マンション管理業協会は3月31日、マンション管理適正評価制度の登録数が2023年度末で1,195件に達したと発表した。★の内訳は★５が232件（全体の19.4％）、★４が396件（同33.1％）、★３が412件（34.5％）、★２が155件（同13.0％）となっている。

　都道府県別登録数では、東京都が最も多く413件（同34.6％）、次いで大阪府が144件（同12.1％）。戸数規模別では、小・中規模の100戸未満が全体の約86％を占めている。竣工年別では、2011年～2020年竣工、2001年～2010年竣工、1991 年～2000年竣工のマンションが同じような割合で登録されている。評価と戸数規模では、400戸超の大型マンションで★５評価の割合が高くなっている。

　同協会では、★２でも積極的にマンションの管理状況を開示し、得点・ランクアップを目指している管理組合が多くあることから、「評価結果の推移の見える化」の一環として過去の登録ランク（ポイント）との推移が確認できるようシステムの改良を行うとしている。

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　同協会のサイトから、★５つの232件を管理会社別に見てみた。以下の通り。このほか委託管理会社の記載のない物件もかなりあり。

・伊藤忠アーバンコミュニティ（UC）  43件
・三井不動産レジデンシャルサービス　35件
・野村不動産パートナーズ　　　　　　33件
・長谷工コミュニティ　　　　　　　　24件
・東急コミュニティー　　　　　　　　18件
・日本ハウズイング　　　　　　　　　13件
・三菱地所コミュニティ　　　　　　　12件
・近鉄住宅管理　　　　　　　　　　　11件
・阪急阪神ハウジングサポート　　　　  5件
・東京建物アメニティサポート　　　　  4件
・大京アステージ　　　　　　　　　　  3件
・サンヨーホームズコミュニティ　　　  3件
・大和ライフネクスト　　　　　　　　  2件
・遠鉄アシスト　　　　　　　　　　　  2件
・東武ビルマネジメント　　　　　　　  2件
・ライフポート西洋　　　　　　　　　  1件
・大成有楽不動産　　　　　　　　　　  1件
・ナイスコミュニティー　　　　　         1件
・住友不動産建物サービス　　　　　　  1件
・エム・エフ・リビングサポート　　　  1件
・アセットライフ　　　　　　　　 　　 1件

「ルピアコート和光本町」

　ポラスグループ中央住宅が分譲中の「ルピアコート和光本町」を見学した。同社のこだわり設備・アイテムをフル装備し、新たな取り組みとして子どもの育ちを支える環境づくり「asobo+（アソボタス）」を採用したのが特徴。予定物件を含め約2,500戸も乱立する大激戦の東武東上線にあって販売は順調に進んでいる。

　物件は、東武東上線・東京メトロ有楽町線・副都心線和光市駅から徒歩9分、和光市本町の準住居地域に位置する8階建て41戸。先着順で分譲中の住戸（4戸）の専有面積は56.82～75.96㎡、価格は5,740万〜7,990万円。坪単価は321万円。竣工予定は2023年10月下旬。施工はライト工業。販売代理はアートランド。今年1月から分譲を開始。これまで20戸弱が成約済み。

　現地は、川越街道に面した準住居地域。小学校へ徒歩6分、中学校へ徒歩3分に近接しているほか、保育園、各種の子ども教室、大小の公園があるなど、子育て環境が整っているエリアの一角。建物はT字型で、標準階フロアは南向きが5戸、東向きが3戸。最上階は75㎡が2戸。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ピアキッチン（一部除く）、Low－Eガラスなど。

　子育て環境が整っていることに着目し、國學院大學人間開発学部子ども支援学科准教授・青木康太朗氏の指導のもと、「あそびに行きたくなる環境」「好奇心を育む環境」「体を動かしたくなる環境」の3つの視点から、外遊び道具や好奇心・研究心を高めるアイテムなどの仕掛けを施しているのが特徴。階段に世界の国旗、わが国の四季や季節の行事などをデザインを施し、聴診器も用意している。

　同社マンションディビジョン部・西牟田奈津子氏は「当社の様々な子育ての取り組みを青木先生に話したところ、意気投合しました。こどもの知的好奇心を刺激し、自然と会話する入口にしたいですね」と話した。

ピアキッチンの一部

リビング

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　モデルルーム見学には、入社間もない同社の女性広報担当者が同行されていた。いい機会だと思ったので、西牟田氏にお会いする前に少し話した。「西牟田さんが入社間もないとき、わたしは他社のマンション見学に連れて行ったことがあるんです。後にも先にもそんなことをした人はいません」「和光は初めてですか？　どうですか越谷と比べて。まあ、双方ともいい街です。南越谷の一等地でマンションを分譲したらわたしは坪単価320万円と見ますが（半分おべっか）、和光市はもっと高いはずです。西牟田さんに聞いたら分かります」と。

　坪単価はその通りとなった。越谷より1万円高かった。わが多摩センターは坪252万円なのに、どうしてこんなに高いのか理解できないが、相場としてはこんなものだろう。

　「asobo+（アソボタス）」はいいアイデアだと思う。聴診器の話が出たので、「えっ、お医者さんごっこ？　わたしはすっぽんぽんになって、みんなが見守る前で同じ歳の素っ裸の女の子に覆いかぶさったことがあります。同じようなことをするんですか」と聞いたら、もちろんそうではなく、樹木の音を聴くのだそうだ。（樹木に聴診器を当てても絶対に音など聞こえないと思うが…。近くには理化学研究所もあるから聞いてみてほしい）

　こんな話はこれまで。これからが本番。西牟田氏から「牧田さんはもう忘れているでしょうから」と改めて同社のこだわりを教えてくれたので、復習のためと読者の皆さんにも伝えるため、一つひとつ紹介する。モデルルーム来場者に説明するには2時間でも足りないという設備・アイテムだ。

　①玄関収納に大型電動アシスト自転車充電器コンセント＆下部内倒し窓…自転車の充電をできるのはもちろんだが、カビや臭気を発生させない窓付きはとてもいい。今回の物件では全41戸のうち23戸に採用している

　
充電器コンセント（左）とシューズクローク（窓付き）

　②玄関ドアミラー…数年前から採用しているそうだ。ミラーの幅は5cmくらいか。それでも全身が映る。外出時のチェックに女性は重宝するという

玄関ドアミラー（記者の顔が映っている）

　③アクンダナ…廊下にブックシェルフを設けることで、子どもが絵本を身近に感じる空間。掲示板付き。キッズデザイン賞・グッドデザイン賞受賞。実用新案取得済み

アクンダナ

　④ピアキッチン…同社の十八番。今回の物件の半数に採用。バックカウンター・収納、コンセント、ダイニングテーブル付き。そのよさは言うまでもないが、カウンター・収納などをオプションで購入すれば100万円以上かかるはず。キッチンはタッチレス水栓、食洗機、ホーローパネル、パントリー付き。実用新案取得済み

　⑤カウンターの高さは950ミリ…「キッチンカウンターは850ミリですが、カウンターの高さを10cm上げても、わたしのように背が低いものでも作業するのに不都合はありません。逆に、カウンター下の収納の高さその分高くすることで、茶碗は4個重ねられます。このような配慮は他社にないはずです」（西牟田氏）。これには絶句

　⑥かくれんBOX…ダストボックス3個とレジ袋2つがキッチンシンク下に標準装備。実用新案取得済み

ピアキッチン＆かくれんBOX＆収納カウンター

　⑦壁・巾木の角は丸仕上げ、ドアスコープは子どもも利用できる2か所、とどかない鍵、ソフトクローズ機能付き引き戸（同社の戸建ては開き戸もソフトクローズ機能付き）

　⑧浴室おたすけバー…シャンプーなどボトルを吊るすことで、棚のぬめりをなくす

浴室おたすけバー

　⑨ルーバー付き浴室窓…住戸の半数以上の25戸に採用

　⑩浴室ドアタオル掛け2か所…最近は1つもない物件が急増している

タオル掛け2か所

　⑪トイレ吊戸棚…トイレットペーパー12×12個収納。1か月分だそうで、経産省が備蓄を推奨しているとか

トイレ吊戸棚

　⑫ちょい置きスペース付きペーパーホルダー…最近はよく見かけるが、最初に採用したのは同社のようだ

　⑬変身クローク…幅90cm×奥行き110cm確保したクローゼットで、テレワークスペース、収納空間として利用可能

変身クローク

　⑭FUTONクローク…幅90cm×奥行き90cmとし、上部に布団が収納できるようにし、奥と手前に収納棚を設けることで収納量を増やす。実用新案取得済み

FUTONクローク

　⑮バルコニー水栓＆コンセント

　⑯ちょいおきレール・ランドリーニッチ・物干しポール…洗濯機の前にハンガーを掛けられるようにし、洗剤などもさっと取り出せるようにし、洗濯ものは室内干しにするスグレモノ

ランドリーニッチ

　⑰ひな壇スタンド付き三面鏡…手前と奥で高さを変えた棚を設置することで奥のメイク用品などを取り出しやすくした

ひな壇スタンド付き三面鏡

　⑱まもるんスペース…車の出し入れ時の子どもの事故を防ぐスペースを確保。キッズデザイン賞受賞。実用新案取得済み

　以上、18項目もある。記者などは②玄関ドアミラー⑧浴室おたすけバー⑫ちょい置きスペース付きペーパーホルダー⑰ひな壇スタンド付き三面鏡の説明を聞いても訳が分からないが、あると嬉しいものだろう。営業担当者が全部説明するのに2時間では足りないというのもよく分かる。一つひとつは採用しているところはあるが、これほどの仕掛けを施しているデベロッパーなど1社もないはずだ。せいぜいこの18項目のうち半分くらいではないか。ものの数分見ただけでレベルが分かる物件はたくさんある。

　西牟田氏は「モデルルームのように住んでほしいというのがわたしたちの基本的スタンス」と語ったように、100万円以上もするヒアキッチンなどを標準装備するから支持される。

公園隣接・近接 天井高2650ミリ、ワイドスパン…大激戦制すか アンビシャス「鶴瀬」（2023/2/14）

駅距離・準工のハンディものともせず ポラス中央住宅「柏」全196戸ほほ完売（2021/9/29）

ポラス 第14回キッズデザイン賞に「AKUNDANA」と「育実の丘 東大宮」2作品が受賞（2020/8/21）

ポラスのマンション好調 商品企画支えるのは2児のワーキングママ・西牟田奈津子氏（2019/9/15）

「ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘」

　三菱地所レジデンスは3月27日、国産材の型枠コンクリートパネルを使用し、エントランスホールなど共用部に多摩産の集成材を多用した「ザ・パークハウス聖蹟桜ヶ丘」を4月中旬より販売開始すると発表した。

　同社の木材利用の推進を目指す「木の守PROJECT」の一環で、型枠コンクリートパネルに国産材を使用し、トレーサビリティ証明を取得したのは日本で初。エントランスホールなど共用部に地元・多摩産の杉の集成材を採用することで天井羽目板や壁面装飾の温もりを五感で感じられるようにする。

　三菱地所グループは、オフィスや住宅などの建設時に使用する型枠コンクリートパネルに持続可能性に配慮した調達コードにある木材（認証材並びに国産材）と同等の木材を使用し、2030年までにその使用率を100％にすることを目指している。

　物件は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅から徒歩5分、多摩市関戸2丁目に位置する敷地面積約621㎡、15階建て全42戸。専有面積は66.92～71.97㎡。竣工予定は2023年1月。施工は大末建設。

エントランス

エントランスホール

マンションに世界初のFSC認証型枠を採用 三菱地所レジ「高輪松ヶ丘」（2021/5/24）

「Brillia 自由が丘」

　東京建物が分譲中の「Brillia 自由が丘」を見学した。自由が丘駅から徒歩2分の全61戸で、坪単価800万円を超える住戸もあるが、希少立地であることから、モデルルーム来場者は500組を超えるなど圧倒的な人気を呼んでいる。

　物件は、東急東横線・大井町線自由が丘駅から徒歩2分、世田谷区奥沢五丁目の近隣商業地域（容積率300％）に位置する敷地面積約1,445㎡、7階建て61戸。専有面積は32.77（5戸）〜135.69㎡（1戸）、坪単価は700万円台の前半から半ばが中心だが、コンパクト、ファミリー、富裕層向けのタイプによってかなり差異がある。現在、先着順で分譲中の住戸（2戸）の専有面積は88.80・135.69㎡、価格は21,998万円・37,498万円。4月上旬販売予定の第2期3次（戸数未定）の専有面積は32.77～75.18㎡。価格は未定。竣工予定は2024年4月中旬。設計・施工は三井住友建設。デザイン監修はSKM設計計画事務所。

　昨年6月に物件ホームページを立ち上げ、9月にモデルルームオープン、販売開始は12月から。駅徒歩2分圏の物件は22年ぶりとかで、これまで約4,200件のエントリーがあり、モデルルーム来場者は500件超。実需、投資、セカンドユースなど多様な層から支持を得て、これまでに47～48戸が成約・申し込み済み。コンパクトタイプ中心に10戸は未分譲。

　現地の用途地域は近商だが、地区計画により高さ規制が21ｍと定められているエリアの一角で、敷地は東南の角地。同社グループの東京建物不動産販売が所有していた賃貸マンション跡地で、相対で同社が取得。敷地西側は魚菜学園が入居するビル、東側は道路を挟んで無印良品の店舗ビル。

　建物の1階は店舗、エントランス、駐車場などの共用部分で、住戸は2階以上。2～6階の1フロア住戸構成は10～11戸で、うち4タイプは隣接ビルの日影などの影響を受けるコンパクトタイプ。最上階は7戸で、東南角住戸は135㎡。

　主な基本性能・設備仕様は、ZEH-M Oriented認定、シーザーストーンキッチン天板、カップボード、リビング天井高2400ミリ、食洗機、ディスポーザー、LDK・居室床暖房、Low－Eガラス、樹脂サッシ（一部除く）など。

　販売担当の同社住宅営業第一部営業グループ課長代理でゲストサロン所長・飯野哲朗氏は「アンケート調査を行った結果、ZEH－Mについても高い評価を頂きました」と語った。

エントランスホール

モデルルーム

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　同社と三菱地所レジデンスが自由が丘でマンションを分譲することを知ったとき、坪単価は最低で700万円を突破すると予測した。記者などは柄でもないので住みたいとは思わないが、〝住みたい街〟やら〝住んでみたい街〟ランキングにいつも上位にランクされているのはよく分かるからだ。〝ハイソ〟とはこのような街のことをいう。

　同社のモデルルームは〝ハイソ〟にピッタリだ。もう売れてしまってないという82㎡のメロウ・グレージュのカラーリングは自由が丘ファンには受けそうだ（そんな人がいるのかどうか知らないが）。

　坪単価を聞いて納得もした。駅から徒歩2分で、すぐ目の前は桜並木が美しい九品仏川緑道だ。敷地南側は高さ規制21ｍがあるので、上層階の日照・眺望も担保されている。欲しい人にとっては単価など関係ないはずだ。

　（千代田区番町地区では、地区計画で建築物の高さが60ｍと定められているが、日テレの所有地を切り離し、高さを90ｍにする地区計画変更を巡って紛糾しているが、そもそも地区計画はみんなで決めたルールなので、よほどのことがない限り変更するものではないと記者は思う）

建築現場

九品仏川緑道

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　今回の物件と目と鼻の先で、コンパクトタイプ中心の三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 自由が丘フロント」32戸も昨秋取材を申し込んだのだが、瞬く間に売れたようで取材は実現しなかった。

　坪単価は700万円を切っていると聞いたのでびっくりした（坪680万円くらいか）。よほど立地条件に難があるのかと思ったが、そんなことはない。東京建物の物件に引けを取らないと思う。

　自由が丘駅圏では東急不動産もマンションを分譲すると聞いている。こちらも単価は700万円を突破するはずだ。

「川口栄町３丁目銀座地区第一種市街地再開発事業」

野村不動産は3月22日、参加組合員として事業参画している「川口栄町３丁目銀座地区第一種市街地再開発事業」が同日竣工したと発表した。

事業は、JR京浜東北線川口駅から徒歩3分、川口市栄町三丁目に位置する敷地面積9,069㎡、28階建て延床面積約66,572㎡。主要用途は住宅、店舗、事務所、医療施設、子育て支援施設、駐車場、駐輪場など。住宅は専有面積46.63～115.77㎡、坪単価は340万円。設計・監理はINA新建築研究所。施工（特定業務代行者）は前田建設工業・埼和興産共同企業体。商業コンサルタントは野村不動産コマース。入居時期は2023年3月下旬。商業施設は5月24日グランドオープンする。

同プロジェクトは2006年6月に勉強会が発足し、2017年5月に都市計画決定、2018年3月に再開発組合設立認可、2020年2月に工事着手。約17年の歳月を経て竣工した。

①商店街の活性化②地域貢献③地域分断化への配慮④歩行空間の充実を図り、1～3階は商業・業務施設（樹モールプラザ）、4～28階は総戸数481戸のマンション「プラウドタワー川口クロス」を整備した。物件は川口市の「低炭素建築物認定」を受けており、30代を中心に単身世帯からファミリー、シニア層まで幅広い層に評価されているという。

エントランス

「パークウェルステイト千里中央」　　

　三井不動産レジデンシャルは3月23日、大阪府最大規模となる豊中市の全548室の住宅型有料老人ホーム「パークウェルステイト千里中央」を3月27日に開業すると発表した。「パークウェルステイト」シリーズとしては2019年開業の「浜田山」（70戸）、2021年開業の「鴨川」（473室）に次ぐ第三弾で、関西圏では初となる。同社は来年秋開業予定の3物件を合わせ6物件2,695戸・室を開業する。

　物件は、北大阪急行線千里中央駅まで専用シャトルバスで約10分、千里中央駅から梅田駅までは電車で19分、大阪府豊中市北緑丘1丁目に位置する敷地面積約17,909㎡、延床面積約45,120㎡、13階建て居室数548室（一般居室470室、介護居室78室）。一般居室の専用面積46.69～78.95㎡、料金は入居一時金3,135万～7,940万円（78歳・一人入居の場合）。竣工は2023年2月。設計・施工は長谷工コーポレーション。

　2021年7月にHPを開設後、約3,500件の問い合わせがあり、申込件数は約220件。申込者の居住地は豊中市約20％、吹田市約15％、大阪市約15％、兵庫県約15％、その他約30％。年齢は60歳代約10％、70歳代約40％、80歳代以上約50％。人数は1人70％、2人30％。男女比は女性70％、男性30％。

　大規模物件にふさわしいエントランスホール、広い空間と高い天井高とし、ラグジュアリーな空間を演出しているほか、ダイニングやバーカウンター、水景や松などの植栽を臨む「離れ」、箕面の山々を眺められる「屋上庭園」などを設置。

　入居者同士のコミュニティを図る共用施設では、露天風呂、ジャグジー、低温サウナ、数種類のシャワーが時間差で流れ落ちアロマが香る「エクスペリエンスシャワー」を備えた大浴場、約1,500冊の書籍を取り揃えたライブラリー、多目的ホール、フィットネスルーム、ビリヤードルーム、麻雀ルーム、カラオケルーム、シアタールーム、演奏室など。「季節湯」や「子ども食堂」など地域とのコミュニティを育むイベント、サークル活動などによりアクティビティの場を創出する。

　医療・介護サービスでは、医療法人との医療連携のほか、併設クリニックと薬局が電子的に処方箋を連携することにより、入居者の利便性を向上し、介護専用フロアの設置、24時間常駐の見守り・生活支援サービスを提供する。

　健康サポートでは、エイジングケアサポートプログラムや脳・活性化プログラム「i トレ」、三井住友銀行が運営する医療版情報銀行アプリを導入（大阪大学医学部附属病院監修）し、予防医療から先進医療、薬・介護まで連携した新たな地域医療サービスを提供する。

　
メインエントランス（左）とラウンジ

　
ダイニング（左）とサロン

　
　離れ（左）と屋上庭園

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　この前の、今後7年間で3,000室以上を供給するという旭化成ホームズの自立～フレイル期シニア向け賃貸住宅「へーベルVillage」記者発表会も驚いたが、コンセプト・ターゲットは異なるとはいえ、三井不動産レジデンシャルの「パークウェルステイト」もまた凄い。

　今回の「千里中央」と開業済みの「浜田山」「鴨川」、2024年秋開業予定の「湘南藤沢」（566室）「西麻布」（421室）「幕張ベイパーク」（617室）をトータルすると6物件で2,695戸・室だ。

　
大浴場（左）と介護フロアリビング

ウェルネスリビング

健康寿命延伸に効果発揮 旭化成ホームズ シニア向け賃貸「へーベルVillage」（2023/3/22）

サ高住の最高峰「浜田山」を超える 三井不動産36階建て421室「西麻布」着工（2021/6/7）

サ高住の最高峰 月額賃料は約94万円（59㎡） 三井不レジ「浜田山」竣工（2019/5/29）

「THE GRAND CROSS多摩センター（ザ・グランクロス多摩センター）」

　三菱地所レジデンスなど6社JVの「THE GRAND CROSS多摩センター（ザ・グランクロス多摩センター）」を見学した。多摩センター駅から徒歩9分の全289戸で、坪単価252万円という安さに多摩市民歴35年の記者は衝撃を受けた。安いのは結構なことだと思う半面、多摩センターの〝価値〟は所詮その程度かという落胆のほうが上回った。

　物件は、京王相模原線京王多摩センター駅・小田急多摩線小田急多摩センター駅から徒歩9分、多摩市鶴牧三丁目の商業地域に位置する敷地面積約4,021㎡、21階建て全289戸。4月中旬分譲予定の第2期1次（戸数未定）の専有面積は55.57～72.04㎡、予定価格は3,900万円台〜6,000万円台（最多価格帯5,100万円台）、坪単価は252万円。竣工予定は2024年11月上旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。売主は三菱地所レジデンス（事業比率20％）・長谷工不動産（同10％）・積水ハウス（同20％）・TC神鋼不動産（同20％）・大林新星和不動産（同20％）・京阪電鉄不動産（同10％）。販売代理は長谷工アーベスト。

　現地は、歩車分離の舗道を抜けた四叉路の角地。対面には東京海上日動ビルがあり、KDDIビル、JUKI本社、ミツミ本社ビルなどにも近接。ココリア多摩センター、丘の上プラザ、丘の上パティオ、パルテノン多摩、多摩中央公園（公園内には7月開業予定の中央図書館が建設中）、クロスガーデン多摩などが徒歩圏。従前敷地は駐車場。

　建物はV字型で、敷地南側と東側にビルが建っていることから、日照を確保するために敷地南側に駐車場を設け、住戸は南西向きと西向きが中心（一部東向き）。住戸プランはほとんどが70㎡前後の3LDKで、1スパン19戸が55.57㎡の2LDK。

　主な基本性能・設備仕様は、直床、リビング天井高2500ミリ、食洗機、ディスポーザー、床暖房など。浴室タオル掛けはなし。

　1月20日に第1期1次65戸を販売開始し、これまで90戸を供給し約60戸が成約済み。来場者は300件強。

　販売代理の長谷工アーベスト担当者は「まずまずの出足。反響は地元が約4割、八王子が約10％、日野市、川崎市麻生区がそれぞれ5％。成約率は地元の人が高く、60歳以上のコンパクトへの買い換えが目立ち、2LDKタイプは残り僅かの状況」と語っている。

エントランス

多摩中央公園

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　坪単価予想は外れた。東京建物などの「聖蹟桜ヶ丘」が坪270万円なので、これが上値圧力となっており、これを上回ることはないとみており、とはいえ多摩センターの魅力を考えれば坪260万円を下回ることはないと予想していた。坪252万円と言えば、東京都では八王子、立川以遠、神奈川県は平塚、本厚木、金沢八景以遠、埼玉県は川越、朝霞台、久喜、越谷以遠、千葉県は柏の葉、我孫子、千葉以遠だろう。新宿まで35～36分のわが多摩センターの〝価値〟はそんなものなのか。多摩市民歴35年の小生の〝子育てなら多摩センター〟の思い込みが強すぎるのか。近く分譲される日本エスコンの「レ・ジェイドシティ橋本」に坪100万円近く引き離されそうなのにショックも受けた。

　愚痴など書きたくないのだが、書かざるを得ない。まず、これほど安い価格設定をせざるを得ない多摩市・多摩センターのポテンシャルについて。

　京王電鉄を俎上に上げる。電鉄会社の不動産開発が沿線の価値向上に大きな役割を果たしていると考えるからだ。同社の2022年3月期の売上高は2,998億円で、不動産事業の売上高は472億円（全体に占める割合は15.8％）、営業利益は104億円（売上高営業利益率は22.0％）だ。首都圏の同業他社と比較してみよう。連結売上高、不動産事業売上高（全体に占める割合）、営業利益（売上高営業利益率）の順。

　東急は8,791億円、2,232億円（同25.4％）、452億円（同20.3％）、小田急電鉄は3,587億円、809億円（同22.5％）、185億円（同22.9％）、京急電鉄は2,652億円、794億円（29.9％）、109億円（同13.7％）、相鉄ホールディングスは2,166億円、638億円（同29.5％）、142億円（同6.6％）、東武鉄道は5,060億円、622億円（同12.3％）、155億円（24.9％）、西武ホールディングスは3,968億円、591億円（同14.9％）、198億円（同33.5％）、京成電鉄は2,141億円、274億円（同12.8％）、87億円（同31.8％）だ。

　京王電鉄の不動産事業の売上高、営業利益とも京成に次いで下から2番目だ。この数値だけで割り負けしている理由にはならないかもしれないが、京王線の地価水準・街のポテンシャルを100とすれば、京成線はせいぜい半分だ。西武線と比べても互角以上のはずなのに、どうして負けるのか。東急と相鉄がタッグを組んだ「THE YOKOHAMA FRONT」（ザ ヨコハマ フロント）が坪単価700万円を突破したにもかかわらず、圧倒的な人気を呼んだのと対照的だ。街のポテンシャルを左右する「京王プラザホテル多摩」も今年1月で営業中止になり、その後どうするかも現段階で公表されていない。唯一目立つのは、きれいな女性のCM「高尾山」くらいだ。同社はサンウッドを傘下に収めたが、これに期待しよう。

　ここまで書いたが、責任は京王電鉄だけにあるのではない。沿線の自治体の発信力の弱さとも関連がありそうだが、これについては触れない。参考になりそうな記事を添付したので、そちらを参照していただきたい。

　肝心要の多摩市・多摩センターの魅力について触れよう。これについては何度も書いてきたが、歩車分離の街づくりもそうだが、魅力は何といっても緑環境のよさだ。平成30年の東京都のみどり率は、都全域では52.5％（区部：24.2％、多摩部：67.8％）、多摩市は53.9％となっている。

　この数値だけなら、多摩市は都の平均値で、高さ3ｍ以上の高木街路樹16,485本（街路：78,373本、遊歩道8,612本）の本数は江戸川区と八王子市より少なく、町田市と同じくらいだが、人口1,000人当たりでは100本を超え、これらの区市より多い。1本当たり維持管理費も高いという課題はあるが、クスノキやシラカシも多いことから、真冬でも緑にあふれていることは街を歩けば誰でも分かる。

　緑環境が優れているとどうなるか。「多摩市街路樹よくなるプラン改定委員会」の委員でもある東京大学大学院農学生命科学研究科准教授・曽我昌史氏が同改定版に寄せたコラムを紹介する。

　「都市のみどりは、私たちが健やかな生活を送るうえで重要な役割を持っています。実際にこれまでの研究から、緑地や舗道を訪れたり眺めたりすることは、運動機能の維持・向上、ストレスの減少、地域社会の連帯感の形成、認知機能（記憶、思考、計算などの知的な能力）の維持・向上など様々な面で人の健康に貢献することが分かっています。驚くべきことに、最近海外で行われた研究によれば、家の周りの緑の豊富さ（緑地の面積や街路樹の本数など）は、肥満や高血圧、糖尿病、うつ病、循環器系疾患などの発症を抑える効果を持つことが示されています。

　これらの病気の治療には毎年多額の税金が使われている（かつ近年増加傾向にある）ことを考えると、都市のみどりは良好な都市景観の形成の他に、医療費削減という経済面でも大きく貢献する可能性があります」

　皆さんいかがか。小生は街路樹についてもしつこいほど書いてきたが、都市のみどりが地球温暖化防止だけでなく、運動機能・認知機能の維持・向上、ストレスの軽減、地域社会との連帯感、肥満や高血圧、糖尿病、うつ病、循環器系疾患などの発症を抑える効果があることが科学的に実証されているというではないか。

　マンション選好要因は人それぞれだが、国土交通省の令和３年度住宅市場動 向調査では、「住宅の立地環境が良かったから」が分譲マンション取得世帯は69.6％、中古マンション取得世帯は66.2％とそれぞれトップになっている。平成30年度調査では、分譲マンションは72.3％で、中古マンションは60.5％だったので、マンションの率が下がり、中古マンションは逆に上昇したのは謎だが、今も昔も住宅の立地環境がもっとも重要というのに変わりはない。

　最近は〝駅近〟やら〝通勤・通学の利便性〟が重視されているようだが、デベロッパーも住宅購入検討者ももう一度原点に立ち返って考え直すべきだ。〝時は金なり〟－これは「時間」＝「金」ではない。時間を有効に使いなさいということだ。

建築現場

クロスガーデン多摩から現地を望む（クレーンの見えるのが現地）　

　
多摩中央公園と建築中の中央図書館

カルガモの夫婦か（多摩中央公園で）

パルテノン大通り

日本エスコン「橋本」は坪330～350万円 販売代理リストの顧客対応はフル回転（2023/3/3）

多様な価値観生かせる多摩ニュータウン 多摩市市制50周年 コンセプトムービー（2022/7/24）

1人当たり街路樹 最多は江戸川区の8.9本1本当たり維持管理費は1.5万円（2022/8/17）

相鉄不・東急 横浜駅直結タワマン 第1期129戸完売 坪717万円（2022/1/26）

「志茂」「多摩センター」は〝割安〟か 東京カンテイ「2020年 マンションPER」（2021/5/8）

〝生きた実験場〟〝やるしかない〟 多摩NT再生 第6回シンポ 藤村氏もエール（2019/2/8）

長谷工コーポ 創業80周年記念「テクニカルセンター・マンションミュージアム」完成（2018/10/23）

あの熱気どこに 多摩市 第5回 多摩NT再生プロジェクトシンポ（2018/2/5）

「多摩NTに風が吹く」 女性の仕事・子育て・地域活動を考える 多摩NT学会が討論会（2016/6/13）

眼の前に多摩中央公園 立地に恵まれたサンウッド「ガーデンコート多摩センター」（2016/1/6）

阪急不動産「ジオ多摩センター」 同駅圏 最後の大規模マンションになるか（2015?9/29）

人・街・未来を語り合う 多摩市 第2回「多摩NT再生シンポジウム」（2015/2/5）

住宅地としては一等地 坪200万円は妥当　清水総合開発「多摩センター」（2014/11/25）

駅近の免震　最初で最後 三菱地所レジデンス「ザ・パークハウス 多摩センター」（2014/6/6）

多摩ニュータウンの課題を解決し、魅力をどう発信するか（2014/2/13）

「何もしなければ多摩NTの人口は50年後に半減」西浦・明星大教授（2014/1/29）
 

レクチャー会場となった大和ライフネクスト本社1階のスタジオ

　大和ハウス工業は3月16日、「記者レクチャー会＜2023年公示地価＞」を開催。マンション事業について同社マンション事業本部事業統括部部長・角田卓也氏が、分譲戸建ては同社住宅事業本部事業統括部分譲住宅グループ次長・中岡敬典氏が、物流事業は同社建築事業本部営業統括部Dプロジェクト推進室上席主任・藤田渉氏がそれぞれ説明し、質疑応答にも丁寧に答えるなど、とても分かりやすい勉強会だった。

　マンション事業について角田氏は、首都圏はウィズコロナでの価値観や、変化した生活スタイルの定着が見受けられ、都心部及び郊外ともに実需層の安定した購入動向となっているとし、特に、都市部での将来資産性が期待できる物件に対し、DINKSやDEWKSなどのアッパーミドル・富裕層の安定的な購入動向が続いていると語った。

　近畿圏でも首都圏と同様の市況が続いているが、郊外部では首都圏のような需要は生まれていないと説明。地方圏では、駅直結や商業、病院などを併設した再開発・複合開発による「コンパクトシティ」への期待や関心が高まっていると説明。

　首都圏の仕入れについては、用地価格は上昇しており、適地は高値圏での争奪戦となっているとし、新価格の案件の販売が比較的好調であるため、新規買収案件の販売価格設定に強気であることも一因と指摘した。近畿圏でも用地価格は上昇しているが、建築費の上昇に伴い、入札案件では応札者が減少。施工を自社で行う会社が、競争力のある価格を提示しているという。地方圏においては、デベロッパーが計画通りに用地買収できていないことから、地方進出が進んでおり、中核都市の価格が継続上昇。特に、福岡、沖縄は新価格の新規案件も好調であり、各社の積極的な買収が散見されると説明した。（同社の坪単価520万円の「大濠」も好調）

　このほか、投資家の取得意欲は依然高く、ホテル投資は回復しつつあり、海外のファンド・機関投資家の積極的な買収姿勢が継続していると話した。

　中岡氏は、2022年10月から2023年2月までの契約ベースでの売上高は、前年同期比で建売住宅は+８％、土地は+20％になっており、前回発表時（2022年４月～2022年８月）は建売住宅が－3％、土地が+4％だったことと比較して回復しており、82名からなる用地マネージャーを組成したのが奏功し、土地は4,000区画、建売住宅は1,200棟とそれぞれ前年比2割増の手当てができており、年間で土地は4,000区画、建売住宅は2,000棟を販売できる準備が整ったと話した。

　一方で、地価は引き続き上昇傾向にあり、資材・住宅設備も仕入れ価格は再度アップしているが、消費動向などを勘案して価格に転嫁しづらい状況にあることから、内部努力と効率のいい設備を投入して価格を維持する戦略をとると語った。

　商品企画については、2016年から開始した「家事シェアハウス」は累計1,467棟、約412億円にのぼり、満足度調査でも高い数値が得られたことから、今後も積極的に採用し、「家事シェアタウン」を2023年度は36か所300棟計画。ZEHの取り組みは、2022年10月から2023年1月の着工ベースでは分譲住宅の95％がZEH対応であることを明らかにした。

　また、同社とナスタが共同開発した業界初のスマホに宅配専用ボタンを搭載した24時間防犯カメラ機能付き宅配ボックス「Next－DBox+S」を2023年4月から販売開始するなど、①ZEH②家事シェア③オリジナル設備機器の3点セットで他社との差別化を図り、販売を拡大していくと話した。

　藤田氏は、生産の国内回帰に連動する倉庫需要の拡大、建築費の上昇による賃料相場の上昇、過去最大の施設供給による空室率の上昇などの市場変化を紹介した一方で、デベロッパーとゼネコンの二つの顔を持ち多彩なスキームでの対応が可能な同社の強みを強調し、2022年2月竣工までの総開発延床面積約1,243万㎡は業界シェア23.0％、280棟は同33.8％とトップであることを報告した。

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　角田氏が首都圏の代表的な物件として紹介した「プレミスト昭島森パークレジデンス」に注目している。JR青梅線昭島駅から徒歩５分の全481戸だが、第2工区、第3工区を含めると約1,000戸の大規模開発だ。

　記者は、三井不動産レジデンシャルなどが2021年に販売開始した「パークホームズ昭島中神」313戸の隣接地だと勘違いしており、沿線需要を掘り尽くした後のぺんぺん草も生えそうもないところで1,000戸を売るのは容易ではなく、年間100戸として販売期間は10年かかるのではないかと思っていた。

　同社のマンションの最寄り駅は「中神」ではなく「昭島」だと聞いて納得した。なるほど。ここなら売れるかもしれない。住環境がいい。東京まで約1時間。同じ距離圏の大規模開発では〝ちびまる子ちゃん〟のNTT都市開発他「ウエリス八千代村上」967戸が今春に分譲される。坪単価は220万円台に収まるのではないか。

　「昭島」は〝ちびまる子ちゃん〟に絶対負けない。ただ、戸数が多い。100戸、200戸だったら坪270万円でも売れると思うが、1,000戸となると強気な価格設定はしないと読んだ。角田氏に「坪単価250万円は厳しい。アッパーで坪240万円はどうか」と聞いたら、「鋭いところ突かれている」と返ってきた。モデルルームがオープンしたら取材したい。坪240万円だったら、同社の「高尾」416戸、「塚田」571戸のように圧倒的な人気を呼ぶ可能性があるとみている。

〝安さ〟売り「ザ・ビッグ」に近接 三井不レジ他「昭島中神」 収穫大の今年初の見学（2021/1/13）

「ヴェレーナグラン菊名の杜」

　大和地所レジデンスは3月17日、30周年記念プロジェクトの全125戸の「ヴェレーナグラン菊名の杜」 第1期1次47戸の登録申し込みの受け付けを開始した。2022年9月にホームページ公開し、物件エントリー数は1,800件を超えている。

　物件は、東急東横線・JR横浜線菊名駅から徒歩13分、横浜市鶴見区上の宮一丁目の第一種低層住居専用地域に位置する敷地面積約9,643㎡、4階建て全125戸。第1期1次（47戸）の専有面積は56.00～95.37㎡、販売価格は5,298万～9,398万円（最多価格帯5,900万円台）。登録期間は3月17日（金）～19日（日）。竣工予定は2024年10月中旬。施工は大勝。

　①メゾネットやスキップフロア、グルニエ(ロフト)、コンサバトリースペースなど86タイプのプランとオープンエアリビング、ルーフバルコニー、奥行3ｍバルコニーなど②二重床・二重天井、天然御影石キッチン天板、ミストサウナ③ライブラリーラウンジ、パーティールーム＆キッズスペース、中庭や屋上庭園、約600㎡の提供公園－などが特徴。

スカイビューガーデン(屋上庭園)

「ヴェレーナシティ パレ・ド・マジェステ」

　大和地所レジデンスは3月15日、全193戸を16カ月で完売した「ヴェレーナシティ パレ・ド・マジェステ」が完成したのに伴う記者見学会を行った。現地は上大岡駅から比高差にして20ｍくらいありそうな高台の低中層住宅街の一角で、オープンエアバルコニーなど全80タイプの多彩なプランが人気の要因。

　物件は、横浜市営地下鉄ブルーライン港南中央駅から徒歩10分、上大岡駅から徒歩16分、京急本線上大岡駅から徒歩18分、横浜市港南区港南二丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率150％）に位置する敷地面積約11,000㎡、5階建て全193戸。専有面積は46.64〜93.68㎡、坪単価は252万円。竣工は2023年2月下旬。施工は大勝。

　販売開始は2021年8月で、2022年11月に完売。来場者数は約1,100組。購入者の約6割が市民。都内居住者は約2割。年代は30代が5割弱で、20代、40代が各2割。家族数の最多は3人。

　従前敷地は果樹園。建物は東西南北棟と中央棟の5棟構成。建物の絶対高さ15ｍの規制を受けており、約20ｍの敷地内の高低差を利用した奥行き約4m・広さ約10畳のオープンエアリビングバルコニー、プライベートガーデン付き１階住戸プラン、ルーフバルコニー、メゾネットタイプ、コンサバトリースペース、ワイドビュープランなど80タイプの多彩なプランバリエーションを用意、南棟と中央棟の間には木造の平屋建て35㎡のセンターキャビンを設置している。

　主な基本性能・設備仕様は、天然石の玄関床、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、御影石キッチン天板、食洗機、スロップシンクなど。

木造のセンターキャビン

　
センターキャビン（左）と中庭

ライブラリーラウンジ