小田急不他「橋本」 坪単価は150万円か 敷地の3分の1が里山 自然派の心捉えるか
「エガオガオカ プロジェクト（リーフィアレジデンス橋本）」完成予想図
小田急不動産は10月7日、多摩ニュータウンの西端に位置する町田市の大規模マンション「エガオガオカ プロジェクト（リーフィアレジデンス橋本）」の記者内覧会を行った。橋本駅からバス3分徒歩3分の全425戸で、坪単価は都内ではまずない150万円くらいに落ち着きそうだ。
物件は、JR横浜線・京王相模原線橋本駅 徒歩19分（バス3分、徒歩3分）、町田市小山ヶ丘六丁目に位置する敷地面積約21,850㎡の12階建て全425戸。従前は小田急電鉄の所有地。専有面積は68.44～95.37㎡、第一期（戸数未定）の予定価格は2,500万円台～4,800万円台（最多価格帯3,300万円台）。竣工予定は2021年4月 。設計・施工は長谷工コーポレーション。売主は同社（事業比率50％）のほか積水ハウス（同40％）、神鋼不動産（同10％）。
現地は、同じ並びには数物件のマンションが建っており、道路を挟んだ対面は大型商業施設MrMax。徒歩圏には27の大小の公園・緑地があり、多摩美術大学にも近接。
建物はL字型で、南向きと東向きの２棟構成。住戸プランは80㎡台が中心で、主な基本性能・設備仕様は直床、リビング天井高2400～2600ミリ、バルコニーの奥行き1800～2500ミリ。敷地の約3分の1を占めるABINC認証を受けた「さとやまの森」を通じて様々なコミュニティ支援の取り組みを行う。
販売開始は12月。問い合わせは約700件。
敷地内の里山（模型）
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坪150万円くらいなら売れるかもしれないが、そんなに安くできないだろう〟というのが事前の記者の予想だ。結果は微妙。坪150万円を超えるのか超えないのか。記者も分からない。
ただ、従前の土地所有者は小田急電鉄であることも分かるように、坪150万円という〝破格〟の値段でも同社は利益を確保できるということであり、消費者がその価格をどう評価するかだ。
売れるかどうかは価格もさることながら、カギは「さとやまの森」の魅力をアピールできるかどうかだろうと思う。様々な取り組みの価値を訴え切れるかどうか。
似たような事例は「フォートンヒルズ」がある。ここは信じられないような売れ行きを示した。
現地（背後は敷地内の里山)
藤和不動産の記念碑的マンション「フォートンヒルズ」が完成（2006/6/19）
長谷工グループ CSR活動の一環 第５回「長谷工の森林」プロジェクトに82名参加
長谷工グループは10月5日（土）、長野県茅野市の「長谷工の森林（もり）」で第５回森林整備活動を実施した。
「長谷工の森林」プロジェクトは2017年に迎えた創業80周年記念事業の一環として長野県茅野市と「森林（もり）の里親契約」を締結し、“社会貢献”・“未来志向”・“地域との連携”をテーマにスタートしたＣＳＲ活動。
今回はグループ社員とその家族82名が参加。地元協力業者による大木伐採のデモンストレーションを見学したほか、森林内を散策し生物多様性の保全について学び、小木の伐採や倒木片づけなどの森林整備作業を行った。
三井ホーム 40坪以下を対象にした全館空調システム開発、販売 コスト大幅削減
三井ホームは10月４日、40坪以下の住宅を対象にした全館空調システム「スマートブリーズ ワン」を開発し、10月11日（金）から全国販売（沖縄、寒冷多雪地を除く）すると発表した。
従来製品と比べイニシャルコスト（初期投資）を最大40％軽減し、ランニングコスト（電気代）は約20％軽減。メンテナンスコストも削減した。販売価格は132万円。
同社の全館空調システムの累計販売台数30,000台に達し業界№１（同社調べ）。
伊藤忠ハウジング アセットソリューション部 初の大型案件「上十条」販売開始
「フュージョナル上十条」
伊藤忠ハウジングの買い取り再販マンション「フュージョナル上十条」を見学した。同社がアセットソリューション部を昨年４月立ち上げてから初めて手掛ける大型案件で、デベロッパーから2LDK17戸を買い取り、自社で分譲するもの。50㎡台の南向き2LDKで８mスパンが特徴。
物件は、JR埼京線十条駅から徒歩9分、北区上十条四丁目に位置する11階建て全64戸で、同社が分譲するのはうち17戸。専有面積は56.20～56.43㎡（他の住戸はワンルーム）、予定価格は3,900万円台～5,000万円台、坪単価は270万円になる模様。建物は2019年9月完成済。施工は合田工務店。事業主は日本ワークス。販売開始は10月12日から。
建物は、十条仲通りを抜けた幹線道路に面しており、同社が分譲する全住戸は南南西向きで、スパンは約8ｍ。前方には中低層の住宅街が広がっている。
販売担当の塚本泰世氏は、「眺望がよく、手応えは十分」と自信を見せていた。
同社アセットソリューション部は昨年4月立ち上げられた新設部署で、マンション営業部長だった杉山準氏（49）が部長に就任した。
杉山氏は同社野球部の監督も務めており、今年の第31回RBA野球大会でもチームを６年ぶりにベスト８に導いた。10月2日の試合でも貴重な追加点を奪う見事なライト前安打を放った。通算打撃成績は９－４、打率.444。
現地
最寄り十条駅の銀座通り
タバコ消費税は税金の三重、四重取りではないか 愛用タバコの総額据え置きには安堵
皆さんはどうでもいいことかもしれないが、愛煙家の一人として我慢できないタバコの消費税の表記に出くわした。タバコの領収書を受け取ったことは全くないが、どうなっているか確かめようと税率がアップした10月1日、「ウィンストン･キャビン･レッド・8・ボックス（キャビンマイルド）」をスーパーで買った。税込みの総額は従前と同じ450円。税金をおまけするはずはないので、実質的な値下げだ。ありがたい。ところが、領収書（別掲）には（内税10％￥40）とあるではないか。これに小生は反応した。タバコは6割近くが税金であることは知っている。消費税額が40円であるはずはない。
早速、JTに電話した。JTは「税額表示は販売店で聞いてほしい」の一点張りだった。しょうがなくスーパーに問い合わせたら「ほとんどの販売店はそのような表示をしているはず」との回答だった。
これは不当表示、虚偽表示ではないかと思い、消費者センターに連絡したら「確かにタバコにはたくさん税金がかかっており、消費税額が40円という表示は適当でないかもしれない。詳しくは税務署に聞いて」と言われた。なので、税務署に電話したら「仰ることはごもっとも。貴重なご意見として上にも伝えます」とのことだった。
小生は税金が高いことにのみ怒っているのではない。納税は国民の義務だ。せめてその税金の内訳くらい正確に表示してほしいということだ。まあ、しかし、言わんとすることがきちんと伝えられたので溜飲を下げたのだが、JTのホームページの「たばこ税の仕組み」がこれまた理解不能の表記がなされていた。一箱490円のタバコのうち国たばこ税が約116円（23.7％）、地方たばこ税が約132円（27.0％）、たばこ特別税が約16円（3.3％）、消費税が約45円（9.1％）とあり、税金トータルは約309円（全体の約63％）となっている。
これはつじつまが合わない。単純に税金額を除いた額が本体価格だとすれば490－309＝181円だ。これに消費税を10％掛けたとしても18円ではないか。消費税額が45円になっているのは、つまり、消費税は本体と3つの税金を課した価格に対して課税されているということだ。
JTの担当者から「定価制」についていろいろ説明を受けたが、さっぱりわからなかった。分かったのは従前のキャビンマイルドの消費税額は36.0円で、10月以降は40.9円ということだった。
たばこ消費には特別控除はないので、所得税と合わせると喫煙者は三重、四重の税金を払っていることにならないか。
にもかかわらず、閾値など全くないのに嫌煙家を味方に〝受動喫煙〟なる理由をくっつけてわれわれをまるで犯罪者扱いし、時にはアウシュヴィッツのガス室のような喫煙所に押し込める。喫煙は文化だ。魚と一緒、息継ぎブレストだ。人の生き死に関わる人権だ。
百歩譲って、受動喫煙を持ち出すなら、それよりケーキの食べ過ぎ、過度なダイエット、さらにこれが一番死に至らしめる要因だと思うのだが、今の社会経済政治がもたらすところのストレス解除を考えたほうがいい。
小生は、西武が8.5ゲーム差をひっくり返して優勝したことがなにより嬉しいし、ひょっとしたらタバコより害を与えるかもしれない毒をたっぷり含んだ馬鹿な記事に付き合ってくれる読者の皆さんに感謝！感謝！
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小生は医学的な知識など全くないが、喫煙と肺がん死亡率に直接的な因果関係はないことをうかがわせるデータを一つ紹介する。
JTの調査によると、成人男性の平均喫煙率は昭和40年（1965年）ころがピークで83.7％だったのが、平成29年（2017年）は27.8％へと激減している。成人女性の平均喫煙率は8.7％でピーク時より漸減しているが、ほぼ横ばいという。
一方、国立がんセンターのデータによると、肺がんによる死亡率（対人口10万人）は1965年の男性が10人、女性が6人で、2017年の男性が88人、女性が34人といずれも激増している。
喫煙者が激減しているのにどうして肺がん死亡率は激増しているのか。それは食生活など複合的な要因だろうということは容易に想像がつくが、喫煙だけが諸悪の根源であるかのようなムードを煽る国と医学会はファシズムだ。
「安心Ｒ住宅」お墨付きはただではないはず…消費者負担 登録団体によりまちまち
既存住宅流通の促進を図るため、「中古住宅」のマイナスイメージを払拭し、耐震性がありインスペクション（建物状況調査等）が行われた住宅に「安心Ｒ住宅」のマークを広告に表示することを認めた「安心Ｒ住宅」制度がスタートして1年半が経過する。現在、国が登録商標している「安心Ｒ住宅」のロゴマークの使用が認められているのは全国で９団体ある。
消費者が一番気になるのは「安心Ｒ住宅」のお墨付きはただではないはずで、5、6万円から十数万円と言われるインスペクションに係る費用負担はどうなっているのかだ。以下、「安心Ｒ住宅」の登録９団体に聞いた。「安心Ｒ住宅」制度には「安心Ｒ住宅調査報告書」作成に要する費用負担をどうするかの定めはない。登録順
優良ストック住宅推進協議会（スムストック）
消費者にインスペクション費用を負担させることはなく、瑕疵保険も含めてすべて業者負担
リノベーション協議会
「安心Ｒ住宅調査報告書」の作成費用3,000円と手数料2,000円に消費税（10％）を合計した5,500円が消費者負担
全日本不動産協会（全日）
特に定めていないが、買取再販物件がほとんどなので、業者負担
石川県木造住宅協会
瑕疵保険にインスペクション費用が含まれるケースはあるかもしれないが、基本的には消費者負担はない
日本住宅リフォーム産業協会（ＪＥＲＣＯ）
特に定めていない。ルールもない。事業者が消費者に費用の明細を求められれば説明することになる
住まい管理支援機構（ＨＭＳ機構）
実態はよく分からないが、業者による買い取り再販では業者がインスペクションなどの費用を負担し、価格に上乗せするケースが多いのではないか
全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）
基本的には、売主が業者であれば当然費用負担は業者で、売主が一般の消費者であれば消費者負担とう考え方（東京都宅地建物取引業協会連合会）
全国住宅産業協会（全住協）
決まっていない
ステキ信頼リフォーム推進協会
事業者が価格に（インペクションなどの）費用を上乗せしているかどうかわか分からない
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既存住宅の売買仲介や新築販売を主に行っている大手・中堅の住宅・不動産会社を会員とする不動産流通経営協会（FRK）は、「クレームがもっとも多いのがリフォーム。リフォーム済みの物件はともかく、業者が提示するリフォーム仕様書通りに工事が行われるかどうか分からないので、現場の宅建士は責任を負いかねるという意見が多い。（制度を）全否定するわけではないが、いまのところペンディング」と話している。
スムストックの「フラット35（中古住宅用）」の手続きが簡素化
優良ストック住宅推進協議会（スムストック）は10月1日、住宅金融支援機構と業務提携し、「フラット35（中古住宅用）」融資手続きが簡素化されると発表した。
「フラット35」融資を受けためには、同支援機構が定める「適合証明書」を提出する必要があり、書類審査や現地調査などに通常1～2週間の時間がかかり、数万円の検査費用も必要となる。
今回の業務提携により、スムストック住宅については、スムストック住宅販売士による「スムストック住宅基準適合点検シート」を金融機関に提出するだけで済み、適合証明書の交付を受ける時間が短縮される。
大和地所レジ 今期計上900戸弱の契約進捗率は95％ 「東戸塚」も販売好調
「ヴェレーナグラン東戸塚」完成予想図
大和地所レジデンスの販売好調マンション「ヴェレーナグラン東戸塚」を見学した。東戸塚駅の東口圏の100戸以上では16年ぶりの供給で、5月中旬の販売開始からこれまでに約6割が契約済みという。
物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン東戸塚駅から徒歩10分、横浜市戸塚区品濃町に位置する地下２階地上8階建て全110戸。先着順で分譲中の住戸（18戸）の専有面積は66.60〜77.46㎡、価格は4,898万〜5,998万円（最多価格帯5,300万円台）。坪単価は250万円。竣工予定は2020年9月下旬。施工は大勝。
現地は、標高約29ｍの東戸塚駅からなだらかな坂を上った標高約72ｍに立地するが、西武デパートなどが入居する「オーロラシティ」のスカイデッキ・エスカレータなどを利用すれば、それほど高低差を感じない。
建物は南向きと東向きが中心で、敷地東側は第一種低層住居専用地域が広がる。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、逆梁ハイサッシ、リビング天井高2400ミリ、御影石キッチンカウンター、食洗機、メーターモジュール廊下、ミストサウナなど。奥行き４ｍのオープンエアリビングバルコニー付きは21戸。
プロジェクトマネージャーは「東口にて100戸以上の規模が16年ぶりに販売されたことで、需要の高い立地に供給されたことが功を奏している」と話している。
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現地に着くまで単価を予想した。〝建築費が上昇しているとはいえ、ユーザーの取得能力は限界にある。坪250万円だったら売れるだろうが…〟というのが結論だった。グロスで5,500万円に抑えられれば、金利安もあるので、立地の魅力を加味すれば販売は順調に進むという読みだ。現地販売事務所の販売担当者の説明を聞いて、ほぼ的中したことが分かった。
読者の皆さんは、単価を聞いた後でそう予想したように書いていると思われるかもしれないが、傍には同社の広報担当者もいる。そんなウソなどつけるはずはない。
なぜ分かるのか。これは経験しかない。東戸塚はニューシティ東戸塚の分譲開始時からずっと取材しており、駅西側も含めると見学物件は20物件近くになるはずだ。地価や建築費、金利、その時々の消費者の購買力、分譲する企業の販売・企画力などを総合的に判断すると、おのずと単価は見えてくる。単価予想と実際の単価の差が少ない物件はほぼ間違いなく売れる。
今年1月から販売を開始した「ヴェレーナシティ上大岡」132戸も完売まであとわずかと聞いた。この物件は今年のベスト３マンションの一つにすることを決めている。
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ラウンジ
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この前、モリモトとポラスグループのマンションが好調だと記事にした。大和地所レジデンスはどうか。2018年3月期は計上戸数929戸全戸を完売し、期末未契約完成在庫ゼロを達成した。2019年3月期は若干完成在庫を出したようだが、今期は計上予定戸数900戸弱に対して契約進捗率は95％だという。
モリモトとほとんど肩を並べるではないか。大手デベロッパーと比較してどうか。極めて好調に推移している三井不動産の2020年３月期マンション計上予定戸数3,400戸の第１四半期末の契約進捗率は85％（前年前期81％）で、東京建物の2019年12月期の計上予定戸数1,300戸に対する第２四半期末の契約進捗率は95％、竣工在庫は130戸、うち契約済みは26戸だ。
この数字からも、大和地所レジのマンションの好調さがうかがえる。同社やモリモト、ポラスと共通するのは、それぞれ他社にはない訴求力のあるコンセプト・商品企画力があることだ。
大和地所レジは奥行き４ｍのオープンエア空間であり、メーターモジュール廊下などだ。モリモトは高いデザイン性と内廊下・ワイドスパンがファンを魅了している。ポラスはピアキッチンをはじめとする生活者目線の「しあわせメソッド」が差別化に成功している。
マンション市場は大手の、それも潤沢な資金力と圧倒的なブランド力を持つわずか数社による寡占化が進行している。その他の中堅が生き残るには商品企画を充実させる以外道はないと断定できる。
建築現場
風致地区巧みに生かした住戸プラン・ランドスケープ秀逸 大和地所レジ「上大岡」（2019/4/24）
ポラスのマンション好調 商品企画支えるのは2児のワーキングママ・西牟田奈津子氏（2019/9/15）
東急不動産HD・東急不動産 働き方改革の見える化 ライブオフィス始動
東急不動産ホールディングスと東急不動産は10月1日からライブオフィスを始動する。従業員を対象に実証実験を行い、外部の知見を取り入れながら収集したデータを分析することで、新本社で進める働き方改革の取り組みの客観的な効果検証（＝働き方改革の見える化）を実施。本社を営業ツールとして活用し、オフィスワーカーのよりよい「はたらく」環境づくりの提案へと繋げていく。
大きな取り組みは「コミュニケーション活性化」と「生産性向上」。「コミュニケーション活性化」では、①顔認証での入退館②グループ従業員の交流スペースの設置③ハンズカフェの設置④お客さまとの交流スペースの設置⑤グループABWの導入⑥内部階段の設置－など。
「生産性向上」では、①WELL認証の取得②執務フロアを緑でデザイン③位置情報確認システム④目的に応じた多様な会議室の設置×機能性アロマ⑤集中ブースの設置⑥コンシェルジュコーナーの設置⑦仮眠室の設置－など。
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同じような取り組みでは、三菱地所が今年1月、本社機能を移転してから1年間の効果を発表した。有休の取得が10％増加したとか、会議が減り、コピー、文具の購入は半減したとしている。
また、三井不動産は今年7月、「働き方改革」で新しいシステムを導入することで年間30人分の業務と約7％の紙資料を削減すると発表した。
東急不動産HDにもその効果を発表してほしい。記者が注目しているのは「Green Work Style」の導入だ。これは、これまでも機会あるごとに書いてきたが、オフィスだけでなく分譲マンションのモデルルームなどもそうすべきだ。せっかく質の高い設備機器を装備しながら、観葉植物だけは「管理が大変」「経費が掛かる」だとかの理由を付けてまがいもの（フェイク）を堂々と飾る。この業界の無神経さが記者は理解できない。
本物の緑を飾った場合と、フェイクの観葉植物を置いた場合のマンションの成約率をどこかやらないか。本物は効果があるということを積水ハウス「品川シーサイド」は証明していないか。
年間30人分の業務と約７％の紙資料削減 三井不「働き方改革」で新システム導入（2019/7/12）
有休取得10％増、会議減り、コピー、文具購入ほぼ半減 三菱地所 本社機能移転効果（2018/1/24）
いい加減にしてほしい モデルルームのケミカル製品・造花の氾濫（2017/5/23）
驚異の６年間で500棟販売 ポラスグループ中央住宅 三郷中央駅圏の分譲戸建て
「nextstageミライズ三郷中央」販売戸数500棟達成記念イベント
６年間で500棟販売－ポラスグループ中央住宅は９月28日、つくばエクスプレス三郷中央駅エリアで販売を開始した2013年10月以来、戸建ての販売累計棟数が500棟を突破したことを記念する地域住民を対象としたイベントを行った。参加者は木工教室、マルシェ、ハロウィンコスチュームコンテスト、ビンゴ大会などを楽しんだ。イベントは29日も行われる。(同社は30日、来場者は約400組1,200名と発表。うち約4割が契約者）
木工教室
ステージでのイベント
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同社の三郷中央駅圏の戸建て分譲については過去３度記事にしているので、そちらも参照していただきたい。
マンション事業者の方はご存じだろう。三郷中央駅圏では、2009年の伊藤忠都市開発「クレヴィア三郷中央」、2010年の大京「ザ・ライオンズ三郷中央」など人気になった物件もあるが、業界では厳しいエリアとして知られている。単価水準はこの10年間ほとんど上昇していない。記者はその第一の理由として、駅前の商業施設が乏しいからだと思っている。（戸建てに負けない商品企画も必要）
にもかかわらず、同社の分譲戸建ては2013年10月の分譲開始以来、今年4月には販売棟数が500戸を超え、現在までに30次520戸までに伸ばしていると聞いて驚いた。
人気の最大の理由は、当初は敷地面積が120㎡以上（地区計画による）で3,400万円台からで、最近では3,700万円くらいからという価格の安さにありそうだ。分譲マンションは坪160万円くらいが相場だから、いかに安いかが分かる。
もう一つ強調したいのは、価格に比して商品企画レベルが高いことだ。リビング天井高は2700mmだし、床や面材は挽き板を多用し、外構の植栽もしっかり造りこみを行っている。
売れ行き好調を示すトピックスとして、名鉄不動産がマンション用地としてUR都市機構から取得した土地の譲渡を受けて、戸建て40棟を同社が分譲したことがあげられる。
同社戸建分譲設計本部設計二部部長・鈴木征道氏は「当初は年間80棟の販売を目指して分譲開始したが、売れ行きが好調で仕入れを強化してきた。しっかり商品の造り込みを行えば売れる。近く販売戸数500棟と当社グループ50周年を記念する31次の『nextstageソノサキノミライへ １st』を分譲する。区画整理地内の保留地などは残りが少なく35次でトータル600棟がフィニッシュとなる」と話した。
モデルハウス
ポラスグループ 戸建て初 自動録画機能付き宅配BOX 約180棟に採用（2018/5/18）
ポラス 学生コンペ 実物件化モデルハウスを公開 ミニ開発の難点を解消（2017/8/12）
