンションも戸建て団地もここまでひどくなっていなかったに違いない。
だが、しかし、大月氏と原納氏の話はあまりにも楽観的に過ぎる、というのが記者の率直な感想だった。
再生可能なのは、同社が開発したような当初から良好な住環境が整備された限られた団地で、全国に3,000団地あるといわれる郊外大規模団地はそんな恵まれた条件のものはむしろ少ないのではないか。
極端な例かもしれないが、記者は10年前、昭和40年代半ばに開発された都心から50キロ圏の約1,800戸の団地を見学取材したことがある。1戸当たりの敷地面積は約20坪、建物は15坪だ。前面道路幅は4メートルあるかどうかだ。開発業者はバブル崩壊前に破綻している。
見学する前に恐れていた惨状を目の当たりにして言葉も出なかった。人口は半減し、55～65歳以下の予備軍も含めれば高齢化比率は49％に達し、限界集落そのものだった。空き家（物置）・駐車場だらけで、出来損ないの歯抜けのトウモロコシ状態だった。
あまりにも悲惨な状態だったので、記事は場所・団地名が分からないように書いた。居住者や地域の方に迷惑を掛けたくなかったからだ。記事にはアクセスが殺到し、場所を教えてほしいという問い合わせも相次いだが、小生は沈黙を貫いた。今でもその場所を特定した人はいないはずだ。
そんな経験をしているので、「一部の恵まれた団地以外の再生など絶望的ではないか」と質問した。原納氏は「そうは思わない。国土交通省は本格的に取り組み始めたし、（土地の）所有責任を問う自治体も増えている。時間も体力（資金力）も必要だが、知恵を出し合えばそのような団地でも再生は可能」と語った。
この回答に勇気をもらったような気もする。もう少し涼しくなったら、またこの団地を訪ねレポートしたい。〝楽観的に過ぎる〟という感想が訂正でき、その団地名を公表できればいいのだが…。
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「しつこく繰り返し」仕上げる月例レポート トータルブレイン副社長・杉原禎之氏
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杉原氏
読者の皆さんは、トータルブレインの「月例レポート」をご存じか。記者は故・久光龍彦社長には長谷工コーポレーション時代から懇意にしていただいており、久光氏が1999年10月に同社を設立された以降も定期的にお会いしていたので「月例レポート」の存在は知っていたが、中身はほとんど知らなかった。お会いしてもそのまま飲み会になだれ込むパターンがほとんどだったし、レポートはマクロテータを寄せ集め、久光氏の独自の視点で分析しまとめたもので、契約先のデベロッパー幹部との会合に携える参考資料の類だろうとしか考えていなかった。
ところが今年2月、同社取締役副社長執行役員・杉原禎之氏（58）から「2020年 首都圏マンション販売 実態検証」と題した月例レポートを頂いて驚愕した。
A4判20ページに 各月ごとの首都圏マンション市場動向など 他の調査会社も発表しているデータの分析のほか、全供給物件303物件のうち、同社のデベロッパーへの独自の売れ行きヒアリング調査によって「販売好調」と回答があった110物件のデータと好調要因が表にしてまとめられ、好調要因や苦戦要因の分析、所見が述べられていたからだ。この種のレポートは他ではまずないはずで、とても新鮮に映った。
そして先日、今度は「2021年前半戦 首都圏マンション市場総括 及び後半戦以降の課題と展望」と題したレポートをもらった。
体裁は2月にもらったものと同じで、2021年前半（2020.12～2021.6）の全供給232物件のうちヒアリングの回答が得られた197物件（全物件に占める割合84.9％）について分析を加え、「販売好調」と回答があった105物件の概要や好調要因が綴られている。回答率84.9％というのが凄いし、初めて聞くデベロッパーの物件もたくさんあった。
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さらに驚いたのは、月例レポートは、もちろんスタッフの手を借りてだが、杉原氏が一人でまとめ上げたものであることを聞かされたことだ。
杉原氏は、久光氏が会社設立する際に長谷工を辞め、一緒にトータルブレインを設立した最古参の一人だ。杉原氏とはこれまでもマンション市場について情報交換し、久光氏らと同席した飲み会で歓談もしているが、会社の中でどんな業務に携わっているのかなど個人的なことはほとんど知らなかった。
その杉原氏が、1月と8月を除く年10回のレポートを2000年4月の第1号から2021年9月現在、通算216号のレポートを自ら作成していたことを初めて知った。
そして今、杉原氏は久光氏が行ってきた毎日3～4社、月に50社のクライアント回りを引き継いでいる。もちろん自ら作成した月例レポートを携えて、刻々と変わるマンション市場について語るためだ。
朝早く出社するのも久光氏とよく似ている。「朝7時前には出社しています。すぐレポート作成にとりかかりますが、毎回1ページ目からレポートを読み直しするのを日課にしています。毎回 最初から読み直していくのが大事で、そうすると、言いたいことが伝えきれていないとか、言い回しが悪い部分や 新しい発見などが見えてきます。毎日文章の中身を書き換えることになりますが、しつこく繰り返すことで、レポートの中身もより濃くなると思います。」
－記者は実践できないが、これは物書きには参考になるはず。記者が好きな作家の丸山健二さんは、小説（文章）は少なくとも7回は校閲すべきと作家志望に説いている。
レポートのテーマ選びにも心を配っている。「デベロッパーが悩んでいる事や、興味がある事がテーマでなければ相手（デベロッパー）にも伝わりませんし、そもそも聴いてもらえません。テーマ選びにはプレッシャーがかかりますが、四方八方アンテナを張り巡らせています」
そんなに働いて大丈夫かと思ったので聞いたら、「これまで病気で休んだことはありません」とのことで、「仕事を終えるのは夕方、遅くとも6時ごろ迄には終えます。1日集中してものごとを行えるのはせいぜい3時間くらいですので、夜遅くまで働いても生産性は上がりません。仕事後は よくジムでサウナに入りますが、大汗をかいて1.5～2キロくらい体重が落ちますので、家で500ミリ缶のビール3本を飲むのがストレス解消法です」と語った。
杉原氏のお勧めは、クラフトビールの「よなよなエール」と聞いたので早速飲んでみた。350ミリリットル入り1缶250円くらいで少し高いが、じっくり味わって飲むのにはいい。たまに飲むことに決めた。
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久光氏は一昨年末、稼ぎ頭の営業担当の佐々木睦氏を社長に、そして最古参・最年長の杉原氏を副社長に、専務には設計担当の井上文孝氏と管理担当の高橋郁夫氏を据える人事を決めた後、フィリピンの海で好きなスキューバダイビングを終え船に上がった直後に急死された。
久光さん、小生のような年寄りの痩せの太鼓腹（判か）など何の突っ張りにもなりませんが、後任の優秀な方々に任せて大丈夫。業務受託50社、年間120～130件のマーケティング調査受託というのは過去最高ではありませんか。「業績は順調」と杉原さんから聞きました。永遠にお眠りください。
解除まで残り2週間 ワクチン接種効果はるかにしのぐデルタ株の脅威 データが証明
8月30日の東京都の新型コロナ感染者は1,915人となり、8日連続して前の週の同じ曜日の感染者数を下回った。7月12日の緊急事態宣言による不要不急の外出自粛、都道府県間の移動回避、イベント縮小、飲食店などへの時短・休業要請、酒類の提供自粛、出勤者の7割削減要請など様々な措置が講じられているにもかかわらず、感染者は宣言発令時の4倍近くに達している。
宣言解除予定の9月12日まで残り2週間。1日500人台までに減らせるかどうか予断は許さない。
都のデータから、7月12日～8月29日までの年代別・性別感染者の推移を表とグラフにまとめた。従来株の2倍近い感染力があるとされるデルタ株の猛威がワクチン接種効果をかき消していることをうかがわせる。
累計の男女別・年代別感染者は別表の通り。感染者は338,731人となり、都民13,843,525人（3月1日現在）の2.4％、人口10万人当たり感染者は2,447人となっている。
年代別では、もっとも多いのが20歳代の約9.9万人（全体に占める割合29.1％）で、以下、30歳代の約6.7万人（同19.8％）、40歳代の約5.3万人（同15.8％）、50歳代の約4.1万人（同12.0％）の順。ワクチン接種が進んでいることから60代以上の比率は10％台まで減少している一方で、20歳未満の年少者の感染が激増している。
10歳未満 感染激増 比率は全体の７％超に
メディアは最近、若年層の感染増加を報じているが、7月12日の緊急事態宣言あたりから10歳未満の増加傾向は顕著で、7月28日に138人と100人を突破し、比率も4.3%と4％を超えると、その後は増加の一途。8月25日には308人で、感染者に占める割合は7.3％となった。家庭内感染のほか、市中感染も拡大しているとみられる。
10代 感染者は爆発的に増加 比率も10％超に
今回の第5波でもっとも絶対数、全体感染者に占める割合が増加しているのが10歳代だ。7月12日は33人、比率6.6％だったのが8月21日には565人、比率11.1％となり、人数で約17倍、比率で4.5ポイント上昇した。8月29日の比率は過去最高の11.9％に上っている。
都のデータは10歳刻みなので、増加しているのは小学・中学・高校の生徒なのか、それとも18歳以上なのかは不明。
20代 絶対数はピーク時より半減 比率も30％割る
コロナ発生時から絶対数、感染比率とももっとも高い数値を示してきた20歳代は、現在も基本的に変化はないが、比率そのものはやや減少傾向を示している。
感染者は8月13日に過去最多の1,810人（比率31.4％）を記録したが、8月29日時点でピーク時から半減している。比率は8月1日の37.5％をピークに減少に転じ、8月29日には26.5％（感染者817人）にまでに減少している。
30代 比率20前後で推移 男60％：女40％
感染者、比率とも20歳代に次いで高い数値を示している30歳代は、感染者は増加しているが、全体に占める割合はほぼ20％前後で推移している。
また、累計感染者67,165人の男女別内訳は男性40,110人（比率59.7％）：女性27,055人（同40.3％）と比率差が大きいのも特徴の一つとなっている。理由は不明。
40代 男性61％：女性39％ 〝格差〟くっきり
20歳代、30歳代に次いで感染者が多い40歳代は累計53,484人。感染者は7月12日の91人（比率18.1％）から一貫して増加し、8月13日には955人（同16.5％）までほぼ10倍に達した。男女別では、男性32,863人（比率61.4％）：女性2,0621人（同38.6％）と30歳代とともに男女比の差が大きい。
50代 比率は10～12％で推移
50歳代の感染者は40,665人で、男性23,859人（比率58.7％）：女性16,806人（同41.3％）。緊急事態宣言後の全体に占める割合は10～12％内に収まっている。絶対数は7月12日の50人（比率10.0％）から8月13日には689人（同11.9％）まで増加。その後は減少傾向にある。
60代 下げ止まりから増加傾向へ
60歳代は8月2日に52人、比率2.4％まで漸減したが、その後は下げ止まりから増勢に転じている。8月19日には182人、比率3.3％となるなど比率は3％前後で推移している。
70歳以上 8月以降は100人超 比率も増加
70歳以上はワクチン接種が進むにつれて激減し、7月26日には18人で、全体の感染者に占める割合は1.3％まで下がったが、8月4日に100人を突破すると、その後は100人超が続いており、8月26日は191人で、全体の感染者に占める割合は4.1％となった。ワクチン接種を受けていない、受けたくない人が感染しているのだろうか。これもデルタ株の影響か。
100歳以上は147人 今年だけで131人
東京都の100歳以上の累計感染者は男性が27人、女性が120人の合計147人となっている。このうち1月以降の感染者は131人で、8月以降だけでも30人に達している。
100歳以上の令和3年1月1日現在6,641人なので、人口10万人当たり感染者は2,214人となる。都の人口10万人当たり累計感染者2,447人と比較して若干低いが、気になる数値だ。何とか感染を防げないものか。
適正な管理を行うマンション・区分所有者への優遇措置求める マンション管理協
マンション管理業協会は8月27日、「マンションの適正な管理を確保するための方策に関する要望」を赤羽国土交通大臣宛に提出したと発表した。
先に公布された「マンションの管理の適性化の推進に関する法律の一部を改正する法律」で区分所有者の自主的な取り組みを促す「管理計画認定制度」が策定されたことを受け要望したもの。
一定基準をクリアし、適正な管理を実施するマンションへの優遇措置として、区分所有者の固定資産税の優遇や対象中古物件購入時の所得税の控除、固定資産税・贈与税の減税を適用する制度の創設を検討することを求めたほか、マンション共用部分・専有部分のリォーム融資における優遇措置、適正な管理組合運営を担保するための法関連の見直しを要望した。
スムストック 2020年度は過去最高1922棟成約（捕捉率17％）
優良ストック住宅推進協議会（スムストック※）は8月27日、オンライン記者会見を開催し、2020年度のスムストックの販売状況・活動などを報告し、今後の活動方針を示した。新会長に堀内容介氏（積水ハウス代表取締役副会長執行役員）を選出したことも報告された。
2020年度のスムストック協議会10社による成約棟数は、TVCMやWeb広告などスムストック認知度向上策を実施した効果もあり、過去最高の1,922棟（前年度比14.8％増）となり、累計では13,899棟になった。
協議会10社の戸建ストック383万棟のうち2021年3月時点の推定流通数は約11,600棟／年（流通率約0.3％）として、2020年度成約棟数1,922棟は捕捉率にして約17％としている。捕捉率は2017年度の15％から2ポイントアップした。
スムストック住宅販売士は前年度の6,623名から6,965名に増加した。
国土交通省がまとめた2020年度の安心R住宅宅の調査報告書の一戸建て提出件数470戸のうちスムストックは233件で比率は49.6％であることも報告された。
新中期計画策定方針（2021年～2023年）では、「スムストックブランド」を時代の先を行く確固たるものとするための活動を強化する。具体的には捕捉率「20％以上」を目指すほか、住宅保証機構と連携した「買取再販型」保険商品の展開（2021年10月予定）や、脱炭素、レジリエンス、新しい生活様式など今後の社会環境の変化に対応できるスムストック査定方法の改良の検討、構築を図る。
※会員各社がこれまで供給してきた建物のうち、①新築時の図面、リフォーム、メンテナンス情報等が管理・蓄積されていること②建築後50年以上の長期点検制度・メンテナンスプログラムがあり、計画通りの点検・修繕を実施していること③「新耐震基準」レベルの耐震性能があることを満たした戸建てのこと
木造戸建て住宅に占める木住協会員シェア20％ 飯田グループの加入はないのか
木造軸組工法住宅の普及と健全な発展に寄与することを目的にしている日本木造住宅産業協会（木住協）は8月25日、「木住協 自主統計および着工統計の分析報告書」オンライン報告会を開催した。
令和2年度の新設住宅着工戸数は812,164戸（前年度比8.1％減）で、このうち戸建て住宅は463,350戸（同10.7％減）、木造戸建て住宅は414,072戸（同9.9％減）だった。
これに対し、木住協会員の新設住宅着工戸数は86,652戸（同0.7％増）、戸建て住宅は82,647戸（同1.8％増）となり、住宅着工の木造戸建て住宅に占める木住協のシェアは20.0％となった。20％台になったのは平成28年度以来。木造３階建ては8,650戸（19.2％増）と大幅に増加。全体に占める割合も前年度より10.8ポイントアップの35.5％となった。
「設計評価住宅」は21,785戸で全体の26.4％、「建設評価住宅」は14,748戸で全体の17.8％となり、「設計」は前年度より増加したが、「建設」は戸数、率とも減少した。
「長期優良住宅」は28,318戸で、全国統計100,628戸に占める木住協シェアは28.1％、木住協戸建て住宅に占める割合は34.3％（前年度は38.1％）となった。
「太陽光発電搭載住宅」は20,447戸で、新設戸建て住宅の24.7％を占めたが、前年度の23,251戸、29.5％からそれぞれダウンした。「ZEH適合住宅」は10,877戸で、前年度から1.8％増加した。
オンライン説明会で同協会・越海興一専務理事は「住宅着工が2年連続して減少しているが、木住協会員の戸数は令和2年度は増加に転じるなど逆風の中で頑張っている」と総括した。
「報告書」は、A4判53ページに上るもので、令和2年度の住宅着工戸数、3階建て、品確法に基づく設計・建設評価住宅、長期優良住宅、太陽光搭載住宅、ZEH住宅、増改築、3階建てなど国のデータと木住協会員のシェアなど数値を比較できるようにまとめたもの。調査対象は木造軸組工法住宅事業を展開する465社で、回答は80.4％の374社だった。
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〝木造ファン〟の記者は、越海専務も総括したように健闘していると思う。3階建てが大幅に増加したのは、敷地の狭小化が進んでいる都市部では、鉄筋造の単価が上昇している一方で木造はそれほどでもなく、価格的に優位性を保っているのと、耐火・防火技術の向上、木のよさが消費者にも浸透している当然の結果ではないか。
参考までに令和2年度の他の構造などを紹介すると、非木造の鉄筋は222,123戸（前年度比3.6％減）、鉄骨は117,552戸（同12.5％減）、プレハブ住宅は木造が10,566戸（同10.9％減）、鉄筋が2,404戸（同44.5％減）、鉄骨が94,718戸（同12.6％減）、ツーバイフォー住宅も89,580戸（同16.5％減）とそれぞれ大幅に減少している。
木住協会員会社が「頑張っている」のは嬉しいのだが、いつも不思議に思っていることがある。
木造戸建て住宅に占める木住協会員のシェア20.0％についてだ。このシェアが高いのか低いのかよくは分からないのだが、わが国の木造軸組住宅を先導する業界団体としては少ないように思う。単純比較はできないにしろ、分譲マンション市場では大手デベロッパーで組織する不動産協会会員の首都圏供給シェアは83.5％（平成30年度）に達しているし、全住宅着工に占める割合が11.0％のツーバイフォー住宅も、日本ツーバイフォー建築協会会員シェアは高いはずだ。
よく言えば、軸組工法はそれだけすそ野が広く多様性があるということだが、逆に言えば玉石混交、まとまりが悪い業種・業界ということでもある。会員になることがステイタスとなり、消費者にとっては安心・安全につながる団体にならないといけない。
その〝不思議〟の象徴的な存在が飯田グループホールディングスだ。同社グループ主要6社は木住協の会員ではないが、全体の2021年3月期の分譲戸建て売上棟数は46,620戸だ。全国の分譲戸建て市場の約3割を占める。
この飯田グループ各社が木住協に加入したら、平成2年度の戸数は199,267戸となり、シェアは20.0％⇒31.2％にアップする。
同社はまた、今年度から住宅性能評価制度8項目全て全棟最高等級を取得すると宣言した（「設計」か「建設」が明らかではないが、「設計」だと思われる）。これも加えると、全体に占める「設計」割合は17.8％から一挙に34.3％にアップし、逆に「建設」は17.8％から7.4％へ10ポイント以上減少する。同様に「長期優良」「ZEH」などの数値も大幅に減少するはずだ。
その是非は分からないが、木住協は倫理憲章で「法令遵守と公正・透明な事業活動」「地球環境への貢献」「地域社会への貢献」「安全で快適な居住環境の確保」「人材育成」を掲げている。
飯田グループもこの倫理憲章には賛同できるはずだし、何よりも木造戸建て住宅の現状と課題が消費者にも伝わることになる。
記者は報告会で「分譲戸建ての全国シェア3～4割を占めるガリバー企業は加入していないが、加入したらデータは大幅に変わってくるが…」と質問したら、越海専務理事は「私どもは門戸をいつも開けている。（ガリバー企業に）加入していただいたらありがたい」と答えた。
なので、記者は飯田グルーフHD広報に加入する意向の有無について問い合わせた。回答が得られれば報告したい。
木住協には、積水ハウス、ミサワホーム、住友林業、一条工務店、オープンハウス、ケイアイスター不動産、ポラス、アキュラホーム、ナイスなど主な戸建てハスウメーカー・デベロッパーが加入している。
〝駅近〟の呪縛から解き放つ 大規模1低層の住友不動産「下目黒」完成
「シティハウス下目黒」
住友不動産は8月27日、大規模低層マンション「シティハウス下目黒」が完成したのに伴い報道陣に公開した。目黒駅からバス便の坪単価480万円の高額物件だが、希少の第一種低層住居専用地域に位置する立地環境が評価され、全195戸のうち約6割が販売済みで、順調に推移している。
物件は、JR山手線目黒駅からバス9分徒歩4分、東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分、目黒区下目黒6丁目の敷地面積約8.400㎡の第一種低層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）に位置する5階建て（建築基準法上は地上4階、地下1階建）全195戸。現在先着順で販売中の住戸（17戸）の専有面積は55.24～73.55㎡、価格は8,000万～13,000万円。坪単価は約480万円。竣工は2021年5月28日。設計・施工は長谷工コーポレーション。入居は10月から始まる。
現地は、東京学園高校跡地で、近接エリアには2013年竣工の同社の「シティテラス下目黒」（175戸）がある。「都立林試の森公園」には徒歩5分。
建物はロの字型で、公開空地を設けていることから建築基準法55条2項の規定により高さ規制10ｍ⇒12ｍの緩和を受けている。住戸プランは55㎡中心の2LDKが3割、70㎡中心の3LDKが7割。アウトドアリビングを提案したテラス（専用庭）付き16戸を用意している。
主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、ディスポーザー、食洗機、御影石キッチンカウンター、リビング天井高2400～2500ミリなど。
2020年3月から販売を開始し、これまで2,500件超の反響があり、約6割が販売済み。2020年6月から「オンライン見学会」やYoutube、SNSを活用した販売活動を行っており、Youtubeでは全体で20万件のページビューのうち同物件だけで1.5万件を占めるなどもっとも注目度が高いという。
購入者の約7割が30代・40代のファミリー、2割が60代以降のシニア層。勤務地は渋谷区、目黒区が多く、IT企業など在宅勤務を利用する業種が目立つという。物件選好の理由は「立地（通勤・生活拠点）」「目黒アドレス」「地盤の安定」など。
販売担当者は「コロナ禍で本格的に販売を開始したのは6月から。在宅勤務、テレワークが浸透したことから物件選好は〝駅近〟の呪縛から解き放たれ、その流れに乗ることができた。得難い希少の立地が評価されている。競合物件はほとんどない」と語った。
外観
エントランス
エントランスロビー・ラウンジ
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この物件は、一昨年12月にモデルルーム・現地を見学し、記事にしているので参照していただきたい。その時は坪単価420～430万円を予想した。今回、約480万円と聞いてびっくりしたのだが、同時にさもありなんと思った。準都心部のマンション単価は軒並み坪400万円を突破してきており、駅近などは坪500万円、600万円以上になっている。それでも総じて売れ行きは好調だ。今後コロナの影響が経済面でどのような影響が出てくるか読めない部分もあるが、単価の上昇トレンドは当分続きそうな気配だ。
販売担当者も「呪縛から解き放った」とこれ以上ない的確な言葉で語ったように、物件選好もコロナ以降は様変わりしている。〝駅近〟オンリーでなくなった。これは、コロナが思考を変えたというよりは、本来そのようなものの見方・考え方をするよう気づかせたくれたというべきだろう。
記者は、3年前に「マンションは『駅7分以内』しか買うな！」の本が発売されたとき、徹底して批判した。記事のアクセス数は1万数千件にのぼった。記者と同じような考えをする人も多いと溜飲を下げたものだ。
そのように考える人が多いのは理解もするし否定もしないが、マンションは金融商品では断じてない。消費者にアピールする商品企画であれば価格・単価が高い駅近物件と互角に戦えるようになってきた。結構なことだ。
アウトドアリビング
モデルルーム
