「ザ・パークハウス 大阪梅田タワー」 

三菱地所レジデンスは10月3日、大阪市内エリアで分譲する新築マンションの販売拠点「三菱地所レジデンス 大阪ギャラリー」と「ザ・パークハウス 大阪梅田タワー」のメディア向け内覧会を行い、10月7日に「大阪ギャラリー」をオープンし、「大阪梅田タワー」のモデルルームを公開すると発表した。ギャラリーは、同社グループと連携して、全体ブランド〝三菱地所と次にいこう〟の発信拠点にする。

内覧会で同社関西支店開発部長・魚住尚史氏は「首都圏と同様、大阪エリアのマンション市況は好調に推移しており、今回の「梅田タワー」を皮切りに、その次の『（仮称）大阪市中央区博労町3丁目計画』も決まっており、年間200～300戸をコンスタントに供給できるよう開発を積極化する。ギャラリーは当社グループの複合拠点としても展開していく」と語った。

「大阪ギャラリー」は、JR大阪環状線桜ノ宮駅から徒歩10分、JR東西線大阪天満宮駅から徒歩10分、大阪市北区天満橋1丁目に位置する「OAPタワー」内の2階と16階に開設する。2階は総合受付・ブランドルーム・シアタールーム、模型を、16階はプレゼンションルーム、モデルルーム、インテリアコーディネートルーム、商談ルームをそれぞれ設置。

プレゼンテーションルームでは、デジタル模型やジオラマ、VRを用いて担当者が個別に操作し、物件説明を行う。

「ザ･パークハウス 大阪梅田タワー」は、ギャラリーでオープンする第一弾。阪急神戸線・宝塚線・京都線大阪梅田駅から徒歩6分、JR大阪駅から徒歩10分、大阪市北区中津1丁目の商業地域に位置する36階建て全173戸。専有面積は55.53～173.50㎡、価格は未定だが、55㎡台の低層階は6,000万円台前半になる模様。販売開始予定は2023年12月中旬。完成予定は2025年8月中旬。事業主は同社（事業比率60％）のほか安田不動産（同20％）、JR西日本プロパティーズ（同20％）。施工は熊谷組。

主な基本性能・設備仕様は、超高層免震、角住戸比率70％、AI搭載パーキング、各戸玄関前宅配ボックス、リビング天井高2450ミリ（最上階は3000ミリ）、二重床・二重天井、フィオレストーンキッチン・洗面天板、ディスポーザー、食洗機（138㎡モデルルームはMiele社製）、浴室タオル掛け2か所など。共用施設・設備はビューラウンジ、ゲストルーム、コワーキングスペースなど。

敷地は2021年3月に入札により取得したもの。これまでエントリーは1,400件超、モデルルーム来場予約は300件。30～50代の市内居住者が5割弱で、あとは都内1割、海外1割など広域からも反響があり、「うめきたエリア」「梅田エリア」「茶屋町エリア」に近接している立地と資産性が高く評価されているという。

エントランス

エントランスホール

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　同社の関西圏の〝ザ・パークハウス〟マンションを見学するのは「京都鴨川御所東」「中之島タワー」「神戸タワー」に次いで4件目だ。「梅田エリア」には「グラングリーン大阪」もあるので、「これは見ないといけない」と取材を申し込んだ。

　モデルルームは2戸。138㎡のタイプは設計変更対応で、都内の億ションと比較してそん色ない出来だ。玄関ホールは3帖大くらいあり、アール形状の折上げ天井リビング、フィオレストーンキッチン・洗面天板、ガラス製のアクセント壁などが印象的だった。

　67㎡のタイプは、オプションだが、6帖大の「ホームオフィス」提案がとてもいい。照明付きの2段小上がりとし、床は畳（ケミカル）で堀こたつのような丸いスペース付き。事前内覧会の来場者に好評とか。

　モデルルームもそうだが、共用部施設はアール形状を多用し、エントランスホールに香拡散システム「Air Aroma」を採用するなど五感に働きかける仕掛けも施している。

　肝心の坪単価は、前段で書いた通り、55㎡の低層階が6,000万円台の前半と言うことのようだから約360万円だ。上層階のプレミアム住戸は坪700～800万円で、均すと500万円くらいではないか。（「グラングリーン大阪」の記者見学会が10月12日に行われることをこの日知った。多分、坪単価は1,000万円を超えるはずで、検討者にとっては「梅田タワー」との選択は悩ましい）

　もう一つの「博労町3丁目計画」は、「馬喰町（ばくろちょう）」の誤字だと思ったが、「ばくろうまち」と読み、意味は同じのようだ。こちらも「梅田」に負けない価格になるのではないか。

138㎡のモデルルーム　リビング

138㎡　主寝室

「ホームオフィス」

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　魚住氏などからギャラリーとマンションの説明を受けたあと、シアタールームに案内された。これまで百万遍も見てきたものだ。他と比べても似たり寄ったりだろうと高をくくった。

　ところが、豈図らんや。真っ暗闇のルーム内の左袖から音もなく一人の女性が現れた。靴もスーツも真っ白。背丈は高からず低からず、身は太からず細からず。その美しさに小生はハッと息を詰まらせる…ではない息を呑んだ。あの鶴の化身の「つう」か、空の青にも海の青にも染まない白鳥か、はたまた花にたとえればバラでも百合でもない、楚々と咲くドクダミかカスミソウか、山なら春過ぎて夏来にけらし白妙の衣干すてふ天の香具山か。

　記者はもう話の中身などどうでもよくなった。隠し撮りするように写真に収め、彼女を凝視した。韓流ドラマと大違い。口パクも一分一寸の隙もない。こんな精巧なアバターなど見たことがない。記者の仕事もそうだが、マンションギャラリーの女性スタッフはAIに駆逐されると確信した。

　帰りしな、「このアバターは凄いですね」と声を掛けた。担当者曰く「生身の女性ですよ」「∑(๑ºдº๑)!!」（写真掲載は肖像権の問題があり不可とか。小生の視力は眼鏡をはめて0.2）

シアタールーム

〝どう見ても美しい〟大阪の市場を変える 東京建物「堂島」は坪単価650万円（2021/11/25）

大阪府の最高坪単価に 大和ハウス「梅田」 東急不「芦屋」には及ばず（2018/9/15)

さすが三菱 神戸の歴史的建物保存・復元「神戸タワー」 過去最高峰の坪単価266万円（2018/3/15）

負けたらあかんぞ東京に わが国初 免震最高階数55階建て 地所レジ他「中之島」竣工（2018/2/20）

「江北小路」

　三菱地所ホームは9月28日、東京都の「都有地活用による魅力的な移転先整備事業」第1号プロジェクト「江北小路」のメディア向け完成見学会を行った。同社が開発したFMT（Flat Mass Timber)構法を採用することで頑丈でフレキシブルな居住空間を造りだすとともに、外観・内装に〝現し〟をふんだんに採用している。素晴らしい建築物だ。

　物件は、日暮里・舎人ライナー江北駅から徒歩11分、足立区江北4丁目の第一種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積約775㎡、準耐火の木造一部鉄骨造3階建て延床面積約1,142㎡。1階が店舗、2～3階が賃貸住宅16戸。専用面積は29.57～72.13㎡、月額賃料は69,000円（坪7,700円）～。事業主は東京都都市づくり公社。設計監理はスタジオ•クハラ•ヤギ。施工は三菱地所ホーム。管理会社はハウスメイトパートナーズ。着工は2022年3月、竣工は2023年9月。木材使用量は約350㎥。2階の5戸が木密地域からの移転先対象住戸で、うち1戸が申し込み済み。全体では5個が申し込み済み。

　移転先整備事業は、木密地域居住者の移転を促すため、コミュニティに配慮した共同住宅を整備するもので、三菱地所ホームなど4者による提案がプロポーザルで採択された。

　建物は、南と北の2棟に分棟し、その間に自由歩行空間「みんなの小路」を整備することで、隣接する公園の緑と建物－戸建て住宅街を繋ぎ、設計・施工では、同社が開発した住宅用FMT構法を非住宅用に改良し、最大7.3ｍスパン（住宅用は6.6ｍスパン）、キャンチスラブ5.0ｍ（同3.1ｍ）を実現した。さらに、メンブレン防火被覆設計と燃え代設計により、1時間準耐火構造とし、外壁は多摩産材スギ材、床・壁・軒裏はカラマツCLT・集成材パネルを採用するなど、木造現しのデザインとしているのが特徴。

　住戸の商品企画では、玄関ドアは1.2ｍの親子ドアで、ベイマツ材の框ガラスドアを採用。ドアと居室の間を土間空間とすることで、外と内を緩やかにつながる工夫を施している。居室床はカバザクラ、ドアはツガ材。窓はLow－Eガラス。

　見学会で、同社常務執行役員ソリューション事業部門 部門長 都市木造開発推進部長・越川喜直氏は「都の木密地域の移転促進を図る事業の第1弾。当社などの4者の提案が採択されたポイントは、公園の緑と道路をつなぐ『みんなの小路』を整備し、コミュニティを醸成するプランにしたこと、FMT構法を非住宅用に改良することで自由なレイアウトを可能にしたこと、燃え代設計で構造を被覆しないで木の温かみを現しで表現したこと」などと語った。

越川氏（背後は現しの国産材の壁）

「みんなの小路」

親子＆木製框玄関シースルードア

床、ドアも挽き板仕上げ

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　現地に着いた途端、フェイクではない本物の木が現しで採用されている建物が目に飛び込んできた。と同時に、同社本店営業部長・鈴木正人氏（54）から声を掛けられた。もう、これで取材の100％が達成されたと思った。

　その通りの結果となった。施設は文句なしにいい。今年の冬に取材したJKK東京「カーメスト興野町」もよかったが、さすが都の公社だ。これほどふんだんに木が使われている賃貸マンションは皆無だろう。玄関ドアが木製框のガラスなのにも驚愕した。かつて建築家の山本理顕氏がUR都市機構の「東雲キャナルコート」でSOHO利用を想定してシースルーの玄関ドアにしたのを見て以来だ。三菱地所ホームと設計監理のスタジオ•クハラ•ヤギに拍手喝采！

　鈴木氏からは「わたしがソリューション事業部にいたときに受けた案件。余計なことは書くな」と、球速にしたら50～60キロもない牽制球（記者にとっては痛くもかゆくもない）を投げられたので多くは書かないが、知る人ぞ知る知らない人は知らない同社の〝名物男〟だ。記事を添付したので読んでいただきたい。

鈴木氏

宏遠側からの外観

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　取材を終え、一杯飲もうと駅に向かっていたら、「江北小路」に近接する東京女子医大病院の隣接地に「カフェ＆バー マリガン」「ビールセット1,000円」の看板・メニューが目に留まった。すぐ店に飛び込み「ビールセット1,000円」を注文した。コロナ禍で〝せんべろ〟を覚えたのだ。

　写真を見ていただきたい。これで1,000円だ。ビールはもちろん、つまみのポテトチップス、特大のから揚げ、長崎のゆずドレッシング添えサラダはとてもおいしかった。お腹がいっぱいになったが、もう1杯ビール（400円）を注文した。料金は「興野町」の取材の帰りに飲んだ江北駅前の店の2分の１もなかった。

　店内は「江北小路」ほどのスパンはないが、アメリカ・オークランドの飲み屋をイメージさせてくれる。いい店だ。

「カフェ＆バー マリガン」の「ビールセット1,000円」

三菱地所ホーム 木造の常識を覆す新構法「FMT」 富裕層・非住宅用途に照準（2020/9/4）

公園隣接 分譲に負けない設備仕様 圧倒的人気JKK東京「カーメスト興野町」（2023/2/13）

顧客のミリ単位の要望にこたえる三菱地所ホーム 鈴木氏が語る（2009/5/26）

「シティタワー綾瀬」

住友不動産は9月25日、綾瀬駅前の32階建て再開発タワーマンション「シティタワー綾瀬」（全422戸）の第一期86戸の登録受付を9月23日(土)から開始したと発表した。

「綾瀬駅東口周辺地区地区まちづくり計画」に基づき、隣接地で足立区が開発を進めている「東口駅前交通広場」とともに、敷地内に歩道状空地・広場状空地を整備するなど地域に開かれた憩いのスペースを創出する。

共用部には個室ブースを備えたテレワークラウンジやフィットネスルームなどを備え、専有部は天井高最大約2,620から～2,670ミリ、食洗機、ディスポーザーなどを標準装備。一次エネルギー消費量を現行の省エネ基準値から20％削減する省エネ性能「ZEH-M Oriented」仕様とする。

物件は、東京メトロ千代田線綾瀬駅から徒歩1分、足立区綾瀬三丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率500％）に位置する32階建て422戸。9月23日から9月30日まで登録を受け付ける第1期（86戸）の専有面積は58.93～74.18㎡、価格は7,600万（坪426万円）～11,800万円（坪525万円）、最多価格帯7,600万円台。登録締め切りは9月30日。竣工予定は2025年8月中旬。設計・施工は長谷工コーポレーション。

これまでの問い合わせ件数は2,200件。都心直結、「大手町」駅直通21分の交通利便性、物件から徒歩１分圏内には飲食店や総合スーパーマーケット、公園などが揃う生活環境など資産性が評価されているという。

プレス・リリースから　

　三井不動産リアルティは9月21日、2023年第1四半期（2023年4月～6月）の「プレミアムマンション」のデータをまとめ発表した。同社の高額物件を主に取り扱う窓口「リアルプラン」で集計したもので、都心部の不動産マーケットが堅調に推移していることを示している。

　「プレミアムマンション」は、「麻布・赤坂・六本木エリア」、「広尾・代官山・恵比寿エリア」、「青山・渋谷エリア」、「白金高輪・麻布十番エリア」、「銀座エリア」、「番町・麹町エリア」、「市谷・四谷エリア」の7エリアに位置する高品質の中古マンションの中から、同社が独自にセレクトしたもの。データ集計対象は254棟、約34,900戸。

　調査によると、プレミアムマンション全体の平均成約坪単価は817万円と集計開始時点の2006年から約1.88倍、成約件数は178件と前期比約1.28倍となり、ともに最高値に次ぐ高水準となった。

　また、2023年11月に開業を控える「麻布台ヒルズ」などで話題の「麻布・赤坂・六本木エリア」の平均成約坪単価は1,056万円となり、集計開始以降最高値を更新。成約件数のうち約半数が成約坪単価1,000万円超となった。

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　記者は、中古マンションのことはよく分からないのだが、新築と連動していることから、都心部のプレミアムマンションの高騰が続いているのは理解できる。詳細データは確認していないが、成約坪単価817万円で、「麻布・赤坂・六本木エリア」エリアの成約件数の半分が坪1,000万円以上というのも納得だ。

　設備仕様はともかく、緑・住環境などの立地、天井高などの基本性能、ファサードデザインなどは古いマンションのほうがはるかに高いはずだ。集計対象の254棟のうち100棟は取材したような気がする。どこに住むかは人それぞれだが、バブル崩壊前までは〝何でもあり〟の商業系エリアの億ションなどは数％もなかった。富裕層は賢明な選択をしていると思う。

　三井不動産レジデンシャルはバブル崩壊後も継続して高額マンションを供給してきたが、三井不動産リアルティも富裕層向け窓口「リアルプラン」を重視してきたのも称えたい。

　同社は次期以降のマーケットについて「経済金融情勢の動向に加えて、大型新築物件の供給による影響やインバウンド需要の動きについて注視が必要」としているが、ウクライナ戦争が終結し、米中関係が改善されれば（経済の延長として戦争で物事を解決しようという動きは実に嘆かわしい）、富裕層向けマーケットは一層盛り上がり、誰も経験したことかない高値が形成されると記者は見ている。

「三田ガーデンヒルズ」255㎡モデルルーム

　三井不動産は9月20日、三菱地所レジデンスとの共同開発マンション「三田ガーデンヒルズ」のモデルルーム2戸をメディアに公開した。約110㎡のモデルルームは他の億ションの仕様とそれほど差はないが、約255㎡のほうは広さもさることながら設備仕様レベルはケタ違いで、見事というほかない。記者が分譲前に予想した平均坪単価1,300万円はズバリ的中した。

　物件は、東京メトロ南北線麻布十番駅から徒歩5分～7分、港区三田１丁目の第2種住居地域（容積率400％）に位置する敷地面積約25,246㎡の全1,002戸（一般販売対象住戸952戸）。専有面積は29.34～376.50㎡。価格は未公表だが、全体の坪単価は1,300万円、PARK MANSION棟は坪1,700万円。竣工予定は2025年3月下旬。施工は大成建設。メインデザインはホシノアーキテクツ、ファサード・デザインは国内で初めて手掛けるというホプキンスアーキテクツ。

　現地は旧逓信省跡地。道路を挟んだ南側にはジョサイア・コンドルが設計した綱町三井倶楽部と、その西側にオーストラリア大使館と三田共用会議所、敷地東側は都立三田高校、敷地西側はお寺などがある。

　建物は、13階建てPARK MANSION棟、14階建てNORTH HILL棟、8階建てWEST HILL棟、14階建てEAST HILL棟、14階建てSOUSE HILL棟、1階建て共用棟VILLA棟で構成。起伏のある敷地を活かし既存樹を含む植栽約130種に及ぶ約7,700㎡のランドスケープ、ZEH-Oriented取得予定、使用電気・ガスともにCO2排出量実質ゼロ、帝国ホテルと提携した各種サービス、ウェルネス施設、エデュケーションサービスなどが特徴。

　今年2月から販売を開始し、これまで第1期1次から第1期5次まで約700戸を供給済み。

　約110㎡のモデルルームはEAST Hill棟を想定したもので、リビング天井高2600ミリ、600角床タイル仕上げ、キャビネット・建具突板仕上げ（一部）、塗装仕上げ収納扉、ジャクソン浴槽などが標準。

　約255㎡のモデルルームはPARK MANSION棟を想定したもので、エントランスはメイン（広さは8帖くらいか）とサブで2か所、リビング天井高約2800ミリ、LDKの広さは49.4帖、マスターベッドルームは16.0帖、折上天井、本革＋突板扉、突板フローリング、ミーレ社製食洗機・カップボード、ベッテ浴槽、タオルウォーマー、600×1200角床仕上げのほか、オプションで可動式鉄板焼きカウンター、レザー＋メタルバー壁パネル、サウナなど。

255㎡モデルルーム

255㎡モデルルーム

255㎡モデルルーム

255㎡モデルルーム

255㎡モデルルーム

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　同社が昨年4月にプレス・リリースしたとき、間違いなくエポックメーキング的なマンションになると確信した。お金持は「広尾ガーデンヒルズ」「広尾ガーデンフォレスト」のほうがいいと考える人も多いだろうが、この物件は歴史的建造物の歴史を一部ファサード・デザインに残し、ランドスケープにも力をいれるのもいいが、毎日、ジョサイア・コンドルが設計した綱町三井倶楽部が望めるのは、お金に代えがたい価値があると思う。

　そして今回、モデルルームを見学して何よりもうれしかったのは、昨年4月30日付の記事で、「（坪単価は）戸数が多く、目先の社会経済動向も読みづらいので坪1,500万円となると自信はない。1,300万円くらいが妥当ではないか」と書いた、その予想がズバリ的中したことだ。

　皆さんは、どこかからのリークだろうと思われるかもしれないが、記者はそんな卑劣な真似はしない。「広尾」や近接する「三田綱町」、その他の億ションなどと比較してはじき出した単価だ。マンションを見学する際、単価を予想する習慣をつけてきたのが実を結んだということだ。最高価格は45億円（376㎡、坪3,950万円）というのも想定内だ。今後、一等地の眺望が担保されたマンションは軒並み坪3,000万円を超えるはずだ（「広尾ガーデンヒルズ」のバブル期の中古価格がそうだった）。ただ、わずか半年で700戸を供給できるとは全く予想できなかった。

　ついでに、自慢話をもう一つ。三井不動産を代表とするコンソーシアムが「ミッドタウン六本木」の敷地を1,800億円で落札したが、小生はその半年前に1週間かけて駆けずり回り、「落札価格は1,750億円」と新聞記事に書いた。落札価格との誤差は3％だった。あのとき、2番札、3番札は確か1,300億円とか1,100億円だったはずだ。小生はそれらの目利きのないデベロッパーを嗤った。その後の「ミッドタウン」の展開はご存じの通りだ。

　記者は三井不動産・植田俊社長が就任会見で「産業デベロッパー目指し、日々妄想」と語ったのを忘れない。その「妄想」が次々と現実のものになりつつある。今回の「三田」もその一つだ。エポックメーキングと書いたのはそのことだ。

110㎡モデルルーム

110㎡モデルルーム

綱町三井倶楽部

「産業デベロッパー目指し、日々妄想」植田俊・三井不動産次期社長（2022/12/11）

更なる環境配慮型 三井不レジ・三菱地所レジ「三田ガーデンヒルズ」二期販売へ（2023/9/12）

坪1300万円でどうか 旧逓信省庁舎跡地の三井＆三菱「三田ガーデンヒルズ」（2022/4/30）

「麻布霞町」を超えるか 三井不レジ「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」（2014/7/4）

究極の億ション 三井＆三菱 「広尾ガーデンフォレスト」（2007/2/23）

「プラウドタワー相模大野クロス」

　野村不動産は9月16日、伊勢丹相模原店跡地の小田急線沿線最高峰マンション41階建て「プラウドタワー相模大野クロス」687戸のモデルルームをオーブン、秋以降に販売する。

　敷地内に公共広場と24時間開放の公共歩廊を約3,600㎡規模で新設するなど、駅前から公園への新たな賑わいの都市軸を形成する。

　マンションは、ZEH-M Oriented＆低炭素建築物認定を取得。また国内初の東京ガスの提供するEV充電サービス「EVrest」を屋内平置き駐車場全207区画に設置し、実質再生可能エネルギー100％の電気やカーボンニュートラル都市ガスの導入による実質CO2排出量実質ゼロを実現する。

　災害レジリエンス対策として、中圧ガス導管とマンション専用ガスガバナを設置。共用部の一部施設は災害時72時間稼働、エネファームの自家発電により専有部は最大26日間の電力を確保。また、プラウドシリーズ初のエレベーターと連携した上下階移動可能な掃除ロボットを導入する予定。

　物件は、小田急線相模大野駅から徒歩4分、相模原市南区相模大野四丁目に位置する敷地面積約10,186㎡、41階建て687戸。専有面積は32.66～125.48㎡。竣工予定は2025年11月上旬。施工は三井住友建設。

「パレ・ドール六義園北」土間・ギャラリー（左）と茶室

　コスモスイニシアが分譲を開始したリノベーションマンション「パレ・ドール六義園北」を見学した。床・建具・家具などに本物の木を使用したデザインが秀逸だ。

　同社と東京都立大学システムデザイン学部インダストリアルアート学科インテリアデザインスタジオが2021年11月から共同して取り組んでいるプロジェクトの一つで、同社の2千戸超のリノベーションマンションの供給実績・ノウハウと、学生の自由な発想や大学での研究で得られた成果を融合させ、「多様性・変化する暮らしかた」を具現化し、提案するのが狙い。

　今回の物件のテーマは「日本の感性」で、京町家などに見られるわが国の伝統的な住宅や古民家の調査研究を通して、「ハレとケ」を現代の住まい方へ再構築しているのが特徴で、障子や襖などの「可動建具」は、空気を通す布張りや板張りなどで仕上げ、春夏秋冬に応じて変化させることができるようにしている。

　同大学のインダストリアルアート学科・学域は、「『デザイン』という専門分野だけにとどまらず、理工系から人文・社会系まで、プロダクト系からメディア系まで、幅広い領域に対する興味と知見を有し、それらを総動員して新しいタイプのデザインを創生する人材を育成している」「世界的にも非常にユニークな存在」（同大学ホームページ）で、同学部・学科教授の藤原敬介氏はISSEY MIYAKEの店舗デザインなども手掛ける著名な方のようだ。

　物件は、JR山手線駒込駅から徒歩3分、北区中里1丁目の商業地域に位置する9階建て「パレ・ドール六義園北」の3階住戸で、専有面積は112.87㎡、価格は12,480万円（坪365万円）。建物は築34年。

リビング（正面奥は収納襖）

収納襖の布張り部分

ダイニングキッチン

土間・ギャラリーからの内観

プラン

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　8月に見学取材した「代田橋」と同様、物件案内は同社流通事業部商品企画部建築一課課長・高橋晴彦氏にしていただいたのだが、住戸に入って絶句した。

　「代田橋」より面積は3倍近く広いこともあるのだが、床・建具・家具などに本物のヒノキ材などを採用した、間口十数メートルもありそうな端正な佇まいに目を奪われたからだ。

　障子や襖などの「可動建具」は寸法が同じなので、気分によって、四季によって自由に入れ替えたり取り払ったりすることができる。京町家などで日常的に行われていたことだ。布張りの布は市販されているものを使用しているとのことで、高価な素材でなくても工夫次第で美しく見せることができることを示している。

　「パレ・ドール六義園北」について。立地、竣工時期、商品企画などからして、記者が分譲時に取材した物件であるのはほぼ間違いない。2戸1エレベーターの億ションだった。当時の坪単価は800万円くらいではなかったか。ある著名なプロ野球選手が購入したのをご本人に確認もしている。

「パレ・ドール六義園北」

テーマは昭和レトロ 簀戸、サイザル麻、組子…コスモスイニシアのリノベ「代田橋」（2023/8/2）

  9月14日に行われたマンション管理業協会の記者懇談会で「カスタマーハラスメント（カスハラ）」に関する質問があった。記者はどのようなやり取りが行われたのか聞き取れなかったのだが、教育・保育現場などを中心にコロナ禍でカスハラが増加傾向にあると聞いているのでハットさせられた。と同時に、同協会が平成25年に発刊した「マンション管理業の失態調査報告書」（代表研究者：大橋弘氏）にマンションフロント業務担当者への過剰要求が取り上げられていたことを思い出した。

同協会から報告書の一部をメールで送っていただいたので紹介する。フロント業務担当者の「やりがい」と「過剰要求」を箇条書きにしたものだ。

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フロント業務担当者としてのやりがい（集計：2,500人）

・理事会役員に信頼されていると感じる時　87.8％

・上司や同僚にフロントとしての実力を認められた時　55.7％

・理事会役員や居住者等からほめられた時　72.5％

・新たなサービスや建物、設備の改修工事等を提案して受注できた時　48.8％

・理事会と協力して管理上の課題に取り組み円滑に解決した時　65.6％

・理事会で自ら企画立案したことや提案したことが採用された時　49.0％

・理事会役員や自治会役員と企画したイベントが成功した時　29.7％

・アンケートのコメント等で間接的に居住者から褒められた時　45.0％

・理事会役員や居住者から信頼を回復できた時　52.2％

・理事会で適切なアドバイスができた時　56.4％

・管理員等の現場の職員から頼りにされたり褒められたりした時　42.6％

・理事会役員や居住者等との交流を楽しめた時　35.0％

・理事会役員や自治会主催の懇親会等にゲストとして呼ばれた時　21.7％

・管理組合から感謝状等の形で実績を認められた時　21.0％

これまで受けた過剰要求（集計：2,295人）

・長時間（4時間以上）にわたる理事会などへの出席 60.9％

・深夜（夜10時以降）に及ぶ理事会等への出席　55.7％

・頻繁（月2日以上）に開催される理事会などへの出席　47.3％

・深夜・休日に及ぶ理事会役員や居住者等からの頻繁な電話対応 60.1％

・理事会役員から届く頻繁・大量のメールへの対応　47.8％

・理事会役員からの休日や業務時間外の突然の呼び出し　45.1％

・膨大な資料を短時間で作成するような不当な要求　39.4％

・出席する必要のない会合への出席の強要　　33.0％

・総会・理事会等における罵声、怒声による威圧　57.4％

・理事会役員や居住者等からのセクハラ　2.2％

・理事会役員や居住者等からの暴力　4.0％

・理事会役員や居住者等からのいやがらせ　16.7％

・業務時間外における共用部分の汚物処理などの清掃作業の要求　29.7％

・騒音問題における音の確認等、契約業務に含まれない立ち合い要求 70.0％

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　フロント業務担当者は多くのことに「やりがい」を感じると同時に、理事会役員や居住者などからたくさん「過剰要求」を受けていることが分かる。同報告書のまとめでは、モチベーションの高いフロントほど将来もフロントとして働きたいと考える傾向にあるとし、教育訓練を受けたフロントはモチベーションが高く、全体的に業務範囲が狭いほどモチベーションは高い傾向にあるとし、不当要求を受けたフロントほど、モチベーションが低下する傾向にあると締めくくっている。

　どうすれば不当要求は解消されるか。報告書が指摘する教育訓練も必要だろうが、記者は一番必要なのは「マンション標準管理委託契約書」を周知徹底させることだと思う。理事会への出席など契約業務以外の事項を管理組合は管理会社に求めず、管理会社は過剰な、サービス労働に繋がる要求を受けないことだ。

　もう一つは、良好なコミュニティを形成するための管理組合の取り組みが不可欠だと思う。風通しをよくすれば、居住者間のトラブルは激減するはずだ。

　その意味で、2016年に国土交通省が標準管理規約を改め、コミュニティ条項を削除したのは居住者同士を見えなくし、分断するもので、誤りだったと今でも考えている。どのようなマンションの管理を行うかは、居住者が決めることだ。国が決めることではない。（記事参照）カスハラが増えているとすれば、このコミュニティ条項の削除もその要因の一つではないか。

　さらに言えば、管理会社もまたフロント業務担当者が日々行っている仕事がどのようなものかを居住者に伝え、アンタッチャブルとされてきた専有部へのサービスを強化すべきだと思う。記者は5年前、公共職業安定所（ハローワーク）の就職フォローアップ事業の一つ「マンション管理員業務講習会」を取材し、「掃除は科（化）学」「床は朝日新聞、窓ガラスは読売新聞」「ホコリは取るもの、誇りは持つもの」などという講師の話と手際よいスゴ技に目からうろこが落ちたのを鮮明に覚えている。フロント業務担当者はみんなリスペクトすべきプロだ。

　最近、第三者管理方式を採用するマンションが増えているが、この方式が居住者間のトラブル防止に役立っているか、カスハラの解消につながっているか、とても興味がある。

大山鳴動…コミュニティ条項は玉虫色決着 国交省が大岡裁き（2016/3/15）

マンション「コミュニティ条項」削除に反対 首都圏など13の管理組合が意見書（2015/6/3）

標準規約からマンションコミュニティ条項が消える？ 第10回「管理ルール検討会」（2015/2/27）

迷走する「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」（2012/8/30）

「機能不全マンション」に第三者管理方式の導入は適当か（2012/8/3）

〝掃除は科学 床は朝日、窓は読売〟 マンション管理員のスゴ技を1日体験（2017/2/25）

　良好な管理が市場で適正に評価される仕組み「マンション管理適正評価制度」の〝見える化〟が実現しそうだ。9月14日行われたマンション管理業協会（理事長：高松茂・三井不動産レジデンシャルサービス会長）の記者懇談会で明らかになった。

　同制度は、マンションの管理状況や管理組合の運営状態を6段階で評価し、インターネットを通じて情報を公開する仕組みで、2022年4月にスタート。2023年8月末で登録件数は1,503件となっている。同協会は2024年度末までに1万件の登録を目標に掲げている。

　〝見える化〟は、同協会が委託したシンクタンクと学識経験者で検討されているもので、★の数によって仲介段階の査定価格はどうなるのか、売り出しから成約までの期間に影響はあるのかないのか、成約価格は近傍同種の物件と比較してどうなるかなどを定量的に分かるようにする。

　同協会は「現段階ではデータ量が少なく、公開する段階ではないが、〝見える化〟を行う」としている。

　記者は、管理会社別に登録件数や管理件数に占める登録件数比率を公表すべきではないかと質問したが、高松理事長は「内部データとしては収集しているが、公表する予定はない」と語った。

　これは、同協会としては公表しないということだが、個社が公表することを縛るものではないと解釈できる。理事長会社として三井不動産レジデンシャルサービス（三井不動産レジデンシャル）は公表すべきだと思う。同社が公表したら、野村不動産パートナーズ（野村不動産）だって、伊藤忠アーバンコミュニティ（伊藤忠都市開発）だって負けていないはずで、各社が競いあえば、制度の普及スピードは加速する。消費者への認知度も飛躍的に高まる。

★5つは21％ 会員間の競争を促すべき マンション管理協 マンション適正評価制度（2023/8/21）

星の数より件数2年後の適正管理評価1万件目指す マンション管理協 総会・懇親会（2023/6/14）

登録件数1000件突破 ★５つ最多は伊藤忠アーバン マンション管理適正評価（2023/4/2）

「WEST HILL棟」完成予想図

三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスは9月12日、旧逓信省簡易保険局庁舎跡地で開発を進めている「三田ガーデンヒルズ」の第二期事前案内会（完全予約制）を9月15日から開始すると発表した。

同物件は、持続可能な社会の実現に向けて既存建物と既存樹木の一部保存・再生、価値ある緑豊かな環境を維持するため約7,700㎡のランドスケープデザイン、太陽光発電設備や燃料電池の実装、全戸ZEH-Orientedの取得など、様々な環境配慮施策を実施しているが、第二期で販売予定の「WEST HILL棟」（8階建て）では、更なる環境配慮への工夫を取り入れたウェルビーイングの向上を目指した企画となっている。

特徴は、①より身近に“緑”を享受することが可能な本物件唯一の8階建て②ウェルビーイングの向上を目指した2つの「自然調和型プラン」③より快適なくらしを実現する「ライフスタイルサポート企画」の3つ。

①では、中庭のみならず、建物の西側にも豊富な植栽帯をレイアウトし、住戸面積約56㎡～約182㎡まで豊富なプランバリエーションを用意し、「大型テラス（平均面積約49㎡）」と「大型ルーフバルコニー（平均面積約44㎡）」を提案する。

②では、「カーボンニュートラルデザインプラン」と「バイオフィリックデザインプラン」の2つを用意。「カーボンニュートラルデザインプラン」では、一次エネルギー消費量削減率約53％を実現。日本家屋に見られるパッシブデザインの考え方を取り込んでいる。また、建築的なプランニングの工夫による省エネへの取り組みとして通風改善（スライドドア）、日射遮蔽（オーニング、ブラインド）、外気温中和（サーマルコンフォートスペース）、断熱強化（高断熱サッシ）、排熱利用（エネファーム）などを採用する。

「バイオフィリックデザインプラン」では、 三井不動産レジのブランドコンセプト「Life-styling × 経年優化」と三菱地所レジのブランドコンセプト「一生ものに、住む。」を元に、室内における植栽育成・配置の工夫、室内におけるインドアグリーンの視認性を高める工夫を行い、“五感”で自然を体感できる映像・環境音、照明、匂い・質感・味覚などの仕掛けを提案している。

③では、家事負荷軽減をサポートするハウスキーパー対応プラン、住戸内の簡易清掃・料理代行・食材買い物代行・洗濯、衣類整理・ネットオークションへの出品代行・コミュニケーションケアサポートなどを行う。

また、三井不動産グループの三井デザインテックと協働し、環境に配慮した建材・家具・小物などを提案する。

物件は、東京メトロ南北線・都営地下鉄大江戸線麻布十番駅から徒歩5分～７分、港区三田一丁目の第二種住居地域・第一種文教地区で建設中の敷地面積約25,246㎡、地下２階地上14階建て全1,002戸。専有面積は29.34～376.50㎡。第二期販売開始は2023年11月。竣工予定は2025年3月。設計・施工は大成建設。

「カーボンニュートラルデザインプラン」

「バイオフィリックデザインプラン」

「グリーンポケット・ハンギングプランター」

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　上段は、プレス・リリースを引き写したもので、隔靴掻痒、もどかしさを覚えるが、リリースを読んだ限りでは現時点で基本性能・設備仕様レベルは最高峰だと思う（もう一つの物件もそうではないかとみているが取材は不可）。

9月20日にはプレス向けモデルルーム見学会が開催されるので、しっかり見学してレポートしたい。とくにインドアグリーン、五感で自然を感じる工夫をチェックしたい。これらは個々の物件や一つ二つくらい盛り込まれているものがあるが、全て採用されているものは過去にないはずだ。

　単価について。昨年4月にプロジェクトの概要発表のリリースに対して、記者は無謀にも「坪単価は1,300万円でどうか」と書いた。アクセスが殺到し、瞬く間に1万件を突破した。いまのところどこからも苦情は届いていない。当たっているのか外れているのかも確認したい。

「LDK～コミュニケーションラウンジ」

「サーマルコンフォートスペース」

「窓型スマートディスプレイ」

坪1300万円でどうか 旧逓信省庁舎跡地の三井＆三菱「三田ガーデンヒルズ」（2022/4/30）

「麻布霞町」を超えるか 三井不レジ「パークマンション三田綱町ザ フォレスト」（2014/7/4）