「士」の矜持を見た 添え物のヒノキも本物 菊池建設のモデルハウス「檜の家」
「現代数寄屋『檜の家』」
別掲のナイスが9月18日にオープンする注文住宅モデルハウス「tvkハウジングプラザ横浜」とともに、隣接する同社グループ菊池建設のモデルハウス「現代数寄屋『檜の家』」を見学した。木造ファンの記者は「tvk横浜」にある50以上のモデルハウスのうちどこが好きかと聞かれたら、ここを真っ先に挙げる。モデルハウスは、木造2階建て延べ床面積約224㎡（68坪）。
宮大工・菊池安治が1955年に創業した同社ならではのモデルハウスだ。社寺・仏閣の工事事例が豊富な、その匠の技がいたるところに施されていた。
玄関
「広間茶室」
「群青の間」
外観－アプローチ－玄関は高級料亭そのもので、そのまま酒席に案内されるのではないかという錯覚を覚えた。
最初に案内されたのは、8帖の「広間茶室」と6帖の「群青の間」だった。見たとたん記者が育った昔の住宅がよみがえった。昔の住宅の欄間には贅を尽くした装飾が施され、その奢侈のほどが家の格にもなった。
今回の「檜の家」の欄間は端正な格子模様で奢侈に流れる嫌みは全くなく、見えないところに匠の技が注ぎ込まれていた。
説明を行ったのは同社代表取締役社長・松本敏氏で、わが国には天然針葉樹で建材に用いられるのは木曽ヒノキ、秋田スギ、青森ヒバの3種しかなく、「広間茶室」に使用されている化粧柱は伊勢神宮に用いられている木曽ヒノキそのものと松本社長は話した。
それだけではない。柱は樹齢300年、差し渡し1ｍもある巨木のうち、芯を外した部分を使用することで、柱の4面には板目がまったく出ない、分かりやすく言えばバームクーヘンのような切り口にはならないものを使用しているとのことだった。
柾目と板目の区別は記者もできるが、4面とも均一の表情になるのか説明はさっぱり理解できなかったので値段を聞いたら、松本社長は「市場には出回らないから値はつけられない。普通の柱との比較？ これくらい（長押まで手を伸ばした）」と語った。
記者は、同社の「ハウジングプラザ松戸」モデルハウスに使用されていた古木の「神代欅」を見ているがそれと同じような希少なもののようだ。
その柱をしげしげと眺め、触ってみた。樹齢300年、築30年ものなら、記者のような醜い老人斑だらけになっておかしくないのに、木肌にはシミなど一つもなく、肌触りは例えていえば芳紀まさに十八か、あるいは鬼も十八番茶も出花というべきか、薄絹のようなきめの細かさだった。その美しさにほおずりしたくなったが、あの金メダルをかじって顰蹙を買った市長さんが目の前にちらつき思いとどまった。
この柱に舞い上がり、香気に酔った記者は、もう充分、早く帰って記事を書こうと決めたのだが、それだけでは済まなかった、次に紹介された「和厨・茶の間」にとどめを刺された。
主人（料理人）と家族、友人知人などが食を通じて語り合う空間デザインにほれ込んだ。目線を近づけるように「和厨」は「茶の間」より20cm下げ、床はケヤキのナグリ仕上げだった。
説明をした方は、まるで高級料亭のシェフかデパートの催事のトップセールスマンかと見まがうほどの巧みな話術でもってまくし立てた。記者は、どこかから借りてきた講釈師ではないかといぶかり、名刺交換をした。「菊池建設 取締役営業本部本部長・二瓶正裕」とあり、松本社長と同じ「一級建築士」だった。
松本氏や二瓶氏の凄いのは、口八丁手八丁の手練手管で客を丸め込むタイプとは真逆の本物の「士」であり、手抜きをしそうな添え物にまで細やかな気配りをしていることにもそれが現れていることだ。
添付した和食を擬した写真を見ていただきたい。住宅展示場は火気厳禁なので料理を作り、供することは不可能なので、削り節に似せたものは鉋屑であることはすぐわかった。和食料理の添え物としてよく利用されるヒノキも添えられていた。てっきりフェイクだろうと思ったが、本物だった。鉢物にはこれまた本物の杉の種子が使われており、鰹節もまたスーパーなどで売っているような安価な代物ではなく、最高級の土佐の鰹節だったし、玄関正面の飾り床にも本物のヒノキが飾られていた。
記者は、これまで何度もモデルルーム・モデルハウスのフェイクの観葉植物はやめよと書いてきた。フェイクはおもてなしの心の欠片もない、「画竜点睛を欠く」そのものだ。せっかくの立派な設備を台無しにする。菊池建設はそんな愚を犯していなかった。ここに匠のこだわり、矜持を見た。
ナイスは有線テレビ事業も行っている。「檜の家」の販促のテレビショッピングを立ち上げ、「茶室・群青の間」には松本社長を、「和厨・茶の間」には二瓶氏をそれぞれギャラなしの講釈師に起用して宣伝すれば、ジャパネットたかたも真っ青の売り上げを達成するのではないか。お二人には成果報酬としてストックオプション制度を導入すれば文句は言わないだろうし、費用も最小限に抑えられるではないか。
広縁－書院－広間茶室の床の間
左が築30年の和室柱、右が新しい木曽ヒノキの板
「和厨」のケヤキのナグリ床
菊池安治が開校した日本建築専門学校キャンパス（トイレは出たくなくなるほど気持ちがいい空間だ）
ナイス 46種の「木」を使用した注文住宅モデルハウス 「tvk横浜」にオープン
「ｔｖｋハウジングプラザ横浜」モデルハウス（予想図）
ナイスは9月18日、横浜の総合住宅展示場「ｔｖｋハウジングプラザ横浜」に木造一戸建注文住宅モデルハウスをオープンする。構造材だけでなく内外装の仕上げ材に「木」を多用しているのが特徴。オープン前の9月10日、報道陣向けの概要説明会を行い、隣接する同社グループの菊池建設のモデルハウス「現代数寄屋『檜の家』」とともに公開した。
モデルハウスは、コロナ禍における居住ニーズの多様化に対応するため、ワークスペースやスキップフロアのほか、内と外とをつなぐ広い土間スペースやロフト空間、ルーフバルコニーなどを設け、家族の時間をはぐくむ「おうち時間」を提案。
施工にあたっては、同社グループオリジナル金物工法「パワービルド工法」を採用。断熱材には地球にも人にも優しい木質繊維断熱材「ウッドファイバー」や全館空調システムを装備。構造材から断熱材、内外装材まで46種類の木を取り入れている。
概要説明会で同社上席執行役員 住宅事業本部本部長・原口洋一氏は、「注文住宅事業は創業70周年を機に『新創造』として位置づけ、変わらない価値をベースに適材適所の木づかいを推進し、事業の拡大を図っていく」と語った。
同社は昨年、創業70周年を迎えたのを機に、すてきナイスグループがナイスを吸収合併し、社名をナイスに変更。組織再編成と構造改革を実施。今年4月からは住宅事業本部は情報館事業部、マンション事業部、戸建分譲事業部、注文住宅事業部の4部制としてスタートさせた。
構造改革を実施したのに伴い、2015年に開業した「ｔｖｋハウジングプラザ横浜」内の土地なし顧客向けのモデルハウスは昨年5月に閉店したが、菊池建設のモデルハウスに隣接する区画が昨夏空いたために出店を申し込み抽選に当たり、衣替えしたモデルハウスの建設を進めてきたもの。
モデルハウスは、木造２階建て延べ床面積約288㎡。プロトタイプの坪単価は80～100万円。耐震性能は住宅性能表示の最高等級3、省エネ性能はZEH標準とし、LCCMやHEAT20のＧ2への対応が可能。
土間
2層吹き抜けのリビング空間
菊池建設がデザインした和室
◇ ◆ ◇
モデルハウスはコンセプトに掲げた「木をつかった上質空間」を具現化したものだ。外観はレッドシダーや深い軒庇、ガラス、石、タイルなどが印象的で、仕上げ材に46種の木を使っているように、飫肥スギのウッドデッキ、徳島スギ、ウォールナット、ミズナラ、北山杉、オニクルミ材などがふんだんに用いられていた。
8.6畳大のDOMA、天井高5000ミリのスキップフロアのリビング、セラミックのキッチン天板、菊池建設がデザインした和室の北山杉の框や床柱、板材を圧縮して強度を高めた「Gywood（ギュッド）」、漆塗りのテーブル、（養生中で見ることはできなかったが）新国立競技場にも採用された岩手県、宮城県、山梨県、岐阜県、三重県、兵庫県、高知県、宮崎県の8県産材のスギの濡れ縁など見どころは多い。
ほぼ完成したモデルハウス
概要説明会で頂いたナイスオリジナルの食用オリーブ油「小豆島の恵み」（左）と富士山の天然水（徳利にも利用できそう）
やった！2000本安打「栗山巧の家」発売 西武ライオンズ＆西武建設 価格高くないか
外観（ちょっとシンプルすぎないか）
一昨日（9月8日）のソフトバンク戦で、わが西武ライオンズのニール投手は2回3分の2までに3ランを含む被安打11、2与四球で9失点し降板。試合は千賀投手に7回まで4安打に抑えられ0－9で惨敗。普段は温厚な辻監督も「話にならないよ」（毎日新聞）と匙を投げた。これでチームは12カード連続勝ち越しがなく、借金10。Aクラスどころか、中田選手が去ってからがぜん強くなった最下位の日ハムにもその差2.5まで迫られた。
皆さんはご存じないかもしれないが、12カード連続して勝ち越しがないというのは、7月1日に勝利して以来2カ月半近く勝ち越しがないということだ。都のコロナの4回目の緊急事態宣言期間を上回っている。プロ野球の連敗記録は1998年の千葉ロッテマリーンズの18連敗があり、西武も2015年の13連敗があり、RBA野球大会では東京建物不動産販売は7年間勝ち星がなかったことと比べればどういうこともないが、ファンとしては相当堪える。
そして今日（9月10日）、オリックスの山本投手が相手だからコテンパンにやられるのだろうとあきらめていた矢先、いつも貴重な情報を提供してくれる同業の記者の方から「栗山巧選手がまさかの『家』をプロデュース!企画型住宅『西武ハウス 栗山巧の家』本日より5棟限定で受付開始」という西武ライオンズが発信したプレス・リリースが届いていた。以下は、その概略。
サブタイトルには「プロスポーツ界では異例！ご成約先着1邸限定でご自宅に栗山選手が訪問！」とあり、西武ライオンズと西武建設が、栗山巧選手が通算2000安打を達成したことを記念して、両社の協同による同選手プロデュース企画型住宅「西武ハウス 栗山巧の家」を、限定5棟、建築本体価格2,695万円(税込)で、本日（10日）から受付を開始するというものだ。
「栗山巧の家」は、栗山選手の「オンとオフの切り替えや全てをリセットしてスタートさせる重要な存在」である「家」を西武建設の「匠」が作り上げたプランという。
リビング・ダイニングは、陽当たりや風通しが良く、リラックスできるよう人目につきにくい2階に設計。さらに、リビングの中に段差を設けて緩やかに仕切られたステップダウンリビングを設置することで、子どもと遊んだり寝転んで読書できたりする工夫を凝らしている。
外壁には栗山選手の地元・神戸市のレンガ倉庫をモチーフとしたレンガ風タイルを使用して通算2000安打達成までの「積み重ねる」を表現。高さ約2,000mmの位置だけタイルの色を変えるなど細部にまでこだわっている。
玄関には栗山選手の写真、直筆メッセージや、スパイクの足形を設置する。特典として、先着で1棟目を成約した人の自宅に栗山選手本人が訪問する予定という。
栗山巧選手は、「家というのは皆さんの生活にとっても非常に大事な場所だと思っています。良いコンディションで戦い続けるために僕がこだわっていることをお伝えし、その話をもとに西武建設の『匠』の皆さんが、素敵な家に仕上げてくださいました。一生に一度の買い物であると思いますが、私にとっても「栗山巧の家」というのは、思い入れがありますし、これからも活躍し続けなければならないなと非常に気合いが入っています。ご購入いただいた方のご自宅にぜひ遊びにいきたいと思いますので、その日が来ることを楽しみにしています」とのコメントを寄せている。
また、西武建設の企画部・野村卓司氏は、「栗山選手への家というものに対するアンケートをとらせていただき、その内容を元にインタビューをさせていただきました。栗山選手が戦いつづけるために必要と思われている話、家というものへの考え方をお聞きし、それを企画型住宅という形で表現しました。
この住宅は、なぜこの空間なのか、なぜこの色なのか。栗山選手が戦いつづけ、積み重ねていくことへの私たちの一つの答えとしました。栗山選手と一緒に家づくりをするようなイメージが感じられ、建てるときも住んでからも夢があふれ、家族のほほえみがあふれる仕掛けを施しています」とコメントしている。
商品は、建築本体価格2,695万円(税込)。構造は木造(枠組壁工法) 2階建て。建築面積は50.30㎡(15.21坪)、延床面積100.29㎡(30.33坪)。施工エリアは埼玉県の各市部、東京都は多摩エリアだが、東京都、埼玉県内の市区町で検討する人は西武建設に問い合わせれば対応するようだ。申込み期間は2021年9月10日～2022年1月末まで。建築請負契約締結期間は2022年3月末まで。問合せは西武建設 企画部 MAIL：このメールアドレスはスパムボットから保護されています。閲覧するにはJavaScriptを有効にする必要があります。 TEL：04-2926-3334 受付時間 10:00～17：00(土日祝定休)
この玄関はいい（ライオンズブルーなのか）
足型
◇ ◆ ◇
さすが、西武だ。素晴らしい企画だ。記者はこの日（10日）、書かなければならない記事が3本あったのだが、そんなのは二の次三の次、この西武・栗山さんの記事のほうが書く価値ははるかに高い（ナイスさん、菊池建設の二瓶さん、積水ハウスさんごめんなさい）。
記者はもう30年以上も昔から、同社が施工した分譲戸建て現場を見学してきた。分譲戸建てのデザインは昔も今も最高に素晴らしいと思う。デベロッパーが分譲する分譲戸建てに占める施工シェアもかなり高いはずだ。
プレス・リリースを読むのを後回しにして、添付されている外観デザインを真っ先に見た。ン…出隅入隅などまったくない総2階建てではないか。坪単価をはじいた。坪88.7万円だ。西武ファン歴60余年の判官びいきも甚だしい記者ではあるが、さすがにこの値段には〝これは高い〟と判定せざるを得ないと思った。
きっと、これは栗山さんのプレミアム価格を含むのだろうと推測したのだが、小生の一存では決められないので、西武不動産の広報を長年務められ知己の方に助け舟を求めた。「確かにちょっと高いかも。プレミアム価格？ まあ1割くらいは価格にオンされているかも。それにしてもいい企画だ」と元広報マンは話した。
施工する西武建設にもストレートに「坪88.7万円はやや高いのではないか」と質問した。同社からは「2,695万円は税込でして、税抜きだと2,450万円、坪単価80万円になります」とのことだ。
高いか安いか、これは検討する方が決めることなので、これ以上書かない。繰り返す。栗山さんのサインやスパイクの足型を設置するのは素晴らしい！記者は、東京オリンピック・パラリンピックの選手村になった「HARUMI FLAG」にもアスリートの手型、足型、人型（魚拓のようなもの）をそのまま壁や床などに残して、オークション方式で分譲すれば少なくとも数十万円、金メダリストなどは数百万円、数千万円の値が付くはずと書いた。
誰も取り合ってくれなかったが、大谷選手のサイン入りユニフォームはオークションで13万210ドル（約1,434万円）の値段で落札されたというではないか。エペ団体の見延和靖選手や車いすテニスの国枝慎吾選手には１億円の報奨金が出たではないか。
球団にお願いだ。栗山さんの第2弾、第3弾もやっていただきたい。中村さんなら3,000万円の価値（栗山さんごめんなさい）はあるはずだ。そういえば吉永小百合さんも西武ファンだ。5,000万円どころか1億円でどうか。
オークションといえば、住友不動産販売がステップオークションを始めた。賛否両論があるようだが、記者は時代の流れに沿っていると思う。
記事を書き終えたとき、西武の攻撃終了。１-７で大敗した。得点は外崎の本塁打のみ、３安打に抑えられた。こうなったらやけくそだ。とことん負けてやれ。何？ 虚人も5連敗だと…ギャハハハハ…。
言い忘れた。住宅事業は〝マネーゲーム〟だ。きっと三井不動産（巨人）、大京（オリックス）、リスト・大和地所レジデンス（DeNA）、阪急阪神不動産（阪神）、ポラス（浦和レッズ）、三菱地所（体操・ラグビー）、スターツ（マラソン・卓球）、旭化成ホームズ（柔道）、木下工務店（スケート）、長谷工コーポレーション（大学駅伝）、ヒューリック（将棋）…も同じようなことをするはずだ。西武さんよ、実用新案登録をしたほうがいい。
西武建設が施工した三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス「稲毛海岸 美浜の杜シティ」
慰撫建設が施工したコスモスイニシア「グランフォーラム国立 松景の邸」
開幕前に西武〝日本一〟 素晴らしいボールパーク化工事完了 人材流失に終止符（2021/3/9）
三井不レジ＆三菱地所レジ 初の戸建て〝共演〟 全253区画の「稲毛海岸」分譲（2019/10/8）
既存の赤松を残し、街を創る 必見の３部作の一つ コスモスイニシアの戸建て「国立」（2018/5/30）
積水ハウス 2022年1月期2Q 戸建て・賃貸事業好調で増収増益 通期予想も上方修正
積水ハウスは9月9日、2022年1月期第2四半期決算を発表。売上高１兆2,236億円(前年同期比4.8％増)、営業利益1,096億円(同18.4％増)、経常利益1,113億円(同22.8％増)、純利益725億円(同22.1％増)と大幅増益となった。国内外の戸建住宅・賃貸住宅関連事業が好調に推移した。
セグメント別では、請負型ビジネスの戸建住宅事業では、コロナ禍の生活提案「ファミリースイート おうちプレミアム」の採用率が91％となるなど好調に推移したほか、賃貸住宅事業が伸長した。
ストック型ビジネスでは、提案型リフォームや省エネリノベーションなどの環境型リフォームが好調に推移した。
通期業績予想は、2021年３月４日に発表した計画から上方修正。売上高2億5,530億円（前回予想比0.0％）、営業利益２,200億円（同10.0％増）、経常利益2,180億円（同9.0％増）、純利益1,480億円（同9.6％増）を見込む。
配当予測は、第2四半期末の配当予想43円から2円増配の43円を予想。通期では前期予想の86円から88円（前期実績84円）を予想。
三菱地所レジ 「マンション家計簿」リニューアル 業界初の住戸ごとCO2排出量記載
三菱地所レジデンスは9月9日、マンションのランニングコストの見える化を図った「マンション家計簿」をリニューアルし、業界初の1住戸ごとのCO2削減量を記載することを決定し、第一弾として「ザ･パークハウス石神井公園テラス」に導入すると発表した。
「マンション家計簿」は、マンションの環境性能を伝えるとともに省エネ活動を喚起するため、2013年から同社が制作。マンション購入検討者を対象にこれまで200物件以上に配布している。2015年のグッドデザイン賞「グッドデザイン・ベスト100」「未来づくりデザイン賞」を受賞している。
リニューアルした「マンション家計簿」は、入居後の水道光熱費のランニングコスト提示に加え、1住戸ごとのCO2削減量を記載するほか、ザ･パークハウスのCO2排出削減への工夫、CO2やエネルギーを削減するエコでかしこい暮らしの提案などを盛り込んでいる。
住戸ごとの光熱費表示、CO2排出量の記載はともに業界初。
「ザ･パークハウス石神井公園テラス」は、西武池袋線石神井公園駅から徒歩8分の練馬区石神井町2丁目に位置する3階地下1階建て全86戸。専有面積67.45～81.56㎡。竣工予定は2022年6月下旬。売主は同社のほか大栄不動産。
選手村裁判が結審 「HARUMI FLAG」利益は消費者（購入者）に還元すべき
「HARUMI FLAG」全体像
東京2020オリンピック・パラリンピック選手村となった用地を東京都が事業者に公示地価の10分の1の価格で売却したことの是非を問う裁判【事件番号 平成29年（行ウ）第388号】が2021年8月31日に結審した。判決日は未定だが、今年末までには出る模様だ。
記者は都が2016年7月31日に「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」の特定建築予定者として三井不動産レジデンシャルを代表とする11社を選定したときからずっと取材してきた。
その第一弾として書いた「東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟」(2016/8/4)という見出しの「こだわり記事」にはアクセスが殺到した。当時、記事は日経新聞が発行していた住宅購入予定者向けのWeb「住宅サーチ」に全文が転載されていたので、「こだわり記事」と合わせるとその数は数万件（もっと多いか）に達したはずだ。
反響の多さに驚いた記者は、書いた責任として継続して書き続けようと決意した。その後の経緯について若干紹介する。
第一弾の記事を書いたその翌年の平成29年5月19日、住民らは選手村敷地の売却価格約130億円は不当、違法であるとし、損害の回避または補填をするために必要な措置を講じることを都知事に求めた住民監査請求を行った。
これに対して同年7月19日、監査委員は「都市再開発制度を濫用した違法、不当なものであるとする請求人の主張には理由がない」として棄却した。その際、「本件事業の今後の実施に際しては、重要な決定に当たり、専門家の意見を十分に聞く等の内部牽制体制を強化することや、意思決定過程及び決定内容についてきめ細かな対外説明を行うことなどにより、これまで以上に透明性の確保に努められたい」との意見が付された。
この決定を不服とした住民側は同年8月17日、不当に売却されたことによる損害額約1,000億円（当時）を事業者に請求すべきと東京都知事に求める訴訟を提起した。原告側はその後、桝本行雄・不動産鑑定士による適正売却価格は約1,653億円とし、損害額は約1,500億円と上方修正している。
提訴から4年。原告側の住民らが勝訴するのか、被告の東京都知事が敗訴するのか、それともその逆になるかはわからないが、敗訴した側がそのまま判決を受け入れるはずはなく、控訴するのは間違いない。以下は記者のこれまでの記事のまとめとして、明らかになった問題点を紹介する。
まず、選手村の売却価格を決定するに当たって採用された不動産鑑定手法の一つである「開発法」について。
不動産鑑定手法は「三手法」と呼ばれる原価法、収益還元法、取引事例比較法が一般的に知られているが、このほかに「開発法」として「一体利用をすることが合理的と認められるときは、価格時点において、当該 更地に最有効使用の建物が建築されることを想定し、販売総額から通常の建物建築費相当額及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を控除して得た価格」（国土交通省 不動産鑑定評価基準）を求めることができるとしている。
記者は専門でないのでよくわからないが、価格時点（将来価格ではなく都が事業者に売却した2016年時点）の販売総額から建築費その他の費用を差し引いた価格が「開発法」による土地価格となるということだ。つまり、都が売却する際に日本不動産研究所に依頼して作成した「調査報告書」では、売れる価格として坪単価250万円(記者の推定)とし、それから諸々の経費や減価要因を差し引いた結果、土地の値段は坪32万円（容積率を平均400％として1種当たり8万円）とはじき出したわけだ。是非はともかくとして、地価公示価格は参考程度としか考慮されていなかったようだ。
この坪単価250万円というのは記者も納得する。当時、晴海エリアでは2012年春、三菱地所レジデンス・鹿島建設「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」の第一弾として「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」が分譲開始された。スタート時点の坪単価は275万円だった。その後2016年3月、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」(全1,744戸)の全体が竣工。最終分譲の坪単価は坪330万円くらいだった
当時の最高峰のマンションですら坪330万円だった。〝陸の孤島〟の選手村に4,500戸もの分譲マンションを建てたら、坪単価250万円がアッパーと考えるのは妥当で、「開発法」による売却価格決定に瑕疵はないと考える。
一方で、原告側の桝本鑑定士による鑑定価格はどうか。被告側は「桝本鑑定士の意見書は証拠能力なし」とし、原告側は「善意の第三者である事業者」に対する「重大な名誉棄損」と批判した。
記者も桝本鑑定士の鑑定評価額には減価要因がほとんど盛り込まれていないのは気になるが、かといって桝本氏の「鑑定評価」にも違法性・瑕疵はないと思う。
そこでわかるのは、世の中に真実・真理は星の数ほどあるのと一緒だ。ものの見方、考え方、前提条件次第で不動産鑑定価格はいかような金額になるということだ。今回の裁判はこのことを改めて白日の下にさらけ出した。
さらにまた、いかような金額でもはじき出せる不動産鑑定士とは何かという問題が浮上する。不動産鑑定士の資格試験の難しいのはよく知られている。記者も問題にチャレンジしたことがあるが、全然解けなかった。司法試験合格者の平均年齢は30歳を切っているのに、不動産鑑定士は30歳を超えていることにも試験の難しさがうかがい知れる。
合格に要する費用を金額に置き換えてみた。時間給1,500円（もっと高いか）で、合格するには1日5時間×10年間勉強する必要があるとすると、約2,740万円も掛かる計算になる。しかし、鑑定士の資格を取得したからといって、会社からは手当てなど支給されないのが普通で、報酬額（給与）は弁護士よりはるかに低い。依頼者（クライアント）プレッシャーなる不可解な圧力を受けるともいう。割に合わない仕事ではないか。
◇ ◆ ◇
「HARUMI FLAG」に関する情報がまた飛び交っている。高いか安いか、これは購入検討者が考えることだが、情報の氾濫に溺れないようしていただきたいとしか言えない。ただ、マンションの基本性能・設備仕様レベルは極めて高いということは断言できる。
事業者には、日本不動産研究所が鑑定した坪単価250万円で十分利益が出るのだから、高値追求などしないよう求めたい。利益は購入者に還元すべきだ。儲かったら利益折半などと博打の寺銭のようなことをやったら、大手デベロッパーの看板が泣く。三井不動産レジデンシャルの元社長が「当社は腹八分目。残りの二分はお客さまのため」と語ったのを思い出す。
課題の交通便だが、記者はBRTにも試乗した。信号機が31か所あったのは気になったが、バスの運行がスムーズになるよう信号システムを変えればもっと早くなるはずだ。
メディアの方には、周辺の物件との価格差などを中心に論じるのではなくて、開発の経緯(土地価格は1種8万円)を念頭に置き、マンションの居住性に焦点を当てる情報を発信してほしい。〝投資〟をあおるような論調は論外だ。
東京2020オリ・パラ選手村 敷地売却価格は地価公示の10分の1以下の〝怪〟(2016/8/4)
文句なしにいい 街づくり・基本性能 坪単価280万円か 「HARUMI FLAG」（2019/4/24）
東京BRT初体験 虎ノ門～晴海の終点まで28分 信号31か所、待ち時間6.6分（2021/3/1）
「選手村マンション増収分折半」 選手村裁判の原告団が声明文（2019/9/18）
またも平行線 「早く結審を」(被告)「議事録開示を」(原告）第8回選手村裁判（2020/1/18）
オリンピック選手村裁判 原告側桝本鑑定士の意見書は証拠価値なし 被告側が意見陳述
「HARUMI FLAG」 土地と建物の価格比率は調整区域並みの7：93 算定は妥当
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に 原告、被告双方 相手を「著しく」非難
「晴海」坪250万円予想の根拠 「週刊文春」も裏付け 当初単価は244万円と報道
三菱地所・鹿島建設 「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」完成・完売（2016/4/14）
三菱地所レジデンス・鹿島建設「ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス」（2011/12/6）
全戸に「乾太くん」、ファミリーは冷凍庫付き ポラス中央住宅「越谷」企画ヒット
「ルピアコート越谷」
ポラスグループ中央住宅が分譲中のファミリー＆コンパクトマンション「ルピアコート越谷」を見学した。駅から徒歩4分の全46戸で、5月から販売開始。これまでにファミリーは9戸のうち7戸、コンパクトは37戸のうち半分が成約済み。他社との差別化を図った商品企画が優れている。
物件は、東武伊勢崎線越谷駅から徒歩4分、越谷市越ヶ谷1丁目の商業地域（建ぺい率80％、容積率400％）に位置する13階建て全46戸。専有面積は30.14～80.37㎡、コンパクトタイプの価格は2,300万円台～3,400万円台（坪単価285万円）、ファミリータイプの価格は4,800万円台～6,400万円台（坪単価246万円）。竣工予定は2022年1月中旬。施工は川村工営。販売代理は東京中央建物。
5月から販売を開始しており、これまでコンパクト37戸のうち半分が、ファミリー9戸のうち7戸が成約済み。順調に推移している。
現地は、表通りから一歩入った中高層建築物が建ち並ぶ一角。幅員7.8ｍの北側道路に接道。従前敷地は更地で、形状は南北軸がやや長い長方形で、敷地東側に同規模のマンションが建っていることから、内廊下方式を採用し目隠しとしても機能するようにしている。
住戸は2階から8階までがコンパクトで、標準階1フロア5戸構成。9階以上は角住戸のファミリー2戸と中住戸のコンパクトの3戸構成。主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、食洗機（コンパクト除く）、ガス衣類乾燥機「乾太くん」、バックカウンター・収納棚、ピアキッチン（同）、冷凍庫（同）、プッシュプルドア、物干しポールなど。
〝蔵の街・越谷〟を象徴する大谷石を建物基壇部に配し、ハナブサデザイン代表・花房茂氏による地元の伝統工芸をモチーフにした「だるまアート」「越谷「籠染灯篭」を共用部に設置する。
同社マインドスクェア事業部マンションDv営業企画課課長・湯村元昭氏は「単価は低くはないですが販売は堅調。ファミリーはデザイン、ワイドスパン、ピアキッチン、冷凍庫や首都圏初の『乾太くん』が地元のセレブに評価され、高額タイプは抽選になるほどの人気。コンパクトも『乾太くん』やバックカウンター・収納を標準装備したのが人気の要因。コンパクトの成約者の8割は女性」と語った。
モデルルーム
「だるまアート」（左）と「越谷「籠染灯篭」
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コンパクトの坪285万円はもちろん、ファミリーの坪245万円は越谷駅圏最高値だが、商品企画・設備仕様レベルは郊外型としては極めて高いはずだ。
間取り図を参照していただきたい。専有面積は70㎡台だが、スパンは8.75ｍで、形状はほぼ正方形。玄関・シューズインクロークに窓があり、廊下面積を少なくし、キッチン－洗面－浴室の動線も機能的にできている。
リンナイのヒット商品「乾太くん」を全戸標準装備とし、ファミリータイプには冷凍庫を装備したのは、冷凍冷蔵庫に収まり切れない家庭が増えている需要の高まりに対応するもの。マンションDv担当の同社取締役・金児正治氏の強い指示があったようだ。同社の戸建てでも採用するケースが増えているという。
同社のマンション事業は、数年前までは年間1～2棟くらいしかなかったが、最近はどんどん増加し、昨年はついに首都圏マンション供給ランキングベスト10入りした。現在の商品企画・設備仕様レベルを維持できたら、どことでも互角以上に戦えるはずだ。坪単価280万円のコンパクト「ルピアシェリール三郷中央」57戸も9カ月で完売したことを湯村氏は明かした。
建設現場
幸福度トップ自治体は鳩山町 根拠希薄・無神経な大東建託ランキングやめるべき
東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村裁判が結審した。無聊をかこつ記者は結果記録を閲覧しようと東京地裁を訪れたのだが、閲覧申請者が多いためか「今週は無理」と言われた。そんな時、同業の記者の方から〝特ダネ〟がもたらされた。大東建託の恒例の今年の「街の幸福度（自治体）ランキング」トップに「埼玉県比企郡鳩山町」が選ばれたというのだ。喜ぶべきなのか悲しむべきなのかとっさには判断できず、もう絶句するほかなかった。
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早速、同社のホームページで確認した。確かに首都圏トップは「埼玉県比企郡鳩山町」で、「神奈川県横浜市都筑区」「東京都中央区」がベスト3。以下、中央区、港区、武蔵野市、印西町、目黒区、横浜市青葉区、文京区、逗子市がベスト10となっている。
それぞれの自治体に対する偏差値、評点、回答数が記載されており、鳩山町のそれは87.3、74.2、67の順で、都筑区は70.5、70.3、1,155、中央区は69.7、70.1、１,039とあった。
「幸福度の評点は、非常に幸福だと思う場合を10点、非常に不幸だと思う場合を１点とする10段階の回答平均を100点満点にするために10倍したものです」「偏差値とは、評点の平均値が50になるように変換し、評点の数値が評点の平均値からどの程度隔たっているのかを示したものです」とあり、回答者数は165,302名とある。
このランキングを見てすぐ気が付いた。「鳩山町」は昭和を代表する開発面積約140ha、約3,200戸の大規模住宅地「鳩山ニュータウン」があり、居住者の高齢化が進行している代表的な街だ。2位の「都筑区」はUR都市機構による開発がもっとも新しいことから、横浜市はもちろん神奈川県下でももっとも年少人口・生産人口比率が高く、「中央区」もまた人口増加比率が23区でもとびぬけて高いことで知られる。
このあまりにも対照的な街が幸福度でベスト3を占めるのをどのように理解すべきか。〝住めば都〟－若い人も年寄りもみんなそう考えているのならいいが、例えば年寄りが「非常に幸福」と答え、若い人が「非常に不幸」と答えたら、評点は55点になる。これはどう判断すればいいのか。この街の人は幸せなのか不幸なのか、誰も判断できないではないか。
記者はこの種のランキングを無視することにしているが、大東建託さんも「本当に住みやすい街大賞」を発表しているアルヒさんも、いい加減やめたほうがいい。属性などはっきりしない人の声を寄せ集めて撹拌し、その声が「幸福度」やら「住みやすい街」の指標になるかのように喧伝するのは上場企業のやることではない。幸福と不幸を足して二で割る神経はどうかしている。
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「鳩山ニュータウン」は記者にとって思い入れが深い住宅地だ。今から17年前に訪れた。記事の冒頭には「前日、同じぐらいの規模で同じように郊外型でありながら、驚くほど生き生きした街づくりが行われている山万『ユーカリが丘』団地を見学し、『鳩山はどうなっているか』気になってしょうがなかったからだ」とあり、そのあとすぐ「人口流失、高齢化、地域経済の停滞…などが集中的に現れているのではという仮説は当たった」と書いている。
「売上げは数年前の３分の１。みんな車で数分の大型店に行く。増えたのは車だけ。道路事情がよくなったため車がひっきりなしに通り、60キロぐらいのスピードで通過していく」という商店主や、「コンビニまで歩くと20分。車がないと生活できない。学校の帰りもバスがものすごく混む。就職活動をやっているんですが、先日も面接の人から『残業もありますよ。通えるんですか』と聞かれた。結局、落とされたのですが『一人暮らしする』といえばよかったかなと。同級生も都内に引っ越していくし、気がついたら近所の家が空き家になっていたり…。独立したらマンションを借りようかと、親とも話しているんですが…」と語った都心の大学に1時間半かけて通う女子大生の声を紹介している。
記事は以下のように締めくくっている。
「母娘と思われる二人連れに声をかけると、そのお母さんは『私ですか、この頭を見なさい。真っ白でしょ。あと2つで80歳。娘は50歳ですよ。でもね、これだけは書いといて。ここのお年よりはみんな自立していると。街もきれいでしょ』
この母親の言葉に記者は救われた。
真夏の陽気を思わす炎天下で、深緑の歩道が風を運んでくれた。白い葵の花が『ここはいいよ』と呼びかけた」
今回、「幸福度」ランキングで圧倒的1位になったのは、あるいは建築家で東京藝術大学准教授・藤村龍至氏（42）らの同ニュータウン活性化の活動が浸透し、町民の意識を劇的に変え、地殻変動を起こしているのか。それなら嬉しいのだが…。
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これは昨日（9月7日）のことだ。「風の橋」と名付けられた橋を渡ったところにあるわが街・多摩ニュータウンの下駄箱商店街の昼下がり。かつては八百屋や肉屋などで賑わっていた7店舗のうち3店舗はなくなり、残った4店舗は高齢者の「憩いの場」やカフェ、床屋などだ。
コロナから逃げるため、記者はオープンタイプのカフェで食事をしようと席に着いたとたん、隣のデイサービスの施設のやはりオープンタイプのテーブルに腰かけていた記者と同年配かそれとも年上か、二人の女性のうち一人が片方の手で歌集を示しながら、もう一方の手で「いち、にい、さん」と相手の肩を叩きながら音頭をとり「白いブランコ」を歌い出した。
か細くはあるが、緩やかなテンポと美しい歌声に記者は聞きほれた。お返しのつもりで拍手を送った。すると、一人の女性は「歌って楽しいわね、歌えるっていいね」と微笑み、〝この広い世界中のなにもかも ひとつ残らず あなたにあげる だから私に手紙を書いて 手紙を書いて〟〝人は誰も人生につまずいて人は誰も夢破れ振り返る〟〝今日の日はさようならまた逢う日まで また逢う日まで〟…30分以上も繰り返し歌った。
なぜかこの間、ミーンミーンとせわしなく鳴いていたセミは沈黙し、その歌声は記者の三半規管から胡乱な右脳と左脳を覚醒し、心にしみわたると同時に、道行く人に愛の意味を伝え、風の道を通り抜け、天空を舞った。
鳩山NT活性化を「私自身がアート」藝大卒・菅沼朋香氏「ニュー喫茶 幻」開業（2019/3/23）
〝丘の上に広さと安さがある〟レベル高い武田薬品社宅をリノベ タカラ「保土ケ谷」
「ル・アール横浜保土ケ谷」
タカラレーベンが先月7月17日から販売を開始した横浜市の一棟リノベーションマンション「ル・アール横浜保土ケ谷」を見学した。従前は武田薬品工業の社宅として1994年に竣工したもので、全戸84㎡超の住居専有面積と収納の多さ、二重サッシ、ミストサウナなどの設備仕様は最高レベルで、駅と現地の比高差の難点を補って余りある。坪単価を162万円に抑えられたのは、スケルトンリノベーションを行う必要がなかったためだ。
物件は、JR横須賀線・湘南新宿ライン保土ケ谷駅から徒歩11分、京急本線井土ヶ谷駅徒歩11分、横浜市保土ケ谷区岩井町の第一種住居地域、第二種中高層住居専用地域（建ぺい率60％、容積率200％）に位置する敷地面積1,470㎡、鉄筋壁式構造4階建て全20戸。専有面積は84.91㎡・85.83㎡の2タイプ。既存建物竣工は1994年6月。新築時の設計・監理・施工は大林組。2011年改修工事時の設計・監理・施工はコーナン建設。2022年改修工事時設計・監理はネクストイノベーション。改修工事はきんでん。入居予定は2022年1月下旬。駐車場は敷地内に19台（敷地外に1台）。
7月17日から販売を開始し、現在10戸が供給済み。
現地は、保土ケ谷駅と井土ヶ谷駅の中間地点のヒルトップに位置し、敷地南側は首都高速神奈川3号狩場線が近接。保育園・小・中学校、病院、公園が徒歩圏。
建物は、武田薬品工業の社宅として建設されたもので、タカラレーベンは2019年に投資会社から取得した。10年前に改修工事が行われている。
採光に配慮された雁行設計、壁式工法が採用されているため、全戸南東向きで、天井高は2400ミリでも柱・梁の出っ張りがなく、収納が多いのが特徴。主な設備仕様は、二重・樹脂サッシ、14×18浴槽、ミストサウナ、ワイドキッチン、ダウンウォールキッチン収納、床暖房など。住宅ローンは新築マンションと同様、35年利用が可能。
販売を担当する同社マンション事業本部営業推進事業部第1営業統括部第1営業部3課 課長補佐・相沢陽介氏は「玄関ドアはプッシュフルに変更しましたが、10年前にも改修工事が行われているためスケルトンリノベする必要がなく、この単価が実現しました。私は当社に7年務めていますが、こんな素晴らしいマンションはほとんど経験がありません。収納がたっぷりあり、サッシは二重、浴室はミストサウナ付き。床はそのまま生かし、特許を取得している3ミリのフローリングを上張りしています」トイレはタンクレスだったので、工事次第でそのまま利用していただくことも可能。坂の利用はお勧めできませんが、坂を上り切ったらこの広さと安さを手に入れることができます」と語っている。
同社のリノベマンションは2005年10月の「西新井」60戸の第一弾をはじめ、「八王子」40戸、「柏」42戸、「志木」20戸、「多摩川」49戸、「川崎」30戸、「大倉山」34戸、「東林間」など今回が11棟目、トータルで500戸近くとなる。
リビング
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記者は12年前、同社のリノベマンション「ル・アール蘇我プレミアムヒルズ」を見学取材している。JR京葉線・内房線・外房線蘇我駅から徒歩13分のＪＦＥグループの社宅をリニューアルした熊谷組・大林組共同企業体施工の2棟全152戸で、うち1棟（81戸）の専有面積は90㎡、全体平均で87㎡、分譲単価は70～75万円だったので、圧倒的な人気を呼び瞬く間に完売した。面積もさることながら設備仕様レベルの高さに驚いた。
今回もまた、大企業の社宅として利用されていたものだ。前段で書いたが、まさにバブル仕様だ。浴室・洗面室は段差があるのはやむを得ないが（フラット浴室が一般化したのは平成8年以降）、玄関幅は約1.2ｍもあり、壁式工法なので柱・梁の出っ張りもない。極めて居住性の高いマンションだ。
よくぞこんなレベルの高い物件を仕入れられたものだ。
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東京都には、「島津山」「池田山」「花房山」「御殿山」「八ツ山」の「城南五山」をはじめ、「赤坂」「乃木坂」「団子坂」「宮益坂」「青葉台」「世田谷」「渋谷」「四谷」「千駄ヶ谷」「日比谷」「鶯谷」など地形をそのまま住所にしているエリアが多く、お金持ちは高いところに住むのを好むのか、高級住宅街となっているところも少なくない。（「山谷」はなくなったが）
しかし、横浜は東京の比ではない。丘陵地、湿地、湧水、水路などから構成する「谷戸」（ヤト）が1,000か所近くあるといわれているように、急峻な山・坂にへばりつくように住宅が建ち並ぶ住宅地がたくさんある。
今回の同社の「保土ケ谷」もその一つで、近くには「井土ヶ谷」「上大岡」「西谷」「鶴ヶ峰」「二俣川」「戸塚」などが連なったり入り組んだりしている。
記者はこれらのエリアのマンションや戸建てをたくさん見学してきたので予想はしていたが、保土ケ谷駅から現地までの急坂にはさすがに驚いた。行きは、約束の取材時間に遅れそうになったのでタクシーに乗った。運転手の方は地図を矯めつ眇めつしたあげく道に迷い、徒歩時間と同じくらい掛かってようやくたどり着いた。
なので、坂の存在は知らなかったのだが、販売担当の相沢氏は「ご来場の際は公共交通機関の利用を推奨しております」と言ったので、実際はどうなのか確認するために帰りは駅まで歩くことにした。現地周辺は良好な住環境を形成していたが、2～3分歩くと、マンションにして10層くらいはありそうな階段があった。つまり、最短ルートでは車や自転車では現地にたどり着けないことがわかった。階段を下りてからまた前のめり速足になりそうな坂が続いた。実際に記者が歩いてみたところ、とても大変ではあった。
この急坂を気にされる方は検討の余地はない。しかし、相沢氏の「坂を上りきったところに広さと安さがある」の言葉はけだし名言だ。普段から車利用でしか移動しない人や居住性を重視する人にとってはたまらない物件ではないか。
現地
タカラレーベン リノベーションマンションも絶好調（2008/12/2）
タカラレーベン 好調リニューアルマンション「ル・アール蘇我」は４日間で120組超（2009/5/25）
20歳未満・高齢者の比率増加 20代は減少 グラフで見る東京都のコロナ感染者
8月1日から9月3日までの東京都の新型コロナ感染者の推移を年代別にまとめた。感染者は8月中旬をピークに各年代とも減少傾向にあるが、全体の感染者に占める割合は、20歳未満と60歳以上の増加が目立っている。20代は減少傾向が顕著で、30代、40代、50代は横ばいが続いている。
デルタ株の脅威 70歳以上の10万人当たり感染者は実質1,000人超
8月以降の人口10万人当たり感染者は別表の通り。20代が2,371人で最多。以下、30代の1,414人、10代の1,214人の順。最少は70歳以上の164人。
ただ、70歳以上の高齢者のワクチン接種率を85％とし、接種者の感染がゼロと仮定した場合、人口10万人当たり感染者は1,093人となる。デルタ株の怖さが数字に表れている。
