「RAUMFREX（ラウムフレックス）」

　旭化成ホームズは6月5日、「へーベルハウス フレックス」シリーズ（重鉄システムラーメン構造）の富裕層向け邸宅フラッグシップモデル「RAUMFREX（ラウムフレックス）」の販売を開始したと発表した。

同社は2013年、富裕層向け「へーベルハウス FREX RESIDENCE（フレックスレジデンス）」を発売し、年間50棟程度の販売で推移している。今回の第2弾はさらに進化させた最高級の邸宅として位置づけられるもの。

「RAUMFREX」の空間デザインは、「ボールト＆コラム様式」と呼ぶアーチ型天井と列柱を配した美しく普遍的な建築空間を採用し、天井高は標準で2.72m、最大3.36mとした。

外観デザインは「モジュラーシェル様式」と呼ぶ100㎜厚と75㎜厚の外壁並置と規則的配列による新たな意匠様式を開発。設計手法では、架構体を設計したあとに間取りと設備を組み込む「ハウジングプログラム」と呼ぶコンセプトによって、住宅の長寿命化と構造美・意匠美を叶えた。

JR新大久保駅から徒歩2分の「ハウジングステージ新宿 ラウムフレックス」に設けたモデルハウスは2階建て延べ床面積397.00㎡。坪単価は150万円程度が目安。

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　ニュース・リリースをコピペするほかないのが残念。「FREX RESIDENCE（フレックスレジデンス）」は最高に美しかった。他社と比べてもトップクラスだと評価した。今回の新商品はそれより単価はかなり低くなるが、見ていないので何とも言えない。

「ハウジングステージ新宿」の他社のモデルハウスは三菱地所ホーム、三井ホーム、積水ハウス、住友林業などのレベルが高い単価がもっとも高いのは地所ホームの254万円か。

地所ホーム、積水ハウスと富裕層向け三重奏・三つ巴 三井ホームの新大久保モデル（2019/6/27）

旭化成ホームズ 成城に富裕層向けモデルハウス（2013/5/22）

レクチャー終了後、草花を植える入居者

　ポラスグループの中央グリーン開発は6月3日、先に行ったオンラインによる分譲住宅入居者交流会イベントの模様を報告した。新型コロナウイルスの影響により、移動や集合しての開催が難しいことから、初めてオンラインで開催したもの。

　埼玉県越谷市の「パレットコート北越谷 フロードヴィレッジ」(全64戸)では5月17日、３回目となる植栽ワークショップを行った。対象となる25世帯のうち10世帯が参加。

　各家庭には事前に植物が配布され、スコップなどの必要な道具も用意され、ピンクアナベルやミニバラ「グリーンアイス」など14種類の植物の土の作り方から、植え方のコツや注意点などがライブ配信された。

　参加者からは、「楽しかった」「気温が上昇したので、家の中でレクチャーを受けられるのが良かった」「リアルだと、講師の実演が前の人に隠れて見えない場合があるが、オンラインだと、講師の手もとなども確認できたので良かった」などの声が寄せられた。

　2020年４月末から入居を開始した東京都清瀬市の「ママトコ清瀬」（全12棟）」では５月30日、「交流会＆整理収納セミナー」を開催。８組が参加し、参加者同士の自己紹介（名前、家族構成、収納について困っていること等）に始まり、整理収納アドバイザーが使い方次第で大きく変わる収納の活用方法をレクチャーした。

　参加者からは「オンラインで、最初は不安もありましたが皆さんと交流ができて良かった」「なかなか人と会えない時期に、オンラインで行っていただき、とても楽しく、ためになった」などのコメントが寄せられた。

　同社は2001年から入居後のコミュニティ醸成をサポートする「入居者交流会」を開催しており、昨年度は22件のワークショップを実施した。様々なイベントのほか、同時開催で町会説明会、住民による管理組合体制の設立・運営のサポートも行っている。

事前に玄関前に配布された植栽セット

玄関周りの植栽をレクチャーする東邦レオ担当者

講師（東邦レオ社員）は各住戸を見回りアドバイス

整理収納セミナー

「快適ワークプレイス」

大和ハウス工業は6月1日、新型コロナ後の「ニューノーマル時代」を見据えた住まい提案として、在宅勤務ができる同社オリジナルのテレワークスタイル「快適ワークプレイス」と「つながりワークピット」の提案を開始したと発表した。

「快適ワークプレイス」は、外の音や情報セキュリティを気にせず、仕事に集中できる空間。当社が開発した快適防音室「奏でる家」の技術を採用した。戸建て住宅「奏でる家」はこれまで約2,200棟の導入実績がある。

「つながりワークピット」は、仕事と家事・子育てを効率よく両立させるためにリビングとつなげたマルチスペース。室内窓で家族の気配を感じつつ、ドアの開閉でオンとオフの切り替えを可能にする。戸建住宅「家事シェアハウス」 のアイテムとしても提案を開始かる。

提案価格は、「快適ワークプレイス」が3畳の納戸空間＋71.5万円～（税込み）、「つながりワークピット」は3畳の納戸空間＋44万円～（税込み）。

「つながりワークピット」
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　この新提案は、5月15日に行われたオンライン音声による「マスコミ向けスモールミーティング」で芳井敬一社長が「テレワークに対応した〝一人になれる〟スペースのニーズは高まるはずで、一次取得層向けのマンションや戸建ての商品開発をきちんとやって落ち込みをカバーしていく」などと語ったことの具現化の一つだろう。

　間違いなくヒットすると見た。価格的にも仕様レベルからして安いかもしれない。今回は戸建て用だが、マンションにも導入できるはずだ。この種の「テレワーク空間」提案が販売を左右するはずだ。必須アイテムになる。

 「ライフジェニック 反響７倍、契約3倍」 大和ハウス・芳井社長 オンライン会見（2020/5/15）

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は5月15日、2020年4月の首都圏不動産流通市場の動向についてまとめ発表した。

中古マンションの成約件数は1,629件（前年同月比52.6％減）、坪単価（同機構は㎡単価で公表）は約168万円（同4.5５減）、価格は3,201万円（同5.8％減）、専有面積は62.91㎡（同1.4％減）、築後年数は24年（前年同月は21年）。

中古戸建ての成約件数は686件（同41.5％減）、価格は2,722万円（同12.5％増）、土地面積は162.25㎡（同9.2％増）、建物面積は106.09㎡（同2.5％増）、築後年数は22年（前年同月は21年）。

新型コロナウイルスの感染拡大により、マンションと中古戸建ての成約件数減少率は1990年5 月の機構発足以降、過去最大となり、マンションの成約坪単価、成約価格は19年1 月以来15カ月ぶりに前年同月を下回った。

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　記者は地場不動産仲介会社の営業体制がどうなのかよく分からないが、大手は多くが自粛しているはずで、成約件数が大幅に減少したのは納得できる。それほど悲観することはないような気がする。むしろ〝大健闘〟と言っていいのではないか。ほとんど市場がなくなった「観光産業」とは雲泥の差だ。

　まず、マンション。築後年数が約3年増加しながら坪単価はそれほど下落していないのに注目したい。

　東京都232万円（前年同月比0.9％減）、神奈川県138万円（同2.4％減）、埼玉県99万円（同3.8％減）、千葉県80万円（同11.3％減）という水準は、千葉県は下げすぎのような気もするが、東京は高水準を維持しているのではないか。

　中古戸建ての土地面積が拡大しているのにはやや驚いた。記者はこれまであまり中古市場に注目してこなかったからだが、郊外部の戸建てを処分する層が増加しているということだろうか。仮に建物価格をゼロとして、土地価格は坪55万円の計算になる。土地が50坪あって価格は2,722万円（坪55万円）というのはものすごく安いのではないか。

　この先、マンションは新築価格がどうなるかだが、供給量、価格設定は抑制気味になってもすぐ〝損切処分〟することはなさそうで、コロナの収束がどうなるかにもよるが、第一次取得層向けは堅調に推移するような気がする。それだけ賃貸が全ての面でプアということだが…。

　記者は、秋以降の郊外部の新築マンションや戸建てがどう動くかに注目している。今後、テレワークが浸透すれば、都心部の専有面積が狭いマンションや土地が狭い駅近の戸建てを志向しない層が増加するはずだ。もっと先、週休３日、フレックスが当たり前になったら住宅市場は劇的に変わる。

　三菱地所レジデンスは4月14日、千葉県浦安市の戸建て「ザ・パークハウス ステージ 新浦安」のホームページを公開した。

　物件は、JR京葉線・武蔵野線新浦安駅からバス6分徒歩2分の浦安市高洲３丁目に位置する第一種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100%）の全65区画。第1期工区（20区画）の土地面積は              165.19～186.22㎡、建物面積は113.44～133.32㎡、価格は未定。建物は3月に完成済。構造は木造枠組壁工法（2×4工法）2階建て。施工は三菱地所ホーム。販売開始は2020年6月中旬。

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　個人的には、同社が本日発表した新浦安のマンションよりも、こちらの戸建てのほうに興味がそそられる。施工は三菱地所ホーム。全館空調を装備しているはずだ。建物は完成済みのようだが、取材を申し込んだら断られるのか。

三菱地所レジ・近鉄不 浦安市最大級ZEH-M装備の「新浦安」528戸始動（220/4/14）

積水ハウスは4月14日、「3本は鳥のため、2本は蝶のために、日本の在来樹種を」という思いを込め、2001年から始めた「５本の樹」計画の植樹本数が累計1,611万本に達したと発表した。

これまで、「５本の樹」計画にあわせ、庭に植えた樹木の楽しみ方や手入れ方法、蝶や野鳥の情報にオンラインでアクセスできる「5本の樹・野鳥ケータイ図鑑」や2次元バーコード付「樹木プレート」を試験的に運用してきたが、このほど対応する樹種を大幅に増やすとともに、内容を大きくリニューアルした。

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　デベロッパーもマンションや分譲住宅の植栽・外構に力を入れているが、同社の「5本の樹」計画に勝てるところはまずいない。圧倒的な質量にあきれかえるほどだ。1本1本、お客さんも納得しているはずだから、お客さんも立派だ。最近の建売住宅はぺんぺん草も生えないのが普通になっている。

　「樹木プレート」もいい。記者などはスマホを扱えないので調べようもないが、樹木や野鳥、昆虫類だけでなく野草も加えたらどうか。スマホをかざしただけで名前などが分かったらどれだけ散歩が楽しくなるか。技術的には可能なはずだ。

持家と分譲住宅の着工戸数推移

マンションと建売住宅の着工戸数推移

　新型コロナの感染拡大が住宅市場にどのような影響を与えるか現段階では何とも言えないが、最小限に収まっても2020年は2006年年以来14年ぶりに分譲住宅が持家戸数を上回る可能性が高くなった。

　先に発表された2020年2月の分譲住宅の着工戸数は20,362戸（マンション9,353戸、建売住宅10,907戸）となり、持家19,557戸を上回り、令和元年9月に続いて分譲が持家を上回った。

2020年1～2月の住宅着工戸数でも、分譲住宅が38,218戸（前年同期比9.2％減）となり、持家の37,594戸（同12.4％減）を624戸上回っている。

カギを握るのは持家トップメーカーの積水ハウスと建売住宅トップの飯田グループホールディングスの動向だ。

積水ハウスの2020年1月期決算は過去最高の売上高・利益を更新し絶好調だが、戸建て住宅の1棟単価は3,993万円（坪95.8万円）で、2015年度比10％増加している一方で、消費増税、新型コロナの影響などからここ半年は受注が前年比マイナスになっている。今期売上高は前期比11.5％減を予想し、戸数でも前期の10,663戸から9,300戸へ減少する見込みだ。分譲住宅も前期2,589戸から2,350戸へ減少するとしている。

同社は、先に発表した2022年度を最終年度とする第5次中期経営計画でも、第一次取得層向けの戸建て事業を強化するとしているが、全体的には高級ブランド、CRE・PRE、ライフスタイル提案、新規事業、国際事業、フィービジネスなどを強化して戸建て住宅や分譲住宅の落ち込みをカバーする戦略を打ち出している。

一方の飯田グループホールディングスはどうか。同社の2019年3月期の分譲戸建て計上戸数は、積水ハウスの戸建て住宅の約4倍に当たる41,602戸だ。分譲戸建ての住宅着工に占めるシェアは全国で29.5％（首都圏は33.3％）に達する。

圧倒的なシェアを占めているのは、徹底した規格化によるローコスト住宅（同社は「好価格」と呼ぶ）を実現しているからだ。グループの1棟当たり平均分譲価格は約2,700万円で、大手ハウスメーカーやデベロッパーの物件と比べると半値以下だ。

このところの地価の上昇で利益率は下降気味で在庫も増加しているが、圧倒的な価格競争力を武器に戸数を伸ばそうとするのは間違いない。

もう一つ、分譲マンションはどうかだが、全国の着工戸数はここ6年間11万戸台で推移している。新型コロナの影響で10万戸を割り込むのではないかと思われるが、リーマン・ショック後の2009年の約7.7万戸までは減少しないのではないか。

居住形態が異なる分譲マンションと建売住宅を一括りにし、それを持家と比べるのもどうかと思うが、新型コロナの影響を最小限に見積もっても、2020年は持家も分譲住宅も20万戸台の前半にとどまり、僅差の差で分譲住宅が持家を上回るとみた。新型コロナ感染が収束しV字回復するのを期待したいが…。

　積水ハウスは4月10日、同社の2019年度の新築⼾建住宅におけるZEH（ネット･ゼロ･エネルギー･ハウス）の⽐率が87％となり、2020年度当社⽬標の80%を前倒しで達成したと発表した。

　2013 年から供給を開始した同社ZEH「グリーンファースト ゼロ」の累積普及棟数は51,793 棟(2020年3 ⽉末現在）で、集合住宅でも2019年度に58棟のZEH-M、447⼾のZEH住⼾を供給し、累計103棟691⼾となった。

　これらのZEH によるCO2 排出削減効果は、合計で約71万ｔ-CO2となった。

　政府は第５次エネルギー基本計画で「2020 年までにハウスメーカー等が新築する注⽂⼾建住宅の半数以上でZEHの実現を⽬指す」としている。

「リストガーデンノココタウン」街並み

　リストが分譲中の「リストガーデンノココタウン」を見学した。2017年7月に分譲開始された全160区画の大規模住宅地で、全棟BELS★5つを獲得している。

　物件は、JR東海道本線・横須賀線・湘南新宿ライン・横浜市営地下鉄ブルーライン戸塚駅からバス15分徒歩3～4分、横浜市戸塚区深谷町宇笹山の第ニ種中高層住居専用地域（A工区＝建ぺい率60%・容積率150％）・第一種住居地域（B工区＝建ぺい率60%・容積率200%）に位置する全160棟。現在分譲中の住棟（13棟）の土地面積は88.45～119.08㎡、建物面積は90.50～100.14㎡、価格は3,080万円～3,980万円。太陽光発電システムを搭載。建物は完成済み。構造は木造2階建て枠組壁工法(2×6)。月額管理費は3,500円。

　現地は、日産自動車などの部品を製造している高田工業の工場跡地。分譲開始は2017年7月からで、現在までに100戸弱が竣工し、それらの8割以上が販売済。全棟BELS★5つを獲得。

　居住者のコミュニティの拠点となる延べ床面積約162.5㎡の多目的スペース「ノココハウス」を整備。子育てサポートや横浜薬科大学による健康に関する出張講座などを行っているほか、住民主催の食事会やDIY工房として利用されている。

　「ノココハウス」の隣接地には、住民に貸し出し、自由に使用可能な個人農園と、農園運営者が管理し作物を育てる共同農園の2種類を用意。共同農園で採れた野菜を使って料理を作る収穫イベントも定期的に行っている。

　同社は、「購入者は地元中心の20～30歳代の子育てミレニアル世代が中心だが、年齢の高い層や広域からの購入も少なくない。コミュニティ形成に力を入れていることが評価されている」としている。

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　記者は8年前、戸塚駅からバス便の日産自動車の野球場だった全127区画の大規模住宅地「リストガーデン ダイヤモンドパーク」を取材している。

　今回の「ノココタウン」は「ダイヤモンドパーク」より規模も大きく、駅からの距離もあるが、価格はマンションよりはるかに安い。徒歩圏のマンションなら坪200万円以下はあり得ず、駅近なら坪300万円近くなるはずだ。BELS★5つを獲得しているのも評価されているのではないか。

　「ノココハウス」は一度に数十人くらいが利用出そうな広さを確保しており、農園の提案もいい。

「ノココハウス」

ノココファーム

リスト 街づくり・設備仕様が評価される 日産野球場跡地の大規模戸建て「ダイヤモンドパーク」（2012/9/4）

「マインドスクェア八潮 やすらぎの家」完成予想図

認証マーク

　令和元年9月に創設された埼玉県八潮市「八潮らいし街並み景観・分譲住宅認定制度」第一号にポラスグループ中央住宅「マインドスクェア八潮 やすらぎの家」が認定され、その認定書授与式が2月14日行われた。大山忍市長から同社代表取締役社長・品川典久氏に認定書が手交された。

　認定制度は、地域に根ざした八潮らしい街並みづくりを推奨するために創設されたもので、対象となるのは、道路に面した3戸以上、1戸の敷地面積が100㎡以上、用途地域が市街化調整区域や商業系、工業系でないこと、認定を受ける前に着工しないこと、法令違反がないことの5つの条件を満たした分譲住宅。

　認定基準は、６項目の必須要件と16項目の努力目標からなる。必須要件は、①道路に面した部分の外壁の一部に自然素材（木、漆喰など）又は木目調の外壁材を採用すること②外壁の位置を道路境界から1m以上後退すること③道路境界部は開放的な設えにすること④屋根の形状は道路に面して山型となるよう寄棟や切妻形などとすること⑤道路に面して屋外照明設備を１個設けること⑥通りから見える位置に中高木を１本以上配置すること。この６つの必須要件に適合すれば★一つが付与される。

　努力目標は、家族・地域、街並み・みどりとのつながりつながるよう玄関にゆったりとした庇や軒下空間を設けたり、屋内外をつなぐ箇所に縁側やテラスを設置したりすることが求められている。

　５項目以上に適合すれば★２つ、10項目以上であれば★３つが付与され、市のホームページなどで認定マークが公開される。

　授与式で大山市長は、「50年、100年先を見据えたより景観を重視した住みやすいナンバーワンの街づくりを民間と連携して進めていく」と述べた。

　品川社長は、「認定制度の第一号に認定されてとても嬉しい。市の考えと当社の分譲住宅の取り組み姿勢は合致している」と話した。

　同社取締役・金児正治氏は、「必須要件を満たし、限られたスペースに努力目標を盛り込むのは容易でなかったが、明かり協定などこれまで実践してきた経緯もあり、地域のランドマークになる」と語った。

　「マインドスクェア八潮 やすらぎの家」は、東武スカイツリーライン草加駅からバス11分徒歩２分（つくばエクスプレス八潮駅からバス９分徒歩３分）、八潮市大字伊草に位置する全11棟。敷地面積は100～122㎡、建物面積は93～97㎡、価格は2,900万円台～3,900万円台。建物は木造2階建て。2月15日から販売される。認定制度で★3つを獲得している。建物は未完成のため、同社としては初めてVR画像で完成後の街並みを表現している。

左から同社マインドスクェア事業部 企画設計課主任・玉越啓資氏、大山市長、品川氏、金児氏（八潮市役所で）