首都圏マンション 28年ぶり3万戸割れ それでも市場は低調ではない その逆だ
【表・グラフの見方】着工戸数はA・青、このうち居住面積が40㎡以下がB・赤、供給戸数はc・緑で不動研調査による戸数。A-(b+c)は謎の数値
昨年(2020年)の首都圏マンション供給量が激減したことを各紙が報じている。1月25日付の不動産流通研究所のWeb「R.E.port」は「首都圏マンションの新規供給戸数は2万7,228戸(前年比12.8%減)となり、1992年以来となる年間供給戸数3万戸割れとなった」と発信した。翌日、朝日新聞は「20年の発売戸数は、春の緊急事態宣言で販売を一時休止したことが響き、前年比12.8%減の2万7,228戸と、92年以来、28年ぶりに3万戸を下回った」と記事にした。
双方とも不動産経済研究所(以下、不動研)のプレス・リリースをそのままコピペしたものだ。住宅新報も週刊住宅も2月1日発売号で同じような記事を発信するはずだ。(不動研のほかに工場市場研究所、東京カンテイも同様な調査を行っている)
記者は、調査や記事に異論を挟むようなことはしたくないのだが、記事は半分当たっているかもしれないが、コロナ禍で市況が低迷しているかのように印象付けるのは明らかに間違いだと思うし、何よりも一般の人の誤解を招くのではないかと危惧するので、以下に「事実」を記す。
別表とグラフを見ていただきたい。最近5年間の首都圏(一都三県)の分譲マンション着工戸数と、その戸数のうち居住面積が40㎡以下の戸数(非木造)、そして不動研が発表している年間の供給戸数を比較したものだ。
これによると、不動研調べによる昨年の供給戸数は着工戸数の半数しかなく、この5年間の数値もほぼ同様だ。着工時期と供給時期はタイムラグがあるので一致はしないのだが、着工戸数の半分しか供給(成約)できなかったら、間違いなく事業は破綻する。それなのに、悲鳴などは聞こえてこない。
なぜか。業界関係者ならお分かりだろう。不動研の調査対象は専有面積30㎡以下や投資用マンション、1棟売り、非分譲住戸などは含まれないはずだ。一方で、国交省の住宅着工戸数は確認申請の数字をそのままをデータ化したものだ。この溝を埋めない限り正確な分譲マンション市場を把握することはできない。
双方の数値の違いに大きな影響を及ぼしているのが、ここ数年激増している単身・DINKS向けコンパクトマンションや投資家向けマンションだ。これらがいったいどれくらいの戸数に達するのか、どこも把握できていないはずだが、着工戸数と不動研の供給戸数の差からして年間1万数千戸に達するのではないかと推測できる。不動研は投資向けマンションの調査も行っているが、その数は6~7,000戸台だ。これでもまだ着工戸数に届かない。
記者は、このほか賃貸への用途変更、リートへの売却、非分譲住戸(一般には分譲されないが「事業協力者住戸」などとして分譲される)なども数値を狂わしていると思う。「分譲マンション」市場はかつてないほど多様化している表れだ。
この推測が当たっていれば、着工戸数と供給戸数の差は埋められる。それどころか、昨年4~6月はマンション販売の営業活動を自粛し、その後も来場を制限するなどして供給も抑制し、なおかつ価格を上げている(一方で室・設備仕様レベルの低下は甚だしいのに)ことなどを考慮すると、決して〝低迷〟などしていないことがわかる。むしろ逆ではないか。デベロッパー各社の直近の決算発表によると、マンション事業進捗率は信じられないほど好調だ。
メディアには、表層的なデータばかりを見ていたら事実を見誤るといいたい。〝人のふんどし〟(下品でごめんなさい)で相撲を取ってはだめということだ。
令和2年の住宅着工は81.5万戸 持家、貸家、分譲住宅とも前年比ほぼ10%減少
国土交通省は1月29日、令和2年の住宅着工戸数をまとめ発表。総戸数は前年比9.9%減の815,340戸で、4年連続の減少となった。床面積は前年比11.2%減の66,454千㎡で、4年連続の減少となった。
利用関係別の戸数では、持家は前年比9.6%減の261,088戸で前年の増加から再びの減少、貸家は前年比10.4%減の306,753戸で3年連続の減少、分譲住宅は前年比10.2%減の240,268戸で6年ぶりの減少となった。
分譲住宅の内訳は、マンションが107,884戸(前年比8.4%減)、一戸建てが130,753戸(同11.4%減)となった。
首都圏は総戸数288,460戸(同8.2%減)で、内訳は持家54,629戸(同6.4%減)、貸家117,873戸(同5.2%減)、分譲住宅109,240戸(同12.1%減)となった。分譲住宅の内訳はマンションが53,913戸(同9.2%減)、戸建てが54,340戸(同14.2%減)。
首都圏マンションは32,895戸(同9.2%減)で、内訳は東京都32.895戸(同12.7%減)、神奈川県9,707戸(同21.9%減)、埼玉県5,991戸(同46.2%増)、千葉県5,320戸(同2.1%増)。
特措法・感染症法の是非を考える 早くも抑止効果? 〝悪法もまた法なり〟なのか
「新型インフルエンザ対策特別措置法(特措法)」「感染症の予防及び感染症の患者に対する医療に関する法律(感染症法)」の改正案が成立する見込みだ。当初予定されていた事業者や感染者に対する刑事罰は科されず、都道府県知事からの営業時間の短縮の命令に応じない場合や、入院拒否や疫学調査拒否に対しては過料を科すことで与野党が合意したと報じられた。
記者は、事業者などを一律にしかも事前に規制するのはどうかと思うが、感染者に対しては事後的にきちんと追跡調査を行うべきで、感染者もまた保健所などの調査に協力すべきだという立場だ。これは昨年からずっと主張してきた。以下、罰則の成否・是非などを書き連ねることにする。
まず、積極的疫学調査について。国立感染症研究所感染症疫学センター(NIID)の「新型コロナウイルス感染症患者に対する積極的疫学調査実施要領」は次のようにある。
「クラスター対策としての積極的疫学調査により、直接的には陽性者周囲の濃厚接触者の把握と適切な管理(健康観察と検査の実施)、間接的には当該陽性者に関連して感染伝播のリスクが高いと考えられた施設の休業や個人の活動の自粛の要請等の対応を実施することにより、次なるクラスターの連鎖は防がれ、感染を収束させることが出来る可能性が高まる。推定された感染源については、そこから把握できていないクラスターの存在の有無について確認し、新たなクラスターの探査を行うことで、感染拡大の兆しに早期に対応できることが期待される」
これはこの通りだろう。だからこそ専門家は経路不明率を50%以下に抑えることを呼び掛けている。
しかし、NIIDの調査には問題がありそうな気もする。調査票は4ページ41項目にも及び、保健所、病院の基本情報は当然ながら、患者の国籍、住所、氏名、年齢、連絡先、職業、勤務先、既往症(喫煙の有無も含む)、臨床経過などを記載することになっている。臨床経過では咳や熱、のどの痛み、鼻汁、倦怠感、頭痛、意識障害、けいれんの有無などだ。
これらの質問項目に従って電話を通じて一つひとつ聞き出し、調査結果を電子データに落とし込む作業は大変なのは容易に想像できる。
徒労感だけが募るこのような調査に加え、罰則規定が加わる。入院拒否や疫学調査に虚偽の報告をした人の罪を立証するために、調査するときに「虚偽の報告をすると、罰せられることがありますよ」などと告知し、応答を記録でもするのだろうか。そうでもしないと、裁判にでもなったら「虚偽報告」を立証できないだろう。国会議員の常套句「そのときは意識が朦朧としており記憶にございません」と答えられたらどうするのだろう。
患者も大変だ。検査を受けようにも受けられず、入院もままならず、高熱にうなされ気が動転し、意識が薄れてでもいたら、保健所の聞き取り調査にどれだけの人が正確に答えられるだろうか。〝もうどうにでもしてくれ〟と言いたくなるのではないか。
それにしても、感染源と思われる行動、場所などについての調査項目がないのはなぜか。職業・業種・学校名を記載する項目は1行のみなのはどうしてか。東京都の感染経路不明が50%を超え、感染者の40%の人が職業不明で、職業が判明している人は「医療関係者」「介護関係者」「医師」「タクシー運転手」「接客業」などと具体的に書かれている一方で、「会社員」「その他」「無職」などが圧倒的に多いのもこのためだ。
いずれにしろ、法改正に伴うプレッシャーは感染者、保健師とも相当なものだろう。
ただ、特措法・感染症法の改正の効果と断定はできないが、東京都の感染経路不明率は、一昨日(1月28日)は48.8%で、昨日(1月29日)は49.7%と2日連続して50%を切った。経路不明率が50%を割ったのは12月4日の49.2%以来実に1か月23日ぶりだ。今回の第三波では60%を超え、1月6日には71.7%と70%を超える日もあったことを考えるといい兆候だ。感染者も保健師も同じ方向を向いているからだと理解したい。
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特措法・感染症法の改正については反対意見も多い。日本弁護士連合会は1月22日付で「感染症法・特措法の改正法案に反対する会長声明」を出した。
声明は「今回の改正案は、感染拡大の予防のために都道府県知事に広範な権限を与えた上、本来保護の対象となるべき感染者や事業者に対し、罰則の威嚇をもってその権利を制約し、義務を課すにもかかわらず、その前提となる基本的人権の擁護や適正手続の保障に欠け、良質で適切な医療の提供及び十分な補償がなされるとは言えない」と断じている。
反対理由の一つとして「刑罰(※)は、その適用される行為類型(構成要件)が明確でなければならない。この点、新型コロナウイルス感染症は、その実態が十分解明されているとは言い難く、医学的知見・流行状況の変化によって入院措置や調査の範囲・内容は変化するし、各保健所や医療提供の体制には地域差も存在する。そのため、改正案の罰則の対象者の範囲は不明確かつ流動的であり、不公正・不公平な刑罰の適用のおそれも大きい」と指摘する。
そして、「単に入院や調査を拒否したり、隠したりするだけで『犯罪者』扱いされるおそれがあるとなれば、感染者は感染した事実や感染した疑いのあることを隠し、かえって感染拡大を招くおそれさえ懸念される」「安易に感染者等に対して刑罰を導入するとなれば、感染者等に対する差別偏見が一層助長され、極めて深刻な人権侵害を招来するおそれがある」と主張する。
事業者に対する罰則については、「飲食の場に感染リスクがあるというだけで、死活問題となる営業時間の変更等を求められるのは、あまりにも酷である。かかる要請・命令を出す場合には、憲法の求める『正当な補償』となる対象事業者への必要かつ十分な補償がなされなければならず、その内容も改正案成立と同時に明らかにされなければならない。
また、不用意な要請・命令及び公表は、感染症法改正案と同様、いたずらに風評被害や偏見差別を生み、事業者の名誉やプライバシー権や営業の自由などを侵害するおそれがある。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大を防止するためには、政府・自治体と市民との間の理解と信頼に基づいて、感染者が安心して必要な入院治療や疫学調査を受けることができるような検査体制・医療提供体制を構築すること及び事業者への正当な補償こそが必要不可欠であって、安易な罰則の導入は必要ないと言うべきである」としている。
(※)日弁連が声明を発表したときの改正法は刑事罰となっていたが、与野党合意によって刑事罰ではなく行政罰になる。
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記者は、この日弁連声明に対して賛否のコメントは差し控えたい。わからないからだ。ただ、「罰則の対象者の範囲は不明確かつ流動的であり、不公正・不公平な刑罰の適用のおそれも大きい」という指摘はもっともだと思う。
そして危惧するのは、日弁連も指摘する「政府・自治体と市民との間の理解と信頼」が構築されているのかどうかという点だ。われわれ国民と政府、専門家などとの「リスクコミュニケーション」は決定的に欠けていると言わざるを得ない。感染者は過料を科されることの負担と、言い逃れすることの利益を天秤にかけるはずだ。人の命より目先の利益が勝ったら、みんな過料を選ぶ…そんな世の中になるのか。
だが、しかし、感染拡大を防止するため奮闘している保健所関係者、劣悪な環境で歯を食いしばって感染者の治療に当たっている医師や看護師、行政や地域からも見放された高齢者施設で働く介護事業関係者、さらには相対的に低賃金に抑えられているエッセンシャルワーカー(職業に貴賎なし。小生はあらゆる職業の人がそうだと思うが)などのことを考えると、みんなの命と生活を守るためにはある程度の忍従に甘んじ、行政の呼びかけに積極的に応えるべきだと思う。〝悪法もまた法なり〟というではないか。
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新型コロナ感染者 職業の最多は「不明」35% 退院後の心のケア必要 都のデータ(2020/11/16)
70歳以上の感染者 従来の4~5倍 全体に占める割合も倍増の2割へ 都の新型コロナ
一都三県を対象とした新型コロナ緊急実意宣言が1月7日に発出されてから3週間が経過した。感染者は減少傾向にあるが、小池百合子都知事は1月29日の定例記者会見でも高齢者の感染者が増加し、医療態勢は引き続きひっ迫していることなどから、より一層の行動抑制を訴えた。事業者に対してはテレワークとローテーション勤務を組み合わせた「テレハーフ」の実施を呼び掛けた。
また、実効再生産数が現在の0.7以下の0.5以下に抑制しないと感染者は減らないことから、宣言延長の可能性も示唆した。
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小池都知事も話したように、高齢者の感染者が増加し、感染者全体に占める感染比率も拡大傾向にある。
別表は、東京都のオープンデータから最近の70歳以上の性別、年代別感染者と感染比率を表とグラフで示したものだ。
70歳以上の感染者の数は、第2波までは数十人くらいに収まっていたが、11月に入り増加傾向をたどっていた。
それでも別表にあるように、12月31日に132人となるまでは毎日概ね100人以下で推移していた。
ところが、年明けの1月5日に131人を記録するとその後、1月28日までは100人を割ることはなく、1月15日には過去最多の263人になるなど200人前後で推移している。
全体の感染者に占める割合も、10%以下で推移していたのが1月15日には13.1%となると、1月24日は21.7%と初めて20%台にのぼった。
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どうして高齢者の感染者が増加しているのか。その理由はどこも明らかにしていないと思う。高齢者の重症化率が高いことは当初から指摘されており、小生なども徹底して〝三密〟を避けてきた。どうしてこの1~2カ月の間に4~5倍に増加するのか。果たして「飲食」が拡大の主な理由なのかという疑問はぬぐえない。
この点について、菅義偉首相は1月7日、一都三県を対象とした新型コロナ緊急事態宣言を再発出するにあたって記者会見で次のように述べた。
「専門家も、東京で6割を占める経路不明の感染の原因の多くは飲食が原因であると指摘されています。今回の宣言に当たり、飲食店については20時までの時間短縮を徹底します」
「私たちは、この1年間の経験で多くのことを学んできました。大事なのは、会話をするときは必ずマスクをお願いする。さらに外食を控えて、テレワーク7割、夜8以降の不要不急の外出の自粛、特にこの3点を徹底していただければ、必ず感染を抑えることはできると考えております」
記者は、「東京で6割を占める経路不明の感染の原因の多くは飲食が原因であると指摘されています」と述べられたことに注目した。専門家が指摘しているのだからこれは事実なのだろうが、そもそも感染経路が不明の人の原因の多く(別の会見では「大半」と話された)は飲食が原因とどうしていえるのだろうかと感じた。一方で、飲食が原因でない残りの感染者は職場や家庭だろうから、ここでの感染を防ぐにはどうしたらいいのだろうかと考えた。菅総理もだからこそテレワーク7割、夜8時以降の不要不急の外出自粛を呼びかけたのだろうと思った。
しかし、電車やバスなどの交通機関による移動、単なる外出だけでは感染はそれほどないはずだ。やはり勤務する人の行動をどう抑制するかが課題ではないか。「飲食」についても、記者はきちんと対策を練ればリスクは抑えられるような気がしてならない。
本日(29日)は、100歳以上の方の感染も激増していると書いた。〝気のゆるみ〟では絶対ないはずだ。どなたか究明してほしい。
野村不HD 仲介・CRE部門統合 野村アーバン⇒野村不動産ソリューションズへ社名変更
野村不動産ホールディングスは1月29日、仲介・CRE部門の新会社「野村不動産ソリューションズ株式会社」を2021年4月1日付で発足させ、ホールセール事業(法人仲介事業)とリテール事業(住宅流通事業・新築受託販売事業・保険代理店事業等)を1社体制で推進することを決定したと発表した。
同社のこれまでの仲介・CRE部門は、野村不動産法人営業本部と野村不動産アーバンネットの2社体制だったが、グループ内の仲介・CRE機能の統合を通じ、人材・ノウハウの集約を行うことで多様化する顧客ニーズにワンストップで対応できる総合不動産仲介会社を目指すのが狙い。
新会社発足にあたっては、野村不動産を吸収分割会社、野村不動産アーバンネットを吸収分割承継会社とし、野村不動産アーバンネットの商号を野村不動産ソリューションズ株式会社(Nomura Real Estate Solutions Co., Ltd.)に変更する。
100歳以上は1月だけで32人 昨年1年間の16人の2倍 東京都の新型コロナ感染者
先週1月24日にも書いたのだが、東京都の100歳超の新型コロナ感染者が急増している。1月23日時点では21人(累計37人)だったのが、その後、24日が女性3人、26日が男女各1人、27日が女性4人、28日が女性2人の感染が判明し、1月だけで32人、昨年1年間の感染者16人の2倍に達した。累計では48人になった。
28日行われた都の新型コロナ感染症対策本部でのモニタリング会議では、入院患者の年代別割合は60 代以上が11月中旬以降、高い割合で推移しており、全体の約2/3を占めていことから、「家庭、施設をはじめ重症化リスクの高い高齢者への感染の機会をあらゆる場面で減らすとともに、基本的な感染予防策、環境の清拭・消毒を徹底する必要がある」とのコメントが寄せられている。
100歳以上の感染者の感染源はほとんどが同居者と施設だと思われる。
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心配な数字だ。100歳以上だからご本人が外で飛び回るようなことはなく、感染源は同居家族か、施設であれば外からウイルスが持ち込まれたのは間違いない。ご本人はもちろんだが、ご家族や介護関係者の心労はいかばかりか。
素人の記者が言うべきことではないかもしれないが、昨年10月、三菱地所ホームの新商品発表会で披露された日機装の空間除菌消臭装置「Aeropure」はスグレモノだと思った。8畳用で6.4万円だからそれほど高価でもない。
日本エスコン 2020年12月期決算 増収減益 賃貸、仲介コンサルが2ケタ減収
日本エスコンは1月28日、2020年12月期決算を発表。売上高は773億円(前期比7.2%増)、営業利益は122億円(同5.5%減)、経常利益は111億円(同5.5%減)、純利益は76億円(同6.0%減)となった。
不動産販売事業は増収増益となったものの、不動産賃貸業、不動産企画仲介コンサル事業が売上高、セグメント利益とも2ケタの減収となった。
次期の業績見通しについては、新型コロナの感染拡大の影響を十分把握したうえ、2021年2月の取締役会決議を経て、次期新中期経営計画と併せて公表する予定としている。
ヒューリック 2020年12月期決算 売上高減ながら営業・経常利益は二ケタ増
ヒューリックは1月28日、2020年12月期決算を発表。売上高は3,396億円(前期比4.9%減)、営業利益は1,005億円(同13.8%増)、経常利益は956億円(同12.9%増)、純利益は636億円(同8.1%増)となった。
営業収益は、取得した物件による不動産賃貸収入の増加があったものの、大型の販売用不動産の売却が会ったことによる減収で、営業利益、経常利益の草加は、物件の竣工、取得による不動産賃貸収入の増加、販売用不動産の売り上げ総利益の増加などがあったため。
ホテル・旅館事業は、新型コロナウイルスの影響により売上高は176億円(前期比7.5%増)となったものの、営業損失は74億円(前年同期は営業損失0百万円)となった。
2021年12月期は営業利益1,100億円、経常利益1,000億円、純利益650億円を見込む。
東急リバブル 新築値下げ物件など紹介サイト「アウトレット不動産モール」開設
東急リバブルは1月28日、自社ホームページ上に特典サービス付で購入できる新築未入居物件を取り揃えた特設サイト「リバブル アウトレット不動産モール」を同日に開設したと発表した。
新築と中古を並行して検討する人が増え、その垣根は年々低くなっていることに着目し、新築未入居で、何らかの購入特典が付いている物件のみを集約して掲載するもの。
価格改定(値下げ)された物件やモデルルームなどの家具付き物件、オプションサービスなどの特典が付いた物件に限定した住まい探しが可能になる。
物件掲載料はマンションが10万円/月、戸建てが2万円/月、サイトにより成約した場合の紹介料はマンションが100万円、戸建てが50万円。サイトに掲載する物件目標は常時100~170物件(開設時は約40件)。
「リバブル アウトレット不動産モール」サイトはhttps://www.livable.co.jp/kounyu/tokushu/outlet/
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いまマンション市場では、割安と思われる物件を市場でバルク買いし、それに価格をオンして売るデベロッパーもいるが、さすがリバブル。これはいい。いいところに着目したものだ。物件の価格にもよるが、掲載料と紹介料を合わせても法定仲介手数料より安くて済むので、在庫を抱えるデベロッパーは〝渡りに船〟ではないか。
記者もリバブルのサイトを「お気に入り」に入れて時々チェックすることに決めた。
一つだけ気になるのは、このサイトに掲載されれば〝売れないデベロッパー〟の見本として世間に知れ渡らないかという点だ。それが常態化すれば、〝アウトレット入り〟するまで購入を待つ人を増やすことにならないかという点も心配だ。
さらにまた、そもそも値下げをしなければ売れない物件を供給するというのは、市場を読み違えたということでもあり、プロとしての鼎の軽重を問われかねない…〝背に腹〟は変えられないか。
そうしたマイナスイメージを払拭させるために、〝みんなで渡れば怖くない〟-とにかくリバブルはたくさん物件を集めることだ。デベロッパー各社も〝明日は我が身〟だ。〝優良〟物件をどんどん掲載依頼して、バーゲンセールサイトにしないように協力すべきだ。
野村不動産HD 2021年3月期3Q 大幅増収増益 分譲住宅の事業進捗率は99.3%
野村不動産ホールディングスは1月28日、2021年3月期第3四半期決算を発表。売上高は3,733億円(前年同四半期比12.6%増)、営業利益は475億円(同68.6%増)、事業利益は478億円(同65.3%増)、経常利益は400億円(同82.6%増)、四半期純利益は259億円(同77.1%増)となった。
住宅部門では、マンションと戸建てを合わせた住宅分譲事業の計上戸数は1,585 戸(同206戸増)となり、通期の計上予定に対する当第3 四半期末時点での契約進捗率は99.3%となっている。
都市開発部門は、売上高1,532億円(同5.9%増)、事業利益325億円(同31.7%増)となった。
2021年3月期業績予想については2020年7月に発表した予想を変更し、売上高5,800億円、営業利益710億円、事業利益700億円、経常利益590億円、当期純利益370億円とした。