「富久クロス」竣工祝賀会（ホテル椿山荘で）

　タウン名が「富久クロス」の西富久地区市街地再開発組合（理事長・笹野亨氏）は9月18日、都内のホテルに約250名を集め竣工祝賀会を行った。

　冒頭あいさつに立った笹野理事長は、「バブルに翻弄され、街が崩壊の危機にさらされたが、再開発の勉強会を立ち上げたが、当初は行政も銀行も取り合ってくれなかった。それでもみんなコミュニティを大事にしようと頑張ってきたおかげでこの日を迎えることができた。1,000戸を超える世帯が住むことになるが、街のシンボルに誇りを持って新しい街づくりを行っていきたい」と述べた。　

　続いて登壇した野村不動産・宮嶋誠一社長は、「新しい街には3,000人の方が住まわれるが、先進の安心・安全の素晴らしい街づくりに参加できたことが嬉しい。企画に際しては、10万人に上る方々の声を1,000に集約して、そのアイデアをすべて反映させた。1,000戸近い販売戸数ではあったがわずか６カ月というに短い期間に完売できたのも街の価値を評価していただいた結果。建物の管理は私どもの管理会社で行わせていただくが、全国の再開発の見本となるよう今後も継続して街づくりにお手伝いさせていただく」と力を込めた。

　さらに、設計・監理を担当した久米設計・山田幸夫社長は、「東京の宝となる新旧住民が一体となった街が完成した。その立役者はまちづくり研究所（代表）の増田（由子氏）さんであり、共用部分などには野村（不動産）さんの知見が完璧に近い形で反映されている。建物の強度も極めて高い」と語った。

　　
左から笹野氏、宮嶋氏、山田氏

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　このマンションについては、先の竣工見学会でも記事にしているのでそちらを読んでいただきたいが、なによりも再開発組合が竣工祝賀会への参加を呼び掛けてくれたのが嬉しい。このような祝賀会へのマスコミの取材はほとんどないはずだ。

　何人かの地権者の方に話を聞いたので、話されたほとんどそのままを紹介する。

　まず、笹野理事長（72）。「昭和45年、そば屋を開業した。5坪ですよ。いい大家さんでね、その6年後土地を分けてくれた。昭和60年に3階建てのコンクリに建て替えてね、その2年後に地上げか始まった。坪400万円でも売れたんですがね、街が好きだから売る気はなかった。地権者には（土地が）3坪足らずの人もいるし5坪以下は10軒以上ある。大変苦労しました。そば屋？　怪我をしましてね、先月で店じまいしましたよ」

　次に80歳代の女性。「夫はね、シベリア抑留帰還者でね、頑固者でしゃべりたくないタイプでね、私は都会育ち、どこかって？　深川ですよ。夫？　夫はね、田舎育ち。東北の仙台かそこら。良かれと思って結婚しましたがね、育ちも考え方、価値観も全然違うから、わたしね、一度、子ども連れて逃げ出したんですよ。わたし？　幼稚園の先生をしていたので、アパートを借りて…自分の家が持ちたくて10坪の家を買ったんです。50年くらい前ですかね。新宿は安いものも高いものもたくさんある。住めば都ですよ。夫もね、カラオケなんかに行くようになってずいぶん変わりましたよ。いまはちょっと具合が悪いですけどね」

　60歳代の女性。「生まれたときは10坪の長屋でした。当時はたくさん長屋があったんです。（その後、土地を取得されたのか）地上げ？　大変でしたよ。わたしの職場まで押しかけてきた。コリンズ。30歳代の後半でした。街が好きだから売る気はなかったですね。新居？　今日初めて内覧会がありまして、わたしたちが住むベントテラスを3回も見ましたが、畳が小さかったですね（畳は団地サイズだからやむを得ない）。タワー棟の共用施設が使えないのが残念（管理組合はタワー棟、地権者のベントハウス、賃貸棟などで別々）」

　もう一人、47歳の航空会社に勤務する男性。「親が事業をやっておりまして、土地は60坪くらいでしたかね。バブルの時は学生でしたから、経験がないですね。所有しているのはタワー棟ですが、わたしはマンションに住んだことがないので、中野の一戸建てに引っ越しました。マンションは賃貸にします」

　聞けば地権者それぞれのドラマになると思うが、記者は土地を売却し移転された方々がどのような生活をしているかも気になった。バブルは人も街もある意味では破壊した。「富久」の皆さんはよくぞ再建されたものだ。

「富久クロス」完成　四半世紀の波乱乗り切り街再生（2015/9/14）

　
「Leche Metis」モデルハウス

　ポラスグループで２ｘ４・２ｘ６工法の注文住宅を手がけるグローバルホームが９月19日からHaS casa（ハスカーサ）ブランドの新しいモデルハウス「Leche Metis（レチェ メイティス）～知性の家～Intelligence in the house」をさいたま市の住宅展示場プラザ浦和にオープンする。

　「Leche Metis 」は、スペイン語でミルクの意味のLeche（レチェ）と、ギリシャ神話に登場する知性を司る女神Metis（メイティス）をあわせた造語で、テーマは〝知性〟で、円形吹き抜け空間とカフェと図書館をモチーフにした大胆なデザインが特徴。

　モデルハウスは敷地が約109㎡、建物は３階建て延べ床面積約137㎡、坪単価は65万円。年間販売棟数は25棟。

　HaS casaブランドのモデルハウスは草加、越谷、柏、加平（足立区）に次ぐ５カ所目。グローバルホームは年間約500棟（うち400棟は分譲）の受注がある。

円形吹き抜け空間（１階はLDK、２階は図書ホール

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　モデルハウスはどこもそうだが、かなり思いきった提案がされている。

　１階は、アーチ型の玄関を入ると、間口約６ｍのくつ脱ぎがあり、すぐ広さ約17.7畳大のLDKが眼前に展開する。その正面には幅2600ミリのシーザーストーンの天板つきキッチン。右サイドにはイギリスから取り寄せたという暖炉が設置されている。その奥には多目的に利用できる居室がある。床は無垢の栗材が敷き詰められている。

　２階は円形の大きな吹き抜けに面して図書ホール（ビブリオ）が設置されている。ハードカバーで2,000冊、文庫本なども加えれば5,000冊が収納できそうなアール状の書架だ。その左右はスタディルームとDEN。

　３階は主寝室と、この主寝室とデッキで結ばれた離れ感覚の多目的に利用できるスタディルーム、緑化を施したバルコニーが提案されている。

図書ホール

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　住宅展示場の常識なのだろうが、不可思議を一つ発見した。モデルハウスでは火気が厳禁だそうで、立派な暖炉には火が入れられないということだった。

　しかし、暖炉は部屋を暖める機能のほかに気持ちを和ませる〝ゆらぎ〟に価値がある。火が入れられず、その両方が体験できなければただのオブジェにもならない。

　せめて同社は、この暖炉を入れれば年間でどれくらいの暖房費やCO2が削減できるか、〝ゆらぎ〟がどれほどの効果をもたらすか示すべきだろう。

１階部分のモデルハウス

 
「リノグラン東林間アリーナ」エントランス

　小田急不動産とコスモスイニシアの初の共同リノベーションマンション「リノグラン東林間アリーナ／ブライト」が報道陣向けに公開された。小田急不動産がバブル期に企画して所有してきた築24年の賃貸マンション２棟をそれぞれリノベーションして分譲するもので、バブル仕様にコスモスイニシアのノウハウが融合した素晴らしいマンションに再生された。

　物件は、小田急江ノ島線東林間駅から徒歩2分、相模原市南区上鶴間六丁目に位置する４階建てアリーナ棟20戸（販売14戸）とブライト棟19戸（完売）の39戸。アリーナ棟の専有面積は62.02～84.18㎡。９月18日に分譲する２期１次（１戸）の価格は3,398万円（84.18㎡）、全体の坪単価は150万円台の前半。既存建物は1991年3月に竣工。改修工事は2015年1月。施工は大和小田急建設。売主は小田急不動産・コスモスイニシア。

　建物の診断・大規模修繕・共用部の改修・設備の一新・30年の長期修繕計画など一棟まるごとリノベーションを施し、設計変更にも対応する「オーナーズチョイス」を提案。クロス貼り、漆喰塗が体験できる「セルフリノベーション講座」が受けられ、スケルトンの段階で契約し、専門家のアドバイスのもと設計変更にともなう費用負担はローンに組み込めるようにしているのが特徴。

　アリーナ棟の現在の販売対象14戸のうちすでに７戸は販売済み。分譲対象外の４戸は賃借人が住んでおり、賃貸借契約が解除になった段階で分譲に切り替えることになっている。

小上がり和室があるカリンのフローリングが施されたモデルルーム

「リトルテーマパーク、が楽しい家」モデルルーム

「リトルテーマパーク、が楽しい家」モデルルーム

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　バブル仕様の社宅がリノベーションにより分譲されたのは結構見ているが、賃貸マンションは初めてだ。〝さすが小田急〟というか、信じられないプランと設備仕様だ。いかにバブル期とはいえ、よくぞ平均で75㎡（アリーナ棟）、81㎡（ブライト棟）の賃貸を企画したものだ。

　外壁はもちろんバルコニー、階段はタイル張り。一部にはライトコート（吹き抜け）もある。住戸の天井高は2400ミリだが、２重床・２重天井で浴室の段差はほとんどない。当時分譲されていたら、坪単価は300万円台になっていたかもしれない。

　そんなレベルの高い賃貸をコスモスイニシアが最高のものに仕上げた。従前は外部とオープンになっていた地階の駐車場に電動シャッターを設置し、洗車スペースも設けた。設置はされていたが使用されていなかった地階のエレベータを利用できるようにし、駐車場から直接住戸へのアプローチも可能にした。アリーナ棟の駐車場の屋上はテラスに改修した。エントランス部分には高さ5メートルのイロハモミジなどの高木を配した。

　さらに、一部のモデルルームの床は無垢のカリン材のフローリングとし、キッチン天板はシーザーストーン、和室は小上がり仕上げ。食洗機も標準装備。

　販売を担当しているコスモスイニシア マンション分譲二部一課チーフ・田中一如氏は、「二月以降の来場者は131組だが、コンスタントに集客できている。周辺に新築物件が全くなく、やや離れているところでも2,000万円台、3,000万円台がほとんど。当社の物件がプライスリーダーになっている」と話した。

　記者は、いま新たに用地を取得して分譲マンションを建設するとしたら、坪単価は200万円を突破すると考えた。150万円という単価は極めて安い。ただ、こういったリノベーションマンションはそう供給されないはずだ。小田急とコスモスイニシアがコラボしたから実現した。

セルフリノベーション体験イベント

共有部のオープンスペース

駐車場

　東京都港区の課税標準額1,000万円以上の納税者は平成27年4月1日現在で19,003人となり、過去最多だった前年度の17,830人より1,173人、6.6％増加していることが分かった。区全体の納税者に占める割合も前年度の14.0％から14.5％に増えた。

　その半面、課税標準額が1,000万円以上の層の総所得額は前年度の1兆776億円から8,112億円へと約2,700億円も減少した。これは税法が改正され、平成25年12月31日までに株式などを売却した場合の税率が10％だったのが、26年1月以降には20％になるため、前年度は駆け込みで大量に株式などが売却されたためのようだ。

　また、所得割額は区全体で628億円であるのに対し、課税標準額1,000万円以上の層は414億円となり、区全体に占める割合は前年度の67.3％から65.9％へと減少した。

　こうした高額所得者の増加やその他の給与所得者の所得が増えたこと、さらには前年に所得が大幅に伸びた人への課税額が増えたことなどで、同区の平成26年度の特別区民税は730億円で前年度比18.6％増の高い伸びを示した。一般会計歳入額も1,605億円で前年度比37.6％増と激増している。

港区 課税標準額1000万円以上の層　過去最高の約18,000人（2014/9/24)