遠藤氏

　三井不動産リアルティは3月1日、代表取締役副社長に取締役専務執行役員・遠藤靖氏が4月1日付で就任すると発表した。

　遠藤氏は昭和38年9月22日生まれ、鳥取県出身。昭和61年3月、慶應義塾大学法学部卒。同4月、三井不動産入社。平成23年4月、同社ビルディング本部 ビルディング営業二部長。同24年4月、同社 ビルディング本部法人営業二部長。同28年4月、同社千葉支店長。同29年4月、三井不動産リアルティ取締役 専務執行役員（現任）。

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　遠藤氏は、桐蔭学園から慶大に進み、野球部主将として85年秋のリーグ優勝、学生日本一に導いた。通算31勝を挙げながら読売巨人軍のドラフト１位を蹴って三井不動産に入社した〝RBAの星〟志村亮氏の高校を含め３年先輩。平成29年にはRBA野球大会顧問に就任した。

　そのほか、同社にはRBA野球関係者が多く、取締役常務執行役員・正木条氏、上席執行役員名古屋支店長・石井雄二氏のほか、リテール事業本部営業十部長に安西幸次郎氏(現リテール事業本部 流通営業八部長)、ソリューション事業本部統括営業部長に志村亮氏（(現ソリューション事業本部部長) 、三井不動産リアルティ札幌代表取締役社長に 江川尚志氏(現ソリューション事業本部 法人営業一部長)がそれぞれ4月1日付で就任する。

　部長・役員クラスでシニアチームが作れる。

　
「コスモグラシア旗の台」

　書かなければならない記事が3本あるのだが、こうなったら〝後入れ先出し〟だ。おそらく他の記者の方は見ていないか、見ていてもまだ記事化していないはずのコスモスイニシアの賃貸マンション「コスモグラシア旗の台」だ。4階建てで高さが10ｍ、しかもバルコニーが付いていないにもかかわらず募集1カ月で全43室が満室になるという、驚嘆の物件だ。

　物件は、東急池上線旗の台駅から徒歩10分、大田区北馬込1丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約705㎡、延べ床面積約1,608㎡、容積率184.3％（容積対象レンタブル比96.2％）の4階建て全43戸。専用面積は25.92～51.85㎡、賃料は9.3万～18.0万円（平均坪単価は1.2万円強）。リーシングは三井不動産レジデンシャルリース。竣工は2019年1月31日。リート市場で売却する予定。

　現地は、旗の台駅、長原駅、馬込駅の3駅からのほぼ中間、環七通りから一歩入ったところ。

　建物は4階建てだが、高さを10ｍに抑え、内廊下方式とし、居住面積を広くするためバルコニーを設けていないのが特徴。

　物件の進捗管理を担当した同社ソリューション本部 統括部投資用不動産推進課課長・吉村昌浩氏は、「敢えて建物を10ｍに抑え、エレベータを設置して内廊下とし、バルコニーを設置しないことについては賃貸の業者さんからつけるべきと言われ悩んだが、付けなくて正解だった。それでも満室になるのは6月ころかと思っていたら、募集開始１カ月で満室になった。驚いている」と話した。

　今秋には同シリーズの賃貸マンション「入谷A・B（仮称）」が完成するという。

約41㎡の部屋

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　今週は、長谷工コーポレーション「千石」、三菱地所「西永福」、東急不動産「赤羽志茂」に続いて今回の「旗の台」と４物件も分譲マンションではない賃貸・老人ホーム・寄宿舎を見学取材した。

　今回も利回りを計算した。分譲マンションなら坪単価は300万円をはるかに超え、350万円でも難しいのではないか。しかし、アクセスは馬込駅からも長原駅からも環七を通らざるを得ず、旗の台もやや坂がある。坪350万円で10坪のコンパクトなら売れるかもしれないが、20坪ならまず売れない。そんな立地だと思う。（この前書いたモリモト「旗の台」はひょっとすると目を剥く価格になるかもしれない）

　賃料から類推して利回りは5％くらいではないか。それが１カ月で満室になるのだから、分譲よりはるかに効率がいい。「千石」「赤羽志茂」も分譲だったら苦戦するのは間違いない。

　4物件を見て、その土地の価値を最大化する選択肢はどんどん増えているという印象を強くした。土地の仕入れ担当者は間口を広げ、引き出しの数を増やさないといけない時代だ。

　コスモスイニシアの賃貸は初めて見た。素晴らしい分譲同様、頭脳が冴えわたっている印象を受けた。直床・天井高2400ミリは分譲でも復活してきたのでありなのか。設備仕様はよくわからない。物干しポールは当たり前。

約25㎡の部屋（バルコニーを設置すればこのようなベッドの配置はできない）

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　記事とは関係ないが、吉村氏はかつて同社野球部のエースで、小さな体ながら、だからこそでもあるのだが〝打たせて取る〟コントロールが抜群で強打者を手玉に取った。

　しかし、チームの打力は並以下で、守備力はザルどころか底が抜けた桶状態だったので〝出ると負け〟を続けた。それでも吉村氏は〝打たれた自分が悪い〟と言いたげそうに微笑み、ナインを叱ることなど全くしなかった。

　50歳を超えて硬式野球でまた投げるようになり、マスターズ甲子園の埼玉大会でで投げているという。マラソンもしているそうだ。確かタイムも聞いたはずだが、酔っぱらっていたので忘れた。

　マラソンと言えば、今は明かせないがあるゼネコンのRBA選手が今度の東京マラソンで走る。タイムがすごい。3時間10分が目標とか。本人から結果を聞いて記事にする予定だ。このゼネコンの最近の業績はうなぎのぼりで、この選手もあと1時間短縮すればオリンピックに出られるのではないか。

　まだ続きがある。吉村氏からサヨナラ打を放ったことがある、野球関係者なら知らない人はいない、あるチームのかつての主砲で現在は賃貸リースを担当している部長さんに話したら、即座に「安い」と評価し、「ああ、あそこ」と現地も特定した。賃貸のプロというのもまたすごい。

　あっ、いけない。そうでなくとも記事が右往左往するのに、昨夜の酒が残っているのか－いや確実に残っており記事が千鳥足状態になってきた。ここまで付き合ってくださった読者の皆さんに感謝いたします。

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　【追記】同社の広報もまたさすが。上記の記事をアップしてから約1時間。もう酒は完全に抜けたが、記憶が抜け落ちていた。4年前、同社の投資用賃貸マンション「向島５丁目プロジェクト」を見学し、記事にもしていることを指摘してもらった。記事を添付したので読んで頂きたい。あれはよかった。

　吉村氏にもタイムを聞いた。10キロを50分だとか。これは速い。記者は20歳代、皇居（5キロ）をこれくらいで走ったか。いま走ったら再起不能になる。

「TSUNAGU（つなぐ）」がテーマ　コスモスイニシア 投資用賃貸「向島５丁目」竣工（2015/3/20）

「キャンパスヴィレッジ赤羽志茂」

　東急不動産は2月27日、北区志茂三丁目で開発を進めている学生レジデンス「CAMPUS VILLAGE」の第二弾「キャンパスヴィレッジ赤羽志茂」が2019年2月に竣工し、３月から入居開始すると発表。同日は報道陣に公開するとともに、第一弾の「椎名町」の女性入居者が住み心地などについて感想を語った。

　物件は、東京メトロ南北線志茂駅から徒歩8分、北区志茂三丁目に位置する敷地面積約2,025㎡、延床面積約4,276㎡の8階建て全233室。専用面積は14.02㎡～14.67㎡。賃料は4.9万～7.2万円。入館料は15万円（１年）・24万円（２年）。管理費・共益費は1.8万円／月、食事代は1.7万円。事業主は同社のほか伊藤忠都市開発。施工は川田工業。管理・運営は学生情報センター。一定期間所有し、その後はファンドなどに売却するスキーム。

　現地は、日本火薬の工場跡地。三菱地所レジデンスなどが分譲中の全500戸の「ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂」の隣接地。

　昨年11月から入居者を募集しており、これまでに東洋大を中心に法大、上智大など約4割に申し込みが入っている。男女比は半々とか。

　記者見学会で東急不動産執行役員住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部本部長・大谷宗徳氏は、「年間1,000室体制、業界ナンバー1を目指す」と話した。

左から同社住宅事業ユニット首都圏住宅事業本部住宅ソリューション部統括部長・野間秀一氏、同ユニット事業戦略部 統括部長・久保章氏、大谷氏

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　大手デベロッパーでいち早く学生マンション市場に参入し、全国で約43,000室を管理・運営する学生情報センターを傘下に収め、好調なスタートを切った余裕なのか、大谷氏らひな壇のお三方は威風堂々の戦略家に見えた。女子学生をゲストに呼ぶなどという芸当を他社は真似できないのでは。

　それもそのはずだ。数字が全てを物語っている。寮・寄宿舎のことはよくわからないのだが、分譲マンションと比較し、利回りを計算した。賃料約7.2万円（15㎡）で、坪単価を230～240万円くらいだとすると、利回りは実に８％を超えるではないか。

　容積率を調べたら約211％（法定容積はおそらく200％）だったので、分譲と比べ容積不算入の部分は少ないようだが、逆に設備仕様を落とせるし、付帯設備も減らせるのでレンタブル比率は高いはずだ。

　大谷氏らは、学生マンションを通じ、さらに賃貸住宅－新築の分譲マンション・一戸建て、リノベーションマンション、シニア住宅へと繋げることで〝東急ファン〟を拡大し、グループシナジーも発揮し、高付加価値のバリューチェーンを構築しているなどと自信たっぷりだった。年間1,000室とは凄い。一挙に引き離す戦略か。

　オールドファンには懐かしい「CAMPUS VILLAGE（キャンパスヴィレッジ）」なるブランド（昔は東急ビレッジだったが）が復活した。

共用部

図書棚（学生さん向けにしては図鑑のようなものが多く、小説や哲学書などは少なかったのがきになった。グループで募れば1万冊の寄贈があるのでは）

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　記者は、学生マンション・寮を見学するのは2回目だった。いま首都圏ではどんな劣悪なアパートでも月額家賃は5万円くらいするはずで、個室に浴室・トイレが付いており、その他食堂、洗濯室、娯楽室、図書館、ミーティングルームなどの共用施設が併設されていることを考慮すれば、賃料はリーズナブルなものでないかと思う。

　だが、記者は「寮・寄宿舎」と聞くと、管理しやすいように規則でがんじがらめにし、入居者の自由を奪う監獄のイメージが強いので好きになれない。その一方で「女子寮」などと聞くと、アンタッチャブルな花園のようなイメージが湧き、それだけで浮足立つのだが…（女子学生会館はかなり厳しい。箱入り娘はまだ生きている）。

　いまの企業は、飼いならされた犬のような学生を求めているのかもしれないが（同社グループは個性的な人材確保に転換したはず）、学生さんには自立した立派な社会人になってほしいと願うので、好き勝手ができるアパート・マンションがいいような気がしている。

　その疑問をストレートにぶつける絶好の機会を同社は与えてくれた。何と第一弾の「椎名町」に住む2人の女子学生をゲストに呼び、感想を語ってもらい、報道陣の質問にも答えるという、粋な計らいを行ったのだ。

　まずAさんの感想。「えっと、一言でいえば安心。えっと、上京してホームシックにかかり、母が恋しくて泣いてばかりいました。そんなとき、フロアリビングで『大丈夫？　』などと声を掛けていただいたのがきっかけで仲良し友達になれました。あとは、食事がとても美味しくて盛り付けもいいのにびっくりしました。実家では、こんなことを言うと母に失礼ですが、ご飯とみそ汁と（もう一品二品話したか）くらいで…。こんなに朝ごはんが楽しいとは思わなかった。（記者団にマイナス点を聞かれると）部屋が狭く、みんなそれぞれ工夫していますが…」と話した。

　Bさんは、「みなさんと関わり合いが持てて、英会話の勉強などもできるのがいい。門限もないし、セキュリティもしっかりしているので安心」などと語った。

　Aさんの「部屋が狭い」に記者はもう我慢ができなくなった。「椎名町」は12㎡（3.6坪＝7.3畳大）もあるではないか。孫のような女性にきついことを言うのはかわいそうだとも思ったが、ここはしっかり言わないとだめだと決断し、年甲斐もなく「あなたは『狭い』と仰ったが、家賃を払う親も大変。わたしは北向きの3畳間に住んだことがある。いったい実家ではどれくらいの広さの個室を与えられていたのか」と質問というより詰問した。

　やや間があり、Aさんは「家は100坪で、わたしは10畳くらいでした」と、Bさんは「部屋の半分、5畳くらい」とそれぞれ答えた。「…」

　この二人に記者は「分譲マンションにすると、ここ志茂だと1,000万円くらい、椎名町は1,000万円をはるかに超える」と話しておいた。分かってくれたか。

　同社には、監視を強化すれば自立した社会人になれないのではないかと問いただしたら、大谷氏ら関係者は「悩ましい問題だが、自由を束縛するようなことは行わない」と答えた。しかし、共用部での飲酒・喫煙はダメで、部屋内での喫煙も禁止とか。お友達を招じ入れることは可能なようだ。洗濯機は男女別になっていた。

　このことが、寮・寄宿舎に関する労働基準法で禁止されている①外出又は外泊について使用者の承認を受けさせること②教育、娯楽その他の行事に参加を強制すること③共同の利益を害する場所及び時間を除き、面会の自由を制限すること－に違反はしていないのは確かに間違いない。

土地の価値最大化 老人ホームと学生レジ事業 勝てない勝負はするな 記者の仕事も同じ（2019/2/27）

伊藤忠都市 学生マンション第1弾「武蔵小杉」 好調スタート〝至れり尽くせり〟（2017/3/21）

イヌイ倉庫　「企業寮をシェアする」新発想の「月島荘」が竣工（2013/9/29）

　本日（2月27日）は、午前中に京王井の頭線西永福で三菱地所レジデンスの介護付き有料老人ホームの、午後は東京メトロ南北線志茂で東急不動産の学生レジデンスの完成見学会があった。前者は、月額約100万円の入居費用がかかる、身も蓋もない言い方をすれば「地獄の沙汰は金次第」の施設だし、後者もまた、貧乏学生もその親も負担しきれない、至れり尽くせりの寄宿舎であるという点ではよく似ており、その土地の価値を最大限生かすという視点からすれば、極めて魅力的、刺激的な取材だった。

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　小生は小生なりの視点で記事を書いているので他紙と争っている感覚は全くないが、基本的にニュースは速さが勝負だ。その意味では、不動産流通研究所のweb「R.E.poot」（以下、同紙）に完全に負けた。なぜ負けたか、業界紙の記者はどうあるべきかについて以下に書く。

　東京を起点にすると、本日の取材先はそれぞれ片道だけで1時間。取材時間は1時間半から2時間。社に戻ったら17:00過ぎだった。書くのをあきらめて、家に帰りいつも通り酒を飲んだ。

　午前中の地所レジの記事はともかく、東急不の記事は同紙も書かないと高をくくっていた。同紙の記者と小生は帰るまで一緒だったからだ。同紙は18:00にアップする。書く時間は30分あるかどうか。

　ところが同紙は地所レジも東急不もきちんと記事にしているではないか。伝えなければならないことを過不足なく伝えている（と思う。言いたいことは山ほどあるが、これは同社の経営に関わること）。ひょっとしたら予定原稿をあらかじめ書いており、コメントの部分だけ追加したのか。音声入力で書いていたのか。

　この早業にうっかりしていられないと思ったのだが、それ以上に小生が感心したのは、地所レジの取材に同紙は3人の記者を送り込んでいたことだ。同紙は若手記者を育てる意味もあり、都合がつけば極力見学会などに出席するようにしているという。これは先に生きてくる。記者として一人前になるには現場を見るしかないからだ。

　同紙と比べ情けないのは他紙。地所レジの見学会に出席したのは同紙を含めて20名。午後の東急不も同じくらい。昨日の野村不動産の武蔵小金井のマンション見学会は16名（同紙は2名）。一昨日の長谷工コーポレーションの千石の賃貸マンション見学会も20名（同）いたかどうか。全て参加した記者は数えるほどしかないはずだ。

　生き方は人それぞれ。小生がとやかく言う問題でもないが、ジャーナリズムの世界で生きていこうとするならば、現場取材を積み重ねる以外に近道はない。

　逆説的に言えば、こんなに有意義で面白い現場取材にせいぜい20人くらいしか集まらないのだから、それぞれが競争相手と考えれば、圧倒的な優位な立場に立てるわが業界の記者ほどやりがいのある仕事はない。

　小生は明日も2件の取材と、夜は楽しい飲み会もあるので、今日の記事はいつ書けるのか。同紙に先を越されたのはやや悔しいが、中身で勝負する。勝てない勝負、競争はするなということだ。地所レジの老人ホーム事業と東急不動産の学生マンション事業も同じだ。それぞれの会社の担当者はしてやったりの顔をしていた。