豊島区が全国初の条例として注目された、マンションの良好な維持管理を行い、居住者間や地域とのコミュニティの形成を推進することを目的とした「豊島区マンション管理推進条例」を平成25年7月に施行して２年が経過する。条例の目的はマンション居住者にどこまで浸透し理解されているのか、今後の課題は何か――区のマンション管理状況届出書集計報告（案）は明らかにしている。

　同条例は平成24年12月21日に制定されたもので、マンションの適正な管理を推進するために区の責務を定め、マンションを所有する区分所有者や管理会社、宅建業者などにもそれぞれ責務を明確にし、マンション代表者に管理の現況を届け出るよう求めている。届出をせず区の指導や要請に従わないマンションについては、名前を公表することができるとしている。

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　区がまとめた「豊島区 マンション管理状況届出書集計報告 平成25年度版（案）」を紹介する。

　同条例11条は「マンション代表者等は、マンションの管理状況のうち規則で定める事項について、区長に届け出なければならない」としており、この届出条項の対象物件は1,103件で、条例が施行された平成25年7月1日から平成26年3月31日までに届出があったのは578件（届出率52.4％）だった。

　届出があったマンションの特徴としては、1981年から1990年に竣工した物件の届出率は42.5％と低く、戸数規模が30戸未満は50％を割っている一方で、100戸以上は75.0％を上回るなど戸数規模が大きくなるにつれて高くなっている。

　区分所有者の名簿があるのが97.9％。居住者名簿があるのが78.3％、ないのが21.2％。修繕履歴があるのが87.2％、ないのが12.1％。長期修繕計画があるのが82.5％、ないのが16.4％。町内会に加入しているのが71.1％、未加入が28.2％。管理員室があるのが88.4％、ないのが11.4％。旧耐震基準マンションは319件（1,103件のうち28.9％）、うち旧々耐震基準マンションは57件（同5.2％）。防災用品を備蓄しているのは21.1％。

　マンション内と地域コミュニティ形成については、自由記述方式で様々な取り組みが紹介されている。マンション内では、「戸数が少ないため家族的にコミュニティは取れている」「組合員同士のコミュニティの会がある」「マンション居住者同士はみな運命共同体の意識で親密。近隣の戸建ての方とはみな古くからの方たちで行き来が多い」など。地域交流については、「町内会に加入し、円滑な地域のコミュニティ形成をとっている」「町内役員会への役員の派遣、町会の防災訓練への協力、町内会清掃活動への協力」「町会への集会室貸与」などが紹介されている。

　届出書に関する課題として、報告（案）には次のような記述がある。全文を紹介する。

　（１）個人情報保護に関する課題

　　少数ですが、代表者欄の空欄提出が見受けられました。

　　代表者が空欄であった場合の届出者は全て管理業者からでした。

　　届出者である管理業者から聞き取りを行ったところ、以下のような理由でした。

　　・個人情報保護のため（理事長に記載の可否を確認せず）

　　・理事長が記載を拒否したため

　　・代表者が輪番制で替わるため

　なお、個人情報保護を理由に代表者欄を空欄にする扱いを会社単位で行っている例はなく、各マンションの担当者（フロント）により判断されていました。今後担当者（フロント）に理解を求めていく必要があります。

　届出書は、提出を代行するものとして管理会社からの提出を認めているものの、管理組合が組織化されている場合は管理組合から提出されるものです。しかし、管理業者が主体となっている例があり、管理組合が届出について知らないというケースもありました。

　今後は管理組合と管理業者が情報を共有して届出を行うよう、また、届出書が管理組合と管理業者との情報共有のひとつのツールとなるよう継続して啓発を行っていく必要があります。

　（２）空欄について

　届出書の記載事項に一部空欄があるケースがありました。届出書の記入方法のパンフレットとともに届出の依頼を管理組合へ郵送しましたが、設問の意義の周知徹底不足や確認に時間や手間を要する場合、または設問の解釈等により空欄となってしまったと思われます。

　空欄となっている箇所は、管理組合が必要性を認識していない部分でもあり、啓発や支援が必要な部分が浮かび上がる結果となりました。

　届出時に聞き取りを行い、空欄を埋めるよう働きかけを行いましたが、今後はよりきめ細かく聞き取りを行い、その項目の必要性についてわかりやすく説明し、支援につなげていく必要があります。

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　届出率52.4％が高いのか低いのか。記者に判断材料はないが、高くはないといえそうだ。区の担当者が「管理会社が非協力的だった」と話したのが気にかかった。届出をする主体は管理組合ではあるが、管理会社は区分所有者や管理組合に対してマンションの管理に関する情報の提供や助言を求め、地域コミュニティの形成を支援することが求められている。

　にも関わらず、「管理組合が届出についてしらない」状況が少なからずあるということはどういうことか。個人情報の保護を楯に設問項目を空欄にすることも理解できない。マンション管理のプロが個人情報保護法に過剰に反応し、名簿の作成などに消極的な姿勢をとっている現状が明らかになっている。

　これは区にも責任がありそうだ。条例の目的を管理会社などとともに周知徹底することが不足しているのではないか。届出書そのものは理事経験者や管理会社の担当者だったら作成するのに10分もかからない程度の内容だ。

　管理組合も管理会社も、マンションは不可侵の私有財産であると共に、都市の緑環境、都市空間、防災・コミュニティ拠点の視点からすれば公共財でもある。

　区は今後、未届けマンションに対して文書による啓蒙、訪問による状況確認などマンション管理支援の活動を行なっていくというが、あらゆる手を尽くしても届出のないマンションについては公表に踏み切るべきだ。

　自らの財産を適性に管理することをせず、地域とのコミュニティ形成に無関心なマンションなどユーザーも買うべきではない。仲介業者も、管理・維持やコミュニティ形成の取り組みを考慮して査定価格に反映すべきだと思う。

南青山プロジェクト「The Upper Residences at Minami-aoyama」

　三井不動産リアルティは７月16日、南青山プロジェクト「The Upper Residences at Minami-aoyama」の一棟リノベーションマンションのプレス向け内覧会を行った。昨年10月の第１期13戸販売時に行ったのに続くもので、今回の第２期は４戸。

　内覧会で事業について説明した同社コンサルティング営業二部長・吉田裕氏は、「当社の平成26年度の相続案件は三年前の80億円強から150億円くらい、収益不動産の実績も平成22年の50億円強から250億円近くに伸びている。都心不動産マーケットは二極化の様相を呈しているものの総体としては極めて好調。実需に東アジアからの投資需要が高まっている。個人投資家も古いマンションは維持・管理が大変で、売却することで資産を組み替えたり、相続圧縮を図ったりする人が増えている。景気・株高も好調を支える要因になっている。優良立地のしっかり建てられている建物はエコの社会的ニーズも取り込み、一棟リノベで共用部と専有部のデザイン・機能を充実させ、事業を拡大していきたい」と語った。

　また、具体的な物件の特徴について、同部営業2グループ・神義一氏は、「働く女性が美しくなれるモデルルームに仕上げた」と話した。

　
吉田氏（左）と神氏

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　この物件に関しては昨年10月にも見学会が行われており、その記事を参照していただきたい。その時の販売対象は4戸だったが、その後、第1期として13戸が成約している。半年足らずでそれだけ売れたということだ。

　当時の坪単価は約600万円。今回モデルルームとして公開された住戸は674万円と690万円。

　記者は中古マンションのことはよく分からないが、最高峰だと思っている「麻布霞町パークマンション」の成約価格はどれくらいなのだろう。もっと高いのか。

　「南青山」といえば、つい先月、隣接地で三菱地所レジデンスが分譲して即日完売した「ザ･パークハウスグラン南青山」は坪単価800万円弱。分譲20戸に対して10倍近い倍率だった。昨年、三井不動産レジデンシャルが分譲して人気になった「パークマンション三田綱町」が坪単価725万円。

　新築と中古を単純には比較できないが、都心希少立地のマンションはまだまだ上昇するということか。これから分譲される物件は間違いなく800万円以上だろうし、1000万円前後の物件も供給されるはずだ。中古もそれにつられてまだまだ強含みで推移するのだろう。

「ラグジュアリーメークアップルーム」

クリスタルガラス水栓

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　今回のモデルルームのコンセプトは「社会で活躍する『働く女性』が、心も身体も豊かに、いっそう美しくなれる空間を提供する」とのことだ。

　これにまったく異論はない。記者は最近、「女性はなぜ活躍できないのか」（大沢真知子著、東洋経済新報社）を読んだが、「女性活躍」の環境を整えることがアベノミクスの成否のカギを握っていると心からそう思っている。

　モデルルームは、その企画意図が伝わってきた。86㎡のタイプは、DINKSの入居を想定したもので、女性専用の約2畳大の「ラグジュアリーメークアップルーム」が設けられていたのには驚いた。水栓はグローエ製で、まだわが国では販売されていない、クリスタルガラスの蛇口からせせらぎのように水が流れるものだった。値段は25万円だそうだ。（ただ照明が暗く、見学した女性記者は「照明が暗いと化粧が濃くなる」と話したのにはなるほどと思った）

　もう一つの77㎡のモデルは海外と日本を行き来する単身女性向けに用意されたものだ。このプランの面白いのは、リビング・ダイニング・キッチンが一体となっており、スライドドアでキッチンを隠すことができており、そのキッチンフロアを含めて長さ約10|mにも及ぶ空間が演出できるということだ。コスモスイニシアは先に「INITIA CLOUD」で多目的に利用できるキッチンの提案を行ったがややそれに近い。

　注文もつけたい。ホールとリビングの引き戸の面材は人造皮革だったが、1億5,500万円もするのだからこれは本物にすべきだろう。もう一つ。同社だけではないことだが、不動産流通会社もデベロッパーもハウスメーカーも女性差別的な雇用を改め、ワークライフバランスの徹底を推し進めてほしい。女性がどの業種よりも住宅・不動産会社を選択するような職場環境を整備すべきだ。

モデルルーム

三菱地所レジ「ザ・パークハウスグラン南青山」 平均9.65倍で即日完売（2015/6/16）

三井不動産レジ　億ションの「三田綱町」第1期80戸がほぼ完売（2014/8/6）

三井リアル 都心の1棟リノベーションマンション加速　「南青山」で見学会（2014/10/29）

　ポラスグループは７月14日、埼玉県が平成27年度に創設した補助事業「ミニエコタウン事業」の協働事業者にポラスグループの６社が選定されたと発表した。

　「ミニエコタウン事業」は、既成市街地のエネルギーの地産地消を目指すのが目的で、民間事業者が過去に販売した「ミニエコタウン・モデル街区」で県が指定するエコリフォームなどを行なった場合、費用総額の20％、最大100万円の補助が受けられる。

　「ミニエコタウン・モデル街区」に選定されたポラスグループの５街区（17分譲地・575戸）は、今年度に協働事業者として選定された４企業の中で最大戸数となる。

　長谷工コーポレーションが学生を対象とした第9回「長谷工　住まいのデザインコンペティション」を実施する。

　今年のテーマは、東京都心で緩やかな勾配のある敷地に30戸の集合住宅を想定した「100歳の集合住宅」。自由にテーマを解釈し、単なる高齢者の住宅とは違った新しい集合住宅、歳を重ねた時に豊かな暮らしを実現できる集合住宅の提案が期待されている。

　賞金は、最優秀賞1点100万円／優秀賞3点各50万円／佳作10点各10万円（全て税込、総額350万円）。昨年は201点の応募があった。

　応募資格は2015年12月31日時点で学生であること（大学院、大学、短期大学、高等専門学校、高等学校、専修学校など）。登録・作品提出締切は2015年11月17日（火）必着（送付のみ受付、バイク便不可）。審査講評・表彰式は2015年12月19日（土）、ホテルニューオータニ。審査委員長は隈研吾氏。

　応募登録はデザインコンペティションホームページから。

http://www.japan-architect.co.jp/haseko/2015/