「官民癒着」と原告 「誹謗中傷」と被告応酬 第6回 選手村住民訴訟 口頭弁論
東京都が晴海オリンピック選手村用地を民間事業者に約130億円で売却したのは不当とし、妥当額との差額1,200億円を支払うよう不動産会社11社に請求せよと住民らが小池百合子都知事を訴えた住民訴訟の第6回口頭弁論が5月16日、東京地裁で行われた。
原告の代理弁護士は、桝本行男不動産鑑定士による不動産鑑定書はオリンピックの特殊要因を考慮していないという被告側の批判に応える形で、開発法による鑑定評価でも鑑定価格の9割程度の約1,529億円が「適正な価格」であるとし、デベロッパーに約130億円で売却したのは「官民癒着」であると被告を批判した。
これに対して被告代理弁護士は、原告が今回新たに開発法を採用して鑑定価格を算定したのは従来の主張と矛盾しており、論理が破綻しているとし、何ら証拠を示さず「官民癒着」などと難詰するのは「善意の第三者」であるデベロッパーの名誉を棄損するものと原告を批判した。
次回は9月13日（金）に決まった。
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記者は法廷小説が好きで、スコット・トゥローの「推定無罪」やジョン・グリシャム、バリー・リードなどをよく読んだ。映画でも弁護士の感動的な名演説を何度も観た。
今回の裁判も原告、被告双方の知的で丁々発止の〝ゲーム〟を期待していたのだが、前回同様、期待は裏切られた（民事訴訟はそのようなやり取りはないようだ）。原告が「不正な官民癒着」「官製談合だ」と批判すれば、被告も「名誉棄損」「誹謗中傷だ」と応酬しただけだった。
サッカー場でもボクシング会場でないのも分かるが、52もの傍聴席が満席になるほど多くの〝観客〟がいるのだから、もっと分かりやすい論陣を張っていただきたい。
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以下に、原告側が配布した口頭意見陳述要旨を紹介する。（被告側にもお願いしたのだが断られた）
第１ 不動産価格に関する争点について
１ 本件不動産価格の争点は、「当該敷地についてのカ価格決定を、取引事例比較法と開発法のいずれの手法によるべきか」という価格決定の手法を巡るものではありません。
本件土地は、東京都の財産ですから、果たしてこれを「適正な価格」で譲渡したといえるかどうかが争点です。
「適正な価格」とは、地方自治法や、東京都価格審議条例では「時価」を基準に判断され、都市再開発法による場合でも、「近傍同種の土地の取引価格」を考慮して定める相当額とするのが原則です（都市再開発法80条）。
２ 東京都は甲６号証の調査報告書で、開発法という手法のみで、129億6000万円という金額を決定しており、不動産鑑定基準による鑑定評価は出していません。不動産鑑定基準では、開発法による計算をする場合でも不動産鑑定基準による鑑定価格を示すべきと定めており、東京都はこれに違反しています。東京都は、第３準備書面で、本件敷地は、「不動産価格調査ガイドライン」の取り扱いに関する実務指針を元に、本件が「鑑定評価基準に則ることができない場合」であることを、延々と述べています。
原告は、準備書面（5）では、その点を詳細に反論しました。
３ 本件土地の鑑定価格
本件土地についても不動産鑑定基準による鑑定価格の算出は可能です。周辺には取引事例も十分にあり、公示価格も出ている地域です。詳細な鑑定作業の結果、原告は不動産鑑定書（甲68号証）のとおり、1,611億1,800万円と主張しました。
４ 原告の「オリンピック要因反映価格」の主張
（１） 原告は「日本不動産研究所に提出した資料リスト」を情報開示して検討し（甲79号証）、「調査報告書」（乙32号証）も検討して、被告の主張するオリンピック要因を反映させたうえで、「適正な価格」を算出しました。
原告も、本件敷地の譲渡契約の時期から、分譲マンションの売却時期までが、長期間に及ぶことについては、被告と同じく開発法で計算しました。また、乙32号証には、建築工事費が高額すぎること、販売価格の想定が相場から見て、低すぎるという問題点があることも指摘しました。
（２） さらに、本件の場合、「開発法によって算定した数字」をそのまま、本件土地の譲渡価格とすることが、根本的な誤りであることを主張しました。
そもそも、開発法によって導き出された土地代金は、契約時に全額支払う（資本投下されている）ことが前提で計算する手法です。
ところが、譲渡契約書（甲12号証）では、特定建築者は、土地価格の10％だけを契約時に保証金として支払い、90％は建物竣工時以降に支払う約定です。
ですから、開発法によって算出された価格をそのまま、本件のケースの土地価格とするのは、資本投下していない代金を、あたかも投下したように計算するというカラクリがあるのです。
（３） そこで、原告は、この支払い方法を価格に反映させて計算する作業を行いました。
その結果の金額は、総額1,529億1,800万円となりました。
すなわち、被告の主張するオリンピック要因を反映させたとしても、鑑定価格の約９割程度が「適正な価格」なのです。
被告の主張する129億6,000万円という鑑定価格の１割以下の価格は、異常な廉価であり、到底「適正な価格」とは言えないことは、明白です。
（以下、略）
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以前から気になっていたのだが、選手村用地を鑑定評価した日本不動産研究所の「調査報告書」は「鑑定評価報告書」ではない可能性が高いことが分かった。
国土交通省「不動産鑑定評価基準」によると、「鑑定評価報告書は、鑑定評価書を通じて依頼者のみならず第三者に対しても影響を及ぼすものであり、さらには不動産の適正な価格の形成の基礎となるものであるから、その作成に当たっては、誤解の生ずる余地を与えないよう留意するとともに、特に鑑定評価額の決定の理由については、依頼者のみならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない。特に、特定価格を求めた場合には法令等による社会的要請の根拠、また、特殊価格を求めた場合には文化財の指定の事実等を明らかにしなければならない」とある。
東京都が「鑑定評価基準に則ることができない場合」としているのは、「依頼者のみならず第三者に対して十分に説明し得るものとするように努めなければならない」ことを回避するためなのかという疑問が浮かび上がる。
しかし、そうだとしても、2016年５月１日付で改正された「価格等調査ガイドライン」では、「従来『やむを得ず鑑定評価基準に則ることができない場合』とされていた価格等調査のほとんどが鑑定評価基準に則った鑑定評価で対応可能となるため、『やむを得ず鑑定評価基準に則ることができない価格等調査』の規定を削除」（日本不動産鑑定士協会連合会）としているように、都は都民に対して十分な説明をする義務があるはずだ。
さらにまた、日本不動産鑑定士協会連合会が「不動産鑑定評価基準に則らない価格等調査においても、不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示していれば、鑑定法上の鑑定評価業務に当たると考えられます」としているように、「調査報告書」は単に〝聞き置く〟だけも可能な「不動産価格意見書」ではないと理解される。
裁判の行方はどうなるか分からないが、鑑定手法次第では地価公示の10分の1以下の鑑定評価も可能ということが明らかになった。どちらが敗訴しても、不動産鑑定士の鑑定評価が罪に問われることはないと見た。
記者は2008年、「かんぽの宿」が今回の選手村とほとんど同額の126億円と評価され、オリックスに109億円で売却された（その後、鳩山総務相の〝待った〟で契約は解除され、不動産鑑定士も処分された）ことを思い出す。日本不動産鑑定士協会連合会は今年もまた〝クライアント（依頼者）・プレッシャー〟なるアンケート調査を行っている。
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原告が開発法により算出した鑑定価格約1,529億円について。これだと分譲単価は坪300万円を超える可能性が高い。記者は都民が安く買える〝レガシーマンション〟にするためにも特定価格としてもっと低くすべきだと考える。「晴海・正す会」の会報でも「（HARUMI FLAG」は）一般庶民には手が届きそうにありません」とあるではないか。
オリンピック選手村住民訴訟も佳境に 原告、被告双方 相手を「著しく」非難（2019/2/20）
「HARUMI FLAG」の単価予想は坪280万円に下方修正 「著しく利益増」協議回避へ（2019/4/26）
虎ノ門駅直結の再開発 名称「東京虎ノ門グローバルスクエア」に決定 野村不動産
「東京虎ノ門グローバルスクエア」
野村不動産が地権者・参加組合員として事業参画している虎ノ門駅前地区市街地再開発組合は5月15日、「虎ノ門駅前地区第一種市街地再開発事業（国家戦略都市計画建築物等整備事業）」の名称を「東京虎ノ門グローバルスクエア」に決定したと発表した。
事業地は東京メトロ銀座線虎ノ門駅に直結。敷地面積は約2,782㎡、建物は地下3階・地上24階建て延べ床面積約約47,273㎡。主な用途は事務所、店舗、駐車場など。竣工予定は2020年6月末日。
劇的に変化する経済社会に的確に対応 SDGsにも言及 不動産協会・菰田理事長
菰田理事長（ホテル・オークラで）
不動産協会は5月15日、定時総会後の懇親会を開催。菰田正信理事長（三井不動産取締役社長）は次のように挨拶した。
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今月１日に新天皇が即位されて元号が変わり、まさに新たな時代の幕開けとなりました。
新しい令和の時代は、来年に迫った東京オリンピック・パラリンピックや、2025年の大阪万博といった国家的イベントをはじめとする夢のある様々なプロジェクトが控える中、日本はますます世界からの注目を集め、世界へ開かれた国へと変わっていくのではないかと思われます。
一方、AI・IoT をはじめとするデジタル技術の飛躍的な発達、価値観の多様化、グローバル化の急速な進展等に伴い、これからの経済社会は かつて経験したことのないような速さで劇的に変化し、それとともに不動産を取り巻く環境や都市のあり方も大きく変わっていくものと思われます。
こうした変化や新しいニーズに的確に対応したまちづくりを行うことによって、新たな価値を創造し、持続可能な社会の実現に貢献していくことが、これからの不動産業界にとってますます重要となり、また期待される使命であると考えています。
こうした観点から、人口減少、少子高齢化の進展といった構造的な課題も踏まえ、今年度は次の活動に重点的に取り組んでまいります。
第１に、時代を先取りした魅力的なまちづくりの推進です。まちづくりに求められるものが、都市の国際競争力強化やイノベーションの創出等、新たな役割に変化していることに鑑み、都市の多様性を柔軟に受け入れられる時代に即した開発手法のあり方やまちの魅力・価値向上を担うエリアマネジメントへの支援方策等を検討します。
社会の様々な課題に対応できるよう、ICT 等の新技術の活用も踏まえ、スーパーシティ、スマートシティ推進の動きに積極的に対応するとともに、安全・快適かつユニバーサルなまちづくりのために必要な方策に、官民連携して取り組んでいきます。
第２に、豊かな住生活の実現です。 良好な住宅ストックの形成に向け、性能の不十分なストックの更新を図るために、団地再生をはじめマンション建替のさらなる円滑化の方策等、質の高い新規住宅の供給に必要な取組みを行います。
そうした新規住宅の供給に関する取り組みだけではなく、良好な住宅ストックの質を長期にわたり保ち続けるため、維持保全にかかる既存の政策の総合的な見直しに向けた働きかけを行います。
また、社会の変化や多様化するニーズに対応するべく、住戸の設備や規模の見直し、高齢者向け住宅の拡充、職住近接・二地域居住への対応など、住宅やサービスのあり方を今一度検討し、規制の見直しに取り組んでまいります。
第３に、税制改正に関する取組みです。2020年度税制改正については、長期保有土地等に係る事業用資産の買換特例などの重要な期限切れ項目に加え、経済社会の変化やそれに伴う課題に対応した都市、住宅、環境等の政策推進に関連して必要な税制の検討を行い、税制改正要望をとりまとめます。そのうえで、必要な調査を行い、的確に要望活動を行ってまいります。
そのほか、持続可能な社会の形成を目指すSDGsに掲げられた諸課題を解決するために、まちづくりを通して我々が貢献できることは何かを的確に捉え、活動を進めてまいります。また、環境への取組みを引き続き進めていくとともに、事業環境の整備について、幅広く必要な活動を行っていきたいと考えています。
不動産協会としては、これらの活動を通じ、魅力的なまちづくりや豊かな住生活を実現することで、我が国経済・社会の発展に貢献していきたいと思っております。
来賓の挨拶をする石井国交相
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懇親会では、前会長の木村惠司氏（三菱地所特別顧問）が相談役に、前副理事長の小野寺研一氏（住友不動産取締役副会長）と金指潔氏（東急不動産取締役会長）が相談役にそれぞれ就任したことも報告された。
乾杯の音頭に登壇した木村氏は「70代の副理事長はわたしと金指さん、小野寺さんの3人がいたが、若い人にバドンタッチする。6歳くらい若返る。菰田体制は盤石」などと語った。
新しい副理事長には吉田淳一氏（三菱地所取締役社長）、仁島浩順氏（住友不動産取締役社長）、大隈郁仁氏（東急不動産取締役社長）がそれぞれ就任した。
木村氏（左）と金指氏（小野寺氏は欠席）
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左から三交不動産マンション事業部東京支店部長・盛田哉氏、長谷工コーポレーション常務執行役員・岡田裕氏、長谷工リアルエステート代表取締役社長・平野富士雄氏、長谷工コーポレーション取締役社長・辻範明氏、三交不動産取締役社長・高林学氏
（わが故郷の三交不動産の首都圏マンションが絶好調。売りたくとも売る物件がないとか。盛田さん、わたしだったら週に1回、出来立ての赤福3個を持って辻社長の秘書の方に付け届けをする。いい土地が仕入れられるはず）
左からJR西日本プロパティーズ取締役社長・大久保憲一氏、高林氏、森田氏
（Jプロは首都圏の開発事業に力を入れる。大久保社長、三交不動産と組んでいただきたい。三交不は東急さんにもトヨタさんにもパナソニックさんにも負けない街づくりを行っている。野球は投手を補強すればベスト4が狙える）
三菱地所株高騰 前日の終値より168円高の2,030円
昨日、1,000億円を限度に自社株式を取得すると発表した三菱地所株が高騰している。15日の寄り付きから買い注文が殺到したためか値がつかず、9:12に2,070円の高値で始まった。14:00現在、昨日の終値1,862円から168円高の2,030円で取引されている。三井不動産も32円高、住友不動産は37円高。
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昨日15:00過ぎに記事を書いたとき取引は終了していた。今日はいくらの値を付けるかと注目していたら、いきなり2,070円だ。
昨日も書いたが、小生はマンションの価格予想とRBA野球の勝敗予想は絶対的な自信があるが、株の世界は分からない。しかし、今現在の同社の2,030円は同業他社と比べ相当割り負けしていると思う。2,500円までは黙って買いだ。（米中関係がどうなるかは記者の知ったことではない）
三菱地所1,000億円の自己株式取得へ（2019/5/14）
日本初の寺院山門と一体となった「大阪エクセルホテル東急」11月開業 積水ハウス
「積和不動産関西南御堂ビル」
積水ハウスは5月14日、真宗大谷派難波別院（南御堂）の「御堂会館」の建て替え事業に開発事業者として積和不動産関西が建築中の「積和不動産関西南御堂ビル」が2019年11月1日にグランドオープンすると発表した。
同ビルは、難波別院（南御堂）の山門を兼ねた17階建て。山門北側1～4階は難波別院（南御堂）が「御堂会館」として貸会議室・店舗などを運営、山門南側1～4階は積和不動産関西が飲食・物販店舗・医療など 7テナントに賃貸し、5～17階は東急ホテルズによる日本初の寺院山門と一体となったホテル「大阪エクセルホテル東急」（全364室）を開業する。
ホテルの開業に先立ち5月15日からWEBサイトを公開し、宿泊予約を開始する。
三菱地所 1,000億円の自己株式取得へ
三菱地所は5月14日、発行済み株式の4.68％に相当する6,500万株、1,000億円を限度に自己株式の取得を行うと発表。資本効率の向上と株主還元のため。取得期間は2019年5月15日～2020年3月31。
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冴えない株式市場にすっかり興味をなくしたが、1,000億円の自己株式取得とは驚いた。同社はこれほどの額の自己株式取得は今回が初めてという。先日、三井不動産が年間配当を期初公表の40円から44円に増配し、160億円の自己株式を取得すると発表したが、その6倍以上だ。過去にさかのぼっても、これほどの額は不動産株では初めてと思われる。
ちなみに、14日の終値は同社が1,862円（前日比8.5円高）、三井不動産が2,518円（同17円高）、住友不動産が3,963円（同13円安）。業績、将来性から判断して同社株は割り負けしていると思うが…。記者は株の世界から手を引いた。金もない。
2021年度売上高4兆5,500億円へ 大和ハウスグループ「第６次中期経営計画」
大和ハウス工業は5月13日、2022年3月期を最終年度とするグループ「第6次中期経営計画（2019～2021年度）」を発表。「第5次中期経営計画（2016～2018年度）」は「賃貸住宅」「商業施設」「事業施設」を中心としたコア事業の成長や事業の多角化を進めた結果、2018年3月期は売上高・営業利益・経常利益・純利益ともに過去最高の業績を収めたのを受け、「第6次中期経営計画」の最終年度の売上高4兆5,500億円、営業利益4,050億円、純利益2,670 億円を目指す。
Business分野（商業施設・事業施設事業）は大規模・複合施設を積極的に開発するなどしてさらに拡大し、Housing分野（戸建住宅・賃貸住宅・マンション事業）は再成長への布石のため安定した品質を確保できるサプライチェーン体制を再整備し、海外事業はASEANなどで投資を加速させ、2021年度に売上高4,000億円を目指す。
大規模・複合開発等の不動産開発や働き方改革及び経営基盤の整備（システム構築・現場施工自動化のためのロボット導入など）を含め1 兆500億円を投資する。
〝大阪弁御三家〟第一線から退く 大和ハウス 樋口会長・CEOが代表権のない会長へ
大和ハウス工業は5月13日、代表取締役会長・最高経営責任者（CEO）の樋口武男氏が代表取締役を退任し取締役会長に、代表取締役社長・最高執行責任者（COO）の芳井敬一氏が代表取締役社長・最高経営責任者（CEO）・最高執行責任者（COO）にそれぞれ6月25日付で就任すると発表した。
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これで、絶滅危惧種の大阪弁を自由自在に操る記者が敬愛してやまない〝大阪弁御三家〟の経営者が第一線から姿を消す（その一人、山口県出身の住友林業の矢野龍氏は代表取締役会長を務めているが、マスコミの前に登場することはなくなりつつある）。
芳井氏は大阪府、積水ハウスの仲井嘉浩社長は京都府、住友林業の市川晃社長は兵庫県、旭化成ホームズの川畑文俊社長は大阪府の出身だ。〝大阪弁カルテット〟として売り出せば業界は一層活気づくはずだ。阪神タイガースと同じだ。大阪弁を根絶やしてはならない。
フラット35悪用事件 もう幕引きか 組織的な犯罪ではないのか
朝日新聞が5月4日と5日に報じてかずっと気になっていたのだが、「フラット35」を悪用して返済能力のない人に住宅を購入させていた問題について、石井啓一・国土交通大臣が記者団の質問に対して「遺憾であり、住宅金融支援機構に対し不正融資の実態の解明と対応、再発防止に向け指導を行っていく」と語ったことを5月14日付の「住宅新報」が記事にしている。
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朝日の報道では、組織ぐるみではなく個人が行ったかのような書かれ方だったが、記者は十数年前から今回と同じような「貧困ビジネス」が行なわれていることを知っている。明らかに支払い能力がない人に対して勧誘している光景を駅頭で見たこともある。
記者が知っているわけだから、多くの業界関係者の中では周知の事実なのかもしれない。
新報の記事では、住宅金融支援機構は「結果を公表する予定はない」としているので、このまま幕引きするつもりなのか。朝日の記者も個人的な行為とみなしているのだろうか。
ポラスグループ社員の池田咲紀子さん なでしこジャパンの代表に選出
池田さん
ポラスグループの社員であり、浦和レッズレディースに所属する池田咲紀子さん（26）が、6月7日から行われるFIFA 女子ワールドカップ フランス2019に出場する女子日本代表（なでしこジャパン）メンバーに選出されたと、ポラスが５月13日発表した。
池田さんは「このたび、女子日本代表に選出していただき、大変光栄です。この機会に感謝し、日本代表の誇りを持ってＷ杯にのぞみたいと思います。所属する浦和レッズレディース、勤務先のポラスグループ、サポーターの皆様のあたたかい応援に感謝し、この気持ちを力に変え、精一杯がんばります。応援、宜しくお願いいたします」とコメントを寄せた。
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記者は、人間を人間たらしめるのは二足歩行が可能で、手を使い道具を作ることができるからだと小さいときに教わったので、人間を否定するような手を使うことを禁じ、下手をすると頭突きによって頭脳も壊れかねない野蛮で下品なサッカーは好きではなく興味もないが、どこかにそんな野蛮な獣性が残っているのか、国際試合は夜中でも観戦し応援する。しっかり応援しよう。池田さんのポジションはゴールキーパーで、背番号は「１」というからスタメンで出場するのか。なでしこジャパンは強いのか。
