結局はワクチン頼みか 出勤率7割減に厚い壁 東京都 新型コロナ 感染爆発
7月31日の東京都の新型コロナ感染者は、5日連続して過去最多を更新する4,058人を記録した。高齢者向けのワクチン接種が進む一方で、従来株の2倍ともいわれるデルタ株の感染力の強さの結果とされる。
政府の新型コロナウイルス感染症対策分科会の尾身茂会長からは「感染を下げる要素はないが、上げる要素はたくさんある」「行政と市民で危機感を共有できていないことが最大の問題」と指摘されているが、結局はワクチン頼みしかないのか。「出勤率7割」というのは厚い壁だ。
別表・グラフは、7月31日の年代別・性別感染者の数値を示したものだ。
20歳代は1,484人で、過去最多だった7月29日の1,417人を上回った。1日当たりの感染者としては第3波の2倍以上となっている。
30歳代は887人で、20歳代と同様、過去最多だった7月29日の782人を上回った。第3波は500人台だった。
40歳代は583人で、7月29日の612人より減少。第3波では400人台だったので、20歳代、30歳代と比べ増加比はやや鈍化している。
50歳代は398人。過去最多だった1月7日の407人よりは少ない。
60歳代と70歳以上はワクチンの効果で激減しており、双方で全体の4.9％となっている。
一方で激増しているのが10歳代と10歳未満。10歳代は354人で、第3波では1月7日の131人が最多だったのが7月17日に110人と100人を超えると、その後は増加の一途。10歳未満も第3波、第4波では100人を超える日はなかったが、7月半ばから目立って増え続け、最近4日間は連続して100人を突破している。
◇ ◆ ◇
小池百合子都知事は7月30日の会見で、感染拡大の要因について「デルタ株の感染力は、前から1.5倍というふうに言っておりましたけれども、昨日も専門家の先生方がおっしゃるには、感染力は2倍近く強く」、「繁華街の滞留人口は1月の宣言時と、実は同程度まで減少はしている。しかしながら、残念ですが、このデルタ株の強力性に、その人流の減少が追いついていない」とし、感染経路については、「療養者の方々にアンケートを取ったところ、療養者すなわち陽性になった人、3人に一人が飲酒を伴う懇親会、また同居者以外とのマスク無しでの会話などを行ったということが分かっている」と語った。
感染拡大を防止するカギとして、「ワクチンというゲームチェンジャーが出てきているわけですから、（三密など）素手で戦っている今の部分と、ワクチンの接種のこの時間をどうやって稼いでいくか」と述べ、事業者に対し計画的な長期休暇の取得や、テレワークなどを強化し、出勤者数の7割の削減を改めて徹底することを要請し、8月2日（月曜日）から始まる大学、短大生のワクチン接種を呼び掛けた。
◇ ◆ ◇
都知事が要請している「出勤率7割削減」の実現には大きな壁もある。東京商工会議所が2,090社（回答数：662社、回答率31.7%）を対象にした「中小企業のテレワーク実施状況に関する調査」では、2021年5月の緊急事態宣言下における東京23区内の中小企業のテレワークの実施率は38.4％にとどまり、前回（2021年1～3月）に比べ27.8ポイント減少し、企業規模別では従業員301人以上の実施率は64.5% となっている一方で、従業員50人以下は29.8%にとどまっていると報告している。
テレワークを実施している社員の割合は20％以下が52.4％ともっとも多く、前回緊急事態宣言時と比べ22.6ポイント増加するなど伸び悩んでおり、その理由として「テレワーク可能な業務がない」64.7%、「生産性の低下」24.0％、「PCや通信環境の整備状況」19.6％などの回答が多かったとしている。
企業規模別で99％を占める中小企業ではテレワーク、在宅勤務を実施する環境にないことを調査結果は示している。
木漏れ日、渓流の音…イニシアの世界観を表現 総合ギャラリー「三田」
「イニシアラウンジ三田」
コスモスイニシアが先にオープンしたレジデンシャル事業の総合ギャラリー「イニシアラウンジ三田」を見学した。空間デザインブランド「parkERs（パーカーズ）」監修の本物の観葉植物を随所に設け、渓流の音や木漏れ日などの〝癒し〟の演出は他社にはないもので、「INITIA」の世界観が余すところなく表現されている。
ギャラリーは、JR田町駅隣接の田町センタービル2階に設置された80坪の広さで、このほか60坪のモデルルーム、20坪の事務所と合わせ160坪の規模。「parkERs」監修による本物の観葉植物などをふんだんに配置し、木漏れ日やせせらぎの音が流れる什器の工夫、家具や床、植物の足元のマルチング材など地球環境に配慮した素材を採用しているのが特徴。
現在はコロナ禍で予約制だが、来場者が同社の販売中の新築マンション・戸建、中古マンション、リノベーションマンションの情報のほか、同社のこれまで供給したマンション履歴などをBIGPADで自由に操作、閲覧することができる。
また、隣接するビル内には、分譲マンション「イニシア横浜天王町」「イニシア青砥レジデンス」の2つのモデルルームを用意している。
同社レジデンシャル本部統括部分譲事業推進課課長・辻井正人氏は、「オンラインマンションギャラリーシステム『ROOVcompass』はクラウドサービスとして自宅でも自由に閲覧できるようにしていきたい。分譲マンションはこれから下期の4物件を公開し、戸建てやリノベーション物件、全国の仲介物件紹介なども増やしていく」と語っている。
◇ ◆ ◇
「イニシア横浜天王町」は、相鉄線天王町駅から徒歩3分の7階建て全65戸。専有面積は35.00～65.14㎡。現在分譲中の住戸（12戸）の価格は3,558万～5,098万円（最多価格帯3,600万円台）。竣工予定は2022年2月中旬。施工は木内建設。
エントランスホールをはじめとする共用空間には、「parkERs」とコラボしたアースカラーの外観、敷地の四方を囲む植栽計画を盛り込んでいるのが特徴で、35㎡のモデルルームには本物の観葉植物が多用されている。
「イニシア青砥レジデンス」は、京成線青砥駅から徒歩2分の14階建て全40戸。6月20日に抽選分譲し、即日完売した第1期1次（36戸）の専有面積は64.26～81.50㎡、価格は5,098万～7,148万円、坪単価は290万円。竣工予定は2022年2月中旬。施工は田中工務店。
三方道路に囲まれた敷地を活かし、角住戸率を高めた全戸南西向きのプラン、間仕切りを自在に変えられるフレキシブルリビング、幅1400ミリのウェルカムホームを提案しているのが特徴。共用部には、1stプレイスの住まいでも、2ndプレイスのオフィスでも、3rdプレイスのカフェでもない“2.5プレイス”として利用できる共用ラウンジを設置している。
「イニシア青砥レジデンス」共用ラウンジ
「イニシア横浜天王町」モデルルーム
◇ ◆ ◇
ラグジュアリーホテルのロビー、ラウンジの水盤・水景、緑、生花などの豪華な演出はよくあり、マンションギャラリーでは伊藤忠都市開発「ギャラリークレヴィア有楽町イトシア」は5つ星ホテル並みだ。
イニシアのギャラリーは、それらとはやや趣が異なる。常緑樹と思われる木の影がソファや床に映し出され、小さな石が敷き詰められた水盤からは小川のせせらぎの音が聞こえる工夫が凝らされている。さりげない光と影、音の演出が見事だ。
スタイルポートが開発した「ROOVcompass」もいい。3DCGで作られた室内空間や、入居後の生活を具体的にイメージすることができるVR内覧システム「ROOV walk」などが75インチのBIGPADに映し出された。
記者が驚いたのは「青砥」の物件では全住戸からの眺望写真が見えることだった。マンション検討者の希望する住戸からの眺望写真の提供サービスは、これまでたくさん見学した。しかし、今回のように40戸もの規模の全住戸の眺望写真を見えるようにした例は知らない。その成果か、同社は「青砥」の人気の要因の一つに「VRツールなどを用いて納得のいく住まい選びができたとの評価をいただいた」としている。
スタイルポートの「ROOVcompass」は断トツのシェアを占めているようで、採用企業は70社、プロジェクトは250に上っている。
光と影と音の演出空間
光と影と音の演出空間
カフェエリア
模型コーナー
75インチのBIGPAD
〝危機感共有できていない〟猖獗極める新型コロナ われわれに打つ手はないのか
東京都に緊急事態宣言が発令されてから2週間以上経過するが、新型コロナ感染者は減るどころか増加の一途で、28日現在で3日連続して過去最多を更新するなど猖獗を極めている。
メディアは、「政府の新型コロナウイルス感染症対策分科会の尾身茂会長は、28日の国内の新型コロナウイルスの新規感染者数が9,582人と過去最多になったことについて、『大変な危機感を感じている。感染がさらに拡大する傾向は間違いない』と指摘…『コロナ慣れ』や感染力が高いインド型（デルタ型）の変異ウイルス、夏休み、東京五輪などを例示し、『感染を下げる要素はないが、上げる要素はたくさんある』と述べた」（読売新聞）と報じた。さらにまたメディアは、「行政と市民で危機感を共有できていないことが最大の問題だ」とする専門家の声を伝えた。われわれにはもう打つ手はないのか。
別表・グラフは、東京都の感染者の年代別・性別感染者の数を、1月5日～1月13日（以下、第3波）と、7月21日～7月28日（以下、第5波）の13日間で比較したものだ。
第3波と第5波の感染者の数は約1.6万人：約1.7万人と第5波が約1,000人多いだけのように映るが、年代別では大きな差異がみられる。ワクチン接種の効果か、第5波では70歳以上の感染者が激減している一方で、20歳未満の年少者が激増していることだ。
70歳以上の感染者は、第3波の1,397人から第5波は363人へ大幅に減少し、全体に占める比率も第3波の9.0％から第5波には2.1％に減少。60歳代も第3波の6.5％から第5波は3.0％へほぼ半減。50歳代も第3波の13.1％から第5波は11.4％へ減少しており、感染者数も減少している。
一方で、10歳未満と10歳代は、第3波の1,256人から第5波の2,143人へ70.6%増加し、全感染者に占める割合も第3波の8.1％から第5波の12.7％へ4.6ポイント上昇。高齢者と対照的な数値を示している。
また、これまで感染者数、比率で多数を占めていた20代は第3波の27.9％から第5波は33.4％へ、30歳代は第3波の20.1％から第5波の21.3％へそれぞれ増加。第5波では30歳代以下が全体の67.4％（第3波は56.0％）に達している。
感染経路不明比率は第3波の65.5％から第5波は64.3％とほとんど変化はなし。感染拡大を抑えるのに重要とされている不明率50％以下は実現できていない。いつどこで何をして感染したかわからなければ、また感染しても無症状の人が相当の数にのぼるとすれば、感染拡大は防げないというのは素人でもわかる。
大和ハウス UR都市機構から全国11か所622区画の定借土地を取得
埼玉吉川
大和ハウス工業は7月29日、都市再生機構が保有していた全国11か所、622区画の住宅用定期借地権付き土地を約60億円で取得したと発表した。
622 区画の地代収入を得るとともに、大和ハウスグループ7社（日本住宅流通、大和ハウスリフォーム、大和ハウス賃貸リフォーム、大和ライフネクスト、大和リビングマネジメント、コスモスイニシア、デザインアーク）と連携し、売買仲介や買取再販、リノベーション・リフォームなどを行う不動産ストック事業「Livness（リブネス）」 を展開していく。
取得したのは埼玉吉川140区画（埼玉県吉川市）、長津田みなみ台99区画（横浜市）、あいの里158区画（札幌市）など。
同社は2018 年1月、不動産ストック事業の拡大に向けた「リブネス」を立ち上げ、神奈川県横浜市や兵庫県三木市の郊外型既存戸建住宅団地の再耕（再生）事業「リブネスタウンプロジェクト」を展開している。
◇ ◆ ◇
土地は、UR都市機構が期間50年の定期借地権を設定しハウスメーカーなどに賃貸し、その土地にハウスメーカーが注文住宅や分譲住宅を建設したもの。残存定借期間は平均33年。60億円を622区画で割ると1区画当たり価格は約965万円。同社は機会があれば今後も取得していく意向で、団地再生の新しい手法になるかもしれない。
アキュラホーム 本社機能をさいたま市に移転 面積は8倍以上 建物は純木造
アキュラホームは7月28日、新宿住友ビルの本社機能をさいたま市に移すと発表した。アフターコロナの新たな働き方を実現するためで、オフィス総床面積は、現在の新宿本社面積1,320㎡の8倍以上に増床する一方で、年間費用はほぼ同等とする。移転は2023年を予定。
新本社ビルは、さいたま市西区三橋に位置する敷地面積約9,000㎡、総延床面積約11,200㎡。日本初・純木造で建築し、リアルニーズに応える日本最大級の体験型施設6棟を開設するほか、ショールームも設け地域にも開けた施設とする。
同社はまた、アフターコロナの経営戦略の一環として、全国の都市部オフィスを順次再編し、研究開発機能、リアル体験施設を一体化して展開していく。
三菱地所 有楽町駅前の「有楽町ビル」と「新有楽町ビル」 建て替えへ
三菱地所は7月28日、同社が所有する有楽町駅前の「有楽町ビル」と「新有楽町ビル」 の建て替えを行うと発表した。
「有楽町 ビル」（敷地面積約3,551㎡）は1966年の竣工から約55年、「新有楽町ビル」（同約7,233㎡）は1967 年の竣工から約54年それぞれ経過している。
三井不レジ・日鉄興和不 JR小岩駅北口再開発事業 権利変換計画認可
「JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業」
三井不動産レジデンシャルと日鉄興和不動産は7月26日、参加組合員として事業参画している「JR小岩駅北口地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画の認可を受けたと発表した。
同事業は、2015年に準備組合が設立され、2018年都市計画決定された。2022年3月に着工、2027年1月竣工予定。JR総武線小岩駅北口から徒歩２分に位置する約2haの区域。
北口駅前に路線バスやタクシーの乗入れが可能となる約6,100㎡の交通広場を整備し、地下には公共駐輪場を設ける。駅からペデストリアンデッキで直結する地上30階地下1階建ての建物には、約730戸の住宅と商業・業務・保育所を設ける予定。
また、中間免震構造を採用するほか、防潮板・防災備蓄倉庫、高断熱性能や屋上緑化・壁面緑化、雨水の再利用、太陽光発電パネル、電気自動車への対応などのサスティナブルな社会の実現に向けた取り組みを行う。
◇ ◆ ◇
小岩駅周辺には現在、この再開発事業のほか、建設中の南小岩六丁目地区市街地再開発事業と、計画中の南小岩七丁目地区市街地再開発がある。
2020年11月には、これらの再開発事業を含め小岩駅周辺地区のエリアマネジメントに取り組む一般社団法人小岩駅周辺地区エリアマネジメント（KOITTO コイット）が設立され、民間からは各組合のほか野村不動産、タカラレーベン、清水建設、日鉄興和不動産、住友商事、長谷工コー ポレーション、三井不動産レジデンシャル、三井住友建設、HITOTOWA INC.が協力している。
希望の虹を見た 多様な働き方を提案 サンフロンティア「+SHIFT KANDA」
「+SHIFT KANDA」外観
サンフロンティア不動産は7月27日、同社の旗艦事業であるリプランニング（不動産再生事業）ブランドの一つ「+SHIFT（プラスシフト）」の新築2棟目となる「+SHIFT KANDA」が完成したのに伴う報道陣向け内覧会を行った。8月1日に入居開始となる。
「+SHIFT（プラスシフト）」は。多様化する働き方に対応するため、居心地がよくアイデアやイノベーションが生まれるワークスペースの創造をテーマとしており、新築としては今年4月にオープンした「＋SHIFT NOGIZAKA」次ぐもの。インテリア・プロダクト・建築の設計デザイン会社DRAFTとコラボしているのが特徴。
物件は、都営地下鉄新宿線岩本町駅から徒歩5分、JR神田駅から徒歩7分、千代田区神田岩本町4丁目の水天宮通りに面した敷地面積123.48㎡の鉄骨造12階建て延べ床面積1045.67㎡。1階と12階は共用フロアで、2階～11階がそれぞれ約25坪の賃貸フロア。賃料は89万~103万（税別）。2021年2月に竣工。
賃料には管理共益費、家具・機材使用料、清掃費（コミュニティーマネージャー）、廃棄物処理費、水道光熱費、wi-fi 通信費、印刷費（インク・トナー／紙代は別途）などが含まれる。
同社執行役員リプランニング事業部長・小田修平氏は、「当社の賃貸オフィスはArt（アート）、WEEK（ウィーク）、LIT（リット）とこの+SHIFT（プラスシフト）の4ブランドで展開しているが、賃料のほか光熱費、原状回復、賃貸借期間など契約条件が厳しい従来型賃貸オフィスではなく、パソコン一つですぐに利用でき、付加価値の高いセットアップ型が高く評価されている。今後、この種のオフィス市場は100倍に増加するという予測もある。今回のオフィスは「NOGIZAKA」と同様、外観デザインからインフィル、家具、小物、ホームページ作成に至るまでDRAFTの世界観を表現した。五感で体感していただきたい」と語った。
1階ラウンジ
VeroMetal塗装を施したキッチン天板
ルーフトップ
ルーフトップラウンジ
基準階オフィスエリア
◇ ◆ ◇
同社のこの種のオフィスを見学するのは5回目くらいか。規模は小さいが、人工大理石にVeroMetal塗装を施した銅板と見まがうキッチン天板、新素材のセラミックカウンター、本革の収納扉、トイレ・収納のサイン、本物の竹が配合された環境にやさしいバンブーメラミン皿、落としても割れないグラスなど細かな点にもこだわった共用部のデザインは「+SHIFT NOGIZAKA」と同じだった。
販売も行われるイタリアのオーガニックソープ（500ミリリットルで3,000円とか）で手を洗い、コーラ、クッキーも試飲・試食させてもらった。
専用部では8階のオフィスだったか。通常の薄っぺらい仕切り板で区切られているそれとは形状も全然異なる集中ブースが設えられていた。音が漏れないような仕上げになっており、パソコンのキーボードを叩きつけるように記事を書く記者には最適だと思ったが、一方で、そこに入ったら仮眠どころか永遠の眠りにつくのではないかと配にもなった。値段を聞いたら一般的なものと桁違いのン十万円だとか。
レストルームサイン
レストルームボウル
集中ブース
バンブーメラミン皿と落としても割れないグラス
◇ ◆ ◇
取材の最終盤、最上階12階の共用フロアと屋上テラスの説明を受けていた時だ。同業の記者の方が「ほら、虹だ」と指さした。確かに
キャンパス地のソファークッションに虹が浮かび上がっていた。これもフェイクの演出ではないかといぶかったが、そうではなかった。内覧会開始時に降った雨が自然現象であることを証明していた。
その途端、数十年前の甘くて切ない記憶がよみがえった。小生が生まれ育った谷あいの村では、夕立の後には必ずと言っていいくらい、恋が成就する予感する、貧困から脱却できるのではないかという、東の山と西の山を結ぶ希望の虹がよくかかった。人工のどぎつい邪悪なミラーボールとは似て非なるものだ。
この自然の現象を設計者が企図したのであればこれは凄い。室内に差し込む太陽光の角度と屋外の庇状のガラスの上に水滴がつくように設計したのだろうか。
「七」にまつわる言葉は七曜星、七つの子、七福神、七つの大罪、初七日、七つ道具、七草など多いが、やはりラッキーセブンの虹だ。
記者が大好きな作家・丸山健二さんの代表的な著作「千日の瑠璃」には次のような一節がある。
「私は虹だ。
うたかた湖とうつせみ山を結んでまほろ町をひとまたぎにする、何ら底意のない虹だ。限りない索漠さを秘めた冷たい雨があがって、地上はふたたびいくばくかの可能性を孕んだ陽気な光に覆われてゆく。そして、いつまでも正義の大道を踏み行なうことができない者や、晩節を全うできそうにない者が、さも眩しそうに顔をしかめて、私を見上げる。ほかの人々も私に気づき、ほんの数秒間だけ胸のうちの蟠りを忘れるが、すぐにまた、通常通りのせかせかした営みに戻ってしまう」
.jpg)
ソファクッションにかかった虹
雨滴を遮る庇状のガラスが虹を発生させるヒントか
駅1分 乃木神社に隣接 建築・内装費に315万円／坪 サンフロ「+SHIFT NOGIZAKA」（2021/4/21）
駅2分・緑道隣接・眺望抜群 圧倒的人気呼ぶか 三井不レジ「パークホームズ初台」
「パークホームズ初台 ザ レジデンス」
三井不動産レジデンシャルが7月末に分譲する「パークホームズ初台 ザ レジデンス」を見学した。敷地北側には甲州街道・高速道路が走っているが、駅から徒歩2分と近く、敷地南側は緑道公園に面しているのが特徴。人気は必至だ。
物件は、京王線初台駅から徒歩２分、渋谷区初台１丁目の商業地域に位置する「藤和初台コープマンションの建て替えマンションで、18階建て全115戸（一般販売対象住戸65戸）。2021年7月下旬～8月上旬に販売予定の第1期1次（戸数未定）の専有面積は54.08～135.29㎡、予定価格は6,800万円台～25000万円台（最多価格帯7800万円台）。竣工予定は2022年9月下旬。施工は西松建設。売主は同社のほか㈱ワールドレジデンシャル。
建物は、前面道路から約20ｍ離れて建設されており、住戸プランは初台緑道に面した南東向きが90％超。
主な基本性能・設備仕様は、内廊下方式、リビング天井高約2600ミリ、フィオレストーンキッチン天板、ディスポーザー、食洗機、食器棚、グローエ水栓、各階ごみ置き場、非接触エレベータ、Low－Eガラス、LD天井カセット型エアコンなど。
販売担当者は、「昨年12月に物件ホームページを立ち上げ、反響は2,500～2,600件。集客は6月からスタート。なかなか予約が取れない状況。湾岸などを検討されている方など広域からも集客できているのが特徴。購入希望の多い住戸はすでに5倍くらいの倍率がついている」と早期完売の手ごたえを感じている。
約5.8ｍ吹き抜け空間のエントランスホール
◇ ◆ ◇
問い合わせがこれほどあるとは予想できなかったが、人気になるのは当然だ。甲州街道・高速道路に面してはいるが、それを上回る交通利便性と、緑道に面した希少性は難点を克服するに十分な価値がある。道路を挟んだ対面は新国立劇場・オペラシティだ。
気になる坪単価だが、記者は同社の「パークホームズ調布 ザ レジデンス」を見学した際、この「初台」について「坪単価450万円以下はありえないと見たが、500万円に届くかどうか」と書いた。予定価格などから平均単価は500万円を切り、490万円くらいに落ち着きそうだ。
それでも、京王線ではバブル崩壊後の最高値マンションになるのは間違いない。
建設現場
現場近くの緑道
リストのAI査定システム「ｍAI List（マイリスト）」と対決 勝敗は？ 弱点は見えた
リストが昨年5月から開始した高額不動産に特化したAI査定システム「ｍAI List（マイリスト）」を取材・対決した。AIは宅建士と同レベルかそれ以上の知識があり、とてつもない量の情報を一瞬にして処理することは分かったが、マンションの基本的な質・設備仕様レベル、住環境などは人間の査定に頼っていることが判明し、記者は負けなかったような気がしたが、AIは勝負を避けたのか、競うほどの能力はないと記者を見下したのか、代理人に任せっきりで一言も発しなかった。
「ｍAI List（マイリスト）」は、「物件名、販売価格、所在地、専有面積など物件に関する必要項目を入力することで、過去10年分の取引事例などのビッグデータに基づき、現在～30年後までの推定成約価格や、貸し出した場合の推定利回りを算出することが可能」（同社プレス・リリース）という触れ込みで、当欄既報のように、先日は都心の高額中古マンション価格上昇率ベスト10を発表した。
ベスト10に、記者が絶賛した三井不動産レジデンシャル（以下、三井）「パーク・コート赤坂檜町ザタワー」などが上位にランクされ、取材した方は少ないと思われる大和ハウス工業の「D’グランセ南青山ハイヴァリー」と「プレミスト六番町」が入っていたのにはほくそ笑んだのだが、第1位の三井「パークマンション三田日向坂」は取材しておらず、10位のオリックス不動産「ブリスベージュ神宮前」はまったく知らず、自尊心をいたく傷つけられた。
取材・対決を申し込んだのは、どうして「日向坂」や「神宮前」が上位なのかを聞くのと、あわよくば「ｍAI List（マイリスト）」の鼻の骨（そんなものがあるのかどうかはわからないが）をへし折ってやるのが目的だった。
取材に応じてくれたのは、リスト サザビーズ インターナショナル リアルティ、マーケティング部課長・福林悠哉氏だった。AIの上司なのか部下なのか聞き忘れたが、多分代理人なのだろう。
まず、返事が返ってこないのは承知のうえで、嫌みなジャブをかました。案の定、福林氏は「ジェンダーレス」と優等生みたいな答えしかしなかった。つまり、他のAIもそうだろうが、男か女か年齢も不詳で、未既婚、趣味などは聞くまでもないということだ。（福林氏は既婚で、何と奥さんは記者のことを知っていると聞いてびっくりしたが）
まあ、これは許せる。肝心の能力について聞いたら、福林氏は「取得する予定はないが、宅建士や不動産鑑定士くらいの能力はあり、偏差値でいえば70～80くらいはある」と答えた。なるほど、これは凄いと認めざるを得ない。
ベスト10に三井のマンションなどが入っているのは、駅名、駅からの距離、ブランド力が加点された結果であることを福林氏は明かした。これもよくわかる。高額マンション市場では三井が圧倒しているのは紛れもない事実だ。2位以下を大きく引き離している。AIの査定能力を信じよう。
少し関連すると思ったので、東急リバブルが今年3月、リバブルの営業経験5年以上のベテランと遜色ないレベルの「投資用区分マンションAIマッチングシステム」を開発し、本格稼働したことについても質問した。
福林氏は、「実需マンションでは住環境、日照条件、生活利便施設など加点・減点項目を増やさないとベテラン営業担当と同等の正確な対応は難しいが、投資用はAIが得意とする分野なので、ベテラン営業マンと遜色ないレベルというのは十分ありうる」と語った。
AIの弱点も分かった。個別物件の住環境や生活利便施設の集積状況、耐震・断熱性能、天井高、その他設備仕様レベルは自ら判断はできず、人間の手（ポータルサイト情報や営業マンの査定）に頼らざるを得ず、肝心のフェースツーフェースの会話などまったく出来ないことだ。
ここに付け入る隙がある（ある社は「当社はAIと営業マンを勝ち負けでは考えておりません」と言っているが）。記者はずっと思っているのだが、不動産の最大の特性である唯一性やユーザーの物件選好を果たしてAIはどう評価するのか。金融商品に近い投資用不動産はともかく、ファミリー向けマンションなどの物件選好はそれこそ千差万別。個別性が高い。記者の例を紹介する。
バブルが発生する前だ。郊外マンションを買い、家族で内覧会を済ませ鍵も渡されたときだ。夜中に独りで酒を飲んでいたら、小学2年生の息子が夢でも見たか突然起き出し、「お父さん、引っ越し嫌だ。友だちと別れたくない」と大泣きした。やむなく契約をキャンセル。手付も放棄した。
子育てファミリーにとって譲れないのは子どもが安心して通える教育環境ではないか。たくさんある不動産ポータルサイトも、検索項目を増やし絞り込みできるようにしているが、この不動産の唯一性、個別性を前にしたら無力とまではいわないが、ユーザーの心に迫るのは容易ではない。
福林氏にこの点を質問したら、「芸術作品のように心を持たせるためにはハードルも高い」と話した。同社に所属する「不動産エージェント」の本田さん、大丈夫だ。AIが幅を利かす時代だからこそ、ユーザーの琴線に触れるエージェントの出番だ。
