最近ずっと気にかかっていることの一つに分譲マンションの専有面積圧縮と一戸建ての敷地の狭小化がある。一戸建てについては取材不足なのでさて置くとして、マンションについて書く。

　ご存じのように、分譲マンションの専有面積は用地・建築費の上昇に反比例してどんどん縮小している。今年上半期の東京都23区新築マンションの平均面積は70㎡を大きく割り込み、64㎡（長谷工総研のデータ）に落ち込んでいる。66㎡が〝広めの3LDK〟と言われた昭和50年代に逆戻りした。

　その最大の理由は用地・建築費の上昇だが、もう一つ見逃せないのは市場の変化だ。

　バブル崩壊までは単身者をターゲットとした市場はなかった。今はどうかというと、2015年の東京都の単身世帯割合は47.3％に上っており、夫婦のみの世帯と合わせると64.6％にもなっている。

　その意味ではデベロッパーが単身者やDINKSなどにターゲットに絞り、かつ専有面積圧縮により価格を抑えるのは当然ともいえる。敢えて面積を60㎡台に抑え、子どもが生まれても何とかもう一つ居室を設けることができるように工夫された2LDKが売れているのも理解できる。

　だが、しかし、どう考えても70㎡以下の3LDKがその機能を果たせるとは思えない。これまで何度も書いてきたことだが、夫婦の部屋と子ども部屋の広さが同じとはどういうことか。かつて流行った〝2戸1エレベーター〟〝両面バルコニー〟〝センターイン〟はもはや死語となり、戸建てでは常識のロフトに似た上部収納・下部収納プランも姿を消した。世の中は田の字型プランのオンパレードだ。商品企画も明らかに昭和の時代に逆戻りしている。

　とまあ、ここまで書いてきたのだか、デベロッパーの〝いくらかかると思っているのだ、買える人はいるのか〟といった反論も聞こえてきそうだ。

　なるほど。この30年間、可処分所得はほぼ一貫して減少している。消費者もない袖は振れない。坪単価300万円、20坪で6,000万円のエリアは23区から郊外へと勢力を拡大しつつある。居住格差、通勤格差は就労・賃金格差も加速させる。

　かくてわが労働者階級はやうやう貧しくなりにけり。

左から岡本理事長、U29メンバー、横山氏、管理協広報委員長・石﨑順子氏（住宅金融支援機構 すまい・るホールで）

　マンション管理業協会（理事長：岡本潮・東急コミュニティ会長）は12月13日、「マンション・バリューアップ・アワード2019」を開き、グランプリ（賞金40万円）に「省エネ・創エネで共用部分電気代を97％削減」した京都・西京極大門ハイツ管理組合法人理事・佐藤芳雄氏を選んだ。

　佐藤氏の提案は、過去43年間の共用部・動力電気代の推移のデータが残っており、管理費に占める割合が20％を超え負担が大きいことから、低電圧契約、LED照明への切り替え、電力一括受電、太陽光発電の導入などを図り、電気代を築後9年の約280万円から築後43年の平成30年は約7.7万円まで減らし、管理費に占める割合を0.7％に抑えたというもの。

　外壁外断熱、真空ガラス「スペーシア」工事も全組合員の賛成で実施。2015年には京都環境賞を受賞している。

　佐藤氏は受賞後、「組合理事はみんな素人だが、誰にも迷惑をかけない、誰からも喜ばれる、どこでも取り組めること。電気代の推移のデータはあるはずなのにそのままにしている。見える化を図り、せっかくの宝の山を生かすべき」と、全国の管理組合に呼び掛けた。

　アワードは、昨年まで行われていた「マンションいい話コンテスト」をリニューアルし新たに住み心地や建物・設備などマンションのバリューアップを図った事例や提案を表彰するもので、テーマは、①マンションライフ部門（住み心地、居住価値向上）②工事部門（建物資産価値の向上）③防災部門（防災力の向上）④財政部門（組合財政の健全化）⑤高齢者対応部門（居住者の高齢化に伴う先進事例）。6月3日（月）～8月31日（土）まで募集が行われ、779通（前年536通）の応募があった。

　締めくくりとして登壇した岡本理事長は、「マンションの劣化、居住者の高齢化、さらに自然災害への対応など管理業を取り巻く環境は厳しさを増し、10年後、30年後は想像を絶する事態を招きかねない懸念もある。区分所有法も施行から60年。制度疲労を起こしている。従来のビジネスモデル、フレームを超えたイノベーションを若い人中心に起こす必要がある」と語った。

佐藤氏

岡本氏

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　審査は公開して行われ、グランプリは審査委員（委員長：齊藤広子・横浜市立大教授）の決選投票になった模様だ。記者は佐藤氏の提案も素晴らしいが、「高齢者対応部門」賞（賞金10万円）を受賞した「100年委員会とマンションコミュニティ」の「コーシン王子管理組合・榎本明弘氏の提案も甲乙つけがたいと思った。他の部門はすべて管理会社による提案で、当たり前の業務（委託業務外かもしれないが）ではないかと正直思った。他の賞と比べ、15の佳作の5,000円（商品券）はかわいそう。

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　記者が勝手にグランプリと同等かそれ以上の評価をしたのは、管理会社から選出された6名の若手社員（U29）による「未来のマンション管理像」プレゼンだった。

　プレゼンを聞いたのは、会場最後列の立ち見でプロジェクターがよく見えず、そのとき丁度メモ用紙を持っていない時で、約30分間で6つも7つも提案した内容を書き残すことができなかった。

　しかし、「専ら居住」の壁をぶち破り、空き家を多目的に利用できるようにし、今流行りのサブスクリプションを採用し、600万件ストック、1,400万人居住者と管理組合、管理会社の連携を図れば、結論の「もはや〝マンション管理〟会社ではない…ライフクリエイティブカンパニー」へ脱皮することは容易と思えた。

　しかも、白のシャツで統一したいでたちは白砂青松にぴったりの新風となり、岡本理事長の将来懸念を吹き飛ばし、二つの老いも楽しいではないかと満員の聴衆を魅了した。みんな前向きで若くて美しい！

　モデレーターかファシリテーターを務めたDC TAKANO COO・横山創一氏の役割も大きかったのだろう。

　岡本理事長！今回のプレゼンだけで済ますのはもったいない。記者懇などに呼びまた話してもらうのはいかがか。管理協の認知度は一挙に高まるはずだ。

U29のプレゼン

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　「専ら居住」はもう時代にそぐわない。建築家・山本理顕氏が提唱する「地域社会圏」構想を一考すべきで、「1住宅＝1家族」（同氏の造語）は破綻したと思う。この問題については機会を改めて書く。

マンション管理協 いい話コンテスト「かわら版って、いいよ！」 高橋さんグランプリ（2018/12/4）

「ポプラ文庫」がすごい 「マンションいい話コンテスト2017」マンション管理協（2017/12/2）

「ルピアコート稲毛」物件ホームページから

　ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート稲毛」を見学した。JR稲毛駅から徒歩15分の全74戸で、先月（11月）に分譲開始し第1期（9戸+2戸）が即日完売するなど順調なスタートを切った。来場者からは「モデルルームが周辺物件の中で一番」と評価されているという。

　物件は、JR総武本線稲毛駅から徒歩15分、京成千葉線京成稲毛駅から徒歩7分、千葉市稲毛区稲毛町5丁目に位置する7階建て全74戸。来年2月分譲予定の第2期（戸数未定）の価格は2,700万円台～4,300万円台（最多価格帯3,500万円台）、専有面積は66.40～83.13㎡、坪単価は170万円。竣工予定は2020年10月中旬。設計・施工は川口土木建築工業。

　現地は、千葉市の土砂災害特別警戒区域に指定されている比高差にして15ｍくらいの海食崖の崖下で、敷地は賃貸住宅などが建っていた屋敷跡地。

　建物は南西向きで、住戸プランは全74戸のうち54戸が73・75・83㎡の3LDKで、残り20戸が70㎡の3LDK。全体の約7割が収納付き〝ピアキッチン〟。主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2400ミリ、床暖房、ウォールドア、食洗機、食器棚、バルコニー水栓、片寄マイギャラリー、通風換気機能付き玄関ドアなど。

同社マンションディビジョン参事・湯村元昭氏は、「大激戦地で駅からやや距離があり、崖の下などの立地条件から相当苦戦すると思っていたが、来場者の皆さんから『周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい』と高い評価を頂いている。第一期の販売以降も集客できており、目標の月4～5戸の成約へ―スで進捗できそう。がけ地対策工事も施している」と語っている。

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　稲毛エリアのマンションを検索していたら、このマンションが真っ先にヒットし、信じられないことに「お陰さまで第1期即日完売」とあった。

　早速、概要を見た。この物件は致命傷になりかねない難点を抱えている。

　読者の皆さんもご存じだろう。この総武線稲毛駅や新検見川駅、京葉線の海浜幕張駅―検見川浜駅－稲毛海岸駅では10物件以上、戸数にして3,000戸近いマンションが分譲中だ。完成物件も少なくない大激戦地だ。それぞれは価格帯が異なるのですべてが競合するわけではないが、各社は価格を抑えるのに必死で、3LDKプランで70㎡を中心にしている。それでも駅近物件は坪250万円もするので、5,000万円を突破し、苦戦を強いられている。

　同社の物件は、さらに駅から徒歩15分で土砂災害特別警戒区域という致命傷になりかねない二重三重のハンディを負っている。

　そんなわけで、同社には失礼だが「即日完売」をにわかには信じられなかった。即日完売にしては戸数が少ないというなかれ。駅近の物件は、戸数が50戸もないのに分譲開始から1年くらい経過し、建物はすでに完成しているのにまだ相当数残っているはずだ。

　なぜ売れたか。記者が分析するまでもない。「周辺物件と比べ、モデルルームは一番いい」という来場者の声が如実に物語っている。

　他社物件は3LDKといえば70㎡くらいしかないのに、ここは75㎡。これが大きな要因の一つで、約7割の住戸に提案したピアキッチン、その他の主婦目線の商品企画が評価されたのだ。

　厳しい市場でも難点を抱えていても、商品企画がしっかりしていれば売れるという見本だと思う。あの340戸の「ルピアグランデ浦和美園」も320戸を成約したと湯村氏から聞いた。

　記者はこのように再三再四同社を褒めるが、誤字脱字などのチェックをしてもう〝師匠〟と呼ぶ広報担当からたまに飲ませてもらい、記者懇親会で酒を頂く以外は同社からびた一文もらっていない。念のため。