単価上昇を専有圧縮で覆い隠す近畿圏のマンション／長谷工総研「CRI」データ
先の「単価上昇…」の記事は削除 異なるデータを同列で扱ったミス（2015/8/7)
記者が知らなかっただけなのだが、長谷工総合研究所から毎月送られてくる「CRI（Comprehensive Real-estate Information）」の8月号を読んでいてびっくりした。特集記事「2015年上半期 不動産市場の現状と展望」と「DATA FILE（マンション市場動向）」に出ていた近畿圏の価格動向と平均単価、平均面積に関する数字だった。
今年上半期（1～6月）の平均価格は、首都圏の5,256万円に対して近畿圏は3,634万円で、首都圏の約70％というのは納得できるのだが、平均面積は首都圏が70.31㎡であるのに対し近畿圏は64.61㎡だった。首都圏より10％近くも狭い。
マンションの専有面積は地価や建築費、その他市況により変動しており、調整弁的な役割を果たしてきた。昭和50～60年代の前半にかけては20坪（66㎡）の3LDKが目安だった。その後、バブルの発生・崩壊で拡大・縮小はしたけれども、居住性の向上を求めるユーザーのニーズに押されるように少しずつではあるが専有面積は広くなってきた。3LDKといえば74㎡くらいが標準だ。
しかし、ここ数年の建築費の高騰で面積は縮小傾向にある。これは首都圏も近畿圏も変わらない傾向だろうと思っていた。
それでも3LDKの機能を果たすには70㎡が限界で、それ以上の専有圧縮はどこかを犠牲にしなければ造れないだろうし、居住性でも問題があるとみている。首都圏では2012年の平均が70.43㎡だから、この3年間で0.12㎡（0.2％）しか縮小していない。一方で、建築費は2012年比で16.0％、平均価格は15.8％とそれぞれ上昇している。
つまり、首都圏では建築費の上昇はそのまま価格に反映されており、専有圧縮も全体としてはそれほどでもないということが分かる。
ところが近畿圏では様相が異なる。2012年の平均面積は2012年の70.06㎡から今年上半期は前述したように64.61㎡へ実に5.45㎡（7.8％）も縮小している。府県別でも大阪府は68.46㎡から62.31㎡へ9.0％、兵庫県は73.72㎡から65.97㎡へと10.5％縮小している。
面積の推移と分譲単価、平均価格との関係を見てみると、分譲単価は坪162万円から185万円（14.5％）へと上昇しているが、平均価格は3,438万円から3,634万円へと5.7％しか上昇していない。消費税の増税分を差し引くと実質的には３％程度しか上昇していないことになる。地価・建築費の上昇を分譲価格へそのまま転嫁せず、専有圧縮によって価格を維持している図式がくっきりと浮かび上がる。神戸市では単価が6.2％上昇しているのに価格は逆に10.6％下落し、面積は15.8％も縮小している。
この首都圏と近畿圏の差はどういうことか。これには、住まいに対する考え方や地域・所得格差など様々な要因が絡み合っているのだろうが、やはり関西人の気質に起因するのではないかと考えてしまう。
価格の大幅上昇を見せかけ上はそれほど感じさせないというか〝えらいすんまへん。工事費が上がった分だけ面積を狭くさせてもらいました〟とあからさまに言うデベロッパーと、〝スカートと一緒や。丈が多少短くてもええやないか〟と笑い飛ばす鷹揚な関西人が見えてくるのだが…。
インテリックス 不動産小口化商品「原宿」全800口（8億円）が完売
インテリックスの「不動産特定共同事業法に基づく新事業」の不動産小口化商品第一弾「アセットシェアリング原宿」の最終期2期400口がこのほど完売となり、4月の第1期販売400口と合わせ全800口（8億円）が完売した。購⼊者数は1～２期あわせて約50名、平均購⼊口数は16口前後だった。
同社は不動産小口化商品販売事業を新たな収益の柱としてさらに増強する。
キッズデザイン賞 男女共同参画担当大臣賞は乃村工藝社「チームM」
「第９回キッズデザイン賞」シンポジウム（六本木ヒルズ森タワーで）
キッズデザイン協議会（内閣府認証NPO、会長：和田勇・積水ハウス会長兼CEO）は８月３日、子どもたちの安全・安心、健やかな成長発達に役立つデザインを顕彰する「第９回キッズデザイン賞」受賞作品308点の中からより優れた作品として最優秀賞・優秀賞・奨励賞・特別賞など36点を発表した。同賞への応募作品は過去最多の474点だった。
最優秀賞（内閣総理大臣賞）は「ルナドリームカプセルプロジェクト」（ルナドリームカプセルプロジェクト実行委員会）で、このほか「経済産業大臣賞」4点、「少子化対策担当大臣賞」2点、「消費者担当大臣賞」1点、今年度から新設された「男女共同参画担当大臣賞」1点が選出された。
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記者は記者発表・表彰式のあとに行われた各受賞者によるプレゼンテーションを取材したのだが、大人の目線ではなかなか気づかないことやドキッとさせられることなどがたくさん報告された。社会経済の変化とそれが子どもにもたらした影響などがよく理解できた。
いくつかを紹介すると、「夢が描けない子どもが増えている」（総理大臣賞を受賞した「ルナドリームカプセルプロジェクト」）「人口比約2％の弱視は早期発見でかなり改善できる」（経産大臣賞を受賞した「３歳からの『たべたのだあれ？ 』視力検査キッド」）「手動と電動のそれぞれいいところを取り込んだ」（子ども向け車いす用アシストを開発したヤマハ発動機）「掃除時間は1998年が42分だったのが2014年は29分に短くなった」（空気清浄機付きスティッククリーナーを開発した三菱電機）「在来作物はわが国の文化」（在来作物で味覚レッスン）などだ。
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もう一つの取材の狙いは、今年度新設された男女共同参画担当大臣賞にはどのような作品が受賞するかにあった。受賞したのは乃村工藝社の「ノムラのソーシャルマーケティングへの取り組み<チームＭ>」だった。
プレゼンを行ったのは、同社営業開発本部企画開発部開発ルームチームMデザイナー・松本麻里氏だった。松本氏はチーム立ち上げから展開、課題、今後の目標などについて次のようによどみなく語った。
「この5年間で産休を取った女性30名が全員復帰した」「仕事を通じて社会とつながっている、よりエンドユーザーに寄りそった仕事ができることでモチベーションも上がった」「大学などともコラボして、課題の見える化も進めたい」
話を聞きながら、今年3月に取材した日本建築士会連合会女性委員会（女性委員長：永井香織・日大准教授）を思い出した。この時と同様、松本氏は「あー」とか 「えー」とかの機能語をほとんど話さなかった。最後に松本氏は「まだまだ紹介しきれない取り組みがあるが、社会の課題解決のために取り組んでいく」と締め くくった。
「チームM」は2年前、同社の新規事業提案で採用されたプロジェクト第一弾で、同社で働く育児経験がある女性社員5名から構成されており、仕事と育児との経験から見えてくる気づきを生かし、子どもたちの未来のために心地よい空間をデザインし提案していくのが目的。
審査評には、「子育て中の女性社員が部署横断でチームを編成し、子連れで外出しやすい空間や理想的な保育施設の提案を行う社会有用性の高い取り組み。この活動の成果として、同社では育休後の復職率ほぼ100％を継続している。女性の活躍推進というテーマにもっともふさわしいものとして高く評価した」とある。
大和ハウス フジタと大和小田急建設を合併 フジタが存続会社に
大和ハウス工業は8月4日、同社の完全子会社であるフジタと大和小田急建設を平成27年10月１日付で経営統合（合併）し、フジタを存続会社として大和小田急建設は解散すると発表した。
両社を経営統合することにより、経営資源の集中と最適化、業務の効率化を推進し、国内建設業の収益力の追求や海外事業の拡大・加速を図るのが目的。
積水ハウス 江東区の保育園が「第9回キッズデザイン賞」優秀賞少子化対策担当大臣賞
積水ハウスは８月３日、キッズデザイン協議会が主催する「第9回キッズデザイン賞」で江東区の保育園「江東湾岸サテライトスマートナーサリースクール本園テニスの森キャンパス」が優秀賞少子化対策担当大臣賞を受賞したと発表した。
世帯数が著しく増加している豊洲地区の分園で乳幼児を受け入れ、分園からバス約10分の同保育園で保育するサテライト方式を採用。設計期間3カ月、施工期間5カ月という短期間で建設し、江東区の待機児童対策の早期解決に貢献した。
審査員からは「大型ショッピングモールに隣接し送迎に便利な分園と、子どもが伸び伸び過ごせる本園を送迎バスでつなぐという方式は、これからの都市型の保育施設のあり方として社会提案性が高い。地域の防災拠点として機能する点も優秀。地域における社会課題の解決策を凝縮した好例」として高く評価された。
同保育園の事業主は社会福祉法人高砂福祉会で、建物は鉄骨造2階建耐火構造（積水ハウスβシステム工法）延べ床面積約1885㎡の江東区認可保育園。定員は222名。
同社は、今回の「第9回キッズデザイン賞」で同保育園を含め4部門7点がキッズデザイン賞を受賞した。
6月の住宅着工 前年同月比16.3％増の88,000戸 首都圏マンションも大幅増
国交省は7月31日、平成27年6月の住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は88,118戸（前年同月比16.3％増加、4カ月連続の増加）となり、利用関係別では持家が26,643戸（同7.2％、2カ月連続の増加）、貸家が35,600戸（同14.6％、2カ月の増加）、分譲住宅が25,489戸（同31.3％、3カ月の増加）となった。分譲住宅のうちマンションは14,173戸（同82.8％増、3カ月連続の増加）、建売住宅は11,160戸（同2.9％減、14カ月連続の減少）。
首都圏マンションは7,225戸（前年同月比59.4％増）。都県別は東京都が5,041戸（同78.3％増）、神奈川県が812戸（同20.8％減）、埼玉県が697戸（同203.0％増）、千葉県が675戸（同50.0％増）。
首都圏マンションは今年度に入って増加基調にあり、昨年の4月～6月が11,372戸（前年同期比41.4％減）だったのが、今年4月～6月は20,680戸（同81.9％増）となっている。一方で建売住宅は14カ月連続して減少が続いているが、いわゆるパワービルダーの建売住宅の売れ行きがいま一つで、在庫が増えているといわれている。
野村不動産「プラウド国分寺」 「いきもの共生事業所認証」取得
「プラウド国分寺」完成予想図
野村不動産は7月30日、計画中のマンション「プラウド国分寺」（全125 戸）が「ABINC（一般社団法人いきもの共生事業推進協議会：エイビンク）」の「いきもの共生事業所認証」を取得したと発表した。同社としては「横浜ビジネスパーク」（横浜市保土ヶ谷区）に次ぐ2回目の認証。
この認証は、企業の自然と人との共生の取り組みを促進することを目的に行われているもので、生物多様性に配慮した緑地づくりなどに取り組む集合住宅やオフィスビル、商業施設を「ABINC」が第三者的に評価・認証している。
「プラウド国分寺」は、敷地内の森2,700㎡を残し、豊かな自然を受け継ぐ「里山」と位置づけ、草刈りや野草観察等、住民参加型の保全・整備プログラムを企画・運営していくことが評価された。
物件は、中央線国分寺駅から徒歩5分の8階建て125戸。専有面積は70.10～87.66㎡。設計・監理・施工は西武建設。竣工予定は2016年9月下旬。9月にモデルルームをオープンする。
積水ハウス 1階リビング天井高3.7m実現 木造シャーウッド20周年記念モデル
「グラヴィス・ヴィラ」20th Anniversary Edition
積水ハウスは8月1日（土）から木造住宅シャーウッド発売20周年を記念したモデル「グラヴィス・ヴィラ」20th Anniversary Editionの販売を開始する。
新しい技術「マルチレイヤーシステム」の開発により、限られた敷地条件や厳しい斜線制限をクリアしながら高い１階リビング天井高約3.7ｍや多層の空間を自由に実現。コストをコントロールしつつ耐震性を担保するなど高性能の住宅を安定供給する。
天井高約3.7mを確保した「ハイラウンジ」は、2階床を約1.2m上げることにより実現。ハイラウンジ上部空間も魅力的な居室空間「ロフティスペース」として活用することが可能。
販売価格は坪当たり71万円（本体価格のみ・税別）。販売棟数は50棟／月。
ハイラウンジ
人気も納得のレベルの高さ 三井レジ他「パークホームズ豊洲ザ レジデンス」
「パークホームズ豊洲ザ レジデンス」完成予想図
三井不動産レジデンシャル（事業比率85％）と三井物産（同15％）が分譲中の「パークホームズ豊洲ザ レジデンス」を見学した。〝パークホームズ〟だからと高をくくっていたのだが、総合的な商品企画が優れたマンションだ。〝パークタワー〟とそん色ないくらいだ。第1期の336戸がほとんど完売したのもよく分かる。
物件は、東京メトロ有楽町線豊洲駅から徒歩５分、ゆりかもめ豊洲駅から徒歩４分、江東区豊洲５丁目に位置する22階建て全690戸。第2期（戸数未定）の専有面積は56.37～87.90㎡、予定価格は5,300万円台～1億400万円台（最多価格帯7,100万円台）、坪単価は約320万円。入居予定は平成29年3月下旬。施工は大林組。販売代理は三井不動産レジデンシャル。
現地は東京電力の社宅跡地。敷地面積は約1万㎡で、用途地域は準工地域（法定容積率300％）。昭和大学江東豊洲病院と豊洲西小学校へはそれぞれ徒歩１分。建物内に保育園も併設される。準工だが嫌悪施設はない。
物件は総合設計制度の適用を受けており、広い公開空地を整備。建物は免震構造とし、建物を2つにスライドさせたような「雁行配棟」と、建物中央に2つの吹き抜けを設けた設計の「∞（インフィニティ）」とすることで、一般の板状や高層マンションより高い免震効果が発揮でき、梁の出っ張りを少なくする無柱空間を実現。同時に、縦マリオンのデザインを採用することで壁面を分節し圧迫感を抑え、吹き抜け空間に風が流れるようボイド給気スペースを設け、6つの角住戸をつくり出しているのが特徴。
専有部は、玄関に窓を設けた横入りとクランクイン玄関を採用することで、整形の居室を確保するとともにプライバシーにも配慮した設計になっている。キッチン周りも充実しており、ユーティリティシンクのキッチンと標準装備のバックカウンターの天板は御影石。食洗機も標準装備。
共用施設では、オーナーズラウンジ、クリエーターズラウンジ、ゲストダイニング、3つの+αルームを設けている。
昨年9月から資料請求は7,930件で、今年4月からの来場者数は1,780組に達し、第1期336戸はほぼ完売の人気になっている。買い替え層が多いのが特徴という。
オーバルテラス
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同社が3年前、〝パークホームズ〟の仕様を一新したのは知っていたが、今回の「豊洲」は建築費が高騰している折から設備仕様を落としているのではないかと見学する前は考えていたのだが、とんでもない誤りだった。
現地は敷地の最低面積が1万㎡で、建物の高さ規制が70ｍと定められているため、タワーマンションにならなかったのだが、総合設計制度の適用を受けることで十分な公開空地を設け、既存樹のサクラなども植え、建物の形状にも工夫を凝らし居住性を高めている。
住戸プランもよくできている。設備仕様は〝パークタワー〟と何らそん色ない。白を基調にしたデザインもいい。建具・ドアは全て鏡面仕上げ。
単価については、これくらいが妥当だろう。これから分譲されるある大手デベロッパーの物件は坪300万円をはるかに突破するはずだ。駅前の三井不動産とIHIが行っている再開発プロジェクトで豊洲の開発は完了する。ホテルも併設されるがまだ全然決まっていないようだ。
クリエーターズラウンジ
大成有楽・長谷工「勝島」 全452戸のうち第1期1・2次211戸が完売
⼤成有楽不動産と⻑⾕⼯コーポレーションは7月30日、品川区のマンション「オーベルグランディオ品川勝島」（全452⼾）の第1期1・2次230⼾のうち211⼾に申込みが入り好調なスタートを切ったと発表した。
価格は3,290万～6,090万円（最多価格帯4,200万円台）、専有面積は62.38～85.59㎡。問い合わせ件数は約3,400件、来場者は約1,400件。最高倍率は23倍、平均1.76倍。現居住形態は賃貸が65.2％で、持家が31.1%。
人気の要因は、坪単価が200万円台の前半であるという圧倒的な価格の安さと、①品川駅圏の物件であること②倉庫街のイメージが強かったエリアが住宅街へ変わりつつあること③コミュニティ⽀援プログラムに力を入れた－ことなどがあげられる。
安さだけではない、巧みな需要喚起策 「オーベルグランディオ品川勝島」（2015/4/10）
