「イニシア築地レジデンス」建築現場

　見方によっては「晴海」でも「豊洲」でもないラグビーワールドカップ2019日本大会クラスの熱いマンション販売合戦が晩秋から初冬にかけて「築地」で繰り広げられる。坪単価はほとんど450万円以上というハイレベルで、トータルで6物件463戸（分譲戸数）もある。みんなよく売れハッピーなノーサイドの結果にはなりそうもなく、ノーガードの肉弾戦に発展する可能性もある。そのうちの一つ、コスモスイニシア（事業比率60％）と大和ハウス工業（同40％）のJVマンション「イニシア築地レジデンス」82戸を見学した。

　物件は、東京メトロ日比谷線築地駅から徒歩6分、中央区築地7丁目に位置する12階建て全82戸（事業協力者住戸18戸含む）。専有面積は40.37～75.80㎡、価格は未定だが、坪単価は450万円くらいになる模様。竣工予定は2021年1月下旬。施工は大豊建設。販売開始は2019年12月上旬。

　現地は、古い木造建築物もかなり残っている商住混在エリアの二方道路の角地。建物は1フロア南向き、東向きがほぼ4戸ずつ。南向きは40、54、74㎡（上層階の4戸）、東向きは53、54、74・75㎡（上層階の4戸）。コンパクトタイプが中心。

　主な基本性能・設備仕様は、二重床・二重天井、リビング天井高2400ミリ、逆梁アウトフレーム、連窓サッシ、シーザーストーン天板（玄関収納・キッチン・洗面）、突板フローリング、ディスポーザー、ミストサウナ、全居室・床暖房、Low－E複層・耐熱強化ガラスなど。

　販売担当者は、他社物件についてはあまり語らなかったが、先行販売した「中央湊」も残りわずかで、今回の設備仕様レベル、モデルルームの〝魅せ方〟などから〝うちはどこにも負けませんよ〟という自信が顔に書いてあった。

〝一脚三役〟の多目的利用が可能なテーブル

逆方向から写す

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　売主に大和ハウス工業が名を連ねているが、商品企画はコスモスイニシアだ。モデルルームは54㎡で、玄関を入ってすぐの洋室（5.8畳大）はドアを壁面に収納できるトールスライドドアを採用、リビング・キッチン（15.1畳大）とSOHOなど多目的に利用可能な空間を提案しているのが特徴。

　オプションで100万円はしそうな長さ4.1ｍ×幅75㎝のバーカウンター－作業台－ダイニングテーブルとして一体的に利用できそうな提案が際立ったほか、突板フローリング、全居室床暖房、Low－E複層・耐熱強化ガラスなどで差別化を図っている。

接客ブースやモデルルームには本物の観葉植物を置くなど、細かい点でも他社との違いをアピールしている。

　
接客ブース（左）とモデルルームに置かれていた本物の観葉植物

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　冒頭に書いたとおり、築地駅圏ではそれぞれが徒歩数分圏に集中するという以下の物件が供給される。事業協力者住戸を省くと合計で６物件463戸だ。

・コスモスイニシア・大和ハウス工業「イニシア築地レジデンス」82戸（事業協力者住戸18戸含む）

・ワールドレジデンシャル「レジデンシャル築地」40戸

・大成有楽不動産「オーベルアーバンツ銀座築地」55戸

・大和ハウス工業「プレミスト東銀座築地Arc Court」117戸

・大和ハウス工業「プレミスト東銀座築地Edge Court」63戸

・旭化成ホームズ「アトラス築地」161戸（事業協力者取得住戸37戸含む）

　モデルルームを見学したのは今回の物件だけなので何とも言えないが、もっとも駅に近く、上層階からは築地本願寺の境内が見下ろすことができるかもしれない旭化成ホームズを除けば、立地条件は似たり寄ったり。上層階でないと眺望が開けない物件も少なくない。坪単価は450万～470万円くらいになりそうで、各社はコンパクトタイプにしてグロス価格を抑制する戦法のようだ。

　それにしても、価格は5,000万円以上となり、これほど一挙に同じタイプが供給されればみんなが早期に売れるとは考えづらい。

　現段階では、お互いが欠点をあげつらう乱売戦には至っておらず、表向きは〝おててつないで〟〝仲良しこよし〟の相乗効果を狙っているようだ。

　だが、しかし、売主の各社はみんな行儀のいい会社だとは思うが、がっぷり四つのスクラムが崩れればあとは蹴ったり殴ったり頭突きをくらわせたりの肉弾戦、血を血で洗う壮絶な戦いに発展しないか。記者のように外野席で観戦するのは楽しいのだが、当事者はキリキリ胃が痛いのではないか。

　カギはやはり旭化成ホームズが握る。いくらの値を付けるか。他社は坪500万円を突破する高値挑戦（つまり、その分だけ自社物件が割安に映る）してくれるのを期待しているようだが…。

　そういえば、大和ハウス工業の芳井社長は正真正銘の元神戸製鋼ラガーマンだが、体格は旭化成ホームズの川畑社長のほうがはるかに勝る。こんなことを書くと、みんな取材拒否にならないか心配だが、悪意ではなく〝みんな頑張れ〟という記者なりのエールですからご了承ください。

パーカーズとコラボの第三弾 コスモスイニシア「中央湊」の緑の質と量に感動（2019/6/3）

トヨタホーム・ミサワ 築地駅直結の「アネシア築地」は坪500万円突破か（2017/11/3）

「（仮称）高田馬場計画」完成予想図

　野村不動産は10月29日、経済産業省「超高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業」に「（仮称）大阪市北区豊崎4丁目計画」が、環境省「高層ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」に「（仮称）高田馬場計画」がそれぞれ採択されたと発表した。

　経産省の事業は、平成31年度省エネルギー投資促進に向けた支援補助金ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス支援事業のうち「超高層（住宅用途部分が21層以上）ZEH-M（ゼッチ・マンション）実証事業」。

　環境省の事業は、平成31年度二酸化炭素排出抑制対策事業費等補助金ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）化による低炭素化促進事業のうち「高層（住宅用途部分が6層～20層）ZEH-M（ゼッチ・マンション）支援事業」。

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　この経産省と環境省のそれぞれの事業は、国土交通省との連携によるものだろうが、どこがどう違うのかよく分からない。

　一本化すべきだと思うが、「（仮称）高田馬場計画」は外観が素晴らしい。同社の記念碑的マンション「プラウド新宿御苑エンパイア」にそっくりではないか。

　ニュースリリースには、高田馬場駅から徒歩4分、新宿区下落合1丁目の敷地面積約2,650㎡、9階建て延べ床面積約9,500㎡の135戸で、2019年6月着工、2021年8月竣工としか発表されていないが、場所によっては高値追求ができるマンションだと思う。もちろん高田馬場駅圏最高値になるのは間違いない。

 (注）本日（30日）、同社から場所は下落合一丁目69番1（地番）で、従前は共同住宅、用途地域は準工業地域との回答があった。地番なのでやはり場所は特定できないが、準工なので当初想定した坪単価はないと見た。それでも高田馬場駅最高値となると書いたのに変更はない。