「ヴェレーナグラン湘南藤沢」（右側が稲荷大神の林）

　大和地所レジデンスは8月18日、「ヴェレーナグラン湘南藤沢」（33戸）が竣工したのに伴うメディア向け見学会を行った。分譲開始は昨年10月からで、今年7月の竣工を待たず5月に完売。昨年8月に分譲開始した「ヴェレーナシティ藤沢」（全102戸）も竣工9か月前に完売しており、このところ供給が増えている湘南エリアで早期完売したのは価値がある。

　「ヴェレーナグラン湘南藤沢」は、JR・小田急江ノ島線藤沢駅から徒歩12分、藤沢市川名の第一種住居地域、準工業地域に位置する7階建て全33戸。坪単価は242万円。竣工は2022年7月下旬。施工は大洋建設。販売開始は昨年10月からで、2022年5月に全戸完売した。来場者は200組弱。

　現地は、藤沢駅中心市街地から少し離れた閑静な住宅街の一角で、敷地西側と北側に接道。西側道路を挟んだ隣接地は自然林のような稲荷大神で、敷地南側の隣接地は大規模住宅団地。

　建物はワンフロア5戸構成で、角住戸は13戸。中住戸2列は東向きワイドスパン（7.5・9.0ｍ）。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、逆梁ハイサッシ2200ミリ、御影石とQストーンが無料で選べるキッチン・洗面カウンター、食洗機、ミストサウナ、2段タオル掛け、バルコニースロップシンク、メーターモジュール廊下（一部除く）、全戸にオープンエアスペース（1Fはオープンエアリビング）など。

南側から写す（手前は隣接マンションの借景）

左側が稲荷大神の林

　
植栽帯

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　〝グラン〟にふさわしい設備仕様レベルだ。坪単価240～250万円クラスで、上段で紹介した基本性能・設備仕様を備えている首都圏マンションは10件に1件どころか、100件に数えるほどしかないのではないか。「ヴェレーナシティ藤沢」もそうであるように、激戦地の湘南エリアで竣工までに完売した物件はそうないはずだ。徹底した差別化がマンション購入検討者の心を捉えたということだろう。

　もう一つ強調したいのは外構・植栽計画だ。物件を案内した女性担当者によると、同社の植栽担当部長の湘南にふさわしいものにしようという〝こだわり〟だそうで、建物は敷地から約2ｍセットバックさせ、その間に植栽帯を設置し、オーストラリアの植生を総称する「オージープランツ」を施している。ココスヤシ、オリーブ、ドラセナ、バンクシア、グレビレア、ブラシノキ、シルバープリペット、ティーツリーなど20～30種だ。記者が見知っているのはヤシ、オリーブ、ブラシノキだけだった。

　これは惜しい。全ての植物に名札を付けたら、居住者も通りかかる人も喜ぶはずだ。名前を知っているのと知らないとでは接し方が全然異なる。名札をつけるよう管理組合に働きかけてほしい。

　敷地西側に隣接する道路面から高さにして4～5層はありそうなお椀状の稲荷大神について。

　樹木は生い茂り、ツタなどが覆い隠していた。そして、命旦夕に迫るとはこのことを指すのだろうか、死に急ぐ雄のアブラゼミが誰はばかることなくがなりたてていた。セミに呼応するのか無視するのか、この地に生息するウグイスはケタケタと笑い、カラスがバカー、バカーと応えていた。登ってみようと思ったが、やぶ蚊に襲われるのは必至なのでやめた。

　これも惜しい。市は神社の管理に関わっていないからだろうが、市と住民らが連携すれば、素晴らしい公園のような環境に生まれ変わるのではないか。市のホームページで調べたのだが、街路樹などに関する情報はほとんど公開されていない。どうしてだろう。今回のマンションまでの藤沢鎌倉線の中心市街地には美しいメタセコイアの街路樹が植えられており、境川を過ぎたあたりからは百日紅が満開になっていた。

1階住戸のオープンエアスペースと専用庭

1階住戸の西側居室窓からは内部廊下の窓から植栽帯が額縁のように眺められる工夫も行っている

小山のような稲荷大神の林

価格が安くても手抜きしない 大和地所レジ「ヴェレーナシティ藤沢」に見た企業姿勢（2022/4/15）

　先日、「広尾ガーデンヒルズ」のコスモスイニシアのリノベ物件は〝超割安〟と書いたばかりだが、本日（8月19日）三井不動産リアルティソリューション事業本部事業推進部から「投資・事業用不動産トレンド情報『REALTY-news』（Vol.88）」が届いた。Topicsとして、ジャパン・トランスナショナル代表・坪田清氏による「アスペンがウルトラ・ゴージャスな別荘地帯となる」と題する興味深いレポートが紹介されている。

　レポートによると、アスペンはコロラド州最大の都市デンバーの南西約180km、ロッキー山脈のふもとに位置する標高約2,400m、人口約8,000人の町で、1900年代後半から別荘地としてセレブが集まるようになり、米国でも有数の高級リゾート地だそうだ。

　そして、新型コロナ対策で金融の超緩和策が始まった2020年夏以降に売買件数が増加、価格も急上昇しているという。

　具体的な例として、2020年７月下旬時点で成約に至ってはいないが、ゴンドラまでわずか90mの3階建て10寝室の別荘が1億$（133億円）で2022年6月に売り出されたと紹介。2021年6月に成約した過去最高額7,250万$（96.4億円）を超えるかどうかが注目されているという。また、2022年3月に5,000万$（66.5億円）で成約した物件は、その3か月前に3,100万$（41.2億円）で売買された物件で、投資（投機）目的だったと指摘。直近では4,800万$（63.8億円）と3,760万$（50.0億円）の２物件が成約しているともいう。

　今後について坪田氏は、インフレ警戒からの利上げで、今までのような一本調子の上昇とはならないものの、アスペンの超高額別荘の市場規模は非常に小さく、取引ごとに大きくブレ、「まだ強気で行ける」「いや下がった」という一喜一憂の展開になる可能性があると予測している。

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　アメリカの別荘を含めたレジデンス市場はまったく知らないが、価格はわが国とはケタ違いで、1戸100億円とか200億円の事例もあると聞くから、アルペンの別荘が1億$（133億円）で売り出されても記者は全然驚かない。

　問題は、わが国でもそのような富裕層向けの高額マンションが供給されるかどうかだ。

　過去にはあった。バブル期には「広尾ガーデンヒルズ」は瞬間的に坪3,000万円の値を付けたし、新築では大建ドムス「ドムス南麻布」は坪3,000万円近くで、1戸44億円の住戸もあった（大建ドムスは、高額住戸の届け出を怠ったために国土法違反で告発されたが）。

　そして2016年、記事にもしたように、三井不動産レジデンシャル「（仮称）パークマンション檜町公園」のペントハウスが55億円（約580㎡、坪単価3,129万円）で売買された。これがわが国の最高峰のはずだ（同社は記事について肯定も否定もしていない。噂では、この住戸より高い60億円台の物件も販売されたと聞く）。

　記者は、今後も坪単価3,000万円を突破するマンションは供給されるとみている。例えば、東京駅圏。関係者は坪5,000万円でも安いと話したし、記者もそう思う。あの雑多な街（失礼）「北千住」が坪380万円なら、東京駅はその10倍どころか、数十倍の価値がある。近い将来分譲される赤坂・青山・麻布のいわゆる3Aエリアなどでは坪1,000万円超が常識となるはずだ。

　誰が買うかだが、わが国にも年収倍率の5倍＝100億円のマンションを購入できるお金持ちはたくさんいる。現状では、住宅にそれだけ投資する人は少ないかもしれないが、外国人投資家がその壁を突破し、それにつられて購入する日本人が現れるというシナリオを記者は描いている。

　既にその予兆はある。分譲ホテルがそれだ。1戸10億円超で、坪3,000万円クラスの高級ホテルが売買されていると聞く。そこまでいかないまでも、サンケイビル・東急不動産の「ブリスティア箱根仙石原」63室（ホテルコンドミニアム：38室、ホテルレジデンス：25室）が分譲開始された。坪単価は500万円もしないのではないか。

　ビーロットもまた、箱根芦ノ湖畔に面した国立公園内の敷地面積約33,000㎡にホテル（NAGAYA）／53室とヴィラ（VILLA) ／21室を合わせた延べ床面積約約13,100㎡（74室）の「箱根芦ノ湖ホテルコンドミニアムプロジェク」を始動させた。いくらになるか。都心のタワーマンションが坪1,000万円なら箱根の一等地の分譲ホテルが坪1,000万円しても全然おかしくないとみているのだが…。

億ション最高峰「広尾GH」 コスモスイニシアのリノベ見学 坪787万円は超割安（2022/8/16）

ビーロット 創業来最大の事業 芦ノ湖畔の一等地で分譲ホテル74室PJ始動（2021/8/24）

三井不レジ「檜町公園」 わが国の最高価格マンション１戸55億円 成約済みか（2016/7/15）

億万長者100人減少 人口も25年ぶり減 日本一裕福な港区財政 コロナが直撃（2021/10/13）

「レーベン小田原THE TOWER」

　タカラレーベンは8月18日、共同売主・万葉倶楽部との商住一体型マンション「レーベン小田原THE TOWER」が7月29日に全戸完売したと発表した。

　JR小田原駅西口から徒歩1分の17階建て全190戸で、昨年10月に優先分譲として72戸を成約。今年5月21日に分譲した第1期一般分譲62戸は平均2.4倍で即日完売している。これまで資料請求は2,703件、521組の来場があった。

凄い人気 優先72戸+一般分譲の第1期62戸は2.4倍即完 タカラレーベン「小田原」（2022/6/17）

　
「高輪交陽ハイツ」

　野村不動産は8月16日、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（円滑化法）を用いた敷地売却事業に着手したと発表した。港区の築42年の分譲マンションを同社のオフィスビルシリーズ「PMO」に建て替える。

　従前の分譲マンション「高輪交陽ハイツ」は1980年竣工の12階建て全106戸。2013年に実施した耐震診断の結果、耐震強度不足が判明し、また設備配管の劣化等建物の老朽化問題を抱えていることが判明し、その後、2016年から建て替えを含む再生の検討が開始された。同社は2019年8月、事業協力者として参画し、4つの手法（①建て替え②マンション用地としての敷地売却③複合建物用地としての敷地売却④オフィス用地としての敷地売却）による再生方針を検討・協議をかさね、JR高輪ゲートウェイ駅の開業や品川駅周辺再開発プロジェクト着工などオフィス立地として適した環境であることから、2019年12月にオフィス用地として敷地売却を推進することが決議された。

　物件は、都営浅草線泉岳寺駅から徒歩1分、JR高輪ゲートウェイ駅から徒歩8分、港区高輪2丁目に位置する敷地面積約250坪、10階建て延床面積約1,700坪の「PMO 高輪（仮称）」。竣工予定は2024年度。

　国土交通省のデータによると、2022年4月現在、円滑化法による敷地売却事業は17件、うちマンションの除却に至ったものは6件で、令和3年3月末現在の東京都のデータでは敷地売却事業の事例は7件。

　
「広尾ガーデンヒルズ」

　美女なら小野小町か、山に例えるなら富士山（不二山）－億ションの最高峰「広尾ガーデンヒルズ（広尾GH）」のリノベーションマンションを見学した。コスモスイニシアが公開を開始したもので、南向き66.71㎡の2LDKが何と15,900万円（坪単価787万円）。価値観は人それぞれだが、著しく上昇している新築・中古相場からして、記者は少なくとも坪1,000万円以上、坪1,500万円でも驚かない。

　物件は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩5分、渋谷区広尾４丁目の第2種住居専用地域（建ぺい率60％、容積率300％＝当時）に位置する敷地面積約6.6ha、イーストヒル～M棟全1,228戸のうちの11階建てL棟（94戸）。専有面積は66.71㎡（2LDK）、価格は15,900万円。竣工は1984年1月。売主は三井不動産、三菱地所、住友不動産、第一生命。施工は清水建設、大林組、鹿島建設、三井建設、三菱建設。設計は三菱地所設計、圓堂建築設計事務所。駐車場は37台。管理はいずみ建物。

　主な基本性能・設備仕様は、セントラル給湯、天カセエアコン2台、天井高2400ミリ、居室カーペット敷きなど。

　同社は今年3月に取得。5月からリノベーション工事を行っていた。リノベーション内容は、キッチン ・ユニットバス ・洗面化粧台・トイレ・壁、天井クロス・玄関タイル・浄水器・照明などを交換し、玄関に新たにニッチを設けている。

　同社流通事業部商品企画部建築課チーフの髙橋晴彦氏と鈴木暁子氏によると、管理組合の規約により水回り部分の移動や、カーペット敷部分の変更は不可などの制約は受けたものの、設備機器、建具などを一新し、LDKに隣接する居室（6.3畳大）はLDKと一体利用できるようにガラス引き戸にすることで現在のニーズに対応したという。

リノベ後のLDK

主寝室（7.6畳大）

窓からの借景

窓からの借景

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　「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和57年11月の第1期分譲開始時にモデルルームを見学し、抽選会の模様を取材した。竣工後も外観は何度も見ているが、完成後の建物の中に入るのは今回が初めてだった。

　分譲開始時の昭和57年といえば、供給が激増する一方で、2戸に1戸の割合で売れ残るなど最悪期だった。マンション業界を救済するため二重価格表示が許されたのもこのころではなかったか。

　最悪の市況下ではあったが、「広尾」は爆発的に売れた。当時の記事を紹介する。「１期187戸の専有面積は約44～156㎡、価格は3,590万～１億5,770万円（最多価格帯7500万円台）、坪単価は251万円だった。抽選は57年11月９日に行われ最高209倍、平均40.8倍で即日完売した。来場者は4,754組…申込者の属性は、①年齢は35～60歳で、ほぼ５歳刻みで同じ比率②年収は800万円台～１億5,000万円台が約半数③居住地は城南、城西が35％、その他都内が24％④職業は大手企業の管理職以上、会社経営者、医者、外国人、弁護士、不動産、サービス業など⑤買い換えは約60％――など…抽選日当日…ほとんどの人が（抽選に）外れて帰る中、7,000万円台の住戸を引き当てた銀座クラブの独身の美人ママ（39歳）が興奮気味に次のように語った。『7,000万円台のマンションが当たりました。嬉しくって歓声を上げそうになったのですが､周囲の人に悪いと思い、トイレに駆け込んで喜びをかみしめました。私、今日が39歳の誕生日なんです。資金計画？　四谷の30坪のマンションを売れば何とかなります。これで４回目の買い替えです。現地には30回ぐらい足を運びました』」

　坪単価251万円というのは当時でも割安感はあったが、マンション不況下で坪200万円を超える物件は都心の一部に限られており、専有面積が広めの住戸が多かったため、お金持ちしか買えなかった。それでも40㎡台の住戸は3,000万円台で買えた－今なら準都心部でも40㎡で6,000万円はするはずだ。「広尾」の販売時期、価格などを以下に紹介する。

販売時期 分譲ゾーン　　　　 　　戸数  　最多価格帯　  　坪単価
57/11 　 イーストヒル　　　　　227戸 　7300万円台　 　251万円
58/4 　　ノースヒルＬ棟　　　 　94戸 　7400万円台　 　254万円
58/9 　　ノースヒルＮＯ棟　　  188戸 　7800万円台　 　262万円
59/2・6　センターヒルＧＨ棟　 162戸 　9600万円台　 　292万円
59/2・9　ウエストヒルＩＪＫ棟 272戸 　6800万円台　 　262万円
60/4 　　サウスヒルＤ棟　　 　  79戸 1億2900万円台　　426万円
60/9 　　サウスヒルＦ棟　　　   63戸 1億6000万円台　　420万円

当時の記事

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　あれから40年。39歳にして4度も買い替えした銀座の美人ママさんは結婚されたのか。転売に成功していたら、4～5億円が転がり込んだはずだ。ひょっとしたら5つも6つもマンションをお持ちかもしれない。お元気ならもう80歳のおばあちゃんだ。

　さて、ここからが本題。冒頭に坪単価は最低で1,000万円、1,500万円でも驚かないと書いた。レベルの高い単棟型のいわゆるビンテージマンションは100棟はくだらないだろうが、「広尾GH」のような優れたランドスケープの多棟型のマンションはほかにまずない。空前絶後だろう（三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス「三田ガーデンヒルズ」に注目しているが、ランドスケープは「広尾」に迫れないと思う＝この「三田」は坪単価1,300万円と予想したが、もっと高くなるか）。

　「広尾」の基本性能・設備仕様は時代遅れの部分があり、駐車場台数が少ないのは難点だが、敷地内外のケヤキなどの樹木はまだまだ成長段階だ。景観の美しさは見事という他ない。それだけではない。真夏の地表温度を20度は下げ、エリア一帯の気温も2～3度は下げているはずだ。

　最近の駅近タワーマンションなどは信じられない価格になっているが、緑環境、外観の気品・風格などは「広尾」の足元にも及ばない。「広尾」の中古の坪単価を最低で1,000万円とはじいたのは、新築が異常な値上がりをしており、つられるように中古価格もまた著しく上昇しているからで、そのように評価しないと釣り合わないからだ。

　そして、この秋、われわれを仰天させる高単価のマンションが続々供給されるはずだ。第一弾の広尾駅から徒歩2分の三菱地所レジデンスの定借「ザ･パークハウス南麻布」のモデルルーム見学会が8月22日に行われる。

街並み

街並み

街並み

歴史は繰り返す――バブルから何を学んだのか（2008/10/27）

　東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は8月10日、首都圏の7月度の不動産流通市場動向をまとめ発表。中古マンションの成約件数は前年同月比3.4％増の3,104件となり、7か月ぶりに前年同月を上回った。㎡単価は同12.9％上昇の68.51万円（坪226.1万円）となり27か月連続、成約価格は同11.1％上昇の4,348万円で26か月連続、それぞれ上昇した。専有面積は同1.5％縮小の63.46㎡となった。

　地域別では、成約件数は横浜・川崎市と埼玉県以外の各地域が前年比で増加し、千葉県と神奈川県他は7か月ぶりに前年同月を上回った。成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇が続き、東京都区部は27か月連続、横浜・川崎市と埼玉県は26か月連続、千葉県は24か月連続、神奈川県他は20か月連続、多摩は17か月連続で前年同月を上回った。

　中古戸建て住宅は、成約件数は前年同月比5.8％減の1,176件となり、7か月連続して前年同月を下回り、成約価格は同8.5％上昇の3,791万円で、21か月連続して前年同月を上回った。

「プレディア横濱山手パークヴィラ｣

販売好調のJR西日本プロパティーズ（事業比率70％）と大和地所レジデンス（同30％）「プレディア横濱山手パークヴィラ｣のモデルルームを見学した。山手駅から徒歩15分とややあるが、「根岸森林公園」へは徒歩3分の全75戸で、販売開始の7月から約1か月間で40戸が成約済み。

物件は、JR京浜東北・根岸線山手駅から徒歩15分、横浜市中区滝之上の第1種中高層住居専用地域（建ぺい率40％、容積率150％）に位置する6階建て全75戸。専有面積は63.27～100.28㎡、坪単価は260万円強。現在先着順で販売中の住戸（9戸）の専有面積は63.27〜78.49㎡、価格は4,598万～6,948万円。竣工予定は2023年8月下旬。設計はスタイレックス。施工は日本国土開発。竣工予定は2023年8月下旬。

7月1日から販売開始し､第1期1次23戸が登録完売したほか、これまでに40戸が成約済み。反響は1,000件超、来場者は200件。登録者の居住地は市内4割を含む県内が6割、都内が3割弱、そのほか千葉、静岡、関西、宮城、広島など広域にわたっている。いずれ住もうと考えている人や、家族が近くに住んでいるなど何らかの縁がある人が目立つという。

現地は、根岸森林公園に徒歩3分のほか聖光学園に近接する標高40ｍの風致地区の高台。建物は3棟構成で、標準階は南向き9戸：東向き7戸（他に西向き1戸）。主な基本性能・設備仕様は、奥行き2ｍのオープンエアスペース（一部除く）、リビング天井高2450ミリ、天然御影石キッチンカウンター及びキッチンサイド天然石貼り、キッチンタッチレス水栓、食洗機、天然御影石洗面カウンター、ミストサウナ、浴室ドアタオル掛け２本、タンクレストイレなど。

モデルルーム

オープンエアスペース

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　〝１番人気〟という84㎡の南東角住戸のモデルルームがいい。全開放サッシとバルコニーに設置されているウッドデッキのオープンエアスペースがリビング・ダイニングとの一体感を演出し、とても広々とした空間に感じられた。

　また、居室と廊下側双方から出入り可能且つ収納豊富な「ビッグウォークインクローゼット」を採用。さらには、玄関やリネン庫にも収納のこだわりを感じられ、設備仕様も高く高級感があり、機能的な設備が充実。この物件は快適で楽しい毎日を過ごせそうだ。

　ほかでは、専有面積を約76㎡確保しているからできることだが、3400ミリ×1200ミリ（1.2坪）の玄関・土間スペース付きがいい。廊下幅も1000ミリだ。隣り合う洋室（6.1帖）との壁は構造壁でないから、取り払えば8帖大のスペースとなる。オプションで提案したらヒットするのではないか。

　
概念図

　日機装は8月10日、同社の深紫外線LED「Sumiray」を用いた組込式空間除菌消臭装置「Aeropure（エアロピュア）シリーズD」が、野村不動産の「プラウド御茶ノ水」に採用されたと発表した。

同社の「エアロピュア シリーズD」を野村不動産が2019年から展開しているセントラル空調システム「床快full空調」に向けカスタマイズし、「UVクリーンユニット」として製品化することになったもの。

「UVクリーンユニット」は、深紫外線LEDと光触媒を組み合わせた除菌消臭技術を搭載。Wのパワーで菌やウイルスを抑制する「業界トップクラスの性能を誇っている」（リリース）製品。

「プラウド御茶ノ水」は、東京メトロ丸ノ内線御茶ノ水駅から徒歩6分（JR御茶ノ水駅から徒歩7分）、文京区湯島二丁目に位置する13階建て全98戸。専有面積は60.42 ～101.06㎡。竣工予定は2024年2月下旬。施工は前田建設工業。販売開始は10月。

野村不動産は、今後の「プラウド」にこの「UVクリーンユニット」を採用していく。

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　野村不動産が「床快full」を最初に採用したのは2020年分譲開始の「プラウドタワー亀戸クロス」で、その後「プラウド文京千駄木」「プラウド高田馬場」に採用している。

　このほか、三菱地所ホームは今年4月、日機装の深紫外線LED水除菌モジュール「PearlAqua」を搭載した加湿システムを開発し、全館空調システム「エアロテック」と連動させた新商品を発売開始しており、三菱地所レジデンスは「エアロテック」を搭載したマンションをいくつか分譲している。

　また、三井不動産レジデンシャルも昨年から分譲開始した「パークコート神宮北参道 ザ タワー」の3住戸に全館空調と同様の機能を持つ冷暖房システム「AirLOGY」を採用。標準化するための実証実験を進めているようだ。

凄い！全館空調、二重＆樹脂サッシ採用 野村不「亀戸」934戸 単価300万円台半ば（2020/2/19）

「念願の過乾燥を解決」 加湿システム搭載「エアロテック」発売 三菱地所ホーム（2022/4/27）

「音がしない」「静か」 三菱地所レジ エリア最高値「二子玉川碧の杜」に高い評価（2017/10/13）

第1期211戸を半年で販売済み 三井不レジ「神宮北参道」全体の坪単価は900万円弱（2021/11/10）

　マンションの管理状態を★の数（★5つから★なしの6段階）で評価するマンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」がスタートし、東急リバブルの不動産情報サイト「中古マンションライブラリー」が表示第一号として先に掲載を開始した。

　掲載された19物件のうち★５つ（特に優れている）は6物件で、野村不動産が分譲した「プラウドタワー武蔵小杉」「プラウド大阪同心」「プラウド葛西」の3物件が半数を占めた。そこで、野村不動産グループの取り組みについて聞いた。次のような回答があった。

　マンション管理事業の野村不動産パートナーズは、マンション管理適正評価制度だけでなく、管理計画認定制度も合わせて2022年1月から、同社が管理している全物件の管理組合理事会に制度の説明を開始し、3月までに完了。4月以降は改めて両制度の内容・活用するメリット・登録申請フローなどの説明を行っている。

　中古マンションの仲介を担当する野村不動産ソリューションズは、制度の拡大をにらんで不動産情報サイト「ノムコム」への掲載を検討している。

　マンション管理協は、向こう3年間で12,000組合の登録を目標に掲げている。

東急リバブル 「マンション管理適正評価制度（★の数）」評価掲載スタート（2022/8/3）

杉原氏

　マンション設計・コンサルタント会社のトータルブレイン取締役副社長執行役員・杉原禎之氏（59）にほぼ1年ぶりにお会いし、今年前半の首都圏マンション市場について話を聞いた。

　同社が発行した「2022年前半戦の首都圏マンション市場検証 及び後半戦以降の課題と展望」レポート（Vol.225）には、1～6月の供給量は前年同期比4.2％減の12,716戸で、初月契約率は前年同期比1.2ポイント減の72.1％、平均坪単価は前年同期の309万円から4.4％アップの323万円とある。これらは不動産経済研究所のデータに基づくもので、長谷工総合研究所の「CRI」8月号と同じだ。

　この基礎データについて。不動研は1戸30㎡未満のワンルームや1棟売り、非分譲住戸などを調査対象外（関西圏は30㎡未満を含む）にしているが、住宅着工動向からして「分譲マンション」はこの倍はあるはずで、捕捉率は50％だ。残りの部分はどうなったかも追跡調査すべきだとは思う。

　この問題はさておき、同社レポートの真骨頂は、それらのマクロデータだけではなく、直接各社にヒアリングし、好不調、人気の要因などを公表している点だ。ヒアリング対象となった新規発売物件は270物件で、そのうち90.4％に当たる244物件の回答を得ているから、ほぼ全物件を網羅していることになる。

　杉原氏自身も、毎日3～4社、毎月約50社の幹部や担当者と定期的に情報交換をしている。われわれ業界紙の記者が知りえない、生々しい現場の情報を把握しているのは間違いない。コンサル会社の強みだ。クライアントにとっても極秘情報が外にでる心配がないから、本音を語れる。

　ここでは、頂いた貴重なデータを公表することはしないが、一つだけ、杉原氏の了解を得たので、レポートの雑感（総括）をそのまま紹介する。次のようにある。

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　2022年の前半戦の首都圏マンション市場は、概ね昨年の好調継続ということになるが、ポイントには割安な郊外マーケットの復調があげられる。所得の上昇が難しい中、都心中心にマンション価格は上昇を続けており、賃貸を脱出したい一般層は中古や割安な郊外マンションを検討せざるを得ず、郊外物件の販売が好転した（23区でも割安な練馬区や城北エリアの販売が好転）。今年前半の売れ行きの特徴の一つに、アクセスが良い割に意外と割安なエリアでの販売好調事例の増加があげられる。

　一次取得層は予算が限られている中、検討エリアを広げてマンションを探し始めている。そしてその際、重要視しているのは、都心アクセスと割安感。そしてその良好なアクセスにも関わらず割安なエリアは、デベロッパーの沿線・エリア（地位）評価が低く、供給側に人気がないエリアである。

　エンドユーザーは、エリアの持つ過去のネガティブなイメージよりも、将来の発展性に期待し、先取りする（しかも過去のイメージはほとんど知らない）ため、デベロッパーサイドも、これまでのエリアイメージにとらわれることなく、アクセスの良さや、将来性が感じられる穴場の路線・エリアを開拓していくことが必要なのではないだろうか。

　デベロッパーは現在4つの不安要素を抱えている。①建築費の更なる上昇（人件費・建築資材・設備の高騰、ZEH－M対応によるコストアップ等）②地価の更なる上昇（マンション用地不足）③住宅ローン金利の上昇④物価高騰と生活防衛意識の高まりによる顧客マインドの低下－である。

　そして、それらを乗り越えるためには、エンドユーザーのニーズ（アクセスと割安感）にもっと応えられる新しい視点での供給戦略が必要であり、そのためには、これまでの固定観念は捨てて、沿線・エリア評価の見直しを行っていく必要があるのではないだろうか。

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　記者もほぼ同じ考えだ。住宅ローン金利上昇懸念だが、これは懸念が杞憂に終わることを願いたい。仮に金利が0.5％でも上昇したらわが国の経済社会はパニック状態に陥る。住宅購入どころではない。変動金利で借りている人は立ちどころに返済に窮す。ローン破綻が激増し、経営が行き詰まるデベロッパーもリーマン・ショック時の比ではないはずだ。黒田日銀総裁もそのような愚は犯さないと思う。

　さて、問題は、雑感がいう「将来性が感じられる穴場の路線・エリア」の開拓と、「エンドユーザーのニーズ（アクセスと割安感）にもっと応えられる新しい視点」をどう構築するかだ。

　不動産に穴場など存在しないし、現時点で新しい視点などどこも持ち合わせていないのではないか。売れ行きがいいのを背景に、利益を確保するため基本性能・設備仕様レベルをどんどん落とし、競合物件が高値追求してくれることを願い、漁夫の利を得ようとしているのではないか。

　強いてアクセスがよく、割安感のあるエリアをあげるとすれば、マンション空白区ではないか。直近の事例では、日鉄興和不動産・三菱地所レジデンス「リビオタワー羽沢横浜国大」がある。過去10年間にさかのぼって供給が1件もない首都圏駅は100駅を下らないのでは。舎人ライナーを〝穴場〟とする人もいるが、交通利便性よりも緑環境を重視する小生は勧められない。

　他では、小生が注目しているのは東京駅から30分圏内の京葉線南船橋だ。ららぽーとがあり競馬場もある。供給はいつか分からないが、三井不動産レジデンシャルがマンションを分譲する。利便性から言えば坪350万円でも安いと思うが、そんな高値にはならないはずだ。

　もう一つは、現在は地区計画によって居住が不可の新木場だ。規模は皇居より広い151haだ、地区計画を変更し、インフラも整備して複合都市を建設することになるのはそんな遠い将来でもないような気がする。新木場駅から東京駅までは10分だ。

　新しいサービスでは、三井不動産レジデンシャルの大規模修繕工事を長周期化することで、運用段階のライフサイクルCO2排出量を約38％削減する取り組みと、入居者が読み終えた本を次の読み手に届けるサービス「循環するライブラリ」に注目している。基本性能・設備仕様の退行を補って余りある価値があると思う。

　ZEH、全館空調、樹脂サッシは差別化の必須要件になるはずだ。

入居者の読み終えた本を貸し出す「循環ライブラリ」 三井不レジ「文京本駒込」（2022/8/6）

駅1分の利便性・資産性受けたか 県外が5割 日鉄興和「羽沢横浜国大」好調スタート（2022/6/25）

「しつこく繰り返し」仕上げる月例レポート トータルブレイン副社長・杉原禎之氏（2021/8/31）